房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理56

項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度管管理理開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度，，對對于于項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)至至關(guān)關(guān)重重要要，，不不僅僅要要加加快快產(chǎn)產(chǎn)出出，，加加快快資資產(chǎn)產(chǎn)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率和和減減少少資資金金占占用用、、節(jié)節(jié)約約財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)成成本本，，盡盡快快實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利利潤潤；；而而且且要要在在一一定定階階段段促促使使產(chǎn)產(chǎn)品品盡盡快快達(dá)達(dá)到到可可售售條條件件，，及及時(shí)時(shí)主主動(dòng)動(dòng)占占領(lǐng)領(lǐng)市市場場先先機(jī)機(jī)。。進(jìn)度度管管理理就就是是要要保保障障經(jīng)經(jīng)營營計(jì)計(jì)劃劃的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。目錄錄第一一部部分分：：項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的特特點(diǎn)點(diǎn)第二二部部分分：：項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度管管理理要要樹樹立立的的觀觀念念第三三部部分分：：項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)一、、開開盤盤前前項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的重重點(diǎn)點(diǎn)及及手手段段二、項(xiàng)目目建設(shè)及及續(xù)銷過過程中進(jìn)進(jìn)度管理理的重點(diǎn)點(diǎn)及手段段三、項(xiàng)目目竣工交交樓階段段進(jìn)度管管理的重重點(diǎn)及手手段第一部分分：項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度管理理的特點(diǎn)點(diǎn)一、計(jì)劃管理理貫穿項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。。從項(xiàng)目目立項(xiàng)策策劃、設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建建、工程程實(shí)施、、開盤銷銷售等都都無不與與計(jì)劃管管理有關(guān)關(guān)，任何何一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的進(jìn)進(jìn)度缺失失，都會(huì)會(huì)影響到到整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)進(jìn)度度。二、計(jì)劃管理理的層次次多，涉涉及面廣廣，各大大計(jì)劃中中還有若若干小計(jì)計(jì)劃，小小計(jì)劃要要服從大大計(jì)劃，，局部計(jì)計(jì)劃要服服從總體體計(jì)劃。。公司計(jì)劃劃管理的的層次某項(xiàng)目開發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售流程圖三、進(jìn)度管理理的變化化性大，，往往是是“變化化總比計(jì)計(jì)劃快””。四、大部分進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃簡單看看有先有有后，互互為前提提，但更更多的是是互相交交錯(cuò)，相相互影響響，組織織協(xié)調(diào)十十分復(fù)雜雜。五、進(jìn)度管理理與計(jì)劃劃管理的的關(guān)系。。計(jì)劃管理理是進(jìn)度度管理的的前提和和依據(jù)，，進(jìn)度管管理是計(jì)計(jì)劃管理理的一部部分，影影響項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度管理理的最重重要的環(huán)環(huán)節(jié)應(yīng)包包括設(shè)計(jì)計(jì)、報(bào)建建和工程程的進(jìn)度度管理。。第二部分分：項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度管理理要樹立立的觀念念一、進(jìn)度管理理是全員員全過程程的工作作，進(jìn)度度管理的的前提是是計(jì)劃管管理。由由于進(jìn)度度計(jì)劃的的每個(gè)細(xì)細(xì)微環(huán)節(jié)節(jié)都是相相互影響響互相制制約的，，因此要要求每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)上上的每個(gè)個(gè)人都要要重視自自己的每每項(xiàng)工作作。二、要嚴(yán)格計(jì)計(jì)劃管理理，公司司的整體體經(jīng)營目目標(biāo)一經(jīng)經(jīng)確定，，要迅速速形成公公司整體體計(jì)劃，，依據(jù)總總體計(jì)劃劃再組織織編制設(shè)設(shè)計(jì)、報(bào)報(bào)建、工工程、預(yù)預(yù)決算、、招投標(biāo)標(biāo)、營銷銷、融資資等分項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃，，再匯總總調(diào)整，，經(jīng)過反反復(fù)的分分拆、匯匯總、調(diào)調(diào)整，形形成切實(shí)實(shí)可行的的公司整整體經(jīng)營營計(jì)劃。。在整體計(jì)計(jì)劃中，，進(jìn)度管管理我們們重點(diǎn)關(guān)關(guān)注正式式開工時(shí)時(shí)間，開開盤銷售售時(shí)間和和竣工驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)間間。三、要嚴(yán)抓進(jìn)進(jìn)度管理理的落實(shí)實(shí)，首先先進(jìn)度計(jì)計(jì)劃制定定要科學(xué)學(xué)，一經(jīng)經(jīng)確定要要樹立進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃的權(quán)威威性，毫毫不動(dòng)搖搖地推進(jìn)進(jìn)各項(xiàng)節(jié)節(jié)點(diǎn)的落落實(shí)。四、誰是對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度管理影影響最大大的階段段？——結(jié)論：項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)決策是是主要因因素，設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建建是關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)??！1、項(xiàng)目取得得后，首首先要進(jìn)進(jìn)行各項(xiàng)項(xiàng)決策，，包括市市場定位位、產(chǎn)品品定位、、規(guī)劃定定位等決決策，準(zhǔn)準(zhǔn)確迅速速的決策策是項(xiàng)目目進(jìn)度管管理的第第一步也也是主要要因素。。例如：成成都公司司在土地地獲取后后二周內(nèi)內(nèi)，營銷銷部就根根據(jù)項(xiàng)目目區(qū)位、、周邊情情況進(jìn)行行項(xiàng)目提提案，技技術(shù)部提提前介入入直接了了解市場場及策劃劃意圖，，營銷及及時(shí)對技技術(shù)部的的設(shè)計(jì)成成果反饋饋意見，，營銷在在完成定定位報(bào)告告時(shí)，技技術(shù)部也也初步完完成了規(guī)規(guī)劃及戶戶型建議議，公司司領(lǐng)導(dǎo)班班子在此此基礎(chǔ)上上，迅速速?zèng)Q策，，各項(xiàng)目目基本都都是在拿拿地一個(gè)個(gè)月內(nèi)，，確定了了項(xiàng)目定定位和規(guī)規(guī)劃思路路，為后后續(xù)各項(xiàng)項(xiàng)工作的的開展明明確了目目標(biāo)和方方向。也有一些些公司拿拿地后項(xiàng)項(xiàng)目定位位遲遲不不確定，，規(guī)劃在在各經(jīng)辦辦人員之之間揉來來揉去，，遲遲到到不了最最高決策策層，延延誤了決決策時(shí)間間，甚至至是別人人同期拿拿的項(xiàng)目目已經(jīng)開開盤銷售售，規(guī)劃劃還確定定不下來來。目前股份份公司要要求：項(xiàng)項(xiàng)目落實(shí)實(shí)后一個(gè)個(gè)月內(nèi)形形成規(guī)劃劃方案報(bào)報(bào)股份公公司本級級審批；；兩個(gè)月月內(nèi)完成成規(guī)劃方方案確定定，開始始方案報(bào)報(bào)批工作作；公司司要求各各項(xiàng)目最最遲不應(yīng)應(yīng)該超過過八個(gè)月月落實(shí)四四證，具具體申請請貸款條條件。江蘇公司司采用的的做法是是:項(xiàng)目獲取取的當(dāng)天天或次日日就明確確設(shè)計(jì)單單位，緊緊接著提提供原始始資料、、營銷初初步設(shè)想想、看現(xiàn)現(xiàn)場，要要求設(shè)計(jì)計(jì)單位二二周內(nèi)提提交2～3個(gè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案（含戶戶型選擇擇、立面面選型）），江蘇蘇公司在在確定了了各項(xiàng)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)、規(guī)劃劃條件符符合后，，直接申申請向股股份公司司董事長長、總經(jīng)經(jīng)理、技技術(shù)副總總、營銷銷總監(jiān)及及各對口口部門匯匯報(bào)營銷銷定位和和規(guī)劃構(gòu)構(gòu)思，第第一時(shí)間間一次性性聽取各各方意見見，7～10天內(nèi)修改改完畢匯匯報(bào)第二二輪，這這樣的話話一般1～1.5月就能確確定總規(guī)規(guī)、戶型型和立面面風(fēng)格，，馬上可可以進(jìn)行行深化設(shè)設(shè)計(jì)。2、立項(xiàng)決策策完成后后，才是是邁開了了項(xiàng)目開開發(fā)的第第一步，，如何加加快進(jìn)度度將項(xiàng)目目盡快推推向市場場，過去去可能更更多的是是要迅速速開工，，邊設(shè)計(jì)計(jì)、邊開開工、邊邊報(bào)建，，搞“三三邊工程程”。但但隨著各各地政府府主管部部門管理理越來越越嚴(yán)格，，“三邊邊工程””也越來來越困難難。只有有迅速完完成設(shè)計(jì)計(jì)成果，，迅速組組織報(bào)批批報(bào)建，，早日取取得施工工許可證證，才是是節(jié)約時(shí)時(shí)間，盡盡早開工工盡早銷銷售的硬硬道理。。對于一個(gè)個(gè)合格的的施工隊(duì)隊(duì)伍來講講，淺基基礎(chǔ)單層層地下室室一個(gè)月月?lián)尩秸?fù)零，，標(biāo)準(zhǔn)層層五天一一層都是是可以做做到的，，延誤也也不可能能成倍時(shí)時(shí)間的耽耽擱，但但設(shè)計(jì)不不抓緊，，設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)間翻倍倍確是經(jīng)經(jīng)常發(fā)生生的，報(bào)報(bào)建不提提前溝通通好，打打回重報(bào)報(bào)時(shí)間就就是翻倍倍，因此此項(xiàng)目建建設(shè)中，，真正消消耗時(shí)間間的不是是施工本本身，而而是設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)建等等前期工工作。成都公司司心語花花園售樓樓部復(fù)制制上海公公司的夜夜上海項(xiàng)項(xiàng)目，立立面設(shè)計(jì)計(jì)上參考考林語溪溪項(xiàng)目，，迅速確確定了設(shè)設(shè)計(jì)方向向，施工工圖單位位提前介介入方案案設(shè)計(jì)，，都有效效地加快快了設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度，，縮短了了報(bào)建圖圖、施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)間。。通過提前前與政府府各個(gè)部部門溝通通，有效效地縮短短了取得得施工許許可證、、預(yù)售證證的時(shí)間間，使得得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的的保利中中心、香香檳花園園、心語語花園和和保利花花園項(xiàng)目目，全部部在2010年1月進(jìn)場施施工，示示范區(qū)4月底全部部完成，，“5.1””對外開放放，五月月份全部部形成銷銷售并取取得了很很好的銷銷售業(yè)績績。五、進(jìn)度管理理要求正正確區(qū)分分主次矛矛盾，次次要路線線要為關(guān)關(guān)鍵路線線讓路并并創(chuàng)造條條件。在各項(xiàng)工工作推進(jìn)進(jìn)過程中中，不同同的階段段工作的的重點(diǎn)不不同，就就需要正正確區(qū)分分主要矛矛盾，為為關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造造條件。。項(xiàng)目初期期，為盡盡快形成成示范區(qū)區(qū)展示形形象，售售樓部、、樣板房房、園林林的施工工就是主主要矛盾盾，管線線設(shè)計(jì)就就必須為為示范區(qū)區(qū)讓路，，施工隊(duì)隊(duì)伍、材材料采購購的選擇擇就必須須以滿足足示范區(qū)區(qū)的進(jìn)度度需要為為主。例如江蘇蘇公司香香檳國際際項(xiàng)目，，2009年9月8日獲取土土地，組組建公司司，年底底售樓部部、示范范園林已已開始施施工。在項(xiàng)目建建設(shè)時(shí)期期，單體體按銷售售計(jì)劃達(dá)達(dá)到預(yù)售售形象是是關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)，除除此以外外抓好工工程質(zhì)量量、確保保如期交交樓也是是關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)。股份公司司總結(jié)了了各地區(qū)區(qū)工程施施工進(jìn)度度的基本本特點(diǎn)和和差異性性，對工工程工期期作了明明確要求求，以規(guī)規(guī)范各地地工程進(jìn)進(jìn)度管理理、保證證公司收收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的計(jì)劃劃性。階段內(nèi)容工期備注施工準(zhǔn)備場平、土方、道路30山地可適當(dāng)增加基坑支護(hù)市區(qū)60+20xx指地下室層數(shù)郊區(qū)60

基礎(chǔ)灌注樁70~90視主體高度和地質(zhì)條件預(yù)制樁45~60

天然基礎(chǔ)30~45只用于多層結(jié)構(gòu)底板和地下室30+15xx指地下室層數(shù)多層主體7nn為地上層數(shù)高層主體5n

外墻工程從結(jié)構(gòu)封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調(diào)整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節(jié)假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數(shù)氣候0~20視雨季長短冬歇

視當(dāng)?shù)厍闆r各施工階階段參考考工期第三部分分：項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度管理理的控制制要點(diǎn)進(jìn)度管理理要重點(diǎn)點(diǎn)把握四四個(gè)主要要環(huán)節(jié)：：一是項(xiàng)目形象象區(qū)的形形成（包包括售樓樓部和樣樣板區(qū)））；二是具備預(yù)售售條件；；三是拆除外架架、園林林施工、、形成良良好的銷銷售形象象，促進(jìn)進(jìn)銷售；；四是完成市政政配套，，竣工驗(yàn)驗(yàn)收，按按期向業(yè)業(yè)主交樓樓。一、開盤盤前項(xiàng)目目進(jìn)度管管理的重重點(diǎn)及手手段1、優(yōu)選示示范區(qū)的的位置，，營造銷銷售亮點(diǎn)點(diǎn)。（1）找準(zhǔn)定定位做好好規(guī)劃的的同時(shí)，，要兼顧顧優(yōu)選示示范區(qū)的的位置。。示范區(qū)要要能獨(dú)立立使用，，與最便便捷的交交通路網(wǎng)網(wǎng)相連；；自然條件件優(yōu)越，，便于營營造高品品質(zhì)的環(huán)環(huán)境；便于營造造較大規(guī)規(guī)模，園園林可以以直接提提早進(jìn)入入施工。。例如：武武漢保利利心語項(xiàng)項(xiàng)目，占占地637畝，售樓樓部位于于項(xiàng)目中中部臨城城市規(guī)劃劃路一側(cè)側(cè)，在選選擇示范范區(qū)時(shí)除除了售樓樓部周邊邊的園林林景觀，，還將園園林示范范區(qū)一直直延伸到到野芷湖湖邊并形形成了長長達(dá)一公公里的濱濱湖景觀觀區(qū)，大大大吸引引了售房房人的眼眼球。江蘇公司司的香檳檳國際項(xiàng)項(xiàng)目，用用地面積積較小，，在紅線線內(nèi)打造造示范區(qū)區(qū)困難較較大，恰恰好項(xiàng)目目二側(cè)臨臨城市河河道，紅紅線與河河道之間間有20余米的飛飛地，考考慮存在在這一先先天條件件，江蘇蘇公司利利用建筑筑退讓紅紅線的10米和20余米寬的的飛地，，打造了了長700米寬30多米的濱濱水景觀觀帶，這這一景觀觀帶不與與土建、、管線施施工發(fā)生生交叉，，園林成成了第一一個(gè)進(jìn)場場施工的的隊(duì)伍。。（2）盡快開開展售樓樓部建筑筑及裝修修設(shè)計(jì)，，選取已已建成各各方好評評的售樓樓部，復(fù)復(fù)用圖紙紙不失為為加快進(jìn)進(jìn)度的好好辦法。。一般來說說售樓部部方案設(shè)設(shè)計(jì)、施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)和裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)至少需需要二個(gè)個(gè)月以上上的時(shí)間間，稍有有方案反反復(fù)則花花費(fèi)的時(shí)時(shí)間更長長。復(fù)用用售樓部部不失為為一個(gè)加加快示范范區(qū)進(jìn)度度的好辦辦法。例如，，江蘇蘇公司司的連連云港港項(xiàng)目目，2010年7月19日拿地地，8月初明明確規(guī)規(guī)劃方方案，，確定定了售售樓部部和示示范區(qū)區(qū)的位位置，，售樓樓部復(fù)復(fù)用成成都公公司金金香檳檳，8月18日示范范區(qū)正正式開開工，，100天就完完成了了售樓樓部的的內(nèi)外外裝和和示范范園林林，11月28日可以以正式式對外外開放放。（3）盡快快確定定首期期銷售售戶型型的平平面并并委托托樣板板房裝裝修設(shè)設(shè)計(jì)，，這樣樣在完完成建建筑單單體設(shè)設(shè)計(jì)的的同時(shí)時(shí)就能能完成成樣板板房裝裝修設(shè)設(shè)計(jì)。。要形成成良好好的展展示效效果，，樣板板房不不可或或缺，，在單單體平平面方方案確確定后后，就就可以以委托托室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)單位位提供供創(chuàng)意意思路路，單單體進(jìn)進(jìn)行施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)裝裝修正正好也也進(jìn)行行深化化及施施工圖圖，這這樣土土建開開工時(shí)時(shí)，內(nèi)內(nèi)裝的的施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)及及材料料樣板板也基基本確確定，，在土土建施施工的的階段段正好好進(jìn)行行裝修修的招招投標(biāo)標(biāo)，待待土建建達(dá)到到裝修修進(jìn)場場條件件時(shí)，，裝修修的各各項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作都都已就就緒。。（4）示范范區(qū)要要盡量量不穿穿行綜綜合管管網(wǎng)。。示范區(qū)區(qū)由于于要盡盡快形形成良良好的的展示示形象象，基基本上上土建建開工工時(shí)園園林也也要進(jìn)進(jìn)場施施工，，甚至至是土土建沒沒有準(zhǔn)準(zhǔn)備好好，園園林也也要盡盡早進(jìn)進(jìn)場，，因?yàn)闉閳@林林完工工后需需要有有一段段養(yǎng)護(hù)護(hù)和苗苗木返返青的的時(shí)間間。所所以示示范區(qū)區(qū)除了了售樓樓部必必不可可少的的幾條條管線線外，，盡量量不要要穿行行綜合合管網(wǎng)網(wǎng)，無無法避避免時(shí)時(shí)就要要提前前在園園林施施工前前把管管線埋埋下去去。2、合理理安排排施工工工序序，加加快施施工進(jìn)進(jìn)度。。（1）合理理區(qū)分分示范范區(qū)及及施工工區(qū)，，二者者要能能完全全獨(dú)立立互不不干擾擾；例如：：武漢漢保利利心語語項(xiàng)目目，示示范區(qū)區(qū)在項(xiàng)項(xiàng)目中中部，，施工工區(qū)從從南北北二端端進(jìn)入入，示示范區(qū)區(qū)不斷斷向南南北擴(kuò)擴(kuò)大，，但施施工圖圖區(qū)域域始終終不干干擾示示范區(qū)區(qū)的封封閉和和使用用。（2）園林林要能能提前前介入入施工工，高高大喬喬木要要能提提前種種植養(yǎng)養(yǎng)護(hù)；；由于園園林需需要返返青和和養(yǎng)護(hù)護(hù)的時(shí)時(shí)間，，因此此示范范區(qū)的的苗木木越早早種下下去就就能越越早長長葉發(fā)發(fā)芽。。例如如武漢漢海上上五月月花項(xiàng)項(xiàng)目，，示范范區(qū)不不大且且與土土建的的交叉叉也比比較多多，但但還是是在項(xiàng)項(xiàng)目開開工初初期就就見縫縫插針針地把把大喬喬木基基本種種植完完畢。。（3）售樓樓部體體量較較小，，可以以采取取辦理理臨建建的方方式先先行開開工。。土方方、樁樁基一一般可可以先先行施施工，，設(shè)計(jì)計(jì)明確確后可可以提提前開開始示示范區(qū)區(qū)的基基礎(chǔ)工工程，，為樣樣板房房盡早早裝修修施工工創(chuàng)造造條件件；（4）裝修修在售售樓部部、樣樣板房房砌體體工程程完成成后可可以提提前介介入施施工，，可以以與門門窗工工程、、外墻墻工程程相互互交叉叉一段段時(shí)間間。例如：：成都都的幾幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在在土建建主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)完成成后，，第一一時(shí)間間完成成屋面面防水水和外外圍門門窗工工程，，保證證室內(nèi)內(nèi)沒有有明水水進(jìn)入入，確確保室室內(nèi)精精裝修修能按按時(shí)進(jìn)進(jìn)場施施工。。在室外外幕墻墻和石石材施施工時(shí)時(shí)，要要求外外墻施施工不不能遍遍地開開花，，而是是集中中力量量完成成一個(gè)個(gè)墻面面段，，拆除除外腳腳手架架，移移交給給園林林施工工后，，再去去施工工另一一個(gè)墻墻面段段。（5）示范范區(qū)要要盡量量減少少施工工隊(duì)伍伍和所所涉及及工種種，更更要避避免工工種交交叉。。每次在在搶工工時(shí)，，鋪排排的進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃往往往能能夠按按時(shí)完完成，，但實(shí)實(shí)際上上總是是有所所拖延延，這這主要要是對對于每每個(gè)施施工隊(duì)隊(duì)伍而而言，，完成成自己己的工工作是是由把把握的的，但但很多多家施施工單單位交交織在在一起起，相相互影影響相相互牽牽制，，工作作效率率就大大打折折扣，，甚至至是工工作面面受制制約工工作都都無法法開展展。這這就要要求我我們盡盡量要要減少少交叉叉，處處理好好、銜銜接好好交叉叉。3、發(fā)揮揮開發(fā)發(fā)協(xié)調(diào)調(diào)能力力，抓抓緊證證照辦辦理。。（1）搶示示范區(qū)區(qū)是對對外展展示的的需要要，搶搶開發(fā)發(fā)報(bào)建建如期期取得得預(yù)售售證才才是各各項(xiàng)努努力的的終極極目標(biāo)標(biāo)。現(xiàn)在來來看，，搶出出一個(gè)個(gè)示范范區(qū)是是很容容易的的，一一來售售樓部部體量量較小小，不不容易易引起起建設(shè)設(shè)、規(guī)規(guī)劃等等執(zhí)法法大隊(duì)隊(duì)過分分的關(guān)關(guān)注，，二來來示范范區(qū)主主要是是做園園林，，政府府本身身也鼓鼓勵(lì)。。但示示范區(qū)區(qū)出來來了，，遲遲遲不能能銷售售，帶帶來的的違章章施工工的壓壓力和和市場場不定定因素素的壓壓力就就很大大了。。例如：：江蘇蘇公司司紫晶晶山項(xiàng)項(xiàng)目，，在2010年6月23日就完完成了了會(huì)所所的外外裝修修、售售樓部部的內(nèi)內(nèi)裝修修及示示范園園林，，但一一直到到9月21日才取取得預(yù)預(yù)售證證。9月29日又出出調(diào)控控政策策，銷銷售受受到了了較大大影響響。（2）立項(xiàng)項(xiàng)、可可研、、環(huán)評評，申申領(lǐng)《建設(shè)用用地許許可證證》受設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度度制約約很小小，可可以提提前開開展；；（3）規(guī)劃劃審批批和單單體報(bào)報(bào)建合合并，，節(jié)約約報(bào)建建時(shí)間間；（4）利用用增發(fā)發(fā)后國國有比比例<50％，工工程可可以采采用邀邀請招招標(biāo)。。例如：：江蘇蘇公司司是股股份公公司的的全資資子公公司，，但在在辦理理工商商登記記時(shí)，，工商商部門門認(rèn)為為江蘇蘇公司司的國國有成成分不不足50％，營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照注注明為為私營營。我我們利利用這這一點(diǎn)點(diǎn)，所所有的的工程程招投投標(biāo)辦辦理邀邀請招招標(biāo)，，大大大節(jié)約約了時(shí)時(shí)間。。（5）初步步設(shè)計(jì)計(jì)與施施工圖圖報(bào)建建同步步進(jìn)行行，施施工圖圖審查查與專專項(xiàng)報(bào)報(bào)建、、放驗(yàn)驗(yàn)線同同步進(jìn)進(jìn)行，，都可可以縮縮短了了報(bào)建建時(shí)間間。大部分的報(bào)報(bào)建工作前前后有關(guān)聯(lián)聯(lián)，但也有有很多相互互之間是沒沒有前后關(guān)關(guān)系的，例例如：辦理理建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證時(shí)可以以同步辦理理施工圖審審查、防雷雷人防等圖圖紙審查；；辦理建規(guī)規(guī)證的后期期可以提前前報(bào)入施工工許可證的的資料，建建規(guī)證和施施工證幾乎乎可以同時(shí)時(shí)取得等等等，籌劃好好，同步辦辦理就可以以節(jié)約報(bào)建建時(shí)間。二、項(xiàng)目建建設(shè)及續(xù)銷銷過程中進(jìn)進(jìn)度管理的的重點(diǎn)及手手段1、搶主體工工程，盡早早達(dá)到預(yù)售售形象。（1）開盤銷售售后，仍要要關(guān)注設(shè)計(jì)計(jì)、報(bào)建、、開工建設(shè)設(shè)的進(jìn)度。。設(shè)計(jì)要能滿滿足報(bào)建和和各項(xiàng)招投投標(biāo)工作的的需要，報(bào)報(bào)建要能滿滿足有證開開工的需要要，開工及及建設(shè)要能能滿足銷售售貨量持續(xù)續(xù)供給的需需要。2、搶樣板房房、園林施施工，不斷斷新增銷售售亮點(diǎn)。（1）根據(jù)銷售售需要，要要不斷建設(shè)設(shè)新的示范范區(qū)和樣板板房，設(shè)計(jì)計(jì)及施工進(jìn)進(jìn)度要能滿滿足不斷為為銷售提供供亮點(diǎn)的需需要。公司每年銷銷售指標(biāo)的的壓力很重重，這就要要求產(chǎn)品本本身要不斷斷推出新賣賣點(diǎn)，而不不是一個(gè)售售樓部和示示范區(qū)從頭頭賣到尾，，例如武漢漢的十二橡橡樹莊園項(xiàng)項(xiàng)目，在銷銷售期內(nèi)連連續(xù)營造了了多個(gè)示范范區(qū)，基本本做到了凡凡有開盤必必有示范園園林、樣板板房支持。。3、關(guān)注市場場變化，及及時(shí)調(diào)整設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建。。（1）房地產(chǎn)市市場經(jīng)常波波動(dòng)冷熱交交替，可能能需要根據(jù)據(jù)市場變化化調(diào)整規(guī)劃劃設(shè)計(jì)及戶戶型設(shè)計(jì)，，這就要求求設(shè)計(jì)及時(shí)時(shí)跟從市場場變化而調(diào)調(diào)整，報(bào)建建要能及時(shí)時(shí)與規(guī)劃部部門協(xié)調(diào)換換圖。例如：武漢漢保利心語語項(xiàng)目，在在07年第四季度度，考慮到到市場變化化，及時(shí)調(diào)調(diào)整規(guī)劃和和單體報(bào)建建，減少大大戶型的比比例，增加加剛性需求求的小戶型型，一些已已經(jīng)土建施施工甚至封封頂了的大大戶型，通通過戶型調(diào)調(diào)整改為贈(zèng)贈(zèng)送附加值值，在08年市場低迷迷時(shí)，增強(qiáng)強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力贏得得了一定的的市場。但是隨著規(guī)規(guī)劃部門的的管理日趨趨嚴(yán)格，規(guī)規(guī)劃一經(jīng)審審批，調(diào)整整的可能性性已越來越越小。4、嚴(yán)控成本本，強(qiáng)化競競爭優(yōu)勢實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤目目標(biāo)。（1）示范區(qū)為為了營造良良好的展示示效果，建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可可能相對較較高，在項(xiàng)項(xiàng)目全面建建設(shè)過程中中，就需要要加強(qiáng)成本本控制，始始終將成本本控制在目目標(biāo)成本范范圍內(nèi)。例如，武漢漢十二橡樹樹莊園項(xiàng)目目，07年示范區(qū)的的園林造價(jià)價(jià)約400元/平方米，交交樓標(biāo)準(zhǔn)的的園林造價(jià)價(jià)約200元。（2）成本管理理也是招投投標(biāo)工作的的管理，提提前選擇確確定合作單單位，也是是進(jìn)度管理理得以落實(shí)實(shí)的關(guān)鍵。。在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中，，除了土建建工程，各各類分包工工程都將陸陸續(xù)介入施施工，分包包工程之間間以及與土土建工程之之間，存在在的責(zé)任不不清相互扯扯皮的事情情很多，這這就要求要要盡早確定定各合作單單位，盡早早在工作中中進(jìn)行磨合合，否則影影響到整體體建設(shè)進(jìn)度度的可能性性是非常大大的。（3）房地產(chǎn)市市場的競爭爭最直接的的就是價(jià)格格的競爭，，只有成本本領(lǐng)先，才才具有競爭爭優(yōu)勢，才才能保證項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期利利潤，因此此成本控制制至關(guān)重要要。三、項(xiàng)目竣竣工交樓階階段進(jìn)度管管理的重點(diǎn)點(diǎn)及手段1、抓緊土建建、管網(wǎng)、、園林施工工，如期完完成工程實(shí)實(shí)物。（1）項(xiàng)目如期期竣工驗(yàn)收收交樓的前前提是各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)能夠夠按照計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)落實(shí)實(shí)，整個(gè)建建設(shè)過程中中