淺談精裝修管理（PPT）

淺談精精裝修修管理理1.精裝簡(jiǎn)述2.精裝體系建設(shè)3.精裝過程管理目錄4、精精裝風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析什么是是精裝裝修？？根據(jù)由由建設(shè)設(shè)部制制定的的《商品住住宅裝裝修一一次到到位實(shí)實(shí)施導(dǎo)導(dǎo)則》要求，，精裝裝修住住宅在在交房房屋鑰鑰匙前前，所所有功功能空空間的的固定定面全全部鋪鋪裝或或粉刷刷完成成，廚廚房和和衛(wèi)生生間的的基本本設(shè)備備全部部安裝裝完成成。一、精精裝簡(jiǎn)簡(jiǎn)述精裝修修住宅宅的普普及標(biāo)標(biāo)志著著整個(gè)個(gè)住宅宅產(chǎn)業(yè)業(yè)從粗粗放型型向品品質(zhì)型型的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變幾年前前，商商品房房帶全全套裝裝修銷銷售還還只是是在一一些城城市的的個(gè)別別樓盤盤試探探性的的進(jìn)行行。近近來開開發(fā)商商在向向客戶戶交樓樓時(shí)提提供全全套住住房裝裝修的的比例例不斷斷提高高，這這也是是住建建部大大力倡倡導(dǎo)的的發(fā)展展方向向。根根據(jù)近近期統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的的數(shù)字字，北北京、、上海海所占占的比比例大大概40~50%，廣州州占70%以上，，其他他二、、三線線城市市所占占的比比例也也在逐逐年提提高。。隨著著住宅宅建設(shè)設(shè)科學(xué)學(xué)技術(shù)術(shù)含量量不斷斷的提提高，，特別別是住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化進(jìn)程程的快快速發(fā)發(fā)展，，預(yù)計(jì)計(jì)未來來幾年年商品品住宅宅精裝裝修的的比例例將迅迅速增增大。。計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)福利房房商品房房與福福利房房過過度度時(shí)期期商品房房的毛坯房房時(shí)代代精裝修修成品住住宅時(shí)時(shí)代早期過渡期期毛坯房房精裝成成品住住宅中國(guó)商商品住住宅的的發(fā)展展進(jìn)程程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~現(xiàn)在及及未來來1、精裝裝發(fā)展展進(jìn)程程08-09年可以以說是是湖南南精裝裝市場(chǎng)場(chǎng)元年年，開開發(fā)商商堅(jiān)定定投入入和消消費(fèi)者者的逐逐步認(rèn)認(rèn)可度度兩個(gè)個(gè)方面面都比比往年年發(fā)生生了明明顯的的變化化。萌芽期（2006年）探索期（2006-2007年）正式起步期（2008年）快速發(fā)展期（2009年至今）代表項(xiàng)目珠江花城荷園、博林金谷、標(biāo)志麓谷坐標(biāo)萬科系列、恒大華府、瑞寧花園、鉑宮、郡原廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大麓園、未來城、萬國(guó)城MOMA、萬科系列、恒大系列，以及梅溪湖板塊大量精裝房出現(xiàn)特征外來開發(fā)商引進(jìn)沿海精裝房概念，處于摸索階段，精裝檔次較低。長(zhǎng)沙消費(fèi)者接受度低少量開發(fā)商開始嘗試做精裝房市場(chǎng)接受度依然不高外來開發(fā)商主導(dǎo)精裝市場(chǎng)；消費(fèi)者逐步認(rèn)可和接受精裝交樓外來開發(fā)商繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，本地中小開發(fā)商或項(xiàng)目大膽跟進(jìn)，精裝修新樓盤不斷涌現(xiàn)，部分舊盤也嘗試增加精裝修房消費(fèi)者反應(yīng)積極湖南精精裝修修市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展階段段恒大城城萬科?金域華華府郡原廣廣場(chǎng)公公寓好萊城城裝修修效果果圖（（樣板板房實(shí)實(shí)景圖圖基本本一致致）萬科城城精裝裝修實(shí)實(shí)景圖圖好萊城城精裝裝修效效果圖圖好萊城城精裝裝修效效果圖圖好萊城城精裝裝修效效果圖圖萬科城城精裝裝修實(shí)實(shí)景圖圖萬科城城精裝裝修實(shí)實(shí)景圖圖萬科城城精裝裝修實(shí)實(shí)景圖圖1、菜單單式裝裝修型型多種設(shè)設(shè)計(jì)方方案，，多種種裝飾飾材料料選擇擇，多多種裝裝修級(jí)級(jí)別。。2、開發(fā)發(fā)商引引導(dǎo)型型有限的的方案案（風(fēng)風(fēng)格））選擇擇，建建立統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)下下的部部品工工廠化化制造造、專專業(yè)化化安裝裝，裝裝修級(jí)級(jí)別根根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品定定位相相對(duì)固固定。。3、開發(fā)發(fā)商集集成型型統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，統(tǒng)一一流程程，采采用全全面家家居解解決方方案，，建立立梯度度產(chǎn)品品體系系。徹徹底否否定了了精裝裝修=毛坯+裝修的的說法法。4、開發(fā)發(fā)商與與家居居連鎖鎖系統(tǒng)統(tǒng)供應(yīng)應(yīng)商合合作型型在全面面家居居解決決方案案的基基礎(chǔ)上上，向向客戶戶提供供“硬硬裝””相對(duì)對(duì)固定定，““軟裝裝”采采用菜菜單式式選擇擇服務(wù)務(wù)。5、專業(yè)業(yè)公司司管理理型由精裝裝修項(xiàng)項(xiàng)目管管理公公司來來總承承包統(tǒng)統(tǒng)一管管理精精裝修修設(shè)計(jì)計(jì)及部部品的的研發(fā)發(fā)、工工業(yè)化化生產(chǎn)產(chǎn)組織織、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施施工安安裝，，建立立精裝裝修住住宅共共生體體系。。2、精裝裝的運(yùn)運(yùn)作模模式不同模模式分分析：：根據(jù)據(jù)不同同的樓樓盤定定位，，綜合合運(yùn)用用各種種裝修修方式式，給給客戶戶最恰恰當(dāng)?shù)牡倪x擇擇。買房送裝修菜單式裝修開發(fā)商集成裝修操作方式簽約的裝修公司在開發(fā)商要求的成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)方案并做出樣板房，方案單一，房?jī)r(jià)包含裝修價(jià)格，但后者不會(huì)被公布開發(fā)做出各種裝修方案，挑選裝修企業(yè)做出樣板房并標(biāo)價(jià)，住戶參考并對(duì)方案提出修改意見后，擬成裝飾訂單，由開發(fā)商監(jiān)督施工開發(fā)商向業(yè)主提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中。優(yōu)勢(shì)分析模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn)；規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。客戶選擇余地大，市場(chǎng)接受程度高。裝修責(zé)任明確；模糊總價(jià)劣勢(shì)分析開發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；客戶風(fēng)險(xiǎn)增加。增加裝修成本，施工管理難度顯著增加。產(chǎn)品過于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢(shì)顯著；對(duì)簽約抗性較大；對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大；認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一可以挑選裝修方案，并對(duì)局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)銷售員的要求較高；對(duì)裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規(guī)范化。多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；開發(fā)過程過長(zhǎng)，營(yíng)銷宣傳容易混亂。對(duì)開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高。3、精裝裝對(duì)各各環(huán)節(jié)節(jié)影響響物業(yè)客戶精裝修修的優(yōu)劣比比評(píng)其他開發(fā)商商對(duì)于開開發(fā)商商提升項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)，，增加加產(chǎn)品品附加加值；；進(jìn)一步步凸現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目及產(chǎn)產(chǎn)品的的稀缺缺性；；稀缺性性以及及高品品質(zhì)吸吸引更更多高高品質(zhì)質(zhì)客戶戶，進(jìn)進(jìn)一步步提升升客戶戶價(jià)值值；提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，，產(chǎn)生生新的的利潤(rùn)潤(rùn)點(diǎn)；；提升開開發(fā)商商品牌牌的影影響度度；可以弱弱化戶戶型上上的缺缺點(diǎn)。。對(duì)于開發(fā)商的利好需要開開發(fā)商商成立立專項(xiàng)項(xiàng)小組組負(fù)責(zé)責(zé)精裝裝修，，增加加開發(fā)發(fā)商管管理協(xié)協(xié)調(diào)難難度；；交工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)更更加嚴(yán)嚴(yán)格，，交房房時(shí)間間相應(yīng)應(yīng)較長(zhǎng)長(zhǎng)；合同文文本比比毛坯坯房的的內(nèi)容容更多多，更更加復(fù)復(fù)雜；；對(duì)于開開發(fā)商商的品品牌實(shí)實(shí)力考考驗(yàn)；；對(duì)開發(fā)發(fā)商現(xiàn)現(xiàn)金流流要求求較高高；需專門門設(shè)立立精裝裝修售售后服服務(wù)部部門。。對(duì)于開發(fā)商的影響各方面面專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)人員員的介介入室室內(nèi)環(huán)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量有有保障障。有利于于裝修修速度度及造造價(jià)的的控制制。對(duì)于客客戶省時(shí)，，省力力。購購房后后不用用再進(jìn)進(jìn)行裝裝修就就直接接可以以入住?。环奖阃锻顿Y客客戶。。提高高投資資客戶戶的收收益速速度，，增加加收益益；材料和和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)籠統(tǒng)統(tǒng)引起起的矛矛盾。。很多多材料料沒有有定性性化。。施工質(zhì)質(zhì)量問問題。。原因因是裝裝修行行業(yè)沒沒有技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和技術(shù)術(shù)驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)?？蛻糁R(shí)面面不夠夠造成成的糾糾紛，，比如如清漆漆木地地板的的花紋紋不一一致”，裝修風(fēng)風(fēng)格問問題，，比如如客戶戶不認(rèn)認(rèn)同其其裝修修風(fēng)格格。利好點(diǎn)點(diǎn)&矛盾點(diǎn)點(diǎn)裝修時(shí)時(shí)間固固定，，減少少各家家單獨(dú)獨(dú)裝修修導(dǎo)致致的擾擾民及及環(huán)境境污染染問題題。對(duì)于物物業(yè)公公司的的管理理質(zhì)量量要求求較高高；剛?cè)胱∽r(shí)客客戶可可能會(huì)會(huì)對(duì)精精裝修修產(chǎn)生生糾紛紛，增增加物物業(yè)公公司服服務(wù)能能力。。減小物物業(yè)公公司的的管理理難度度，統(tǒng)統(tǒng)一裝裝修，，減少少各家家裝修修給物物業(yè)管管理帶帶來的的難度度；提高小小區(qū)的的居住住品質(zhì)質(zhì)；管道鋪鋪設(shè)不不易被被破壞壞，不不會(huì)占占用公公共空空間。。對(duì)于物物業(yè)公公司利好影響4、精裝裝修痛痛點(diǎn)分分析老李說說：老張說說：帶裝修修的房房子不不好，，做工工不靠靠譜、、材料料環(huán)保保不過過關(guān)、、裝修修沒個(gè)個(gè)性帶裝修修的房房子不不錯(cuò)啊啊，省省時(shí)省省事、、設(shè)計(jì)計(jì)合理理、施施工質(zhì)質(zhì)量挺挺好的的，至至于說說裝飾飾個(gè)性性嘛…………………，你來來到我我家看看就是是了??！地產(chǎn)公公司虛虛假宣宣傳：：地產(chǎn)產(chǎn)公司司宣傳傳資料料不嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)或或夸大大宣傳傳；營(yíng)銷人人員因因?qū)I(yè)業(yè)能力力及營(yíng)營(yíng)銷慣慣性形形成的的不實(shí)實(shí)說辭辭。工程質(zhì)質(zhì)量問問題：：因設(shè)設(shè)計(jì)、、施工工及質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等等原因因，工工程質(zhì)質(zhì)量問題成成為困困擾精精裝修修的核核心為為題之之一。。材料問問題：：材材料以以次充充好，，品牌牌標(biāo)注注不清清。風(fēng)格單單一：：無法法滿足足不同同年齡齡階層層，不不同社社會(huì)階階層需需求。。業(yè)主痛痛點(diǎn)分分析產(chǎn)品與與市場(chǎng)場(chǎng)需求求偏離離市場(chǎng)信信任度度低施工管管理難難度大大地產(chǎn)開開發(fā)商商痛點(diǎn)點(diǎn)分析析二、精精裝體體系建建設(shè)精裝對(duì)對(duì)于絕絕大多多數(shù)中中小房房企而而言是是個(gè)非非常難難以跨跨越的的門檻檻，其其難度度在哪哪？不不是技技術(shù)問問題，，是管管理問問題；；不是是管理理難度度高，，是管管理體體系沒沒有建建立。。精裝裝交房房決定定了項(xiàng)項(xiàng)目需需以土土建為為核心心向以以精裝裝施工工管理理為核核心的的管理理模式式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，，而非非簡(jiǎn)單單的土土建+裝修模模式。。精裝管管理六六大核核心體體系構(gòu)構(gòu)架：：1、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品體體系2、設(shè)計(jì)計(jì)體系系3、營(yíng)銷銷體系系4、工藝藝、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體體系5、招、、采、、供體體系6、售后后服務(wù)務(wù)體系系1、住宅宅精裝裝修管管理的的組織織系統(tǒng)統(tǒng)誰來負(fù)負(fù)責(zé)牽牽頭？？設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部？？營(yíng)銷銷部？？成本本部？？工程程部？？由公司司主管管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)牽頭頭，協(xié)協(xié)調(diào)各各部門門共同同完成成。公公司高高管牽牽頭的的必要要性??！精裝修修是外外委設(shè)設(shè)計(jì)還還是自自主研研發(fā)？？可根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的自自身情情況確確定外外委或或者自自主研研發(fā)，，并且且最終終向自自主研研發(fā)過過度。。關(guān)鍵的的問題題是：：研發(fā)發(fā)費(fèi)用用的投投入??！精裝修修是臨臨時(shí)工工作還還是建建立一一個(gè)永永久的的系統(tǒng)統(tǒng)工程程？精裝修修體系系的建建立是是永久久的系系統(tǒng)工工程，，必須須由公公司確確定制制3~5年的實(shí)實(shí)施目目標(biāo)，，確定定每個(gè)個(gè)階段段成果果，制制定各各個(gè)部部門配配合的的實(shí)施施計(jì)劃劃。標(biāo)桿企企業(yè)對(duì)對(duì)住宅宅精裝裝修的的組織織及執(zhí)執(zhí)行萬科集集團(tuán)成立專專門公公司“萬創(chuàng)”，對(duì)精精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行行研發(fā)發(fā)與推推廣執(zhí)執(zhí)行綠城集集團(tuán)集團(tuán)成成立精精裝修修設(shè)計(jì)計(jì)管理理部，，相關(guān)關(guān)部門門以配配合方方式進(jìn)進(jìn)行龍湖地地產(chǎn)集團(tuán)成成立精精裝修修設(shè)計(jì)計(jì)管理理部，，相關(guān)關(guān)部門門以配配合方方式進(jìn)進(jìn)行中海地地產(chǎn)抽調(diào)設(shè)設(shè)計(jì)精精英對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行精裝裝修的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)研發(fā)發(fā)及執(zhí)執(zhí)行其他地地產(chǎn)集集團(tuán)由集團(tuán)團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)部的的精裝裝修設(shè)設(shè)計(jì)組組進(jìn)行行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的研研發(fā)及及具體體項(xiàng)目目的推推廣設(shè)計(jì)系系統(tǒng)集集成景觀設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建筑設(shè)設(shè)計(jì)精裝部部品設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)無障礙礙設(shè)計(jì)計(jì)空間優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)2、精裝裝修設(shè)設(shè)計(jì)體體系的的構(gòu)成成設(shè)計(jì)主管設(shè)計(jì)總監(jiān)成本設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)風(fēng)格設(shè)計(jì)空間優(yōu)化材料設(shè)計(jì)成本預(yù)算部品工藝部品圖紙基本設(shè)備選型工藝設(shè)計(jì)建筑設(shè)設(shè)計(jì)戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑構(gòu)件優(yōu)化產(chǎn)品定定位方方案案階段段初初步設(shè)設(shè)計(jì)階階段施施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)工作團(tuán)團(tuán)隊(duì)建筑師師結(jié)構(gòu)師師水電工工程師師設(shè)備工工程師師園林設(shè)設(shè)計(jì)師師建筑師師結(jié)構(gòu)師師水電工工程師師設(shè)備工工程師師園林設(shè)設(shè)計(jì)師師弱電工工程師師室內(nèi)設(shè)計(jì)師師精裝修設(shè)計(jì)計(jì)方案經(jīng)甲甲方及建筑筑師確認(rèn)后后，再提交交給建筑結(jié)結(jié)構(gòu)專業(yè)、、設(shè)備專業(yè)業(yè)進(jìn)行施工工圖設(shè)計(jì)。。這樣一來來，避免了了已往裝修修設(shè)計(jì)與原原施工圖設(shè)設(shè)計(jì)的脫節(jié)節(jié)。策劃師規(guī)劃師建筑師規(guī)劃師建筑師室內(nèi)設(shè)計(jì)師師關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3、精裝修住住宅產(chǎn)品分分級(jí)體系的的標(biāo)準(zhǔn)化精裝修住宅宅的分級(jí)體體系就是建建立精裝修修住宅的分分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。。根據(jù)客戶戶的市場(chǎng)定定位確定產(chǎn)產(chǎn)品定位，，將不同裝裝修部品的的組合與不不同裝修材材料的產(chǎn)品品種類根據(jù)據(jù)目標(biāo)客戶戶的需求進(jìn)進(jìn)行分類匹匹配，形成成不同梯度度的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。在分級(jí)體系系建立時(shí)通通過成本規(guī)規(guī)劃，將有有限的資金金進(jìn)行合理理分配，使使其產(chǎn)生收收益最大化化，也就是是實(shí)現(xiàn)客戶戶的滿意度度最大化。。根據(jù)樓盤產(chǎn)產(chǎn)品定位、、戶型大小小、產(chǎn)品類類別確定分分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建立工藝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，形成成構(gòu)造做法法圖集。建立質(zhì)量保保障體系及及完善驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)體系系。產(chǎn)品因客戶戶選擇而制制定，不同同層次客戶戶決定了不不同需求，，就決定了了我們的產(chǎn)產(chǎn)品提供。。產(chǎn)品選擇項(xiàng)目套圖成本測(cè)算清單確定招標(biāo)采購施工管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)產(chǎn)品庫根據(jù)項(xiàng)目定定位選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)物物料表》《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)施施工圖》《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工工藝節(jié)點(diǎn)圖圖》項(xiàng)目定位4、營(yíng)銷體系系建設(shè)★產(chǎn)品核心賣賣點(diǎn)提煉：：如萬科以以其收納系系統(tǒng)為核心心賣點(diǎn)；恒恒大以其材材料品質(zhì)感感為核心賣賣點(diǎn)；我們們金科是以以空間的多多變性為核核心賣點(diǎn)。。★規(guī)范輸出口口徑：搭建建營(yíng)銷培訓(xùn)訓(xùn)平臺(tái)，建建立長(zhǎng)效培培訓(xùn)機(jī)制，，前后端信信息流及時(shí)時(shí)傳輸。加加強(qiáng)對(duì)合同同、材料、、工藝質(zhì)量量等業(yè)主敏敏感的核心心問題的輸輸出管控。?！锎蛟鞝I(yíng)銷鏈鏈：建立以以營(yíng)銷為銷銷售龍頭，，各部門、、各環(huán)節(jié)都都為營(yíng)銷助助力的營(yíng)銷銷鏈。如設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)要要重點(diǎn)考慮慮設(shè)計(jì)中的的營(yíng)銷賣點(diǎn)點(diǎn)；招采供供環(huán)節(jié)應(yīng)考考慮施工團(tuán)團(tuán)隊(duì)、采購購產(chǎn)品的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力、營(yíng)銷說說服力；工工程團(tuán)隊(duì)通通過實(shí)景樣樣板房、功功法樣板房房模式營(yíng)造造營(yíng)銷環(huán)境境等等。5、招采供體體系建設(shè)--精裝修項(xiàng)目目成本控制制體系的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化廚房電器10-15%機(jī)電設(shè)備20-25%基礎(chǔ)施工30-35%收納固定家具8-12%衛(wèi)浴設(shè)備15-18%成品物流保護(hù)1-5%成本設(shè)計(jì)研究項(xiàng)目分解單項(xiàng)成本核算預(yù)算統(tǒng)籌招采供體系系★穩(wěn)定可靠的的產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)庫：貨源源充足，品品質(zhì)穩(wěn)定，，長(zhǎng)期可靠靠?！锱嘤€(wěn)定持持續(xù)的施工工團(tuán)隊(duì)：改改變招標(biāo)模模式，可考考慮成本加加酬金方式式?！锂a(chǎn)品均好性性：避免過過分強(qiáng)調(diào)品品牌而弱化化功能，避避免高端品品牌的低端端產(chǎn)品，造造成功能及及外觀缺失失?！锲胶怙@性成成本與隱性性成本關(guān)系系：在關(guān)注注顯性的造造價(jià)成本的的基礎(chǔ)上，，更應(yīng)關(guān)注注時(shí)間、質(zhì)質(zhì)量、售后后服務(wù)等隱隱性成本價(jià)價(jià)值。6、售后服務(wù)務(wù)體系公司除利用用自身的客客戶服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)處理產(chǎn)產(chǎn)品售后服服務(wù)問題之之外，還可可以與物業(yè)業(yè)管理公司司、供應(yīng)商商、裝修施施工單位成成立產(chǎn)品售售后服務(wù)中中心，建立立共同的售售后服務(wù)機(jī)機(jī)制或者聯(lián)聯(lián)盟。這樣樣就能夠更更加快速、、便捷、高高效率地處處理客戶投投訴、產(chǎn)品品維修等問問題。成立客戶服服務(wù)部（或或者產(chǎn)品售售后服務(wù)中中心）如何組織責(zé)責(zé)任單位維維修？由原責(zé)任單單位負(fù)責(zé)維維修？由專業(yè)公司司集中負(fù)責(zé)責(zé)維修？由甲方成立立小組負(fù)責(zé)責(zé)維修？投訴的處理理出現(xiàn)投訴并并不可怕，，可怕的是是不能正確確地處理學(xué)會(huì)在投訴訴中成長(zhǎng)三、精裝過過程管理精裝修體現(xiàn)現(xiàn)的是“精精”，就是是精細(xì)的過過程管理。。過程管理理是產(chǎn)品最最終實(shí)現(xiàn)的的基礎(chǔ)和根根本保證，，缺乏過程程的有效管管理，任何何優(yōu)秀的創(chuàng)創(chuàng)意不過是是鏡花水月月----可望而不可可即。（1）項(xiàng)目定位位（2）建筑設(shè)計(jì)計(jì)（3）建筑施工工精裝管理部營(yíng)銷部開發(fā)部（4）招標(biāo)采購購項(xiàng)目部監(jiān)理單位承建商戰(zhàn)略供應(yīng)商材料加工廠（5）交接驗(yàn)收收項(xiàng)目部監(jiān)理單位承建商（6）裝修施工工（7）驗(yàn)收項(xiàng)目部監(jiān)理單位裝飾施工單位物業(yè)公司（8）交房（9）售后服務(wù)務(wù)戰(zhàn)略供應(yīng)商物業(yè)公司項(xiàng)目部裝飾施工單位1、精裝實(shí)施施流程設(shè)計(jì)部精裝管理部建筑設(shè)計(jì)單位裝飾設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)部成控部裝飾施工單位裝飾施工單位戰(zhàn)略供應(yīng)商材料加工廠項(xiàng)目部裝飾施工單位項(xiàng)目部監(jiān)理單位裝飾施工單位物業(yè)公司2、精裝過程程管理的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)策劃定位精籌細(xì)劃精推細(xì)敲招采供精挑細(xì)選成本預(yù)控精打細(xì)算施工管理精工細(xì)作檢查驗(yàn)收精查細(xì)驗(yàn)交付整改精交細(xì)改售后服務(wù)潤(rùn)物無聲設(shè)計(jì)管理策劃定位精籌細(xì)劃◆產(chǎn)品定位：：預(yù)則立，，不預(yù)則廢廢。以項(xiàng)目目定位為基基礎(chǔ)，確定定精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，風(fēng)格特特征?！粲?jì)劃擬定：：制定時(shí)間間節(jié)點(diǎn)、關(guān)關(guān)鍵任務(wù)，，明確各關(guān)關(guān)鍵任務(wù)的的主責(zé)部門門，協(xié)助部部門，參與與部門?！羧藛T組織：：確定精裝裝職能線、、區(qū)域與項(xiàng)項(xiàng)目本部人人員落實(shí)，，職責(zé)劃分分。精推細(xì)敲設(shè)計(jì)管理◆建筑設(shè)計(jì)與與室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)銜接配合合，做到同同步設(shè)計(jì)、、同步變更更、同步定定稿?！艟b設(shè)計(jì)計(jì)重點(diǎn)解決決九大子系系統(tǒng)：1、公共空間間系統(tǒng)2、玄關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)3、廳房空間間系統(tǒng)4、廚房空間間系統(tǒng)5、衛(wèi)浴空間間系統(tǒng)6、住宅收納納空間系統(tǒng)統(tǒng)7、家政空間間系統(tǒng)8、家居智能能化系統(tǒng)9、人文空間間系統(tǒng)◆根據(jù)項(xiàng)目目市場(chǎng)定位位，合理確確定優(yōu)先次次序。青年群體客客廳>衛(wèi)生間>臥室>廚房中老年群體體廚廚房>衛(wèi)生間>客廳>臥室◆非唯一性：：保持大宗宗產(chǎn)品兩家家以上的戰(zhàn)戰(zhàn)略供應(yīng)商商，增加議議價(jià)能力。?！舴€(wěn)定性：：施工單位位團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定定，質(zhì)量可可靠穩(wěn)定；；供應(yīng)產(chǎn)品品產(chǎn)產(chǎn)量穩(wěn)穩(wěn)定、品質(zhì)質(zhì)穩(wěn)定?！羝放贫绕テヅ洌禾峁┕┊a(chǎn)品品牌牌度與項(xiàng)目目定位匹配配；產(chǎn)品品品牌度與品品質(zhì)匹配；；品牌度與與市場(chǎng)接受受度匹配。?！艟S護(hù)可靠靠：所供產(chǎn)產(chǎn)品必須考考慮所在市市場(chǎng)的售后后維護(hù)，維維護(hù)及時(shí)方方便，產(chǎn)品品配件易尋尋。招采供精挑細(xì)選◆統(tǒng)籌成本本計(jì)算：欲欲謀一域，，先謀全局局，平衡大大小賬關(guān)系系。◆成本分配配合理性：：在總成本本確定的情情況下，合合理分配各各子項(xiàng)成本本關(guān)系，重重點(diǎn)打造業(yè)業(yè)主關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)，平衡使使用功能與與審美功能能?！艨刂浦笜?biāo)標(biāo)合理性：：擬定成本本控制指標(biāo)標(biāo)時(shí)，充分分考慮項(xiàng)目目特點(diǎn)和市市場(chǎng)接受度度?！艨紤]隱性性成本：在在關(guān)注顯性性成本的同同時(shí)，應(yīng)考考慮隱性成成本。應(yīng)關(guān)關(guān)注產(chǎn)品的的質(zhì)量成本本、時(shí)間成成本、售后后維修成本本，進(jìn)而由由此造成的的營(yíng)銷成本本、企業(yè)品品牌等。成本預(yù)控精打細(xì)算◆持續(xù)培訓(xùn)制制度：加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)施工單單位管理人人員、施工工班組的培培訓(xùn)。對(duì)施施工參與人人員的產(chǎn)品品品質(zhì)理念念、施工工工藝標(biāo)準(zhǔn)、、產(chǎn)品質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、客客戶服務(wù)等等進(jìn)行全方方位培訓(xùn)，，打造態(tài)度度端正、工工藝穩(wěn)定可可靠等施工工團(tuán)隊(duì)。◆持續(xù)交底底制度：不不同施工階階段對(duì)工藝藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)質(zhì)量控制點(diǎn)點(diǎn)、施工重重難點(diǎn)進(jìn)行行持續(xù)交底底培訓(xùn)，加加強(qiáng)施工工工藝功法的的執(zhí)行與落落實(shí)?！魳影逑刃行兄贫龋焊吒邩?biāo)準(zhǔn)打造造樣板房、、工法樣板板房，各階階段施工樣樣板先行，，明確產(chǎn)品品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并以此此加強(qiáng)與提提高施工人人員工藝水水準(zhǔn)?！糍|(zhì)量停止止點(diǎn)制度：：在各關(guān)鍵鍵工序完工工時(shí)，明確確質(zhì)量停止止點(diǎn)，待驗(yàn)驗(yàn)收合格后后方進(jìn)行下下道工序施施工，確保保各工序質(zhì)質(zhì)量穩(wěn)定，，不將問題題遺留至后后續(xù)施工。。施工管理精工細(xì)作◆節(jié)點(diǎn)控制：：加強(qiáng)過程程控制與重重要施工節(jié)節(jié)點(diǎn)控制，，尤其對(duì)隱隱蔽工程及及影響觀感感質(zhì)量的節(jié)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重重點(diǎn)檢查，，確保無隱隱患。◆工序把關(guān)關(guān)：各道工工序建立起起自檢、互互檢、專檢檢的三檢制制度，最后后經(jīng)甲方會(huì)會(huì)同監(jiān)理單單位驗(yàn)收確確認(rèn)?！舳ㄆ谘矙z檢：每周定定期組織工工程巡檢，，由監(jiān)理單單位、施工工單位、甲甲方代表共共同參加，，形成巡檢檢報(bào)告，并并及時(shí)對(duì)巡巡檢內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行整改。?！舨块T聯(lián)動(dòng)動(dòng)。營(yíng)銷部部、物業(yè)公公司在施工工過程中參參與階段性性驗(yàn)收與點(diǎn)點(diǎn)評(píng)，參加加聯(lián)席會(huì)，，對(duì)施工過過程提出意意見和建議議?！魳I(yè)主開放放。在關(guān)鍵鍵工序完工工時(shí)，可主主動(dòng)要求業(yè)業(yè)主代表到到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行點(diǎn)評(píng)觀摩摩，形成良良好互動(dòng)。。通過業(yè)主主開放打消消對(duì)產(chǎn)品的的疑慮和不不安感，建建立產(chǎn)品信信心，為后后期交房營(yíng)營(yíng)造良好氛氛圍。檢查驗(yàn)收精查細(xì)驗(yàn)◆自查自糾糾：在工程程完工80%以上時(shí)，成成立交付整整改小組，，進(jìn)行自查查自糾，梳梳理工程問問題。完工工交付前1個(gè)月需進(jìn)行行分戶檢查查驗(yàn)收，逐逐項(xiàng)消減，，絕不帶問問題交付。。◆統(tǒng)一口徑徑：對(duì)物業(yè)業(yè)、營(yíng)銷、、工程等參參與交付人人員進(jìn)行集集中培訓(xùn)，，統(tǒng)一說辭辭，形成統(tǒng)統(tǒng)一的對(duì)外外解釋口徑徑?！粽嬲\(chéng)細(xì)致致：對(duì)業(yè)主主提出的問問題和疑慮慮應(yīng)真誠(chéng)面面對(duì)，如實(shí)實(shí)給予合理理解釋。應(yīng)應(yīng)舉一反三三，細(xì)致處處理業(yè)主疑疑問及投訴訴?！艏皶r(shí)徹底底：言必信信，行必果果。向業(yè)主主做出的承承諾應(yīng)及時(shí)時(shí)徹底完成成?？蛻糍徺I的的是一種感感覺，投訴訴有時(shí)只需需要一種態(tài)態(tài)度，解決決問題的態(tài)態(tài)度有時(shí)比比解決問題題重要。交付整改精交細(xì)改◆隊(duì)伍穩(wěn)定：：市場(chǎng)主要要售后服務(wù)務(wù)方式為施施工單位負(fù)負(fù)責(zé)售后、、物業(yè)公司司負(fù)責(zé)售后后、獨(dú)立第第三方售后后等方式。。無論何種種方式，均均應(yīng)在項(xiàng)目目所在地建建立起穩(wěn)定定的售后服服務(wù)團(tuán)隊(duì)，，以保證售售后工作的的順利開展展?！舴?wù)快捷捷：搭建完完善的售后后服務(wù)平臺(tái)臺(tái)，明確售售后服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及要求求，根據(jù)服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及及時(shí)進(jìn)行售售后服務(wù)工工作?！粲涗浲暾菏酆蠓?wù)記錄表表格化，內(nèi)內(nèi)容完整，，包含報(bào)事事時(shí)間、上上門時(shí)間、、維修內(nèi)容容、解決方方案、完成成時(shí)間、客客戶意見等等。維修記記錄一戶一一檔，錄檔檔備查，作作為指導(dǎo)后后期項(xiàng)目的的原始依據(jù)據(jù)?！舳ㄆ诨卦L訪：客服部部門在接房房后1年內(nèi)，每三三個(gè)月進(jìn)行行一次售后后回訪；對(duì)對(duì)重大維修修項(xiàng)目在維維修后一個(gè)個(gè)月內(nèi)進(jìn)行行售后回訪訪。形成回回訪記錄，，錄檔備查查，作為指指導(dǎo)后期項(xiàng)項(xiàng)目的原始始依據(jù)。售后服務(wù)潤(rùn)物無聲3、項(xiàng)目后評(píng)評(píng)估管理樹立PDCA螺旋上升管管理思維。。計(jì)劃、執(zhí)執(zhí)行、檢查查、改進(jìn)，，不斷提升升項(xiàng)目施工工管理水平平，總結(jié)管管理經(jīng)驗(yàn)，，提升管理理能力。反思管理。?？陀^公正正的對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行項(xiàng)目目后評(píng)估，，重點(diǎn)總結(jié)結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，反思工工作不足并并提出改進(jìn)進(jìn)辦法，為為后續(xù)項(xiàng)目目積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。項(xiàng)目總評(píng)。。對(duì)項(xiàng)目中中各參建單單位、戰(zhàn)略略供應(yīng)商、、產(chǎn)品進(jìn)行行綜合評(píng)價(jià)價(jià)，總結(jié)其其優(yōu)劣得失失，為后續(xù)續(xù)項(xiàng)目提供供支持，并并為后續(xù)招招采供提供供支持。四、精裝風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析打開搜索引擎擎搜索精裝，，有關(guān)精裝的的負(fù)面評(píng)價(jià)數(shù)數(shù)以萬計(jì)。我我們?nèi)绾卧诰b管理過程程中