物業(yè)服務(wù)巡查與督導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(設(shè)備管理)

物業(yè)服務(wù)巡查與督導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)——設(shè)備管理（參考）第頁P(yáng)AGE一級指標(biāo)二級指標(biāo)檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查方法扣分標(biāo)準(zhǔn)人員素質(zhì)（3分）高中或中專以上文化程度。個人檔案資料齊全，具有本專業(yè)初級等級證書或操作證書。具有一定本專業(yè)的理論知識，懂得基本的安全知識。具有一定本專業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉各類設(shè)備故障應(yīng)急處理方法。具有在市電停電時能夠手動啟動發(fā)電機(jī)，能夠與安全員配合，對電梯進(jìn)行盤車救人。查看技術(shù)員人事檔案，現(xiàn)場詢問技術(shù)員相關(guān)知識一個問題點(diǎn)扣0.5分管理要求（8分）基本要求設(shè)備維修保養(yǎng)責(zé)任人明確。各類維修保養(yǎng)計(jì)劃完善、有效實(shí)施并有相應(yīng)的報(bào)批備案。維修現(xiàn)場有提示、警示標(biāo)識，維修中止或結(jié)束應(yīng)及時清理現(xiàn)場并把維修結(jié)果知會相關(guān)人員?，F(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，并嚴(yán)格按照公司體系文件及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行日檢、月檢、季檢、年檢進(jìn)行保養(yǎng)并填寫相關(guān)記錄。設(shè)備易損耗件應(yīng)有適量庫存，重要零配件應(yīng)有備用?！对O(shè)備（工具）匯總表》完整，專用工具受控，絕緣手套、絕緣鞋、高壓驗(yàn)電筆在有效期內(nèi)。技術(shù)員個人工具受控、完好、齊全。對于發(fā)電機(jī)不能自動啟動、供配電不能正常投入、給排水出現(xiàn)異常、電梯故障等情況有應(yīng)急預(yù)案。萬用表、鉗形表等測量工具，遠(yuǎn)程壓力表應(yīng)定期檢測，保證其準(zhǔn)確性。加工維修工具每月至少維修保養(yǎng)一次，漏電設(shè)備、缺少保護(hù)設(shè)施設(shè)備等存在安全隱患的設(shè)備不得使用，技術(shù)員使用設(shè)備時設(shè)備間保證有效安全間距。及時完整填寫設(shè)備管理軟件，重要維修、更換零配件、故障原因填寫清楚?！礄C(jī)電設(shè)備年度檢修計(jì)劃〉編寫完善，并確保按計(jì)劃實(shí)施。發(fā)電機(jī)不能自動啟動，供配電不能正常投入，給排水出現(xiàn)異常等情況應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。電焊機(jī)焊鉗、面罩完好，電焊機(jī)外表、線圈、各接線柱完好，接線柱標(biāo)識清晰，焊把線，接地線完好，長度足夠。疏通機(jī)鋼絲能正常使用，沒有生銹，各配件齊全。氧焊設(shè)備壓力表完好，焊槍、割槍完好，氧氣與乙炔瓶需要相隔10米切割機(jī)開關(guān)靈活，切割片連接牢固，換向碳刷磨損在要求范圍內(nèi)。檢查現(xiàn)場、質(zhì)量記錄和制度一個問題點(diǎn)扣0.5分服務(wù)供方管理服務(wù)供方監(jiān)督管理制度健全，并有效落實(shí)。服務(wù)供方按合同約定提供服務(wù)，零配件更換等按合同條款執(zhí)行，達(dá)到合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，維保記錄完整。按合同約定定期對服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、評估、考核，對存在的問題及時提交服務(wù)供方并跟進(jìn)整改；電梯月度評估問題整改措施及整改效果；季度抽查問題整改措施及整改效果?？照{(diào)水處理水質(zhì)檢測報(bào)告問題整改措施及效果。續(xù)簽服務(wù)合同前，須對上一合同期服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行整體評估。檢查質(zhì)量記錄一個問題點(diǎn)扣2分停水/停電/停氣突發(fā)性（包括市政）停水、停電、停氣必須及時查明原因，確定恢復(fù)時間，統(tǒng)一信息口徑，及時以短信、廣播等形式通知客戶，并張貼書面的情況說明。計(jì)劃性停水、停電、停氣的，市政性質(zhì)的在接到通知后當(dāng)天通知住戶，非市政的必須至少提前2天通知住戶并做好解釋工作。停電后要按照要求及時啟動發(fā)電機(jī)，向公共設(shè)備供電。對于停電后會造成單元門、苑門不能正常開啟的，應(yīng)用鑰匙及時打開，派人值守，方便住戶出入。計(jì)劃性停電的，應(yīng)提醒住戶關(guān)閉電器。超過2小時的停電應(yīng)提醒養(yǎng)有觀賞魚的住戶在停電期間為魚補(bǔ)充氧氣；超過8小時的停電應(yīng)該提醒住戶不要在冰箱內(nèi)儲存物品。停水清洗水池的，要提醒住戶做好儲水準(zhǔn)備，提醒養(yǎng)有觀賞魚的住戶2天內(nèi)不要換水。查看記錄一個問題點(diǎn)扣2分設(shè)備房管理(見備注說明)設(shè)備房配置所有設(shè)備房地面應(yīng)平坦、干燥、防滑，墻面應(yīng)平整、干燥。噪音和振動可能影響住戶的設(shè)備房應(yīng)該有保證住戶不受影響的隔音減震措施。所有使用中的設(shè)備房應(yīng)配備應(yīng)急燈，滅火器應(yīng)按照每30平方米配置1個4公斤滅火器、每個配置點(diǎn)至少配置2個滅火器,不得超過5個滅火器；發(fā)電房、電梯機(jī)房使用二氧化碳滅火器（E類火災(zāi)場所不得選擇裝有金屬嗽叭噴筒的滅火器）；滅火器應(yīng)放置穩(wěn)固，其標(biāo)識朝外，頂端離地不得超過1.5供配電設(shè)備房應(yīng)懸掛供配電系統(tǒng)圖，懸掛的電器系統(tǒng)圖必須與實(shí)際情況完全相符，各種開關(guān)接線標(biāo)注正確；設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書齊全、有效并上墻?？刂浦行?、配電房、變壓器房、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房等對溫度、濕度有較高要求的設(shè)備房應(yīng)配置干濕溫度計(jì)。有水源或給排水管網(wǎng)的設(shè)備房，應(yīng)設(shè)有排水設(shè)施和預(yù)防措施，重要設(shè)備上端有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上方加裝喇叭口、擋板等。設(shè)備房照明足夠，能夠滿足設(shè)備維修保養(yǎng)的需要。設(shè)備房具有防鼠措施，安裝防鼠板，電纜溝、井、槽有封堵。供配電設(shè)備房配電柜前后柜應(yīng)有符合要求的絕緣膠墊；配電柜、操作箱（柜）、設(shè)備底座接地電阻值小于4歐姆。每平方米需要10W的亮度，節(jié)能燈減半，亮度分布均勻。所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)，醒目，清晰及完整。供本電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動標(biāo)識的統(tǒng)一掛放點(diǎn)。具有防鼠措施，安裝防鼠板；設(shè)備房內(nèi)有良好的排水設(shè)施；重要設(shè)備房設(shè)置有防水設(shè)施、積水井有超高水位報(bào)警裝置?，F(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)扣0.5分設(shè)備房標(biāo)識設(shè)備房門上應(yīng)有“機(jī)房重地，非請勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)識、警示標(biāo)識；管道要有流向標(biāo)識；操作有危險的設(shè)備、部件要有“危險！勿靠近！”或“危險！勿操作！”等警示標(biāo)識。每臺設(shè)備配有“設(shè)備卡”，卡上應(yīng)標(biāo)明設(shè)備名稱、設(shè)備編號、型號、主要技術(shù)參數(shù)、生產(chǎn)廠家、出廠日期、出廠編號、啟用日期等。所有設(shè)備房應(yīng)標(biāo)明設(shè)備責(zé)任人，設(shè)備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、柜應(yīng)有顯示其名稱、作用及責(zé)任人的標(biāo)識。現(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)0.5分設(shè)備房環(huán)境地面、墻面干凈、整潔，無積塵、無積水。設(shè)備表面無積塵、無油污，無油漆脫落生銹現(xiàn)象。設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品，工具、用品擺放整齊。設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。檢查現(xiàn)場一個問題點(diǎn)扣0.5分設(shè)備房安全所有設(shè)備房的鑰匙控制中心均需要有備份，并且是有效的；無人值守的設(shè)備房必須加鎖，控制中心須留有所有設(shè)備房備用鑰匙，且有效。易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。非技術(shù)人員進(jìn)入設(shè)備房、非設(shè)備責(zé)任人操作設(shè)備必須征得設(shè)備責(zé)任人的同意。外來人員參觀設(shè)備房，需部門負(fù)責(zé)人同意并指派專人陪同。檢查現(xiàn)場、詢問責(zé)任人一個問題點(diǎn)扣0.5分發(fā)電機(jī)（見備注說明）油箱房安裝防爆燈，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并且儲油量不超過1000升，油箱應(yīng)有透氣管，油箱應(yīng)接地，油箱與發(fā)電機(jī)聯(lián)接管及閥門管名、閥名及狀態(tài)標(biāo)識，油箱上應(yīng)標(biāo)明容積及正常負(fù)荷下每小時用油量,機(jī)油油色正常，油質(zhì)沒有污黑現(xiàn)象，油位在L-H之間接近H處。冷卻水清澈、干凈，沒有雜質(zhì)，水位正常。發(fā)電機(jī)供給系統(tǒng)、冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)無滲漏現(xiàn)象。蓄電池配置二組，電池應(yīng)配備充電裝置，起動傳輸導(dǎo)線線徑足夠、連接牢固，二組電池裝有切換開關(guān)，開關(guān)切換裝置具有防止同時閉合或同時斷開的連鎖裝置，至少每2月輪流切換使用。蓄電池電壓、電解液液位、電解液比重應(yīng)定期檢查，鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，應(yīng)及時補(bǔ)充電解液，蓄電池電解液適量，不應(yīng)露出極板。蓄電池不能發(fā)生外部短路、電壓失常、電極板膨脹、氣塞孔堵塞、電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)、嚴(yán)重爬堿等現(xiàn)象。蓄電池經(jīng)常保持浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)，電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液，充電狀態(tài)不允許開蓋；蓄電池上標(biāo)明開始使用的時間，一般使用二年后需特別關(guān)注。發(fā)電機(jī)排煙設(shè)施無漏煙現(xiàn)象，排煙水處理系統(tǒng)各閥門應(yīng)有狀態(tài)標(biāo)識，水處理系統(tǒng)水蒸汽應(yīng)不能返回至發(fā)動機(jī)排氣口。正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置，每月至少啟動試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時間為8-12分鐘，當(dāng)月已經(jīng)正常運(yùn)行超過12分鐘的可不做試運(yùn)行。發(fā)電機(jī)啟動后各部件無異常聲響，無異常震動，轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求；發(fā)電機(jī)具有防止向電網(wǎng)反送電的裝置。具備自動啟動功能的發(fā)電機(jī)須安裝模擬市電停電啟動開關(guān)，在每次接到市電停電通知后，在停電前一天須模擬市電停電啟動并記錄運(yùn)行參數(shù)。發(fā)電機(jī)每周至少進(jìn)行一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄。發(fā)生停電事故后5分鐘內(nèi)，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時。發(fā)電機(jī)接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。發(fā)電房送風(fēng)機(jī)能在發(fā)電機(jī)啟動前啟動或與發(fā)電機(jī)同時啟動，排煙風(fēng)機(jī)與發(fā)電機(jī)聯(lián)動并具有延時停止功能。發(fā)電房送、排風(fēng)機(jī)在氣體滅火系統(tǒng)啟動時能關(guān)閉。風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動部分是否存在安全隱患?，F(xiàn)場查看，模擬啟動一個問題點(diǎn)扣0.5分供配電設(shè)備（10分）高壓環(huán)網(wǎng)柜環(huán)網(wǎng)柜全部上鎖，每把鑰匙編號清晰；環(huán)網(wǎng)柜上標(biāo)有各柜編號、環(huán)出位置、進(jìn)線號、該線號所在供電部門聯(lián)系電話。配置有高壓驗(yàn)電筆、絕緣手套、絕緣鞋、接地線、高壓操作桿、專用扳手以及“嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識等，柜前、后絕緣膠墊齊全。責(zé)任人對設(shè)備操作及安全注意事項(xiàng)熟悉，技術(shù)員能分辨高壓柜運(yùn)行狀態(tài)。配電房應(yīng)有供配電系統(tǒng)圖，且系統(tǒng)圖須與實(shí)際情況完全相符，各種開關(guān)接線標(biāo)注正確；因施工改造變動及時在圖紙上注明或更正。供配電系統(tǒng)每日由技術(shù)員進(jìn)行巡視檢查；屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄（地方法規(guī)有特殊要求的按照法規(guī)操作）。每一處環(huán)網(wǎng)柜，必須有一個高壓指示燈?，F(xiàn)場查看、詢問技術(shù)員一個問題點(diǎn)扣0.5分變壓器變壓器溫升在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，三項(xiàng)溫升差值在正常范圍內(nèi)；對于沒有投入使用的變壓器，應(yīng)該關(guān)閉溫度顯示器電源，干式變壓器配置有高溫報(bào)警器（干式變壓器報(bào)警溫度為。110℃變壓器輸出端電壓在３８０Ｖ±５％范圍內(nèi)。不在范圍內(nèi)需要調(diào)整變壓器繞組抽頭。變壓器房或變壓器隔離網(wǎng)必須上鎖，變壓器上方無照明設(shè)施等懸掛物。尚未抄表到戶的項(xiàng)目，配置有多臺變壓器的，要盡量減少變壓器的開啟數(shù)量，減少基本電費(fèi)的支出。沒有異常的爆破雜音，變壓器上端沒有照明等懸掛物。現(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)扣0.5分配電柜指示燈完好無損壞、無缺項(xiàng)、柜內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味、開關(guān)的狀態(tài)、衛(wèi)生狀況、外表、標(biāo)識準(zhǔn)確、電流表合理；電表連線準(zhǔn)確，有范圍和倍率標(biāo)識，鉛封完好。停用的開關(guān)應(yīng)打到“關(guān)”的位置并懸掛“嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識，配電室斷路器需要有常開、常閉標(biāo)識。各二次線路端子處連接緊密、線號完好規(guī)范，連接螺栓無松動，接線無發(fā)熱變色。各儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕指示、動作正常，電流值在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流在25%范圍內(nèi)。各大電流連接處、開關(guān)無異常發(fā)熱，柜后零線連接牢固。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞，手、自動切換有效，電容殼體無膨脹，電容器相間絕緣電阻大于0.5兆歐，功率因數(shù)不小于0.9。配電柜內(nèi)避雷器每年雷雨季節(jié)來臨前進(jìn)行一次絕緣測試，阻值不得小于350兆歐。配電房應(yīng)配有“有人工作、嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識牌。電表連線準(zhǔn)確，有范圍和倍率標(biāo)識，抄表至戶的部門有供電部門的完好鉛封，電表運(yùn)行正常。打開柜門檢查、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分控制柜（箱）配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確，現(xiàn)場張?zhí)娐穲D。安裝在非設(shè)備管理人員可能觸及位置的配電箱（柜）應(yīng)上鎖，鑰匙應(yīng)編號，在控制中心保存有備用鑰匙。儀表、蜂鳴器、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)，動作正常；配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確。盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味。連接螺栓無松動，無發(fā)熱變色接線。主備用電器切換正常，聯(lián)動正常，遠(yuǎn)程操作正常。對于線路有人工作的開關(guān)應(yīng)將自動開關(guān)打到“關(guān)”的位置，將刀開關(guān)拉下并將把手鎖住，刀開關(guān)把手上懸掛“有人工作、嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識牌；不能上鎖的，必須實(shí)行專人值守把手開關(guān)。開關(guān)無過熱現(xiàn)象，連接處接觸良好，接觸器沒有異常聲響。打開柜門檢查、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分公共照明建立小區(qū)公共照明系統(tǒng)的檢查機(jī)制，規(guī)范園區(qū)內(nèi)照明、樓道內(nèi)照明、公共衛(wèi)生間照明、照明配電箱等設(shè)施的檢查流程及開關(guān)時間，發(fā)現(xiàn)問題在一個工作日內(nèi)需要處理完畢?？刂乒駜?nèi)各標(biāo)識正確、明了，進(jìn)出線連接緊固。室外照明燈具可靠接地（小于4歐），有安全保護(hù)。現(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)扣0.5分防雷系統(tǒng)避雷網(wǎng)引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊、生銹現(xiàn)象，連接牢固。房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于4歐姆。閥式避雷器每年雷雨季節(jié)前進(jìn)行絕緣測試，阻值不應(yīng)小于10兆歐。現(xiàn)場檢查，詢問技術(shù)員地阻檢測方法一個問題點(diǎn)扣0.5分給排水設(shè)備（見備注說明）泳池設(shè)備泳池水質(zhì)循環(huán)系統(tǒng)各種閥門位置正確，水質(zhì)處理流程符合要求，操作人員熟悉設(shè)備操作、沙缸反沖洗及相關(guān)注意事項(xiàng)。過濾水泵沒有異常聲音，無異常震動，水泵軸無泄漏；過濾水泵正常機(jī)械密封泄漏應(yīng)小于３滴／分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴／分；水泵潤滑油箱內(nèi)不能混入水份，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)；過濾網(wǎng)無堵塞、破損現(xiàn)象；電機(jī)溫升正常。加藥泵加藥速度適中，管網(wǎng)無堵塞、滲漏現(xiàn)象。管道水流標(biāo)識清晰、正確，管道無滲漏現(xiàn)象；閥門應(yīng)有狀態(tài)標(biāo)識，止回閥能夠防止水倒流，碟閥能夠完全關(guān)閉，閘閥關(guān)閉正常；管網(wǎng)各壓力表正常，表內(nèi)無進(jìn)水。沙缸多檔閥轉(zhuǎn)動靈活，無漏水、裂紋，中文功能標(biāo)識齊全，反沖洗壓力差不大于0.7kgf/cm2。沙缸內(nèi)的沙子無板結(jié)，沙量合適，無嚴(yán)重磨損。泳池?zé)糸_啟正常，無松動、無進(jìn)水現(xiàn)象，燈罩無裂紋或破損。泳池現(xiàn)場照明系統(tǒng)使用雙電源（部門發(fā)電機(jī)可供電）。泳池機(jī)房、衛(wèi)生間（廁所）、更衣室、淋浴室內(nèi)抽風(fēng)裝置運(yùn)轉(zhuǎn)正常。水泵及過濾設(shè)備房設(shè)備設(shè)施分級保養(yǎng)必須完成以下內(nèi)容：日檢：水泵噪聲、水泵機(jī)油位、進(jìn)出水管壓力；電動機(jī)電流、電壓及溫升；各種閥門開閉位置、沙缸壓力狀況；對毛發(fā)捕捉器的過濾筒（網(wǎng)）清洗一次或定期更換；每天對排污泵自動啟動進(jìn)行實(shí)驗(yàn)。周檢：低壓燈電壓測試；循環(huán)泵控制箱檢查；排污泵及自動、手動控制檢查；加藥泵性能檢查。月檢：水泵聯(lián)軸器狀況檢查；盤根檢查；基座螺絲穩(wěn)固狀況檢查；各處管道狀況檢查；閥門（包括單向閥）檢查保養(yǎng)；沙缸進(jìn)出水壓力對比（沙缸進(jìn)、出水壓力差大于0.06MPa）；排污泵水管接駁檢查、單向閥功能檢查。年檢：水泵密封圈磨損、葉輪、軸承檢查；外殼進(jìn)行除銹防腐；沙缸檢查或換沙；泳池管網(wǎng)、閥門除銹防腐。泳池區(qū)域設(shè)施分級保養(yǎng)必須完成以下內(nèi)容：日檢：泳池每場使用結(jié)束后，應(yīng)對池子的給水口、回水口、泄水口等格柵蓋和溢流水槽上格柵的牢固性檢查一次；池體貼面完好性檢查；對衛(wèi)生間、更衣室、淋浴房等處設(shè)施完好性進(jìn)行檢查?，F(xiàn)場檢查、測試、詢問，質(zhì)量記錄檢查一個問題點(diǎn)扣0.5分周檢：泳池照明燈具；泳池出水扶梯；水上游樂設(shè)施；救生設(shè)施；泳池標(biāo)識；分區(qū)浮球；移動吸塵泵、吸塵管、吸塵器檢查，吸塵接駁口密閉性檢查；月檢：氧氣瓶等救生設(shè)施檢查；應(yīng)急燈試驗(yàn)；泳池廣播系統(tǒng)測試；通風(fēng)口清潔、除塵；年檢：開放前對池體進(jìn)行放水維護(hù)（貼面維修、勾縫、補(bǔ)漏、給水口、回水口、泄水口等格柵蓋維修、更換，水下燈檢修、更換）明確泳池非開放期間設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)要求，并按要求定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)建立泳池及其設(shè)備設(shè)施改造的管理制度，規(guī)范泳池及其設(shè)備設(shè)施改造的內(nèi)部審批流程，嚴(yán)格執(zhí)行政府部門報(bào)批報(bào)建程序的要求。對泳池或其設(shè)備設(shè)施進(jìn)行改造的，改造方案必須經(jīng)地產(chǎn)公司專業(yè)端口審核后，報(bào)原設(shè)計(jì)單位審批同意；新建、改建、擴(kuò)建游泳場所的設(shè)計(jì)、選址、水質(zhì)處理設(shè)施等按照當(dāng)?shù)匾?guī)定報(bào)相關(guān)主管部門審查同意。機(jī)房內(nèi)滅火器配置足夠；泳池機(jī)房內(nèi)設(shè)置有排風(fēng)扇，減少機(jī)房的濕度；機(jī)房內(nèi)無積水現(xiàn)象。經(jīng)常檢查過濾崗，新項(xiàng)目在接管時需要清潔過濾網(wǎng)。止回閥能夠防止水倒流，碟閥能夠完全關(guān)閉，閘閥關(guān)閉正常。積水井超高水位報(bào)警正常，能夠手動啟動，自動運(yùn)行正常。生活供水設(shè)備給排水設(shè)備每周至少進(jìn)行一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄；生活供水設(shè)備每天至少巡查一次。采用變頻供水的，變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負(fù)0.03MPA范圍內(nèi)，多臺水泵供水應(yīng)能自動切換。水泵無異常聲音，無異常震動，水泵軸無泄漏；正常機(jī)械密封泄漏應(yīng)小于３滴／分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴／分；潤滑油箱內(nèi)不能混入水份，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。管網(wǎng)水流標(biāo)識清晰、正確，管道無滲露現(xiàn)象；閥門狀態(tài)標(biāo)識與現(xiàn)場相符，止回閥能夠防止水倒流，碟閥能夠完全關(guān)閉，閘閥關(guān)閉正常。軟連接無細(xì)小裂紋等老化、磨損現(xiàn)象。控制柜與軟連接應(yīng)保證有效距離或隔離，應(yīng)考慮即使軟連接破裂水也不能噴射到控制柜上。進(jìn)水閥應(yīng)定期檢查、保養(yǎng)，自動閥門定期試驗(yàn)，膠墊式自動控制閥門每年解體保養(yǎng)一次。變頻控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好，柜內(nèi)各接線端接線緊固，電器設(shè)備無受潮現(xiàn)象，電機(jī)運(yùn)行電流在額定范圍內(nèi)，溫升符合要求。PLC、變頻器設(shè)置參數(shù)（循環(huán)時間、起/停泵壓力、穩(wěn)壓泵投入頻率、加泵頻率及時間）在控制柜上標(biāo)名，責(zé)任人不得隨意改動，設(shè)置進(jìn)入密碼服務(wù)中心應(yīng)備案，責(zé)任人不得改變。沒有積水，有清潔取水口，衛(wèi)生良好，滅火器足夠，應(yīng)急燈正常。積水井超高水位報(bào)警正常，能夠手動，自動運(yùn)行正常。各壓力表指示正確，電接點(diǎn)控制壓力表能正確動作，表內(nèi)未進(jìn)水。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)，檢驗(yàn)記錄有效。重要配件的配備，有定期保養(yǎng)記錄；每季度試驗(yàn)一次自動控制閥門，有記錄。有日常的保養(yǎng)記錄。現(xiàn)場檢查一個問題點(diǎn)扣0.5分水池/水箱水箱應(yīng)有水位顯示標(biāo)識，有總?cè)莘e標(biāo)識。水箱、池加蓋上鎖，對鑰匙進(jìn)行有效的管理。在通氣口和溢流口裝有防蟲網(wǎng)。水箱（池）設(shè)置有高、低水位報(bào)警，報(bào)警信號連接到中心或附近容易發(fā)現(xiàn)的地方。水池清洗單位具備有效的清洗專業(yè)資質(zhì)證書，清洗人員具有健康證并已通過專業(yè)培訓(xùn)。水池至少每半年清洗一次，清洗前三天通知業(yè)主，告知業(yè)主停水時間、水池清洗后注意事項(xiàng)。水池清洗后送檢合格，服務(wù)中心保存水質(zhì)檢驗(yàn)合格證書，并向業(yè)主公示。清洗時，在水池上必須配置一個人進(jìn)行監(jiān)護(hù)。清洗現(xiàn)場的照明必須使用安全電壓10.清洗前必須向水池內(nèi)進(jìn)行通風(fēng)，保證水池內(nèi)空氣的流通。11.需要對消毒用藥品進(jìn)行有效的控制，防止消毒藥品有假或人為的誤用。12.清潔后，必須由專人根據(jù)水池、水箱的大小旋轉(zhuǎn)消毒藥品，并記錄放置的數(shù)量和放置人。13、水池上干凈、衛(wèi)生，沒有雜物。現(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)扣0.5分排水管井/化糞池積水井超高水位報(bào)警正常，能夠手動/自動運(yùn)行。管網(wǎng)及各閥門沒有滲漏、堵塞現(xiàn)象，沒有油漆脫落。管網(wǎng)上的止回閥、防爆閥定期試驗(yàn)，每年至少解體清理保養(yǎng)一次。雨水井每年至少清理兩次，雨水管道、污水管道每年至少兩次開蓋檢查通暢程度，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清理?；S池定時清理，無堵塞出水口的現(xiàn)象。下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。住戶排水主管轉(zhuǎn)彎部位每年至少疏通一次并留下清晰記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。試驗(yàn)手動、自動正常；測試電機(jī)繞組對地絕緣正?！，F(xiàn)場查看測驗(yàn)檢查質(zhì)量記錄一個問題點(diǎn)扣0.5分消防設(shè)備（見備注說明）人員要求項(xiàng)目的技術(shù)人員熟悉消防設(shè)備的位置、各部分的用途和操作方法。控制中心人員熟悉在發(fā)生火警后啟動消防設(shè)備的方法和注意事項(xiàng),熟悉消防緊急預(yù)案.技術(shù)員應(yīng)明白接合器的作用，以及在何時可以投入使用；水消防責(zé)任人應(yīng)清楚消防總閥、區(qū)域控制閥的位置。詢問一個問題點(diǎn)扣0.5分水消防系統(tǒng)消防泵手動盤車能夠盤動，每兩月試運(yùn)行一次。穩(wěn)壓泵能夠自動啟動，壓力設(shè)置合理，定期泄壓試驗(yàn)并記錄。穩(wěn)壓罐沒有漏氣、漏水的現(xiàn)象，有穩(wěn)壓的功能，壓力顯示正確。管網(wǎng)流向標(biāo)識準(zhǔn)確、明了，各閥門沒有滲、漏水，管網(wǎng)油漆完好、無脫落，管網(wǎng)最高處水壓100米以下樓房不得低于0.07MPA,100米以上樓房不得低于0.15MPA管道內(nèi)水壓滿足對建筑最高樓層實(shí)施滅火的要求，在泄壓低于消防最低水壓的情況下穩(wěn)壓系統(tǒng)能夠自行啟動穩(wěn)壓，管網(wǎng)上設(shè)置有消防水過壓保護(hù)措施。水泵接合器標(biāo)明為消火栓和噴淋接合器，有高、低區(qū)之分的應(yīng)標(biāo)明高區(qū)、低區(qū)接合器，接合器在一層消防平面圖中有體現(xiàn)。濕式報(bào)警閥報(bào)警功能正常。消防栓無滲漏現(xiàn)象，箱內(nèi)配置齊全有效，箱門開關(guān)靈活，外表完好并附有使用說明，每季度至少檢查一次并張?zhí)麢z查記錄。消火栓外表的使用說明齊全，名稱齊全，報(bào)警電話清晰，箱內(nèi)的檢驗(yàn)日期、檢驗(yàn)人齊全有效。箱內(nèi)消防水帶、槍頭等設(shè)施齊全、完整，箱門靈活完好。破玻璃按鈕能夠正常報(bào)警，管道滑有滲漏水。市政消火栓沒有滲、漏水，配件齊全，油漆完好?，F(xiàn)場查看、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分電消防系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)試消防，要提前通知業(yè)主試消防的時間、內(nèi)容、可能給業(yè)主帶來的影響。消防主機(jī)/消防聯(lián)動柜備用電池有效，消防主機(jī)接地良好。消防主機(jī)及聯(lián)動柜的各接線端子緊固，各樓層消防模塊或接線端子緊固；柜內(nèi)衛(wèi)生良好，沒有明顯的灰跡，主機(jī)/聯(lián)動柜面板上指示燈、儀表、按鈕正常。系統(tǒng)沒有故障點(diǎn)和屏蔽點(diǎn)，各風(fēng)閥處于正常位置；打印機(jī)能正常打印，打印結(jié)果清晰。外圍探測設(shè)備、報(bào)警設(shè)備、轉(zhuǎn)換模塊、滅火設(shè)備、排煙設(shè)備處于正常有效工作狀態(tài)，每周進(jìn)行一次巡查，定期檢驗(yàn)并記錄，服務(wù)中心應(yīng)建立煙感、溫感地址碼清單，并和實(shí)際情況相符。報(bào)警控制器需要有備用電源，保證停電狀態(tài)下的系統(tǒng)正常報(bào)警顯示。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄。消防廣播、麥克風(fēng)、功放功能是否正常，無消防廣播的，應(yīng)有其他措施通知客戶。設(shè)備房消防對講電話能夠通話，通話音質(zhì)良好，樓層消防對講通話音質(zhì)良好。消防泵、風(fēng)機(jī)、防火卷簾門能現(xiàn)場手動，有定期的聯(lián)動測試，保存聯(lián)動測試消防主機(jī)打印記錄。消防中心能控制聯(lián)動設(shè)備，有防止誤報(bào)聯(lián)動及誤操作啟動設(shè)備的相應(yīng)措施。消防出口指示燈、應(yīng)急燈停電時能發(fā)揮作用（至少半小時）；高層大廈各樓層和消防通道按規(guī)定設(shè)有疏散指示圖。消防風(fēng)機(jī)、防火卷簾門運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪聲。消防聯(lián)動柜能對現(xiàn)場設(shè)備進(jìn)行集中控制，聯(lián)動柜置于手動狀態(tài)、現(xiàn)場控制柜置于自動狀態(tài)，聯(lián)動柜手/自動開關(guān)應(yīng)設(shè)置防止誤觸動保護(hù)設(shè)施（可以改裝為鑰匙開關(guān)）。查詢主機(jī)面板上故障顯示，沒有任何故障，各風(fēng)閥處于正常位置。在主機(jī)上啟動/停止消防泵，測試煙感、溫感正常。測試手動破玻璃報(bào)警，水流指示器報(bào)警正常。消防主機(jī)及聯(lián)動柜的各接線端子是否堅(jiān)固，各樓層消防模塊或接線端子是否堅(jiān)固。主機(jī)/聯(lián)動柜內(nèi)衛(wèi)生良好，滑有明顯的灰跡。主機(jī)/聯(lián)動柜面板上指示燈、儀表、按鈕正常?，F(xiàn)場查看、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分氣體消防氣體瓶每月至少一次失重測試并記錄。室外手/自動控制盒加蓋保護(hù)，防止意外操作或破壞。同一主機(jī)多路輸出，控制不同滅火區(qū)域，應(yīng)有組別區(qū)域標(biāo)識。氣體滅火覆蓋區(qū)域須有煙感、溫感兩種探測器，每半年一次測試。氣體滅火系統(tǒng)一經(jīng)接管，氣體瓶失重行程做好標(biāo)識，責(zé)任人不得調(diào)整行程。氣瓶釋放電磁閥應(yīng)加裝開關(guān)控制，警示標(biāo)識清晰?，F(xiàn)場查看、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分電梯設(shè)備（見備注說明）運(yùn)行要求電梯舒適性好，增速、減速平穩(wěn)，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響，符合規(guī)范要求；在行駛過程中轎箱沒有明顯晃動，箱門沒有晃動而產(chǎn)生的撞擊聲。電梯開門靈活，無卡、擦聲音，雙側(cè)安全觸板動作靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓；電梯故障停止運(yùn)行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200—300牛頓范圍內(nèi)；電梯平層準(zhǔn)確，誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)。轎廂通風(fēng)，風(fēng)機(jī)無異常噪音，不直吹頭頂；轎箱內(nèi)照明良好，設(shè)有監(jiān)控探頭的從監(jiān)控中心能看清乘客面孔；轎廂照明停電后至少維持半小時照明供電。轎箱內(nèi)緊急對講使用方便可靠，有相應(yīng)標(biāo)識；按鈕面板整潔，字跡清晰。有自動平層功能的電梯，在突然停電時，電梯自動平層裝置能夠迅速啟動。超過3層樓沒有停站的部位需要設(shè)置逃生門/口。有安全觸板或光電保護(hù)，開關(guān)門沒有異常聲響?，F(xiàn)場檢查、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分維護(hù)保養(yǎng)要求電梯年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備，電梯公司保養(yǎng)記錄齊全。電梯外殼接地電阻小于4歐，動力線絕緣電阻大于0.5兆歐，控制線絕緣電阻大于0.25兆歐?？刂乒駜?nèi)的排風(fēng)扇運(yùn)行正常，繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象；主回路接觸器滅弧罩沒有打火碳化跡象，測三相不平衡電流在5%范圍內(nèi)；柜內(nèi)接線整齊規(guī)范，標(biāo)識清楚。曳引機(jī)電動機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于８０度，電動機(jī)連接緊固，無晃動，電機(jī)無異常聲音；減速器內(nèi)潤滑油清潔，無滲漏，油面在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。曳引機(jī)轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相磨擦現(xiàn)象。制動系統(tǒng)工作可靠性，無不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙０.7毫米。制動器線圈溫升不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。曳引機(jī)電動機(jī)至少每年更換新的潤滑脂，箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。減速器的機(jī)件和軸承溫度應(yīng)不高于75度，油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時無不均勻的噪聲或撞擊聲。螺栓無松動，無銹蝕。機(jī)房需配置專用工具：十字批一把、扳手一把、盤車專用工具一套。機(jī)房門窗應(yīng)有足夠防水保護(hù)，一般臺風(fēng)機(jī)房不能進(jìn)水；機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)或降溫設(shè)備，保證機(jī)房溫度在40攝氏度以下。井道照明最高與最低位置0.5米裝一盞燈，中間每隔7米裝一盞燈。安全鉗傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑，鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂，其動作應(yīng)靈敏可靠；安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間隙一般為4毫米左右。現(xiàn)場檢查、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分鋼絲要求無斷絲、斷股、生銹的現(xiàn)象，磨損直徑小于10%，鋼絲繩表面沒有油泥的現(xiàn)象，平層標(biāo)志明顯；轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻監(jiān)控視頻線與隨行電纜包扎牢靠，包扎節(jié)距不大于2.5米。超過3層樓沒有停站的部位需要設(shè)置逃生門/口。急停按鈕要求動作靈活、安全可靠。轎頂干凈無積塵，隨行電纜、導(dǎo)線布線規(guī)范、整齊、緊固。電梯對講通話音質(zhì)良好，需保證24小時不間斷電源。轎箱排風(fēng)扇要求運(yùn)轉(zhuǎn)良好、無噪音。轎箱照明燈光足夠，不影響監(jiān)控的效果（能看清面孔），已壞燈管及時更換，轎廂照明停電后至少維持半小時照明供電。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5—8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應(yīng)為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米；轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴維護(hù)保養(yǎng)要求：導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)高于最低要求油位；檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米，間隙應(yīng)均勻；導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷，導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動、無銹蝕、無油泥的現(xiàn)象。底坑無塵、無紙屑雜物，軌道潤滑油有收集裝置。緩沖器維修保養(yǎng)要求：油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下，油面高于最低要求油位；緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕；緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90秒。消防電梯或到地下室的電梯應(yīng)配置排水設(shè)施并有效；有自動平層功能的電梯，在突然停電時，電梯自動平層裝置能夠迅速啟動。應(yīng)急處理要求監(jiān)控中心人員了解安慰被困人員的基本方法和緊急救助預(yù)案；能夠安慰被困人員的同時有效指揮救助。電梯技術(shù)員能與安全員配合對電梯進(jìn)行盤車救人。運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場實(shí)施救助?，F(xiàn)場測驗(yàn)、詢問一個問題點(diǎn)扣0.5分空調(diào)（4分）中央空調(diào)補(bǔ)水閥門開關(guān)正常，水箱無銹蝕、泄漏，溢流管無堵塞。水循環(huán)過濾器、排污閥、旁通閥無銹蝕、無泄漏。冷卻塔風(fēng)機(jī)扇葉安裝牢固、無變形、運(yùn)行無震動，布水器出水角度一致、水量均勻、運(yùn)轉(zhuǎn)靈活，濾料應(yīng)整齊排列無破損、經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨。冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠，其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配。冷水機(jī)組各參數(shù)合理，在額定范圍內(nèi)，機(jī)組應(yīng)保持清潔、無銹蝕、無泄漏、螺栓緊固。水質(zhì)的PH值應(yīng)保持在8.5-9.0之間，冷卻水系統(tǒng)每周一次檢驗(yàn)PH值，每月對冷卻塔進(jìn)行一次清洗，提交全面的水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告；冷凍水系統(tǒng)在每月檢查一次PH值，無泄漏情況下每年清洗一次，每三個月進(jìn)行一次全面水質(zhì)檢驗(yàn)，提交水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告。現(xiàn)場查看，檢測PH值一個問題點(diǎn)扣0.5分小型空調(diào)電路滿足負(fù)荷要求，電線絕緣良好。風(fēng)扇、壓縮機(jī)運(yùn)行無噪音，隔塵網(wǎng)按時清潔。制冷劑無泄漏、制冷效果良好。室外機(jī)安裝固定良好，無銹蝕?，F(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)扣0.5分電訊安防系統(tǒng)（10分）內(nèi)線電話內(nèi)線電話DP箱或交換機(jī)應(yīng)有相應(yīng)的出線與實(shí)際相吻合的地址編碼圖。部門應(yīng)有內(nèi)線電話清單，內(nèi)線電話放置處應(yīng)有內(nèi)線電話表并有效?，F(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)扣0.5分背景音樂部門有播放時間及播放的內(nèi)容的要求。室外背景音樂是否安裝在隱蔽位置，喇叭口適當(dāng)往下傾斜（防止雨水進(jìn)入喇叭）。現(xiàn)場各喇叭音質(zhì)良好，外觀無銹蝕。查看記錄、現(xiàn)場一個問題點(diǎn)扣0.5分閉路監(jiān)控系統(tǒng)控制中心備有監(jiān)控鏡頭分布清單，每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單。每月對攝像機(jī)清潔保養(yǎng)一次，對效果不好的進(jìn)行調(diào)整。每季度對視頻接口進(jìn)行保養(yǎng)，確保接觸良好，檢查視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、控制臺進(jìn)行保養(yǎng)、清潔。每周檢查錄像效果，磁頭錄像機(jī)每周清潔磁頭?，F(xiàn)場查看監(jiān)控效果和錄像效果一個問題點(diǎn)扣0.5分門禁系統(tǒng)門禁設(shè)置合理，門禁卡得到有效控制，門禁讀寫器通訊正常。刷卡器上的標(biāo)識清晰，刷卡器刷卡靈敏，門禁開門按鈕靈活。電動苑門運(yùn)行均勻穩(wěn)定，沒有異常噪音，開門停留時間合理。每月對電子鎖進(jìn)行一次普查，檢查靈活性、失電開門、讀卡開門、電源電壓、標(biāo)識。門禁電源在消防緊急情況應(yīng)能失電，保證疏散通道的暢通?，F(xiàn)場查看、測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分停車場系統(tǒng)系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測器動作靈敏可靠，道閘運(yùn)行無異常噪聲。道閘桿上裝有一車一閘標(biāo)識，道閘旁有防止行人通行的和警示標(biāo)識。電腦記錄場內(nèi)車輛數(shù)與場內(nèi)實(shí)際車輛數(shù)相吻合。現(xiàn)場測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分居家對講系統(tǒng)中心與住戶家對講良好，單元機(jī)與中心和住戶對講效果良好。試驗(yàn)中心開門、密碼開門、住戶家開門正常，門關(guān)閉正常。檢查電源工作是否正常，各轉(zhuǎn)換箱端子的緊固?，F(xiàn)場測驗(yàn)一個問題點(diǎn)扣0.5分居家安防報(bào)警地址、記錄準(zhǔn)確。報(bào)警處理記錄完善。至少每年進(jìn)行一次雙向測試。檢查記錄一個問題點(diǎn)扣0.5分周界紅外系統(tǒng)外圍紅外每天一次測試試驗(yàn)。技術(shù)員每周進(jìn)行一次檢查，測試調(diào)整靈敏度，檢查沒有綠化等植物阻擋紅外對射。紅外報(bào)警探測燈、調(diào)取監(jiān)控錄像等聯(lián)動正常。查看質(zhì)量記錄，測試報(bào)警一個問題點(diǎn)扣0.5分中控室設(shè)備每月對電子巡更系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)。中控室內(nèi)顯示器、監(jiān)視矩陣、管理中心電腦設(shè)備每月一次進(jìn)行檢查保養(yǎng)。門禁、監(jiān)控、三表、安防軟件數(shù)據(jù)庫的每月一次定期進(jìn)行備份，防止遇到計(jì)算機(jī)被病毒感染后，數(shù)據(jù)庫資料丟失情況的發(fā)生。每季度對園區(qū)內(nèi)弱電井進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有積水及時清除。查看記錄、現(xiàn)場一個問題點(diǎn)扣0.5分無線對講系統(tǒng)對講主機(jī)能夠呼叫到本部門安全員涉及到的位置。對講手機(jī)能夠在不同的位置呼叫到控制中心。測試一個問題點(diǎn)扣0.5分公用設(shè)施（見備注說明）會所設(shè)備會所設(shè)備的技術(shù)資料保存完整，對常見和重要故障有處理方案。設(shè)備、設(shè)施完好無破損、無利角能完全使用，組合類器材各活動連接部位結(jié)實(shí)、安全、牢固、無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護(hù)罩。桑拿房電爐絲、開關(guān)正常，計(jì)時器正常，桑拿房報(bào)警按鈕能報(bào)警。音響、DVD、VCD、CD、功放、電視機(jī)、投影儀能正常使用。酒水吧的設(shè)備、設(shè)施無積塵、無油漬、無臟水、無雜物。各類健身器材、健身場所符合安全要求；健身器材定期維護(hù)保養(yǎng)并做好記錄一個問題點(diǎn)扣0.5分立體車庫立體車庫應(yīng)有相應(yīng)的維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，按規(guī)定頻率和內(nèi)容進(jìn)行保養(yǎng)。技術(shù)資料保存完整，對常見和重要故障有處理方案。檢查現(xiàn)場、質(zhì)量記錄一個問題點(diǎn)扣0.5分公共設(shè)施室外健身器材使用功能正常，定期維護(hù)，無使用安全風(fēng)險；各種健身設(shè)施有使用方法提示和安全提示標(biāo)識，兒童設(shè)施有要求監(jiān)護(hù)人陪同使用的警示內(nèi)容。各種溝、渠、井、池蓋完好，無安全隱患，油漆無脫落；水景、易攀爬的設(shè)施有禁止行為警示標(biāo)識。各種門、桿、柱、扶手、圍欄、雕塑無倒塌、斷裂等安全隱患，功能良好，油漆無大面積脫落，維修過程中足夠引起注意的警示標(biāo)識。公園椅定期進(jìn)行油漆，沒有腐爛、陳舊現(xiàn)象，垃圾桶沒有破損，使用功能良好。小區(qū)路面及地磚、各類指示牌、宣傳欄無破損、擦傷，外墻、天花沒有剝落風(fēng)險，維修過程中有足夠引起注意的警示標(biāo)識。烘干機(jī)、洗衣機(jī)、熱水器有定期保養(yǎng)記錄、設(shè)備正常、沒有異常聲音。健全各種設(shè)施安全責(zé)任制度等各項(xiàng)規(guī)章制度，配備相應(yīng)的操作、維修、管理人員，建立緊急救護(hù)制度。小區(qū)的水景設(shè)備設(shè)施定期檢查，符合安全要求，水景照明設(shè)施、水泵每年至少一次絕緣測試，接地電阻小于4歐姆?，F(xiàn)場查看、試用一個問題點(diǎn)扣0.5分標(biāo)識管理標(biāo)識產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)符合《佳兆業(yè)物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊》的要求。標(biāo)識安裝合理，內(nèi)容正確無誤，無缺失、無破損、無文字或圖像模糊等現(xiàn)象。在服務(wù)過程中，應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、性質(zhì)按需要在顯眼位置設(shè)立提示性標(biāo)識。公司每年至少對各項(xiàng)目標(biāo)識進(jìn)行一次檢查。現(xiàn)場查看一個問題點(diǎn)未符合扣0.5分房屋本體(4分)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無起鼓、無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落，無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。房屋本體、樓道設(shè)施、天臺、小區(qū)溝、渠、井、池每月至少進(jìn)行一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄?？照{(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處有總平面圖，小區(qū)入口處及主要路口有引路標(biāo)識。屋面、公共陽臺排水通暢，無雜物堵塞下水管道。樓道及公共部位地面、內(nèi)墻及天花整潔、統(tǒng)一，無脫落，無水浸，無變色現(xiàn)象；外墻、天面、窗體滲漏是及時處理。動用專項(xiàng)維修資金批文齊全，房屋本體維修按計(jì)劃執(zhí)行，房屋本體維修改造應(yīng)有驗(yàn)收記錄。查看記錄、現(xiàn)場一個問題點(diǎn)扣0.5分接管驗(yàn)收（4分）資料交接按照政策法規(guī)及集團(tuán)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作指引》對房屋及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并在接管驗(yàn)收中注意：A、按照相關(guān)要求接管物業(yè)資料；用水、用電指標(biāo)批文；配套設(shè)施設(shè)備、管理用房產(chǎn)權(quán)證明；小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑竣工圖、單體結(jié)構(gòu)竣工圖、單體設(shè)備竣工圖、給排水竣工圖、電氣竣工圖、室外地下管網(wǎng)竣工圖等所有設(shè)備訂貨合同、合格證、隨機(jī)使用說明書、檢驗(yàn)報(bào)告、隨機(jī)用工具清單所有設(shè)備設(shè)施安裝、測試、驗(yàn)收記錄各戶型平面圖、水電線路圖、各期售樓資料及規(guī)劃要點(diǎn)等B、按照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施接管驗(yàn)收工作；C、接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)該以書面形式反饋地產(chǎn)公司并對地產(chǎn)公司的維修改善情況進(jìn)行驗(yàn)證復(fù)查。機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收應(yīng)書面記錄，在設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收前要求設(shè)備設(shè)施的安裝單位對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)交底，技術(shù)交底的內(nèi)容包括，操作技術(shù)培訓(xùn)，常見故障判斷和維修培訓(xùn)，交接時設(shè)備狀況應(yīng)書面記錄清楚，交接需與發(fā)展商、施工單位三方確認(rèn)。設(shè)備交接一周內(nèi)服務(wù)中心完成設(shè)備操作注意事項(xiàng)并張?zhí)诂F(xiàn)場，設(shè)備交接兩個月內(nèi)完成有關(guān)設(shè)備操作、維修作業(yè)指導(dǎo)書。泳池、水景、安防工程等獨(dú)立工程單獨(dú)完成交接驗(yàn)收，竣工資料、使用說明書、合格證保存齊全。在房屋接管時，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人指定專人接受所有管理用房鑰匙和顧客鑰匙，鑰匙要進(jìn)行逐戶核定，標(biāo)識清楚，并填寫清單，交接雙方簽字確認(rèn)。房屋接管驗(yàn)收時應(yīng)逐戶核對水電表，確保不存在線路接錯、標(biāo)識標(biāo)錯現(xiàn)象。物業(yè)接管后三個月內(nèi)，管理項(xiàng)目須與地產(chǎn)公司對接確認(rèn)小區(qū)各類房屋及配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，編制產(chǎn)權(quán)清冊。接管驗(yàn)收前，項(xiàng)目應(yīng)收集房屋及相關(guān)設(shè)備設(shè)施施工單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、保修期限、保修要求并編制清單。查看資料一個問題點(diǎn)扣0.5分房屋質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)1、人員熟悉項(xiàng)目房屋結(jié)構(gòu)資料及房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2、房間開間尺寸；凈高；頂棚水平度與房屋難收標(biāo)準(zhǔn)一致。開間尺寸：檢查房間的方正，房間兩頭的寬與寬、長與長之間的誤差。凈高尺寸：檢查地坪表面至頂棚的垂直高度。根據(jù)房間大小每個房間檢查4～6個點(diǎn)（廚房、衛(wèi)生間查1個點(diǎn)），檢查點(diǎn)為距房間四角20CM處、房間正中點(diǎn)或房間長度的三份之一、寬度的二份之一處的兩個點(diǎn)。頂棚水平度：以50線（水平線）為基準(zhǔn)，檢查水平線至頂棚的垂直距離，根據(jù)房間大小每個房間檢查4～6個點(diǎn)（廚房、衛(wèi)生間不查），檢查點(diǎn)為房間四角處、房間正中點(diǎn)或房間長度的三份之一、寬度的二份之一處的兩個點(diǎn)。3、屋面盛水48小時后，觀察檢查頂棚穿樓板管道周邊、樓板的防滲漏性能。4、室內(nèi)墻面、頂棚、地坪墻面平整度：用2m靠尺、塞尺檢查，根據(jù)墻面積的大小檢查1～3個點(diǎn)，重點(diǎn)檢查踢腳線部位的平整；同時全面檢查墻面的陰陽角的順直，墻面的潔凈、裂縫、爆灰、銹班、梁底的平整、梁的大小頭情況。墻面垂直度：用2m靠尺、線垂檢查，根據(jù)墻面積的大小檢查1～3個點(diǎn)，重點(diǎn)檢查門窗套部位、櫥柜擺放部位墻面的垂直、方正情況。檢查陰陽角、窗臺：角尺檢查陰陽角的方正情況和卷尺測量窗臺有無大小頭?？展?、開裂：小錘輕敲和肉眼仔細(xì)觀察。頂棚平整度：肉眼觀察檢查頂面的平順、潔凈、裂縫、爆灰、銹班等情況。5、煙道暢通性：用反光鏡在底層排煙口向上照射觀察。排煙口位置：觀察檢查安裝止逆閥的排煙口附近的煤氣等管道，對今后裝潢安裝止逆閥和脫排管的影響情況。煙道動力帽：觀察檢查屋面煙道動力帽的完好狀況。6、出墻洞檢查排氣孔、空調(diào)洞有否漏缺，坡度是否正確、符合設(shè)計(jì)要求；檢查套管、管帽安裝有否漏缺，牢固以及與墻面的吻合情況；7、預(yù)埋箱盒（開關(guān)、插座、接線盒）檢查電氣箱盒（開關(guān)、插座、接線盒）是否齊全、完好。檢查箱盒預(yù)埋深淺、方正度，穿線管口的施工安裝質(zhì)量?，F(xiàn)場檢查一個問題點(diǎn)扣0.5分精裝修房質(zhì)量檢查按“質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)”的要求，對每套房間及外墻，屋面，公共部位等進(jìn)行百分之百的質(zhì)量檢查。檢查出來達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的問題，以書面通知單形式交地產(chǎn)落實(shí)施工單位整改至符合質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)。前期介入（4分）總要求物業(yè)組成工作小組并制定工作計(jì)劃；介入人員必須了解項(xiàng)目基本情況（包括：紅線內(nèi)外信息）。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)提前1個月牽頭組成評估小組對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行評估，并提供評估報(bào)告。評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說明會、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》進(jìn)行評審。評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的修改，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。前期介入（施工建設(shè)階段）一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。查看記錄、現(xiàn)場一個問題點(diǎn)扣0.5分小區(qū)人行出入口、人行道路規(guī)劃介入高層住宅小區(qū)人行道不宜延樓宇輪廓設(shè)計(jì)走向，如果必須沿樓設(shè)計(jì)需考慮防止高空拋物的安全距離，最好不低于5米，不能滿足安全距離的情況下需考慮設(shè)計(jì)連廊等相關(guān)設(shè)施。小區(qū)（組團(tuán)、苑）內(nèi)的人行路面應(yīng)高出草地4-5cm以防路徑周邊草地被損壞。居住區(qū)各級道路的人行道縱坡不宜大于2.5%，在人行步道中設(shè)臺階應(yīng)同時設(shè)輪椅坡道和扶手。建筑入口為無障礙入口時，入口室外的地面坡度不應(yīng)大于1:50。查看記錄、現(xiàn)場一個問題點(diǎn)扣0.5分垃圾中轉(zhuǎn)站規(guī)劃垃圾收集站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留給排水裝置，地面應(yīng)鋪設(shè)成中間高兩邊低，便于定期清洗。要有2個門，一個門要面向小區(qū)外，便于環(huán)衛(wèi)車直接清理垃圾。垃圾房凈空高度不小于3.8米查看記錄、現(xiàn)場物業(yè)管理用房規(guī)劃管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總房屋建筑面積千分之二的比例無償提供物業(yè)管理用房。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位在先期開發(fā)的區(qū)域配置全部物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的房屋建筑面積為基數(shù)，按千分之二比例配置物業(yè)管理用房。查看記錄、現(xiàn)場項(xiàng)目停車場、道路、主次出入口、崗?fù)ＴO(shè)置要點(diǎn)住宅小區(qū)出入品不宜超過3個（40萬平米以上的小區(qū)可以考慮設(shè)計(jì)4個），小區(qū)內(nèi)交通應(yīng)該實(shí)行封閉管理。宜采用人車分流設(shè)計(jì)，人行出入口與車輛出入口區(qū)分設(shè)置。小區(qū)車輛崗?fù)ぼ嚨莱鋈肟谧钚挾刃枨螅褐本€單行車道：一般車道3米，防火疏散車道4米；曲線單行車道：一般車道3.8米，防火疏散車道4米。車輛出入口崗?fù)じ浇O(shè)置小區(qū)總平面圖。主出入口崗的崗?fù)ぴO(shè)計(jì)采用永久性建筑，應(yīng)設(shè)置衛(wèi)生間、插座、內(nèi)線電話、貯物柜等。停車場出入口的刷卡器安裝雨棚，便于雨天刷卡進(jìn)出停車位（停車庫、停車場）設(shè)置住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。