高檔別墅開發(fā)市場分析

1、由于眾多別墅項目相繼推出，今年被北京地產(chǎn)界稱為“別墅年”。別墅銷售呈現(xiàn)出供需兩旺，競爭激烈的態(tài)勢。位于北京溫榆河高檔別墅帶上游，被譽為“北京乃至整個華北地區(qū)均衡品質(zhì)一流”、原汁原味的純北美風(fēng)格精裝修別墅納帕溪谷甫一推出，即在激烈的市場競爭中形成明顯的熱銷態(tài)勢：在不到兩個月時間內(nèi)，在尚未推出樣板間、沒有正式開盤的情況下，一期多套可銷售單元已被內(nèi)部認購。這個數(shù)字對于別墅這樣的高端產(chǎn)品來說不能不算是一個奇跡。而隨著納帕溪谷的熱銷，由該發(fā)展商提出并致力于實現(xiàn)的“定義經(jīng)典別墅的十大要素”，也許正在為仍處于發(fā)展中的北京別墅界樹立起新的典范。 經(jīng)典別墅要素之一稀缺的外部環(huán)境 一幢豪宅之所以被稱為豪宅，一個必

2、備的關(guān)鍵要素是對稀缺環(huán)境的占有。在北京，如果以這種觀點來衡量地塊價值，被市政府投入億重資治理的、北京少有的一條長年不凍的河流溫榆河則成為當(dāng)之無愧的首選高檔別墅帶，而納帕溪谷正位于這條河流的上游，葫蘆河和沙溝河兩條支流環(huán)抱的“天然臂灣”里。在這里的河面上人們可以看到十余種長年棲息的水鳥。地塊緊鄰畝優(yōu)質(zhì)苗圃，地塊內(nèi)還有多棵多年原生的大樹。天氣晴好時，人們抬頭就可以清晰地望到遠處的燕山山脈。 經(jīng)典別墅要素之二位置優(yōu)越交通發(fā)達 由于地處北京正北方，納帕溪谷不但位于上風(fēng)上水的北京傳統(tǒng)龍脈上，而且位置優(yōu)越，交通發(fā)達。該項目距亞運村僅18公里；緊鄰準備動工的上下六車道的國家一級快速路立湯路；即將取消收費的五

3、環(huán)路、六環(huán)路也為未來來往與家與城區(qū)的業(yè)主們帶來極大的方便。另外，京承高速、京昌高速、規(guī)劃中地鐵、輕軌等交通干線也將在項目四周組成方便的道路交通網(wǎng)。申奧的成功，使該地塊東側(cè)被規(guī)劃為奧運會小球館用地，由此帶來的亞北中心圈北移已成必然趨勢。這些因素?zé)o疑都為該項目提供了迅速升值的潛力。 經(jīng)典別墅要素之三有節(jié)制張揚的室內(nèi)空間 當(dāng)人們一腳踏進一所建筑，立即就能判斷出它是否舒適，這種由建筑營造出的舒適感來源于設(shè)計師對室內(nèi)空間尺度的合理把握。其原則是：該大的空間一定要大，但又不是無限放大，而是有節(jié)制的張揚。正是出于這種理念，在納帕溪谷的房子中人們可以看到：較大的門廳不但有效遮擋了進入者視線的直接闖入，而且給人

4、留下神秘大氣的感覺；主臥室設(shè)有前區(qū)，它為主人提供了一種奢侈的安全感；客廳被分成若干功能空間，它可以禮貌擋駕非嫡親摯友的長驅(qū)直入，巧妙規(guī)避訪客對家人的干擾，但有節(jié)制的奢華與張揚又絲毫不失主人的熱情和身份 經(jīng)典別墅要素之四具有靈性的多重庭院 別墅的高貴本質(zhì)之一，便是環(huán)境和私家花園。庭院生活的高質(zhì)量不在于院落的大小，而在于有效地利用。在納帕溪谷，遵循這種理念設(shè)計成的 “多重庭院”具有獨特而又新穎的“多重圍合”特點：前后左右個私家花園被高度1.8米的圍墻所圍合；而高低錯落的面建筑又被個私家花園所圍合；在面建筑中，同時又圍合了一個中央庭院。作為納帕溪谷同步國際的點睛之筆，多重庭院摒棄了傳統(tǒng)的“前后式大園

5、”、“敞開式庭園”的思維慣性，多出口、多功能、多靈性、多庭院地制造出多重私密領(lǐng)地，無一不是室內(nèi)空間向室外多個方向的延展。 經(jīng)典別墅要素之五豐富多彩的外立面變化 納帕溪谷發(fā)展商認為，由于對土地和空間資源的奢侈占有，別墅首先講究的是居室內(nèi)部空間的合理擺放。建筑設(shè)計只要先從室內(nèi)考慮，追求每一個平面最合理，每一個視覺空間最豐富，其外立面就基本形成了。雖然對于發(fā)展商來說，這種不厭其煩的外立面變化會使建筑成本增加，但帶來更多的卻是可喜的變化：建筑的層次感和采光機會均增加了，社區(qū)在形態(tài)上也不再顯得呆板。納帕溪谷一二期共有種戶型，每種戶型有3種不同的外立面，每種外立面有3種不同的配色，形成種表情各異、神態(tài)各異

6、的別墅。在這里人們可以看到一個令人驚奇的特點：站在社區(qū)的任何一個角度，視線之內(nèi)的房子沒有重樣的，似乎每一幢建筑都是專門打造，都在彰顯著主人的個性，都像是納帕溪谷的“唯一”。 經(jīng)典別墅要素之六寬闊大氣的社區(qū)道路 一個優(yōu)秀的別墅社區(qū)不在于項目占地多少，住戶多少，而在于它是否能為人們提供大氣、神秘、安全、寬闊的環(huán)境空間。納帕溪谷的社區(qū)道路系統(tǒng)被稱為“原版美國大社區(qū)道路系統(tǒng)”。它的設(shè)計思想來源于美國。這種道路系統(tǒng)最大的特點是寬廣、曲折、盡端回轉(zhuǎn)。寬闊的道路保證了充足的樓間距。它使主路間的樓間距超過米，支路上的樓間距超過米。這個標(biāo)準甚至比北京其它別墅社區(qū)高出三分之一以上。同時，曲折的道路也避免了進入者視

7、線的一覽無余，有效控制了汽車速度，增加社區(qū)的安全性和神秘感。 經(jīng)典別墅要素之七超大型會所 會所是社區(qū)主人對外身份的直觀體現(xiàn)。一個社區(qū)會所的品質(zhì)往往代表著這個社區(qū)的品質(zhì)。納帕溪谷的會所面積達萬平米，差不多相當(dāng)于許多社區(qū)中心花園的面積。在這里人們幾乎可以尋找到目前在社區(qū)會所中所有能夠?qū)崿F(xiàn)的功能：900平米的陽光大廳可以舉辦酒會和婚禮；大堂中央是下沉式的、可容納多人的大餐廳；沿著餐廳是一圈酒窖；擁有二百座的電影院可以從容迎接大片上影;從中心大堂還可以方便地到達超市、醫(yī)療室、商務(wù)中心、兒童托管中心、桑拿洗浴室、棋牌室等休閑購物場所。這里還有北京獨有的“無界面”泳池;有互相不封閉的臺球、網(wǎng)球、保齡球、羽

8、毛球、籃球館。納帕溪谷的會所還安排有50間公寓套房，每個房間都配有客廳、臥室和中式廚房。它們?yōu)檫@里的業(yè)主提供了接待客人的另一種選擇。 經(jīng)典別墅要素之八自然優(yōu)美的中央公園 納帕溪谷發(fā)展商集十幾次對美國高檔別墅的考察經(jīng)驗認為，只有社區(qū)整體品質(zhì)提高才是物業(yè)能否升值的前提和基礎(chǔ)。過于強調(diào)局部而忽略甚至犧牲公建只會給社區(qū)貶值埋下伏筆。別墅社區(qū)的中央公園不但保證了社區(qū)整體景觀的姿態(tài)優(yōu)美，而且為業(yè)主提供了一種自由散漫的、沒有組織的、不受約束的活動交流空間。從心理學(xué)的角度看，這種交流是非常有必要的。因此，在未來的納帕溪谷，人們可以享受到一片不同于任何人工雕琢的、頗具野生韻味的、占地達萬平米（約畝地）的中心綠地

9、：這里有幾千棵大樹形成的“森林”，有草地，有灌木，有地勢，有高低，有大面積的湖泊，有鋪著鵝卵石和紋理石的小溪，有瀑布，有水系，有拱橋，有鳥巢，還有休閑椅，有秋千。設(shè)計師在這里追求的就是與原生自然的契合，是靈動中的一份閑適和優(yōu)雅。 經(jīng)典別墅要素之九足夠的私密性 別墅對于私密性、領(lǐng)域感的要求遠勝于多、高層住宅。這是人們選擇這一特定居住形態(tài)時的心理需要和精神需求。為了保證社區(qū)的私密性和領(lǐng)域感，納帕溪谷通過社區(qū)道路的區(qū)隔和多重庭院的區(qū)隔，保證了房子之間的距離足夠遠；通過將房間之間的窗戶錯開，并加上玻璃的反光和綠植的遮擋，使窗子之間不能形成對視；納帕溪谷的社區(qū)道路系統(tǒng)還設(shè)計有另一重鮮明特點：道路比建筑要

10、低九十公分至一米。這種落差使汽車車燈無法通過窗戶照射到房間，使業(yè)主生活不受光刺激和光干擾。房子墊高后再加上窗戶的高度大約能達到米左右，行人在道路上行走時基本無法看到窗后人的活動。 定義經(jīng)典別墅要素之十完美的細節(jié) 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，關(guān)于細節(jié)的實現(xiàn)能力也反映了一個發(fā)展商的真實能力。納帕溪谷發(fā)展商認為，細微之處定義經(jīng)典豪宅。一個項目最后的轟動效應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立在所有細節(jié)的整體完成度上，只有全部做到位了，它的均衡指標(biāo)才有可能得到提升。因此，為了追求長久的美譽，納帕溪谷將細節(jié)的實現(xiàn)提升到了少有的高度。在未來的納帕溪谷，人們可以看到視線內(nèi)的房子都是不同的；每一家入口處的臺階都是不一樣的，每一處臺階都隨房子的風(fēng)格