策劃人比賽天價豪宅的混沌溢價模式課件

東莞中原事業(yè)一部潘康文2011-06天價豪宅的“混沌”溢價模式東莞中原事業(yè)一部潘康文2011-06天價豪宅的“

市場背景：存在即事實

市場對“天價豪宅”的出現(xiàn)，沒有提前預(yù)知能力

當(dāng)三湘海尚出來之前，人們不知道前海洋房價格能賣到6萬/平的高價；當(dāng)湯臣一品出來之前，人們不知道一個平層可以賣到12萬/平的超高價當(dāng)釣魚臺7號出來之前，人們不知道房子竟然能夠賣到30萬元/平的天價為什么，香港天璽創(chuàng)造3.6億/套單價，為什么,香水灣一號創(chuàng)造4.8億/套單價？

市場背景：存在即事實

市場對“天價豪宅”的出現(xiàn)，沒有提前預(yù)市場背景：熱點(diǎn)案例，天價豪宅物業(yè)

住宅：釣魚臺7號，30萬/平；湯臣一品，25萬/平;，香港天璽，70萬/平;

別墅：大一山莊20萬/平、佘山月湖山莊25萬/平;天價豪宅，沒“天”理！嗎？市場背景：熱點(diǎn)案例，天價豪宅物業(yè)住宅：釣魚臺7號，30萬/ONE:從客戶說起：

2008年至今，中國富人移民香港，購買凱旋門、天璽等天價豪宅

2011年，中國富人再一次的移民潮到澳洲、到美國，去買次貸危機(jī)遺留下的天價豪宅，莊園

>>天價豪宅有需求，而沒有得到滿足！天價有理!

TWO:從奢侈品說起：

一個LV包上萬，比普通包貴百倍；

一副藝術(shù)畫上億，甚至無價之寶；

一套普通房子50萬，而天價豪宅則千萬甚至上億；

>>頂級物業(yè)也將走入它的奢侈之路！天價有理!

THREE:從市場化經(jīng)濟(jì)說起：

2008年，湯臣一品受到政府壓制，如今也投入正常銷售；

2011年，釣魚臺7號受到政策壓制，未來呢？

>>市場化經(jīng)濟(jì)時代，有人買單就有人賣！商品具有平等交易的基本權(quán)利是未來的發(fā)展趨勢！天價有理!

ONE:從客戶說起：

2008年至今，中國富人移民香港，購買注：以上數(shù)據(jù)來自福布斯統(tǒng)計，不含香港、澳門、臺灣三地天價豪宅有市場買家！中國內(nèi)地千萬富豪和億萬富豪按年10%的速度增長。5年內(nèi)將億萬富豪將超過9萬人！千千萬富豪將超過136萬人！目前每1400人中就有1個千萬富豪注：以上數(shù)據(jù)來自福布斯統(tǒng)計，不含香港、澳門、臺灣三地天價豪宅Q1:天價豪宅購買誘因？Q2:誰在消費(fèi)天價豪宅？Q1:天價豪宅購買誘因？Q2:誰在消費(fèi)天價豪宅？Answer:“有多少的身家住多大的房子”，豪宅別墅往往是富豪們體現(xiàn)身價最直接的表現(xiàn)形式。不買最好，只買最貴成了富豪購買住宅的首要標(biāo)準(zhǔn)。洛杉磯私人宅邸釣魚臺7號院海德公園一號Answer:“有多少的身家住多大的房子”，豪宅別墅往往是富Q&A之后，天價根源在哪？Q&A之后，天價根源在哪？“天”理在哪？一切從混沌說起黃金引爆點(diǎn)混沌：盤古開天辟地之前天地模糊一團(tuán)的狀態(tài)；混沌理論（Chaostheory）是一種兼具質(zhì)性思考與量化分析的方法，用以探討動態(tài)系統(tǒng)中（如：人口移動、化學(xué)反應(yīng)、氣象變化、社會行為等）無法用單一的數(shù)據(jù)關(guān)系，而必須用整體、連續(xù)的數(shù)據(jù)關(guān)系才能加以解釋及預(yù)測之行為?！疤臁崩碓谀模恳磺袕幕煦缯f起黃金引爆點(diǎn)混沌：盤古開天辟地之前市場對比法下的價格模式

均價＝∑權(quán)重i×均價i×Px/Pi(i=a～c)價格箱體內(nèi)的溢價因素市場對比法下的價格模式均價＝∑權(quán)重i×均價i×Px市場對比法下的“價格箱體”：外部條件+內(nèi)部品質(zhì)+發(fā)展商品牌是否涵蓋了所有價格因素？NO!區(qū)位交通環(huán)境教育配套景觀…外部條件戶型規(guī)模小區(qū)配套小區(qū)配套發(fā)展商品牌內(nèi)部品質(zhì)市場對比法下的“價格箱體”：外部條件+內(nèi)部品質(zhì)+發(fā)展商品牌是突破“價格箱體”的混沌溢價模式內(nèi)部品質(zhì)外部條件品牌混沌溢價空間（Error）突破“價格箱體”的混沌溢價模式內(nèi)部品質(zhì)外部條件品牌混沌溢價空“天”理所在，混沌初開Y=X1+X2+X3+…Xn+e每個天價豪宅，都有它的混沌空間（Error）！“天”理所在，混沌初開Y=X1+X2+X3+…Xn+e每個天海市陸家嘴濱江大道，頂級地段，頂級用材；賣出天價——25萬元/平米。天價案例1：湯臣一品海市陸家嘴濱江大道，頂級地段，頂級用材；賣出天價——25萬元混沌空間天價案例1：

湯臣一品價格路線，年增長率達(dá)到20%11萬/平13萬/平16萬/平入市期06-08年09-10年上升期上升期2005年黃金拉升點(diǎn)價格箱體混沌空間天價案例1：

湯臣一品價格路線，年增長率達(dá)到20%1國家中央政務(wù)區(qū)、釣魚臺國賓館、金融街、中關(guān)村；賣出天價——30萬元/平米。天價案例2：釣魚臺7號院國家中央政務(wù)區(qū)、釣魚臺國賓館、金融街、中關(guān)村；賣出天價——3天價案例2：

釣魚臺7號價格路線，年增長率接近10%

2011年增長率達(dá)到50%開盤至今價格走勢圖混沌空間黃金拉升點(diǎn)價格箱體天價案例2：

釣魚臺7號價格路線，年增長率接近10%

201?CopyrightCentalineGroup,2009香港機(jī)鐵九龍站上蓋，賞維多利港；賣出天價——70萬元/平米。天價案例3：天璽——國際頂級酒店麗嘉酒店——豪華套型酒店港景匯——環(huán)球貿(mào)易（ICC）——全球最高地標(biāo)豪宅天璽——WHongKong——百萬平方尺大型商業(yè)?CopyrightCentalineGroup,天價案例3：

香港天璽價格路線，差異戶型拉出天價至高無上海景房園景房18萬/平米25萬/平米70萬/平米黃金拉升點(diǎn)混沌空間價格箱體天價案例3：

香港天璽價格路線，差異戶型拉出天價至高無上海景每個天價豪宅，都有它的混沌空間Error！

有效的減少市場風(fēng)險！

混沌空間（混沌溢價過程）價格箱體（價格試探過程）黃金拉升點(diǎn)每個天價豪宅，都有它的混沌空間Error！

有效的減少市場風(fēng)天價豪宅之混沌空間Error的匯總每個天價豪宅，都有它的E點(diǎn)前景透支稀缺度極致身份。。。。。。產(chǎn)品唯一天價豪宅之混沌空間Error的匯總每個天價豪宅，都有它的E混沌空間Error的特征提煉E點(diǎn)（混沌空間）的四大特性以時間換價值“不可見”資源稀缺“不可測”極致身份“不可量”產(chǎn)品唯一“不可比”混沌空間Error的特征提煉E點(diǎn)（混沌空間）的四大特性以不確定性的混沌：透支未來，稀缺性，精神價值相對確定的混沌：互動式價值拉升

，市場錯位模式1：無對比模式2：有對比混沌空間Error的模式提煉不確定性的混沌：透支未來，稀缺性，精神價值相對確定的混沌：天價根源：e1、e2、e3….en，成為

天價豪宅的“混沌”溢價點(diǎn)（賣點(diǎn)）透支未來資源稀缺度極致身份e1產(chǎn)品唯一性Y=X1+X2+X3+…Xn+ee2e3e4天價根源：e1、e2、e3….en，成為

天價豪宅的“混全國媒體免費(fèi)報道，全國跨界傳播炒作知名度，促成物業(yè)升值形成品牌效應(yīng)……價格昂貴：是天價豪宅最大賣點(diǎn)！混沌空間Error

天價豪宅的最大賣點(diǎn)全國媒體免費(fèi)報道，全國跨界傳播價格昂貴：是天價豪宅最大賣點(diǎn)！不斷有細(xì)分的頂端市場/客戶購買天價豪宅，證明天價豪宅的“混沌溢價”空間被市場接受產(chǎn)品進(jìn)入“混沌空間”，客戶無法感知產(chǎn)品的價格，并接受，就實現(xiàn)了天價?？尚行圆粩嘤屑?xì)分的頂端市場/客戶產(chǎn)品進(jìn)入“混沌空間”，客戶無法感知探究天價根源及可行性后，如何應(yīng)用呢？探究天價根源及可行性后，如何應(yīng)用呢？混沌溢價模式的利潤實現(xiàn)點(diǎn)

大有可為！利潤空間E點(diǎn)最高值邊際利潤舉一個簡單的例子：如一個社區(qū)有50戶莊園，其中2戶【頂級版】由市場對比價的10萬/平改變?yōu)樘嵘煦缈臻g的價格，賣30萬/平。那么，除了【頂級版】每平溢價20萬外，其他48套【普通版】市場價格實現(xiàn)的利潤更大混沌溢價模式的利潤實現(xiàn)點(diǎn)

大有可為！利潤空間E點(diǎn)最高值邊際利混沌溢價應(yīng)用廣泛1：

涪陵榨菜的混沌溢價模式，客戶無法感知經(jīng)過嚴(yán)格加工的世界唯一的榨菜是什么價位，因而價格進(jìn)入了

“混沌空間”黃金拉升點(diǎn)混沌空間價格箱體涪陵榨菜普通榨菜2000元/包2元/包混沌溢價應(yīng)用廣泛1：

涪陵榨菜的混沌溢價模式，客戶無法感知經(jīng)N97i：能上網(wǎng)的手機(jī)（Iphone殺手）Ipad：能打電話的電腦3000元6000元混沌溢價應(yīng)用廣泛2：

能打電話的電腦，比能上網(wǎng)的手機(jī)更稀缺，客戶無法感知這種技術(shù)的價位，因而價格進(jìn)入了“混沌空間”

最終實現(xiàn)高價銷售N97i：能上網(wǎng)的手機(jī)（Iphone殺手）Ipad：混沌溢價應(yīng)用廣泛3：

布蘭城堡出售給當(dāng)?shù)卣?，大群蝙蝠形成城堡的“神秘感”，因此神秘感讓價格進(jìn)入“混沌空間”羅馬尼亞吸血鬼城堡5.6個億！布蘭城堡在黃昏時分偶有大群蝙蝠飛舞的場面混沌溢價應(yīng)用廣泛3：

布蘭城堡出售給當(dāng)?shù)卣?，大群蝙蝠形成城混沌溢價de未來發(fā)展預(yù)測1.物業(yè)定位——做減法打造最頂級物業(yè)，可以采用“首富模式”，讓莊園市場化，在最好的位置做最少，最頂級的產(chǎn)品。2.價格研究——做加法房地產(chǎn)市場研究，價格不只是二維的，可以進(jìn)行價格的三維建模，對價格進(jìn)行更全面立體的預(yù)測3.天價豪宅——定制式，功能多樣性（安全方面）未來的天價豪宅，如“萬達(dá)商業(yè)模式”一樣，進(jìn)入定制式時代，以滿足市場的需求及天價的實現(xiàn)混沌溢價de未來發(fā)展預(yù)測1.物業(yè)定位——做減法2.價值價格混沌溢價——與房地產(chǎn)周期相關(guān)，與通脹相關(guān)符合價格圍繞價值上下波動特性，且有規(guī)律可循復(fù)蘇繁榮衰退蕭條

內(nèi)因形成，即供求關(guān)系；

尖頂、圓底；

與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相近；價值價格混沌溢價——與房地產(chǎn)周期相關(guān)，與通脹相關(guān)復(fù)蘇繁榮衰退天價豪宅，是未來房地產(chǎn)市場化發(fā)展的必然趨勢并將不斷涌現(xiàn)。。。天價豪宅，面對這種發(fā)展趨勢，策劃人對于天價豪宅的態(tài)度？天道無為面對這種發(fā)展趨勢，天道無為事業(yè)一部潘康文2011.08謝謝聆聽！事業(yè)一部潘康文2011.08謝謝聆聽！東莞中原事業(yè)一部潘康文2011-06天價豪宅的“混沌”溢價模式東莞中原事業(yè)一部潘康文2011-06天價豪宅的“

市場背景：存在即事實

市場對“天價豪宅”的出現(xiàn)，沒有提前預(yù)知能力

當(dāng)三湘海尚出來之前，人們不知道前海洋房價格能賣到6萬/平的高價；當(dāng)湯臣一品出來之前，人們不知道一個平層可以賣到12萬/平的超高價當(dāng)釣魚臺7號出來之前，人們不知道房子竟然能夠賣到30萬元/平的天價為什么，香港天璽創(chuàng)造3.6億/套單價，為什么,香水灣一號創(chuàng)造4.8億/套單價？

市場背景：存在即事實

市場對“天價豪宅”的出現(xiàn)，沒有提前預(yù)市場背景：熱點(diǎn)案例，天價豪宅物業(yè)

住宅：釣魚臺7號，30萬/平；湯臣一品，25萬/平;，香港天璽，70萬/平;

別墅：大一山莊20萬/平、佘山月湖山莊25萬/平;天價豪宅，沒“天”理！嗎？市場背景：熱點(diǎn)案例，天價豪宅物業(yè)住宅：釣魚臺7號，30萬/ONE:從客戶說起：

2008年至今，中國富人移民香港，購買凱旋門、天璽等天價豪宅

2011年，中國富人再一次的移民潮到澳洲、到美國，去買次貸危機(jī)遺留下的天價豪宅，莊園

>>天價豪宅有需求，而沒有得到滿足！天價有理!

TWO:從奢侈品說起：

一個LV包上萬，比普通包貴百倍；

一副藝術(shù)畫上億，甚至無價之寶；

一套普通房子50萬，而天價豪宅則千萬甚至上億；

>>頂級物業(yè)也將走入它的奢侈之路！天價有理!

THREE:從市場化經(jīng)濟(jì)說起：

2008年，湯臣一品受到政府壓制，如今也投入正常銷售；

2011年，釣魚臺7號受到政策壓制，未來呢？

>>市場化經(jīng)濟(jì)時代，有人買單就有人賣！商品具有平等交易的基本權(quán)利是未來的發(fā)展趨勢！天價有理!

ONE:從客戶說起：

2008年至今，中國富人移民香港，購買注：以上數(shù)據(jù)來自福布斯統(tǒng)計，不含香港、澳門、臺灣三地天價豪宅有市場買家！中國內(nèi)地千萬富豪和億萬富豪按年10%的速度增長。5年內(nèi)將億萬富豪將超過9萬人！千千萬富豪將超過136萬人！目前每1400人中就有1個千萬富豪注：以上數(shù)據(jù)來自福布斯統(tǒng)計，不含香港、澳門、臺灣三地天價豪宅Q1:天價豪宅購買誘因？Q2:誰在消費(fèi)天價豪宅？Q1:天價豪宅購買誘因？Q2:誰在消費(fèi)天價豪宅？Answer:“有多少的身家住多大的房子”，豪宅別墅往往是富豪們體現(xiàn)身價最直接的表現(xiàn)形式。不買最好，只買最貴成了富豪購買住宅的首要標(biāo)準(zhǔn)。洛杉磯私人宅邸釣魚臺7號院海德公園一號Answer:“有多少的身家住多大的房子”，豪宅別墅往往是富Q&A之后，天價根源在哪？Q&A之后，天價根源在哪？“天”理在哪？一切從混沌說起黃金引爆點(diǎn)混沌：盤古開天辟地之前天地模糊一團(tuán)的狀態(tài)；混沌理論（Chaostheory）是一種兼具質(zhì)性思考與量化分析的方法，用以探討動態(tài)系統(tǒng)中（如：人口移動、化學(xué)反應(yīng)、氣象變化、社會行為等）無法用單一的數(shù)據(jù)關(guān)系，而必須用整體、連續(xù)的數(shù)據(jù)關(guān)系才能加以解釋及預(yù)測之行為?！疤臁崩碓谀?？一切從混沌說起黃金引爆點(diǎn)混沌：盤古開天辟地之前市場對比法下的價格模式

均價＝∑權(quán)重i×均價i×Px/Pi(i=a～c)價格箱體內(nèi)的溢價因素市場對比法下的價格模式均價＝∑權(quán)重i×均價i×Px市場對比法下的“價格箱體”：外部條件+內(nèi)部品質(zhì)+發(fā)展商品牌是否涵蓋了所有價格因素？NO!區(qū)位交通環(huán)境教育配套景觀…外部條件戶型規(guī)模小區(qū)配套小區(qū)配套發(fā)展商品牌內(nèi)部品質(zhì)市場對比法下的“價格箱體”：外部條件+內(nèi)部品質(zhì)+發(fā)展商品牌是突破“價格箱體”的混沌溢價模式內(nèi)部品質(zhì)外部條件品牌混沌溢價空間（Error）突破“價格箱體”的混沌溢價模式內(nèi)部品質(zhì)外部條件品牌混沌溢價空“天”理所在，混沌初開Y=X1+X2+X3+…Xn+e每個天價豪宅，都有它的混沌空間（Error）！“天”理所在，混沌初開Y=X1+X2+X3+…Xn+e每個天海市陸家嘴濱江大道，頂級地段，頂級用材；賣出天價——25萬元/平米。天價案例1：湯臣一品海市陸家嘴濱江大道，頂級地段，頂級用材；賣出天價——25萬元混沌空間天價案例1：

湯臣一品價格路線，年增長率達(dá)到20%11萬/平13萬/平16萬/平入市期06-08年09-10年上升期上升期2005年黃金拉升點(diǎn)價格箱體混沌空間天價案例1：

湯臣一品價格路線，年增長率達(dá)到20%1國家中央政務(wù)區(qū)、釣魚臺國賓館、金融街、中關(guān)村；賣出天價——30萬元/平米。天價案例2：釣魚臺7號院國家中央政務(wù)區(qū)、釣魚臺國賓館、金融街、中關(guān)村；賣出天價——3天價案例2：

釣魚臺7號價格路線，年增長率接近10%

2011年增長率達(dá)到50%開盤至今價格走勢圖混沌空間黃金拉升點(diǎn)價格箱體天價案例2：

釣魚臺7號價格路線，年增長率接近10%

201?CopyrightCentalineGroup,2009香港機(jī)鐵九龍站上蓋，賞維多利港；賣出天價——70萬元/平米。天價案例3：天璽——國際頂級酒店麗嘉酒店——豪華套型酒店港景匯——環(huán)球貿(mào)易（ICC）——全球最高地標(biāo)豪宅天璽——WHongKong——百萬平方尺大型商業(yè)?CopyrightCentalineGroup,天價案例3：

香港天璽價格路線，差異戶型拉出天價至高無上海景房園景房18萬/平米25萬/平米70萬/平米黃金拉升點(diǎn)混沌空間價格箱體天價案例3：

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有效的減少市場風(fēng)險！

混沌空間（混沌溢價過程）價格箱體（價格試探過程）黃金拉升點(diǎn)每個天價豪宅，都有它的混沌空間Error！

有效的減少市場風(fēng)天價豪宅之混沌空間Error的匯總每個天價豪宅，都有它的E點(diǎn)前景透支稀缺度極致身份。。。。。。產(chǎn)品唯一天價豪宅之混沌空間Error的匯總每個天價豪宅，都有它的E混沌空間Error的特征提煉E點(diǎn)（混沌空間）的四大特性以時間換價值“不可見”資源稀缺“不可測”極致身份“不可量”產(chǎn)品唯一“不可比”混沌空間Error的特征提煉E點(diǎn)（混沌空間）的四大特性以不確定性的混沌：透支未來，稀缺性，精神價值相對確定的混沌：互動式價值拉升

，市場錯位模式1：無對比模式2：有對比混沌空間Error的模式提煉不確定性的混沌：透支未來，稀缺性，精神價值相對確定的混沌：天價根源：e1、e2、e3….en，成為

天價豪宅的“混沌”溢價點(diǎn)（賣點(diǎn)）透支未來資源稀缺度極致身份e1產(chǎn)品唯一性Y=X1+X2+X3+…Xn+ee2e3e4天價根源：e1、e2、e3….en，成為

天價豪宅的“混全國媒體免費(fèi)報道，全國跨界傳播炒作知名度，促成物業(yè)升值形成品牌效應(yīng)……價格昂貴：是天價豪宅最大賣點(diǎn)！混沌空間Error

天價豪宅的最大賣點(diǎn)全國媒體免費(fèi)報道，全國跨界傳播價格昂貴：是天價豪宅最大賣點(diǎn)！不斷有細(xì)分的頂端市場/客戶購買天價豪宅，證明天價豪宅的“混沌溢價”空間被市場接受產(chǎn)品進(jìn)入“混沌空間”，客戶無法感知產(chǎn)品的價格，并接受，就實現(xiàn)了天價。可行性不斷有細(xì)分的頂端市場/客戶產(chǎn)品進(jìn)入“混沌空間”，客戶無法感知探究天價根源及可行性后，如何應(yīng)用呢？探究天價根源及可行性后，如何應(yīng)用呢？混沌溢價模式的利潤實現(xiàn)點(diǎn)

大有可為！利潤空間E點(diǎn)最高值邊際利潤舉一個簡單的例子：如一個社區(qū)有50戶莊園，其中2戶【頂級版】由市場對比價的10萬/平改變?yōu)樘嵘煦缈臻g的價格，賣30萬/平。那么，除了【頂級版】每平溢價20萬外，其他48套【普通版】市場價格實現(xiàn)的利潤更大混沌溢價模式的利潤實現(xiàn)點(diǎn)

大有可為！利潤空間E點(diǎn)最高值邊際利混沌溢價應(yīng)用廣泛1：

涪陵榨菜的混沌溢價模式，客戶無法感知經(jīng)過