二手房交易流程逐環(huán)解析課件

1、二手房交易流程逐環(huán)解析搜房網(wǎng)置業(yè)大講堂（NO.9）目錄：房地產(chǎn)最新政策解析 加息影響公積金額度上限調(diào)整影響房地產(chǎn)交易流程逐環(huán)解析二手房交易流程 重點(diǎn)環(huán)節(jié)解析 上海各區(qū)域行情及交易情況 上海東區(qū) 購房詳解上海南區(qū)購房詳解上海北區(qū)購房詳解房地產(chǎn)最新政策解析特邀講師：趙煒存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18%一年期存款利息3.33%上升到3.60%一年期貸款利息6.84%上升到7.02%加息！2007年8月22日第四次加息第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人從以戶為單位計(jì)算貸款額度，改為以戶為基礎(chǔ)，配偶（或參貸人）分別計(jì)算額度的辦法公積金額度上限調(diào)整！五年以內(nèi)公積金貸款利率從4.5

2、0%調(diào)整到4.59% 五年以上公積金貸款利率從4.95%調(diào)整到5.04%公積金額度上限調(diào)整二人及以上參與貸款的家庭分別計(jì)算每一個符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個人的基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10萬；然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過40萬，補(bǔ)充公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過10萬元。一戶家庭總貸款額度不超過50萬元。 一人參與貸款的家庭仍按現(xiàn)有計(jì)算規(guī)則，基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10萬?？傆?jì)不超過30萬元。加息前商業(yè)105萬(20年),每月還7689.15元加息后商業(yè)105萬(20年),每月還77

3、82.6元差額93.5元，平均萬元借款息差小于1元商業(yè)貸款：加息前公積金30萬(15年) +商業(yè)75萬(20年),每月還2364.6+5492.3=7856.9元加息后公積金50萬(15年) +商業(yè)55萬(20年),每月還3964.5+4076.6=8041.1元差額184.2元，平均萬元借款息差小于1.75元組合貸款：21世紀(jì)不動產(chǎn)理財(cái)服務(wù)一站式、終身化、全方位的服務(wù)服務(wù)內(nèi)容租賃、買賣房屋、按揭、融資、產(chǎn)權(quán)交割、資產(chǎn)處置、金融產(chǎn)品代理等房地產(chǎn)交易流程逐環(huán)解析 特邀講師：賀嘉琪房地產(chǎn)交易流程逐環(huán)解析 二手房交易流程淺析重點(diǎn)環(huán)節(jié)解析住宅類型的區(qū)分簽約注意要點(diǎn)交房須知最新交易稅費(fèi)1、面積劃分 在我

4、們上海市是以140平方為界限的。房產(chǎn)證上的建筑面積超過這個面積就是非普通住宅；2、容積率的劃分 容積率就是：一個樓盤的總建筑面積/該樓盤的占地面積。如果說容積率小于1，那這些房子就都是非普通住宅。一、普通住宅和非普通住宅的區(qū)別核對房地產(chǎn)權(quán)利證明,明確房地產(chǎn)權(quán)利及產(chǎn)權(quán)情況(產(chǎn)權(quán)調(diào)查,抵押情況,有無租賃).核對房地產(chǎn)權(quán)利人身份證或護(hù)照,明確其身份并對照房地產(chǎn)權(quán)利證明,確認(rèn)其為該房權(quán)利人.若簽約一方有委托人,則簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同時必須有公證委托書 二、簽違約注意要點(diǎn)簽約前注意要點(diǎn)簽約時應(yīng)核對居間協(xié)議上填寫的物業(yè)地址與產(chǎn)權(quán)證明記載是否一致,特別要注意門牌數(shù)字是否一致;同時應(yīng)核對正式買賣合同填寫的物

5、業(yè)地址及產(chǎn)權(quán)編號與居間協(xié)議及產(chǎn)權(quán)證上記載是否一致.并且要辨別產(chǎn)證的真?zhèn)?不存在產(chǎn)權(quán)爭議及其他人主張權(quán)及派生權(quán).出售居間協(xié)議上應(yīng)注意要求產(chǎn)權(quán)人填寫聯(lián)系地址,證件號碼,以便日后送達(dá)法律文件.核對正式買賣合同中成交價格前后是否一致,包括補(bǔ)充條款中價格與正式條款中價格是否一致.核對正式買賣合同中產(chǎn)權(quán)人名稱及數(shù)量是否填寫清楚完整,不能少填,錯填.核對正式買賣合同中騎縫章是否蓋完,不能漏蓋.合同簽訂日期是否填寫正確.簽約時注意要點(diǎn)交房前要先查清上家有沒有水、電、煤的欠費(fèi)，和最后一期付到的數(shù)字（這樣有利于結(jié)算）交房時要到物業(yè)公司辦理物業(yè)更名，同時將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清；到房間抄水、電、煤數(shù)字，根據(jù)前面查到的數(shù)字，

6、算好結(jié)算清，如果有已經(jīng)安裝煤氣設(shè)備則要辦理煤氣戶名更名手續(xù)，水、電根據(jù)賬單上戶名，如果是個人名字要更名，如果是開發(fā)商或物業(yè)公司的名字一般不需要更名；對房屋進(jìn)行驗(yàn)收和家具清點(diǎn)。房款交接帶租約的房子，交房時進(jìn)行物業(yè)更名，結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)；三方（買賣雙方、租客）簽訂一份轉(zhuǎn)租約協(xié)議，把新業(yè)主的信息（賬號、戶名等）告知租客，將原租賃合同、租賃保證金轉(zhuǎn)給買受方三、交房需知煤氣更名上下家都到到場并帶好身份證明原件、買賣合同，如果有委托業(yè)主帶好委托公證書代理人身份證明原件，客戶委托帶好委托公證書代理人身份證明原件。電力更名：如果是個人名義的上下家?guī)Ш蒙矸葑C明原件及產(chǎn)證原件到電力公司辦理更名，如果是單位的名義則新

7、業(yè)主帶好身份證明原件及產(chǎn)證原件到電力公司辦理更名。電話及寬帶更名：需要帶好機(jī)主身份證明原件，下家身份證明原件，產(chǎn)證原件更名費(fèi)均為10元特別注意！房屋買賣的相關(guān)稅費(fèi)上海各區(qū)域房地產(chǎn)行情及交易情況 上海北區(qū)購房詳解 特邀講師：胡華強(qiáng)上海東區(qū)購房詳解特邀講師：邵蘆琴上海南區(qū)購房詳解 特邀講師：梅常明上海北區(qū)購房詳解區(qū)域介紹新政策出臺對北區(qū)的影響北區(qū)熱點(diǎn)板塊介紹 受益于整體市場的不斷升溫，無論從成交量還是成交價格北區(qū)都有明顯的上升。特別是一些性價比高的房源掛盤一般不會超過1周就會有買家爭相購買，持續(xù)幾個月的上漲行情使得業(yè)主普遍看好后市，價格反彈較大。 北區(qū)熱點(diǎn)板塊二：閘北區(qū)的中興路板塊 該板塊目前基本

8、全是棚戶區(qū)的舊公房，環(huán)境較差。不過以不過以中心城改造為領(lǐng)頭羊的舊區(qū)改造已經(jīng)啟動，區(qū)域環(huán)境的改善以及指日可待。目前區(qū)域內(nèi)也基本沒有新樓盤的供應(yīng)量，可供參考的是上世紀(jì)90年代開發(fā)的點(diǎn)式高層，售價基本在10000元/平米左右，在次新房的供應(yīng)方面，具有代表性的樓盤有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，單價在12500-13000元左右。上海東區(qū)購房詳解區(qū)域介紹新政策出臺對東區(qū)的影響東區(qū)熱點(diǎn)板塊介紹東區(qū)熱點(diǎn)板塊一： 曹楊板塊擁有優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、便利的商業(yè)交通設(shè)施，房價卻相對遠(yuǎn)低于周邊板塊目前該板塊內(nèi)次新房的價格一般在14000-17000左右，比較有代表性的樓盤有世紀(jì)同樂、上海春天、綠地世家、江南名廬、新

9、湖明珠城等，且近期成交活躍，掛牌量少，若有合適的房源推出，建議購房者應(yīng)及時買進(jìn)。東區(qū)熱點(diǎn)板塊二： 該板塊目前基本全是棚戶區(qū)的舊公房，環(huán)境較差。不過以不過以中心城改造為領(lǐng)頭羊的舊區(qū)改造已經(jīng)啟動，區(qū)域環(huán)境的改善以及指日可待。目前區(qū)域內(nèi)也基本沒有新樓盤的供應(yīng)量，可供參考的是上世紀(jì)90年代開發(fā)的點(diǎn)式高層，售價基本在10000元/平米左右，在次新房的供應(yīng)方面，具有代表性的樓盤有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，單價在12500-13000元左右。上海南區(qū)購房詳解區(qū)域介紹新政策出臺對南區(qū)的影響南區(qū)熱點(diǎn)板塊介紹 受益于整體市場的不斷升溫，無論從成交量還是成交價格北區(qū)都有明顯的上升。特別是一些性價比高的房源掛盤一般不會超過1周就會有買家爭相購買，持續(xù)幾個月的上漲行情使得業(yè)主普遍看好后市，價格反彈較大。 南區(qū)熱點(diǎn)板塊一： 曹楊板塊擁有優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、便利的商業(yè)交通設(shè)施，房價卻相對遠(yuǎn)低于周邊板塊目前該板塊內(nèi)次新房的價格一般在14000-17000左右，比較有代表性的樓盤有世紀(jì)同樂、上海春天、綠地世家、江南名廬、新湖明珠城等，且近期成交活躍，掛牌量少，若有合適的房源推出，建議購房者應(yīng)及時買進(jìn)。南區(qū)熱點(diǎn)板塊二： 該板塊目前基本全是棚戶區(qū)的舊公房，環(huán)境較差