洛陽商鋪部分市場調(diào)研報告

58/58洛陽九都銀座商鋪部分市場調(diào)查報告目錄調(diào)查講明一、本物業(yè)區(qū)域調(diào)查報告1、本地塊狀況2、本地塊周邊景觀3、本地塊要緊交通干道4、本地塊交通條件5、本地塊生活配套設(shè)施二、本物業(yè)競爭樓盤調(diào)查報告三、本物業(yè)目標(biāo)客戶需求調(diào)查研究報告目標(biāo)客戶人群特征分析主體部分——在本案購房的可能性——打算購房面積——本區(qū)域商鋪的理想銷售單價和總價——消費(fèi)者最為中意的商鋪四、本物業(yè)開發(fā)建議報告五、本物業(yè)樓盤開發(fā)問題預(yù)測報告調(diào)查講明調(diào)查目的：（1）掌握洛陽市房地產(chǎn)市場的宏觀狀況；（2）重點(diǎn)把握洛陽市商鋪市場的進(jìn)展?fàn)顩r；（3）掌握洛陽房地產(chǎn)商鋪消費(fèi)市場特點(diǎn)；（4）為本案準(zhǔn)確的市場定位和營銷方案提供參考依據(jù)；調(diào)查執(zhí)行情況如下：調(diào)查時刻：2002年4月2日至2002年4月6日調(diào)查人員：信證公司4人調(diào)查方式：在信證公司原來掌握洛陽市房地產(chǎn)市場資料的基礎(chǔ)，又進(jìn)行了本次調(diào)查行動，通過踏街記錄、競爭個案調(diào)查、商鋪調(diào)查、客戶問卷征詢進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容：地塊狀況，周邊配套狀況，競爭樓盤狀況，商鋪?zhàn)馐蹆r狀況，潛在客戶需求狀況及客戶人群特征分析。調(diào)研對象：（1）競爭樓盤調(diào)查對象：競爭樓盤售樓部銷售人員（2）商鋪部分目標(biāo)客戶需求狀況研究：上海市場部分商戶、廣州市場部分商戶、時代廣場部分業(yè)主。樣本量：競爭樓盤：5個通過本次調(diào)研，我們獵取了本案前期營銷工作所需要的第一手資料，為本案的市場定位及市場推廣提供了可靠的參考資料。依照本次市場調(diào)研情況，下面分不就區(qū)域狀況、競爭個案特征、消費(fèi)者需求情況做出具體分析，并對本案開發(fā)提出合理化建議。第一部分：本物業(yè)區(qū)域市場調(diào)查報告（一）地塊分析1、地塊狀況位置：位于洛陽市澗西區(qū)牡丹廣場附近，安徽路以北，太原路以西，廣州東路以東。面積：項(xiàng)目占地約14畝，東西長約130米，南北長約90米。地形：呈不規(guī)則“口”字狀，部分舊住宅及臨街門面正在拆遷中。2、地塊周邊狀況（1）西側(cè)狀況：西面為洛陽首座產(chǎn)權(quán)式酒店——雅安名城。（2）東側(cè)狀況：東面為太原路，多層、公房、新商品房并與洛銅集團(tuán)小學(xué)正對。（3）南側(cè)狀況：南面為安徽路，多為舊式多層住宅。（4）北側(cè)狀況：北面為潤峰集團(tuán)工地，待建商鋪、高層、小高層，目前圍墻已建好。區(qū)域分析：1、本案臨近洛陽市區(qū)最大的綠地——牡丹廣場。2、學(xué)校眾多，人文環(huán)境良好。3、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮，商業(yè)發(fā)達(dá)，交通便利。每年在“牡丹花會”期間進(jìn)行的經(jīng)貿(mào)洽談會，設(shè)在本案附近的“科貿(mào)中心”，與會代表及重大外事活動均被安排在本案緊鄰的新友誼大酒店、友誼賓館、牡丹城賓館和洛陽大酒店，商業(yè)氛圍較濃，已具備洛陽CBD的雛形。3、要緊道路與交通：本案位于澗西區(qū)黃金地段，兩大主干道景華路和西苑路，與延安路相連直貫東西，與南昌路相連直達(dá)南北。（1）、東西主干道——景華路本案處于景華路南側(cè)，是洛陽較為繁華的商業(yè)街之一。（2）、東西主干道——西苑路西苑路為雙向兩車道，是連接澗西區(qū)東西區(qū)域的主干道之一。（3）、南北之要沖——太原路本案緊鄰太原路，是連接景華路與西苑路的主干道之一。（4）、南北之紐帶——廣州路本案臨近廣州路，向南可直達(dá)牡丹廣場。3、地塊優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢本地塊靠近廣州市場，位于繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚。本地塊靠近市區(qū)主干道景華路和西苑路，出入方便。本地塊周邊金融設(shè)施、餐飲業(yè)、三星級賓館較多，配套齊全。本地塊靠近牡丹廣場，所在區(qū)域綠化狀況優(yōu)越。本地塊位于洛陽市ＣＢＤ，具有得天獨(dú)厚的商務(wù)環(huán)境。劣勢：臨近道路不夠?qū)挸?，路況較差，阻礙樓盤形象。地塊規(guī)模較小，不易規(guī)劃。緊鄰兩大待建樓盤，有潛在競爭威脅。二、區(qū)域市場分析及配套調(diào)查區(qū)域概況●人氣旺盛本地塊位于人口相對集中的澗西區(qū)，人氣旺盛?！駞^(qū)域進(jìn)展?jié)摿Υ鬂疚鲄^(qū)南鄰洛陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域市場前景寬敞?！裆虡I(yè)設(shè)施齊全本區(qū)周圍大型商場、百貨大樓、三星級賓館、酒店較多，要緊有廣州市場百貨大樓、紡織品大樓；另外，還有新友誼大酒店、牡丹城賓館、天鷹大酒店等。●良好的休閑環(huán)境本案周邊區(qū)域大面積綠化帶有三個：牡丹公園、牡丹廣場、西苑公園，具有良好的休閑環(huán)境。二、區(qū)域競爭樓盤調(diào)查報告因本案建筑形式中有商鋪部分，因此在競爭樓盤調(diào)查中將重點(diǎn)對洛陽市已建、待建的商鋪進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，具體樓盤有：雅安名城、潤峰時代廣場、廣百商住樓、廣建大廈、天潤商務(wù)大廈等，具體情況如下：個案分析表一具體分析案名雅安名城主力面積137平方米開發(fā)商新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司建筑風(fēng)格歐式工地位置廣州市場百貨樓南側(cè)工程進(jìn)度處于打地基時期按揭情況七成三十年商鋪銷售均價6000元/平方米規(guī)劃棟數(shù)2棟，公寓銷售均價2300元/平方米售房部位置雅香樓臨安徽路建筑類型高層售樓電話4918888、4917777設(shè)計(jì)層數(shù)26商鋪分布１—２層綜合分析物業(yè)分析：面積分析：商鋪銷售面積未確定價格分析：商鋪銷售價格暫定為12000元/平方米，含上下兩層。外立面分析：外立面為歐式風(fēng)格，建筑形式為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)。位置分析：（1）位于廣州市場百貨樓南側(cè)，臨近安徽路。（2）周邊區(qū)域待建項(xiàng)目較多，易形成較為激烈的競爭態(tài)勢。銷售工作分析：銷售現(xiàn)場包裝：（1）售房部為雅香樓內(nèi)臨安徽路一部分門面，門頭較小，不能有效吸引客戶。（2）售房部門外無引導(dǎo)旗與廣告牌，外圍包裝缺乏。（3）售房部面積較小，內(nèi)部裝修一般，無法突出樓盤形象。（4）宣傳資料（樓書、單片）沒有，無法形成有效的視覺宣傳。銷售人員無統(tǒng)一著裝，對本物業(yè)了解不足，接待水平較差。工地現(xiàn)場包裝：工地四周無美化圍墻，無宣傳牌。工地內(nèi)部較混亂無施工指示牌。銷售水平：銷售人員無SP配合，講解無次序，在此方面并未得到有效培訓(xùn)。部分售樓代表工作期間在接待區(qū)閑聊，客戶進(jìn)門接待不主動，阻礙客戶看房情緒。銷售策略：在洛陽首先推出產(chǎn)權(quán)式酒店，為樓盤的突出賣點(diǎn)之一；優(yōu)越的地理位置及采納的市場補(bǔ)缺者營銷策略，也是本樓盤的特色之一；以戶外廣告突出樓盤形象。教訓(xùn)與借鑒：1、在開發(fā)中僅靠地段打造精品樓盤，對樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)重視不夠。2、樓盤的宣傳與包裝無持續(xù)性。3、應(yīng)建立銷售依照地，擴(kuò)大小區(qū)知名度及美譽(yù)度。4、工程進(jìn)度與策劃執(zhí)行緩慢，阻礙了銷售力度。個案分析表（二）一、具體分析案名廣建大廈占地面積15000平方米開發(fā)商洛陽廣建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型高層工地位置王城路與凱旋西路交叉口工程進(jìn)度現(xiàn)房發(fā)售銷售率95%商鋪分布１——２層銷售形式分區(qū)銷售公開日期2000年10月主力面積19.31平方米交房日期2001年5月銷售均價2800元/平方米物業(yè)治理費(fèi)未定占地面積15000平方米建筑面積10000平方米綜合分析物業(yè)分析：戶型分析：框架結(jié)構(gòu)自由分隔。價格分析：一層為10000元/平方米，二層為3500元/平方米，三層以上為2800元/平方米現(xiàn)狀分析：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面已成，正處于內(nèi)部設(shè)施安裝時期客戶分析：底層為建行購買。銷售工作分析：建行定向開發(fā)項(xiàng)目，因此無售樓部。工地包裝：工地凌亂，無指示牌，無看房通道。圍墻包裝簡單，無個性。樓書設(shè)計(jì)簡單，但配有整層尺寸圖。銷售水平：銷售人職員作積極性不高，治理松散專業(yè)水平低。教訓(xùn)與借鑒：銷售人員缺乏專業(yè)、系統(tǒng)的營銷培訓(xùn)，阻礙了樓盤的銷售。工地包裝無法體現(xiàn)本案的定位，有損樓盤的整體形象。個案分析表（三）具體分析案名潤峰時代廣場（暫定名）建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格開發(fā)商洛陽潤峰集團(tuán)有限公司建筑類型小高層、高層工地位置景華路與太原路交叉西南角交房日期待定商鋪分布１——３層（高層）規(guī)劃２棟高層、３棟小高層二、綜合分析物業(yè)分析：該公司目前正在做市場調(diào)查匯總，初步確定為一梯六戶。具風(fēng)光積、戶型、價格尚未確定。外立面可能采納歐洲風(fēng)格與現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合。位置分析：（1）位置突出，位于中心地帶，交通便利。（2）鄰近牡丹廣場，又屬澗西商圈范疇，容積率會提高；（3）屬政府形象工程，工程進(jìn)度會加快。銷售現(xiàn)場包裝：售樓部擬建在景華路與廣百東側(cè)，設(shè)計(jì)裝修方案正在討論。工地現(xiàn)場包裝：（1）工地四周圍墻已做企業(yè)品牌宣傳；（2）工地內(nèi)部舊房已拆遷完畢。（3）圍墻與內(nèi)部整潔、潔凈。銷售策略：該樓盤欲建成洛陽精品商住樓，目前，策劃和定位正在緊密運(yùn)行。由于已成功運(yùn)作了“潤峰購物廣場”，其廣州市場的項(xiàng)目也會更加理性。教訓(xùn)與借鑒：1、在前期設(shè)計(jì)中精心細(xì)致，欲打造精品樓盤，應(yīng)注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性和綠化比例。2、只注重品牌宣傳，無品質(zhì)定位。3、前期的客戶積存應(yīng)加以利用。個案分析表（四）一、具體分析案名廣百西商住建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商鴻昊房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類型多層工地位置澗西區(qū)廣州市場百貨樓西交房日期2001年9月本期建筑面積約5萬平方米總占地面積2000平方米商鋪分布１——２層本期棟數(shù)2棟主力面積30——５０平方米售樓電話4884669銷售均價5500元/平方米二、綜合分析面積分析：20—50平方米的商鋪已售完，現(xiàn)余一套200平方米的商鋪待售。外立面分析：點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，防盜網(wǎng)出墻面，顯得雜亂。價格分析：最高價7000元/平方米，價格定位合理。樓盤客戶：附近私營業(yè)主、原拆遷戶部分業(yè)主。銷售工作分析：銷售水平：現(xiàn)場治理欠缺，但位置突出，又是政府干預(yù)工程，因而銷售狀況良好。銷售策略：原規(guī)劃“雅安名城”地塊為綠地和地下停車場，以綠地為主賣點(diǎn)，以黃金旺鋪為訴求主題，銷售均價為5500元/平方米，現(xiàn)僅余一個商鋪，約200平方米待售。教訓(xùn)與借鑒：1、以虛擬“綠地”為賣點(diǎn)，有虛假之嫌。2、黃金地段，盡管價格偏高，不乏投資和購買的客戶。3、定位準(zhǔn)確、入市時機(jī)較好。個案分析表（五）一、具體分析案名天潤商務(wù)大廈建筑風(fēng)格㎡現(xiàn)代開發(fā)商河南恒星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型多層工地位置澗西區(qū)景華路三醫(yī)院西交房日期2002年9月本期建筑面積17000平方米商鋪分布１——２層商鋪價格4１００元/平方米售樓電話4813777本期棟數(shù)4棟配套設(shè)施停車場、商務(wù)中心等二、綜合分析面積分析：每層148平方米，可自由分割，適合整層購買。位置分析：本區(qū)域?yàn)辄S金旺鋪，周邊無特色樓盤，交通便利。客戶分析：要緊是附近私營業(yè)主。銷售工作分析：樓盤無包裝，宣傳力度不夠，銷售人員專業(yè)水平欠缺，樓盤整體銷售不理想。售房部包裝：過于簡陋，無法展示其商鋪優(yōu)勢。工地現(xiàn)場包裝：工地?zé)o明顯指示，通道過于擁擠，圍墻包裝簡單，沒有個性。樓書簡單，文字內(nèi)容過多，尺寸過小，與樓盤形象不符。銷售水平：銷售人員積極性不高，人數(shù)過少，服裝不統(tǒng)一，專業(yè)水平欠缺。銷售策略：以亦商亦住為推廣主題。教訓(xùn)與借鑒：工地、售樓部的包裝與樓盤定位不符。銷售人員專業(yè)水平不夠。廣告宣傳力度不夠，阻礙銷售。競爭樓盤總體分析以上競爭樓盤分析可總結(jié)如下：１、位置較佳。上述樓盤均處于交通便利位置，商業(yè)氛圍濃厚，因而底層１——２層作為商業(yè)用房。２、以出售為主。以出售形式盡快回籠資金。３、均價在４０００——６０００元／平方米之間。此價位空間適應(yīng)市場需求。４、付款方式以銀行按揭為主。除廣百西商鋪為一次性付款外，其余為五成３０年銀行按揭，以減輕客戶經(jīng)商用款壓力，利于銷售。５、多數(shù)商鋪布局靈活，可自由分割。自由分割的布局便于客戶靈活選擇商鋪面積。６、銷售情況較好。由于位置佳、價格適中，商鋪銷售情況較好。三、洛陽市房地產(chǎn)消費(fèi)市場研究調(diào)查講明本次商鋪消費(fèi)市場調(diào)查，具體情況如下：調(diào)查目的：（1）掌握洛陽市高層、小高層住宅的消費(fèi)狀況；（2）掌握本案的開發(fā)潛力及消費(fèi)者對本區(qū)域商鋪的具體要求情況調(diào)查方法：調(diào)查問卷形式，接觸式面訪抽樣方法：隨機(jī)配額抽樣與重點(diǎn)抽樣交叉運(yùn)用調(diào)查時刻：2002年4月2日——4月6日數(shù)據(jù)分析方法：運(yùn)用SPSS、ACCESS、EXCEL等相關(guān)軟件，對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯、相關(guān)、聚類分析。商業(yè)部分消費(fèi)者市場研究背景資料1、性不本次調(diào)查男女性不比例分不為：男性占58.49%，女性占41.51%。以上數(shù)據(jù)與本次抽樣要求（隨機(jī)抽樣與重點(diǎn)抽樣交叉運(yùn)用）有一定的關(guān)系，從全然上保證了本次調(diào)查目標(biāo)人群的全面性。2所從事行業(yè)從參與本次調(diào)查受訪客戶從事的行業(yè)中，服裝行業(yè)最多，占28%；化妝品次之，占24%；床上用品占11%；其它行業(yè)所占比例均不足10個百分點(diǎn)，其中文化體育用品占9%，辦公用品占6%，珠寶鉆石占5%。從受訪者的行業(yè)分布中，我們不難發(fā)覺，本次調(diào)查對象具有較強(qiáng)的代表性。3、年齡：受訪對象的年齡分布情況為：36-40歲之間的人群最多，占總樣本的32.94%；其次是31-35歲之間的人群，有38.32%；41歲以上占13.21%，25-30歲之間的占5.32%。25歲以下的僅有1.89個百分點(diǎn)。4家庭月平均收入：由于本次受訪者多為個體商戶，在提及家庭月平均收入時，他們大多反映阻礙收入的不確定因素太多，無法確定具體收入。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：5001-6000元之間的家庭占36.66%；其次是收入在4001-5000元之間的家庭，占總樣本的23.21%；3001-4000元之間的占12.64%；收入在6001-7000元之間的有9.43%。7000元以上家庭有3.78個百分點(diǎn)。（二）主體部分1、在廣州市場購買商鋪的可能性：消費(fèi)者在廣州市場購買商鋪的可能性中，有半數(shù)（56.61%）以上的受訪者表示可能會購買；不能確定是否會買占22.64%；可能可不能購買的占11.32%；一定會買的占5.65%；一定可不能買的占3.77%。本案優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢，使其商機(jī)無限。假如在樓盤前期就導(dǎo)入先進(jìn)的營銷模式，烘托其商業(yè)氛圍，會取得更好的效果。2、需要的商鋪面積：對商鋪面積的需求排在前三位的是：20-30平方米，占47.17%；31-40平方米，占22.64%；81-100平方米，占11.32%。從洛陽市上海市場的潤峰購物中心、女的街、上海百貨等熱銷、出租面積看，20平方米左右的商鋪具有較強(qiáng)的市場潛力和進(jìn)展空間。3、合理的商鋪單價：商鋪的銷售價格是多重因素綜合作用的結(jié)果，在對本案的調(diào)查中，認(rèn)為5501-6000元/平方米的占30.89%；其次是；5001-5500元/平方米的占15.66%，4501-4800元/平方米的有14.43個百分點(diǎn)；4201-4500元/平方米的占11.43%；4001-4200元/平方米的占14.53%；6000元以上/平方米的受訪者占9.66%。認(rèn)為3500-4000元/平方米為合理價格的僅有3.40%；從消費(fèi)者能同意的商鋪單價看，本案有著難得的進(jìn)展空間。4、能同意的商鋪總價是能同意的商鋪總價中：28-30萬所占比例最高，為19.89%；其次是11-20萬元的占17.74%；21-23萬總價的受訪者有14.43%；能同意24-27萬元商鋪總價的占17.55%。30-35萬占9.43%；45萬元總價的占1.89個百分點(diǎn)。5、消費(fèi)者有關(guān)對商鋪規(guī)劃描述的態(tài)度：表示支持頻數(shù)比率商鋪要具有文化氛圍4033.06%有觀光、旅游的綜合功能2319.01%具有良好的透氣性3932.23%臨街部分上下兩層貫穿1915.70%無所謂頻數(shù)比率商鋪要具有文化氛圍1016.39%有觀光、旅游的綜合功能2845.90%具有良好的透氣性1016.39%臨街部分上下兩層貫穿1321.31%不支持頻數(shù)比率商鋪要具有文化氛圍35.66%有觀光、旅游的綜合功能35.66%具有良好的透氣性23.77%臨街部分上下兩層貫穿1935.85%本題為復(fù)選題，總參選人數(shù)為53位從以上三個表格的橫比與縱比中我們能夠看出：對商鋪要具有文化氛圍的支持率最高，占33.06%；其次是有良好的透氣性，占32.23%；表示無所謂的比例中，有觀光、旅游的綜合功能最高，占45.90%，其次是商鋪的文化氛圍和透氣性，各占16.39%；表示反對的比例中，臨街部分上下兩層貫穿最高，占35.85%。6、購買商鋪的要緊用途（本題為復(fù)選題，總參選人數(shù)為53位）：在廣州市場購買商鋪的要緊用途中，投資（57.74%）所占比例略高于自用（47.92%）；另有5.66%的受訪者認(rèn)為二者均有可能，具體哪一種更好，要看以后形勢的進(jìn)展。7、比較中意的商鋪：在對洛陽市消費(fèi)者比較中意商鋪的調(diào)查中，有三成受訪者認(rèn)為沒有真正中意的；有二成多的受訪者對上海市場比較中意，其中提及率較高的是潤峰購物中心、女的街、美侖百貨、上海百貨；他們認(rèn)為上海市場商業(yè)氣氛較好，交通相對比較方便；對廣州市場、洛陽百貨大樓、時代廣場比較中意的占36%，他們認(rèn)為那個地點(diǎn)客流量較大，消費(fèi)水平較高，市場進(jìn)展前景良好。商鋪部分總結(jié)1、目標(biāo)客戶人群特征：年齡在35-40歲之間，從事商業(yè)或樂意商鋪投資的有鈔票階層；2、購買本案商鋪的可能性：有近六的受訪者表示可能購買，不能確定的占22.64%；3、需要商鋪的面積：20-40平方米，尤其是20平方米左右的面積同意率最高，另不處積在81-100平方米的占11.32%；4、能同意的單價與總價：目標(biāo)客戶能同意的銷售單價為6000元左右/平方米，總價款在25萬元左右；5、對商鋪有關(guān)觀點(diǎn)的看法：商鋪具有文化氛圍和商鋪要具有良好的透氣性支持率最高，消費(fèi)者對商鋪要具有觀光、旅游的綜合功能持無所謂態(tài)度的比重較大。6、購買商鋪的用途：投資的高出自用10個百點(diǎn)；7、比較中意的商鋪：上海市場占二成，36%的消費(fèi)者對廣州市場較為中意，另有三成表示目前沒有自己中意的商鋪。從以上數(shù)據(jù)看：廣州市場商鋪的市場開發(fā)前景良好。在實(shí)際操作中，我們要緊抓消費(fèi)者的需求狀況，結(jié)合本案優(yōu)越的地理位置，成熟的商業(yè)氛圍，從前期導(dǎo)入先進(jìn)的營銷模式，烘托其良好的升值、進(jìn)展空間，使其成為洛陽的黃金旺鋪。四、本物業(yè)開發(fā)建議報告通過以上對本項(xiàng)目從區(qū)域特征、競爭樓盤和周邊樓盤以及受訪者的研究與分析，作為本項(xiàng)目的投資與開發(fā)，一定要充分把握目標(biāo)市場，本著引導(dǎo)消費(fèi)，適度投資，理性購物的消費(fèi)原則，要站在一定高度對市場需求進(jìn)行全面掌握。從樓盤的前期市場定位到營銷治理都要作到：在創(chuàng)新中求進(jìn)展，在進(jìn)展運(yùn)作中求增值。信證公司在定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合以上的定量分析