和煦園小區(qū)投標(biāo)文件

1、合肥市和煦園小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目 - 112 -一、投標(biāo)函致：合肥市廬陽(yáng)區(qū)和煦園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)合肥市和煦園小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件，正式授權(quán)下述簽字人：*經(jīng)理（姓名和職務(wù)）代表投標(biāo)人： 安徽省*物業(yè)管理有限公司 （投標(biāo)單位的名稱）參加該項(xiàng)目投標(biāo)及談判、簽署合同活動(dòng)，并提交下述文件：1、法定代表人授權(quán)委托書；2、資質(zhì)質(zhì)證明文文件、營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照、稅務(wù)務(wù)登記證證復(fù)印件件；3、近33年業(yè)績(jī)績(jī)證明材材料；4、和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)服服務(wù)實(shí)施施方案；5、“物物業(yè)服務(wù)務(wù)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及保保障條件件”承諾諾書；6、擬定定派駐到到和煦園園小區(qū)主主要干部部的履歷歷表；7、報(bào)價(jià)價(jià)書；8、投標(biāo)標(biāo)保證金金繳納證證明；9、其他他材料

2、（如果有有）據(jù)此函，簽字人人宣布同同意如下下：（1）我我們已詳詳細(xì)審核核全部招招標(biāo)文件件及其有有效補(bǔ)充充文件，我們知知道必須須放棄提提出含糊糊不清或或誤解的的問(wèn)題的的權(quán)利。（2）本本投標(biāo)文文件有效效期為330日（從投標(biāo)標(biāo)截止日日期的次次日算起起）。但但如我方方中標(biāo)，我們同同意從投投標(biāo)之日日起遵循循本投標(biāo)標(biāo)文件，并在整整個(gè)合同同期滿前前均具有有約束力力。（3）如如果在開開標(biāo)后，在規(guī)定定的時(shí)間間內(nèi)沒有有按規(guī)定定與貴方方簽訂合合同，我我們的投投標(biāo)保證證金可被被貴方?jīng)]沒收。（4）一一旦我方方中標(biāo)，我們將將根據(jù)招招標(biāo)文件件的規(guī)定定，嚴(yán)格格履行合合同的責(zé)責(zé)任和義義務(wù)，并并保證按按照投標(biāo)標(biāo)及服務(wù)務(wù)承諾中中規(guī)

3、定的的標(biāo)準(zhǔn)提提供服務(wù)務(wù)。否則則，將無(wú)無(wú)條件的的接受貴貴方對(duì)我我方的相相應(yīng)處罰罰。（5）在在物業(yè)服服務(wù)運(yùn)行行過(guò)程中中，我方方同意貴貴方對(duì)我我方的物物業(yè)服務(wù)務(wù)進(jìn)行考考核，并并按照貴貴方的“物業(yè)服服務(wù)考核核實(shí)施辦辦法及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”中中關(guān)于“考核辦辦法”的的相關(guān)約約定。單位名稱稱：安徽徽省*物物業(yè)管理理有限公公司（蓋蓋章）法定代表表人（簽簽字）：時(shí)間： 年 月 日二、法定定代表人人身份證證明及授授權(quán)委托托書法定代表表人身份份證明書書單位名稱稱： 安徽省省*物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 單位性質(zhì)質(zhì)： 有限限責(zé)任公公司 地址： 成立時(shí)間間： 年 月 日日系 安徽省省*物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 的法法定代表表人。特此證

4、明明。單位名稱稱：安徽徽省*物物業(yè)管理理有限公公司（公公章）日 期： 年 月 日（該處黏黏貼法定定代表人人身份證證復(fù)印件件）法定代表表人授權(quán)權(quán)書茲委派 * 參加貴貴方組織織的 合肥市市和煦園園小區(qū)物物業(yè)管理理 招標(biāo)活活動(dòng)，全全權(quán)代表表我單位位處理投投標(biāo)的有有關(guān)事宜宜。附全權(quán)代代表情況況：姓名 * ，性別別 男 ，年年齡 21 ，職務(wù)務(wù) 市場(chǎng)部部經(jīng)理 詳細(xì)通訊訊地址 電話 電 掛 無(wú) 傳真 郵政編編碼 單位名稱稱（公章章）：安安徽省*物業(yè)管管理有限限公司法人代表表（簽字字）：年 月月 日日三、資格格證明文文件1、資質(zhì)質(zhì)證明2、營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照3、稅務(wù)務(wù)登記證證4、組織織機(jī)構(gòu)代代碼證四、企業(yè)業(yè)綜合情情況

5、介紹紹安徽省*物業(yè)管管理有限限公司原原屬*單位位，合肥肥市物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)員員單位，成立于于二五年八八月，注注冊(cè)資金金伍佰零零捌萬(wàn)元元人民幣幣。是一一家具有有國(guó)家二二級(jí)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理綜綜合企業(yè)業(yè)，主要要經(jīng)營(yíng)物物業(yè)管理理服務(wù)、物業(yè)顧顧問(wèn)服務(wù)務(wù)、園林林綠化工工程、裝裝飾工程程、智能能樓宇工工程、水水電維修修、外墻墻清洗、清潔服服務(wù)及餐餐飲管理理等業(yè)務(wù)務(wù)。*等涉及及商務(wù)辦辦公、商商業(yè)鋪面面、住宅宅小區(qū)、廠區(qū)礦礦企業(yè)等等多種物物業(yè)的管管理，服服務(wù)面積積約700多萬(wàn)平平方米。安徽省*物業(yè)管管理有限限公司是是一家正正在完善善，逐步步成熟的的現(xiàn)代企企業(yè)，為為了加快快發(fā)展進(jìn)進(jìn)程，公公司特從從深圳等等地聘

6、請(qǐng)請(qǐng)了一批批經(jīng)驗(yàn)豐豐厚的專專業(yè)人才才加盟，用先進(jìn)進(jìn)的思想想和思路路使用了了獨(dú)有的的*物業(yè)業(yè)“6SS”服務(wù)務(wù)理念。同時(shí)，公司實(shí)實(shí)行董事事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制，下設(shè)總總經(jīng)辦、品質(zhì)管管理部、工程部部、園林林綠化部部、財(cái)務(wù)務(wù)部、保保安部、保潔部部，各部部門分工工明確、協(xié)調(diào)有有序。企企業(yè)實(shí)行行現(xiàn)代企企業(yè)管理理制度，每個(gè)部部門、每每個(gè)崗位位都制定定了完善善而明確確的職責(zé)責(zé)，實(shí)行行嚴(yán)格而而細(xì)致的的考核制制度。公公司堅(jiān)持持“以人人為本”的用人人理念，深信人人力資源源是企業(yè)業(yè)發(fā)展的的根本，高素質(zhì)質(zhì)人才是是企業(yè)迅迅速發(fā)展展的基石石。公司司擁有一一支技術(shù)術(shù)較全面面、愛崗崗敬業(yè)的的專業(yè)人人才隊(duì)伍伍，共計(jì)計(jì)員工

7、約約1200人，其其中各類類專業(yè)技技術(shù)人員員20人，中級(jí)以以上職稱稱占255%，管管理崗位位大專以以上學(xué)歷歷占800%以上上，持證證上崗率率1000%。環(huán)境是小小區(qū)（大大廈）一一面鏡子子，我公公司有著著一批專專業(yè)的園園林綠化化工作人人員，自自公司成成立以來(lái)來(lái)，承接接了*小區(qū)的的景觀綠綠化、*的園園林景觀觀綠化、*建成區(qū)區(qū)的綠化化養(yǎng)護(hù)、大蜀山山*、*小區(qū)園園林景觀觀、*園林林景觀的的改造、*段段的綠化化、*園林古古建項(xiàng)目目等一批批精品工工程。公司始終終以高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高質(zhì)量立立足于業(yè)業(yè)界，公公司擁有有SGSS國(guó)際國(guó)國(guó)內(nèi)雙重重認(rèn)證的的物業(yè)管管理ISSO 990011:20008質(zhì)質(zhì)量保證證體系，管理

8、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富。對(duì)所所管項(xiàng)目目全面實(shí)實(shí)施規(guī)范范化管理理、規(guī)范范化服務(wù)務(wù)，為升升國(guó)家壹壹級(jí)資質(zhì)質(zhì)奠定基基礎(chǔ)，公公司始終終奉行“創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)良物管管小區(qū)、建設(shè)一一流企業(yè)業(yè)品牌、傳播人人性化健健康服務(wù)務(wù)”的企企業(yè)宗旨旨，努力力為廣大大業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、安全、方便的的生活、工作環(huán)環(huán)境，至至誠(chéng)至信信服務(wù)業(yè)業(yè)主。公司理念念：質(zhì)量方針針長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)承擔(dān)、專業(yè)保保障。企業(yè)目標(biāo)標(biāo)凝造造自然美美態(tài)、盡盡顯環(huán)境境神采。經(jīng)營(yíng)理念念以人人為本、業(yè)主至至上、服服務(wù)第一一。市場(chǎng)準(zhǔn)則則誠(chéng)信信、勤勉勉、務(wù)實(shí)實(shí)、創(chuàng)新新。企業(yè)宗旨旨創(chuàng)造造優(yōu)良物物管小區(qū)區(qū)、建設(shè)設(shè)一流企企業(yè)品牌牌、傳播播人性化化文明服服務(wù)?？偨?jīng)理總經(jīng)辦人事招聘管理公司

9、）品質(zhì)管理部園林綠化部 副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部工程部 管理處 勞保工資管理公司）制度落實(shí)管理品質(zhì)督察管理公司）外接施工養(yǎng)護(hù)）項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)工程維修養(yǎng)護(hù)環(huán)境清潔管理公司）安全防范管理公司）客戶服務(wù)中心公司）公司組織織結(jié)構(gòu)：近3年業(yè)業(yè)績(jī)證明明材料（附小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同）五、物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)實(shí)施施方案第一章 和煦園園小區(qū)物物業(yè)管理理整體設(shè)設(shè)想及策策劃一、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高水平管管理的措措施 安徽省省*物業(yè)業(yè)管理有有限公司司把和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理總體體目標(biāo)確確定為：兩年內(nèi)內(nèi)使和煦煦園小區(qū)區(qū)成為合肥肥市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范住宅小小區(qū)，成成為合肥肥住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的前前衛(wèi)和榜榜樣。 要達(dá)到到這樣的的管理

10、目目標(biāo)，在在措施上上離不開開下列的的基本方方面： 建立和和實(shí)施完完善的物物業(yè)管理理質(zhì)量體體系（IISO990011 和 ISOO140001）。 培培育高素素質(zhì)的員員工隊(duì)伍伍。 現(xiàn)現(xiàn)代化的的物業(yè)管管理精良良設(shè)備。 營(yíng)造造富有特特色的社社區(qū)文化化。 按按照發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家的的管理趨趨勢(shì)，保保證管理理上的超超前性、創(chuàng)造性性。 這些基基本措施施在以下下各章節(jié)節(jié)將陸續(xù)續(xù)描述。除此之之外，我我們認(rèn)為為還應(yīng)著著重強(qiáng)調(diào)調(diào)以下幾幾項(xiàng)措施施：（一）保保持和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的發(fā)發(fā)展后勁勁 我們認(rèn)認(rèn)為：物物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益、社會(huì)會(huì)效益和和環(huán)境效效益的綜綜合統(tǒng)一一，而同同時(shí)也認(rèn)認(rèn)為，三三個(gè)效益益中，首

11、首先要確確保經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，盈利畢畢竟是興興辦物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的重重要目標(biāo)標(biāo)。沒有有經(jīng)濟(jì)效效益，就就無(wú)法確確保長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)意義上上的社會(huì)會(huì)效益和和環(huán)境效效益。我我們不贊贊成投標(biāo)標(biāo)單位不不計(jì)成本本地高額額投入，而本著著適當(dāng)投投入、發(fā)發(fā)揮每一一元錢的的潛力、靠卓越越的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理取取勝的原原則，使使和煦園園小區(qū)物物業(yè)管理理留有充充分的發(fā)發(fā)展后勁勁。（二）實(shí)實(shí)施住宅宅區(qū)人性性化管理理 我們把把人性化化物業(yè)管管理理念念確定為為：尊重重每一位位業(yè)主、客戶，尊重每每一位管管理員工工，在管管理、環(huán)環(huán)境、空空間各個(gè)個(gè)層次和和環(huán)節(jié)營(yíng)營(yíng)造一種種既相互互信任、相互尊尊敬，又又有明確確的行為為規(guī)則這這樣一種種和諧、有序的的舒暢環(huán)

12、環(huán)境和文文化氛圍圍，從而而使人們們的潛力力得到充充分發(fā)揮揮，人們們對(duì)工作作、生活活、文化化上的品品味需求求得到滿滿足。我我們堅(jiān)持持做到：每一套套物業(yè)管管理方案案的實(shí)施施要得到到業(yè)主、客戶的的充分認(rèn)認(rèn)可，公公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理理念要要得到管管理員工工的普遍遍認(rèn)同，在物業(yè)業(yè)管理的的各處細(xì)細(xì)節(jié)，要要體現(xiàn)出出對(duì)人的的珍愛和和關(guān)懷。具有人人性化、富有文文化色彩彩的物業(yè)業(yè)管理將將是和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的重重要特征征。（三）注注重發(fā)揮揮業(yè)主自自治、自自律的功功能 成熟的的住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管管理決不不是管理理公司單單向的推推動(dòng)，而而應(yīng)該得得到廣大大業(yè)主的的真誠(chéng)回回應(yīng)，變變單向推推動(dòng)為雙雙向共管管。只有有啟發(fā)廣廣

13、大業(yè)主主共同參參與物業(yè)業(yè)管理，增強(qiáng)業(yè)業(yè)主自治治、自律律功能，使業(yè)主主自治、自律與與專業(yè)化化物業(yè)管管理相結(jié)結(jié)合，才才能使和和煦園小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理真真正得到到升華，這是發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家和地區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的重重要經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。為此此，我們們將充分分通過(guò)社社區(qū)文化化活動(dòng)，潛移默默化地增增強(qiáng)業(yè)主主參與管管理的意意識(shí)。 二、管管理深度度和廣度度的做法法 社會(huì)在在進(jìn)步，時(shí)代在在發(fā)展，對(duì)于和和煦園小小區(qū)廣大大業(yè)主而而言，物物業(yè)管理理服務(wù)的的深度和和廣度是是沒有止止境的。如果在在管理深深度和廣廣度上全全面依靠靠物業(yè)管管理公司司，效果果只能是是事倍功功半。 我們認(rèn)認(rèn)為，隨隨著社會(huì)會(huì)的進(jìn)步步和社會(huì)會(huì)分工專專業(yè)的深深入，物物業(yè)

14、管理理公司在在管理深深度和廣廣度上，應(yīng)盡可可能和社社會(huì)各專專業(yè)服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)聯(lián)合，滿滿足業(yè)主主、客戶戶的多方方面需求求。我們們提出以以下三項(xiàng)項(xiàng)措施： （一）在在和煦園園小區(qū)商商業(yè)區(qū)域域建立完完善的居居民生活活商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)。在在商業(yè)面面積租賃賃過(guò)程中中，應(yīng)按按照總體體規(guī)劃，從滿足足居民基基本生活活需要做做起，大大到超市市、家電電維修，小到針針頭線尾尾，設(shè)置置小而精精的商業(yè)業(yè)鋪位，為居民民提供便便利條件件。（二）管管理處全全方位建建立商業(yè)業(yè)服務(wù)信信息網(wǎng)。與各商商家、專專業(yè)服務(wù)務(wù)公司建建立廣泛泛聯(lián)系，滿足居居民需求求。如物物業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)代理、家庭理理財(cái)咨詢?cè)儭⒆赓U賃代理等等，滿足居居民需求求。（三）充充分利

15、用用計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)手手段。要要實(shí)現(xiàn)住住戶網(wǎng)上上購(gòu)物和和信息即即時(shí)溝通通，使住住戶體驗(yàn)驗(yàn)科技現(xiàn)現(xiàn)代化住住宅區(qū)快快捷、方方便的全全方位服服務(wù)，這這是管理理處增加加管理深深度和廣廣度的治治本之計(jì)計(jì)。三、超前前性、創(chuàng)創(chuàng)造性、全方位位服務(wù)的的意識(shí)（一）超超前性是是和煦園園小區(qū)物物業(yè)管理理前衛(wèi)和和榜樣地地位的標(biāo)標(biāo)志。物物業(yè)管理理工作要要保持一一定的超超前性，擴(kuò)展居居民的視視野和觀觀念，體體現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理前前衛(wèi)和榜榜樣作用用。重點(diǎn)點(diǎn)由以下下幾點(diǎn)組組成： 1住住區(qū)形象象設(shè)計(jì)是是繼企業(yè)業(yè)形象策策劃之后后更富時(shí)時(shí)代特色色的新概概念。它它既是住住區(qū)的“美容術(shù)術(shù)”，更更是住區(qū)區(qū)的“健健身法”，已經(jīng)經(jīng)同資源源、人才才、科教

16、教、環(huán)境境、信息息等一樣樣，成為為構(gòu)成住住區(qū)發(fā)展展的要素素之一，同時(shí)，具有對(duì)對(duì)住區(qū)形形象的塑塑造功能能和對(duì)物物業(yè)的增增值功能能。 如果說(shuō)說(shuō)可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略是和和煦園小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理工工作的主主導(dǎo)戰(zhàn)略略，則住住區(qū)形象象設(shè)計(jì)與與建設(shè)應(yīng)應(yīng)成為重重要的輔輔助戰(zhàn)略略。 2全全面體現(xiàn)現(xiàn)對(duì)殘疾疾人的關(guān)關(guān)心 我們將將在每一一棟樓設(shè)設(shè)殘疾人人專用車車位，整整個(gè)住宅宅區(qū)對(duì)殘殘疾人實(shí)實(shí)行無(wú)障障礙通行行，公共共衛(wèi)生間間設(shè)殘疾疾人專用用位，公公共區(qū)間間設(shè)有關(guān)關(guān)照殘疾疾人的標(biāo)標(biāo)識(shí)。這這一措施施不僅體體現(xiàn)了對(duì)對(duì)殘疾人人的關(guān)愛愛，同時(shí)時(shí)也會(huì)提提高居民民的文明明意識(shí)。 3倡倡導(dǎo)“鄰鄰居守望望”意識(shí)識(shí) 在發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家住住宅區(qū)，為

17、了提提高安全全度，特特別倡導(dǎo)導(dǎo)住戶不不但要注注意自家家的防火火、防盜盜，而且且要注意意鄰居住住戶的安安全，特特別是在在鄰居出出門在外外的時(shí)候候，要主主動(dòng)幫助助“守望望”，并并在住宅宅區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有若干干“鄰居居守望”廣告牌牌。這種種作法體體現(xiàn)了居居民安全全管理的的自治意意識(shí)。我我們將在在和煦園園小區(qū)借借鑒這種種富有實(shí)實(shí)效的措措施。（二）創(chuàng)創(chuàng)造性是是和煦園園小區(qū)物物業(yè)管理理的生命命源泉 科技在在進(jìn)步，人們的的觀念在在不斷地地轉(zhuǎn)變，人們對(duì)對(duì)住宅區(qū)區(qū)的各種種需求也也在不斷斷地?cái)U(kuò)展展。和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理只有有不斷地地創(chuàng)新，吸收國(guó)國(guó)內(nèi)外社社區(qū)管理理精華，才能不不斷完善善，并保保持其前前衛(wèi)和榜榜樣的地地

18、位。比比如： 提倡讀讀書。設(shè)設(shè)置圖書書閱覽室室、網(wǎng)上上購(gòu)書、電話購(gòu)購(gòu)書等方方便條件件。 建立旅旅游新概概念。突突破走馬馬觀花的的模式，引導(dǎo)居居民著重重從親切切、自然然中獲得得旅游新新感覺。 注重汽汽車對(duì)人人們生活活方式的的影響。 倡導(dǎo)一一種簡(jiǎn)單單的生活活。隨著著社會(huì)的的發(fā)展，有意無(wú)無(wú)意間追追求簡(jiǎn)單單生活的的人們?cè)皆絹?lái)越多多，一個(gè)個(gè)反物質(zhì)質(zhì)主義的的、講求求簡(jiǎn)單、樸實(shí)的的時(shí)代已已經(jīng)到來(lái)來(lái)。我們們應(yīng)當(dāng)引引導(dǎo)人們們?cè)谙M(fèi)費(fèi)上走向向理性、務(wù)實(shí)與與自然本本真，包包括避免免在裝修修上偏向向奢華。（三）實(shí)實(shí)施社區(qū)區(qū)全方位位服務(wù) 1建建立“全全方位聯(lián)聯(lián)合”概概念，滿滿足住宅宅區(qū)多項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的的客觀要要求?！叭轿?/p>

19、位聯(lián)合”指的是是管理處處由于機(jī)機(jī)構(gòu)、能能力所限限，不可可能事事事親力親親為，要要滿足全全方位服服務(wù)的要要求，必必須和社社會(huì)各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)建立立全面的的合作關(guān)關(guān)系，管管理處發(fā)發(fā)揮這種種全面合合作的總總協(xié)調(diào)人人作用。 2充充分利用用現(xiàn)代科科技，通通過(guò)網(wǎng)上上購(gòu)物、電子媒媒體等手手段，提提高全方方位服務(wù)務(wù)的效率率。3實(shí)施施*物業(yè)業(yè)公司禮禮儀培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃，注重管管理人員員的行為為規(guī)范，倡導(dǎo)管管理人員員在文明明舉止和和敬業(yè)愛愛崗方面面為人師師表，推推動(dòng)整個(gè)個(gè)住宅區(qū)區(qū)的文明明建設(shè)。四、創(chuàng)造造優(yōu)美舒舒適、安安全文明明、潔凈凈環(huán)境的的設(shè)想 和煦園園小區(qū)不不是豪華華住宅區(qū)區(qū),不能能靠開發(fā)發(fā)商巨額額投入換換取高尚尚

20、環(huán)境。在物業(yè)業(yè)管理工工作中,我們應(yīng)應(yīng)以高尚尚的文化化品位取取勝,通通過(guò)住宅宅區(qū)硬、軟件系系統(tǒng)的結(jié)結(jié)合,創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)美美舒適、安全文文明、潔潔凈的良良好環(huán)境境.（一）硬硬件建設(shè)設(shè) 可靠的的智能化化安全保保障系統(tǒng)統(tǒng)、管理理完善的的環(huán)境設(shè)設(shè)施、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔醒目目的住區(qū)區(qū)形象設(shè)設(shè)計(jì)、安安全方便便的交通通網(wǎng)絡(luò)以以及豐富富的文化化色彩等等，一系系列具有有一定超超前性能能的先進(jìn)進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為為和煦園園小區(qū)高高尚環(huán)境境和文明明建設(shè)提提供了物物質(zhì)保證證。 1公公布空氣氣質(zhì)量周周報(bào) 空氣質(zhì)質(zhì)量是環(huán)環(huán)境質(zhì)量量的重要要內(nèi)容。我們擬擬于進(jìn)駐駐小區(qū)之之日起,在和煦煦園小區(qū)區(qū)實(shí)行空空氣質(zhì)量量周報(bào)公公布措施施。這樣樣既可以以讓監(jiān)測(cè)測(cè)數(shù)

21、據(jù)直直接為業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù),同時(shí)時(shí)又可以以提高業(yè)業(yè)主的環(huán)環(huán)保意識(shí)識(shí)。管理理處還將將堅(jiān)持每每季度對(duì)對(duì)直飲水水質(zhì)量、排水質(zhì)質(zhì)量、區(qū)區(qū)內(nèi)噪聲聲等進(jìn)行行監(jiān)測(cè)并并予以公公布。 2對(duì)對(duì)垃圾的的分類處處理 和煦園園小區(qū)將將從入住住第一天天開始，就給住住戶一個(gè)個(gè)鮮明的的印象：垃圾要要分類投投放和處處理，并并在住戶戶手冊(cè)和和各投放放點(diǎn)明確確標(biāo)明分分類收集集辦法。設(shè)可回回收垃圾圾、一般般垃圾和和有害垃垃圾三類類箱?？煽苫厥绽詧?bào)報(bào)紙、書書刊、瓶瓶、易拉拉罐等為為主，一一般垃圾圾以廚余余、渣土土等為主主，有害害垃圾主主要為各各類廢電電池、電渡制制品、殺殺蟲劑罐罐等。對(duì)對(duì)垃圾分分類處理理，難點(diǎn)點(diǎn)在人們們的意識(shí)識(shí)和習(xí)慣

22、慣培養(yǎng)上上。我們們?cè)诃h(huán)境境社區(qū)文文化活動(dòng)動(dòng)章節(jié)中中將列出出引導(dǎo)方方法。 3嚴(yán)嚴(yán)格實(shí)行行人車分分流 和煦園園小區(qū)在在道路規(guī)規(guī)劃中為為交通管管理人車車分流打打下了基基礎(chǔ)，但但要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全區(qū)實(shí)實(shí)行人車車分流，還要進(jìn)進(jìn)一步詳詳細(xì)規(guī)劃劃，并配配有完善善的管理理規(guī)定和和各類標(biāo)標(biāo)識(shí)：“請(qǐng)減速速”、“禁止鳴鳴號(hào)”、“注意意行人”。在小小區(qū)內(nèi)的的主干道道交叉路路口，我我們要設(shè)設(shè)置與市市交通指指揮中心心聯(lián)網(wǎng)的的交通紅紅綠燈裝裝置，規(guī)規(guī)范區(qū)內(nèi)內(nèi)行車。（二）軟軟件建設(shè)設(shè) 創(chuàng)建高高尚的住住宅園區(qū)區(qū)，軟件件建設(shè)比比硬件構(gòu)構(gòu)成更為為重要、更為艱艱巨。特特別是在在我國(guó)物物業(yè)管理理行業(yè)發(fā)發(fā)展時(shí)間間短、管管理公司司和廣大大業(yè)主均均

23、需要進(jìn)進(jìn)一步加加深對(duì)物物業(yè)管理理的認(rèn)識(shí)識(shí)和自身身修養(yǎng)，這個(gè)過(guò)過(guò)程需要要日積月月累的努努力，物物業(yè)管理理公司應(yīng)應(yīng)著眼于于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展，持持之以恒恒地在軟軟件建設(shè)設(shè)上下功功夫。主主要有以以下內(nèi)容容： 1、將將可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略作為為和煦園園小區(qū)發(fā)發(fā)展的主主導(dǎo)戰(zhàn)略略。 22組織織落實(shí)，實(shí)施有有力。成成立管理理處為主主、有業(yè)業(yè)主代表表參加的的和煦園園小區(qū)環(huán)環(huán)保委員員會(huì)，著著眼于和和煦園小小區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展，依照可可持續(xù)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，制定定和實(shí)施施和煦園園小區(qū)環(huán)環(huán)保工程程。 33建立立“管理理處員工工人人都都是環(huán)保保監(jiān)督員員”的觀觀念，對(duì)對(duì)不利于于環(huán)保的的行為及及時(shí)予以以制止。 4營(yíng)造“保護(hù)社社區(qū)環(huán)境境，創(chuàng)建

24、建綠色家家園”濃濃厚氣氛氛。重點(diǎn)點(diǎn)放在提提高環(huán)保保意識(shí)，增加環(huán)環(huán)保知識(shí)識(shí)方面，通過(guò)環(huán)環(huán)保講座座等系列活活動(dòng)等，引導(dǎo)住住戶關(guān)心心社區(qū)環(huán)環(huán)境。平平時(shí)盡量量重復(fù)使使用購(gòu)物物袋。 5鼓鼓勵(lì)家庭庭節(jié)約水水電，組組織居民民開展有有利于身身心健康康的文體體活動(dòng)。五、體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)文文化、環(huán)環(huán)境文化化特色的的物業(yè)管管理典范范模式 和煦園園小區(qū)文文化活動(dòng)動(dòng)的總體體構(gòu)想 社區(qū)文文化三項(xiàng)項(xiàng)主題：營(yíng)造全全新的生生活理念念；熱愛愛地球，保護(hù)環(huán)環(huán)境；做做新世紀(jì)紀(jì)文明使使者。 社區(qū)文文化三項(xiàng)項(xiàng)特征：人性化化的管理理理念；超前性性的文化化視角；寧?kù)o、祥和的的文化氣氣氛。 社區(qū)文文化的總總體目標(biāo)標(biāo)：使和和煦園小小區(qū)成為為合肥市市住

25、宅區(qū)區(qū)文化的的典范。第二章 采取的的管理方方式、工工作計(jì)劃劃和物資資裝備一、和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理方式式（一）綜綜合一體體化管理理方式 安徽省省*物業(yè)業(yè)管理有有限公司司將和煦園園小區(qū)物物業(yè)管理理方式確確定為綜綜合一體體化管理理。即對(duì)對(duì)和煦園園小區(qū)的的房屋、公用設(shè)設(shè)施設(shè)備備、消防防、治安安、衛(wèi)生生、綠化化、停車車場(chǎng)管理理、社區(qū)區(qū)文化直直至商業(yè)業(yè)和配套套服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的策策劃、租租賃等，統(tǒng)一由由管理處處協(xié)調(diào)管管理，保保持高效效率運(yùn)作作，保證證高水平平管理。在管理理處實(shí)施施物業(yè)管管理運(yùn)作作過(guò)程中中，我們們將發(fā)揮揮*物業(yè)業(yè)管理有有限公司司雙向共共管方式式、超前前引導(dǎo)、超前管管理、超超前服務(wù)務(wù)的三超超方式

26、，以及軟軟、硬件件結(jié)合方方式等物物業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)，使綜合合一體化化管理收收到更好好的效果果。綜合一體體化物業(yè)業(yè)管理并并非一切切管理事事務(wù)均由由管理處處包攬，而是由由管理處處擔(dān)任住住宅區(qū)各各項(xiàng)管理理的總協(xié)協(xié)調(diào)、總總管家角角色，充充分調(diào)動(dòng)動(dòng)業(yè)主、客戶參參與管理理的積極極性，動(dòng)動(dòng)員各方方面力量量，齊抓抓共管，才能收收到標(biāo)本本兼治的的管理效效果。同同時(shí)，管管理處還還應(yīng)在保保證服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的前提下下，對(duì)部部分物業(yè)業(yè)管理分分項(xiàng)實(shí)行行專業(yè)分分包的運(yùn)運(yùn)作方式式。發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家和和地區(qū)物物業(yè)管理理實(shí)踐證證明，這這種專業(yè)業(yè)分包方方法是行行業(yè)發(fā)展展的必然然趨勢(shì)。（二）內(nèi)內(nèi)部管理理架構(gòu)客服中心項(xiàng)目經(jīng)理秩序維護(hù)保潔綠化工程維

27、修消殺管理綠化修剪消防監(jiān)控維修回訪安全防衛(wèi)檔案管理投訴接待維修管理設(shè)備維護(hù)衛(wèi)生清潔裝修巡查*物業(yè)公司（三）激激勵(lì)機(jī)制制 以人為為本是*物業(yè)公司司重要的的經(jīng)營(yíng)理理念，它它堅(jiān)持以以人為中中心，尊尊重人，理解人人，關(guān)心心人，培培養(yǎng)人，以激勵(lì)勵(lì)員工上上進(jìn)、實(shí)實(shí)現(xiàn)員工工的自身身價(jià)值為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，倡導(dǎo)導(dǎo)和營(yíng)造造既相互互尊敬、相互信信任，又又有明確確的行為為規(guī)則這這樣一種種和諧有有序的舒舒暢環(huán)境境，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)管轄區(qū)區(qū)的管理理目標(biāo)。 根據(jù)上上述以人人為本的的理念，幾年來(lái)來(lái)，*物物業(yè)公司司在實(shí)踐踐中總結(jié)結(jié)出了行行之有效效的員工工激勵(lì)機(jī)機(jī)制：目目標(biāo)激勵(lì)勵(lì)、崗位激激勵(lì)、效益激激勵(lì)。（四）監(jiān)監(jiān)督與自自我約束束機(jī)制： 1監(jiān)

28、監(jiān)督機(jī)制制 和煦園園小區(qū)管管理處在在開展物物業(yè)管理理的過(guò)程程中，將將嚴(yán)格按按照國(guó)家家、政府府及上級(jí)級(jí)主管部部門的有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)要求開開展工作作，定期期向*物物業(yè)公司司和和煦煦園小區(qū)區(qū)業(yè)主管理理委員會(huì)會(huì)報(bào)告工工作，檢檢討物業(yè)業(yè)管理運(yùn)運(yùn)作事務(wù)務(wù)，提交交財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告書，并制訂訂出日常常工作計(jì)計(jì)劃，分分解量化化到部門門及每個(gè)個(gè)崗位，實(shí)行目目標(biāo)管理理責(zé)任制制，每年年對(duì)管理理目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行考核核。嚴(yán)格格按*物物業(yè)公司司ISOO90001質(zhì)量體體系運(yùn)作作，對(duì)每每個(gè)項(xiàng)目目的管理理服務(wù)過(guò)過(guò)程建立立原始記記錄，通通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)檢查、部門自自查、公公司內(nèi)、外部質(zhì)質(zhì)量審核核，確保保管理工工作的監(jiān)監(jiān)督機(jī)制制有效運(yùn)運(yùn)作。具具

29、體作法法是：（1）公公開監(jiān)督督制：公公布管理理處監(jiān)督督投訴電電話，設(shè)設(shè)立管理理處主任任信箱，24 小時(shí)受受理投訴訴。所有有員工佩佩帶工作作牌上崗崗，以便便于公開開監(jiān)督。（2）業(yè)主評(píng)評(píng)議制：管理處處對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)管理活活動(dòng)實(shí)行行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主主或其它它來(lái)源的的信息做做到有分分析、有有處理、有跟蹤蹤、有反反饋。實(shí)實(shí)行閉環(huán)環(huán)管理，使業(yè)主主的合法法權(quán)益得得到保障障。（33）定期期報(bào)告制制：管理理處定期期向業(yè)主主管委會(huì)會(huì)、*物物業(yè)公司司及上級(jí)級(jí)主管單單位定期期報(bào)告工工作，檢檢討物業(yè)業(yè)管理事事宜，確確保實(shí)現(xiàn)現(xiàn)*物業(yè)業(yè)公司標(biāo)標(biāo)書中的的承諾。 2自自我約束束機(jī)制：（1）管管理處在在物業(yè)管管理過(guò)程程中，嚴(yán)嚴(yán)

30、格執(zhí)行行國(guó)家、政府發(fā)發(fā)布的有有關(guān)法規(guī)規(guī)、條例例和實(shí)施施細(xì)則。（2）管理處處將嚴(yán)格格貫徹*物業(yè)公司司ISOO90001質(zhì)量體體系。（3）巡巡視檢查查制：由由管理處處對(duì)各部部門員工工進(jìn)行定定期或不不定期檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題及時(shí)糾糾正。對(duì)對(duì)重大質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題或多次次重復(fù)出出現(xiàn)的問(wèn)問(wèn)題，由由管理層層檢討并并制定糾糾正和預(yù)預(yù)防措施施。（44）實(shí)行行考核淘淘汰制：管理處處每年對(duì)對(duì)員工進(jìn)進(jìn)行全方方位考核核，實(shí)行行5%淘淘汰制，對(duì)主管管以上人人員實(shí)行行述職考考核，不不合格者者調(diào)離崗崗位或淘淘汰。*物業(yè)公司司對(duì)管理理處主任任進(jìn)行述述職考核核，不合合格降級(jí)級(jí)或調(diào)回回公司重重新培訓(xùn)訓(xùn)。（五）信信息反饋饋及處理理機(jī)制

31、沒有糾糾正和預(yù)預(yù)防措施施，ISSO90001質(zhì)量體體系就不不能順利利貫徹，沒有信信息反饋饋和處理理，管理理處就無(wú)無(wú)法保證證優(yōu)良的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。 1、管管理處下下設(shè)的總總值班室室作為主主要的信信息處理理中心，24 小時(shí)接接受和處處理各方方面的信信息，主主要渠道道有：（1）管管理處每每季度向向和煦園園小區(qū)業(yè)業(yè)主管理理委員會(huì)會(huì)提供一一份季度度工作報(bào)報(bào)告書，包括管管理費(fèi)收收支帳目目，征詢?cè)儤I(yè)主意意見情況況。（22）*物物業(yè)公司司每半年年向上級(jí)級(jí)主管部部門匯報(bào)報(bào)和煦園園小區(qū)物物業(yè)管理理情況，特別是是合肥肥市住宅宅小區(qū)物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例及及其配套套文件落落實(shí)情況況，征詢?cè)兩霞?jí)部部門的意意見，改改善不足

32、足之處。（3）客戶戶意見箱箱。（4）管理理處員工工的反饋饋信息。（5）新聞聞媒介。 2、獲獲得反饋饋信息后后，由總總值班室室分析處處理，向向相關(guān)部部門、人人員發(fā)出出指令并并監(jiān)督其其及時(shí)改改進(jìn)，直直到圓滿滿解決問(wèn)問(wèn)題。二、各階階段工作作計(jì)劃根據(jù)和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理進(jìn)度度安排，我司制制訂三個(gè)個(gè)階段工工作計(jì)劃劃：前期期籌備階階段工作作計(jì)劃、入駐接接管階段段工作計(jì)計(jì)劃、正正常運(yùn)作作期工作作計(jì)劃。（一）前前期籌備備階段工工作計(jì)劃劃序號(hào)工作計(jì)劃劃計(jì)劃要點(diǎn)點(diǎn)實(shí)施時(shí)間間備注1擬定物業(yè)業(yè)管理方方案針對(duì)和煦煦園小區(qū)區(qū)特點(diǎn)制制定20155.92擬定財(cái)務(wù)務(wù)測(cè)算針對(duì)和煦煦園小區(qū)區(qū)特點(diǎn)制制定20188.93簽訂物物業(yè)

33、服務(wù)務(wù)合同與和煦園園小區(qū)業(yè)業(yè)主委員員會(huì)商定定中標(biāo)之日日起4組建服務(wù)務(wù)中心確定物業(yè)業(yè)管理辦辦公場(chǎng)所所簽訂合同同之日起起人員調(diào)配配、培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)中心心辦公設(shè)設(shè)備完善善5擬訂物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收方案案竣工驗(yàn)收收、接管管驗(yàn)收簽訂合同同之日起起6導(dǎo)入服務(wù)務(wù)模式導(dǎo)入公司司物業(yè)服服務(wù)理念念服務(wù)中心心成立之之日起導(dǎo)入公司司各項(xiàng)規(guī)規(guī)章制度度（二）入入駐接管管階段工工作計(jì)劃劃序號(hào)工作計(jì)劃劃計(jì)劃要點(diǎn)點(diǎn)實(shí)施時(shí)間間備注1接管驗(yàn)收收實(shí)施建筑本體體和設(shè)備備資料的的接收、檔案的的建立、分類、管理具體時(shí)間間按施工工進(jìn)度安安排、調(diào)調(diào)整校園設(shè)施施設(shè)備交交接、驗(yàn)驗(yàn)收、試試運(yùn)行問(wèn)題備忘忘清潔開荒荒2入伙及裝裝修管理理完善入伙伙計(jì)劃具體時(shí)間間

34、按施工工進(jìn)度安安排、調(diào)調(diào)整入伙儀式式及辦理理入伙手手續(xù)裝修審批批及監(jiān)管管3建立完善善的標(biāo)識(shí)識(shí)系統(tǒng)制作各類類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)標(biāo)識(shí)具體時(shí)間間按施工工進(jìn)度安安排、調(diào)調(diào)整制作各類類公共標(biāo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)制作物業(yè)業(yè)管理辦辦公室標(biāo)標(biāo)識(shí)（三）正正常運(yùn)作作期工作作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃劃計(jì)劃要點(diǎn)點(diǎn)實(shí)施時(shí)間間備注1員工常規(guī)規(guī)培訓(xùn)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)調(diào)安全防防范、職職業(yè)道德德和業(yè)務(wù)務(wù)技能的的培訓(xùn)服務(wù)中心心成立之之日起2配套服務(wù)務(wù)項(xiàng)目啟啟動(dòng)無(wú)償服務(wù)務(wù)、有償償服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目及便便民措施施的運(yùn)作作服務(wù)中心心成立之之日起3物業(yè)管理理報(bào)告向和煦園園小區(qū)詳詳細(xì)匯報(bào)報(bào)工作進(jìn)進(jìn)程及狀狀況每月1次次4財(cái)務(wù)分析析報(bào)告如實(shí)向和和煦園小小區(qū)反映映物業(yè)管管理費(fèi)用用使用情

35、情況每季度11次5完善管理理體系導(dǎo)入ISSO90000質(zhì)質(zhì)量體系系并定期期內(nèi)部評(píng)評(píng)審持續(xù)改進(jìn)進(jìn)完善服務(wù)務(wù)中心信信息局域域網(wǎng)，修修訂管理理辦法三、物資資裝備計(jì)計(jì)劃1、物業(yè)業(yè)管理用用房 為創(chuàng)造造一個(gè)良良好的居居住和生生活環(huán)境境，依據(jù)據(jù)物業(yè)管管理?xiàng)l例例的規(guī)定定，以及及結(jié)合和和煦園項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)，除除各類設(shè)設(shè)施設(shè)備備機(jī)房外外，物業(yè)業(yè)管理用用房還包包括： （1）管理服服務(wù)用房房：管理理處接待待、辦公公用房；（2）保保安、保保潔、工工程維修修、擺放放工具設(shè)設(shè)備、維維修材料料、清潔潔物料和和更衣等等的管理理用房和和倉(cāng)庫(kù)2、辦公公設(shè)備類類序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量用途1辦公桌、椅5套辦公用2電腦及打打印機(jī)等等2臺(tái)辦公用3文

36、件柜8個(gè)辦公用4多功能復(fù)復(fù)印、傳傳真機(jī)1臺(tái)辦公用5電話機(jī)2部辦公用6各類標(biāo)識(shí)識(shí)1批辦公用7照相機(jī)1部辦公用3、設(shè)施施設(shè)備維維修機(jī)具具用具類類序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量用途備注1扳子、起起子5套維修2卷尺5把維修3輕便式管管子鉸扳扳3套維修4手提電鉆鉆2把維修5強(qiáng)光電筒筒4把維修6鋸弓（固固定式）2套維修7電工工具具4套維修8帶腳管子子鉸扳5把維修9內(nèi)六角扳扳4套維修10銼刀4把維修11管子鉗5把維修12管子割刀刀5把維修13套筒扳手手4套維修14梅花扳手手4套維修15開口扳手手4套維修16管螺紋絲絲攻4套維修17螺絲刀4套維修18鋼絲鉗4把維修19斜口鉗5把維修20活動(dòng)扳手手4套維修21圓規(guī)4把維修22直角

37、尺4把維修23大剪刀2把維修24烙鐵2只維修25鋁合金梯梯3部維修26電工安全全帶3套維修27游標(biāo)卡尺尺2把維修4、保潔潔綠化類類序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量用途備注1垃圾筒120收集垃圾圾用2環(huán)保垃圾圾車4轉(zhuǎn)運(yùn)垃圾圾用3清潔工具具20套日常保潔潔用4綠化工具具5套綠化用5手動(dòng)噴霧霧器6臺(tái)保潔消殺殺用6草坪割草草機(jī)2臺(tái)綠化用7綠籬修剪剪機(jī)2臺(tái)綠化用5、安全全、交通通、消防防類序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量用途1對(duì)講機(jī)50部治安、工工程用2橡皮警棍棍 30根根治安用3消防靴20套消防用4強(qiáng)光電筒筒30只巡邏用5消防斧、消防桶桶1批消防用6消防用具具箱10只消防用 說(shuō)明：上述表表格為全全部交付付使用后后的物資資裝備計(jì)計(jì)劃，我我公司

38、還還會(huì)根據(jù)據(jù)物業(yè)交交付使用用情況進(jìn)進(jìn)行添加加購(gòu)置。第三章 管理規(guī)規(guī)章制度度建立及及人員配配備、培培訓(xùn)、管管理第一節(jié) 管理規(guī)規(guī)章制度度的建立立完善的管管理規(guī)章章制度是是公司正正常經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的的保證，也是做做好物業(yè)業(yè)管理的的前提。我公司司在多年年的管理理工作實(shí)實(shí)踐過(guò)程程中，在在不斷總總結(jié)管理理經(jīng)驗(yàn)的的基礎(chǔ)上上，建立立了完善善的質(zhì)量量管理體體系文件件，制訂訂了一整整套物業(yè)業(yè)管理的的規(guī)章制制度。如我公司司順利接接管和煦煦園小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理項(xiàng)目目,將嚴(yán)嚴(yán)格按照照管理體體系文件件要求，對(duì)項(xiàng)目目實(shí)施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化化、規(guī)范范化的管管理，在在該項(xiàng)目目的管理理中建立立以學(xué)校校為核心心的管理理規(guī)章制制度：序號(hào)文件

39、名稱稱文件編號(hào)號(hào)版次生效一質(zhì)量管理理手冊(cè)Q/FXXY.GGLSCC.ZHHA-2201551.120155.8.28二程序文件件1文件控制制程序FXYCXZHAA011-200151.020155.3.252記錄控制制程序FXYCXZHAA022-200151.020155.3.253各部門職職責(zé)、各各崗位職職責(zé)及各各類人員員任職標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)FXYCXZHAA033-200151.120155.8.284物業(yè)服務(wù)務(wù)要求的的評(píng)審程程序FXYCXZHAA044-200151.020155.3.255物業(yè)管理理的投標(biāo)標(biāo)方案編編制和評(píng)評(píng)審程序序FXYCXZHAA055-200151.020155.3.256

40、人力資源源管理程程序FXYCXZHAA066-200151.120155.8.287供方管理理程序FXYCXZHAA077-200151.020155.3.258承包方管管理程序序FXYCXZHAA088-200151.020155.3.259設(shè)計(jì)和開開發(fā)控制制程序FXYCX020155.3.2510住戶財(cái)產(chǎn)產(chǎn)控制程程序FXYCXZ110-2201551.020155.3.2511住戶滿意意度測(cè)量量程序FXYCXZ111-2201551.120155.8.2812住戶投訴訴處理程程序FXYCXZ112-2201551.020155.3.2513內(nèi)部審核核程序FXYCX

41、ZHAA133-200151.020155.3.2514不合格產(chǎn)產(chǎn)品的控控制程序序FXYCXZHAA144-200151.120155.8.2815糾正/預(yù)預(yù)防措施施控制程程序FXYCXZHAA155-200151.020155.3.2516法律法規(guī)規(guī)獲取及及識(shí)別控控制程序序FXYCXZHAA166-200151.120155.8.2817危險(xiǎn)源辨辨識(shí)與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)程序FXYCXA117-2201551.120155.8.2818環(huán)境因素素識(shí)別與與評(píng)價(jià)程程序FXYCXH118-2201551.120155.8.2819環(huán)境、職職業(yè)健康康安全管管理方案案控制程程序FXYCXHA19-201151

42、.120155.8.2820環(huán)境、職職業(yè)健康康安全管管理運(yùn)行行控制程程序FXYCXHA20-201151.120155.8.2821應(yīng)急響應(yīng)應(yīng)與處理理程序FXYCXHA21-201151.120155.8.2822績(jī)效測(cè)量量和監(jiān)測(cè)測(cè)管理程程序FXYCXHA22-201151.220155.8.2823協(xié)商與交交流溝通通控制程程序FXYCXZHAA233-200151.020155.3.2524樓宇入住住程序FXYCXZ224-2201551.020155.3.2525樓宇接管管程序FXYCXZ225-2201551.020155.3.25三作業(yè)文件件1行政管理理2檔案管理理規(guī)程FXY/GZ-X

43、Z00011.020155.3.253審計(jì)統(tǒng)計(jì)計(jì)工作規(guī)規(guī)程FXY/GZ-XZ00021.020155.3.254倉(cāng)庫(kù)管理理規(guī)程FXY/GZ-XZ00031.020155.3.255財(cái)務(wù)工作作規(guī)程FXY/GZ-XZ00041.020155.3.256員工手冊(cè)冊(cè)FXY/GZ-XZ00051.020155.3.25四日常管理理1裝修管理理規(guī)程FXY/GZ-GL11011.020155.3.252有償服務(wù)務(wù)管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-GL11021.020155.3.253入住管理理規(guī)程FXY/GZ-GL11031.020155.3.254維修管理理規(guī)程FXY/GZ-GL11041.020155.3.25

44、5管理處值值班管理理規(guī)程FXY/GZ-GL11051.020155.3.256社區(qū)文體體活動(dòng)管管理規(guī)程程FXY/GZ-GL11061.020155.3.257住戶投訴訴管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-GL11071.020155.3.258回訪管理理規(guī)程FXY/GZ-GL11081.020155.3.259樓宇、公公共設(shè)施施巡查管管理規(guī)程程FXY/GZ-GL11091.020155.3.2510收費(fèi)管理理規(guī)程FXY/GZ-GL11101.020155.3.2511服務(wù)工作作檢查管管理規(guī)程程FXY/GZ-GL11111.020155.3.2512新建樓宇宇驗(yàn)收接接管管理理規(guī)程FXY/GZ-GL11121

45、.020155.3.2513房屋租賃賃管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-GL11131.020155.3.2514業(yè)主手冊(cè)冊(cè)FXY/GZ-GL11141.020155.3.25五保安、消消防1保安管理理規(guī)程FXY/GZ-AB00011.020155.3.252車輛管理理規(guī)程FXY/GZ-AB00021.020155.3.253保安培訓(xùn)訓(xùn)規(guī)程FXY/GZ-AB00031.020155.3.254物品/人人員出入入管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-AB00041.020155.3.255警用器械械管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-AB00051.020155.3.256保安內(nèi)務(wù)務(wù)管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-AB00061.0201

46、55.3.257保安突發(fā)發(fā)事件應(yīng)應(yīng)急處理理規(guī)程FXY/GZ-AB00071.020155.3.258保安員交交接班作作業(yè)規(guī)程程FXY/GZ-AB00081.020155.3.259消防管理理規(guī)程FXY/GZ-AB00091.020155.3.2510火警、火火災(zāi)應(yīng)急急處理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-AB11001.020155.3.2511消防器材材管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-AB11011.020155.3.2512消防系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)行管管理規(guī)程程FXY/GZ-AB11021.020155.3.2513消防系統(tǒng)統(tǒng)操作規(guī)規(guī)程FXY/GZ-AB11031.020155.3.2514消防演習(xí)習(xí)管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ

47、-AB11041.020155.3.2515監(jiān)控中心心管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-AB11051.020155.3.25六環(huán)境管理理1清潔工作作管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-HJ00011.020155.3.252綠化工作作管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-HJ0002七工程維修修1設(shè)備維修修保養(yǎng)管管理規(guī)程程FXY/GZ-GC00011.020155.3.252設(shè)備巡檢檢管理規(guī)規(guī)程FXY/GZ-GC00021.020155.3.253維修作業(yè)業(yè)安全操操作規(guī)程程FXY/GZ-GC00031.020155.3.254房屋維修修保養(yǎng)管管理規(guī)程程FXY/GZ-GC0004-011.020155.3.255公共設(shè)施施維修保

48、保養(yǎng)管理理規(guī)程FXY/GZ-GC0004-021.020155.3.256消防系統(tǒng)統(tǒng)維修保保養(yǎng)管理理規(guī)程FXY/GZ-GC00051.020155.3.257給排水設(shè)設(shè)備管理理規(guī)程FXY/GZ-GC0006-011.020155.3.258臨時(shí)動(dòng)火火作業(yè)管管理規(guī)程程FXY/GZ-GC00071.020155.3.259設(shè)施、設(shè)設(shè)備突發(fā)發(fā)事件處處理規(guī)程程FXY/GZ-GC00081.020155.3.2510加壓水泵泵、消防防水泵運(yùn)運(yùn)行、操操作規(guī)程程FXY/GZ-GC00091.020155.3.25第二節(jié) 人員配配備、培培訓(xùn)、管管理一、人員員配備序號(hào)崗位人數(shù)（人人）崗位職責(zé)責(zé)備注一項(xiàng)目經(jīng)理理全

49、面負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目管管理工作作二客服行政政負(fù)責(zé)辦公公室管理理前臺(tái)接接待、客客戶服務(wù)務(wù)、物業(yè)業(yè)費(fèi)用收收取等工工作三秩序維護(hù)護(hù)員負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)安全管管理工作作四保潔員負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)環(huán)境清清潔保潔潔工作五綠化負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理理工作六維修工負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)工程維維修工作作七車管員負(fù)責(zé)車輛輛管理服服務(wù)工作作合計(jì)人員素質(zhì)質(zhì)要求序號(hào)崗位備注1項(xiàng)目經(jīng)理理1、學(xué)歷歷：大學(xué)學(xué)專科以以上學(xué)歷歷2、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：5年年以上物物業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)，必須具具備3年年以上大大型社區(qū)區(qū)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，具具備豐富富的理論論知識(shí)和和領(lǐng)導(dǎo)能能力；3、證件件：具有有建設(shè)部部頒發(fā)物物業(yè)管理理經(jīng)理上上崗證書書或物業(yè)業(yè)管理師師資格證證書；4、能力力：對(duì)管管理處的的工

50、作有有整體的的思路和和構(gòu)想，熟悉IISO990011 20008質(zhì)質(zhì)量管理理體系，能獨(dú)立立開展工工作。5、熟悉悉物業(yè)管管理工作作的各項(xiàng)項(xiàng)流程，能獨(dú)立立開展人人員招聘聘、培訓(xùn)訓(xùn)工作2客服要求：大大專以上上學(xué)歷，45周周歲以下下經(jīng)驗(yàn)：22年以上上相關(guān)工工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)?zāi)芰Γ菏焓煜た头ぷ髁髁鞒?，能能?dú)立開開展各項(xiàng)項(xiàng)工作，服從公公司管理理熟悉電腦腦操作，了解物物業(yè)行業(yè)業(yè)3保潔員1.要求求：初中中以上學(xué)學(xué)歷，550周歲歲以下2.經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：1年年以上相相關(guān)工作作經(jīng)驗(yàn)。3.能力力：具有有相關(guān)技技能并通通過(guò)本公公司的專專業(yè)考核核；4.熟悉悉保潔基基本技能能。4工程維修修人員1.要求求：高中中以上學(xué)學(xué)歷，550周歲

51、歲以下2.經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：3年年以上相相關(guān)工作作經(jīng)驗(yàn)。3.能力力：具有有相關(guān)技技能等級(jí)級(jí)資格并并通過(guò)本本公司的的專業(yè)考考核；4.熟悉悉物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用及維修修。5秩序維護(hù)護(hù)員1、要求求：高中中以上學(xué)學(xué)歷，身身高1.7M以以上，445周歲歲以下。2、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：1年年以上同同類工作作經(jīng)驗(yàn)；4、能力力：認(rèn)真真負(fù)責(zé)，有勇有有謀，服服從指揮揮，能基基本掌握握隊(duì)列操操練、交交通手勢(shì)勢(shì)、擒拿拿等基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)。5、退伍伍軍人優(yōu)優(yōu)先。6綠化員1.要求求：初中中以上學(xué)學(xué)歷，550周歲歲以下2.經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：1年年以上相相關(guān)工作作經(jīng)驗(yàn)。3.能力力：具有有相關(guān)技技能并通通過(guò)本公公司的專專業(yè)考核核；熟悉悉綠化維維護(hù)基本本

52、技能。7車管員1.要求求：初中中以上學(xué)學(xué)歷，550周歲歲以下2.經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：1年年以上相相關(guān)工作作經(jīng)驗(yàn)。3.能力力：具有有相關(guān)技技能并通通過(guò)本公公司的專專業(yè)考核核；二、員工工培訓(xùn)管管理（一）培培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)為了提高高管理水水平，把把本項(xiàng)目目塑造成成物業(yè)服服務(wù)的典典范，必必須培養(yǎng)養(yǎng)一支高高層次、高素質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)服務(wù)專專業(yè)隊(duì)伍伍，通過(guò)過(guò)各種形形式的培培訓(xùn)，使使項(xiàng)目服服務(wù)中心心員工具具備全面面的物業(yè)業(yè)服務(wù)素素質(zhì)要求求，從而而實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期的服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)。具體體目標(biāo)如如下： （1）確保保每個(gè)員員工年度度培訓(xùn)在在1000課時(shí)以以上。 （2）新員員工培訓(xùn)訓(xùn)率1000%，培訓(xùn)合合格率1100%。 （3）管理理人員持持證

53、上崗崗率1000%。 （4）特殊殊工種人人員持證證上崗率率1000%。 （5）建立立和完善善員工訓(xùn)訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。 （6）對(duì)員員工進(jìn)行行網(wǎng)絡(luò)及及智能化化培訓(xùn)。（二）培培訓(xùn)方式式（1）自自辦培訓(xùn)訓(xùn)班 專業(yè)培培訓(xùn)班，加強(qiáng)和和提高員員工專業(yè)業(yè)素質(zhì)和和職業(yè)道道德哲學(xué)學(xué)修養(yǎng)。（2）外外派學(xué)習(xí)習(xí)培訓(xùn) 指導(dǎo)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)選派員員工參加加行業(yè)主主管部門門組織的的各項(xiàng)專專業(yè)技能能培訓(xùn)。（3）理理論研討討或?qū)ｎ}題討論 針對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)工作中中發(fā)生的的疑難、典型案案例，將將及時(shí)組組織專題題研討或或?qū)ｎ}講講座，總總結(jié)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，提高高水平。（4）參參觀學(xué)習(xí)習(xí) 指導(dǎo)組組織管理理機(jī)構(gòu)員員工分期期、分批批參觀同同行業(yè)優(yōu)優(yōu)秀物業(yè)業(yè)服務(wù)

54、項(xiàng)項(xiàng)目，開開拓視野野、總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（5）崗崗位輪訓(xùn)訓(xùn) 通過(guò)崗崗位輪訓(xùn)訓(xùn)，給員員工提供供晉升的的機(jī)會(huì)；通過(guò)人人才的橫橫向、縱縱向交流流，達(dá)到到“專職多多能”的目的的，從而而提高員員工的綜綜合素質(zhì)質(zhì)。（三）確確立和完完善員工工培訓(xùn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)（1）指指導(dǎo)管理理機(jī)構(gòu)在在員工的的“工作技技能、服服務(wù)意識(shí)識(shí)、綜合合素質(zhì)、團(tuán)體合合作”四個(gè)方方面調(diào)查查員工受受訓(xùn)程度度，確定定訓(xùn)練需需求，制制定訓(xùn)練練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)計(jì)劃包括括：A、按什什么標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，達(dá)到到什么目目的（訓(xùn)訓(xùn)練目標(biāo)標(biāo)）；B、訓(xùn)練練程序、方法；C、訓(xùn)練練對(duì)象（受訓(xùn)區(qū)區(qū)域、崗崗位、人人員）；D、訓(xùn)練練內(nèi)容（技能、意識(shí)、操守等等）；E、訓(xùn)練練地點(diǎn)、時(shí)間以以及

55、經(jīng)費(fèi)費(fèi)預(yù)算；F、效果果追蹤的的方式、時(shí)間、執(zhí)行者者；G、預(yù)備備修正計(jì)計(jì)劃。（2）員員工的訓(xùn)訓(xùn)練分兩兩個(gè)層次次進(jìn)行，即管理理層（包包括潛在在管理層層）和操操作層；在對(duì)第第一層次次訓(xùn)練中中，注重重管理職職能的訓(xùn)訓(xùn)練，并并由其分分解及制制訂、實(shí)實(shí)施對(duì)第第二層次次的操作作訓(xùn)練，形成員員工訓(xùn)練練組織網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。兩兩個(gè)層次次的訓(xùn)練練均進(jìn)行行“兩個(gè)W”的階段段， 即“WHHAT”：使訓(xùn)訓(xùn)練對(duì)象象知道工工作怎樣樣做，“WHYY” ：進(jìn)而明明白為什什么這樣樣做，由由被動(dòng)式式工作轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為主主動(dòng)式工工作，再再進(jìn)行深深層次的的引導(dǎo)，提高員員工的工工作技能能，端正正工作態(tài)態(tài)度。（3）訓(xùn)訓(xùn)練的程程式不只只是授課課講解告告知，

56、而而是有系系統(tǒng)步驟驟的。訓(xùn)訓(xùn)練的步步驟為：告知（TELLL）、呈現(xiàn)（SHOOW）、試作（TRYY）、追追蹤檢討討 （FOLLLOWW UP）；其中追追蹤效果果的方法法亦分為為定期和和不定期期、告知知和不告告知的方方式。定定期結(jié)合合告知的的追蹤方方式，主主要檢查查員工掌掌握的工工作技能能程度和和工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)水平平；不定定期結(jié)合合不告知知的方式式主要是是追蹤員員工在實(shí)實(shí)際工作作中的效效率、效效果，檢檢討其工工作態(tài)度度。（四）培培訓(xùn)內(nèi)容容為了確保保各項(xiàng)管管理工作作能按質(zhì)質(zhì)按量完完成，取取得培訓(xùn)訓(xùn)應(yīng)有的的滿意效效果，按按培訓(xùn)的的需求，制定以以下培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容：1、管理理人員培培訓(xùn)勝任力模模型模塊章節(jié)課程課程

57、大綱綱備注導(dǎo)入篇新員工入入職培訓(xùn)訓(xùn)新員工入入職培訓(xùn)訓(xùn)企業(yè)簡(jiǎn)介介、企業(yè)業(yè)服務(wù)理理念、企企業(yè)價(jià)值值觀、組組織架構(gòu)構(gòu)、業(yè)主主活動(dòng)、員工活活動(dòng)、公公司制度度、福利利、服務(wù)務(wù)項(xiàng)目介介紹、體體系文件件等通用基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)篇篇物業(yè)人員員角色認(rèn)認(rèn)知與定定位物業(yè)管理理概論1、物業(yè)業(yè)管理的的定義22、物業(yè)業(yè)功能模模塊（例例如保潔潔、綠化化、客服服、工程程、協(xié)防防等）33、物業(yè)業(yè)行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)公司物業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作1、公司司整體營(yíng)營(yíng)運(yùn)流程程2、整整體營(yíng)運(yùn)運(yùn)流程中中各職能能系統(tǒng)各各自的職職責(zé)與協(xié)協(xié)作關(guān)系系3、公公司物業(yè)業(yè)管理系系統(tǒng)運(yùn)作作（物業(yè)業(yè)管理系系統(tǒng)詳細(xì)細(xì)職責(zé)），公司司主要的的物業(yè)管管理類崗崗位及對(duì)對(duì)應(yīng)的主主

58、要職能能）自我管理理理念訓(xùn)導(dǎo)導(dǎo)1、服務(wù)務(wù)是我的的天職22、客戶戶永遠(yuǎn)是是對(duì)的儀容儀表表發(fā)型、臉臉部、牙牙齒、手手和臉部部、鞋、襪子、飾物、著裝、著裝、個(gè)人衛(wèi)衛(wèi)生、客戶服務(wù)務(wù)禮儀概概述1、有禮禮走遍天天下2、做個(gè)受受歡迎的的企業(yè)人人3、親親切有禮禮賓主皆皆喜禮節(jié)禮貌貌標(biāo)準(zhǔn)微笑、站站立、行行走、路路遇、指指示方向向、引領(lǐng)領(lǐng)、遞交交物品、敲門、目光、交談、上下樓樓梯、取取低處物物品、作作息時(shí)間間人際溝通通1、溝通通的定義義、內(nèi)容容、要素素2、構(gòu)構(gòu)建良好好的人際際關(guān)系的的重要性性3、如如何與上上司、下下屬、平平級(jí)、其其他部門門、客戶戶溝通44、溝通通案例分分析（對(duì)對(duì)物業(yè)管管理日常常工作中中的典型型溝通

59、案案例加以以剖析、點(diǎn)評(píng)、建議） 時(shí)間管理理1、為什什么要進(jìn)進(jìn)行時(shí)間間管理22、職場(chǎng)場(chǎng)常見時(shí)時(shí)間管理理誤區(qū)33、高效效工作日日流程44、常用用的時(shí)間間管理方方法與技技巧職業(yè)道德德1、什么么是職業(yè)業(yè)道德 2、職業(yè)道道德基本本規(guī)范人員管理理團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)1、個(gè)人人、集體體與團(tuán)隊(duì)隊(duì)高績(jī)效效團(tuán)隊(duì)是是怎樣形形成的22、個(gè)性性、崗位位與溝通通高績(jī)效效管理溝溝通是怎怎樣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的3、激勵(lì)、教練與與無(wú)為高高績(jī)效領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)術(shù)是怎樣樣煉成的的部屬培育育1、部屬屬培育的的重要性性2、部部屬培育育的內(nèi)容容及時(shí)機(jī)機(jī)3、部部屬培育育的類型型（新進(jìn)進(jìn)員工培培育、在在職員工工培育介介紹，包包括培育育內(nèi)容、時(shí)機(jī)的的選擇）4、人才才培養(yǎng)

60、長(zhǎng)長(zhǎng)期建設(shè)設(shè)及學(xué)習(xí)習(xí)競(jìng)爭(zhēng)氛氛圍建設(shè)設(shè)系統(tǒng)專業(yè)業(yè)知識(shí)篇篇項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理方案案項(xiàng)目物業(yè)業(yè)概況、管理檔檔次、服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、管理理方式等等物業(yè)管理理?xiàng)l例1、業(yè)主主和業(yè)主主大會(huì)（業(yè)主）2、前前期物業(yè)業(yè)管理（開發(fā)商商）3、物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)（物業(yè)業(yè)單位）4、物物業(yè)的使使用和維維護(hù)（責(zé)責(zé)任規(guī)定定）5、法律責(zé)責(zé)任（民民事與行行政）等等物業(yè)管理理程序1、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入2、物物業(yè)的接接管與驗(yàn)驗(yàn)收3、物業(yè)入入伙手續(xù)續(xù)的辦理理4、物物業(yè)檔案案的建立立5、物物業(yè)的裝裝修與管管理ISO990000與ISSO1440000管理體系系1、ISSO90000質(zhì)質(zhì)量管理理體系知知識(shí)2、ISOO140000環(huán)環(huán)境管理理體