房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 第03章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取

RealestateDevelopment&management房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作階段一般是指項目投資決策后到正式施工之前的一段時間。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要包括落實開發(fā)資金、獲得土地使用權(quán)和項目的規(guī)劃設(shè)計（即第3-5章）；而狹義的前期工作則主要是指辦理各種規(guī)劃報批手續(xù)，取得開工所需的行政許可證照。1.選址意見書《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日起施行）第三十六條：按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項目不需要申請選址意見書。建設(shè)單位提出建設(shè)用地選址書面申請，并附送相關(guān)文件、圖紙。同意選址立項的項目，建設(shè)單位將取得《建設(shè)項目選址意見書》及附圖，并附規(guī)劃設(shè)計條件。2.

建設(shè)用地規(guī)劃許可證《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日起施行）第三十七條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。2.

建設(shè)用地規(guī)劃許可證《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日起施行）第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3.

建設(shè)工程規(guī)劃許可證《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日起施行）第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。4.

建筑工程施工許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，還必須取得《建筑工程施工許可證》，才能動工進(jìn)行建設(shè)?！督ㄖā?/p>

第七條建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證；但是，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

《施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證。

《建筑工程施工許可管理辦法》（2001年）第二條：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，對限額進(jìn)行調(diào)整。4.

建筑工程施工許可證建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：已經(jīng)辦理該建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。施工場地已基本具備施工條件，需要拆遷的，其進(jìn)度符合施工要求。已經(jīng)確定施工企業(yè)。有滿足施工需要的施工圖低及技術(shù)資料，且已按規(guī)定進(jìn)行了審查。有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。建筑資金已經(jīng)落實。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。通過合法的方式獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地（土地使用權(quán)），是開發(fā)項目前期工作的重要內(nèi)容。如果獲得的是增量土地（生地），需要首先辦理土地征收手續(xù)，并支付原集體土地所有者一定的補(bǔ)償費用；如果獲得的是存量土地（毛地），則需要進(jìn)行房屋拆遷，并對被拆遷人進(jìn)行一定的補(bǔ)償、安置。土地通過“招拍掛”方式公開出讓，雖為房地產(chǎn)企業(yè)提供了公平競爭的機(jī)會，但在土地報價中，決策者既要有膽量，更要有科學(xué)的土地報價決策方法和依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)用地概述房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收開發(fā)建設(shè)中的城市房屋拆遷實務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競標(biāo)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)土地用途管制土地利用總體規(guī)劃和年度計劃土地收購儲備房地產(chǎn)開發(fā)用地的含義房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán)3.1.1.2土地使用制和土地使用權(quán)3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán)土地所有制

土地所有制是在一定的社會條件下，擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律的體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)?！稇椃ā罚?004修正，第十條）《土地管理法》（2004修正）《物權(quán)法》（2007，第四十七條）第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。第八條城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán)土地所有制

土地所有制是在一定的社會條件下，擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律的體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。土地公有制國家所有制集體所有制城市市區(qū)土地農(nóng)村和城市郊區(qū)土地征地國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)必須依法申請使用國有土地，而且只能取得國有土地使用權(quán)。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、排他性的專有權(quán)利。土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括：占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)土地所有權(quán)土地占有權(quán)土地使用權(quán)土地收益權(quán)土地處分權(quán)依法對土地的實際支配和控制的權(quán)利依法對土地實際利用的權(quán)利所有權(quán)人依法享有的從占有、使用、處分財產(chǎn)中取得經(jīng)濟(jì)利益（孳息）的權(quán)利一般所說的處分權(quán)泛指處置土地的權(quán)利，包括對土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等各項權(quán)能的處置，如土地（使用權(quán)）出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)?shù)?。特征?）完整意義的物權(quán)；2）壟斷性和排他性；3）限制性。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)3.1.1.2土地使用制和土地使用權(quán)土地使用制任何一個社會，只要存在著土地所有權(quán)，土地的使用就不是自由和任意的。尤其是在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的情況下，土地所有者和土地使用者必須按照一定的規(guī)范來確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個重要組成部分。我國現(xiàn)行的城市土地使用制度是有償使用與行政劃撥并存的“雙軌制”。《土地管理法》第二條：國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)3.1.1.2土地使用制和土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)是土地使用制的法律表現(xiàn)形式，是依法對一定土地進(jìn)行占有、使用并取得部分收益、處分的權(quán)利。我國的國有土地使用權(quán)，不僅僅是指使用人利用土地的權(quán)利，土地使用權(quán)的權(quán)能構(gòu)成有土地的占有、使用、收益和部分處分四項權(quán)能。土地使用權(quán)是一種他物權(quán)和用益物權(quán)。對于出讓方式取得的土地使用權(quán)，具有派生性、從屬性、有償性、有期限性、可轉(zhuǎn)讓性等基本特征。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.2土地用途管制我國1999年開始實行土地用途管制制度。1998年修訂的《土地管理法》第四條：國家實行土地用途管制制度。

土地用途管制核心內(nèi)容是：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實行嚴(yán)格限制，以控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。土地用途管制取代了原來的分級限額審批制度，將土地利用總體規(guī)劃審批權(quán)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批權(quán)集中在中央和省級政府，從而強(qiáng)化了土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃的效力。國務(wù)院：耕地1000畝、其他2000畝以上?。▍^(qū)、直轄市）：省轄市（自治州）：縣：耕地3畝、其他10畝以下3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.3土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃3.1.3.1地利用總體規(guī)劃在我國，土地利用總體規(guī)劃是落實土地宏觀調(diào)控和土地用途管制、規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)和統(tǒng)籌各項土地利用活動的重要依據(jù)，是實行最嚴(yán)格的土地管理制度的綱領(lǐng)性文件，土地利用總體規(guī)劃由各級政府組織編制，分為國家、省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級，國土資源行政主管部門具體承辦。土地利用總體規(guī)劃的一般性內(nèi)容包括：規(guī)劃背景與土地供需形勢分析，土地利用戰(zhàn)略，規(guī)劃主要目標(biāo)確定，土地利用結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)約集約用地的優(yōu)化方案等。不同層級的土地利用總體規(guī)劃，在內(nèi)容的側(cè)重點上有所不同。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.3土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃3.1.3.2土地利用年度計劃土地利用年度計劃—國家對計劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量（包括建設(shè)占用農(nóng)用地和未利用地）、土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量以及耕地保有量的具體安排。國土資源部會同發(fā)改委提出全國土地利用年度計劃總量控制指標(biāo)建議，經(jīng)國務(wù)院審定后下達(dá)執(zhí)行。土地利用年度計劃指標(biāo)包括：新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)土地開發(fā)整理計劃指標(biāo)耕地保有量計劃指標(biāo)3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.4土地收購儲備3.1.4.1土地收購儲備的含義3.1.4.2土地收購儲備的運作3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.4土地收購儲備3.1.4.1土地收購儲備的含義2007年《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)[2007]277號）：本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。本質(zhì)：國家以國有土地所有者的身份，通過強(qiáng)化土地處分權(quán)與供應(yīng)權(quán)的壟斷，采取行政行為與市場配置相結(jié)合的手段，對城市土地進(jìn)行調(diào)整和再供應(yīng)的一項管理制度。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.4土地收購儲備3.1.4.2土地收購儲備的運作城市政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)（土地儲備中心），采用征收、收購、置換、到期收回、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地及那些被閑置或低效使用的土地集中起來，納入土地儲備庫，然后再根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用計劃，以公開出讓等方式將其重新投入市場。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.5房地產(chǎn)開發(fā)用地的含義根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：房地產(chǎn)開發(fā)用地是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得（使用權(quán)）的、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)范圍包括：城市建成區(qū)因城市建設(shè)和發(fā)展需要必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.5房地產(chǎn)開發(fā)用地的含義根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：房地產(chǎn)開發(fā)用地是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得（使用權(quán)）的、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的國有土地?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地）。3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.6房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分按照開發(fā)用地的來源分類（存、增）開發(fā)程度（生、熟）3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地概述3.1.6房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地商服用地住宅用地工礦倉儲用地工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂用地……城鎮(zhèn)單一住宅用地城鎮(zhèn)混合住宅用地國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓其他合法方式4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.1土地使用權(quán)劃撥4.2.1.1土地使用權(quán)劃撥的含義4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的土地使用權(quán)劃撥4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.1土地使用權(quán)劃撥4.2.1.1土地使用權(quán)劃撥的含義土地使用者使用土地非市場獲得，而是向政府提出用地申請，在繳納土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助等費用后，由政府將該幅土地交付其使用，或由政府將土地使用權(quán)直接無償交付給土地使用者使用。4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.1土地使用權(quán)劃撥4.2.1.1土地使用權(quán)劃撥的含義依據(jù)《土地管理法》第五十四條，這里的土地使用者包括：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.1土地使用權(quán)劃撥4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的土地使用權(quán)劃撥實物配租貨幣補(bǔ)貼政府新建、收購的住房騰退的公有住房社會捐贈的住房其他渠道籌集的住房廉租住房建設(shè)用地，采取劃撥方式供應(yīng)。4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.1土地使用權(quán)劃撥4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的土地使用權(quán)劃撥項目法人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)招標(biāo)中標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過行政劃撥方式取得開發(fā)用地。在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.2土地使用權(quán)出讓4.2.2.1土地使用權(quán)出讓的含義4.2.2.2土地使用權(quán)出讓年限4.2.2.3土地使用權(quán)出讓方式4.2.2.4土地出讓的程序4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.2土地使用權(quán)出讓4.2.2.1土地使用權(quán)出讓的含義

1987年9月9日，中國大陸首塊體現(xiàn)有償使用原則的商品土地在深圳以協(xié)議方式出讓；1990年國務(wù)院頒發(fā)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國有土地出讓制度在我國基本確立。出讓人（土地所有者）（政府）（主體特定）受讓人（土地使用權(quán)人）（房地產(chǎn)開發(fā)商）規(guī)定用途、使用年限的國有土地使用權(quán)（地表、地上、地下）支付土地出讓金土地使用權(quán)出讓合同4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.2土地使用權(quán)出讓4.2.2.2土地使用權(quán)出讓年限《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年國務(wù)院令第55號）

第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.2土地使用權(quán)出讓4.2.2.3土地使用權(quán)出讓方式土地出讓方式非市場出讓方式公開出讓方式招標(biāo)出讓方式拍賣出讓方式掛牌出讓方式協(xié)議出讓方式4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.2土地使用權(quán)出讓4.2.2.4土地出讓的程序簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同按出讓合同約定付清全部出讓價款辦理土地登記取得國有建設(shè)用地使用權(quán)證書4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.4其他方式4.2.4.1聯(lián)建4.2.4.2土地作價入股4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.4其他方式4.2.4.1聯(lián)建通常所謂“聯(lián)建”即一方出地，一方出資聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)。其中出地的一方多是擁有劃撥土地的國有企事業(yè)單位；出資的一方一般為具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的房地產(chǎn)公司。開發(fā)完成后，其中一部分歸提供土地的一方，以集資建房名義分給職工，另一部分由出資一方（開發(fā)商）作為商品房銷售。根據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式除買賣、贈與外，其他合法方式包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

……因此，聯(lián)建從本質(zhì)上來說，相當(dāng)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，即原土地單位或者開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金、補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)。4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取方式4.2.4其他方式4.2.4.2土地作價入股通過土地作價入股進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，既是房地產(chǎn)開發(fā)的一種方式，也是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的一種途徑。根據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式除買賣、贈與外，其他合法方式包括下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

……從本質(zhì)上來說，土地作價入股也屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式。征地的含義及主要法律依據(jù)農(nóng)地征收的特點農(nóng)地征收的程序農(nóng)地征收的費用取得增量國有土地使用權(quán)的途徑及費用構(gòu)成4.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收4.3.1征地的含義及主要法律依據(jù)征地土征地用土征地收為了公共利益的需要，政府依靠國家權(quán)力強(qiáng)制轉(zhuǎn)移集體土地所有權(quán)或使用權(quán)并對原權(quán)利人給予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N行政行為。4.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收征地土征地用土征地收4.3.1征地的含義及主要法律依據(jù)

2004年3月憲法修正案，將《憲法》第十條第三款：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙拚秊椋骸皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收征地土征地用土征地收《土地管理法》（2004）：第二條第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！钡谒氖邨l“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。”4.3.1征地的含義及主要法律依據(jù)4.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收征地土征地用土征地收

《物權(quán)法》第四十二條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！薄段餀?quán)法》第四十四條：“因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！薄段餀?quán)法》第一百二十一條“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！?.3.1征地的含義及主要法律依據(jù)4.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收4.3.2農(nóng)地征收的特點強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移性（權(quán)屬）補(bǔ)償性4.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收4.3.3農(nóng)地征收的程序征收土地農(nóng)地征收非農(nóng)地征收征地審批農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批&征地審批公告征地方案組織實施擬定、公告、報批征地補(bǔ)償安置方案根據(jù)《土地管理法》第四十五條：“征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（三）其他土地超過70公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案?！?.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收4.3.3農(nóng)地征收的程序征收土地農(nóng)地征收非農(nóng)地征收征地審批農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批&征地審批公告征地方案組織實施征收農(nóng)用地，先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批；省級政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批；超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，另行辦理征地審批。擬定、公告、報批征地補(bǔ)償安置方案4.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收4.3.4農(nóng)地征收的費用征地費用征地補(bǔ)償費用征地的稅費土地補(bǔ)償費安置補(bǔ)助費青苗補(bǔ)償費地上附著物補(bǔ)償費耕地占用稅新菜地建設(shè)基金其他征地費用征地時按照被征土地的原用途給與補(bǔ)償。耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口