太原市物業(yè)服務(wù)與收費管理辦法（意見稿）VIP

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔太原市物業(yè)服務(wù)與收費管理辦法（征求意見稿）太原市物價局第一章 總則第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)與收費行為，維護業(yè)主（物業(yè)使用人）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物權(quán)法、物業(yè)管理條例、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則、山西省物業(yè)管理條例、山西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際制定本辦法。第二條本辦法適用范圍為太原市六城區(qū)，縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)與收費是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取費用。第四條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)

2、價兩種價格形式。住宅物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價，實行最高指導(dǎo)價管理；非住宅及住宅中的別墅、聯(lián)排物業(yè)服務(wù)收費及特約服務(wù)收費執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。第五條物業(yè)服務(wù)與收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、服務(wù)與收費水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第六條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)資源與收費通過市場競爭形成。第七條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)與收費由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定太原市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)與收費標準。前期物業(yè)服務(wù)收費由開發(fā)建設(shè)單位按照

3、此標準與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在合同中約定；業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費由業(yè)主大會參考此標準確定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費收取方式及標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。收費標準需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主委員會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。第二章 物業(yè)收費管理第八條市級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責(zé)住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)與收費的監(jiān)督管理；區(qū)級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責(zé)住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費的監(jiān)督管理。第九條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)

4、內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準收費標準，并適時向社會公布。第十條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則合同中約定，不得強行服務(wù)、強行收費。第十一條物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理；（四）車輛停放服務(wù)管理；（五）做好安全防范和秩序維護工作；（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；（七）物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案資料管理；（八）業(yè)主委托和其他公共性服務(wù)內(nèi)容。第十二條物業(yè)綜合服務(wù)費的構(gòu)成包括物

5、業(yè)綜合服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)企業(yè)的利潤。物業(yè)綜合服務(wù)成本包括以下部分：（一）服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部門、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。第十三條住宅小區(qū)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同

6、應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，約定標準不一致的，收費標準擇低執(zhí)行。第十四條新建住宅銷售和交付使用前，建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)；前期物業(yè)服務(wù)等級標準報市物業(yè)主管部門備案，收費標準報市物價局備案并向社會公布；前期物業(yè)服務(wù)收費標準不得超出政府指導(dǎo)價最高標準。第十五條住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)超出太原市住宅物業(yè)服務(wù)等級標準建設(shè)單位需報市物業(yè)主管部門同意，超出部分的收費標準可向市價格主管部門提出申請，由市價格部門對申請的標準進行成本審核，單獨核準。第十六條申請單獨核準時，應(yīng)提交以下材

7、料：（一）書面申請。書面申請應(yīng)包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式、小區(qū)及服務(wù)企業(yè)、物業(yè)的基本情況，擬定收費標準和理由等有關(guān)內(nèi)容；（二）提交有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求的材料；（三）物業(yè)服務(wù)成本測算資料；（四）政府價格管理部門要求提供的其他資料。第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會的申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)與收費標準，由業(yè)主委員會主持；未成立業(yè)主委員會且原標準已執(zhí)行超過三年的申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)與收費標準，由物業(yè)小區(qū)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)，居民委員會主持；調(diào)價按以下程序進行：（一）調(diào)價預(yù)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務(wù)實際情況，擬定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及調(diào)價方案草案，以書面形式在住宅

8、物業(yè)小區(qū)顯著位置進行預(yù)告，預(yù)告期應(yīng)不少于7日。同時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)最近三年物業(yè)服務(wù)費的收支情況一并公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于調(diào)價預(yù)告5日前將調(diào)價內(nèi)容報告物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門、物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會。業(yè)主可對調(diào)價方案草案提出建議和意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合業(yè)主的合理建議、意見對調(diào)價方案草案進行修改。（二）書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預(yù)告期結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用書面形式正式征求業(yè)主對調(diào)價方案的意見，征求意見的期限應(yīng)不少于15日，不超過60日。征求意見書（函）的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；2、調(diào)價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執(zhí)行時間等；3、調(diào)價理由及其他需

9、要說明的情況；4、征求意見的截止時間；5、業(yè)主意見的選項表。選項應(yīng)按贊同、反對、棄權(quán)或者同意已表決的“贊同”和“反對”意見中的多數(shù)意見進行設(shè)置；6、業(yè)主簽名欄（應(yīng)當(dāng)包含樓、棟、房號等）。業(yè)主意見書（函）應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。征求意見書（函）無法送達業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于征求意見期間在小區(qū)顯著位置公告相關(guān)情況及原因。（三）統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公正、公開、透明的原則，對征求意見書（函）送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見數(shù)量進行查驗和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計。征求意見期限屆滿，已送達但沒有反饋意見的情況，按棄權(quán)計票。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請小區(qū)業(yè)主

10、，物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)政府價格主管部門和物業(yè)主管部門等部門工作人員監(jiān)督查驗統(tǒng)計過程，也可以聘請公證機構(gòu)公證查驗和統(tǒng)計情況。（四）公示調(diào)價結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見統(tǒng)計情況確定是否調(diào)價。調(diào)價方案必須征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,并在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終結(jié)果，公示期應(yīng)不少于30日。確定調(diào)價的，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標準、執(zhí)行時間；2、業(yè)主的房號和專有部分面積，以及對調(diào)價方案的意見明細情況；3、業(yè)主總?cè)藬?shù)，同意人數(shù)，建筑物總面積，同意人數(shù)所占建筑物面積；4、征求意見書送達、回收的數(shù)量及其他需要說明的

11、相關(guān)情況；5、公示截止時間；6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)電話及區(qū)政府價格主管部門工作電話。公示期間，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即復(fù)查相關(guān)資料并在2日內(nèi)答復(fù)。經(jīng)答復(fù)仍有異議的，業(yè)主可申請區(qū)政府價格主管部門對調(diào)價資料進行查驗，并在查驗結(jié)束后5日內(nèi)答復(fù)有關(guān)業(yè)主。上述復(fù)查和查驗不影響公示期的計算。以上程序完成之后，區(qū)政府價格主管部門可視小區(qū)實際情況對全部業(yè)主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業(yè)主總?cè)藬?shù)在500人以下的小區(qū)，抽樣比例不少于50%；500人以上（含500人）的小區(qū)，抽樣比例不少于20%。區(qū)政府價格主管部門應(yīng)邀請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和同級物業(yè)主管部門共同進行查驗。公示期屆滿后，

12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在5日內(nèi)將調(diào)價結(jié)果報告區(qū)價格主管部門，明碼標價后執(zhí)行。第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保存物業(yè)服務(wù)收費調(diào)價過程中的各種文字、圖像及影音資料備查，并對其真實性、合法性負責(zé)。第十九條物業(yè)服務(wù)收費按住宅建筑面積計算，按月、季度或年度收取，預(yù)收費用最多不得超過一年并在合同中約定。第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項目和服務(wù)工作開展情況，聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見。第二十一條物業(yè)服務(wù)收費嚴格按物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定執(zhí)行，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。全市物業(yè)服務(wù)與收費的明碼標價公示工作由市物價局統(tǒng)一管理。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費過程中

13、嚴禁將物業(yè)費與代收的水費、電費等費用捆綁收取、價外加價。第三章 停車收費第二十三條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定太原市住宅小區(qū)車輛停放收費標準。物業(yè)服務(wù)區(qū)域車輛停放收費應(yīng)符合以下條件：（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃用于停放車輛的停車場、車庫、車位和經(jīng)業(yè)主大會同意并經(jīng)交警部門批準增設(shè)的停車位；（二）對各種車輛提供有序停放和管理服務(wù)，保證區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通；（三）停車場所共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和配套的設(shè)施設(shè)備保持完好，公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔；（四）停車區(qū)域監(jiān)控全覆蓋，24小時保安值班、巡查，停放車輛發(fā)生損壞時，能提供真實影

14、像并協(xié)助處理。（五）有規(guī)范的物業(yè)服務(wù)標準并與車輛停放人簽定服務(wù)合同。第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間車輛停放服務(wù)費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定，業(yè)主大會成立后或前期物業(yè)超過三年的車輛停放服務(wù)收費由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)與收費標準需要調(diào)整的，按本辦法第十七條程序進行。第二十五條利用物業(yè)共有道路或其它場地停放車輛的，可以收取場地使用費或租金；前期物業(yè)服務(wù)期間具體事項由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位召開聯(lián)席會議，擬定場地使用方案并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地街道辦事處組織實施。收

15、取的場地使用費由物業(yè)所在地的街道辦事處負責(zé)監(jiān)管。業(yè)主大會成立后，車位場地使用費及時移交給業(yè)主委員會管理，所得收益由業(yè)主大會決定使用，并接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第二十六條有下列情況之一的免收停車服務(wù)費：（一）進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、工程救險等車輛；（二）為業(yè)主服務(wù)的搬家、送貨車；（三）外來臨時停放車輛前1小時為免費時段。（四）子女探望父母、父母看望子女前3小時為免費時段。第四章 其它收費第二十七條住宅小區(qū)裝修服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定裝修服務(wù)收費標準。（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修服務(wù)費其服務(wù)內(nèi)容包括：在小區(qū)內(nèi)設(shè)定裝修垃圾傾到站點、裝

16、修垃圾清運、電梯包裝及運送裝修材料、裝修方案審查、裝修檔案管理、裝修巡查、衛(wèi)生清潔及專人管理等。（二）業(yè)主不使用電梯運送裝修材料的，按上述標準的30%收取住宅小區(qū)裝修服務(wù)費。（三）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修服務(wù)費后，不得以電梯上料費和其它理由再向業(yè)主收取其它裝修方面的服務(wù)費用。（四）住宅小區(qū)業(yè)主有超大物品，電梯或安全通道不可運送需要吊裝的，由業(yè)主自行選擇吊裝方式，吊裝方案需報物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商同意，費用由業(yè)主負擔(dān)。（五）住宅小區(qū)業(yè)主進行房屋裝修時，應(yīng)按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以收取裝修保證金作為管理措施的，應(yīng)與業(yè)主在裝修管理服務(wù)合同（協(xié)議）中約定裝修保證金的收取金額和使用事項

17、，明確相關(guān)的責(zé)任。裝修完工后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照裝修管理合同（協(xié)議）約定進行裝修驗收。沒有造成房屋結(jié)構(gòu)、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)自驗收合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。裝修過程中違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，造成房屋結(jié)構(gòu)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞等情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)視損壞情況主動向物業(yè)主管部門報告；裝修業(yè)主應(yīng)按裝修管理服務(wù)合同（協(xié)議）及時修復(fù)，若裝修業(yè)主不能及時修復(fù)的，可按裝修管理服務(wù)合同（協(xié)議）約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設(shè)施設(shè)備進行修復(fù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)后裝修保證金有余額的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將余額款在驗收合格后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主；約定的

18、裝修保證金不足以支付修復(fù)費用的，業(yè)主應(yīng)在驗收合格后5個工作日內(nèi)補齊修復(fù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費用時，應(yīng)當(dāng)出示修復(fù)工（料）價單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復(fù)費用有爭議的，按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和裝修管理服務(wù)合同（協(xié)議）協(xié)商解決或通過司法途徑解決。第二十八條住宅小區(qū)電梯運行服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)主管部門制定電梯運行服務(wù)收費標準。電梯運行服務(wù)費應(yīng)包括：電梯維保服務(wù)、電梯質(zhì)檢、運行用電等國家規(guī)定的其他費用。前期物業(yè)電梯服務(wù)收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定，業(yè)主大會成立后或前期物業(yè)服務(wù)超過三年的電梯服務(wù)收費標準由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費中采用IC卡管理的，不得收取工本費、押金；由于業(yè)主的原因造成IC卡丟失、損壞的，可收取最高不得超過10元/卡的賠償金。賠償金超過10元/卡的，需向市價格部門申報，進行成本審核，單獨核定。第三十條自來水二次加壓服務(wù)費用沒有計入供水價格之前，暫按實際發(fā)生費用收取，并向業(yè)主定期公布實際成本費用。第五章 監(jiān)督和管理第三十一條業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不