TJ-WI-WX維修服務(wù)及房管工作手冊(cè)(1稿)

1、PAGE 深圳市天健物業(yè)管理有限公司運(yùn)作程序文件TJ-OP13 消殺管理程序版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼：1/2 深 圳 市 天 健 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司作 業(yè) 指 導(dǎo) 書(shū)編 號(hào) TJ-WI-WX版 號(hào) A維修服務(wù)及房管工作手冊(cè)發(fā)放編號(hào)編制： 體系編寫(xiě)小組 審核： 物業(yè)監(jiān)管部 批準(zhǔn)：生效日期：2004/8/1深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX 目 錄版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/1一、維修服務(wù)1. 維修部部長(zhǎng)崗位職責(zé) TJ-WI-WX-012. 維修水電工崗位職責(zé)TJ-WI-WX-023. 維修流程圖 TJ-WI-WX-034. 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-

2、WI-WX-045. 公共設(shè)施維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-WX-056. 住戶家庭維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-WX-067. 維修服務(wù)禮儀規(guī)范 TJ-WI-WX-078. 維修過(guò)程的檢驗(yàn) TJ-WI-WX-089. 維修安全作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-WX-09二、房屋及公共設(shè)施管理10. 房管員工作職責(zé)TJ-WI-WX-1011.空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程TJ-WI-WX-1112. 裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-WX-1213. 裝修管理流程圖 TJ-WI-WX-1314. 樓宇巡查工作規(guī)程 TJ-WI-WX-1415. 公共場(chǎng)地使用管理規(guī)定 TJ-WI-WX-1516. 臨時(shí)用電管理規(guī)定

3、TJ-WI-WX-16深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-01 維修部部長(zhǎng)崗位職責(zé)版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/1負(fù)責(zé)大廈公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作安排與落實(shí)。負(fù)責(zé)機(jī)電部員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高機(jī)電人員的職業(yè)道德、專業(yè)技能和服務(wù)意識(shí)。負(fù)責(zé)制定機(jī)電設(shè)備、備用品、備用件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)管理處，并負(fù)責(zé)派人詢價(jià)和采購(gòu)。負(fù)責(zé)機(jī)電維修人員的考評(píng)工作。組織并參與設(shè)備的大檢修，負(fù)責(zé)制定設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃，并組織實(shí)施。督查每位機(jī)電人員做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)賬工作。負(fù)責(zé)用戶對(duì)機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理、糾正和預(yù)防措施

4、的實(shí)施、跟蹤檢查。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-02 維修工崗位職責(zé)版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/11、負(fù)責(zé)室內(nèi)外公共設(shè)施、設(shè)備的維修、檢查、保養(yǎng)工作，為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。2、遵守員工守則和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨。3、服從客服中心調(diào)度和部長(zhǎng)安排，按時(shí)按質(zhì)量完成工作，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。4、遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5、努力學(xué)習(xí)，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗(yàn)，提高思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。6、對(duì)住戶彬彬有禮，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為公司爭(zhēng)創(chuàng)效益。7、注意“工完場(chǎng)清”，節(jié)約用料。8、著裝整潔，進(jìn)

5、住戶家中佩戴員工牌，保持公司良好形象。9、發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開(kāi)動(dòng)腦筋，提出合理化建議，為公司多做貢獻(xiàn)。10、完成管理處安排的其他工作任務(wù)。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-03 維修流程圖版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/2客戶報(bào)修 接到客戶服務(wù)中心或客戶電話接待客戶來(lái)訪您走好！詢問(wèn)需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷是否有能力及人手及時(shí)去維修接到客戶服務(wù)中心或客戶電話接待客戶來(lái)訪您走好！詢問(wèn)需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷是否有能力及人手及時(shí)去維修“請(qǐng)問(wèn)您有什么事“請(qǐng)問(wèn)您有什么事”“你好！維修部，請(qǐng)問(wèn)您有什么要求？”有能力沒(méi)有能力，有能力沒(méi)有能力，“對(duì)不起，我們沒(méi)有此項(xiàng)服務(wù)”并作解釋“對(duì)

6、不起，我們暫時(shí)沒(méi)有人。“對(duì)不起，我們暫時(shí)沒(méi)有人?！奔s定時(shí)間“我們馬上派人去維修”再向客戶服務(wù)中心或客戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容，地點(diǎn)及時(shí)間后：再向客戶服務(wù)中心或客戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容，地點(diǎn)及時(shí)間后：“請(qǐng)問(wèn)您還有什么要求？”再見(jiàn)！再見(jiàn)！與商租戶意見(jiàn)一致后進(jìn)行維修，維修完后做到工完場(chǎng)清檢查損壞情況，若是有嘗服務(wù)應(yīng)向客戶聲明：可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。到客戶家中維修“您好，我是維修部的，請(qǐng)問(wèn)是否您房間的需要維修？”與商租戶意見(jiàn)一致后進(jìn)行維修，維修完后做到工完場(chǎng)清檢查損壞情況，若是有嘗服務(wù)應(yīng)向客戶聲明：可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。到客戶家中維修“您好，我是維修部的，請(qǐng)問(wèn)是否您房間的需要維修？”“請(qǐng)您驗(yàn)收簽意見(jiàn)?！敝x謝，再見(jiàn)！

7、謝謝，再見(jiàn)！深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-03 維修流程圖版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/2公共部位維修接到客戶服務(wù)中心或客戶電話接待客戶來(lái)訪詢問(wèn)需要維修的公共部位地點(diǎn)，判斷是否在管理服務(wù)范圍接到客戶服務(wù)中心或客戶電話接待客戶來(lái)訪詢問(wèn)需要維修的公共部位地點(diǎn)，判斷是否在管理服務(wù)范圍“請(qǐng)問(wèn)您有什么事“請(qǐng)問(wèn)您有什么事”“你好！維修部，請(qǐng)問(wèn)您有什么要求？”不屬于管理服務(wù)范圍的，“不屬于管理服務(wù)范圍的，“我們盡快聯(lián)系有關(guān)部門處”并作解釋是管理服務(wù)范圍是管理服務(wù)范圍“我們馬上派人去維修”“我們馬上派人去維修”謝謝您的報(bào)修。謝謝您給我們工作的大力支持，再見(jiàn)！謝謝您給我們工作的大力

8、支持，再見(jiàn)！深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-04 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/21.0 目的規(guī)范維修工具管理工作，確保工具完整及各項(xiàng)性能完好。2.0 適用范國(guó)適用于管理處維修部的工具管理。3.0 職責(zé)3.1 維修部長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況并負(fù)責(zé)工具的申購(gòu)。3.2 管理處倉(cāng)管員負(fù)責(zé)工具管理及登記盤點(diǎn)工作。4.0 程序要點(diǎn)4.1 維修部工具年度采購(gòu)計(jì)劃由維修部部長(zhǎng)組織各維修工一起制定并報(bào)主任審批。4.2 維修部的工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一類公用工具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，公用工具由倉(cāng)管員保管。倉(cāng)管員對(duì)所領(lǐng)用工具記錄在

9、物資領(lǐng)用登記表內(nèi)。4.3 個(gè)人使用工具和公用工具（便攜帶的），經(jīng)維修部部長(zhǎng)批準(zhǔn)后，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取并負(fù)責(zé)保管。并由維修部部長(zhǎng)簽名確認(rèn)。公用工具使用完后應(yīng)還回庫(kù)房。4.4 個(gè)人使用工具管理4.4.1 維修部員工正式上崗時(shí)，經(jīng)維修部部長(zhǎng)批推后，在倉(cāng)管員處領(lǐng)取一套個(gè)人使用工具。維修部員工個(gè)人使用工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。倉(cāng)管員應(yīng)對(duì)員工所領(lǐng)個(gè)人使用工具登記在物資領(lǐng)用登記表內(nèi)。4.4.2 工具使用注意事項(xiàng)：1、 不準(zhǔn)亂打亂撬；2、用力應(yīng)適度；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-04 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/23、測(cè)量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔（萬(wàn)用表）；4、注意工具

10、的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）；5、用后擦拭干凈工具。4.4.3 維修部員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。4.4.4 維修部員工個(gè)人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個(gè)人立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)維修部部長(zhǎng)批準(zhǔn)后在倉(cāng)管員處以舊換新，倉(cāng)管員應(yīng)做好登記。4.4.5 員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部退還給維修部，對(duì)于丟失或人為損壞的工具通知財(cái)務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款。4.4.6 對(duì)于換下來(lái)的個(gè)人使用工具每半年由管理處倉(cāng)管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)，維修部部長(zhǎng)審批，主任批準(zhǔn)后做報(bào)廢處理。4.5 公用工具的管理4.5.1 公用工具由倉(cāng)管員負(fù)責(zé)保管，使用人員

11、須經(jīng)維修部部長(zhǎng)或倉(cāng)管員批準(zhǔn)后方可借出使用，用畢及時(shí)送回。4.5.2 公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。4.5.3 對(duì)于公用工具中的計(jì)量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢驗(yàn)后合格的方可使用，否則應(yīng)重新申購(gòu)。5.0 記錄5.1 物資領(lǐng)用登記表TJ-R-WI-ZH11-01深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-05 公共設(shè)施維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/11.0 目的規(guī)范公共設(shè)施安裝維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成公共設(shè)施安裝維修工作。2.0 適用范國(guó)管理處的公共設(shè)施安裝維修工作。3.0 職責(zé)3.1 維修部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施安裝維修工作的實(shí)施情況。3.2 維修

12、員具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施安裝維修工作。4.0 程序要點(diǎn)4.1 接到客戶服務(wù)中心或客戶的報(bào)修電話，根據(jù)維修流程確認(rèn)為公共部位維修任務(wù)時(shí)，登記在管理處公共維修記錄上，并安排維修人員及時(shí)處理。4.2 公共部位維修內(nèi)容包括以下內(nèi)容（不全面）：更換燈管、開(kāi)關(guān)；水管及閥門維修、管道疏通、門窗維修；弱電系統(tǒng)如門禁、消防設(shè)施等。 4.3 維修時(shí)如涉及到交通或安全問(wèn)題，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志，必要時(shí)設(shè)置圍欄并派專人看守。 4.4 凡接觸電氣維修，必須嚴(yán)格按照“維修安全作業(yè)規(guī)程”規(guī)范操作。4.5 凡涉及弱電系統(tǒng)的維護(hù)，可以參考“機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)”有關(guān)規(guī)定操作。4.6 管道疏通參照“住戶家庭安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”有關(guān)條款進(jìn)

13、行操作。4.7 需要外包施工的項(xiàng)目參照“物業(yè)管理分包方控制程序”進(jìn)行操作。4.8 公共設(shè)施維修工程結(jié)束4.8.1 當(dāng)維修工作完成后，維修人員應(yīng)及時(shí)打掃工作場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈弄臟的部位。4.8.2 搞完衛(wèi)生后，維修人員應(yīng)把移動(dòng)了的物品歸回原位，拆除標(biāo)示牌、圍欄等。5.0 記錄 管理處公共維修記錄 TJ-R-OP07-04深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-06 住戶家庭維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/51.0 目的規(guī)范住戶家庭安裝維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶家庭的安裝維修工作。2.0 運(yùn)用范國(guó) 適用于轄區(qū)

14、內(nèi)住戶家庭的安裝維修工作。3.0 職責(zé)3.1 維修部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查住戶家庭安裝維修工作的實(shí)施情況。3.2 維修員具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝維修工作。4.0 程序要點(diǎn)4.1 維修員進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝維修時(shí)的基本要求。4.1.1 維修員進(jìn)行住戶家庭安裝維修時(shí)；要嚴(yán)格遵守工作規(guī)程。4.1.2 水電維修員進(jìn)行住戶家庭安裝維修時(shí)，要做到如下兩點(diǎn)：1、自覺(jué)維護(hù)公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事；2、不能不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要加實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給維修部部長(zhǎng)，請(qǐng)求支援解決。4.1.3 維修員進(jìn)行住戶家庭維修時(shí)應(yīng)征詢住戶意見(jiàn)，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向

15、住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。4.1.4 維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起投訴。4.1.5 維修員接到住戶家庭安裝維修派工單后，應(yīng)在與住戶預(yù)約好的時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，緊急維修應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)。4.1.6 維修員來(lái)到住戶家門前，按門鈴或輕敲門。見(jiàn)到住戶時(shí)要先問(wèn)好，簡(jiǎn)潔說(shuō)明事由，在征得住戶同意后方可進(jìn)人室內(nèi)進(jìn)行安裝維修。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-06 住戶家庭安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/54.1.7 安裝維修時(shí)，要把有礙操作的物品小心移開(kāi)，

16、并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。4.1.8 進(jìn)人住戶家庭，應(yīng)脫掉鞋子或按規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)人住戶家庭。4.2 家庭維修4.2.1 日光燈維修： 1、 檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開(kāi)關(guān)；2、 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器； 3、 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管；4、 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；5、 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或

17、存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器；6、 維修工作完成后應(yīng)開(kāi)燈試驗(yàn)，直至故障排除。4.2.2 開(kāi)關(guān)維修：1、計(jì)算用電負(fù)荷，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩?、拉下總電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障，如有則應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除；3、拉下總電源開(kāi)關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，則表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除； 4、故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開(kāi)關(guān)；5、試驗(yàn)開(kāi)關(guān)應(yīng)開(kāi)閉正常。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-06 住戶家庭安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼：

18、3/54.2.3 電表維修： 1、計(jì)算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；2、 對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn)，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個(gè)經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格的電表，電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵?、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿； 3、電表安裝應(yīng)方正牢固、無(wú)傾斜、無(wú)松動(dòng)，注意進(jìn)、出線的正確接法； 4、安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn)，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異常噪音； 5、會(huì)同客戶服務(wù)中心管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。4.2.4 水咀、閘閥維修： 1、關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥；2、 擰開(kāi)水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水咀或閘閥；3、

19、在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時(shí)針?lè)较颍?，裝上水咀或閘閥；開(kāi)水試驗(yàn)，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開(kāi)關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。4.2.5 水表維修：1、關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表；2、拆開(kāi)水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個(gè)新水表；3、裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無(wú)松動(dòng)、水平無(wú)傾斜；4、水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn)，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活；5、會(huì)同客戶服務(wù)中心管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-

20、WX-06 住戶家庭安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 4/54.2.6 坐廁水箱維修：1、水箱浮球閥漏水：用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)調(diào)整浮球閥桿陰位螺釘；用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應(yīng)里換配件總成。2、水箱出水膠塞漏水：調(diào)整膠塞位置，如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠 塞。4.2.7電熱水器維修：1、開(kāi)關(guān)跳制：電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒；如是開(kāi)關(guān)本身質(zhì)量問(wèn)題則應(yīng)更換同規(guī)格的開(kāi)關(guān)。2、熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時(shí)應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。43 給水管道的安裝4.3.1 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定出最佳管路走向（

21、綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。4.3.2 安裝水管前的準(zhǔn)備工作：1、根據(jù)工程維修（結(jié)算）單領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）；2、輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等）；3、借用所需的公用工具。4.3.3 給水管安裝要領(lǐng)：整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處；2、給水管應(yīng)盡量緊貼陰角、陽(yáng)角或墻壁；3、給水管每米垂直偏差應(yīng)2mm，橫向偏差應(yīng)1mm（吊線尺量）；4、冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平行安裝時(shí)，熱水管必須在冷水深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-06 住戶家庭

22、安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 5/5管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)；5、給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管碼固定；6、刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）；試水時(shí)應(yīng)整個(gè)管路沒(méi)有一處滲漏水。4.4 管道堵塞疏通4.4.1 廚房或衛(wèi)生間下水管道、座廁下水如出現(xiàn)堵塞，可先用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。4.4.2 如無(wú)法疏通可采用用疏通機(jī)疏通排水管。4.4.3 用大水試排水管，如果流水順暢則說(shuō)明已疏通好。4.5 安裝維修工作完成4.5.1 維修員應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝人塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。用干凈

23、的抹布擦拭弄臟了的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴?fù)各物品的原來(lái)狀態(tài)（位置）。4.5.2 全部工作完成后，維修員要實(shí)驗(yàn)安裝維修后的效果給住戶看；同時(shí)要給住戶講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果住戶有不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住戶滿意為止。4.5.3 確認(rèn)一切正常后，水電維修員應(yīng)禮貌地請(qǐng)住戶在工程維修（結(jié)算）單上簽名確認(rèn)。如果住戶對(duì)此次安裝維修收費(fèi)有異議，水電維修員應(yīng)根據(jù)有償服務(wù)收費(fèi)規(guī)定向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。離開(kāi)住戶家時(shí)，應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持。4.6 維修員回到維修部后要及時(shí)在工程維修（結(jié)算）單上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施

24、工工時(shí)等，然后簽上維修人員姓名以備日后查詢。5.0 記錄 工程維修（結(jié)算）單 TJ-R-OP07-15深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-07 維修服務(wù)禮儀規(guī)范版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/11 總則1.1 樹(shù)立形象意識(shí)維修人員是經(jīng)常與住戶見(jiàn)面，并提供水電維修等各項(xiàng)服務(wù)工作的一線職工，在維修速度、質(zhì)量以及核準(zhǔn)收費(fèi)方面容易與住戶發(fā)生矛盾。因此，維修部工作人員要特別注意完善在住戶心目中形成的服務(wù)形象。1.2 本崗位服務(wù)形象總體要求熱情主動(dòng)的服務(wù)意識(shí)，周到完善的服務(wù)效果，禮貌和善的服務(wù)方式。2 維修人員形象規(guī)則2.1 接到住戶的緊急請(qǐng)修電話30分鐘之內(nèi)，應(yīng)立即準(zhǔn)備好用品和工具

25、前往維修，不可拖延或推故不辦。日常維修報(bào)修申請(qǐng)可與客戶預(yù)約好維修時(shí)間。2.2 維修工作要做到“快、好、省”效果要求。2.3 維修費(fèi)核算，可于維修前向住戶報(bào)明損壞程度、配件價(jià)格、維修工時(shí)等，征得住戶認(rèn)可后，再進(jìn)行維修。在修畢報(bào)價(jià)簽單時(shí)，要如實(shí)清楚地向住戶說(shuō)明報(bào)價(jià)根據(jù)（如出示管理處制定的價(jià)格清單）。2.4上門維修，應(yīng)注意登門禮節(jié)，應(yīng)先按門鈴或扣門，主人開(kāi)門后，應(yīng)先說(shuō)明身份和來(lái)意，語(yǔ)言要求和藹有禮貌并出示工作證，在征得業(yè)主同意后，方可入室維修。2.5 維修人員上門維修必須著工裝，在住戶家中不可吸煙、哼唱、吃零食或互相說(shuō)笑，對(duì)住戶家中人不可有無(wú)禮表示。2.6 在維修過(guò)程中應(yīng)盡可能保持住戶家中原有設(shè)施的

26、完好與清潔，如不可保持，則應(yīng)告知住戶，征得認(rèn)可后再行維修。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-08 維修過(guò)程的檢驗(yàn)版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/10 檢驗(yàn)?zāi)康?確保業(yè)主（住戶）提出的服務(wù)要求得到滿足。20 適用范圍1 公司所轄各物業(yè)公共部分維修過(guò)程的檢驗(yàn)。22 業(yè)主（住戶）室內(nèi)維修過(guò)程的檢驗(yàn)。30 職責(zé)31 維修部長(zhǎng)每日對(duì)派工單進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)維修服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。32 房管員、客戶服務(wù)中心工作人員負(fù)責(zé)維修工作的回訪。40 內(nèi)容41 服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)規(guī)則。411 服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：根據(jù)維修預(yù)定時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)達(dá)到目的地，維修視工藝復(fù)雜程度而定：一般性維修不超過(guò)8小時(shí)；對(duì)于特別困

27、難的，要求從接單開(kāi)始到完成最多不超過(guò)72小時(shí)（工藝要求特殊的例外）；不能當(dāng)天完成的應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因。412 服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)。功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無(wú)色差、高低不平先行，與原有部位相比較，應(yīng)無(wú)突兀感；滿足業(yè)主的合理要求；嚴(yán)格按工作手冊(cè)執(zhí)行。42 檢驗(yàn)：主任組織管理處房管局員、班組長(zhǎng)依據(jù)“維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)物業(yè)公共部分設(shè)施、設(shè)備（機(jī)電設(shè)備除外）情況檢查，有問(wèn)題及時(shí)通知到維修部，并督促解決。物業(yè)監(jiān)管部每季對(duì)管理處維修服務(wù)情況進(jìn)行檢查?；卦L：每月由管理處房管局員按派工單總量抽取30%進(jìn)行回訪，以檢查維修服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作

28、業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-09 維修安全作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/3 目的 預(yù)防和杜絕維修過(guò)程可能出現(xiàn)的各種不安全隱患，確保維修人員及相關(guān)人員的安全。 適用范圍 維修人員在提供服務(wù)或從事下列電器設(shè)備操作過(guò)程的管理。 規(guī)程內(nèi)容3.1 電動(dòng)工具使用安全規(guī)則3.1.1使用電動(dòng)工具前應(yīng)檢查外殼、手柄是否有裂縫和破損；保護(hù)接地或接零線連接是否正確、牢固可靠；軟電纜或軟線是否完好無(wú)損。3.1.2插頭是否完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)動(dòng)作是否正常、靈活，有無(wú)缺陷、破裂。電氣保護(hù)裝置是否良好，工具轉(zhuǎn)動(dòng)部分是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無(wú)障礙。旋轉(zhuǎn)方向指示是否相同，使用中聲音是否正常，如有尖叫聲、嗡嗡聲或者其他雜音時(shí)，應(yīng)立即停

29、止使用，待故障消除后方可繼續(xù)使用。3.1.3在使用中近距離不得站有人，要帶防護(hù)眼鏡。集中精神以免發(fā)生扭傷手、腳、損傷眼睛及身體其他部分。 電氣維修防觸電安全措施3.2.1直接接觸防護(hù)的基本措施：利用絕緣防護(hù)：用絕緣材料將帶電部分全部包裹起來(lái)，從而防止在正常工作條件下與帶電部分的任何接觸 。設(shè)置阻擋物的防護(hù)：在帶電設(shè)備或電氣線路等周圍設(shè)置阻檔物，以防止由于人員無(wú)意直接接觸帶電物而造成的觸電。利用遮攔或外殼的防護(hù)：采用遮攔或外殼將帶電部分與外部完全隔開(kāi)，以避免現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行管理人員從經(jīng)常接近的方向或從任何方向直接接觸及護(hù)：阻擋物用于防止無(wú)意的直接帶電部分。保證安全距離防護(hù)：為防止人和其他物體觸及或接近帶

30、電體造成事故，要求帶電體與地面之間、帶電體與其他設(shè)施的設(shè)備之間、帶電體與帶電體之深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-09 維修安全作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/3間必須保持一定的安全距離。采用安全特低電壓的防護(hù)：對(duì)于直接觸電和間接觸電的防護(hù)，均可采用安全特低電壓供電的辦法，共通用條件是供電電壓值的上限不得超過(guò)50伏。采用漏電電流動(dòng)作保護(hù)器的附加保護(hù)：它是一種在規(guī)定條件下當(dāng)漏電電流達(dá)到或超過(guò)給定值時(shí)，能自動(dòng)切斷供電的開(kāi)關(guān)電器和組成電器，通常用于故障情況下自動(dòng)切斷供電的防護(hù)帶電部分。 3.2.2防間接觸電的措施：電系統(tǒng)應(yīng)采用保護(hù)接地形式。用自動(dòng)切斷供電的防護(hù)。采用雙

31、重絕緣或加強(qiáng)絕緣的防護(hù)。采用非導(dǎo)電場(chǎng)所的防護(hù)。采用電氣隔離的防護(hù)。采用不接地的局部集電位聯(lián)結(jié)的防護(hù)。3.3 電源線路檢查及維修的安全規(guī)程：3.3.1 電源線路檢查時(shí)必須由二名維修電工在位，一人操作一人監(jiān)視。3.3.2 在線路上進(jìn)行維修作業(yè)必須在配電柜上掛“嚴(yán)禁合閘、有人工作”的告示牌。3.3.3 用搖表對(duì)電源線路檢測(cè)絕緣完畢必須對(duì)地放電，以免發(fā)生觸電。3.3.4 在更換電源線時(shí)必須檢查電源線的外皮是否良好、破損。3.3.5 檢查電源線路故障時(shí)嚴(yán)禁帶電作業(yè)。3.3.6 在作業(yè)前應(yīng)檢查維修所有工具、測(cè)量?jī)x表性能是否良好，安全系數(shù)是否可靠。3.3.7在作業(yè)區(qū)范圍內(nèi)設(shè)置安全圍欄。作業(yè)完畢后應(yīng)將作業(yè)場(chǎng)所

32、及時(shí)清理，確保線路的安全運(yùn)行。 夏季高溫季節(jié)室內(nèi)、外維修的安全作業(yè)規(guī)程：室內(nèi)、外維修在高溫的炎熱季節(jié)作業(yè)前應(yīng)做好安全防護(hù)措施，預(yù)防中暑。3.4.2 嚴(yán)禁在夏季炎熱下嚴(yán)禁帶病作業(yè)。3.4.3 在作業(yè)過(guò)程中如遇中暑等癥狀發(fā)生應(yīng)立即停止作業(yè)，確保員工的安全。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-09 維修安全作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 3/33.4.4 對(duì)本部員工經(jīng)常對(duì)預(yù)防中暑學(xué)習(xí)及培訓(xùn)，提高員工的意識(shí)及自救的能力。 更換玻璃安全作業(yè)規(guī)程：3.5.1玻璃在更換前應(yīng)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備如：木墊、膠墊、手套、吸盤等性能是否良好。3.5.2更換玻璃必須由2至4人在場(chǎng)，確保裝卸的安全。3

33、.5.3玻璃在搬運(yùn)過(guò)程，必須檢查玻璃的整體是否完整。戴防護(hù)用具如：手套、吸盤等，以免割傷、砸傷。3.5.4更換較大面積的玻璃時(shí)必須有人在旁監(jiān)視、劃出隔離帶。3.5.5更換玻璃完畢后，必須檢查是否安全牢固，玻璃膠是否凝固結(jié)實(shí)。室內(nèi)油漆涂刷安全操作規(guī)程：3.6.1在作業(yè)前應(yīng)事先現(xiàn)場(chǎng)清理，做好安全防護(hù)措施（如配備滅火器材、口罩、手套等。）3.6.2在刷漆的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)圍欄，過(guò)程中嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)火作業(yè)及在現(xiàn)場(chǎng)吸煙、接電源線。3.6.3在油漆調(diào)劑過(guò)程，危險(xiǎn)易燃物品應(yīng)由專人保管、調(diào)劑。調(diào)劑完畢后應(yīng)將易燃品立即密封送回危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，以免更多有害氣體揮發(fā)，造成人員中毒。3.6.4在油漆現(xiàn)場(chǎng)必須保持通風(fēng)暢通，作業(yè)人員必

34、須戴口罩、手套，確保作業(yè)人員的安全。3.6.5油漆刷完畢應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)。切割機(jī)的安全操作規(guī)程3.7.1在使用切割機(jī)前必須對(duì)切割機(jī)完好性能進(jìn)行測(cè)試。3.7.2使用時(shí)必須戴口罩、防護(hù)鏡。3.7.3必須在通風(fēng)條件好、陽(yáng)光充足的場(chǎng)所進(jìn)行作業(yè)。3.7.4作業(yè)場(chǎng)所需設(shè)置圍欄，以免碎片飛出傷人。3.7.5切割片按所用的次數(shù)、時(shí)間進(jìn)行更換。3.7.6使用切割機(jī)預(yù)防用力過(guò)猛傷人。3.7.7切割機(jī)使用電源必須有可靠接地。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-10 房管員工作職責(zé)版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/2 負(fù)責(zé)小區(qū)樓宇的日常巡查，包括以下內(nèi)容：1.1 公共設(shè)施設(shè)備安全好狀況的巡查。1.2

35、 裝修違章的巡查。1.3 消防違章的巡查。1.4 利用巡查機(jī)會(huì)與住戶溝通。2.0 房屋本體的巡查2.1 檢查水電表。2.2 巡查樓梯間：檢查走廊燈、樓梯燈、門、窗；檢查梯間墻身、天花、墻、地面瓷片；消防栓、滅火器、防火門、疏散指示燈、消防疏散道、防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施。2.3 檢查逃生天臺(tái)：天臺(tái)門是否能隨手打開(kāi)（嚴(yán)禁上鎖）；護(hù)欄、避雷針、電視天線、隔熱層；檢查有無(wú)違章占用、雨水管及衛(wèi)生。2.4 巡查電梯運(yùn)行平穩(wěn)無(wú)異常；檢查安全標(biāo)識(shí)；照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施；衛(wèi)生狀況。2.5 巡查大堂、門廳、走廊的公共設(shè)施和照明燈、垃圾箱。2.6 巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原

36、因不明時(shí)應(yīng)立即告知護(hù)管隊(duì)進(jìn)行檢查。3.0 公共設(shè)施設(shè)備的巡查 3.1 巡查水、電、氣、通訊設(shè)施，檢查設(shè)施有無(wú)破損，生銹、脫漆，標(biāo)識(shí)是否完好。3.2 巡查公共文體設(shè)施，檢查雕塑小品、兒童游樂(lè)設(shè)施。3.3 巡查道路、廣場(chǎng)、公共集散地：檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否違章占用現(xiàn)象；標(biāo)識(shí)、路牌、警示；各類雨、污水井蓋、照明燈、裝飾是否完全。3.4 巡查停車庫(kù)、停車場(chǎng)、單車棚、摩托車場(chǎng)。4.0 巡查周邊環(huán)境4.1 檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。4.2 檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-10 房管員工作職責(zé)版號(hào)： A修改號(hào)

37、： 0頁(yè) 碼： 2/24.3 檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。4.4 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5.0 巡查裝修：詳見(jiàn)裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程6.0 空置房管理，詳見(jiàn)空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程7.0 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理7.1 房管員巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；一時(shí)無(wú)法處理的問(wèn)題在巡查回來(lái)后報(bào)告客戶服務(wù)中心解決。8.0 記錄房屋及公共設(shè)施月巡查記錄 TJ-R-WI-WX10-01巡查問(wèn)題處理表 TJ-R-WI-WX10-02深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-11 空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/21.0目的規(guī)范空

38、置房的管理工作。2.0 適用范圍 管轄范圍內(nèi)的空置房的管理工作。3.0職責(zé)3.1管理處主任負(fù)責(zé)空置房管理的組織、監(jiān)督工作。3.2房管員負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施空置房的日常管理工作。4.0程序要點(diǎn)4.1空置房的登記建檔與收費(fèi)。4.1.1經(jīng)管理處接管的空置房由房管員進(jìn)行登記造冊(cè)。4.1.2房管員將空置房登記在空置房登記表內(nèi)，并報(bào)管理處主任。4.1.3空置房管理費(fèi)用征收方法：第一年按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)征管理費(fèi)；第二年按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的75%向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)征管理費(fèi)；第三年按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的100%向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)征管理費(fèi)；4.2空置房維護(hù)計(jì)劃的制定4.2.1房管

39、主管應(yīng)于每年12月31日前根據(jù)空置房的狀況制定空置房的維護(hù)管理計(jì)劃，內(nèi)容應(yīng)包括：維護(hù)管理的項(xiàng)目；維護(hù)管理的頻率；維護(hù)管理的措施；維護(hù)費(fèi)用的預(yù)算。4.2.2空置房維護(hù)計(jì)劃報(bào)管理處主任審核后，匯入管理處年度工作計(jì)劃中報(bào)公司總經(jīng)理審批。4.2.3經(jīng)總經(jīng)理審批通過(guò)后的維護(hù)計(jì)劃由房管負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI- WX-11 空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/24.3空置房的維護(hù)4.3.1空置房由房管員組織日常管理與維護(hù)工作。4.3.2房管員根據(jù)季節(jié)變化定時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行開(kāi)窗通風(fēng)、散熱。必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行烘干處理，防止墻面、天花發(fā)霉、木制品生蟲(chóng)及變形。

40、4.3.3對(duì)于精修的房屋應(yīng)在夏季到來(lái)之前對(duì)西曬房間進(jìn)行遮陽(yáng)，防止木器干裂；在梅雨季節(jié)應(yīng)注意防潮，防止木器發(fā)霉、變形。4.3.4參照有關(guān)電器說(shuō)明書(shū)，定期將電器打開(kāi)試運(yùn)行，以保持電器良好的工作狀態(tài)，還應(yīng)注意及時(shí)的關(guān)閉電源。4.3.5管理員定期通知保潔部進(jìn)行一次例行清潔。對(duì)于精裝修的房屋保潔部應(yīng)視情況定期對(duì)木器、大理石、金屬器具進(jìn)行打蠟、防護(hù)處理。4.3.6房管員巡樓時(shí)應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房有異常情況應(yīng)及時(shí)向房屋主管匯報(bào)。4.4房管員每次巡樓后應(yīng)將空置房的維護(hù)管理狀況記錄在工作記錄中，每半年匯總一次上交管理處保存。5.0記錄空置房登記表 TJ-R-WI-WX11-01深圳市天健物

41、業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-12 裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/41.0 目的規(guī)范裝修管理工作，維護(hù)樓宇安全和廣大業(yè)戶的切身利益，保障公共設(shè)施的正常使用和房屋外觀的統(tǒng)一美觀。20 適用范圍適用于樓宇的裝修管理工作。30 職責(zé)31 管理處主任負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審批及重大違章裝修的處理；32 房管員負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)、資質(zhì)審核及裝修過(guò)程的管理與驗(yàn)收；33 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修管理的接待、咨詢；34 護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)裝修施工人員的管理，協(xié)助管理員加強(qiáng)裝修管理及日常巡查35 維修部負(fù)責(zé)裝修施工中的水電管理；40 管理規(guī)程41 裝修的申請(qǐng)與審批411 申請(qǐng)：業(yè)戶需要提前向管理

42、處客戶服務(wù)中心提出裝修申請(qǐng)（租戶必須持業(yè)主委托書(shū)）：A） 申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)裝修施工申請(qǐng)審批驗(yàn)收表各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙；B） 進(jìn)入樓宇裝修施工的裝修隊(duì)伍，必須經(jīng)業(yè)戶雇請(qǐng)，同時(shí)向客戶服務(wù)中心提供裝修施工隊(duì)伍的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份；C） 裝修較大商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí)，除三證外需提供消防部門的審批文件。412 審核與審批：A） 客戶服務(wù)中心接到裝修申請(qǐng)后，依據(jù)深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定的條款給予審核：深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI- WX-12 裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/4檢查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋本體結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)、破壞；檢查裝修設(shè)計(jì)是否

43、有消防隱患；是否有其它違章情況。B） 在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)；C） 審核同意的報(bào)管理處主任審批，管理處主任應(yīng)在當(dāng)天給予審批意見(jiàn)；D） 客戶服務(wù)中心將審批后的裝修申請(qǐng)通知業(yè)戶，對(duì)需要業(yè)戶修改設(shè)計(jì)的，應(yīng)告知業(yè)戶修改。42 裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，業(yè)戶與裝修施工隊(duì)需到客戶服務(wù)中心辦理開(kāi)工申報(bào)登記，簽訂裝修施工責(zé)任書(shū)，同時(shí)分別向管理處交納裝修保證金。43 裝修作業(yè)人員必須由業(yè)戶與施工單位到客戶服務(wù)中心登記，辦理裝修出入證，同時(shí)報(bào)護(hù)管隊(duì)備案。44 水電維修部負(fù)責(zé)裝修場(chǎng)所在裝修前后水電底度的抄表并備案。45 裝修施工期間的管理

44、：451 房管員按樓宇巡查工作程序巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)及施工情況，并作好記錄；452 小區(qū)樓宇裝修時(shí)間為每天八時(shí)至十二時(shí)，十四時(shí)至十八時(shí)。在休息日禁止使用發(fā)出各種噪音的設(shè)備與工具。節(jié)假休息日嚴(yán)禁施工。453 裝修人員必須遵守管理處關(guān)于安全、防火、保衛(wèi)、環(huán)境等方面的有關(guān)規(guī)定及政府相關(guān)法律法規(guī)。裝修垃圾實(shí)行袋裝化，并按管理處指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放，并由裝修單位自已清運(yùn)走。裝修材料及垃圾不允許放置在走廊等公共地方。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI- WX-12 裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 3/4454 裝修施工作業(yè)必須遵守施工安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及其他

45、業(yè)主和財(cái)產(chǎn)的安全。應(yīng)遵守消防、環(huán)境管理規(guī)定，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)至少配備一個(gè)滅火器，施工材料不得堵塞消防通道。455 凡進(jìn)入房?jī)?nèi)裝修的人員必須做到：不損壞房屋主體結(jié)構(gòu)，承重墻等；不準(zhǔn)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；不改變供電主電源、主線路；不改變供水主管線、主閥門，煤氣管道；不使用不符合消防及環(huán)保要求的裝修材料；使用危險(xiǎn)品必須符合法律法規(guī)及安全要求，使用過(guò)程中必須依照特定的操作程序進(jìn)行，廢棄的危險(xiǎn)品及容器必須自行清理出所轄物業(yè)區(qū)域并按法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。456 樓頂、外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動(dòng)必須符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑物的外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一。凡需室外安裝空調(diào)機(jī)的業(yè)戶，須按

46、管理處要求安裝，使用空調(diào)架必須是不銹鋼支架；必須安裝在規(guī)范的指定位置，以確保樓宇外觀。457 裝修垃圾及其物品嚴(yán)禁倒入戶內(nèi)任何排水地漏內(nèi)，以防造成嚴(yán)重事故。對(duì)因此造成的一切后果和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失、維修費(fèi)用必須由裝修責(zé)任方負(fù)全責(zé)。458 裝修出入證有效期日期需延期，應(yīng)提前兩天到客戶服務(wù)中心辦理，超過(guò)有效期者一律不予放行。出入證必須佩帶胸前，以備護(hù)管隊(duì)查詢。46 裝修的竣工驗(yàn)收：461 裝修施工結(jié)束后，由業(yè)戶與裝修施工單位共同向管理處客戶服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。462 房管員在當(dāng)日內(nèi)組織驗(yàn)收人員對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。裝修如無(wú)違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況，按4.7款辦理。463 竣工驗(yàn)收合格的

47、，房管員在裝修施工申請(qǐng)審批驗(yàn)收表完工驗(yàn)收欄目簽署姓名及日期。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI- WX-12 裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 4/4464 施工隊(duì)伍當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。465 裝修驗(yàn)收合格后，十日內(nèi)管理處退還業(yè)戶與裝修單位的裝修保證金。47 違章裝修的處理：471 裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，巡查人員應(yīng)立即要求業(yè)戶停止違章裝修，恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進(jìn)行處理：A） 批評(píng)教育；B） 出具裝修違章整改通知單限期整改；C） 按責(zé)任照價(jià)賠償。472 裝修施工驗(yàn)收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶違章裝修的，客戶服務(wù)中心應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估，

48、按深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定進(jìn)行處理。48 裝修施工申請(qǐng)審批驗(yàn)收表、裝修違章整改通知書(shū)等相關(guān)裝修資料歸入業(yè)戶檔案中長(zhǎng)期保存。50 記錄：51 裝修施工申請(qǐng)審批驗(yàn)收表TJ-R-OP10-015 . 2 裝修管理承諾書(shū)TJ-R-OP10-0253 裝修違章整改通知單TJ-R-OP10-035 . 4 裝修施工人員登記表TJ-R-OP10-0460 相關(guān)支持文件61 深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定62 樓宇巡查工作程序深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI- WX-13 裝修管理流程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/1用戶提出裝修申請(qǐng)并填寫(xiě)裝修申請(qǐng)審批表，提供有關(guān)裝修施工隊(duì)資料。用戶提出裝修申

49、請(qǐng)并填寫(xiě)裝修申請(qǐng)審批表，提供有關(guān)裝修施工隊(duì)資料。房管員預(yù)審裝修內(nèi)容，及有關(guān)裝修施工隊(duì)資料，需報(bào)請(qǐng)消防部門審批的必須有消防部門的批復(fù)。財(cái)務(wù)人員核收用戶裝修各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用管理處主任對(duì)有關(guān)裝修項(xiàng)目進(jìn)行審批，并督促房管或有關(guān)人員做好裝修工程的監(jiān)督工作。客戶服務(wù)中心前臺(tái)辦理裝修人員出入證。房管員、維修部、護(hù)管隊(duì)人員在日常巡查時(shí)應(yīng)對(duì)裝修施工隊(duì)的作業(yè)情況進(jìn)行監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)有違章裝修現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立即予以制止并交管理處按規(guī)定進(jìn)行處理。用戶裝修完畢后，房管員對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，確定無(wú)違章現(xiàn)象后，確認(rèn)并呈報(bào)管理處主任審批后，按照規(guī)定期限給予辦理退回裝修押金手續(xù)。裝修施工管理辦法裝修施工必須嚴(yán)格遵守發(fā)展商提供的住宅使用說(shuō)

50、明書(shū)之使用要求。所有施工必須按照管理公司審批的方案進(jìn)行，不得隨意更改。如有更改，必須事先報(bào)管理公司審批，經(jīng)管理處出具同意更改通知后方可施工。施工期間，住戶應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，以保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守政府有關(guān)規(guī)定，按規(guī)定作業(yè)，文明施工。裝修期限：中小工程為20天，較大工程為30天，最長(zhǎng)不超過(guò)50天，如確實(shí)需要延期，應(yīng)到管理公司辦理延期手續(xù)。施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為：星期一至星期五：早上8：00-12：00，下午14：00-19：00，節(jié)假日停工。裝修施工用電海里超過(guò)裝修住宅單位的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線，超容量用電與管理公司協(xié)商后，在管理監(jiān)督下，由管理人員在指定位置接臨時(shí)電源線，否則造成的

51、一切后果由住戶負(fù)責(zé)。管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家標(biāo)準(zhǔn)）的安裝、維修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格的單位專業(yè)人員施工，用戶不得自安裝、拆移、改裝。空調(diào)機(jī)應(yīng)按管理公司統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝，不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)，鑿壞墻體。不得任意改變窗戶、陽(yáng)臺(tái)色調(diào)；不得改變陽(yáng)臺(tái)用途；不得隨意加裝防盜網(wǎng)、防盜門。施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝后，每天按指定地方放置。樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路以及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好整潔。未經(jīng)管理公司事先同意，電梯不得作為運(yùn)送裝修材料和貨物的工具。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-14 樓宇巡查工作

52、規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/410 目的規(guī)范樓宇巡查工作，確保及時(shí)盡早發(fā)現(xiàn)隱患，保障所轄物業(yè)正常的工作和生活秩序。20 適用范圍適用于所轄物業(yè)的樓宇巡查工作。30 職責(zé)31 房管員負(fù)責(zé)樓宇的房屋本體、公共設(shè)施、公共場(chǎng)所、樓宇外觀、道路、文化娛樂(lè)場(chǎng)所的巡查工作；外包監(jiān)管員負(fù)責(zé)清潔、綠化、消殺外包巡查。32 維修部負(fù)責(zé)樓宇的機(jī)電設(shè)備，水電表、路燈、溝渠、池、井、地下排水管等的巡查工作；33 護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)消防設(shè)施與器材、停車場(chǎng)（庫(kù)）的巡查；40 工作程序41 樓宇巡查內(nèi)容411 公共設(shè)施設(shè)備安全狀況、消防設(shè)施及機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況的巡查；412 裝修施工情況的巡查；413 清潔、綠化、消殺狀況

53、的巡查；42 樓宇巡查的方法應(yīng)包括“看”、“聽(tīng)”、“聞”、“摸”、“調(diào)查了解”等；421 “看”：通過(guò)觀察來(lái)發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務(wù)中存在的問(wèn)題；422 “聽(tīng)”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障；423 “聞”：通過(guò)聞氣味來(lái)發(fā)現(xiàn)有無(wú)異常情況；424 “摸”：通過(guò)用手觸摸感覺(jué)設(shè)施設(shè)備的使用狀況；43 房屋本體巡查的工作要領(lǐng)431 檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無(wú)人居住情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)關(guān)上此水表閘閥，并立即通知業(yè)戶；當(dāng)發(fā)現(xiàn)水表漏水或水表前后閥門有滲漏水情況應(yīng)立即通知水深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-14 樓宇巡查工作規(guī)程版號(hào)： A修改號(hào)：

54、 0頁(yè) 碼： 2/4電維修員處理；當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑等）時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知水電維修部部長(zhǎng)，以上均要做好記錄；432 巡查樓梯間：A） 檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)；B） 檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無(wú)損；433 檢查逃生天臺(tái)：A） 檢查逃生天臺(tái)門是否能隨手打開(kāi)（嚴(yán)禁上鎖）；B） 檢查天臺(tái)護(hù)欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；C） 檢查有無(wú)違章占用天臺(tái)現(xiàn)象；D） 檢查雨水管是否通暢；434 巡查大堂、門廳、走廊：A） 檢查各類安全標(biāo)識(shí)是否完好；B） 檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；C） 檢查衛(wèi)生狀況是否良好；

55、435 巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、煤氣味或焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位與業(yè)戶進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)通知護(hù)管隊(duì)進(jìn)行檢查；44 公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)441 檢查水、電、氣、通訊設(shè)施：A） 檢查室外設(shè)施有無(wú)破損現(xiàn)象，各種管線有無(wú)滲、漏、滴、冒等現(xiàn)象；B） 檢查室外設(shè)施有無(wú)生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識(shí)是否完好；C） 檢查室外設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識(shí)完好。442 巡查公共文體娛樂(lè)設(shè)施：A） 檢查雕塑品是否完好，是否有安全隱患；B） 檢查兒童游樂(lè)設(shè)施是否完好，有無(wú)安全隱患；C） 檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJ-WI-WX-14 樓宇巡查工作規(guī)程版號(hào)：

56、A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 3/4象，長(zhǎng)勢(shì)是否良好；443 巡查道路、廣場(chǎng)、公共集散地：A） 檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；B） 檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示是否完好；C） 檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾是否完全良好；444 巡查停車庫(kù)、停車場(chǎng)、單車棚、摩托車場(chǎng)：A） 檢查防盜設(shè)施是否完好；B） 檢查車輛是否有序停放，如發(fā)現(xiàn)未關(guān)車門的車輛應(yīng)守候在旁，并立即通知當(dāng)值護(hù)管員告知車主；C） 檢查各類標(biāo)識(shí)是否完好無(wú)損；45 巡查消防設(shè)施設(shè)備 451對(duì)滅火器要經(jīng)常進(jìn)行檢查。A） 壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）。B） 噴筒是否暢通。C） 零部件是否完整（有無(wú)松動(dòng)、變形、銹蝕、損壞）。D） 鉛封是否完好（一經(jīng)開(kāi)放，必須按規(guī)定再進(jìn)行充裝，并作密封試驗(yàn)，重新鉛封）。452 消火栓的巡查A）