房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)依據(jù)高金平教授青島講座整理房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!概論關(guān)于稅收籌劃的存在基礎(chǔ)1、稅收籌劃是高稅負(fù)下稅收環(huán)境的必然（1.8：1）2、稅收籌劃不是為了少繳稅，而是為了不多繳稅3、稅收籌劃是決策藝術(shù)，而不是技術(shù)技術(shù)可以復(fù)制，而藝術(shù)不能復(fù)制。稅收籌劃只能事先決策，一旦產(chǎn)生法定納稅義務(wù)，就只能依法納稅。合同是決策的載體，稅收籌劃決策必須體現(xiàn)在合同中：因此，本講座以房地產(chǎn)相關(guān)合同為主線，論述房地產(chǎn)企業(yè)的投資、經(jīng)營中決策的涉稅問題案例：A公司房產(chǎn)100萬元租賃給B公司，B公司120萬元轉(zhuǎn)租C公司。A公司按100萬元繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；B公司按120萬元繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

改變一下：A公司委托B公司100萬元租給C公司，付B公司20萬元中介費(fèi)：A公司按100萬元繳房產(chǎn)稅、按100萬元繳營業(yè)稅；B公司按20萬元繳營業(yè)稅。再改變一下：C公司委托B公司100萬元承租A公司房產(chǎn)，付20萬元中介費(fèi)給B公司。故事：美國蘭德公司如何名揚(yáng)天下

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!講招商引資合同合同中不能涉及稅收優(yōu)惠1、稅法明確的優(yōu)惠不用寫2、與稅法抵觸的優(yōu)惠，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)履行3、應(yīng)將稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為財(cái)政扶持，在合同中注明，如：憑完稅憑證復(fù)印件，金額按###公式計(jì)算，約定具體的日期和財(cái)政局###處辦理財(cái)政補(bǔ)貼手續(xù)。注：1、財(cái)政扶持款需要繳納企業(yè)所得稅，若免稅必須有財(cái)稅字文件列舉；2、財(cái)政扶持分期繳稅有前提：文件明確用途（國稅函【2009】018號(hào)），根據(jù)用途情況可以分期計(jì)入所得額（文件依據(jù)細(xì)則第九條：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則）。關(guān)注：財(cái)稅[2009]87號(hào)，國稅發(fā)[2008]151號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!第二講投資合同二、股東的選擇，即股東身份的選擇原則：有利于管理、股權(quán)要清晰1、長(zhǎng)期持有，還是短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓案例：張先生出資1600萬，李先生出資400萬設(shè)立甲公司，甲公司出資2000萬元設(shè)立100%控股乙公司。乙公司凈資產(chǎn)2000萬元，資產(chǎn)2000萬元（土地），無負(fù)債。甲公司將乙公司6000萬元，賣給丙公司。甲公司企業(yè)所得稅：（6000-2000）*25%=1000萬元張先生、李先生個(gè)人所得稅(5000-2000=)3000*20%=600萬元合計(jì)：1600萬元稅負(fù)：1600/4000=40%房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!第二講投資合同4、境外股東不可以法人身份與境內(nèi)股東合資設(shè)立公司：境外投資者個(gè)人從所投資企業(yè)取得的利潤(rùn)分配暫免繳納企業(yè)所得稅。但是法人取得的投資收益，10%預(yù)提所得稅。注：國稅發(fā)[2008]115號(hào)，評(píng)估增值的個(gè)人所得稅；財(cái)稅[2003]158號(hào)，個(gè)人消費(fèi)品、個(gè)人借款的個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!第三講收購合同案例：江蘇某供電局三產(chǎn)公司，因行業(yè)整頓，需要注銷。下屬一房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓給北京一房地產(chǎn)開發(fā)公司。轉(zhuǎn)讓合同存在諸多問題，主要問題如下：1、合同中注明，轉(zhuǎn)讓前的納稅義務(wù)由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān):都要注銷了，怎么承擔(dān)？2、土地增值收益的所得稅由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，怎么承擔(dān)：從股價(jià)中扣除（股權(quán)成本與土地成本、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與土地增值所得）3、未彌補(bǔ)虧損3520萬元抵稅額，并入股價(jià)中：經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審核了嗎？出具書面確認(rèn)文件結(jié)果：修改合同，減少付款8000萬元房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!第四講土地受讓合同案例1：江蘇宿縣某開發(fā)公司受讓政府一塊土地,面積1800畝,合同約定*年*月政府將拆遷完成,將土地交付開發(fā)公司.結(jié)果政府在約定時(shí)間內(nèi)只將100畝土地交付,其余土地尚未拆遷完畢.稅務(wù)檢查要求其按1800畝繳納土地使用稅.案例2:某公司購置土地3000畝進(jìn)行高爾夫球場(chǎng)開發(fā),中間有一大塊水面600畝.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!第五講融資1、關(guān)聯(lián)借款，一定要收取利息，否則有被納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)(“不能重復(fù)繳稅”是句空話)2、稅負(fù)不同時(shí)，可少交所得稅3、統(tǒng)借統(tǒng)還，不征營業(yè)稅（記帳依據(jù)：借款復(fù)印件、委托貸款協(xié)議、收據(jù)，不需要發(fā)票）財(cái)稅20074、避免重復(fù)交營業(yè)稅：付款委托（減少環(huán)節(jié)）、合同5、借款變?cè)鲑Y，還款減資，可以不涉稅6、商業(yè)信用（預(yù)付款），不繳稅，但必須有合同和真實(shí)交易房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!第六講租賃合同一、整體出租，分別訂價(jià)：房租、場(chǎng)地使用費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)合同把關(guān)，涉稅條款把關(guān)二、商鋪出租：稅負(fù)很高，怎么辦？成立經(jīng)營管理公司：經(jīng)營管理費(fèi)，不繳房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，提供管理服務(wù)：保安、物業(yè)、信息。款項(xiàng)不可代收（視為價(jià)外費(fèi)用），合同分別簽訂。降低房租收入。應(yīng)付工資轉(zhuǎn)其他應(yīng)付款，也不能稅前扣除，應(yīng)該附原始憑證，扣個(gè)人所得稅。延期付款利息，簽借款合同，轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款，不繳增值稅，交營業(yè)稅。案例：地板磚的增值稅：原材料黃土財(cái)稅[1994]004號(hào)6%,自采的可以，與農(nóng)民簽勞動(dòng)合同房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!第六講租賃合同項(xiàng)目公司成立分公司-經(jīng)營管理公司，與業(yè)主簽訂委托合同，固定回報(bào)80萬/年。高出部分作為手續(xù)費(fèi)，低于部分作為違約金，同時(shí)由分公司與承租方簽訂經(jīng)營管理合同。這樣一種架構(gòu)：首先避免了經(jīng)營管理公司虧損不能彌補(bǔ)的問題。二是違約金可以稅前扣除，并且購買方的房租收入也部分轉(zhuǎn)化成了違約金收入，降低了稅負(fù)。三是簽訂的經(jīng)營管理合同可以轉(zhuǎn)化一部分房租收入。四是總公司的房產(chǎn)分公司直接對(duì)外出租。五、案例：福建泉州一地產(chǎn)商，一地產(chǎn)對(duì)外出租，租給某上市公司，合同簽訂前三年的租金3000萬在第三年末支付，以后每年1000萬，每年支付。合同照此簽訂。此后，要求對(duì)方先支付，對(duì)方要求33%利息，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。收回錢借給關(guān)聯(lián)方。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!第七講建筑工程承包

工程承包的內(nèi)容：土建、裝修、設(shè)備安裝、其他工程作業(yè)一、土建：包工包料、甲供材料轉(zhuǎn)移訂價(jià)：1、包工包料：在合同中注明，按付款取得發(fā)票、開票地。質(zhì)保金也必須取得發(fā)票，質(zhì)保金是款已付，對(duì)方又交回，作為質(zhì)保金。所得稅回注冊(cè)地交。有些地方稅務(wù)局要求施工單位在施工地點(diǎn)預(yù)交所得稅。遇到這種情況，要頂，問他要依據(jù)，要文件。包工頭、施工單位的個(gè)人所得稅，稅總是默認(rèn)的，可以回原地抵免。國稅函[2001]505號(hào)2、甲供材：不含設(shè)備。土建業(yè)務(wù)甲供材施工材料要交營業(yè)稅，因此預(yù)算時(shí)要含甲供材料測(cè)算營業(yè)稅。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的營業(yè)稅。如果甲供材料1000萬元。地產(chǎn)公司甲方做，借：開發(fā)成本-施工成本-材料1000貸：工程物資1000房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!第七講建筑工程承包借：銀行存款1.13貸：應(yīng)收帳款1.13借：營業(yè)稅金及附加34.13（稅票原件）貸：應(yīng)收帳款33貸：應(yīng)繳稅金1.13借：應(yīng)繳稅金1.13貸：銀行存款1.13這樣，地產(chǎn)公司的成本是施工單位的發(fā)票，施工單位取得的是稅票，并且收入、成本相等。注意：甲方扣繳稅金，必須取得施工單位抬頭的發(fā)票，否則不能稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!第七講建筑工程承包09年1、2月份取得的增值稅發(fā)票，一定要查合同，凡合同在08年的，不準(zhǔn)抵扣?？梢赃@樣操作：08年先將貨款借給銷貨單位的關(guān)聯(lián)方，09年轉(zhuǎn)給銷貨方，09年開發(fā)票。簽訂賒銷合同。付款日期在09年。四、其他工程作業(yè)，主要指園林綠化如果綠化工程較大，考慮成立農(nóng)林公司，不能是園林公司。農(nóng)林公司開具增值稅發(fā)票，免稅，并且不繳企業(yè)所得稅。國稅函[1995]156號(hào)免營業(yè)稅的文件：財(cái)稅[2003]26號(hào)：軍轉(zhuǎn)干部；財(cái)稅[2000]84號(hào)：軍嫂房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!第八講購銷合同6、拆分：拖拉機(jī)+鏟子=挖土機(jī)7、子午線輪胎免消費(fèi)稅：內(nèi)胎+外胎=輪胎先銷售，后包裝8、地產(chǎn)公司、大理石公司：簽委托代購合同財(cái)稅[1994]26號(hào)9、小規(guī)模工業(yè)企業(yè)納稅人，改為委托加工合同，只對(duì)加工費(fèi)交納3%增值稅。10、促銷：違約金，合同中要注明扣繳20%個(gè)人所得稅；初裝費(fèi)：如果委托單位將票據(jù)開給業(yè)主（按房號(hào)開，由地產(chǎn)公司墊付，代收）初裝費(fèi)，一定不要由地產(chǎn)公司直接收業(yè)主的錢，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)價(jià)外費(fèi)用的規(guī)定，征收營業(yè)稅（價(jià)外費(fèi)用是反避稅條款，原則是寧可錯(cuò)殺一千，決不放過一個(gè)），要由物業(yè)公司代收，再還給地產(chǎn)公司。如果委托方將票據(jù)開給地產(chǎn)公司，那末地產(chǎn)公司就必須計(jì)入成本，當(dāng)然收入中也會(huì)含此部分。但要注意，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，該部分不能加計(jì)扣除：財(cái)稅[1995]48號(hào)盡量開給業(yè)主送字畫、控調(diào)、裝修：合同中不要注明，直接計(jì)入成本，否則會(huì)被視同銷售。送寶馬：折扣、寶馬發(fā)票直接給業(yè)主（交房之前操作）送就學(xué)機(jī)會(huì)：捐給教育局，可以稅前扣除送旅游：會(huì)議紀(jì)要、活動(dòng)通知-----宣傳費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!第九講股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例5：先分配，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，減少股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅。分配是免稅的。案例6：外國公司持有境內(nèi)M公司股份60%，轉(zhuǎn)讓股權(quán)。轉(zhuǎn)讓日凈資產(chǎn)8000萬，其中實(shí)收資本1000萬，未分配利潤(rùn)7000萬元，屬于2007年之前的利潤(rùn)6400萬元，600萬元屬于2008年利潤(rùn)。不分配，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，外國公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，差額部分的10%教預(yù)提所得稅分配，分配的利潤(rùn)，2007年之前，不繳稅，2008年以后的交10%預(yù)提所得稅（香港25%以上繳5%）各個(gè)國家稅率不同。一定要先分配，即使沒有現(xiàn)金，掛賬也要分配。案例7：運(yùn)用特殊重組可以無限期遞延所得稅，實(shí)際是免稅。75%，85%香港無資本利得稅，16.5%的企業(yè)所得稅房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!第二講投資合同一、投資的方式選擇：新設(shè)增資購買股權(quán)三種方式各有利弊。案例：江蘇某公司到新疆投資，西部大開發(fā)優(yōu)惠政策三免三減半。由于采取了增資的形式，無法享受該優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!第二講投資合同若張先生、李先生設(shè)立公司時(shí)目的明確，就是為了轉(zhuǎn)讓土地，并不準(zhǔn)備開發(fā)，那末應(yīng)該以自然人身份直接設(shè)立乙公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)就不需要繳納1000萬元的企業(yè)所得稅。(6000-2000=)4000*20%=800萬，少交800萬元------籌劃要事先做2、股權(quán)結(jié)構(gòu)的選擇案例：母公司在浦西，33%稅率；子公司在浦東，15%稅率；孫公司在各地，33%稅率。那末母公司的實(shí)際稅負(fù)會(huì)超過51%:33%+18%+納稅調(diào)整3、國內(nèi)個(gè)人不得以自然人身份與其他股東出資設(shè)立公司案例：甲乙丙三人共同出資1000萬元設(shè)立一公司。經(jīng)過多年經(jīng)營，凈資產(chǎn)達(dá)到8000萬元。為了不繳個(gè)人所得稅，堅(jiān)持不分配?？墒怯幸惶欤卓粗辛艘粋€(gè)項(xiàng)目，需要錢，沒辦法需要分配。每個(gè)人都要交20%個(gè)人所得稅。改變一下：甲與自己的妻子注冊(cè)成立一個(gè)公司，由這個(gè)公司向上述公司投資，分配計(jì)入該公司，不需要繳個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅。設(shè)立一個(gè)自己100%控股的公司，做錢包用。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!第二講投資合同三、出資方式的選擇：1、任何東西都可以出資，要變通：

勞務(wù)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再以薪金的形式發(fā)給他；房屋使用權(quán)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再用現(xiàn)金租房子；2、現(xiàn)金出資：首次注資30%現(xiàn)金，增資時(shí)無限制。3、存貨出資：分期出資，先用現(xiàn)金出資，辦好稅務(wù)登記和一般納稅人后，用存貨出資，可以抵進(jìn)項(xiàng)稅。4、房屋、土地出資：先借錢設(shè)立全資公司，再合資，減少現(xiàn)金投入。

財(cái)稅【2008】175號(hào)文：用房屋、土地成立全資子公司，免契稅。5、免稅進(jìn)口設(shè)備投資：未過監(jiān)管期（5年）怎么辦？先委托加工或分立后再增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!第三講收購合同收購合同簽訂前，必須做如下工作：1、委托水平較高的事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，弄清資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)情況；2、聘請(qǐng)稅務(wù)師對(duì)收購前的納稅情況進(jìn)行審查，清稅；（案例：廣東某老板將股權(quán)賣掉，馬上去了國外，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)偷稅漏稅，買方老板補(bǔ)稅2億，判刑4年）；3、對(duì)收購年度前虧損由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具確認(rèn)書；4、向個(gè)人收購股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的個(gè)人所得稅，應(yīng)由受讓方代扣代繳，應(yīng)寫入合同。案例：先分配，再轉(zhuǎn)讓，避免重復(fù)繳稅；5、由稅務(wù)師對(duì)合同的涉稅條款進(jìn)行審查。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!第四講土地受讓合同案例1中,稅務(wù)局依據(jù)財(cái)稅[2006]186號(hào)文件,合同未注明具體交付日期的,土地使用稅以簽訂合同之日起計(jì)算.因此,合同簽訂時(shí),土地的交付日期應(yīng)明確,對(duì)于不能按時(shí)交付土地的情況,約定不視同違約,要約定以實(shí)際取得土地和變更合同為準(zhǔn),尤其涉及拆遷土地,必須注意此點(diǎn).案例2中,水面部分應(yīng)單獨(dú)設(shè)立漁業(yè)養(yǎng)殖公司,以取得免征土地使用稅的優(yōu)惠政策.直接用于農(nóng)林牧的土地,免土地使用稅.考試再好是技術(shù),養(yǎng)魚是藝術(shù);高管做藝術(shù),崗位不可替代;沒有查不出來的假賬:投入與產(chǎn)出、材料與產(chǎn)品、包裝箱與銷量、工資、老板增資的資金來源等異地拿項(xiàng)目，要先簽框架協(xié)議，在最短時(shí)間內(nèi)注冊(cè)具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目，由項(xiàng)目公司與政府簽訂土地出讓合同，不能由在外地的公司直接簽訂合同，否則會(huì)有很多麻煩。整體受讓，分別定價(jià)：土地、房?jī)r(jià)定低，維護(hù)費(fèi)租金化房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第五講融資7、借款變股權(quán)，回購，既避免風(fēng)險(xiǎn)，又不涉及營業(yè)稅（不可濫用）8、個(gè)人借款：財(cái)稅[2003]158號(hào)：年末、國稅發(fā)[2005]120號(hào)-補(bǔ)充規(guī)定：1年9、高管借款：財(cái)稅[2008]83號(hào)年末一定要換，否則作為工資薪金10、超銀行利息：把超過部分利息變?yōu)槠渌M(fèi)用11、職工集資，利息稅、營業(yè)稅：把利息降到6%，其余變?yōu)楠?jiǎng)金12、房產(chǎn)公司假按揭：注意稅收成本13、抽逃資本風(fēng)險(xiǎn)：股東不能拿錢、委托銀行放貸14、境外借款：扣繳義務(wù)15、發(fā)票、結(jié)算方式等房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!第六講租賃合同三、避免重復(fù)征稅甲租給乙100，乙租給丙120乙介紹甲租給丙100，取得丙付的20的中介費(fèi)四、售后返租：促銷、融資A:三間商鋪，1000萬賣出，每年80萬租回。5年。稅收由地產(chǎn)商承擔(dān)。成立一個(gè)經(jīng)營管理公司對(duì)外出租。經(jīng)營管理公司按20萬出租，巨額虧損；房地產(chǎn)公司巨額利潤(rùn)，土地增值稅、所得稅。地產(chǎn)公司剩余房產(chǎn)也由經(jīng)營公司對(duì)外出租，稅務(wù)局核定地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)收益，納稅調(diào)整。B:發(fā)票開760萬，扣下3年房租，不行。按1000萬繳稅（國稅函[2008]576號(hào)）兩個(gè)方案都不行。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!第六講租賃合同該合同涉稅分析:1、3000萬租金提前收回，需要交房產(chǎn)稅12%，營業(yè)稅5%，企業(yè)所得稅25%，共計(jì)42%;2、支付的33%利息1000萬元，納稅調(diào)增；3、款項(xiàng)借給關(guān)聯(lián)方需要交利息的企業(yè)所得稅；4、承租方收到利息繳5%營業(yè)稅。結(jié)果:3000萬所剩無幾修改：由需要款的關(guān)聯(lián)方直接與上市公司簽訂6%的借款合同，利息差額部分，修改租賃合同，降低租金。以上問題都得到解決，且降低了、也延遲了各種稅收額度。六、租賃合同的轉(zhuǎn)化：租賃合同轉(zhuǎn)化為倉儲(chǔ)合同代銷合同轉(zhuǎn)化為租賃柜臺(tái)，不繳增值稅大商場(chǎng)的運(yùn)作：租賃重復(fù)繳稅，增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，其實(shí)營業(yè)稅房產(chǎn)稅也來自于增值部分。改為委托代銷合同。資源整合，品牌。免租期合同的簽訂方法、發(fā)票的開具地點(diǎn)、稅前費(fèi)用的換算。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!第七講建筑工程承包借：預(yù)付帳款33貸：應(yīng)繳稅費(fèi)-扣繳33萬摘要：扣繳甲供材營業(yè)稅金及附加借：應(yīng)繳稅金33貸：銀行存款33（附完稅憑證復(fù)印件，原件給施工單位，抬頭也是施工單位）取得施工單位開具的施工業(yè)發(fā)票時(shí)，借：開發(fā)成本施工成本-材料34.13（施工單位收到相當(dāng)于預(yù)付款的稅票時(shí)，開具發(fā)票，需要交營業(yè)稅金及附加）貸：預(yù)付賬款33銀行存款1.13地產(chǎn)公司以發(fā)票入成本施工單位帳務(wù)處理：借：應(yīng)收帳款34.13貸：主營業(yè)務(wù)收入34.13（發(fā)票記賬聯(lián)）房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!第七講建筑工程承包二、裝修:對(duì)于甲供材業(yè)務(wù)，與土建不同，不作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)（細(xì)則有規(guī)定）。關(guān)于精裝修房：裝修費(fèi)發(fā)票開給誰合適？業(yè)主還是地產(chǎn)公司不需測(cè)算，開給地產(chǎn)公司，節(jié)省土地增值稅，加計(jì)扣除額大。但是在直接出售時(shí)不同。注意發(fā)票的開具地，制定發(fā)票管理辦法：對(duì)外開、接收的發(fā)票三、設(shè)備安裝票據(jù)問題1、外購設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，必須全額開具發(fā)票2、自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)施工，貨款開具增值稅發(fā)票（包括鋁合金門窗、玻璃幕墻、機(jī)械、機(jī)器、設(shè)備、電子通訊設(shè)備、防水材料），施工費(fèi)開具營業(yè)稅發(fā)票3、地產(chǎn)公司自己采購設(shè)備，由安裝公司安裝：采購設(shè)備取得增值稅發(fā)票，安裝費(fèi)取得營業(yè)稅發(fā)票。房產(chǎn)稅含電梯，但核算要分開，因?yàn)檎叟f率不同。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)共28頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!第八講購銷合同1、采購合同：工業(yè)企業(yè)采購工程物資，先抵扣，領(lǐng)用時(shí)再轉(zhuǎn)出，否則剩余物資銷售時(shí)無進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；2、采購禮品：有標(biāo)志的，為宣傳費(fèi)；無標(biāo)志的，視為捐贈(zèng)，