商鋪分析報告課件

1競品分布圖本案天陽棕櫚灣親親家園天陽美林灣在售已交付潤達(dá)花園蘭韻天城三墩頤景園競品市場分析1、商業(yè)性質(zhì)——社區(qū)商業(yè)；2、地緣性質(zhì)——同一或相鄰板塊；3、項(xiàng)目規(guī)模——具有一定體量規(guī)模。良渚文化村中海紫藤苑商鋪性質(zhì)界定：由于本案本次推出的商鋪為住宅底商，即社區(qū)商業(yè)，因此選擇競品均為小區(qū)底商和社區(qū)商業(yè)；專業(yè)性市場與底商在銷售及后期升值上均有一定差異，故不作為競品比較，但本案緊鄰三墩新天地，但周邊目前商業(yè)氣氛不濃。地緣界定：考慮到地段對商鋪價格的決定性影響，地域相近，產(chǎn)品相似性，競爭區(qū)域選擇在本案周邊、三墩。交付狀態(tài)：考慮到商鋪與住宅的差異性，去化速度與預(yù)期的投資回報率密不可分，故競品選取在售及已交付兩類。根據(jù)上述兩點(diǎn)，選定商鋪競品如下：在售：天陽棕櫚灣、白馬尊邸、中海紫藤苑、三墩頤景園已交付：親親家園、天陽美林灣競爭區(qū)域商鋪市場概況：競品市場分析3良渚文化村（在售）經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲酒吧，精品購物，嬰童教育，生活服務(wù)配套年投資回報率：2.8%左右面積：60㎡以下占51%，60-100㎡占34%銷售價格：2.5-3萬元/㎡總價區(qū)間：150-300萬目前在售，商鋪銷售分兩類：重要節(jié)點(diǎn)采用反租形式，每年按2%回報率進(jìn)行反租，租期兩年；非重要節(jié)點(diǎn)店鋪僅銷售不反租。商鋪銷售情況較好。5天陽棕櫚灣（在售）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房（入住近80%）小區(qū)規(guī)模：2400戶面積：45-100㎡層高：3.5米附贈：地下儲藏室銷售均價：16613元/㎡總價區(qū)間：90-170萬，去化率60%左右經(jīng)營業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金：1.5-1.8元/平米/天物業(yè)費(fèi)：2.8元/平米/月年投資回報率：3%左右6蘭韻天城（在售）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房小區(qū)規(guī)模：635戶面積：140-500㎡附贈：無銷售均價：17400元/㎡總價區(qū)間：220萬-750萬，去化率70%經(jīng)營業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金:1.9元/平米/天物業(yè)費(fèi)：1.2元/平米/月年投資回報率：3%左右7三墩頤景園（在售）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房小區(qū)規(guī)模：956戶面積：60-500㎡附贈：無銷售均價：1.7萬元/㎡總價區(qū)間：100萬-850萬，去化率70%經(jīng)營業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金：2.2元/平米/天物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米/月年投資回報率：3%不到（目前空置率很高）9潤達(dá)花園（交付）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房面積：70-150㎡附贈：無銷售均價：2.3-2.7元/㎡總價區(qū)間：160萬-400萬經(jīng)營業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金：3.2元/平米/天物業(yè)費(fèi)：1.6元/平米/月年投資回報率：5%左右10親親家園（交付）物業(yè)狀態(tài)：二手商鋪小區(qū)規(guī)模：7000戶面積：30-600㎡附贈：30-300㎡的地下室或閣樓銷售均價：內(nèi)街19500元/㎡外街30000元/㎡總價區(qū)間：90-650萬經(jīng)營業(yè)態(tài)：小型超市，房產(chǎn)中介，餐飲店，足浴店，美容美發(fā)店等服務(wù)型業(yè)態(tài)為主。租金：1.2-2.0元/平米/天物業(yè)費(fèi)：2元/平米/月年投資回報率：2.8%11天陽美林灣（交付）物業(yè)狀態(tài)：二手商鋪小區(qū)規(guī)模：900戶面積：40-300㎡附贈：50-160㎡的閣樓銷售均價：23000元/㎡總價區(qū)間：80-500萬經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝店，餐飲店，美容美發(fā)店，超市，洗衣店，五金店，洗車店等服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。租金：2.0-2.5元/平米/天物業(yè)費(fèi)：2.2元/平米/月年投資回報率：約4%S：1.對住宅的限購限貸形成一定基礎(chǔ)效應(yīng)，投資客關(guān)注商鋪2.商鋪價值慢慢被挖掘和發(fā)現(xiàn)，客戶有一定投資熱情3.三墩北規(guī)劃20萬居住人口，消費(fèi)人群量大4.離快速公交和規(guī)劃地鐵2號線延伸段出口都距離適中5.緊鄰三墩北目前唯一大型商業(yè)中心W：1.周邊同區(qū)域也有在售樓盤，價格較低2.周邊經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房還有大量商鋪未開3.新交付樓盤入住率還不高4.目前未形成濃厚的商業(yè)氛圍O：1.本身85萬方大盤，周邊小區(qū)人群數(shù)量無法比擬2.周邊除親親家園外唯一一個有廣場型的集中商業(yè)3.沿河購物風(fēng)景好，有調(diào)性4.本身消費(fèi)人群高端5.占據(jù)黃金購物三角其中一角，其他項(xiàng)目無法比擬T：1.部分戶型結(jié)構(gòu)不方正，品相不好2.部分商鋪位置處于人流末端，或者廊道下，比較暗3.價格和周邊社區(qū)商業(yè)比沒明顯優(yōu)勢4.部分打包賣，整體面積段偏大，總價偏高，客戶承受能力低13競品市場分析14業(yè)態(tài)相應(yīng)面積（㎡）小型超市50~200便利店60花店、干洗、ATM20~30藥店小型40~60㎡，中大型200㎡寵物店根據(jù)規(guī)模40~2000不等蛋糕店80~200美發(fā)250棋牌40