會計(jì)實(shí)務(wù)：中小企業(yè)主購買商業(yè)不動產(chǎn),用公司購買,還是以個人名義購買

1、中小企業(yè)主購買商業(yè)不動產(chǎn), 用公司購買 , 還是以個人名義購買2016 年 5 月 1 日，全國營改增政策落地，企業(yè)購入不動產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這著實(shí)讓企業(yè)家們一陣狂歡，買房子可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額了，這絕對是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，降低稅負(fù)的一個大利好。甚至，國內(nèi)某著名金融企業(yè)做出了以下的稅收籌劃：提早籌劃，鼓勵員工多出差取得的增值稅發(fā)票，每月就能在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣上“節(jié)省”成本上百萬元， 同時(shí)通過加大購置不動產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了高達(dá) 2000 余萬元的進(jìn)項(xiàng)抵扣，最終累計(jì)營改增減負(fù)3800 余萬元！大家是什么感想？我就是覺得提出這種籌劃方案的人最適合去國家外交部當(dāng)發(fā)言人！你多抵了稅，增加的支出誰掏腰包？只能說，中國最

2、多的就是這種被門擠了腦袋了的拍馬屁的文人。個人認(rèn)為，營改增后買不動產(chǎn)，雖然可以抵扣增值稅，但是第一，我們有需要才去買；第二，我們要算算小賬啊！靜下心來算一算后期持有不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的稅負(fù)，再決定確實(shí)需要購入不動產(chǎn)時(shí)，是以公司名義購買還是以股東個人名義購買（只針對中小企業(yè)主，對于大企業(yè)，不考慮）？拿濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)舉例。濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)房屋租售比為1:500-1:580之間。這個數(shù)字怎么來的？舉個例子：一間100 平米的房子，購入時(shí)每平米1.2 萬元，房租價(jià)格一般每平米每天在1.8左右。那么房屋租售比就是：1.8*30*100 ：12000*100=1:540（上述房屋購買價(jià)格和出租價(jià)格是以濟(jì)

3、南開發(fā)區(qū)的商也房產(chǎn)的租售價(jià)格作為參考樣本）。企業(yè)買一套 100 平米的房子，需要付出120 萬元，租入一套100 平米的房子，每年應(yīng)該支付房租65700 元，基本上是這個比例。我們算一下稅金：如果以企業(yè)名義購入該房產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)的特征，基本在2017年前能交付使用的商業(yè)房產(chǎn)基本都屬于老項(xiàng)目，購入方只能取得5%的增值稅專用發(fā)票，可以抵扣萬的稅，固定資產(chǎn)賬面價(jià)值114.29 萬元。個人購買不能抵扣，但購入總價(jià)是一樣的。1、每年繳納稅金的對比企業(yè)每年需繳納房產(chǎn)稅約9600（=114.29*70%*1.2%）元 , 每年計(jì)提的折舊可以入費(fèi)用 36192（=114.29*95%/30 ）元， 30 年后

4、凈值約為5.43 萬元。如果是股東個人購入此房屋，無法抵扣增值稅， 購房者損失 5.71 萬元的增值稅進(jìn)項(xiàng)，折合到 30 年，相當(dāng)于每年損失1903 元。公司按照市場價(jià)格從股東手中租入該房屋，年租金應(yīng)為65700（=1.8*365*100 ）元。個人出租該房屋，平均每月租金不到 3 萬元，免征增值稅，需要繳納房產(chǎn)稅8541 元，個人所得稅約 985.5 元（個人所得稅核定征收率1.5%）。相當(dāng)于以個人名義購買該住房出租給公司，少繳的稅金為（ 9600-8541-985.5 ）=73.5 元，加上損失的增值稅，相當(dāng)于每年損失稅金為 1903-73.5=1829.5 元?？墒瞧髽I(yè)可合法多入賬的費(fèi)用

5、是29508（ =65700-36192）元，可以多抵減的所得稅是多少啊？因?yàn)槎嗟仲M(fèi)用，降低了利潤，可減少利潤分配時(shí)應(yīng)繳納的的紅利稅又是多少？購房者出租房屋，主動繳納稅金，是納稅良民，值得表揚(yáng)。2、后期處置的稅金對比企業(yè)購入不動產(chǎn)時(shí)，因?yàn)榈挚哿嗽鲋刀?，所以再銷售時(shí)，必須按照適用稅率繳納增值稅，不好意思，您購入時(shí)，抵扣了5%的進(jìn)項(xiàng)稅額，繳納時(shí)必須按照11%的適用稅率繳納稅金。極端的例子，今年購入，明年處置，如果房價(jià)沒有變化，因?yàn)闋I改增初期不動產(chǎn)老項(xiàng)目居多從而產(chǎn)生的購銷稅率差的原因，可是要多交5 萬多的增值稅稅，房屋沒有增值，稅金多繳了。企業(yè)后期不動產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，要根據(jù)市場價(jià)格確定售價(jià)入，計(jì)入固定資產(chǎn)清理收入。而企業(yè)在日常經(jīng)營中已經(jīng)將該不動產(chǎn)計(jì)提了折舊，不動產(chǎn)銷價(jià)和賬面凈值的差額，需要記入營業(yè)外收入計(jì)征所得稅，這是企業(yè)處置不動產(chǎn)時(shí)必須要考慮的一個問題。利潤的增加， 還必須考慮稅后利潤分配時(shí)的紅利稅問題，這兩者可不是一個小數(shù)。個人處置不動產(chǎn)，計(jì)算個人所得稅的依據(jù)，依然是購銷差價(jià)以及合理費(fèi)用，無需考慮其他，稅金少而簡單。再往多里說，考慮房產(chǎn)處置時(shí)的土地增值稅問題，個人處置不動產(chǎn)更比公司處置不動產(chǎn)對于土地增值稅的核算簡化多了。然后您考慮吧，購入商業(yè)不動產(chǎn)，您是以公司名義買，還是以股東個人名義買？小編寄語：會計(jì)學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)