房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估辦法

1、2004年7月2004年7月前 言房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是目前熱點(diǎn)行業(yè)之一，在地點(diǎn)稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、繳納稅種復(fù)雜，存在涉稅問題多的特點(diǎn)。我市地稅系統(tǒng)自94年建局以來,每年均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)實(shí)施專項(xiàng)檢查,其有問題率和查補(bǔ)稅款明顯高于其他行業(yè)。2003年全系統(tǒng)查補(bǔ)稅款在上千萬元以上的重大案件19件，共補(bǔ)繳稅款3億元;其中,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)15件,占79%,檢查收入2.5億,占83%.因此，該行業(yè)是稅收治理的重點(diǎn)和難點(diǎn)行業(yè)之一。如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收治理，有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與

2、經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收治理，實(shí)施有效納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)稅收治理的經(jīng)驗(yàn)，編寫了納稅評(píng)估手冊(cè)（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)）。本手冊(cè)的編寫，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收治理理念，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)治理，營(yíng)造一流稅收環(huán)境具有重要意義。同時(shí)，通過有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。 本手冊(cè)依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)法規(guī)、會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)有用、通俗易明白的原則編寫。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的概念、納稅評(píng)估方法以及評(píng)估指標(biāo)。手冊(cè)從房地

3、產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評(píng)估方法，分不從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與涉稅問題兩個(gè)角度闡述了評(píng)估指標(biāo)的產(chǎn)生過程、適用范圍、具體應(yīng)用以及結(jié)果分析，并收集了相當(dāng)一部分行業(yè)相關(guān)法規(guī)。希望此手冊(cè)能成為寬敞評(píng)估人員了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)評(píng)估的工具。 由于編者水平有限，加之時(shí)刻倉(cāng)促，難免有不足之處，敬請(qǐng)指正。 北京市地點(diǎn)稅務(wù)局 納稅評(píng)估處目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc78015045 前 言 PAGEREF _Toc78015045 h 1 HYPERLINK l _Toc78015046 第一章綜述 PAGEREF _Toc78015046

4、 h 1 HYPERLINK l _Toc78015047 第一節(jié) 差不多概念 PAGEREF _Toc78015047 h 1 HYPERLINK l _Toc78015048 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 PAGEREF _Toc78015048 h 1 HYPERLINK l _Toc78015049 二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 PAGEREF _Toc78015049 h 2 HYPERLINK l _Toc78015050 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 PAGEREF _Toc78015050 h 3 HYPERLINK l _Toc78015051 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) PAGEREF

5、_Toc78015051 h 3 HYPERLINK l _Toc78015052 一、經(jīng)營(yíng)概況 PAGEREF _Toc78015052 h 3 HYPERLINK l _Toc78015053 二、經(jīng)營(yíng)分類 PAGEREF _Toc78015053 h 3 HYPERLINK l _Toc78015054 三、經(jīng)營(yíng)流程 PAGEREF _Toc78015054 h 4 HYPERLINK l _Toc78015055 四、會(huì)計(jì)核算 PAGEREF _Toc78015055 h 7 HYPERLINK l _Toc78015056 五、應(yīng)稅特征 PAGEREF _Toc78015056 h

6、9 HYPERLINK l _Toc78015057 第二章 評(píng)估方法 PAGEREF _Toc78015057 h 12 HYPERLINK l _Toc78015058 第一節(jié) 假設(shè)法 PAGEREF _Toc78015058 h 12 HYPERLINK l _Toc78015059 一、環(huán)境適用 PAGEREF _Toc78015059 h 12 HYPERLINK l _Toc78015060 二、具體應(yīng)用 PAGEREF _Toc78015060 h 13 HYPERLINK l _Toc78015061 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 PAGEREF _Toc78015061 h 18

7、HYPERLINK l _Toc78015062 一、環(huán)境適用 PAGEREF _Toc78015062 h 18 HYPERLINK l _Toc78015063 二、具體應(yīng)用 PAGEREF _Toc78015063 h 19 HYPERLINK l _Toc78015064 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 PAGEREF _Toc78015064 h 21 HYPERLINK l _Toc78015065 一、環(huán)境適用 PAGEREF _Toc78015065 h 21 HYPERLINK l _Toc78015066 二、具體應(yīng)用 PAGEREF _Toc78015066 h 22 HYPERLI

8、NK l _Toc78015067 第三章 評(píng)估指標(biāo) PAGEREF _Toc78015067 h 25 HYPERLINK l _Toc78015068 第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) PAGEREF _Toc78015068 h 25 HYPERLINK l _Toc78015069 一、指標(biāo)基礎(chǔ) PAGEREF _Toc78015069 h 25 HYPERLINK l _Toc78015071 二、指標(biāo)確定 PAGEREF _Toc78015071 h 28 HYPERLINK l _Toc78015071 三、指標(biāo)附件41 HYPERLINK l _Toc78015072 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)

9、 PAGEREF _Toc78015072 h 66 HYPERLINK l _Toc78015073 一、指標(biāo)基礎(chǔ) PAGEREF _Toc78015073 h 66 HYPERLINK l _Toc78015074 二、指標(biāo)確定 PAGEREF _Toc78015074 h 71 HYPERLINK l _Toc78015075 三、指標(biāo)附件 PAGEREF _Toc78015075 h 77 HYPERLINK l _Toc78015076 附錄 法規(guī)政策 PAGEREF _Toc78015076 h 101 HYPERLINK l _Toc78015077 附錄一 營(yíng)業(yè)稅法規(guī) PAGE

10、REF _Toc78015077 h 101 HYPERLINK l _Toc78015078 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015078 h 101 HYPERLINK l _Toc78015079 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 PAGEREF _Toc78015079 h 104 HYPERLINK l _Toc78015080 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營(yíng)業(yè)稅具體方法 PAGEREF _Toc78015080 h 110 HYPERLINK l _Toc78015081 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選）

11、PAGEREF _Toc78015081 h 113 HYPERLINK l _Toc78015082 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn) 征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知 PAGEREF _Toc78015082 h 117 HYPERLINK l _Toc78015083 北京市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行治理工作的通知 PAGEREF _Toc78015083 h 119 HYPERLINK l _Toc78015084 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知 PAGEREF _Toc78015084 h 123 HYPERLINK l _Toc780

12、15085 附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) PAGEREF _Toc78015085 h 128 HYPERLINK l _Toc78015086 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015086 h 128 HYPERLINK l _Toc78015087 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 PAGEREF _Toc78015087 h 131 HYPERLINK l _Toc78015088 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知 PAGEREF _Toc78015088 h 141 HYPERLINK l _Toc78015089 關(guān)于印發(fā)北京市地點(diǎn)

13、企業(yè)所得稅稅前扣除方法的通知 PAGEREF _Toc78015089 h 142 HYPERLINK l _Toc78015090 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅治理問題的通知 PAGEREF _Toc78015090 h 156 HYPERLINK l _Toc78015091 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 PAGEREF _Toc78015091 h 158 HYPERLINK l _Toc78015092 關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收方法的通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015092 h 162 HYPERLINK l _Toc

14、78015093 關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收方法的通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015093 h 164 HYPERLINK l _Toc78015094 印發(fā)北京市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于對(duì)部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)實(shí)行企業(yè)所得稅定率征收的暫行方法的通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015094 h 165 HYPERLINK l _Toc78015095 附錄三 土地增值稅法規(guī) PAGEREF _Toc78015095 h 168 HYPERLINK l _Toc78015096 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015096 h 168 HY

15、PERLINK l _Toc78015097 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 PAGEREF _Toc78015097 h 169 HYPERLINK l _Toc78015098 關(guān)于土地增值稅若干政策及征收治理問題的通知 PAGEREF _Toc78015098 h 174 HYPERLINK l _Toc78015099 關(guān)于對(duì)舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015099 h 177 HYPERLINK l _Toc78015100 北京市地點(diǎn)稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收治理工作的通知 PAGEREF

16、 _Toc78015100 h 178 HYPERLINK l _Toc78015101 北京市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收治理若干問題的通知 PAGEREF _Toc78015101 h 179 HYPERLINK l _Toc78015102 北京市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收治理若干問題的通知 PAGEREF _Toc78015102 h 181 HYPERLINK l _Toc78015103 附錄四 房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) PAGEREF _Toc78015103 h 182 HYPERLINK l _Toc78015104 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行

17、條例 PAGEREF _Toc78015104 h 182 HYPERLINK l _Toc78015105 北京市施行中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例的細(xì)則（修正） PAGEREF _Toc78015105 h 184 HYPERLINK l _Toc78015106 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 PAGEREF _Toc78015106 h 185 HYPERLINK l _Toc78015107 北京市財(cái)政局、北京市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、都市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015107 h 189 HYPERLINK

18、 l _Toc78015108 關(guān)于都市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015108 h 191 HYPERLINK l _Toc78015109 印發(fā)關(guān)于我市部分涉外稅收實(shí)行屬地征收的實(shí)施意見的通知 PAGEREF _Toc78015109 h 195 HYPERLINK l _Toc78015110 北京市財(cái)政局、北京市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于都市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問題的補(bǔ)充通知 PAGEREF _Toc78015110 h 197 HYPERLINK l _Toc78015111 北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收都市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 PAGE

19、REF _Toc78015111 h 197 HYPERLINK l _Toc78015112 北京市財(cái)政局、北京市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、都市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015112 h 199 HYPERLINK l _Toc78015113 附錄五 其他法規(guī) PAGEREF _Toc78015113 h 202 HYPERLINK l _Toc78015114 中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)治理法 PAGEREF _Toc78015114 h 202 HYPERLINK l _Toc78015115 都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例 PAGERE

20、F _Toc78015115 h 212 HYPERLINK l _Toc78015116 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 PAGEREF _Toc78015116 h 218 HYPERLINK l _Toc78015117 北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成 PAGEREF _Toc78015117 h 221 HYPERLINK l _Toc78015118 北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成治理方法 PAGEREF _Toc78015118 h 222 HYPERLINK l _Toc78015119 北京市關(guān)于實(shí)施商品房銷售治理方法的若干規(guī)定 PAGEREF _Toc78015119 h

21、225 HYPERLINK l _Toc78015120 北京市國(guó)土資源和房屋治理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知 PAGEREF _Toc78015120 h 226 HYPERLINK l _Toc78015121 關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量治理的若干意見 PAGEREF _Toc78015121 h 231 HYPERLINK l _Toc78015122 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包治理方法 PAGEREF _Toc78015122 h 234 HYPERLINK l _Toc78015123 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知 PAGEREF _Toc78015123

22、h 237第一章綜述第一節(jié) 差不多概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物 國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知房地產(chǎn)涉及的稅收要緊有兩類，一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國(guó)現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會(huì)指出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及今后可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通治理環(huán)

23、節(jié)開征的各種稅，要緊包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，指土地征用、劃拔、出讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括物業(yè)治理市場(chǎng)，指以物業(yè)治理服務(wù)為交換對(duì)象的市場(chǎng)，對(duì)前三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的輔助作用。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)

24、制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、治理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)治理業(yè) 依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)治理業(yè)被定為房地產(chǎn)治理業(yè)。從歷史看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速進(jìn)展，其緣故與我國(guó)三項(xiàng)重大制度和體制改革緊密相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對(duì)土地?zé)o償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。1991年3月和1994年7月，國(guó)務(wù)院分

25、不頒布了都市房屋拆遷治理?xiàng)l例和中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)治理法，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國(guó)人大再次修訂了中華人民共和國(guó)土地治理法，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著都市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的進(jìn)展，以及都市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，要緊涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國(guó)都市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套

26、建設(shè)”是我國(guó)都市建設(shè)的差不多方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對(duì)地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)；配套則指對(duì)住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把都市作為一個(gè)有機(jī)整體開發(fā)，保證都市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)進(jìn)展，提高都市的整體功能。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系1、與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（托付、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企

27、業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營(yíng)工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。關(guān)于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點(diǎn)：一是自營(yíng)工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；二是存在自營(yíng)工程的企業(yè)，假如有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。2、與“房地產(chǎn)治理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的連續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的阻礙越來越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范進(jìn)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)治理及潛在業(yè)主的需要?jiǎng)由?，提出建設(shè)性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)

28、系（托付、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)治理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)治理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)治理。對(duì)第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營(yíng)物業(yè)治理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營(yíng)餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)依照納稅申報(bào)資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義

29、務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評(píng)定，并對(duì)一般涉稅問題進(jìn)行處理的工作過程。第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)一、經(jīng)營(yíng)概況截止2003年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2003年1-12月納稅總額10億元，占同期我市地點(diǎn)稅收總額565億元的17%，其中營(yíng)業(yè)稅納稅總額7億元，占同期我市地點(diǎn)稅收總額266.7億元的26%。依照北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003年1-12月，我市商品房預(yù)售面積總計(jì)1350萬 m2，預(yù)售金額總計(jì)864億元，預(yù)售均價(jià)6398元/ m2，經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積總計(jì)393萬 m2，預(yù)售金額總計(jì)115億元，預(yù)售均價(jià)2917元/ m2。二、

30、經(jīng)營(yíng)分類1、依照開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。兩個(gè)層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地” 指實(shí)現(xiàn) 指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平坦）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平坦）的土地。一個(gè)層次的開發(fā)一個(gè)層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開發(fā)第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）2、依照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是都市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城確實(shí)是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，

31、再開發(fā)則是對(duì)原有都市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的要緊工作內(nèi)容分不是：新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 3、依照投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房?jī)煞N形式。4、依照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類不不同，可分為一般住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、不墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。三、經(jīng)營(yíng)流程經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：1、投資量大，投資回收期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行

32、成片開發(fā)，一般采納分期分批、滾動(dòng)開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，收益集中在中后期。2、資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依靠程度大據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2002年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個(gè)百分點(diǎn)。3、牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個(gè)，開發(fā)過

33、程中的協(xié)作單位也專門多。4、進(jìn)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速進(jìn)展進(jìn)入90年代以來，該行業(yè)進(jìn)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)治理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速進(jìn)展。運(yùn)作流程：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)具有時(shí)期性和周期性特點(diǎn)，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售治理兩大時(shí)期。其中，開發(fā)建設(shè)時(shí)期又分為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個(gè)時(shí)期，前期工作包括立項(xiàng)（取得項(xiàng)目審批書）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、施工預(yù)備等若干環(huán)節(jié)，要緊審批事項(xiàng)集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批治理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機(jī)構(gòu)和個(gè)不程序可能存在一定差異，僅供參考）：都市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批治理流程租售治理時(shí)期分為租售和售

34、后治理兩個(gè)時(shí)期。租售期的要緊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)遵從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置有不于企業(yè)會(huì)計(jì)制度具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度短期投資跌價(jià)預(yù)備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補(bǔ)貼款采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存材料原材料庫(kù)存設(shè)備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品庫(kù)存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價(jià)預(yù)備長(zhǎng)期投資減值預(yù)備托付貸款固定資產(chǎn)減值預(yù)備工程物資固定資產(chǎn)購(gòu)建支出在建工程在建工程減值預(yù)備無形資產(chǎn)減值預(yù)備遞延資產(chǎn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付股利可能負(fù)

35、債專項(xiàng)應(yīng)付款開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入經(jīng)營(yíng)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼收入往常年度損益調(diào)整五、 應(yīng)稅特征（一）應(yīng)稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及13項(xiàng)稅費(fèi) 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括都市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。營(yíng)業(yè)稅都市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為都市房地產(chǎn)稅）城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅

36、）印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門征收，其余均屬于地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。（二）經(jīng)營(yíng)與納稅的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，要緊涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：時(shí)期經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)阻礙稅種備 注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅由財(cái)政部門征收耕地占用稅托付施工印花稅自營(yíng)工程個(gè)人所得稅銷售期房營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅租 售 管 理 期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅營(yíng)業(yè)稅按“銷售

37、不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，假如所銷售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）印花稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè)治理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個(gè)人所得稅個(gè)人

38、股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅（三）營(yíng)業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示：稅目稅率涉稅事項(xiàng)銷售不動(dòng)產(chǎn)5%銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項(xiàng)售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工時(shí)期） 財(cái)稅200316號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第七款。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，尚未進(jìn)入施工時(shí)期）；轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營(yíng)工程所建房屋；代建工程服 務(wù) 業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè)5%兼營(yíng)物

39、業(yè)治理收入；物業(yè)治理代收款項(xiàng)；兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi) 財(cái)稅200316號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第六款。餐飲業(yè)5%兼營(yíng)飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè)5%20%兼營(yíng)娛樂業(yè)收入第二章 評(píng)估方法本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采取的評(píng)估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部操縱制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)

40、的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)緊密相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。2、納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)治理系統(tǒng)剛剛開通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對(duì)比1、通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營(yíng)情況。2、確定要緊經(jīng)營(yíng)收入來源以及其他情況。3、縱向?qū)Ρ燃{稅情況。（二）經(jīng)營(yíng)情況假設(shè)1、銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。

41、提供勞務(wù)收入。2、房產(chǎn)原值。3、個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。4、重大事項(xiàng)變更。（三）涉稅信息提取1、該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表： = 1 * GB2 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。 = 2 * GB2 報(bào)表附注。2、內(nèi)部操縱制度： = 1 * GB2 財(cái)務(wù)制度。 = 2 * GB2 工資制度。 = 3 * GB2 銷售制度。3、公眾媒介。（四）納稅情況證明1、營(yíng)業(yè)稅按年度匯總證明。2、個(gè)人所得稅稅率、收入證明。3、都市房地產(chǎn)稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明。（五）假設(shè)疑點(diǎn)提出1、匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)： = 1 * GB2

42、 董事會(huì)成員高薪。 = 2 * GB2 職員其他福利。在納稅情況稅目中未反映出的收入。建筑物開始使用。不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。2、匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：3、用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。假設(shè)科目疑點(diǎn)。（六）完成納稅評(píng)估意見書。1、涉稅疑點(diǎn)。2、重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。3、檢查交易事項(xiàng)。（七）評(píng)估流程圖（如圖所示）：“假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 1、縱向?qū)Ρ?、分?、縱向?qū)Ρ?、分?提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 2、假設(shè) 個(gè)人收入數(shù)及稅率、人次 證明 重大事項(xiàng)變更 證明 6

43、、完成納稅評(píng)估意見書 6、完成納稅評(píng)估意見書3、提取有效信息 資產(chǎn)負(fù)債表 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入3、提取有效信息財(cái)務(wù)報(bào)表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點(diǎn) 利潤(rùn)表 房產(chǎn)原值 重點(diǎn)檢查科目 報(bào)表附注 信息 假設(shè)“涉稅疑點(diǎn)” 財(cái)務(wù)制度 個(gè)人收入情況 重點(diǎn)檢查交易事項(xiàng) 內(nèi)部操縱制度 工資制度 重大事項(xiàng)變更 銷售制度 5、指標(biāo)分析公眾媒介 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn) 5、指標(biāo)分析評(píng)估指標(biāo) 假設(shè)科目疑點(diǎn) 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 SPSS應(yīng)用法即是通過SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)治理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分1、政府職能部門

44、之間數(shù)據(jù)、資料初步實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估人員能夠通過已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位及時(shí)取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。2、較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)治理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡(jiǎn)化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。二、具體應(yīng)用（一）評(píng)估工作1、專職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。2、專職評(píng)估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細(xì)銷售情況對(duì)比分析。3、專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。4、制作評(píng)

45、估意見書： = 1 * GB2 企業(yè)差不多情況 = 1 * GB3 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)刻、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)刻、銷售方式、銷售時(shí)刻、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)刻。 = 2 * GB2 假設(shè)涉稅科目 = 3 * GB2 假設(shè)涉稅事項(xiàng)5、審批判估工作： = 1 * GB2 由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。 = 2 * GB2 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。（二）約談工作1、依照評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 預(yù)備提

46、供資料清單。 = 3 * GB2 預(yù)備約談內(nèi)容。2、約談： = 1 * GB2 通過約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 = 2 * GB2 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： = 1 * GB3 案件報(bào)告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設(shè)案件： = 1 * GB3 制作案源評(píng)估意見書。 = 2 * GB3 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示

47、）：“SPSS應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評(píng)估模塊綜合服務(wù)治理信息系統(tǒng) 財(cái)務(wù)報(bào)表 SPSS 企業(yè)差不多情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目公眾網(wǎng) 項(xiàng)目信息 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法系統(tǒng)預(yù)警法即通過稅務(wù)綜合服務(wù)治理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估預(yù)警模塊對(duì)每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用（一）

48、基礎(chǔ)資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估預(yù)警模塊能夠在一定的時(shí)點(diǎn)自動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。2、納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務(wù)綜合服務(wù)治理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估得到簡(jiǎn)化、效率得到優(yōu)化，約談和評(píng)估工作分工清晰。二、具體應(yīng)用（一）評(píng)估工作1、評(píng)估預(yù)警系統(tǒng)自動(dòng)通過評(píng)估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。2、專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。3、制作評(píng)估意見書： = 1 * GB2 企業(yè)差不多情況 = 1 * GB

49、3 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)刻、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)刻、銷售方式、銷售時(shí)刻、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)刻。 = 2 * GB2 假設(shè)涉稅科目 = 3 * GB2 假設(shè)涉稅事項(xiàng)4、審批判估工作： = 1 * GB2 由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。 = 2 * GB2 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。（二）約談工作1、依照評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 預(yù)備提供資料清單。 = 3 * GB2 預(yù)備約談內(nèi)容。2、約談： =

50、1 * GB2 通過約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 = 2 * GB2 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： = 1 * GB3 案件報(bào)告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設(shè)案件： = 1 * GB3 制作案源評(píng)估意見書。 = 2 * GB3 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預(yù)警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 網(wǎng)上申報(bào)

51、企業(yè)差不多情況 稅務(wù)綜合服務(wù)治理信息系統(tǒng) 評(píng)估預(yù)警模塊 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目政府共享 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三章 評(píng)估指標(biāo)本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)覺的涉稅問題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)，要緊用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，幸免評(píng)估工作的盲目性。納稅評(píng)估指標(biāo)需要在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)即是通過分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表之間的關(guān)系，結(jié)合稅收法規(guī)政策，建立測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅情況的數(shù)學(xué)模型。一、指標(biāo)基礎(chǔ)（一）依據(jù)

52、1、數(shù)據(jù)、資料來源較為豐富、準(zhǔn)確。通過熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的操作流程，其銷售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，能夠通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)（/）提取及時(shí)的銷售信息。2、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為專業(yè)。中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知銀發(fā)2003121號(hào)等規(guī)定的出臺(tái)，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財(cái)務(wù)人員以及機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。 3、涉稅情況較為簡(jiǎn)單。檢查通常涉及的稅種為：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品

53、視同銷售；都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。（二）切入點(diǎn)稅 法 稅 法評(píng)估指標(biāo)評(píng)估指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表 現(xiàn)金流量表 資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表 現(xiàn)金流量表 會(huì)計(jì)科目提供 約束 規(guī)范會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目 納稅人會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)制度 納稅人會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)制度營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅城建稅 教育費(fèi)附加 收 入土地增值稅 印花稅 成本、費(fèi)用 個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為： 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目； 個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售 都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記

54、入房產(chǎn)。2、在評(píng)估環(huán)節(jié)可能解決的問題： 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用混列期間； 個(gè)人所得稅：產(chǎn)品視同銷售 都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 3、征管法第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，保送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)依照實(shí)際情況需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。4、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。5、大中型企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。6、納稅人通常提供、披露的是審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表，審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表都附有注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字。7、納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。綜

55、上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注能夠作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來源。 二、指標(biāo)確定資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動(dòng)態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)現(xiàn)金的流量;利潤(rùn)表反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)利潤(rùn)（虧損）的情況；報(bào)表附注是披露有助于理解、分析會(huì)計(jì)報(bào)表的需要講明的事項(xiàng)。依據(jù)2001企業(yè)會(huì)計(jì)制度、2001會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和2001年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注。（一）收入指標(biāo)收入的確認(rèn)，涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)最為關(guān)懷的問題。1、目的：要緊是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入

56、數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。2、完整模型：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款定金銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應(yīng)收帳款+本期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+本期的預(yù)收帳款本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金+本期收回前期核銷的壞帳損失3、建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3-1、指標(biāo)3-2，如下： = 1 * GB3 指標(biāo)3-1，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。 = 2 * GB3 指標(biāo)3-2，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。4、對(duì)比結(jié)果，反映：

57、可能存在的問題?？赡苌婕暗亩惙N?？赡苌婕靶枰M(jìn)一步核實(shí)的情況。5、該指標(biāo)不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。6、靈活應(yīng)用：假如“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒有“其他應(yīng)付款-定金”；能夠?qū)⑵髽I(yè)的整個(gè)銷售過程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。7、使用該指標(biāo)前了解企業(yè)關(guān)于“應(yīng)收帳款”確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)關(guān)于“定金”、“認(rèn)購(gòu)金”的記帳科目。（二）營(yíng)業(yè)稅指標(biāo)：1、目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的營(yíng)業(yè)稅對(duì)比，初步核實(shí)營(yíng)業(yè)稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標(biāo)4：確認(rèn)收入指標(biāo)1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收

58、到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款定金】* 5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 = 2 * GB2 （2）指標(biāo)5-1、5-2：確認(rèn)收入指標(biāo)1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳預(yù)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資

59、產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：假如往常年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納往常年度的稅款金額；能夠?qū)⑵髽I(yè)的整個(gè)銷售過程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。（三）城建稅指標(biāo)1、目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的城建稅對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標(biāo)13-1：確認(rèn)收入指標(biāo)31的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款定金】* 5%*7% 中華人民共和國(guó)都市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的

60、，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。申報(bào)繳納城建稅 = 2 * GB2 （2）指標(biāo)13-2、13-3：確認(rèn)收入指標(biāo)31的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳預(yù)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*7%申報(bào)繳納城建稅3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈