萬科物業(yè)管理學(xué)習(xí)費(fèi)測算指引

1、萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引2016-11-02江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)點(diǎn)擊數(shù)：61wuyeren目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營供應(yīng)保障。范圍適用于公司內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測算。職責(zé)依照接收物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)質(zhì)情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接收物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，質(zhì)量部門負(fù)責(zé)設(shè)施、干凈、綠化成本的測算。物業(yè)管理費(fèi)測算公式為：物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)所有花銷的總和參加測算列舉法測算人工花銷的測算組織架構(gòu)的確定人工花銷的測算依照確定的組織架構(gòu)，依照相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工花銷的測算。物業(yè)管理圈公眾號(hào)。人工花銷包括：薪水、獎(jiǎng)金及雙薪、薪水附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、

2、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其他。薪水的測算（單位：元/月）依照確定的組織架構(gòu)，依照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人職薪水的測算。人職薪水構(gòu)成表單位：元序號(hào)名稱薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)薪水本額（月）1經(jīng)理薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2經(jīng)理助理薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3行政管理人職薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)技術(shù)、維修人職薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5保安人員薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)6保潔人員薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)7綠化人員薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)8其他人員薪水標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計(jì)獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）依照確定的組織架構(gòu)，依照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測算。依照確定的組織架構(gòu)，依照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼測算。.行政花銷的測算（單位：元/月）低值易耗品購置花銷。管理處辦公用水電費(fèi)

3、。水費(fèi)依照管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額使用量（立方）/月水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價(jià)電費(fèi)依照管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)施配置的情況：照明用電花銷辦公照明的功率按每天實(shí)質(zhì)使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電花銷空調(diào)等辦公設(shè)施的功率按每天實(shí)質(zhì)使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公設(shè)施保護(hù)花銷。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)施每個(gè)月的保養(yǎng)費(fèi)。通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊花銷，其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊花銷。公干車輛費(fèi)。依照管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每個(gè)月固定出門做事的車輛花銷。交際應(yīng)酬費(fèi)。電腦保護(hù)花銷。依照管理處

4、配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦保護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、保護(hù)花銷、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)花銷的分?jǐn)偟?。?bào)刊資料費(fèi)。因管理需要訂購的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等花銷。咨詢及訴訟費(fèi)。邀請法律顧問的花銷分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。.財(cái)產(chǎn)花銷的測算（單位：元/月）折舊花銷管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定財(cái)產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限高出一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定財(cái)產(chǎn)包括：辦公設(shè)施：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。干凈綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓沖刷機(jī)等。折舊花銷固定財(cái)產(chǎn)的原值固定的使用年限12月財(cái)產(chǎn)的攤銷管理處先期發(fā)生的創(chuàng)立

5、費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同限時(shí)進(jìn)行分?jǐn)?。?chuàng)立費(fèi)主要包括：先期購置的辦公設(shè)施用品、機(jī)電維修工具、干凈用品、干凈綠化工具，以及辦公場所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)偦ㄤN創(chuàng)立費(fèi)發(fā)生的總數(shù)委托的管理限時(shí)12月固定財(cái)產(chǎn)的維修費(fèi)先期購置的固定財(cái)產(chǎn)，按固定財(cái)產(chǎn)折舊的15%計(jì)提維修費(fèi)。員工宿舍租金（地產(chǎn)供應(yīng)宿舍，此項(xiàng)花銷不計(jì)）。（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)施購置的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)（須投保的公共設(shè)施、設(shè)施）總金額保險(xiǎn)費(fèi)率保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購置保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司閃避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，投保。業(yè)主如有異議，必定經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。所以必定計(jì)提，必定否則物業(yè)公司會(huì)因.物料耗資的測算（

6、單位：元/月）衣飾費(fèi)的測算（單位：元/月）。依照衣飾的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂Ｒ嘛椈ㄤN構(gòu)成表單位：元序號(hào)名稱衣飾成自己數(shù)衣飾花銷（月）1經(jīng)理衣飾成本人數(shù)使用月份2行政管理人員衣飾成本人數(shù)使用月份3技術(shù)、維修人員衣飾成本人數(shù)使用月份4保安管理人員衣飾成本人數(shù)使用月份5保潔保潔物料耗資。依照物業(yè)管理所需配置的保潔資料（可參照下表的測算方法），依照實(shí)質(zhì)使用年限進(jìn)行攤銷。保潔資料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元名稱用途單位單價(jià)月均耗資數(shù)量月均消耗金額備注玻璃刮刀干凈玻璃把3所有資料可依照所管小區(qū)的需要，依照實(shí)質(zhì)配置情況及使用年限進(jìn)行測算。環(huán)境、綠化物料耗資。依照物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按保養(yǎng)的需要測算資料

7、的耗資，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料耗資。依照小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)施的清單，依照設(shè)施的每天實(shí)質(zhì)運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料耗資的測算（可參照下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào)項(xiàng)目測算依照花銷構(gòu)成備注1.公共設(shè)施的維涵保養(yǎng)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場所面表記、各種外露管道的保養(yǎng)，表記牌、指示牌的制作更換公共場所路面保養(yǎng)油漆、各種表記等制作更換花銷。車場設(shè)施保養(yǎng)資料。所有資料可依照所管小區(qū)的需要，依照實(shí)質(zhì)配置情況及使用年限進(jìn)行測算2.供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)施維修保養(yǎng)資料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)

8、資料費(fèi)、油費(fèi)3.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感覺開關(guān)資料費(fèi)4.消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比率核算煙感、溫感采買費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱資料費(fèi)5.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修資料費(fèi)，管道閥門維修資料費(fèi)6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維涵保養(yǎng)。消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周每年維修資料費(fèi)7.水景娛樂設(shè)施保護(hù)資料費(fèi)空調(diào)及采暖.小區(qū)公共花銷的測算（單位：元/月）公共電費(fèi)依照小區(qū)設(shè)施、設(shè)施的清單，依照設(shè)施的功率、每天實(shí)質(zhì)

9、工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)電梯數(shù)量電梯功率30天電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)施的數(shù)量功率30天每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）公共照明系統(tǒng)電費(fèi)室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)照明器具的功率30天相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和電費(fèi)單價(jià)（元/度）供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差別，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：變壓器的電費(fèi)（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎幌嗤?，基本電費(fèi)有所差別

10、）+高出基本電量的實(shí)質(zhì)使用電量）電費(fèi)單價(jià)；變壓器的電費(fèi)變壓器功率電費(fèi)單價(jià)24小時(shí)30天消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修小時(shí)計(jì)算）消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費(fèi)單價(jià)小時(shí)3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修小時(shí)計(jì)算）送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量送、排煙風(fēng)機(jī)功率電費(fèi)單價(jià)小時(shí)3月中央控制室電費(fèi)中央控制室所有電器的功率30天每天實(shí)質(zhì)工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)泵的功率數(shù)量30天每天實(shí)質(zhì)工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))泳池系統(tǒng)電費(fèi)循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實(shí)質(zhì)工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)公共水費(fèi)（單位：元/月）綠化水費(fèi)依照小區(qū)綠化面積確定（如依照系統(tǒng)要求：每個(gè)月平均澆水1

11、5天，每次澆水浸透土壤3公分）：綠化水費(fèi)綠化面積50%15天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）干凈用水依照干凈面積測算：干凈用水估計(jì)每天用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）依照泳池容積測算泳池水費(fèi)：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）小區(qū)景觀用水依照小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）電梯運(yùn)行費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每個(gè)月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和若是每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每個(gè)月年檢費(fèi)每部電梯年檢花銷的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)電梯數(shù)量）12月

12、公共設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)依照小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)施的清單，依照設(shè)施、設(shè)施的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修花銷測算（可參照下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào)項(xiàng)目測算依照花銷構(gòu)成備注1.公共設(shè)施的維涵保養(yǎng)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場所面表記、各種外露管道的保養(yǎng)，表記牌、指示牌的制作更換公共場所路面保養(yǎng)油漆、各種表記等制作更換花銷。車場設(shè)施保養(yǎng)資料。所有資料可依照所管小區(qū)的需要，依照實(shí)質(zhì)配置情況及使用年限進(jìn)行測算2.供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)施維修保養(yǎng)資料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)資料費(fèi)、油費(fèi)3.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等按每年更換次數(shù)

13、核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感覺開關(guān)資料費(fèi)4.消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比率核算煙感、溫感采買費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱資料費(fèi)5.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修資料費(fèi)，管道閥門維修資料費(fèi)6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維涵保養(yǎng)。每年維修資料費(fèi)7.水景娛樂設(shè)施保護(hù)資料費(fèi)空調(diào)及采暖社區(qū)文化花銷依照小區(qū)的今年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的花銷。垃圾清運(yùn)費(fèi)依照小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)垃圾量（桶）收費(fèi)單價(jià).其他稅金的測算（單位：元/月）按最新增值稅計(jì)算管理酬金的測算（單位：元/月）依照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比率計(jì)提管理酬金。管理酬金以