最新商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權銷售與返租

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權銷售與返租產(chǎn)權銷售是最近幾年房地產(chǎn)業(yè)才開始興起的一種銷售方式，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，社會游資開始關注商鋪的高額回報；或是一些小型開發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權銷售就應運而生了。

產(chǎn)權銷售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由于購買產(chǎn)權商鋪的往往是投資人，與商戶非同一群體，因此無論是素質還是資金均不同，產(chǎn)權人往往不經(jīng)營，但也有部分自營戶，一般比例不超過20%。

對此，開發(fā)商往往采用返租的方式來處理這個矛盾，從該點可延伸出很多方式，歸納下來主要為４種方式。

◆虛擬產(chǎn)權鋪位，真實回報返租?；貓笫钦鎸嵉模揽看笊碳业挠行С凶鈦碇畏迭c。

◆虛擬產(chǎn)權鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。

◆獨立產(chǎn)權鋪位，虛擬回報返租。市場內(nèi)分劃成獨立經(jīng)營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其8%或10%的返點。如王府井CEPA、巨庫等。

◆獨立產(chǎn)權鋪位，真實回報返租。如“新疆二道橋大巴扎”等。

產(chǎn)權銷售返租，關鍵看是否要有真實的回報作為支撐。

產(chǎn)權銷售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點，返點一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設有擔保公司進行返租擔保。

1.總款返租

總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷售給小業(yè)主，每年承諾8%或10%的回報，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報?？偪钣邪茨攴档模灿幸淮涡苑颠€幾年的。例如北京王府井某項目，其售價為9萬元/m2，返8.8%個點，同時采用商場業(yè)態(tài)建立名品折扣店。

另一種是為了解決商戶的入市購買門檻而采用的返租方式，即首付款返租市場，將市場分割成小鋪位給小業(yè)主，讓小業(yè)主自主經(jīng)營或包租，返8%或10%的回報（可從小業(yè)主首付款中扣除），從而降低了購買門檻。以5m2攤位為例，若每平米的售價為2萬元/m2，則總售價為10萬元，其中10萬元中的8%作為回報，統(tǒng)一返租3年或4年，即24%或32%的回報，（在首付款中扣除）以降低入市門檻。這種方式對市場開發(fā)而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營、規(guī)模管理。

2.首付款返租

一般而言，住宅按揭成數(shù)付款普遍達總款的7成，甚至達到8成，而商鋪按揭成數(shù)一般為總款的5成，最高也不過6成。這樣，一個總值20萬元的商鋪，首付款需要10萬元，相當于一套總價40萬元住宅的首付款。

如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴大，這樣花幾千元就可以買到一個商鋪。對于2~4層商鋪，則可分別采取一次性返租3~5年的策略，這種方法通過降低首期門檻，可一舉打開高層商鋪滯銷難題。

以一個總值達10萬元的商鋪為例，在實行一次性返租后商鋪投資的供款情況見表5-2。從以上供款實例可以看出，一次性返租5年后，實付首期款僅為一成，即只需1萬元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款就僅為數(shù)千元了。

此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價、總價在不斷遞減，對應的投資者的實力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強。舉例如下。

由表5-4、5-5可以看出，銀行提供的按揭成數(shù)對一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。

然而返租的方式也存在著一些不利的方面。由于產(chǎn)權式商鋪不同于底商，由于在市場類業(yè)態(tài)中，產(chǎn)權式商鋪的產(chǎn)權分散，因而不利于市場經(jīng)濟發(fā)展的統(tǒng)一管理。針對這一點，各路學者的見解很多。對上述的虛擬回報模式許多人持反對意見，主要是因為其帶有某種金融詐騙的性質。

3.返租需要處理的難點

大型商家整體租賃與商鋪銷售的關系

在許多市場中，由大型知名商家整體租賃再實現(xiàn)分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：商業(yè)項目由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項目商業(yè)經(jīng)營者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業(yè)主；小業(yè)主則是作為商鋪的投資者而存在；發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調者。因此從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關系。

（1）兩個基本點

發(fā)展商與大型商家的租約與發(fā)展商與小業(yè)主承包經(jīng)營協(xié)議在時間上具備一致性。

購買本項目商鋪的前提是：小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營協(xié)議，而發(fā)展商則是通過與大型商家的租賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益。

（2）兩個關系

◆發(fā)展商與小業(yè)主的承包經(jīng)營關系

◆大型商家與發(fā)展商的承租方與出租方的關系

4.銷售風險與回避

（1）差價補貼的風險

大商家作為一個商業(yè)的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發(fā)”的概念），而發(fā)展商為了實現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金。例如：

假設大型商家租用某大型商業(yè)10年時間，綜合考慮起租的租金、遞增率及商鋪項目對應的市場售價，其10年的平均回報率為5.8%，而發(fā)展商承諾投資客戶的回報率為8%，這之間就存在2.2%的差距。假設本項目的最終銷售價值為1億元，則發(fā)展商在這10年承租期中共需補貼：

1億元x10年x0.022=2200萬元，因而，由于長期的高回報導致長期補貼，為發(fā)展商今后留下了包袱，也產(chǎn)生了一定的風險。而該方面的風險也可通過一定的方式來回避：發(fā)展商首先需判斷自身資金的使用效率，如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對投資客戶的補貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補。補貼僅僅作為一種資金成本而已。

在市場允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長期的高回報保障前提下，項目的市場銷售價值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當彌補回報的補貼。但這種方式必須非常理性，脫離了市場規(guī)律的價值同樣不具備實現(xiàn)的可行性。

（2）大商家經(jīng)營不良帶來的風險

這是商家經(jīng)營所帶來的風險，也是發(fā)展商最為擔心的風險。主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營管理不良，從而無法再繼續(xù)經(jīng)營，導致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力就更加大了。

由此產(chǎn)生的風險也需要通過一定的方式來規(guī)避。

應選擇實力雄厚的知名商家。知名商家一般在長期的商業(yè)經(jīng)營運作中積累了很多經(jīng)驗，具有較強的商業(yè)經(jīng)營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強。針對自身項目素質要判斷市場經(jīng)營前景，就如同是社區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)商選擇大型超市一樣是充分迎合了市場的需求與商家經(jīng)營的聯(lián)動關系。社區(qū)中大量的家庭消費需求就可為那些為家庭提供日常消費為主的超市提供源源不斷的生意機會。這樣，商家的持續(xù)經(jīng)營就有了良好的基礎，租金也就有了穩(wěn)定支付的保障。

（3）返租期滿后產(chǎn)權分散帶來的風險

分割銷售后所帶來的產(chǎn)權分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了這個矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢？大型商家如繼續(xù)租用，則恐怕難以應對眾多的小業(yè)主；但若不繼續(xù)租用，也需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個商場來實現(xiàn)其商業(yè)價值。

發(fā)展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經(jīng)完成了對業(yè)主的承諾。但為了更好地實現(xiàn)商業(yè)的銷售價值，發(fā)展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經(jīng)營留下后遺癥。

要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法，僅供參考。

首先，要成立業(yè)主委員會。

由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權及經(jīng)營權，并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關系，通過類似“股權”的形式在實現(xiàn)整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運作可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等。業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。

其次，在項目前期分割規(guī)劃中，要充分考慮今后經(jīng)營的需要。

要合理組織人流走向通道，合理設置通道的長與寬，盡量保證鋪位的分割，