解讀“國五條”政策功能課件

“國五條”目錄CONTENTS二、政策要點(diǎn)三、政策解讀四、政策影響五、政策功能一、政策背景2010.1樓市調(diào)控政策前四次升級(jí)2010年1月的“國十一條”2010年4月的“國十條”2010.42010年9月的“9.29新政”2010.92011年1月的“新國八條”2011.1數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)2012年住宅成交價(jià)格：百城住宅成交均價(jià)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，價(jià)格止跌反彈。2012年土地市場：一、二線城市土地市場升溫明顯，“地王”再度出現(xiàn)2012年20個(gè)典型城市土地成交面積為60392萬平米，同比增長2%，土地市場表現(xiàn)活躍；

2012年全國土地成交面積前20個(gè)城市中，分城市來看，除一線城市上海以及南通、徐州、

鹽城，常州四個(gè)三線城市外，其余均為二線城市，二線城市土地成交量大，市場表現(xiàn)火熱。其中重慶共成交2160萬平米，位居榜首，其次是武漢市、沈陽市突破1000萬平米。政策背景

可見，2012年需求強(qiáng)勁，樓市火熱，價(jià)格止跌反彈，土地市場一、二線城市升溫明顯，再度出現(xiàn)“地王”。

為遏制房價(jià)過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府在即將換屆時(shí)再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控，出臺(tái)新“國五條”，為外界表明政府的房產(chǎn)調(diào)控決心和力度，同時(shí)成為新一屆政府繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控政策的“指明燈”。Background

政策要點(diǎn)：“國五條”細(xì)則要點(diǎn)嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理制定完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶＜涌毂Ｕ闲园簿庸こ桃?guī)劃建設(shè)限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。增加普通商品住房及用地供應(yīng)制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制細(xì)則要點(diǎn)（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制政策解讀

公布房價(jià)控制目標(biāo)、制定控制計(jì)劃這一措施是在2011年就已經(jīng)提出的，但是就實(shí)際情況來看，政策出臺(tái)后中央政府并未嚴(yán)格審查各地的控制目標(biāo)和控制結(jié)果，本次將城市級(jí)別加以限定，更加細(xì)化，僅是表明了決心，畢竟就算真的嚴(yán)格控制，對(duì)于地方政府來說也有的是對(duì)策，如合肥、廣州之流在目標(biāo)無法達(dá)成時(shí)，暫時(shí)限制高房價(jià)樓盤備案、銷售等，當(dāng)然這些措施對(duì)于開發(fā)高端、高價(jià)樓盤的開發(fā)商必有影響。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)政策解讀

“供地不低于前五年平均水平”，此條為國土部此前政策重申，結(jié)合此前政策，今年監(jiān)管重點(diǎn)或在存量地塊供應(yīng)進(jìn)行發(fā)力；有別于以往政策，此次強(qiáng)調(diào)“盡快形成有效供應(yīng)”，一方面為督促地方政府，另一方面也強(qiáng)調(diào)中小戶型樓市供應(yīng)壓力的緊迫性。（五）加強(qiáng)市場監(jiān)督政策解讀

商品房預(yù)售管理、明碼標(biāo)價(jià)等均是之前提出的政策，最終多演變?yōu)榱诵问交胧巴七M(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)”更是一個(gè)長期的過程，利于房產(chǎn)市場的監(jiān)測和信息的發(fā)布，同時(shí)利于房產(chǎn)稅的實(shí)施。但重在建立長效的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制，短期不會(huì)有影響。

購房者：剛需+改善+投機(jī)投資1

開發(fā)商：壓縮利潤？轉(zhuǎn)型？有何戰(zhàn)略？2

房地產(chǎn)信托市場的影響3政策影響對(duì)購房者的影響首次購房投機(jī)投資改善購房房產(chǎn)需求三大類型首次購房（1）二手房房價(jià)或抬高（2）大量人群轉(zhuǎn)移到新房需求上，受供需機(jī)制影響，新房房價(jià)將繼續(xù)上漲改善性購房

由于改善性住房需求涉及先賣后買、以小換大、二次購房等諸多問題，在當(dāng)前調(diào)控中難以界定,目前的房產(chǎn)稅政策和限購政策會(huì)一定程度上損壞這部分群體的利益。投機(jī)性或投資性購房（1）新“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，二手房交易征收20%個(gè)人所得稅的新聞持續(xù)升溫，交易成本提高，已投資者會(huì)在政策前夕拋售，有投資意愿者則持有觀望的態(tài)度。（2）國家投入保障性住房和用地供應(yīng)，看似會(huì)打擊投機(jī)投資性購房，但只能是杯水車薪，對(duì)投資者來說不會(huì)有太大的影響，具體還要看后續(xù)的政策措施和地方政府的相應(yīng)舉措。對(duì)開發(fā)商的影響123由于對(duì)未來細(xì)則及兩會(huì)后是否有新政出臺(tái)的不確定性，開發(fā)商會(huì)短期穩(wěn)定房價(jià)適當(dāng)出貨，保證一定的銷售量。中小戶型的剛性需求產(chǎn)品可以避開政策覆蓋范圍，新政甚至?xí)龠M(jìn)剛性需求產(chǎn)品的銷售。面對(duì)新政，各大房企逐漸開始看好商業(yè)地產(chǎn)市場，通過銷售部分不限購、不限貸的項(xiàng)目來回籠現(xiàn)金。對(duì)房地產(chǎn)信托市場的影響nd2

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“國五條”細(xì)則的出臺(tái)以及后續(xù)的實(shí)施情況不僅牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場的神經(jīng)，也給房地產(chǎn)信托市場帶來不確定性。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托今年的新增規(guī)模和國家政策走向有很大的相關(guān)性，但房地產(chǎn)信托今年規(guī)模繼續(xù)增加“應(yīng)是定局”，不會(huì)因調(diào)控而遭“點(diǎn)剎”。業(yè)內(nèi)人士指出，從長遠(yuǎn)來看，一手房市場需求的上漲，或會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商出于擴(kuò)張需要而求錢若渴，作為重要融資渠道之一的信托也會(huì)相應(yīng)受益。某大型信托公司華南