物業(yè)前期介入方案

1、物業(yè)公司先期介入方案物業(yè)服務(wù)公司先期介入工作是站在業(yè)主未來(lái)使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)儉的角度，對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、資料采用、設(shè)備造型、配套設(shè)備、管線部署、施工質(zhì)量、竣工查收等多方面提出建議，預(yù)防今后使用過(guò)程中產(chǎn)生不足或弊端。同時(shí)，早期介入能夠使物業(yè)管理者更好地認(rèn)識(shí)物業(yè)設(shè)備設(shè)備的安裝、施工情況，為日后設(shè)備設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。第一部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的物業(yè)公司介入工作一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的意義規(guī)劃設(shè)訃是各功能區(qū)可否形成完滿、暢快、便利的地區(qū)的天生限制因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主假如從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，經(jīng)常忽略了此后的管理和使用問(wèn)題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度

2、，從物業(yè)管理的角度，全面仔細(xì)地反應(yīng)物業(yè)管理能得以順利推行的各種需要，以及在過(guò)去管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的各種問(wèn)題或弊端，對(duì)不當(dāng)之處提出更正方案，可優(yōu)化設(shè)訃，完滿設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量預(yù)防或減少在接收樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問(wèn)題。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的要點(diǎn)1必定完滿裝備設(shè)備居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)校、商業(yè)配套、飲食店、商務(wù)中心、娛樂(lè)場(chǎng)所等基本的生活配套設(shè)備就必定在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以考慮，也要考慮地下車庫(kù)地上車位的合理布局及合理使用方案。2、規(guī)劃好水電供給容量物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要依照實(shí)質(zhì)情況，充分考慮到地區(qū)特點(diǎn)和發(fā)展需要，以此來(lái)規(guī)劃設(shè)訃水電供給容量問(wèn)題。3、設(shè)計(jì)好安全捍衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防

3、盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)辦一個(gè)安全的居住環(huán)境。完滿可靠的報(bào)警系統(tǒng)能取代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鞣N的防盜網(wǎng)不只影響雅觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無(wú)法逃離火場(chǎng)，彼時(shí)的安全，此時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。4、決定垃圾辦理的方式依照氣溫不同樣，決定可否適合采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應(yīng)試慮怎樣經(jīng)過(guò)管理來(lái)保持干凈，使之不可以為一個(gè)異味和蚊蠅孽生的源泉；如不釆用集中垃圾房，則應(yīng)試慮怎樣在各樓棟外設(shè)垃圾桶，發(fā)散垃圾袋，并曲專人收倒垃圾。5、消防設(shè)備設(shè)置要仔細(xì)周祥在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼于各種消防死角，比方通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。6、擇優(yōu)采用建筑資料物業(yè)管理公

4、司應(yīng)依照自己在過(guò)去所管理項(xiàng)LI中所見(jiàn)建材的使用的情況，向開(kāi)發(fā)提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)采用。7、關(guān)于一些細(xì)微之處提出合理建議物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場(chǎng)出發(fā)，盡可能全面仔細(xì)地考慮到各種可能的使用問(wèn)題，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位注意。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一.熟悉、掌握項(xiàng)目物業(yè)基本情況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、裝備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依照，只有認(rèn)識(shí)了這些基本情況，物業(yè)公司才能夠有效參加先期管理。物業(yè)基本情況包括以下兒個(gè)方面:1、未來(lái)小區(qū)人口密度和數(shù)量。2、建筑物的密度、層高、地下建筑情況。3、隸屬建筑物的使用功能和建筑面積。4、區(qū)內(nèi)環(huán)境

5、及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)備。5、公建地區(qū)及面積。6、小區(qū)進(jìn)出口及區(qū)內(nèi)道路。7、公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。8、停車場(chǎng)（庫(kù)）等的基本情況。二、掌握項(xiàng)目工程進(jìn)度在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接收后的維修保護(hù)工作做準(zhǔn)備。1依照工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該訃劃，實(shí)時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作重視點(diǎn)。2、記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙更正；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要仔細(xì)記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙更正及整改記錄，為物業(yè)公司的后

6、期接收供給便利。3、記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為今后的維修保護(hù)做準(zhǔn)備。4、施工過(guò)程會(huì)依照施工便利與否而合時(shí)調(diào)整，因此，有很多設(shè)備設(shè)備安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必定在圖紙進(jìn)步行注明；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的地點(diǎn)變化，使此后的物業(yè)維修能正確判斷地點(diǎn)。三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙1、施工圖紙；收集、整理各種圖紙，包括建筑、構(gòu)造、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙；2、機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等有關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需源、的配件、配料、專用工具，為今后的維涵保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)

7、方案1經(jīng)過(guò)參加設(shè)計(jì)?協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理睬等認(rèn)識(shí)施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議,通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，認(rèn)識(shí)項(xiàng)LI情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，合時(shí)的提出合理化建議。2、依照會(huì)議等的實(shí)質(zhì)情況，合時(shí)供給書(shū)面建議。五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程有關(guān)建議；各專業(yè)的技術(shù)參數(shù)剖析、設(shè)計(jì)方案論證；對(duì)各專業(yè)提出技術(shù)建議；對(duì)各系統(tǒng)提出管理建議1、改良設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有很多不盡人意之處，對(duì)設(shè)計(jì)中忽略后期保護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要認(rèn)識(shí)、記錄這些信息，并聯(lián)合實(shí)質(zhì)依照優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的合時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。2、改良施工中不利于后期物業(yè)

8、管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)經(jīng)過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后實(shí)時(shí)向開(kāi)發(fā)單位供給書(shū)面建議，敦促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、查收。3、優(yōu)化施匸質(zhì)量的建議；關(guān)注施丄中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量實(shí)時(shí)提出建講和建議,從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)U質(zhì)量；不論是對(duì)設(shè)訃仍是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)建議應(yīng)注意時(shí)效性。4、對(duì)重要設(shè)備設(shè)備的選型、釆購(gòu)合同中的維保條件供給建議。六、工程質(zhì)量追蹤K參加施工監(jiān)理，實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并適合地向開(kāi)發(fā)、相關(guān)部門反應(yīng)，促進(jìn)施工單位趕快更正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建筑過(guò)程中，進(jìn)而提升樓盤的建筑質(zhì)量；注意的要點(diǎn)是隱蔽工

9、程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連結(jié)、暗敷線可否穿管、采用導(dǎo)線的型號(hào)（可否阻燃），電氣連結(jié)的緊固，以及可否按設(shè)訃要求施匸；2、熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的變動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接收查收(竣工查收)打下基礎(chǔ)，可提升查收質(zhì)量，對(duì)查收中發(fā)現(xiàn)的仍需改良之處，也比較清楚，簡(jiǎn)單交涉和協(xié)調(diào)。七、物業(yè)管理用房的裝飾監(jiān)察及查收；參加物業(yè)用房的規(guī)劃、裝飾方案制定物業(yè)管理用房是開(kāi)發(fā)單位委托設(shè)訃單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)訃的，物業(yè)公司應(yīng)依照將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)質(zhì)需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審察，預(yù)防此后給物業(yè)管理丄作帶來(lái)困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下兒個(gè)方面進(jìn)行審察。1、供給優(yōu)秀的辦公環(huán)境：以方便業(yè)主為L(zhǎng)I

10、的，物業(yè)公司辦公地址距各住處樓的距離應(yīng)大概相當(dāng)。(2)、以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審察，看其可否切合辦公流程的要求。、辦公用房間數(shù)量和面積可否夠用。、庫(kù)房及工作間的面積可否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處,這對(duì)今后的工作和管理十分有利。(5)、仔細(xì)審察建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門的地點(diǎn)、哪些地方需要打間隔并從頭開(kāi)門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完成就無(wú)法進(jìn)行改造了。(6)、如有需要應(yīng)試慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維涵保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。(7)、山于物業(yè)辦

11、公用房多被安排在地下，因此要盡可能爭(zhēng)取優(yōu)秀的釆光和通風(fēng)條件。2、供給優(yōu)秀的安眠環(huán)境職工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境同樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給職工供給優(yōu)秀的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給職工供給優(yōu)秀的安眠條件。二者的LI的都是提升職工的身心健康，提升工作效率。八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)備的方案確立（上下水、照明、動(dòng)力電、采暖空調(diào)、通風(fēng)、洗手間等）；物業(yè)用房的裝飾監(jiān)察查收九、人員招聘;制定人員架構(gòu);做好人員招聘計(jì)劃;擬定人員招聘標(biāo)準(zhǔn)；（一）、合理選擇裝備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，因此關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)丄程人員的選

12、擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：K有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是認(rèn)識(shí)裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)備管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)識(shí)客戶需求，善于將施工與實(shí)質(zhì)需求聯(lián)合的人員；3、有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自己安全；4、專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。（二）、依照計(jì)劃做好招聘工作十、工程檔案1安裝完成的設(shè)備，成立設(shè)備臺(tái)帳；2、成立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，經(jīng)過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要依照不同樣系統(tǒng)整理成立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接確立基礎(chǔ)。十一、資料的接收整理、

13、歸檔；各系統(tǒng)試運(yùn)行資料的收集、整理、歸檔；（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；1消防系統(tǒng)施工圖紙2、消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說(shuō)明施工圖紙3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙4、消防弱電施工圖紙5、消防監(jiān)控設(shè)備說(shuō)明及施工圖紙6、維修及操作說(shuō)明（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙1給排水管道施工圖紙2、給排水設(shè)備技術(shù)說(shuō)明，地點(diǎn)及施工圖紙3、隔油井及化糞池地點(diǎn)及施工圖紙4、雨水管施工圖紙5、維修及操作說(shuō)明（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙1高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙2、高低壓設(shè)備型號(hào)，供給商名稱及技術(shù)說(shuō)明3、后備發(fā)電機(jī)技術(shù)說(shuō)明供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙4、給排水配電圖紙5、消防設(shè)備配電施工圖紙6、維修及操作說(shuō)明（四）、停車管理系統(tǒng)1收費(fèi)設(shè)備說(shuō)明

14、及施工圖紙2、配電要求及管線走向地點(diǎn)施工圖紙3、維修及操作說(shuō)明（五）、電梯系統(tǒng)電梯技術(shù)，供貨商名稱2、電梯機(jī)房設(shè)備施工圖紙3、維修及操作說(shuō)明（六）、土建1、構(gòu)造圖紙2、部署3、建材用料4、立面5、質(zhì)檢報(bào)告6、維修及操作說(shuō)明7、機(jī)電維修口部署圖紙8、所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備1變壓器地點(diǎn)及設(shè)計(jì)圖紙2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）3、小區(qū)內(nèi)照明及動(dòng)力求紙4、小區(qū)內(nèi)防雷接地5、有線電視6、圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿啦渴?、供電管道進(jìn)入小區(qū)部署圖紙8、小區(qū)燃?xì)夤艿烙昧吭O(shè)計(jì)及說(shuō)明9、燃?xì)庹{(diào)壓站或調(diào)壓箱地點(diǎn)及設(shè)計(jì)圖紙說(shuō)明、小區(qū)市政供水及排水管道部署及說(shuō)明1K小區(qū)總化糞池設(shè)計(jì)及說(shuō)明、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙小區(qū)電話布線及設(shè)計(jì)施工圖紙（八）、工程遺留問(wèn)的備案（九）、工程備品、備件1、制定好備品、備件釆購(gòu)計(jì)劃、依照計(jì)劃釆購(gòu)備品、備件2、依照項(xiàng)LI需要，協(xié)調(diào)建