住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、PAGE PAGE 144北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（ 征求意見稿）編 號：DB/TXXX-2010主編單位：批準(zhǔn)部門：實(shí)施日期：前 言本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)通過細(xì)化物業(yè)服務(wù)事項，對服務(wù)深度、頻次、結(jié)果進(jìn)行定量描述，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)劃分為5個等級，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為構(gòu)建科學(xué)合理、專業(yè)公平、質(zhì)價相符的物業(yè)管理價格體系奠定了基礎(chǔ)，促進(jìn)了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負(fù)責(zé)管理，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心負(fù)責(zé)解釋工作，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)組織實(shí)施。請各單位在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)過程中總結(jié)經(jīng)驗，積

2、累相關(guān)資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心（地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號院3號樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心、北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司參編單位：北京聞達(dá)敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司、北京順天通物業(yè)管理有限公司編寫人員：審查專家：目 次TOC o 1-3 h z uTOC o 1-3 h z uTOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc245637192 1 總則6 HYPERLINK l _Toc245637193 2 術(shù)語73

3、 北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)9 HYPERLINK l _Toc245637194 3.1 綜合管理93.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 HYPERLINK l _Toc245637195 10 HYPERLINK l _Toc245637196 3.3 消防安全防范15 HYPERLINK l _Toc245637197 3.4 綠化養(yǎng)護(hù)16 HYPERLINK l _Toc245637198 3.5 環(huán)境衛(wèi)生17 HYPERLINK l _Toc245637199 3.6 公共秩序維護(hù)18 HYPERLINK l _Toc245637200 3.7 附則一:裝飾裝修管理183.8

4、 HYPERLINK l _Toc245637201 附則二:停車管理184 北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)20 HYPERLINK l _Toc245637194 4.1 綜合管理204.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 HYPERLINK l _Toc245637195 21 HYPERLINK l _Toc245637196 4.3 消防安全防范26 HYPERLINK l _Toc245637197 4.4 綠化養(yǎng)護(hù)27 HYPERLINK l _Toc245637198 4.5 環(huán)境衛(wèi)生28 HYPERLINK l _Toc245637199 4.6 公共秩序維護(hù)29 HYPE

5、RLINK l _Toc245637200 4.7 附則一:裝飾裝修管理294.8 HYPERLINK l _Toc245637201 附則二:停車管理305 北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)31 HYPERLINK l _Toc245637194 5.1 綜合管理315.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 HYPERLINK l _Toc245637195 32 HYPERLINK l _Toc245637196 5.3 消防安全防范37 HYPERLINK l _Toc245637197 5.4 綠化養(yǎng)護(hù)39 HYPERLINK l _Toc245637198 5.5 環(huán)境衛(wèi)生40 HY

6、PERLINK l _Toc245637199 5.6 公共秩序維護(hù)41 HYPERLINK l _Toc245637200 5.7 附則一:裝飾裝飾裝修管理425.8 HYPERLINK l _Toc245637201 附則二:停車管理426 北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)43 HYPERLINK l _Toc245637194 6.1綜合管理436.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 HYPERLINK l _Toc245637195 44 HYPERLINK l _Toc245637196 6.3 消防安全防范49 HYPERLINK l _Toc245637197 6.4 綠化養(yǎng)護(hù)

7、50 HYPERLINK l _Toc245637198 6.5 環(huán)境衛(wèi)生52 HYPERLINK l _Toc245637199 6.6 公共秩序維護(hù)53 HYPERLINK l _Toc245637200 6.7 附則一:裝飾裝修管理546.8 HYPERLINK l _Toc245637201 附則二:停車管理547 北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)55 HYPERLINK l _Toc245637194 7.1綜合管理557.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 HYPERLINK l _Toc245637195 56 HYPERLINK l _Toc245637196 7.3 消防安

8、全防范62 HYPERLINK l _Toc245637197 7.4 綠化養(yǎng)護(hù)63 HYPERLINK l _Toc245637198 7.5環(huán)境衛(wèi)生64 HYPERLINK l _Toc245637199 7.6 公共秩序維護(hù)65 HYPERLINK l _Toc245637200 7.7 附則一:裝飾裝修管理667.8 HYPERLINK l _Toc245637201 附則二:停車管理66附件：條文解釋67 HYPERLINK l _Toc245637210 參考文件名錄971 總則1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障物業(yè)服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市行業(yè)情況

9、，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項目，業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，適用本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作；1.0.4本標(biāo)準(zhǔn)涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但與物業(yè)共用部分的日常管理關(guān)系密切，因此作為附則列入本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.5本標(biāo)準(zhǔn)除一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，每一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高于并包含低一級的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 HYPERLINK l _Toc245637193 2 術(shù) 語2.0.1物業(yè)管理是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)

10、、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。2.0.2業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。2.0.3使用人 是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。2.0.4物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。2.0.5物業(yè)共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備

11、是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.0.6 管理規(guī)約是指對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 HYPERLINK l _Toc245637194 3 北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3.1 綜合管理3.1.1 物業(yè)服務(wù)中心1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所

12、，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。2 在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。3.1.2 從業(yè)人員1 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。2 從

13、業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。 3.1.3 服務(wù)內(nèi)容1 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。2 建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修

14、、處理記錄。5設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。6 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。8 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。9 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。3.1.4 經(jīng)營管理1 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。2 按物業(yè)服務(wù)

15、合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。3.1.5專項服務(wù)委托管理1 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。3.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理3.2.1綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施。4 對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5特

16、種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。7 設(shè)備機(jī)房1） 每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2） 按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。3.2.2 共用部位3.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu)1 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。3 對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告

17、行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。3.2.2.2 建筑部件1 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。3.2.2.3附屬構(gòu)筑物1 每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2 每年檢查1次雨污水管井，

18、按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。5 每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3.2.3 空調(diào)系統(tǒng)1 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2 定期檢驗壓力容器及儀表。3 每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。3.2.4 二次供水設(shè)備1 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。2 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消

19、毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。3 每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。6 每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。3.2.5 排水系統(tǒng)1 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池定期檢查化糞池，及時安排

20、清掏。3.2.6 照明和電氣設(shè)備1 室內(nèi)照明每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明每2周巡檢1次，一般故障1周內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明每周巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。5 干式變壓器每日巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器每日巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜每班巡檢1次，有記錄；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次。9 電動機(jī)每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī)，做好記錄。10 控制柜每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)每季度試

21、運(yùn)行1次，做好記錄。12 電氣檢測每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品。13 變配電室有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備；3.2.7 安全防范系統(tǒng)1 報警控制管理主機(jī)每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。 2 對講門口機(jī) 每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。 4 紅外對射探測器 每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內(nèi)部除塵1次。 5 圖像采集設(shè)備 每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)

22、每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。 7 解碼器 每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。 8 云臺 每年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次，轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點(diǎn) 每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器 每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕 每季度檢查1次開鎖功能、接線。3.2.8 電梯1 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：0024：00不間斷運(yùn)行，0：006：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班

23、電話和房號。2 設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。3 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。4 每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。5 設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗計劃。6 定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。8 轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。3.2.9 水景1 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。2 使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。3.3 消防安全防范3.3.1綜合管理1 落實(shí)消

24、防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)；2成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。5每日防火巡查1次；每季度專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。6 每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。3.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)3.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺 每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。 2模塊、探測器、手

25、報每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。 3備用電源 每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。3.3.2.2消防廣播系統(tǒng) 每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每2年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。3.3.2.3防排煙系統(tǒng)每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。3.3.2.4防火分隔系統(tǒng) 每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑

26、油1次。 3.3.2.5水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。 3.3.2.6滅火器 每年進(jìn)行1次功能性檢查。3.4 綠化養(yǎng)護(hù)3.4.1 基本要求1綠地裸地率不超過20%。2 喬木植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪確保基本成活，草坪覆蓋率在75%以上。3.4.2綠化養(yǎng)護(hù)1灌溉根據(jù)天氣、土

27、壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。2施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3病蟲害防治每月至少次檢查病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲危害現(xiàn)象。4整形修剪一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在5次以上。5除草確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重

28、點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過30%。3.4.3垃圾處理綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。3.4.4 檢查記錄每月至少檢查植物生長情況1次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。3.5 環(huán)境衛(wèi)生3.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)3.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3.5.1.2 生活垃圾實(shí)行分類收集。3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。3.5.1.4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。3.5.2 物業(yè)共用部分清潔3.5.2.1 樓內(nèi)1 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報

29、箱、大堂玻璃。2 每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。3.5.2.2 電梯每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。3.5.2.3 庭院每日清掃1次主要道路。3.5.2.4 水景1 定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。2 使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。3.5.3 有害生物防制3.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。3.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。3.5.4雨雪天氣3.5.4.1 雨后清潔雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。3.5.4.2 掃雪鏟冰降

30、雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。3.5.5公共衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。3.5.6檢查記錄每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。3.6公共秩序維護(hù)3.6.1 對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄， 6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。3.6.2 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。3.6.3 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。3.6.4 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。3.6.5 記錄與檔案1 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。3.7附則一:裝飾裝修管理3.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約

31、定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。3.7.2 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。3.7.3 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。3.7.4業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。3.7.5 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。3.7.6裝修垃圾及時清運(yùn)。3.8附則二:停車管理3.8.1 建立停

32、車管理制度。3.8.2 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。3.8.3 在顯著位置公示停車須知。3.8.4 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。3.8.5 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。3.8.6 定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。3.8.7 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。3.8.8 停車場地面每周清掃1次。3.8.9 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。 HYPERLINK l _Toc245637194 4 北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4.1 綜合管理4.1.1 物業(yè)服務(wù)中心1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公

33、場所，配置簡單辦公設(shè)備，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。2 在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。4 設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。4.1.2 從業(yè)人員1每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔

34、案登記在冊人員。2 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4.1.3 服務(wù)內(nèi)容1 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。2 建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應(yīng)用計算機(jī)管理物業(yè)資料。5 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；業(yè)主或使用人提出的

35、意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄。6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。7 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。8 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。10 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。4.1.4 經(jīng)營管理1 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收

36、支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。2 按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。4.1.5 專項服務(wù)委托管理1 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。4.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理4.2.1綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施。4 對共用部位

37、及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。6 在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。7 設(shè)備機(jī)房1） 每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2） 按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。3） 在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5） 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。4.2.2 共用部位4.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu)1 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。3 對危及

38、房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。4.2.2.2 建筑部件1 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。4.2.2.3 附屬構(gòu)筑物1 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝

39、渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2 每半年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。5 每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4.2.3 空調(diào)系統(tǒng)1 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2 定期檢驗壓力容器及儀表。3 每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4.2.4 二次供水設(shè)備1 直接從事供水工作的人員應(yīng)有

40、健康體檢合格證。2 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。3 每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。6 每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。4.2.5 排水系統(tǒng)1 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3

41、污水泵每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池定期檢查化糞池，及時安排清掏。4.2.6 照明和電氣設(shè)備1 室內(nèi)照明每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明每4日巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。5 干式變壓器每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜每班巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。9 電動機(jī)每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī)；每年養(yǎng)

42、護(hù)1次，做好記錄。10 控制柜每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)每季度試運(yùn)行1次。12 電氣檢測每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品；13 變配電室有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備；4.2.7 安全防范系統(tǒng)1 報警控制管理主機(jī)每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。 2 對講門口機(jī) 每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。 4 紅外對射探測器 每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。 5

43、圖像采集設(shè)備 每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī) 每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。 7 解碼器 每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。 8 云臺 每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點(diǎn) 每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器 每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。 11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每季度檢查1次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯1 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行；有人

44、值守電梯6：0024：00不間斷運(yùn)行，0：006：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。2 設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。3 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。4 每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。5 設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗計劃。6 定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。8 轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。4.2.9 水景1 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。2 使用中每周巡查1次噴水池、水泵及

45、其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。4.3 消防安全防范4.3.1 綜合管理1 落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)；2 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。5 每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。6 每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。4.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)4.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺 每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時

46、連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。 2模塊、探測器、手報 每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。 3備用電源 每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。4.3.2.2消防廣播系統(tǒng) 每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。4.3.2.3防排煙系統(tǒng)每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。4.3.2.4防火分隔系統(tǒng) 每年防火卷簾門的

47、電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。 4.3.2.5水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。4.3.2.6滅火器 每年進(jìn)行1次功能性檢查。4.4 綠化養(yǎng)護(hù)4.4.1 基本要求1綠地裸地率不超過10%。2 喬木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。3 灌木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。4 綠籬和色塊植株保存率在9

48、0%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%。6 草坪確保基本成活，草坪覆蓋率在85%以上。4.4.2綠化養(yǎng)護(hù)1灌溉出現(xiàn)干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。2施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3病蟲害防治每月至少2次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪喬木每2年至少修剪1次；灌木每年

49、冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在7次以上。5除草確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過20%。4.4.3垃圾處理綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。4.4.4 檢查記錄生長季節(jié)每月至少檢查植物生長情況2次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。4.5 環(huán)境衛(wèi)生4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)4.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。4.5.1.2 生活垃圾實(shí)行分類收集。4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。4.5

50、.1.4 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.1.5 保潔車外觀整潔。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔4.5.2.1樓內(nèi)1 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。2 每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。4.5.2.2 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。4.5.2.3 天臺屋面雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。4.5.2.3 庭院1 每日清掃1次道路。2 每月清潔

51、1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。4.5.2.4 水景 1 定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。2 使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。4.5.3 有害生物防制4.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。4.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。4.5.4 雨雪天氣4.5.4.1 雨后清潔雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。4.5.4.2 掃雪鏟冰降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。4.5.5 公共衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。4.5.6 檢查記錄每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。4.6公共秩序維護(hù)4.6.1主要出入口有

52、專人執(zhí)勤。4.6.2 對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄， 6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。4.6.3 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。4.6.4 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。4.6.5 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.6 記錄與檔案1 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。4.7附則一: 裝飾裝修管理4.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2建立裝飾裝修管理檔案。4.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝

53、修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。4.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。4.7.5業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。4.7.6 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。4.7.7裝修垃圾及時清運(yùn)4.8附則二:停車管理4.8.1 建立停車管理制度。4.8.2 建立停車管理檔案。4.8.3定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。4.8.4 在顯著位置公示停車須知。4

54、.8.5 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。4.8.6 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。4.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。4.8.8 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。4.8.9 停車場地面每周清掃1次。4.8.10 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。 HYPERLINK l _Toc245637194 5 北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)5.1 綜合管理5.1.1 物業(yè)服務(wù)中心1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。3 配置一般的辦公用品、家具、電話等。4 在物業(yè)服務(wù)中心

55、懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5 周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。6 設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。5.1.2 從業(yè)人員1每個物業(yè)管理區(qū)域配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。2 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3

56、服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，用語文明。5.1.3 服務(wù)內(nèi)容1 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。2 建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應(yīng)用計算機(jī)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。5 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2

57、個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。7 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。8 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 每年組織1次社區(qū)文化活動。10 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。11 每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。12 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。13 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。14 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面

58、法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。15 提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。5.1.4 經(jīng)營管理1 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。2 按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。5.1.5 專項服務(wù)委托管理1 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對

59、專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。5.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理5.2.1綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施。4 對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測,并做好記錄。6 在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。7 設(shè)備機(jī)房1） 每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2） 按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。3） 在明顯易取位置配備

60、消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5） 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5.2.2 共用部位5.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu)1 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。3 對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。5.2.2.2 建筑部件1 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每季度