工業(yè)地產(chǎn)專題研究

1、工業(yè)地產(chǎn)專題工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó)，從1945年開(kāi)始很多國(guó)家將工業(yè)地產(chǎn)融入到國(guó)家策略當(dāng)中，但是直到1970年以后，工業(yè)地產(chǎn)得以快速發(fā)展并在各個(gè)方面逐漸取得成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市或一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對(duì)日本的GDP貢獻(xiàn)在40%以上，美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%，對(duì)本國(guó)的GDP貢獻(xiàn)也超過(guò)了30%。指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇

2、等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。 工業(yè)地產(chǎn)分類重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式1.工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 目前我國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開(kāi)發(fā)公司。 缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。 2.工業(yè)地產(chǎn)商模式 指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基

3、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。 如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 3.主體企業(yè)引導(dǎo)模式 指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。 4.綜合運(yùn)作模式 指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工

4、業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 5.私人業(yè)主開(kāi)發(fā)模式 目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開(kāi)發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開(kāi)發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開(kāi)發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 總 結(jié)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨獭①?gòu)物中心、綜合市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工

5、業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)配套等。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有別；但二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)要求越來(lái)越專業(yè)、越來(lái)越精細(xì)的必然產(chǎn)物；商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，可售可租盈利在于銷售收入或者租金； 對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)盈利主要在于以高

6、素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)，以獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)為利潤(rùn)主要來(lái)源；對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō) 開(kāi)發(fā)商一是通過(guò)與制造商合作開(kāi)發(fā)賺取適當(dāng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過(guò)銷售或者出租獲取利潤(rùn)； 運(yùn)營(yíng)商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費(fèi)；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)， 是出租獲取租金回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較 工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的區(qū)別在于土地投入成本，工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的14， 而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的15到110，甚至更低。從而投資門(mén)檻較低 這將是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)難得的好機(jī)會(huì)。當(dāng)然由于

7、工業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營(yíng)管理要求更加專業(yè)、更加復(fù)雜所以國(guó)內(nèi)至今涉及工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屈指可數(shù)。 對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來(lái)出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪信托，商鋪期權(quán)，廠房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。 由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套并不是很完善。中國(guó)地產(chǎn)證券化也將是一個(gè)不斷摸索和改進(jìn)完善的過(guò)程。總的來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)證券化是一種趨勢(shì)國(guó)外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國(guó)的商業(yè)、辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較表商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 1主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn) 投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)

8、目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園 2進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利 項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的

9、建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 3通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。 工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 直接銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)最后整體打包上市盈利模式總 結(jié) 國(guó)內(nèi)常用模式國(guó)外常用模式通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而

10、獲利取得土地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益提供針對(duì)園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動(dòng)的組織等各個(gè)方面的服務(wù)以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)部分或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益國(guó)內(nèi)盈利模式總 結(jié) 客房及公共區(qū)域的設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)酒店的設(shè)計(jì)格局，完全時(shí)空轉(zhuǎn)換的體驗(yàn)式居?。粫r(shí)尚流行元素與完全相反的佛禪等元素結(jié)合，另類到無(wú)厘頭

11、；目標(biāo)客群：適合高素質(zhì)、高收入的追求個(gè)性化人士設(shè)計(jì)師酒店先鋒精神堡壘1適合服務(wù)性行業(yè)的企業(yè)，如培訓(xùn)、咨詢、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等；空間開(kāi)闊，環(huán)境幽雅立面以鋼鐵玻璃等現(xiàn)代建材為主，工業(yè)化感覺(jué)強(qiáng)烈。LOFT辦公先鋒精神堡壘1層高超過(guò)6米的內(nèi)部空間引發(fā)個(gè)性空間組合2主要的保留建筑區(qū)，以民國(guó)建筑為主；規(guī)劃業(yè)態(tài)：遵循二八原則，80%以創(chuàng)意、文化、內(nèi)容產(chǎn)業(yè)等辦公為主，20%為配套性餐飲商業(yè)；市場(chǎng)目標(biāo)：設(shè)計(jì)師工作室、動(dòng)漫制作、音像創(chuàng)作、藝術(shù)創(chuàng)作展覽、媒體內(nèi)容創(chuàng)作制作、廣告策劃等；發(fā)展定位：承啟城市的記憶，引領(lǐng)城市創(chuàng)意文化的新進(jìn)程民國(guó)印象畫(huà)室畫(huà)廊、錄音棚、CG制作、動(dòng)漫創(chuàng)作平面設(shè)計(jì)、廣告策劃、建筑設(shè)計(jì)、咖

12、啡吧、茶吧、主題茶餐廳、特色面包坊、花園餐廳 內(nèi) 容 產(chǎn) 業(yè)集束爆發(fā)內(nèi)容產(chǎn)業(yè)：是上世紀(jì)九十年代在西方興起的新興產(chǎn)業(yè)。 歐盟INFO2000計(jì)劃中把“內(nèi)容產(chǎn)業(yè)”的主體定義為 “那些制造、開(kāi)發(fā)、包裝和銷售產(chǎn)品及其服務(wù)的企業(yè)”。 內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的范圍包括在各個(gè)媒介上的印刷品 （比如報(bào)紙、書(shū)籍、雜志等），音像電子出版物（聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)、音像制品服務(wù)、以傳真及光盤(pán)為基礎(chǔ)的服務(wù)以及電子游戲、動(dòng)漫畫(huà)等），音像傳播 （電視、錄象、廣播和影院等）、用作消費(fèi)的軟件等。世界上大型傳媒集團(tuán)都把自己定位為內(nèi)容產(chǎn)業(yè)商或內(nèi)容提供商。內(nèi)容產(chǎn)業(yè)創(chuàng)智坊 內(nèi) 容 產(chǎn) 業(yè)集束爆發(fā)3火紅年代解放后廠房為主；規(guī)劃業(yè)態(tài)：文化休閑娛樂(lè)；建筑風(fēng)格：保持

13、廠房原貌基礎(chǔ)修改；發(fā)展定位：工業(yè)時(shí)代的零星記憶3紅色娛樂(lè)，工業(yè)記憶對(duì)老工業(yè)廠房記憶的保存、延續(xù)。最佳業(yè)態(tài)：“紅色記憶”酒吧、“最高指示”休閑咖啡吧等；針對(duì)人群：中高檔次中青年消費(fèi)人群。3活化的產(chǎn)業(yè)歷史博物館民國(guó)風(fēng)格的建筑賦予該處建筑以強(qiáng)烈的歷史烙印，無(wú)論對(duì)于蘇州本地人還是外地來(lái)蘇州旅游的人來(lái)說(shuō)，都能夠給以一定的體驗(yàn)過(guò)程，進(jìn)而對(duì)蘇州有一個(gè)再認(rèn)識(shí)。 活化藝術(shù)館 偷聽(tīng)堂集束爆發(fā)偷聽(tīng)，城市次文化 所謂的“偷聽(tīng)”，一般是發(fā)帖人將自己在日常生活中聽(tīng)到的有趣的對(duì)話記錄下來(lái)，并配以簡(jiǎn)單的背景介紹。這個(gè)創(chuàng)意最早來(lái)自美國(guó)，在紐約有一個(gè)“偷聽(tīng)紐約”的網(wǎng)站，每個(gè)人都可以把自己聽(tīng)到的有趣的對(duì)話貼到網(wǎng)上。2006年1月，

14、網(wǎng)站創(chuàng)立人摩根弗里德曼還出了一本書(shū)名曰偷聽(tīng)紐約。 同年10月，偷聽(tīng)開(kāi)始在“天涯”流行。由偷聽(tīng)北京開(kāi)始，在國(guó)內(nèi)大城市蔓延，比如蘇州，就有專門(mén)的 “偷聽(tīng)蘇州” 吧，并在年輕人中大行其道。 一個(gè)帶有猥瑣色彩的詞匯，現(xiàn)在已經(jīng)成為草根精神的鮮明文化符號(hào)。 偷聽(tīng)堂，正是發(fā)想于此。在這里，能讓高雅的昆劇、市井的蘇州灘簧、恬淡的茶香、草根的閑談重新回到民間；并望借此重新找回真實(shí)的蘇州與人民的文化。4現(xiàn)代時(shí)尚奢侈領(lǐng)地規(guī)劃業(yè)態(tài)：星級(jí)主題酒店+奢侈品商業(yè)步行街+休閑商務(wù)寫(xiě)字樓+大型高檔次“MALL”；建筑風(fēng)格：完全時(shí)尚現(xiàn)代市場(chǎng)目標(biāo)：奢侈品消費(fèi)人群+頂級(jí)商務(wù)人士+金融、房地產(chǎn)、IT類企業(yè)；發(fā)展定位：蘇州最奢侈地帶，新

15、地標(biāo)享樂(lè)主義主題4Conrad（康拉德大酒店)希爾頓集團(tuán)2006年排名第5位，旗下有超級(jí)豪華酒店Conrad，高檔酒店Hilton和中檔的經(jīng)濟(jì)型酒店Scandic等品牌。其中，希爾頓酒店集團(tuán)自1982年創(chuàng)立Conrad品牌，它打破傳統(tǒng)的把客戶分為商務(wù)旅游和休閑旅游兩種的習(xí)慣，同時(shí)滿足這兩種需求 。希爾頓明年將在上海新天地開(kāi)設(shè)首家康拉德酒店，該酒店的特色是擁有舞臺(tái)劇場(chǎng)娛樂(lè)功能的酒店；本項(xiàng)目需要根據(jù)蘇州城市特點(diǎn)，確定自己的經(jīng)營(yíng)主題特色?？煽紤]蘇繡、蘇彈和園林方向的專業(yè)論壇。現(xiàn)代時(shí)尚奢侈領(lǐng)地4Conrad（康拉德大酒店)現(xiàn)代時(shí)尚奢侈領(lǐng)地她經(jīng)濟(jì)悅榕SPA:媒體公認(rèn)的五家頂級(jí)SPA。會(huì)員是來(lái)自金子塔頂尖

16、的成功企業(yè)家，社交名流，影視明星，政要及各國(guó)使節(jié)。運(yùn)用傳統(tǒng)的金木水火土五行元素，進(jìn)行陰陽(yáng)調(diào)和。 GTIMES 時(shí)代男士SPA G Times 國(guó)際連鎖男士SPA養(yǎng)身藝術(shù)會(huì)館由加拿大IPVC私人投資集團(tuán)公司創(chuàng)辦，定位頂級(jí)時(shí)尚私人娛樂(lè)養(yǎng)身會(huì)館。 男士SPA 他經(jīng)濟(jì)4現(xiàn)代時(shí)尚奢侈領(lǐng)地主要針對(duì)老城區(qū)內(nèi)的商貿(mào)、物流與服務(wù)企業(yè)；立面現(xiàn)代時(shí)尚，色彩與部分陽(yáng)臺(tái)有變化；一種觀念經(jīng)濟(jì)浪潮下的工作方式革命，提倡休閑辦公、快樂(lè)辦公理念。4休閑商務(wù)休閑商務(wù)雙層生態(tài)商務(wù)會(huì)所、空中花園、豪華大堂4周邊休閑設(shè)施、綠化景觀、環(huán)樓水體景觀休閑商務(wù)4智能化系統(tǒng)、生態(tài)辦公休閑商務(wù)4針對(duì)蘇州頂級(jí)消費(fèi)者設(shè)置服飾、首飾、餐飲、珠寶等奢侈品牌。奢華、大氣的建筑立面，步行商業(yè)街采用現(xiàn)代歐式風(fēng)格。4奢侈品消費(fèi)豪華大氣的立面風(fēng)格，超高首層；建材以大塊石材加玻璃為主，突出品質(zhì)感。4奢侈品消費(fèi)歐洲名品街以國(guó)際、國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌為主歐洲步行街4奢侈品消費(fèi)步行街景觀設(shè)計(jì)遵循溝通、休憩、吸納原則；可以活躍氣氛的卡通動(dòng)物+暖色調(diào)的休閑座椅+有聚財(cái)之說(shuō)的水景小品來(lái)吸引人流聚攏；4歐洲步行街奢侈品消費(fèi)中心走道設(shè)置特色小吃、飲品連