商業(yè)地產(chǎn)全程策劃方案實(shí)施

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商業(yè)項(xiàng)目全程策劃方案

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目 錄

1.0 前言 3

2.0 全案策劃服務(wù)內(nèi)容 4

2.1商業(yè)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告服務(wù)內(nèi)容 4

2.2 具體服務(wù)內(nèi)容 4

3.0 招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容 11

3.1商業(yè)項(xiàng)目招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容 11

3.2 具體服務(wù)內(nèi)容 12

4.0 工程驗(yàn)收咨詢服務(wù) 14

5.0 服務(wù)收費(fèi)及付款方法 14

6.0針對(duì)本項(xiàng)目之初步分析 15

7.0人員簡(jiǎn)介 15

8.0結(jié)束語 15

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1.0 前言

本公司十分榮幸獲邀參與貴公司 xx項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目） 商業(yè)全案策劃、招

商銷售代理等工作，現(xiàn)向貴司提交項(xiàng)目發(fā)展意向報(bào)告書，以確定相關(guān)服務(wù)內(nèi)容、

合作方式及提供相關(guān)報(bào)價(jià)。

經(jīng)過與貴司的接洽，憑借多次成功運(yùn)作大型商業(yè)項(xiàng)目之經(jīng)驗(yàn)， 我司有充分的信心，

與貴司攜手并肩，做好這一項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目操作意圖，為貴司在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

增磚添瓦。

我司將運(yùn)用系統(tǒng)的分析方法和科學(xué)的工作模式；

在充分分析研究行業(yè)市場(chǎng)前景的前提下，依據(jù)貴司的利潤(rùn)及戰(zhàn)略目的，提出

符合實(shí)際發(fā)展前景的可行性操作方案；

并綜合我司之操作經(jīng)驗(yàn)，提供“創(chuàng)新 +專業(yè)”的服務(wù)，展現(xiàn)“為您 我做到”

之服務(wù)理念。

我們將重點(diǎn)研究分析區(qū)域市場(chǎng)及行業(yè)市場(chǎng)， 并依據(jù)對(duì)未來市場(chǎng)的判斷和理解與貴

司充分溝通，確定可行的實(shí)際操作方案；方案確定后我們將協(xié)助整合各項(xiàng)資源，

搭建操作架構(gòu)，配備招商銷售人員，并在貴司的支持下實(shí)際操作之。

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我司堅(jiān)信，通過我司對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)性問題的研究、 通過對(duì)運(yùn)營(yíng)定位、行銷定位

的塑造、通過根基于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的賣場(chǎng)產(chǎn)品指導(dǎo)，必能充分的整合項(xiàng)目最大能量，

凝成具實(shí)操性的專業(yè)策劃方案， 在此基礎(chǔ)上結(jié)合中原實(shí)力及運(yùn)營(yíng)， 以及與貴司協(xié)

作的共同努力，定能充分發(fā)揮本項(xiàng)目的可利用資源， 以整合的招商銷售策略，結(jié)

合渠道、推廣通路的手段組合，促成項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，達(dá)成操作目的，經(jīng)濟(jì)效益

和社會(huì)效益的最大化。

2.0 全案策劃服務(wù)內(nèi)容

2.1商業(yè)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告服務(wù)內(nèi)容

作為一家資深房地產(chǎn)代理公司，我司將通過對(duì)項(xiàng)目所在周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，

在詳細(xì)、深入、針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，進(jìn)行科學(xué)、細(xì)

致的綜合分析、研究，為項(xiàng)目制定客觀的、切實(shí)可行的市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶定位、

價(jià)格定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等一系列全案策劃服務(wù)。凸顯項(xiàng)目發(fā)展的全面性及整體性。

我司提供之全案策劃報(bào)告主要包括以下三大部分：

第一部分市場(chǎng)調(diào)研

第二部分市場(chǎng)定位

第三部分產(chǎn)品建議

2.2 具體服務(wù)內(nèi)容

第一部分：市場(chǎng)調(diào)研

目的：

通過對(duì)于昆明市總體商業(yè)市場(chǎng)的研究（包括經(jīng)濟(jì)、政策、商業(yè)動(dòng)態(tài)等） ，明

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確項(xiàng)目發(fā)展的大環(huán)境和市場(chǎng)背景，把握目前的外部環(huán)境發(fā)展動(dòng)脈，在了解總

體供需關(guān)系、市場(chǎng)信息的前提下為項(xiàng)目定位提供方向性的指導(dǎo)；

對(duì)本項(xiàng)目主要影響和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的相關(guān)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析， 辨別區(qū)域市

場(chǎng)商業(yè)特性、發(fā)展特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)模式等，明確項(xiàng)目所能輻射的研究區(qū)域，并分

析出區(qū)域電子市場(chǎng)未來發(fā)展走勢(shì)，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)；

通過對(duì)影響市場(chǎng)相關(guān)性較大的要素（消費(fèi)人群、交通、配套設(shè)施等）為分析

重點(diǎn)，對(duì)于項(xiàng)目外部發(fā)展條件有個(gè)全面認(rèn)識(shí)。明確其對(duì)于本項(xiàng)目的影響，進(jìn)

一步為項(xiàng)目的發(fā)展方向提供一定的保證。

包含內(nèi)容：

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市場(chǎng)調(diào)研部分

宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商業(yè)發(fā)展政策 動(dòng)態(tài)市場(chǎng)信息

區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)總體特征 重點(diǎn)物業(yè)綜合 未來商業(yè)走勢(shì)

區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境

消費(fèi)基礎(chǔ) 交通環(huán)境 配套設(shè)施

可比性競(jìng)爭(zhēng)

確定原則 市場(chǎng)定位 與本項(xiàng)目之關(guān)系

目標(biāo)客群分析

經(jīng)營(yíng)商戶 終端消費(fèi)者

調(diào)研重要結(jié)論

1.

宏觀市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查與分析

總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

總體商業(yè)發(fā)展政策分析

動(dòng)態(tài)市場(chǎng)信息的收集與分析

2.

區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析

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區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總體特征分析

區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析

區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展分析

3．區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境分析

區(qū)域消費(fèi)人群分析

交通狀況分析

相關(guān)配套設(shè)施分析

．可比性競(jìng)爭(zhēng)分析

可比性項(xiàng)目的確定

可比性項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析

可比性項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目所帶來的影響

5．電子商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客群分析

經(jīng)營(yíng)者分析

終端消費(fèi)者分析

6．調(diào)研部分相關(guān)結(jié)論

第二部分：項(xiàng)目定位部分

目的：

在前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告以及相關(guān)結(jié)論的基礎(chǔ)上，通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、時(shí)機(jī)、自身

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條件等因素和外部可利用資源進(jìn)行全面的分析、 整合，結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，

提出商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的核心價(jià)值體系；

明確項(xiàng)目發(fā)展的總體方向，并對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模、位置、業(yè)態(tài)形式等進(jìn)行總

體的規(guī)劃，確定項(xiàng)目總體定位，為項(xiàng)目產(chǎn)品組合、營(yíng)銷模式的選擇等后期工

作提供強(qiáng)有力的統(tǒng)領(lǐng)作用。

包含內(nèi)容：

市場(chǎng)定位部分

項(xiàng)目自身分析

項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)

項(xiàng)目總體定位

主題定位 價(jià)格定位

商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題 定價(jià)原則

行銷主題 租售價(jià)格確定

1．項(xiàng)目自身分析

項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目SWOT分析

2．項(xiàng)目總體定位

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項(xiàng)目主題概念定位

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及目標(biāo)客戶組合定位

3．項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

定價(jià)的依據(jù)說明

租售價(jià)格的制定

第三部分：產(chǎn)品建議

目的：

針對(duì)項(xiàng)目的地理位置、發(fā)展規(guī)模、未來機(jī)遇等因素，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)包裝、面

積劃分、內(nèi)部功能設(shè)置、商業(yè)硬件設(shè)施設(shè)置和人流動(dòng)線等進(jìn)行詳盡建議，優(yōu)

化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，制定項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)理念和方向；

本報(bào)告為市場(chǎng)定位的產(chǎn)品體現(xiàn)，也為后期營(yíng)銷推廣提供更為清晰的訴求重

點(diǎn)，起到整體策劃中承上啟下的關(guān)鍵作用。

主要內(nèi)容：

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產(chǎn)品指導(dǎo)

產(chǎn)品塑造主題

產(chǎn)品改造建議

店鋪分割與功能布局 交通組織系統(tǒng) 裝飾裝潢設(shè)計(jì) 其他設(shè)計(jì)

要求

整體形象

裝修建議

廣告位設(shè)

計(jì)

經(jīng)營(yíng)（物業(yè)）管理

方式建議

職責(zé)說明

運(yùn)作策略

制定

1．產(chǎn)品塑造主題

2．商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品改造建議

店鋪分割與功能布局

店鋪分割總體策略的確定

物業(yè)功能布局的設(shè)計(jì)與規(guī)劃

（柱間距、層數(shù)、層高、商鋪面寬、進(jìn)深、單位鋪位等）交通組織系統(tǒng)

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（外部交通組織、內(nèi)部交通組織、出入口、中庭、電梯、消防通道、休息

場(chǎng)所、停車場(chǎng)等）

經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品

（倉儲(chǔ)空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、智能化保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電

子商務(wù)平臺(tái)設(shè)計(jì)等）

裝飾裝潢設(shè)計(jì)

（整體形象與風(fēng)格建議、外立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠化建議、燈光建

議、景觀小品建議、廣告位設(shè)計(jì)等）

4．商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（物業(yè)管理）建議

商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的建議

商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)的確定（介入時(shí)機(jī)的選擇、工作內(nèi)容的確定、管

理方式的制定、管理費(fèi)用的確定等）

商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理針對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展運(yùn)作策略的制定

3.0 招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容

3.1商業(yè)項(xiàng)目招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容

作為一家資深房地產(chǎn)代理公司， 我司將依據(jù)前面制定的具實(shí)操性的策劃報(bào)告， 整

合系統(tǒng)資源，搭建具針對(duì)性的招商銷售代理組織模式， 并利用中原的規(guī)模、信譽(yù)

優(yōu)勢(shì)展開具體的操作。

我司提供之招商銷售代理服務(wù)主要包括以下兩大部分：

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第一部分招商銷售策略計(jì)劃的制定

第二部分招商銷售的組織執(zhí)行

3.2 具體服務(wù)內(nèi)容

第一部分：招商銷售策略計(jì)劃

目的：

制定招商銷售策略，促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能在適合市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)上得以提升，

提供有利于項(xiàng)目發(fā)展的招商銷售推廣手段，以配合項(xiàng)目未來的經(jīng)營(yíng)；

根據(jù)市場(chǎng)的不同情況，調(diào)整項(xiàng)目的招商銷售推廣方式，對(duì)操作的進(jìn)展情況做

出必要和及時(shí)的修訂。

主要內(nèi)容：

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營(yíng)銷推廣執(zhí)行

整體形象定位

形象定位確定 營(yíng)銷組合策略

招商銷售推廣計(jì)劃

團(tuán)隊(duì)組建 前期準(zhǔn)備 執(zhí)行計(jì)劃

1．商業(yè)整體形象定位

形象定位確定

營(yíng)銷組合策略

2．招商銷售推廣計(jì)劃

招商銷售團(tuán)隊(duì)組建

招商銷售前期準(zhǔn)備工作

招商銷售執(zhí)行計(jì)劃

第二部分：招商銷售的組織執(zhí)行

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4.0 工程驗(yàn)收咨詢服務(wù)

4.1大廈土建裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.2 電梯工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.3 電氣工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.4大廈空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收注意事項(xiàng)及驗(yàn)收條件

4.5弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗(yàn)收要求

4.6物業(yè)接管驗(yàn)收前所需資料匯總

5.0 工作周期、服務(wù)收費(fèi)及付款方法

我司針對(duì)本項(xiàng)目將采取全案策劃及獨(dú)家招商銷售代理的形式與貴司合作。

5.1 工作周期

全案策劃報(bào)告完成工作時(shí)間為為自合同簽訂之日起

45天。

5.2 收費(fèi)及付款方式

我司向貴司提供的工程驗(yàn)收咨詢服務(wù)及策劃服務(wù)以策劃費(fèi)的形式收

取，。

付款方式：

在簽訂全案策劃獨(dú)家招商銷售代理合同的兩日內(nèi)支付策劃費(fèi)的 50%，即30

萬作為啟動(dòng)費(fèi)用，其余50%策劃費(fèi)，在我司提交策劃報(bào)告后 5個(gè)工作日內(nèi)收

取。

2. 獨(dú)家招商銷售代理服務(wù)以招商銷售傭金的形式收取， 其中招商傭金為簽

約物業(yè)月租金的，銷售傭金為銷售額的。

付款方式：

代理期開始后每個(gè)月底，乙方提供租賃銷售報(bào)表及傭金結(jié)算發(fā)票，據(jù)實(shí)向

甲方結(jié)算代理費(fèi)用（以客戶簽署正式租賃或銷售合同，并按規(guī)定支付首筆

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款項(xiàng)或按揭被銀行接受為基準(zhǔn)結(jié)算） ，甲方應(yīng)將乙方本月應(yīng)收費(fèi)用在次月 5

號(hào)前結(jié)算給乙方。

6.0針對(duì)本項(xiàng)目策劃之初步思路

策劃思路之一：整合資源 強(qiáng)勢(shì)操作

策劃思路之二：創(chuàng)新策劃 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)

策劃思路之三：整體運(yùn)作 打造產(chǎn)業(yè)基地

8.0結(jié)束語

通過上述項(xiàng)目合作意向書所羅列提綱， 我司已將為貴公司項(xiàng)目商業(yè)部分所提供之