星匯鳳凰年商業(yè)思考

1、星匯鳳凰項目2012年思路2012-21商業(yè)公司思路建議前期與招商公司合作，盡快完成主力店的招商工作，以期帶動整體商業(yè)的銷售。銷售前完成商鋪劃分、規(guī)劃方面的工作，此方面工作由有經(jīng)驗的商業(yè)規(guī)劃公司完成。至2012年底，引入商業(yè)運營公司，綜合招商、銷售情況后，因地制宜的進行商業(yè)運營方面的工作。建議商業(yè)招商與商業(yè)運營由一個獨立商業(yè)公司完成，省卻中間溝通、招標等環(huán)節(jié)。2街鋪業(yè)態(tài)思路在銷售中強調統(tǒng)一規(guī)劃、管理的原則，但在實際銷售中和后期運營中，與前期業(yè)態(tài)規(guī)劃不符也很正常，尤其是街鋪，經(jīng)營戶購買的經(jīng)營業(yè)態(tài)與項目定位不同，原則上依然出售。保持整體業(yè)態(tài)的大統(tǒng)一下進行靈活調整。本項目在開業(yè)時的實際經(jīng)營業(yè)態(tài)是在現(xiàn)

2、規(guī)劃業(yè)態(tài)下根據(jù)客戶實際購買和經(jīng)營類別的情況而進行適當調整而確定的，具有一定的變通性?；谏鲜鰞牲c，街鋪僅列舉業(yè)態(tài)的可能性：餐飲、銀行、證券、藥房、影樓、五金等；3商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)思路街鋪商業(yè)一層商業(yè)二層內(nèi)鋪或與一層相同主題店超市網(wǎng)吧電玩球房健身休閑娛樂街鋪二層內(nèi)鋪4一層分割思路商業(yè)一層街鋪，單一層銷售，單間面積約200-400單間面積約為180-328（一 個距柱，一托二）街鋪，一托二銷售單間面積約為460（一個距柱，上下兩層）內(nèi)鋪，單層銷售，單間面積約為16左右原則上整租整售，但前期商業(yè)分割時按最小單位分割，單間面積約為16-30左右。5同一層街鋪商場內(nèi)獨立店鋪，單間面積約10-16與一層相同商

3、業(yè)二層二層分割思路超市部分，虛擬產(chǎn)權鋪，通道可適當縮小，單間面積約為10左右6各區(qū)域占比思路匯總7節(jié)點思路7月，商業(yè)外立面具備交付條件7月前主力店招商基本完畢7月中旬前，示范鋪完成8月后，預計房地產(chǎn)市場住宅類量大，避其鋒芒時間節(jié)點適宜推貨滯后存在后續(xù)銷售時間問題，營銷重頭很難避開冬季開盤7月29日（宜開市）確定商業(yè)招商公司2月下旬到3月上旬銷售好壞很大程度由招商的成敗決定，盡早引入，對后期招商、銷售利大于弊；銷售代理公司如與招商公司為一體，不再贅述，如單獨招標，建議于45月完成；商業(yè)運營公司可以與招商公司或銷售公司為一體，如單獨招標，建議于12年年底完成即可；預備銷售期時的運營，便于銷售；8分

4、為三大步，主力店的招商和次主力店的招商1、主力店：超市為先，希望于3月底前完成意向合作協(xié)議，無論對于商鋪還是住宅的銷售都有很大幫助。2、次主力店：主要包括一層專業(yè)店、娛樂業(yè)態(tài)及部分街鋪（用于展示，于8月前可提前營業(yè)，或完成永久店招，起到示范鋪的作用），建議于6月完成招商，6、7月進行裝修。3、非主力店：主要包括小型業(yè)態(tài)，可持續(xù)進行至12年年底；招商思路2212or3321F2F2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月123招商時間鋪排：9商業(yè)售價概算價格思路商業(yè)售價概算街鋪(一托二)20000元/參照周邊項目定價以市場比較法概算一層內(nèi)鋪12000元/參照五金市場租

5、金以租金還原法計算二層超市6000元/參照超市租金以租金還原法計算西南側商業(yè) （上下兩層）7000元/參照萬象城及部分娛樂業(yè)態(tài)的租金以租金還原法計算租金還原法概算以投資回報周期15年計算，即投資回報率為6.6%/年以上價格經(jīng)過初步概算，以當前市場靜態(tài)價格匡算10商業(yè)靜態(tài)測算價格思路整體靜態(tài)均價為：11600元/其中西南側位置預計先租后售，租金部分未計入回收款。超市部分前期租售并舉，由于銷售需要返租，租金基本與返租部分持平，未計入回收款11推售節(jié)奏1為配合銷售，可以拿出少部分東側商鋪銷售，突出內(nèi)鋪價格優(yōu)勢；初擬開售時間：7月29日2F注：價格為基礎定價；價格為底價，不含返租和折扣返算；1222推

6、售節(jié)奏1F由于前期內(nèi)鋪銷售過程中，商業(yè)推廣持續(xù)展開，預計會積累部分街鋪客戶，第一波內(nèi)鋪推出一段時間后，及時推出街鋪，補充產(chǎn)品；一層中間的推出時間視二層內(nèi)鋪的銷售情況，可稍晚于街鋪，預計推出時間：10月前后；注：實際推出時，配合銷控，街鋪不全部推出，此部分為一托二銷售，所以以單兩層為主，單一層為輔。以大面積為主，小面積配合；131F3推售節(jié)奏商業(yè)街鋪中較好的部分，于最后推出；預計推出時間：12年4月前后；注：此部分測算不含漲幅；14計劃思路2012年商業(yè)計劃2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月確定商業(yè)公司準備期蓄水期炒作期開盤期商業(yè)劃鋪幼兒園確定招商銷售團隊確定超市簽約儀式產(chǎn)品

7、說明會商鋪定價會外立面展現(xiàn)包裝物料商業(yè)開盤車位定價會車位開售15第一階段 準備期 （2012年1月-2012年4月）準備期工作： 確定商業(yè)公司商業(yè)需要專業(yè)化的運作，需要商業(yè)圈里的專業(yè)機構和人才。所以2012年2月中旬需要首先確定專業(yè)的商業(yè)招商、運營公司。 確定幼兒園幼兒園的品牌拉升項目附加值，推動項目住宅銷售，建議于3月中旬確定品牌幼兒園，無論商業(yè)銷售還是住宅銷售都可以借機炒作，提升形象； 商鋪業(yè)態(tài)及劃分商業(yè)銷售的前提，此項工作需要于3月中旬確定終稿；需發(fā)展商配合：按時確定商業(yè)公司及幼兒園 及時確認商鋪劃分及業(yè)態(tài)商業(yè)思路2011年商業(yè)計劃16第二階段 蓄水期 （2012年4月-2012年7月）

8、蓄水期工作： 商業(yè)團隊搭建無論是否需要商業(yè)公司銷售，4月中旬左右，商業(yè)招商及銷售的團隊需要搭建完成并進入培訓期，其中，招商團隊如能提前至4月上旬更理想。 超市簽約超市對于商業(yè)銷售和招商的意義十分重大，盡早確定超市的位置及品牌有助于下一步工作的展開，同時可以帶動住宅銷售，建議于5月前完成此項工作； 銷售方式無論是返租還是帶租約銷售，應該在6月前確定需發(fā)展商配合： 及時明確團隊搭建思路 及時確定超市，至少是意向協(xié)議商業(yè)思路2011年商業(yè)計劃17第三階段 炒作期 （2012年6月-2012年7月）炒作期工作： 商業(yè)推廣6月初正式進入商業(yè)炒作期，商業(yè)包裝相關物料、推廣、設計及媒體發(fā)布計劃等，及時確定并發(fā)布。 簽約儀式超市正式入駐后，以簽約儀式的方式，借超市品牌炒作項目商業(yè)，時間建議于6月上旬進行； 產(chǎn)品說明會7月中旬組織媒體將項目商業(yè)賣點一一闡述，進而利用各路媒體對項目商業(yè)進行炒作； 商業(yè)外立面7月前需要工程部門配合將商業(yè)外立面展示出來，無論住宅還是商業(yè)的銷售都有積極意義。需發(fā)展商配合： 明確各項活動的費用 及時確定商業(yè)推廣的相關工作 協(xié)調工程部門展示商業(yè)外立面商業(yè)思路2011年商業(yè)計劃18第四階段