商業(yè)廣場項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析報告

《商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析報告》西寧佳豪商業(yè)廣場中國·西寧目錄序言第一部分西寧市城市商業(yè)的基本格局一、商業(yè)的基本概念二、西寧商業(yè)基本格局第二部分西寧市城市主要商圈調(diào)研分析一、商業(yè)巷商圈調(diào)研分析二、大十字商圈調(diào)研分析三、小橋商圈調(diào)研分析四、湟光商圈調(diào)研分析五、火車站商圈調(diào)研分析第三部分西寧市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析一、百貨實體調(diào)研分析二、超市實體調(diào)研分析三、專業(yè)店調(diào)研分析四、專賣店調(diào)研分析五、休閑娛樂業(yè)調(diào)研分析綜述序言商業(yè)不是一個獨立的行業(yè)，它是和居民生活息息相關(guān)的一個綜合性行業(yè)。它受國民經(jīng)濟、特別是區(qū)域及城市經(jīng)濟發(fā)展影響巨大，更是和人的需要和遷徙密切相關(guān)?？梢赃@樣說，在現(xiàn)有市場條件下，哪里有人居住，哪里就有商業(yè)。商業(yè)的發(fā)展具有一定的穩(wěn)定性，城市的發(fā)展是在相對問題的空間格局下發(fā)展的，商圈作為城市重要結(jié)構(gòu)細胞也具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民收入的增加，對商品的需求也會緩慢的發(fā)生變化，所以說在商圈的發(fā)展中，必須跟隨市場的需求逐步升級，不然商圈必然被市場淘汰。正式在這樣的穩(wěn)定性下我們要看到市場的變化的記憶和威脅。商業(yè)伴隨著城市空間的發(fā)展和人居住空間的轉(zhuǎn)移，又具有一定的流變性?！叭旰?xùn)|、三十年河西”，就是這個道理。以深圳為例，80年代東門、人民南人頭攢動，商業(yè)特別繁華。但伴隨著深圳經(jīng)濟的發(fā)展，城市發(fā)展空間的西移，90年代中下期，華強北商圈崛起，并迅速發(fā)展成為深圳的商業(yè)名片，而人民南商業(yè)逐步走向沒落。同樣，西安80年代解放路特別繁華，民生商業(yè)大廈更成為西安商業(yè)的代表，伴隨著90年代東大街的改造建設(shè)，開元商城逐步崛起，整個東大街商業(yè)逐步走向興盛，而解放路則走向沒落。雖然此消彼長，但總體商業(yè)的規(guī)模卻伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加快速壯大。改革開發(fā)以來，中國經(jīng)濟取得了長足的進步。特別是2002年加入世貿(mào)組織以來，中國經(jīng)濟更駛?cè)虢?jīng)濟發(fā)展的快車道。城市化率迅速提升，年均1%以上增加，也就是說，每年有1400萬以上的人口進入城市，在這樣的社會轉(zhuǎn)型期、經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，這種人口的巨大流動，既給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來的巨大的機遇，也是原有的商業(yè)中心面臨著巨大的危機。青海省地處中國西部內(nèi)陸，在中國30多個省、自治區(qū)中屬于經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)。但近年來，伴隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施及效應(yīng)的顯現(xiàn)，西寧市也迎來了發(fā)展的“新春天”。GDP年均10%以上的增長，城市基礎(chǔ)建設(shè)明顯加快，并成一定規(guī)模，人民收入快速增加，消費需求逐步走向旺盛并開始新的需求。正是在這樣的條件下，商業(yè)巷改造提上議事日程。所以在本項目開發(fā)中，我們應(yīng)該重點研究當(dāng)?shù)叵M者的需求和西寧市商業(yè)業(yè)態(tài)的特點和結(jié)構(gòu)，從中尋找市場機會，為我們項目的發(fā)展及定位提供支持。城市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研包含很廣泛的內(nèi)容，在具體的實施中，我們不可能面面俱到，還請諒解。在本項目業(yè)態(tài)的調(diào)研中，我們針對項目的現(xiàn)狀，及初步的定位假設(shè)，采用有針對性的收集數(shù)據(jù)的方法，采用驗證的方法提煉，力爭通過這個報告的書寫，是我們可以清楚看到西寧商業(yè)市場的概貌和內(nèi)容，并從中找了市場發(fā)展的趨勢和機會點，為我們項目的發(fā)展做良好的支撐。第一部分西寧市城市商業(yè)的基本格局一、商業(yè)的基本概念1、商業(yè)：以貨幣為媒介進行交換從而實現(xiàn)商品的流通的經(jīng)濟活動?！羯倘松虡I(yè)：分類社會發(fā)展產(chǎn)生社會分工，出現(xiàn)專門從事商品交換的一部分人群，他們在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者、生產(chǎn)者和消費者之間進行商品交換的商業(yè)模式。主要表現(xiàn)形式：流動小攤販、雜貨店?！艚M織化商業(yè)：工業(yè)化后人類生產(chǎn)率大幅度提高，大量商品產(chǎn)生，商人已經(jīng)無法勝任原來的工作，商品的采購、運輸、倉儲、加工、批發(fā)和零售等環(huán)節(jié)逐漸社會化，使商業(yè)主體組織化、企業(yè)化。主要表現(xiàn)形式：雜貨店、跳蚤市場、還有不占主流的百貨商店、超市市場、專業(yè)店、便利店等。◆流通業(yè)：經(jīng)濟全球化，資源的全球整合促使商品的運輸、倉儲、加工、信息由企業(yè)內(nèi)部分工變成企業(yè)外部分工，商業(yè)轉(zhuǎn)變成為一種商品從生產(chǎn)出來以后一直到消費者手中的整個流轉(zhuǎn)過程所涉及的一系列活動。不僅涉及批發(fā)和零售，而且包括了直銷、代理、批發(fā)、零售、到倉儲、運輸、售后服務(wù)等。表現(xiàn)形式：電子商務(wù)、物流業(yè)。2、商業(yè)業(yè)態(tài)：是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。商業(yè)業(yè)態(tài)基本分類：業(yè)態(tài)基

本

條

件選址商圈及目標(biāo)顧客規(guī)模及店堂設(shè)施商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能專業(yè)店選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、大型居住區(qū)、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈范圍不定，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主。營業(yè)面積500平米以下為小型，500~2000平米為中型，2000平米以上為大型。以銷售某一大類或幾個大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)化、深度性，品種齊全，選擇余地大。采取柜臺銷售或開架面售，也可開展連鎖經(jīng)營。商品具有自身特色，一般為高利潤。從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識，能提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)，服務(wù)全面，大型專業(yè)店應(yīng)設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場。專賣店市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi)。目標(biāo)顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主。營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定。以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。采取柜臺銷售或開架面售方式。注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)。主題賣場（家居中心）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。商圈范圍不定。顧客以流動顧客為主。營業(yè)面積1500平米以下為小型，1500~3000平米為中型，3000平米以上為大型。商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品等。采取開架自選銷售，具有較低價格，品種豐富、及專業(yè)技術(shù)水平等優(yōu)勢，提供一站式購足和一條龍服務(wù)。大中型家居中心設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場。可以采取連鎖經(jīng)營方式。百貨店市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地。目標(biāo)顧客以流動顧客為主。營業(yè)面積6000平米以上。綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、針織、百貨為主。采取柜臺銷售或開架面售相結(jié)合方式。注重服務(wù)，服務(wù)項目和設(shè)施，功能齊全,設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場。購物中心市級商業(yè)中心或城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近。經(jīng)營服務(wù)輻射半徑10km以上，目標(biāo)顧客以流動顧客為主。營業(yè)面積50000平米以上。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成。由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營。設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體。便利店居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū)。商圈面積小，一般設(shè)定在居民購物5~7min到達的范圍內(nèi)，目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主。營業(yè)面積100平米以下，而且利用率高。店堂明快、清潔、貨架豐滿。以銷售食品、日用小百貨為主，有即時性，小容量、應(yīng)急性等特點。采取開架自選方式為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進行。既可以獨立經(jīng)營，也可采取連鎖經(jīng)營方式。營業(yè)時間長，一般在16小時以上，甚至24小時，終年無休日，通常開設(shè)多項商品性服務(wù)項目。超級市場選址在居民區(qū)、交通要道、區(qū)域商業(yè)中心。商圈范圍較窄，經(jīng)營服務(wù)輻射半徑0.5~2km左右，目標(biāo)顧客以周邊居民為主。營業(yè)面積500~1500平米為小超市，面積1500~5000平米為中型超市。商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，如肉禽蛋奶、水果、副食品以及各種日用必需品。采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行?？刹扇∵B鎖經(jīng)營方式。營業(yè)時間11小時左右，有一定的停車場地，提供部分生鮮食品加工等服務(wù)項目。大型綜合超市選址在市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道和大型居住區(qū)附近。商圈范圍較大，經(jīng)營服務(wù)輻射半徑在3公里以上，目標(biāo)顧客為居民、流動顧客為主。營業(yè)面積5000平米以上。大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次購全需要，注重本企業(yè)品牌開發(fā)。采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行。設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場。倉儲商店選址在公路邊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道和利用閑置設(shè)施。經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主。營業(yè)面積大，一般在7000平米以上，商店設(shè)施簡單?；唐窐?gòu)成以大眾化衣、食、用品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售。采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行，部分商品部門采取租賃制，并一般實行會員制客戶管理方式。設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場。對我們項目而言：專業(yè)店、專賣店、百貨店、購物中心、大型綜合超市都是適宜我們項目位置特征的業(yè)態(tài)。二、西寧商業(yè)基本格局1、“二+6”市級商業(yè)中心大十字商業(yè)中心：以大十字至西門口為中心，東起莫家街、飲馬街、西至長江路，南起南關(guān)街，北至解放路，構(gòu)建現(xiàn)代化商務(wù)活動區(qū)。按照現(xiàn)代化都市中心區(qū)的構(gòu)想,以不同特色，不同景觀，改造南關(guān)街,水井巷、人民街、北斗宮街、民主街、宏覺寺街、雷鳴寺街、莫家街等商業(yè)街坊，合理布局西門口地區(qū)，東西大街、南北大街高層專業(yè)商店及商務(wù)活動樓群，展現(xiàn)現(xiàn)代都市中心城區(qū)風(fēng)貌。代表商業(yè)項目：王府井百貨、大十字百貨、太平洋百貨、寧食超市、文廟酒吧一條街、大百超市、體育館娛樂城等。商業(yè)巷商業(yè)中心：以南北商業(yè)巷為中心，東起同仁路，西至新寧路，南起西關(guān)大街，北至勝利路，構(gòu)建優(yōu)美繁華的商業(yè)中心活動區(qū)。按照獨立、專業(yè)、景觀優(yōu)美的要求，重點建設(shè)交通巷商業(yè)街，改造氣象巷商業(yè)街，提升南北商業(yè)巷市場街坊。在新寧廣場周邊和西關(guān)大街，五四大街，與大十字商業(yè)中心相呼應(yīng)，適度布局高層商業(yè)商務(wù)大樓，以增強商業(yè)中心區(qū)域的宏偉氣質(zhì)和現(xiàn)代風(fēng)貌。代表商業(yè)項目：紡織品大樓、五四百貨、大十字百貨商品城西店、北京華聯(lián)、力盟尚都、菲菲名品、青百超市等。政府規(guī)劃方針：在市級商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)或周邊地帶，要安排一定的公共交通停車站點，大型高層建筑要設(shè)置地下車庫，保證汽車停車泊位。在中心區(qū)域內(nèi)，要安排一定的綠化地，體現(xiàn)西寧市人文景觀。合理設(shè)置購物中心、百貨店、綜合超市、精品專賣店、專業(yè)店、餐飲休閑和文化娛樂網(wǎng)點，要各具特色，錯位經(jīng)營。周邊可以設(shè)置小型規(guī)范的農(nóng)貿(mào)市場，并逐步向超市化轉(zhuǎn)變。2、六個區(qū)級商業(yè)中心小橋商業(yè)中心：在提升三田小商品購物城和惠客家超市的同時，改造建南巷商業(yè)街，規(guī)范小橋百貨市場和農(nóng)副產(chǎn)品市場。湟光商業(yè)中心：東起共和路，西至花園南街，與大十字商業(yè)中心相呼應(yīng)，在東關(guān)大街兩側(cè)規(guī)劃設(shè)置若干專賣店、專業(yè)店、折扣店；改造并提升南小街和清真巷商業(yè)街坊。代表商業(yè)項目：義烏小商品批發(fā)市場、義東小商品批發(fā)市場等。車站商業(yè)中心：在火車站廣場東西兩側(cè)(互助路西端和祁連路東端)合理布局一定規(guī)模的商業(yè)購物廣場。在購物廣場內(nèi)，集購物、餐飲、休閑、文化娛樂等商業(yè)設(shè)施。鼓勵設(shè)置經(jīng)營地方特色商品的專賣店。開發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)中心：在開發(fā)區(qū)廣場以北，八一路以南，建設(shè)商業(yè)步行街，內(nèi)建購物中心，中西快餐店和星級賓館，為進駐企業(yè)和客商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。城南新區(qū)商業(yè)中心：在新城大道中段以北，城中北路中段以南，規(guī)劃建設(shè)兩座商貿(mào)城，一座商業(yè)中心大樓和一處日用百貨店或綜合超市；在城中北路分段建設(shè)各具特色的商業(yè)步行街；在新莊村建設(shè)綜合集貿(mào)市場。（城南居住區(qū)很多，但居住人群數(shù)量不多，商業(yè)發(fā)展缺乏基礎(chǔ)，氛圍不濃，本商業(yè)區(qū)正處于規(guī)劃中）城西新城商業(yè)中心：北起蘇家河村，南至楊家寨新村，東靠海湖路，規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的綜合超市和商業(yè)街坊。（政府要搬遷到此區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)10平方公里面積建設(shè)城市新區(qū)，但現(xiàn)階段片區(qū)開發(fā)范圍小，城市新區(qū)尚未成型，短期內(nèi)商業(yè)發(fā)展缺乏基礎(chǔ)。）3、結(jié)論：西寧是一個東西較長，南北較窄的東西帶型城市，城西區(qū)、城中區(qū)是城市的核心，城市交通也形成4橫11縱的空間交通格局，這個空間格局就決定了城市商業(yè)的中心必然在城中區(qū)、城西區(qū)形成。城中區(qū)商業(yè)區(qū)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)業(yè)種范圍最廣，商圈發(fā)展最成熟；城西區(qū)相對檔次較低，但業(yè)態(tài)業(yè)種覆蓋范圍較廣，隨著城西區(qū)辦公、文教綜合中心、居住中心的形成，西區(qū)辦公、工作、居住人群逐步增加，西區(qū)商業(yè)需求旺盛，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮?。同時，近年來，西寧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益劇增，商業(yè)市場競爭日益激烈，對本項目而言，既要抓住項目面臨的市場機會，又要認(rèn)識到市場競爭的激烈度，以及本項目操作過程中可能存在的各種風(fēng)險，爭取把項目打造成西寧市標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項目，引領(lǐng)西寧城市商業(yè)發(fā)展和未來。第二部分西寧市城市主要商圈調(diào)研分析一、商業(yè)巷商圈調(diào)研分析1、商圈的構(gòu)成商業(yè)巷步行街：以中檔、中低檔商品為主，檔次不高，主要以百貨服裝為主，尤其是女性百貨服裝。共計商鋪582間（包含二層中間的小商鋪），租金250～500元/平米之間，其中有以300元/平米居多。西關(guān)大街街鋪：商鋪數(shù)量90間，營業(yè)面積約11000平米，其中，中檔、中高檔百貨服裝專賣店比例較大。商鋪的租金在150～300元/平米之間。五四路街鋪：商鋪數(shù)量137間，中檔、中高檔百貨服裝專賣店比例較大。商鋪的租金在150～500元/平米之間，其中200～400元/租金較多。1.4勝利路街鋪：勝利路共有商鋪124間，IT數(shù)碼、餐飲業(yè)在這個區(qū)域比重很大。大型商業(yè)實體：五四大樓、紡織品大樓、北京華聯(lián)、中泰小商品批發(fā)市場、勝利路電子市場等。五四百貨力盟·尚都商業(yè)巷2、商圈輻射范圍確定：此商圈輻射西寧市及青海省全境，在本地區(qū)商業(yè)的知名度很高。輻射范圍很廣。3、商圈輻射人口分析：此商圈輻射西寧市及青海省全境，輻射人口200萬以上；尤為注意的是西區(qū)商務(wù)辦公人群眾多、居住人群眾多，達29萬人。4、商圈的消費能力分析：本商圈是以中檔、中低檔商品為主，吸引了全青海省消費群體，商品單價低，交易頻繁，總體交易量大。單位消費力不強，但總體消費力旺盛。5、商圈交通環(huán)境分析：此商圈以商業(yè)巷為軸線，西關(guān)大街、五四大街、勝利路城市三條東西主干道橫貫東西，均可到達此商圈，交通極為便利。6、商圈核心區(qū)業(yè)態(tài)分析：商業(yè)巷主要是以服裝為主體的商業(yè)街，尤其是女性服裝為主，款式多，價位中檔為主，規(guī)模大，影響范圍廣。北商業(yè)巷二層分析（共計大小商鋪339間）：服裝及飾品占有中比例的92%，其中服裝占81%。休閑女裝占有服裝的比例71%。北商業(yè)巷一層業(yè)態(tài)分析（共計商鋪139間）：服裝占有43%，鞋、襪、帽占有18%，餐飲占有14%。休閑女裝、成年女裝占有61%比例。南商業(yè)巷二層業(yè)態(tài)分析（共計大小商鋪243間）服裝占有83%比例，飾品占有8%比例。服裝中，休閑女裝比例很大，占有72%比重。南商業(yè)巷一層商業(yè)業(yè)態(tài)分析（共計商鋪115間）服裝占有61%比例，鞋帽占有14%比例，餐飲占有9%比例。休閑女裝49%、男裝和綜合服飾各占17%。西關(guān)大街商鋪共90間，業(yè)態(tài)分布如下6.6五四大街商鋪137間，業(yè)務(wù)分布如下勝利路124間商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)分布如下7、商圈發(fā)展評估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成）：本商業(yè)圈主要以服裝為主的商業(yè)街，其中又以女性服飾為主體，歷史悠久，在西寧市和青海省影響范圍很大。隨著西寧城市中心的西移，西區(qū)辦公、教育、居住中心的聚集度將越來越強，西區(qū)的購買能力將會持續(xù)增強，對中檔、中高檔百貨的需求也會逐步增加，這對本項目的開發(fā)是一個巨大的市場機遇。但是現(xiàn)有商業(yè)巷的商品檔次總體較低，消費人群參差不齊，且影響范圍很廣，所以，在商業(yè)巷的改造中，本項目要在保持現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)存在的持續(xù)性，和商業(yè)業(yè)態(tài)的升級中取得合理的平衡，既能夠提升商業(yè)品質(zhì)，引領(lǐng)市場需求，又能夠適當(dāng)滿足商圈現(xiàn)有消費者的需要，即項目開發(fā)采用：“商業(yè)的升級而不推出戰(zhàn)略?！倍⒋笫稚倘φ{(diào)研分析王府井百貨西大街商業(yè)街百豐商場1、商圈的構(gòu)成以王府井到大十字的西大街為核心，包括北大街、南大街、東大街、莫家街等商業(yè)街構(gòu)成。西大街：共有96間商鋪，其中大型賣場11個，手機賣場6個，商場3個，鞋和電器賣場各一個；服裝專賣店47間商鋪，基本都以中檔、中高檔為主。其次，眼鏡、手機、數(shù)碼、電器、飲食所占比重也較大。北大街：中高檔、高檔服裝專賣店為主，少量蟲草藥草店。南大街：男裝品牌服飾專賣店、本地土特產(chǎn)（藥草店）。東大街：主要以飾品、專賣店、餐飲、休閑娛樂業(yè)為主。2、商圈輻射范圍確定：整個西寧市，輻射整個青海省。商圈輻射人口分析：輻射整個西寧市，覆蓋青海省，人口在200萬以上。商圈消費能力分析：此商圈輻射范圍廣，本商圈是以中檔、中高檔商品為主，吸引了全青海省消費群體，商品價格高，適應(yīng)了經(jīng)濟發(fā)展人民生活水平提高的需求，單位消費力強，但總體消費力旺盛。商圈交通環(huán)境分析：此商圈包括城市商業(yè)核心區(qū)的西大街商業(yè)，東西向有西大街城市主干道、南北向有北大街、南大街、長江路，不論是車行、公交、步行，通達性極好，交通十分便利。服裝占有50%，眼鏡占有10%、手機數(shù)碼電器占10%，超市商場9%。占有10%，此區(qū)域是西寧市專賣店最為集中的區(qū)域。商圈發(fā)展評估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成）：此商圈是西寧現(xiàn)代零售業(yè)的集中體現(xiàn)。也是西寧市業(yè)態(tài)最全，檔次最高，覆蓋范圍最廣，最為成熟的城市級商圈。從城市發(fā)展的空間格局看，它處于城市的核心，東南西北通達性很好，位置的屬性決定了其在未來城市商業(yè)格局中的地位難以撼動。但到現(xiàn)在為止，西寧還沒有一個商業(yè)體稱得上SHOPPINGMALL，沒有一個商業(yè)能夠打造出一站式購物的概念內(nèi)涵。三、小橋商圈調(diào)研分析惠客家倉儲超市三田購物中心農(nóng)產(chǎn)品市場小橋餐飲一條街1、商圈的構(gòu)成大型商業(yè)實體：惠客家大型倉儲超市、三田小商品購物城（青百超市已經(jīng)撤場）。小橋農(nóng)貿(mào)市場：蔬菜、雜貨、瓜果小橋飲食一條街商圈輻射范圍確定商圈輻射人口分析：輻射北區(qū)人口。商圈消費能力分析：北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，總體經(jīng)濟發(fā)展相對其他區(qū)域較落后，商圈總體消費能力較低?；菘图页行纬闪藗}儲型的集貿(mào)市場超市，而標(biāo)準(zhǔn)的青百超市在三田購物中心卻無法經(jīng)營下去，反映區(qū)域的收入和消費水平較低，還未發(fā)展到需求較高層次形態(tài)商業(yè)的階段。商圈交通環(huán)境分析

商圈以小橋大道為中心布局，小橋大道是西寧市最重要的城市主干道之一，公共交通很便利，商圈的通達性很好。1.3商圈發(fā)展評估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成）：由于西寧的城市中心在城西區(qū)和城中區(qū)，北區(qū)靠北，偏安一隅，本商圈就成為北區(qū)的商業(yè)中心，其商業(yè)形態(tài)也以大型低檔倉儲超市、集貿(mào)市場為主，其商業(yè)氛圍落后，尚處于傳統(tǒng)商業(yè)（集貿(mào)市場和超市并存）向現(xiàn)代商業(yè)過渡時期。四、湟光商圈調(diào)研分析義烏小商品天橋鞋城五環(huán)商貿(mào)1、商圈的構(gòu)成：義烏小商品批發(fā)市場、義東小商品批發(fā)市場、東關(guān)大街西段。2、商圈輻射范圍確定商圈輻射人口分析：本區(qū)域人口數(shù)量眾多，達人口29．6萬，是少數(shù)民族的重要聚集區(qū)。商圈消費能力分析：本區(qū)域少數(shù)民族人口眾多，消費能力較強，商業(yè)環(huán)境較好，商業(yè)相對發(fā)達。商圈交通環(huán)境分析：本商圈處于東關(guān)大街西段，西鄰東大街，直接連通大十字商圈，是西寧東西向最重要的交通主干道，基礎(chǔ)設(shè)施好，交通便利。3、商圈發(fā)展評估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成）本區(qū)域主要以小商品批發(fā)市場為主體，義烏、義東小商品批發(fā)市場，同時具有超市、專賣店、日用雜貨等業(yè)態(tài)。滿足了西寧市東區(qū)29萬人的需求，是西寧市比較成熟的區(qū)域級商圈。五、火車站商圈調(diào)研分析1、商圈的構(gòu)成祁連東路商業(yè)：小吃、3個小型超市、物流業(yè)、鋼材批發(fā)市場、裝飾品批發(fā)市場?；ブ髀飞虡I(yè)：服裝、餐飲、批發(fā)市場、冬蟲夏草藥店、酒店服務(wù)業(yè)等。代表項目：城東小商品批發(fā)市場、百貨批發(fā)市場、服裝批發(fā)市場、大西部商貿(mào)城。西藏民族城：主要以低檔皮具、衣服、鞋帽為主，還有很多藏族民族飾品。2、商圈輻射范圍確定:以火車站為中心，主要覆蓋湟水河以北，五一路以東地區(qū)。商圈人口分析：約10萬人口。商圈消費能力分析：本地區(qū)人口數(shù)量少，消費能力相對弱，其專業(yè)市場、物流業(yè)發(fā)展走向明顯。商圈交通環(huán)境分析：緊鄰火車站及汽車站、交通十分便利，是發(fā)展物流業(yè)的最佳之地。3、商圈發(fā)展評估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成）：此商圈由于其位置在城市空間格局中相對較偏，周邊居住人口少，城市基礎(chǔ)設(shè)施較差，其商業(yè)業(yè)態(tài)主要以物流批發(fā)業(yè)、專業(yè)市場、酒店服務(wù)業(yè)為主。從其發(fā)展的前景看，專業(yè)市場走向適合本地實際、批發(fā)業(yè)將成為市場的主力，零售業(yè)缺乏市場基礎(chǔ)，需求少，發(fā)展緩慢。結(jié)論：西寧市是一個經(jīng)濟不發(fā)達的城市，城市商圈也只存在兩級商圈，城市級的大十字商圈、商業(yè)巷商圈；區(qū)域級的湟光商圈、小橋商圈、火車站商圈等。由于城市空間格局東西很長、南北較窄的空間特性，以及城市重心向西轉(zhuǎn)移的趨勢，為西區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來了春天，但不管怎么說，西寧城市總體不發(fā)達，城市消費力低。判定本城市的消費能力，提供與之適應(yīng)的商品、價格、服務(wù)及相對舒適的購物環(huán)境是我們項目成功的關(guān)鍵。只有這個問題解決了，我們項目才有可能成功。第三部分：西寧市商業(yè)實體調(diào)研分析一、百貨實體調(diào)研分析1、王府井百貨公司名稱王府井百貨地址西寧市城中區(qū)西門開發(fā)商物業(yè)結(jié)構(gòu)30層框架就營業(yè)面積25000平方米業(yè)態(tài)種類百貨+超市業(yè)態(tài)檔次中高檔消費對象18-50歲之間消費者為主，特別是30～45歲家庭婦女。樓層經(jīng)營主題一層：化妝品、名表、黃金珠寶、皮鞋、飾品、運動、健身。二層：淑女、個性、職業(yè)裝女裝、內(nèi)衣、國際品牌。三層：男裝、休閑裝、箱包、小家電、餐飲。四層：童裝、玩具、床上用品、文體。商業(yè)具體業(yè)種品牌一層品牌：玉蘭油、美寶蓮、歐萊雅、海洋生物、白大夫、CD、蘭寇、百麗、他她、天美意、金利來、傲士、周生生、老黃廟、國際香水（CD）等。二層品牌：only、veromoda、杰克瓊斯/馬克華菲、歐時力、九姿、聲雨竹、納帕佳、威可多、阿瑪詩、馬絲菲爾、季候風(fēng)、哥弟等三層品牌：金利來、阿迪達斯、卡帕、彪馬、銳步、生活幾何等。四層品牌：飛利浦精品專柜、童裝、文體、游戲、兒童樂園等。商業(yè)購物環(huán)境中檔，商場裝修較高檔，購物環(huán)境優(yōu)越商業(yè)經(jīng)營管理（√）是否統(tǒng)一經(jīng)營（√）是否統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）電梯環(huán)繞中庭而上導(dǎo)向系統(tǒng)比較明顯商業(yè)外部交通位于西大街和長江路樞紐地段，交通便捷，人流量大。服務(wù)狀況營業(yè)員著裝統(tǒng)一。經(jīng)營特點配有修鞋店、好哥倫、肯德基。人流量來客數(shù)13000人±。交易筆數(shù)8000人±。商鋪分割高墻店面割斷、中島柜包柱。租金情況聯(lián)營（20%-25%）鋪位面積國際品牌150㎡、女裝30㎡。經(jīng)營狀況良好停車位地下室(1500㎡)項目優(yōu)勢項目處于西寧市最繁華的商圈的核心位置，也是大十字商圈的代表項目。本項目裝修好，創(chuàng)造了很好的環(huán)境空間，促進了銷售。本項目采用王府井百貨成熟的操作模式，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，提升了項目總體競爭力。項目劣勢項目定位檔次很高，和大部分消費者的消費能力有一定的錯位，造成了一定的消費抗性。注王府井百貨的進駐，打造了一種全新的百貨營運模式，給消費者一種全新的消費購物體驗，使項目在消費者心里站住了很高的位置，隨著西寧經(jīng)濟的發(fā)展，這種效應(yīng)越加明顯。結(jié)論：王府井百貨的進駐，在西寧打造出全新的百貨運營模式，為消費者提供了豐富的產(chǎn)品、優(yōu)越的購物環(huán)境。這些都是西寧市以前沒有的。所以在兩年的市場培育后，已經(jīng)在本地消費者心中建立了很高的知名度、美譽度和忠誠度。特別是得到30歲～45歲年齡段的家庭中年婦女的信賴。成為西寧商業(yè)的標(biāo)志性項目。也成為大十字商圈的代表和龍頭?，F(xiàn)在已經(jīng)進入市場成熟期，盈利能力很強。2、大十字百貨名稱大十字百貨地址城中區(qū)大十字開發(fā)商大百集團物業(yè)結(jié)構(gòu)6層框架結(jié)構(gòu)營業(yè)面積老店約10800平方米業(yè)態(tài)種類百貨+超市業(yè)態(tài)檔次中高檔消費對象18-50歲之間消費者為主樓層經(jīng)營主題負(fù)一層：食品超市。負(fù)二層：文化用品、小電器、健身器材、運動系列。一層：化妝品、金銀首飾、手機、鐘表、洗滌用品。二層：女裝、男女褲專區(qū)。三層：皮鞋、運動休閑鞋、布鞋、皮具、箱包、阿迪達斯、高檔男裝、耐克系列專區(qū)。四層：內(nèi)衣、文胸、男女褲、家居用品、羊絨羊毛衫、床上用品、羽絨服及特價系列專區(qū)。五層：兒童服裝、用品專區(qū)。六層：大百辦公區(qū)。商業(yè)具體業(yè)種品牌一線品牌有：凱迪東尼、杰凡尼、巴黎世家、爵士丹尼、凱撒、米蘭、bosssunwen、夢特嬌、金利來，二線品牌：洛慈、九牧王、鄂爾多斯、阿爾法.阻尼、馬仙奴等。商業(yè)購物環(huán)境中檔，商場裝修一般商業(yè)經(jīng)營管理（）是否統(tǒng)一經(jīng)營（√）是否統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：沒有顯目的導(dǎo)視系統(tǒng)，導(dǎo)向性差，通道小；垂直交通：電梯布置不合理，不容易找。商業(yè)外部交通該百貨位于西寧市大十字商圈主路口，是西寧市東、西、南、北四條大街的交匯處，這里平時南北通向、和東西通向的車流量很大，方向感很強。服務(wù)狀況營業(yè)員著裝統(tǒng)一，服務(wù)態(tài)度良好，對消費者的詢問能做細致耐心回答。經(jīng)營特點有幾家國際品牌，如：凱迪東尼、杰凡尼、巴黎世家、爵士丹尼等。人流量平均日人流量較少。商鋪分割靠墻裝修均為高背柜，吊頂，門高3m，門頭50cm，靠墻專柜面積均為50-80㎡。租金情況鋪位面積30-80平方米經(jīng)營狀況一般。停車位門前無廣場及停車位。項目優(yōu)勢位于南大街、北大街、西大街、東大街交匯處，位置好，交通便捷。地處西寧中區(qū)商業(yè)中心，過往人流量大。項目業(yè)態(tài)較優(yōu)，特別是男裝品牌做得較好，吸引了相當(dāng)數(shù)量的男士過來購買。項目劣勢無室外廣場及大型停車場，給消費者諸多不便。人流和交通導(dǎo)視系統(tǒng)一般。項目裝修時間較長，購物環(huán)境差。注本項目主要購物人群集中在35-50歲之間事業(yè)有成的私營企業(yè)主、政府人員、企業(yè)高管。過來購買客戶多為夫妻一起。結(jié)論：大十字百貨是西寧本土品牌百貨，位于城中區(qū)大十字商圈核心位置，地理位置十分優(yōu)越，交通非常便利。大十字百貨在本地有多年的經(jīng)營，培育了一批忠實的客戶群體，在本地消費者占心中占有重要地位。本項目商品規(guī)劃及結(jié)構(gòu)較優(yōu)，服務(wù)相對較好。但項目物業(yè)設(shè)施相對陳舊、購物環(huán)境一般，制約著項目的發(fā)展。3、紡織品百貨大樓名稱紡織品大樓地址西寧市城西區(qū)南商業(yè)巷南口開發(fā)商青海夏都百貨股份（原青海紡織品總公司）物業(yè)結(jié)構(gòu)6層框架結(jié)構(gòu)營業(yè)面積7500平方米業(yè)態(tài)種類百貨業(yè)態(tài)檔次中高檔,主力商品價位在(400～1000元／件)消費對象35-50歲之間消費者為主樓層經(jīng)營主題一層：化妝品、箱包、小家電、皮鞋二層：運動休閑、女士用品、針織品、羊絨羊毛衫、男裝、女裝、內(nèi)衣三層：流行女裝四層：精品男裝五層：童裝、鞋、玩具、床上用品、毛巾、文化用品六層：家居飾品（工藝花瓶、掛件、相框、玻璃器皿、瓷器、布藝、不銹鋼、布料、成衣加工）商業(yè)具體業(yè)種品牌一層品牌：雅芳、m/rihuabu0004.htm"美寶蓮、歐詩漫、滿婷、索膚特、飛利浦、夢特嬌、意爾康、富貴鳥、紅蜻蜓、森達……二層品牌：鹿王、鄂爾多斯、兆君、夢特嬌、珍貝、芭迪爾、恒源祥、杉杉、三槍、宜而爽、宜而爽、紅妮、w.qhfzp/zhenzhibu0035.htm"貓人、婷美、愛慕、曼妮芬、謎底、艾力文、自由鳥、蘇格蘭飛人、迪尼、艾格……三層品牌：維多利亞、影兒、白領(lǐng)風(fēng)采、方向盤、波司登、古色、斯?fàn)桘悺q月如歌、卡伊奴、弗茜、弗茜……四層品牌：紅豆、老人頭、九牧王、百斯盾、虎都、羅蒙、金盾、沙馳……五層品牌：兔仔嘜、雅多、貝貝狗、水孩兒、拉比……商業(yè)購物環(huán)境中檔，商場裝修一般，沒有休息區(qū)域商業(yè)經(jīng)營管理統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：沒有顯目導(dǎo)視系統(tǒng)，導(dǎo)向性差，通道小；垂直交通：電梯布置不合理，不容易找。商業(yè)外部交通位于城西商業(yè)繁華地段商業(yè)巷南口，有12、18、22、35、41、43、102和108路公交線路通過，交通便捷，人流量大。服務(wù)狀況營業(yè)員著裝統(tǒng)一，服務(wù)態(tài)度良好，對消費者的詢問能做細致耐心回答。經(jīng)營特點六樓有多種布料可選擇，顧客還可根據(jù)自己喜好量身定做成衣成褲，這種方式很受歡迎。人流量日人流量季節(jié)性人流量商鋪分割作簡單塊狀劃分。租金情況鋪位面積10-20平方米經(jīng)營狀況停車位無項目優(yōu)勢位于城西商業(yè)繁華地段西關(guān)大街，項目位置好，交通便捷?？拷虡I(yè)巷南口，過往人流量大。項目劣勢購物環(huán)境一般，和其商品的中高檔定位不符，沒有為消費者提供一個優(yōu)美的購物環(huán)境。項目內(nèi)部交通組織較亂，人流和交通導(dǎo)視系統(tǒng)一般。商品的業(yè)種規(guī)劃混亂，聚集效應(yīng)差，總體競爭力一般。項目沒有停車位，長遠看對項目發(fā)展極為不利。注整個項目經(jīng)營一般，具銷售人員反映，6、7、8三月是市場淡季，來商場購物人群數(shù)量較少，本項目10月份以后到年底生意較好，特別是接近過年的時間。結(jié)論：本項目中高檔定位，經(jīng)營效果較好。但裝修一般，購物環(huán)境較差，且平面交通、立面交通組織不暢，缺乏明顯導(dǎo)視；業(yè)態(tài)布局較混亂，多種業(yè)態(tài)在同層存在，不同樓層業(yè)態(tài)的劃分布局也不科學(xué)，制約著項目的發(fā)展運營。本項目是一個有天然硬傷的商業(yè)項目，總體競爭力不強。但由于項目在西寧經(jīng)營多年，培育了一批相對穩(wěn)定的消費群體。值得注意的是本項目正在擴建10000多平米的新賣場，說明本項目現(xiàn)在的盈利狀況還不錯。4、五四百貨大樓名稱五四百貨地址城西區(qū)五四大街33號開發(fā)商物業(yè)結(jié)構(gòu)五層框架結(jié)構(gòu)營業(yè)面積一樓：約1500㎡二樓：約1800㎡業(yè)態(tài)種類百貨業(yè)態(tài)檔次中檔、商品售價：一樓100-300、二樓200-500、三樓100-400、四樓100-300消費對象30-50歲中年家庭主婦為主樓層經(jīng)營主題一層：成熟女裝二層：男裝三層：鞋帽箱包四層：針織品、童裝、內(nèi)衣五層：羽絨服商業(yè)具體業(yè)種品牌一層品牌：海光、瑞豐凱萊、唯影、靚玲瓏、娜怡佳、斯蒂菲爾、迪菲納、龍奇仕、艾思德妮、纖姿繡、名人瑞裳二層品牌：金盾、蜘蛛王、百斯盾、周織、俞兆林、恒源祥、虎豹、雪傲狼、與狼共舞、婭麗達、華倫天奴、彬彬、大唐世家、圣吉.卡丹、大紅鷹、薩爾雷斯、藍鯊三層品牌：紅蜻蜓、老爺車、PEOTBOY、金盾、BAIIAOTOU、卡帝奧尼、澳杰、景發(fā)、萊派、劍橋、金蘋果、特步、金萊克、約氏鱷魚、奧康、巨康、花仙子四層品牌：依卡璐、雅帝奴、珠珠繡、豪港、韓姿娜、金兔、美爾姿、羅蘭金狐貍、波司登、金盾、卡爾比特、喬-丹尼、玲瓏寶貝、暖倍兒、商業(yè)購物環(huán)境中檔（店鋪分割比較散、環(huán)境一般）商業(yè)經(jīng)營管理（否）是否統(tǒng)一經(jīng)營（）是否統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：采用環(huán)形通道布局垂直交通：電梯、樓梯布置較為合理商業(yè)外部交通主要為公交車行、人行。（附近有9、13、16、24、25、31、58、82、85、104路公交站臺）服務(wù)狀況1、2樓稍好，3樓以上服務(wù)員缺少主動經(jīng)營特點人流量底部稍多，4、5樓少商鋪分割簡單面積塊狀分割租金情況約110～400元/月·㎡之間鋪位面積10-50㎡經(jīng)營狀況（商家反應(yīng)）一般停車位附近無停車場項目優(yōu)勢項目位置優(yōu)勢，緊鄰商業(yè)巷，五四大道，區(qū)域商業(yè)氛圍濃。項目劣勢項目業(yè)態(tài)分布布局不合理，商業(yè)百貨做成服裝超市和百貨的復(fù)合體。項目裝修檔次低，沒有辦法提供消費者一種體驗的購物環(huán)境。項目經(jīng)營管理較差，無法提升項目總體競爭力。注本項目現(xiàn)要求經(jīng)營戶簽三年銷售合約，從2008年9月—2011年9月。結(jié)論：本項目購物環(huán)境差，經(jīng)營管理混亂，嚴(yán)重制約著項目的運營發(fā)展。而且本項目已經(jīng)存在多年，相對較老，采用出租的方式經(jīng)營，缺乏整體競爭力。項目內(nèi)部經(jīng)營戶也對項目失去了信心，希望找合適的商業(yè)，特別對我們的物業(yè)很剛興趣。最近，發(fā)展商急于回現(xiàn)，要求業(yè)主簽三年合同，同時，以此阻止、限制商家流失到我們項目經(jīng)營。5、西大街百貨公司名稱西大街百貨地址水井巷旁開發(fā)商物業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)五層營業(yè)面積12000平方米左右業(yè)態(tài)種類百貨業(yè)態(tài)檔次中高檔消費對象18-50歲之間消費者為主樓層經(jīng)營主題一層：化妝品、名表、黃金珠寶、皮鞋。二層：淑女、個性、職業(yè)裝女裝。三層：男裝、休閑裝。四層：針織品、內(nèi)衣。商業(yè)具體業(yè)種品牌一層品牌：玉蘭油、美寶蓮、歐萊雅、李醫(yī)生、白大夫、CD、蘭寇、老黃廟、戴夢得等。二層品牌：伊韻爾、真維斯、蓓秀兒等三層品牌：久牧王、雅戈爾、杉杉等。四層品牌：針織品、床上用品。商業(yè)購物環(huán)境中低檔，商場裝修較陳舊商業(yè)經(jīng)營管理（√）是否統(tǒng)一經(jīng)營（√）是否統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）電梯環(huán)繞中庭而上導(dǎo)向系統(tǒng)比較明顯商業(yè)外部交通位于西大街和長江路樞紐地段，處于水井巷旁，交通便捷，人流量大。服務(wù)狀況營業(yè)員著裝統(tǒng)一。經(jīng)營特點黃金珠寶、皮具占的空間大。人流量較少。商鋪分割高墻店面割斷、中島柜包柱。租金情況純租金（250-400元/㎡）鋪位面積男裝60㎡、女裝30㎡。經(jīng)營狀況良好停車位項目優(yōu)勢地段處于繁華商業(yè)中心核心區(qū)，交通十分便利，通達性很好。項目內(nèi)部交通組織較好，人流導(dǎo)視系統(tǒng)好。項目劣勢項目購物環(huán)境差，無法滿足消費者的需求，對提升價格有難度。項目內(nèi)部銷售人員素質(zhì)較差，服務(wù)質(zhì)量一般。注結(jié)論：西大街百貨屬本土（比較老）百貨公司，據(jù)了解，曾經(jīng)生意很好，現(xiàn)在由于百貨服裝市場競爭的加劇，目前人流量明顯的下降，經(jīng)營不如以前。而且內(nèi)部的員工管理也并不規(guī)范，員工素質(zhì)不高，服務(wù)質(zhì)量差。6、城中地下商場名稱城中地下商城地址城中區(qū)王府井西側(cè)開發(fā)商物業(yè)結(jié)構(gòu)（1）屬于城市中心地下環(huán)形人形通道（2）經(jīng)營樓層：主要是負(fù)一層，但局部有負(fù)兩層；營業(yè)面積2500平方米業(yè)態(tài)種類小商品商城業(yè)態(tài)檔次中低檔消費對象18-40歲之間消費者為主樓層經(jīng)營主題一層：小飾品、皮具、箱包、休閑酒吧。二層：男女裝、鞋褲、玩具、鐘表、羊毛衫、內(nèi)衣。商業(yè)具體業(yè)種品牌商業(yè)購物環(huán)境低檔，購物環(huán)境較差、通道行人擁擠、嘈雜聲很大商業(yè)經(jīng)營管理（）是否統(tǒng)一經(jīng)營（√）是否統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：沒有顯目導(dǎo)視系統(tǒng)，導(dǎo)向性差，通道小；垂直交通：電梯寬度窄小、處于停用狀態(tài)。商業(yè)外部交通處于長江路和西大街十字，對外交通很便利。服務(wù)狀況營業(yè)員都屬于個體經(jīng)營戶，服務(wù)態(tài)度參差不齊，總體上講服務(wù)意識較差，態(tài)度一般。經(jīng)營特點主要以經(jīng)營女性服飾和鞋帽為主，價格檔次較低、大部分是路攤貨。人流量日人流量較大商鋪分割獨立門面。租金情況租金價格在200元/㎡/月鋪位面積以20～30㎡為主經(jīng)營狀況良好停車位無項目優(yōu)勢位于城中區(qū)王府井商業(yè)繁華地段西關(guān)大街，項目位置好，交通便捷。項目劣勢購物環(huán)境較差，商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。項目內(nèi)部交通組織較亂，人流和交通導(dǎo)視導(dǎo)視一般。商品的業(yè)種規(guī)劃混亂，聚集效應(yīng)差，總體競爭力一般。本項目采用小產(chǎn)權(quán)形式銷售后，商戶獨立經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一管理，造成了大型商業(yè)項目小產(chǎn)權(quán)銷售后的后遺癥。注整個項目經(jīng)營狀況良好，據(jù)負(fù)責(zé)該商業(yè)物業(yè)管理的人士講：經(jīng)營個體戶日常經(jīng)營業(yè)績都較好，很少有經(jīng)營個體戶退鋪或空鋪現(xiàn)象出現(xiàn)，倒是出現(xiàn)了一鋪難求的現(xiàn)象?？偨Y(jié)：本項目購物環(huán)境不是很好，室內(nèi)平面、立面交通組織較亂，但每天人流量較大，整體經(jīng)營較好。反映出一個商業(yè)項目處在一個城市交通樞紐核心地段，盡管是商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)較差，但是由于地段的優(yōu)勢和經(jīng)營范圍及經(jīng)營檔次定位基本準(zhǔn)確，所以最終締造了這個商業(yè)現(xiàn)在仍然是處于良好的經(jīng)營狀態(tài)。7、洞天商城名稱洞天商城地址城中區(qū)西寧體育館東側(cè)開發(fā)商物業(yè)結(jié)構(gòu)（1）屬于地下商城的概念（2）出入口：南側(cè)一個出入口，東側(cè)一個出入口，帶上下電梯；（3）經(jīng)營樓層；地下兩層，地面東側(cè)出入口為地面一層；（4）層高：層高大約在3m左右（5）通道：1.5~營業(yè)面積2500平方米業(yè)態(tài)種類服裝超市業(yè)態(tài)檔次中低檔消費對象18-50歲之間消費者為主樓層經(jīng)營主題（1）地面一層：主要以經(jīng)營冷飲、休閑小吃為主；（2）地下負(fù)一層：棋牌室、茶藝、美食（3）地下負(fù)二層：男女休閑裝、正裝、鞋帽、日用化妝品、箱包、皮具、美甲、內(nèi)衣；商業(yè)具體業(yè)種品牌商業(yè)購物環(huán)境中低檔，商場裝修一般，沒有休息區(qū)域商業(yè)經(jīng)營管理（）是否統(tǒng)一經(jīng)營（√）是否統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：有顯目導(dǎo)視系統(tǒng)，但導(dǎo)向性差，內(nèi)部交通錯綜復(fù)雜、容易讓人迷失方向；通道寬度適中（有和的寬度）；垂直交通：電梯布置基本合理，但不容易找到。商業(yè)外部交通交通便捷，人流量較大。服務(wù)狀況營業(yè)員都屬于個體經(jīng)營戶，服務(wù)態(tài)度參差不齊，總體上講服務(wù)意識較差，態(tài)度一般。經(jīng)營特點主要以經(jīng)營女裝服飾、女性化裝品及美容護膚、美甲產(chǎn)品為主。人流量日人流量一般，季節(jié)性人流量較大。商鋪分割獨立鋪位。租金情況100～120元/㎡/月鋪位面積商鋪主力面積為20～30平方米經(jīng)營狀況較好停車位無項目優(yōu)勢位于城中區(qū)商業(yè)繁華地段西關(guān)大街，項目位置好，交通便捷。與王府井相距不遠，過往人流量大。商品的業(yè)種規(guī)劃比較清晰，聚集效應(yīng)較強，競爭力度較強。租金價位及物業(yè)管理費比較合適。項目劣勢購物環(huán)境一般，與城中地下商城和龍佳商城連為一體，導(dǎo)致客流分散性較大，不容易有效集中客流。項目內(nèi)部交通組織較亂，人流和交通導(dǎo)視導(dǎo)視一般。注整個項目經(jīng)營狀況較好，據(jù)里面商家反映：由于租金價格較低、商場物理管理費很少、平時日銷售額較理想（大約為1000元/天），經(jīng)營商家都比較滿意；因此里面一年四季沒有空閑鋪位、轉(zhuǎn)租費較高、一個20㎡左右的鋪子轉(zhuǎn)租費大約在10萬元左右?？偨Y(jié)：本項目由于與城中地下商城和龍佳商城屬于同一經(jīng)營檔次、且同質(zhì)化經(jīng)營現(xiàn)象較嚴(yán)重，因此導(dǎo)致無法有效集聚客流量，經(jīng)營狀況沒有達到最大效益，但是相對其它兩個地下商城來講，洞天商城購物環(huán)境相對較好，地段優(yōu)勢和商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)總體較好、且租金價格和物業(yè)管理費適中，因此總體上講，目前經(jīng)營狀況相對平穩(wěn)。8、三豐商貿(mào)城名稱三豐商貿(mào)城地址城中區(qū)西大街西側(cè)端口開發(fā)商物業(yè)結(jié)構(gòu)三層營業(yè)面積6000平方米業(yè)態(tài)種類中低檔服裝百貨業(yè)態(tài)檔次中低檔消費對象18-50歲之間消費者為主樓層經(jīng)營主題一層：醫(yī)藥超市、化妝品柜臺、移動營業(yè)廳、冷飲小店；二層：床上用品、針織、羊毛衫；三層：鞋、男女服飾；商業(yè)具體業(yè)種品牌商業(yè)購物環(huán)境中低檔，商場裝修一般，沒有休息區(qū)域商業(yè)經(jīng)營管理（）是否統(tǒng)一經(jīng)營（√）是否統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：有顯目導(dǎo)視系統(tǒng)，導(dǎo)向較好，但通道較??；垂直交通：電梯布置合理，且容易找到。商業(yè)外部交通交通便捷，人流量大。服務(wù)狀況營業(yè)員著裝統(tǒng)一，服務(wù)態(tài)度良好，對消費者的詢問能做細致耐心回答。經(jīng)營特點主要以純租賃形式經(jīng)營。人流量日人流量一般季節(jié)性人流量較大商鋪分割獨立鋪位。租金情況180～230元/㎡鋪位面積30～40平方米經(jīng)營狀況停車位項目優(yōu)勢位于城西商業(yè)繁華地段西大街，緊鄰?fù)醺儇?、西關(guān)大街百貨、項目位置好，交通便捷。平日人流及車流量較大、位于城中核心商圈地段。項目劣勢購物環(huán)境一般，沒有為消費者提供一個優(yōu)美的購物環(huán)境。商業(yè)體量不大，在核心商圈地段形不成有效競爭力。商品經(jīng)營品牌參差不齊、中高低端都有，但是沒有一個明顯的檔次定位區(qū)分。注整個項目經(jīng)營一般，經(jīng)營檔次定位不是很清楚，沒有明顯的經(jīng)營特色和風(fēng)格?？偨Y(jié)：由于本項目地處西寧市城中區(qū)王府井商圈核心地段，日人流量和車流量較大，因此保證了該商城日常的經(jīng)營穩(wěn)定性，但是由于自身沒有很明確地經(jīng)營概念定位和區(qū)分，所以商業(yè)經(jīng)營價值沒有很好地發(fā)揮出來。9、西寧百貨存在的問題西寧百貨營銷定位模糊，缺乏傳播理念：本地百貨主要以商品檔次的劃分對自己進行定位，缺乏深度的挖掘，除了王府井，缺乏特色，影響著項目的整體競爭力。不注重購物環(huán)境的打造（除了王府井），無法提供消費者一種體驗的、歡愉的購物環(huán)境，影響著項目的經(jīng)營業(yè)績。忽視后期經(jīng)營管理：很多項目雖然采用“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”，但用之以名，并為良好的付諸以實踐，造成管理的混亂；甚至于不進行整體的營銷推廣，被動的適應(yīng)消費者。不注重銷售服務(wù)：本地銷售人員服務(wù)意識淡漠，不注重服務(wù)質(zhì)量，損害了消費者的購物心理，嚴(yán)重影響項目的經(jīng)營業(yè)績。不注重細節(jié)：如戶內(nèi)、戶外休息區(qū)，環(huán)境細節(jié)，鋪面材質(zhì)等。二、超市實體調(diào)研分析1、大十字百貨商店西區(qū)廣場店名稱大十字百貨商店廣場店地址五四大街(省交通廳西側(cè)路北)開發(fā)商西寧大十字百貨商店物業(yè)結(jié)構(gòu)三層框架結(jié)構(gòu)營業(yè)面積業(yè)態(tài)種類百貨、超市業(yè)態(tài)檔次中高檔消費對象30—50歲本地消費者為主樓層經(jīng)營主題負(fù)一層：大百祥泰家居超市一層：針織內(nèi)衣、文胸、羊絨毛衫、床上用品、布料、男女服裝、童裝、玩具、化妝品、箱包、鞋帽、金銀玉飾品、鐘表眼鏡、辦公用品、運動器材二層：超市（食品、副食品、水產(chǎn)、海鮮、糧油醬醋、煙酒糖果、熟食加工、南北干貨、水果蔬菜、地產(chǎn)產(chǎn)品、休閑保健品、名茶、洗滌化妝品、日用雜品、小家電、照相器材……）商業(yè)具體業(yè)種品牌負(fù)一層品牌：圣奧龍、尊皇世家、夢特麗、鑫泰王朝、南韓家居、明清風(fēng)韻、鼎高家具、家博士、臺灣島之家、童話森林……一層品牌：九牧王、香柳兒、霞飛、婷美、恒源祥、蘋果王、與狼爭霸、夢特嬌、九達飛、尼羅雅……商業(yè)購物環(huán)境中檔，但在城西版塊相對其他百貨，購物環(huán)境做得還算可以，也設(shè)置了休息區(qū)。商業(yè)經(jīng)營管理統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：家居超市和百貨的人行道比較窄，三層都沒有顯目導(dǎo)視系統(tǒng)。垂直交通：電梯布置較為合理。商業(yè)外部交通13、16、24、25、29等多路公交車通過新寧廣場，交通便捷商場外設(shè)有少量停車位，消費者還是以公交車和人行為主。服務(wù)狀況家居超市和百貨服務(wù)員態(tài)度比較冷淡，主動服務(wù)不夠，生活超市的服務(wù)員比較熱情。經(jīng)營特點生活超市里設(shè)有生鮮蔬菜、熟食加工，吃的占大部分。人流量人流量都不是很大商鋪分割簡單塊狀劃分租金情況鋪位面積10-30平方經(jīng)營狀況除生活超市外，家居超市和百貨都比較冷清。停車位商場外設(shè)有40余停車位項目優(yōu)勢本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，經(jīng)營面積達2.3萬平方米；集中家具、超市、百貨三種業(yè)態(tài)，都形成了規(guī)模，具有較強的綜合競爭力。本項目購物環(huán)境相對較好，較城西其他商場都做得好。本項目超市區(qū)做得相對較好，特別是食品內(nèi)，品種全，可選擇空間大，具有較強的市場競爭力。項目劣勢項目位于五四大街，新寧廣場北側(cè)，在商業(yè)巷商圈外圍，位置相對較偏；百貨區(qū)，業(yè)種結(jié)構(gòu)比例不協(xié)調(diào)，一樓百貨服裝占絕大多數(shù)，基本做成了服裝超市，缺乏形象，難以賣上價格；服務(wù)員服務(wù)態(tài)度差，經(jīng)營管理不善；結(jié)論：本項目的具有一定的特點，三種業(yè)態(tài)，在西寧大型商業(yè)項目中是僅有的，由于本地消費者收入不高，恩格爾系數(shù)較高，食品仍然是其最重要的需求點，本項目適應(yīng)了這一種需求，在食品內(nèi)做得的很出色，所在本區(qū)域連同青百超市、北京華聯(lián)三個超市的競爭中處于優(yōu)勢。這個超市的運營模式值得借鑒。2、惠客家超市名稱惠客家超市地址小橋大街開發(fā)商物業(yè)結(jié)構(gòu)三層框架營業(yè)面積約13000平米業(yè)態(tài)種類百貨、超市業(yè)態(tài)檔次中檔消費對象30—50本地消費者為主樓層經(jīng)營主題一層：超市；二層：百貨（服裝、鞋包、童裝、內(nèi)衣）；三層：百貨（羽絨服、針織衫、羊毛衫、成年裝）；商業(yè)具體業(yè)種品牌都是中低檔品牌商業(yè)購物環(huán)境中低檔，超市和百貨都是硬裝修，基本沒有軟裝飾。商業(yè)經(jīng)營管理統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)）水平交通：超市和百貨都基本合理。垂直交通：電梯、樓梯布置也基本合理。商業(yè)外部交通有1、6、11、12、15、16、80、82、84等多路公交車通過，交通便捷，人行方便，但是超市外沒有設(shè)置停車位。服務(wù)狀況服務(wù)員服務(wù)態(tài)度差，很多都站著自顧聊天而不顧顧客，著裝也不統(tǒng)一。經(jīng)營特點人流量人流量比較大。商鋪分割簡單塊狀分割租金情況鋪位面積8—15經(jīng)營狀況較好停車位無項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢，本項目是小橋商圈的核心區(qū)域；交通便利，通達性好。規(guī)模優(yōu)勢，在北城區(qū)，本項目是最大的超市，而且其業(yè)種適應(yīng)了本地消費者的需求，經(jīng)營較好項目劣勢項目購物環(huán)境較差，長期看，制約著項目的發(fā)展。結(jié)論：本項目是城北區(qū)商業(yè)的核心，適應(yīng)了城北區(qū)消費者的需求，是一個較成功的商業(yè)項目。3、西寧超市存在的問題選址不當(dāng)：西寧超市聚集明顯，以商業(yè)巷商圈為例，青百超市、北京華聯(lián)、大十字百貨廣場店，三個聚集，相距200米以內(nèi)。不注重門面包裝：超市應(yīng)該展現(xiàn)消費者渴求的一邊，超市建筑外觀環(huán)境、招牌、出入口設(shè)計等都是應(yīng)該特別重視的，但本地超市業(yè)對這方面都不是很重視。超市內(nèi)部設(shè)計不當(dāng)：內(nèi)部裝修環(huán)境差、購物光線弱，未能提供消費者較佳的消費場所。內(nèi)部交通組織不當(dāng)：缺乏內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)，如北京華聯(lián)，入口、出口距離很大。商品組合不是很適應(yīng)本地市場：很多超市業(yè)種的選擇、業(yè)種的組合沒有針對性，大而全，影響項目單位面積的銷售額和項目的競爭力。三、專業(yè)店調(diào)研分析1、專業(yè)店：是專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。2、具體業(yè)態(tài)：家電專賣店、藥品專賣店、辦公專賣店、玩具專賣店等。3、專業(yè)店布局：大十字商圈、商業(yè)巷商圈等商圈內(nèi)部較多，商圈外零散布置。4、代表項目：西關(guān)大街國美電器、五四大街蘇寧電器、大十字蘇寧電器、萬通肯德基、A里蛋糕、金佰川鞋業(yè)、天橋鞋業(yè)、婚紗攝影等。5、消費人群：人群范圍較廣，成年人占絕對多數(shù)，主要以需求為主導(dǎo)向，接近市場為原則，部分處于商圈的核心。6、西寧專業(yè)店存在的問題專業(yè)店的聚集度相對不高，對專業(yè)市場而言，聚集度強能夠增加總體的競爭力，提升單店的營業(yè)額。專業(yè)店的專業(yè)程度不高：專業(yè)店的經(jīng)營者應(yīng)該具備很專業(yè)的知識，用專業(yè)知識顧問式營銷，但實際上，西寧專業(yè)店銷售人員的專業(yè)度不強。服務(wù)質(zhì)量不高：銷售人員服務(wù)意識淡漠。四、專賣店調(diào)研分析1、西寧市專賣店城市布局位置大十字商圈：西大街、北大街西側(cè)、南大街太平洋百貨、及東大街少數(shù)；商業(yè)巷商圈:西關(guān)大街、五四大街；湟光商圈：少量專賣店。2、西寧專賣店規(guī)模西大街專賣店47家：班尼路、真維斯、愛德呢、老爺車、勁霸、耐克、阿迪達斯、天美意、美斯地邦威、才子、華倫天奴、皮爾卡丹、七匹狼、恒源祥、等等。西關(guān)大街21家：包括，勁霸男裝、老人頭、鴻星爾克、BUQUBUQU、阿瑪施、恒源祥、雙星專賣、愛登堡等等。五四大街14家：包括喬丹、班尼路、雅戈爾、李寧、WPENG、馬天奴、詩貝尼、七匹狼運動、名樂體育等等。3、產(chǎn)品的價位：200-300元/之間居多，300-600元、200元以下較少，600元以上很少。4、專賣店存在的問題裝修檔次較低，個性不足，不能體現(xiàn)出專賣店所特有的購物環(huán)境。特色服務(wù)少，西寧現(xiàn)有專賣店多采用常規(guī)的操作模式，不能為消費者提供個性的特色服務(wù)，還沒有能夠挖掘出專賣店的專賣內(nèi)涵。五、休閑娛樂業(yè)調(diào)研1、文廟酒吧一條街營業(yè)時間：正常營業(yè)時間為：10：00～凌晨2：00。地點描述：該街酒吧是以一幢分為東西兩側(cè)整體上下四層的建筑物業(yè)構(gòu)成，整個建筑物業(yè)分為地下一層、地面三層，每間酒吧又是單獨隔離經(jīng)營，消費者可以通過室內(nèi)通道和中間連橋達到每一個酒吧；另外每個酒吧布局為：營業(yè)大門都是室內(nèi)人行通道敞開，進門處設(shè)置吧臺，里面營業(yè)面解不超過100㎡，且里面有隔層。消費水平：消費水平整體偏低，沒有規(guī)定最低消費；價格最便宜的小瓶啤酒為6元，冰純嘉仕伯小瓶18元。消費人群：通過觀察，來這里消費的人群主要以18～35歲之間的中青年人居多。消費目的：朋友間聊天、約會、敘舊、休息。經(jīng)營特色：主要向中青年人提供一個可以聊天、約會、敘舊、休息的悠閑輕松的場所；盈利方式主要是向消費者提供各種酒和飲料以及休閑小吃?？土髁浚和ㄟ^觀察，白天進店消費的顧客不是很多，有的個別點白天營業(yè)時間甚至沒有顧客光顧；但是據(jù)一酒吧老板講述，在21：00～24：00這個時間段，來消費的客流量相對集中，而且客流量較大。2、人民街營業(yè)時間：正常營業(yè)時間為