世紀(jì)城國際公館一期商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告課件

世紀(jì)城國際公館一期商業(yè)街

銷售執(zhí)行報(bào)告呈：東莞市世紀(jì)城商住開發(fā)有限公司房地產(chǎn)資料大全35商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運(yùn)作目標(biāo)：②項(xiàng)目整體增值：形成對世紀(jì)城整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐；①利潤的重要來源；③展示價(jià)值；②成為項(xiàng)目增值舉措③具有展示價(jià)值①利潤的重要來源住宅商業(yè)對項(xiàng)目發(fā)展的作用房地產(chǎn)資料大全352概況長約180米，總面積10163M2；由內(nèi)街鋪位50個(gè)、一樓臨街鋪位37個(gè)、二層商鋪38個(gè)組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進(jìn)深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；房地產(chǎn)資料大全353周邊商業(yè)分析周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業(yè)；現(xiàn)代經(jīng)典東莞大道五環(huán)路四環(huán)路金地世紀(jì)城世紀(jì)綠洲新中銀在建入住待建房地產(chǎn)資料大全354匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討房地產(chǎn)資料大全355東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；房地產(chǎn)資料大全356大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價(jià)返租情況銷售率第一國際總70萬,商業(yè)11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風(fēng)情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南總89萬,商業(yè)可售6萬復(fù)合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業(yè)16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務(wù)于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發(fā)展商控有6成經(jīng)營權(quán)，實(shí)行開業(yè)前期“反租承包經(jīng)營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業(yè)面積10萬復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風(fēng)情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個(gè)新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法；房地產(chǎn)資料大全357商鋪調(diào)查表租金和售價(jià)的關(guān)系東莞商鋪的租金回報(bào)率一般處于45%之間的較低水平；房地產(chǎn)資料大全358商鋪經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：——步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；房地產(chǎn)資料大全359東莞商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費(fèi)者；商鋪售價(jià)及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報(bào)率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報(bào)率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報(bào)率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少；房地產(chǎn)資料大全3510匯報(bào)思路東莞商業(yè)物物業(yè)市場分分析世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街價(jià)值分分析商業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)值判斷世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實(shí)施方案案世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價(jià)的探討討商業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)值判斷11商業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代代的“鋪””周邊人流量量多少商圈內(nèi)的消消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是是否有足夠夠的吸引力力非短期的租租金回報(bào)，，而在于長長期的升值值空間街鋪：自我我調(diào)節(jié)能力力強(qiáng)。是適適合大眾投投資的傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)物物業(yè)投資品品種集中商業(yè)的的內(nèi)街：不不適合分拆拆銷售，適適合大基金金的長期戰(zhàn)戰(zhàn)略投資經(jīng)經(jīng)營12關(guān)于兩種商商業(yè)類型的的價(jià)值對比比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；13關(guān)于東莞目目前商業(yè)物物業(yè)投資價(jià)價(jià)值的思考考大型集中商商業(yè)的集中中面世，給給東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)的長長期競爭和和發(fā)展帶來來極大的壓壓力。東莞城區(qū)需需要多少商商業(yè)物業(yè)？？城區(qū)大型集集中商業(yè)的的面積已經(jīng)經(jīng)超過100萬平方方米；東莞城區(qū)大大大小小的的商業(yè)物業(yè)業(yè)面積之和和超過200萬平方方米；最近幾年全全東莞集中中面世的商商業(yè)物業(yè)面面積總量300萬平平方米；按照東莞四四區(qū)的總?cè)巳丝?00萬計(jì)算，，人均商業(yè)業(yè)服務(wù)面積積超過2M2/人人；參考值：城城市人均商商業(yè)服務(wù)面面積常規(guī)指指標(biāo)0.7-0.91M2/人，上海海市1.2M2/人人；房地產(chǎn)資料料大全3514匯報(bào)思路東莞商業(yè)物物業(yè)市場分分析世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)物業(yè)價(jià)值值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)值判斷世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實(shí)施方案案世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價(jià)的探討討世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街價(jià)值分分析15世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)物業(yè)價(jià)值值分析世紀(jì)城商業(yè)業(yè)街——最最大的商業(yè)業(yè)價(jià)值在于于未來升值值潛力：位于東莞最最有發(fā)展?jié)摑摿Φ某鞘惺猩钊?nèi)內(nèi)，生活圈圈內(nèi)的總?cè)巳丝趯⒖赏黄?0萬人；將形成東莞莞規(guī)模最大大，檔次最最高的社區(qū)區(qū)；將擁有含金金量最高的的客戶群體體；五環(huán)路東莞大道世紀(jì)城四環(huán)路東泰凱旋城陽光假日景湖春天景湖春天金地格林小小城景湖花園世紀(jì)綠洲泛世紀(jì)商圈圈日漸成型型16本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)物業(yè)的可可能性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪猩虡I(yè)步行街專業(yè)市場問題動(dòng)輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風(fēng)情商業(yè)業(yè)街為主的的運(yùn)作模式式最為可行行；17匯報(bào)思路東莞商業(yè)物物業(yè)市場分分析世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街價(jià)值分分析商業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)值判斷世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實(shí)施方案案世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價(jià)的探討討世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實(shí)施方案案18商業(yè)街的分分析S（優(yōu)勢））：全街鋪；公館社區(qū)品品質(zhì)和客戶戶群的含金金量；；高起點(diǎn)的商商業(yè)街規(guī)劃劃和品質(zhì)；；泛世紀(jì)商圈圈的逐步形形成；W（劣勢））：目前基本無無商業(yè)氛圍圍，無法立立即持續(xù)經(jīng)經(jīng)營；O（機(jī)會））：街鋪是最受受廣東投資資者關(guān)注的的投資型物物業(yè)；公館二期集集中商業(yè)即即將動(dòng)工，，三-五千千平方米的的主力店可可望進(jìn)駐；；T（威脅））：東莞投資類類型商業(yè)的的總體供應(yīng)應(yīng)量巨大；；大型集中商商業(yè)的推廣廣力度和聲聲勢占據(jù)先先機(jī)；營銷策略讓客戶回歸歸于關(guān)注商商業(yè)價(jià)值的的本源；通過設(shè)計(jì)全全新的形象象，形成差差異化；降低置業(yè)門門檻，有效效擴(kuò)大客戶戶層面；打造泛世紀(jì)紀(jì)城商圈藍(lán)藍(lán)圖；19推廣形象的的確定推廣名建議議：東方魅力形象延展：：與上海新天天地，香港港頂級娛樂樂明星組合合投資的價(jià)價(jià)值直接鏈鏈接；經(jīng)營組合：：高檔餐飲；；西餐、清吧吧；銀行、證券券業(yè)；高爾夫藝術(shù)術(shù)精品店等等運(yùn)動(dòng)特區(qū)區(qū)；書店、藥房房、電器；；美容化妝品品、服飾；；鮮花店、24小時(shí)便便利店；20營銷舉措1：新聞發(fā)發(fā)布會舉措：邀請請各家媒體體和專業(yè)人人士參與；；主題：1、泛世紀(jì)紀(jì)城生活圈圈商業(yè)價(jià)值值分析；2、集中商商業(yè)和商鋪鋪的投資價(jià)價(jià)值論；目標(biāo)：引發(fā)對世紀(jì)紀(jì)城商業(yè)街街面世的廣廣泛關(guān)注：：引發(fā)業(yè)內(nèi)和和專業(yè)人士士對集中商商業(yè)和商鋪鋪的投資價(jià)價(jià)值分析和和爭論；21營銷舉措2：產(chǎn)品包包裝方式一：賣賣商業(yè)街物物業(yè)；——“東方方魅力”商商業(yè)街，““地塊升值值潛力”………。方式二：復(fù)復(fù)合型金融融投資產(chǎn)品品——“東方方魅力”商商業(yè)街，““地塊升值值潛力”，，——東莞2004年年最有吸引引力的金融融投資產(chǎn)品品——最低首首期，最高高投資回報(bào)報(bào)率的東莞莞商業(yè)物業(yè)業(yè)投資品種種操作方式122操作方式拉高未來價(jià)價(jià)值，降低低現(xiàn)有的置置業(yè)門檻；；帳面定價(jià)=實(shí)收均價(jià)價(jià)/79%；購房時(shí)發(fā)展展商一次性性按照7%的年租金金回報(bào)率支支付三年租租金；客戶購買商商業(yè)物業(yè)后后由發(fā)展商商統(tǒng)一招商商經(jīng)營，三三年后可收收回經(jīng)營權(quán)權(quán)自用；23案例分析假設(shè)某鋪位位面積：40平方米米，實(shí)收均均價(jià)20000元/平方米，，總價(jià)80萬。普通銷售方方式：首期期四成，32萬，賣金融產(chǎn)品品：售價(jià)=20000/7925316元/平平方米，總總價(jià)1012640萬；（首期四成成應(yīng)付，405056萬）；；一次性返租租三年抵扣扣首期年回報(bào)率7%，返還還款212654萬萬；客戶實(shí)際繳繳納首期款款192400萬，，相當(dāng)于19%；降低首付；；年回報(bào)率高高出市場一一般水平的的80%；；24營銷舉措3：挖掘老老客戶老客戶投資資計(jì)劃:1、老業(yè)主主購買商鋪鋪的的額外外回饋措施施；——2%額額外購房優(yōu)優(yōu)惠措施；；2、購買商商鋪和住宅宅的客戶特特別優(yōu)惠措措施；——3%額額外購房優(yōu)優(yōu)惠措施；；房地產(chǎn)資料料大全3525營銷舉措4：業(yè)態(tài)招招商規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國際一線線品牌折折扣店東方魅力力酒吧特特區(qū)餐飲類美容服飾飾特區(qū)茶館、咖咖啡館等等等運(yùn)動(dòng)特區(qū)區(qū)兒童迪士士尼特區(qū)區(qū)日常購買買類、如如醫(yī)藥等等書吧等日日常服務(wù)務(wù)特區(qū)鎖定目標(biāo)標(biāo)招商（（如肯得得基、麥麥當(dāng)勞））同一品牌牌，招商商時(shí)承諾諾在商業(yè)業(yè)借不出出現(xiàn)第二二家；進(jìn)行清晰晰的分區(qū)區(qū)，如精精品區(qū)，，餐飲區(qū)區(qū)，清吧吧特區(qū)、、金融區(qū)區(qū)等等，，并增加加臨街面面集中排排煙的設(shè)設(shè)施，保保證臨街街面有做做餐飲的的可行性性；——“點(diǎn)點(diǎn)”對““點(diǎn)”有有效控制制經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的模模式26營銷舉措措5：一一本商鋪鋪投資價(jià)價(jià)值報(bào)告告《泛世紀(jì)紀(jì)城生活活圈商業(yè)業(yè)投資價(jià)價(jià)值報(bào)告告》報(bào)告的結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)定定：泛世紀(jì)城城生活圈圈的由來來；專業(yè)的招招商規(guī)劃劃；街鋪投資資技術(shù)分分析全街鋪，，零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資產(chǎn)產(chǎn)品；最適合東東莞人的的投資物物業(yè)品種種；財(cái)富的貯貯存地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷舉措措6：1-2層層商鋪組組合操作作計(jì)劃二層和一一層打通通捆綁銷銷售，聯(lián)聯(lián)動(dòng)解決決傳統(tǒng)二二層經(jīng)營營和銷售售的難題題；一、二樓樓打通捆捆綁銷售售，提升升二層的的價(jià)值，，并利于于銷售；；方式：下下鋪+上上鋪方式一方式二28營銷實(shí)施施方案東方魅力力商業(yè)街街展示攻攻略營銷組織織攻略——以““國際化化”，““時(shí)尚””為核心心的展示示要求；；——最大大限度利利用御膳膳坊；——以新新聞發(fā)布布會為推推廣的引引爆點(diǎn)，，逐步蓄蓄客，集集中解籌籌。29展示攻略略——展現(xiàn)商業(yè)業(yè)氛圍和和街鋪的的臨街面面氣勢：：局部店鋪鋪的包裝裝展現(xiàn)東東方魅力力的時(shí)尚尚和國際際化；高空氣球球；豐富并且且個(gè)性化化的導(dǎo)示示牌或門門店牌；；30展示攻略略——1豐富并且且個(gè)性化化的店牌牌，可以以形成獨(dú)獨(dú)具特色色的商業(yè)業(yè)街風(fēng)景景；圖片借鑒鑒圖片借鑒鑒31展示攻略略——2高檔次餐餐飲的介介入對商商業(yè)街整整體價(jià)值值的提升升作用明明顯方案：御御膳坊坊延伸和和利用左證：華華僑城波波托菲諾諾——丹丹桂軒的的引入32營銷組織織攻略———銷售售節(jié)奏2004年8月7月6月9月關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及條件件前期預(yù)熱熱公開發(fā)售售7.17.20前期準(zhǔn)備備階段：：確定合作作的廣告告和禮儀儀公司；；局部環(huán)境境、櫥窗窗、燈觀觀光效果果的展示示；《泛世紀(jì)紀(jì)城生活活圈商業(yè)業(yè)價(jià)值報(bào)報(bào)告》；；招商工作作開始籌籌備；新聞發(fā)布布會籌備備；預(yù)熱階段段：商圈人文文及配套套地圖；；宣傳單張張和戶型型圖的制制作和完完成；售樓處的的包裝；；發(fā)售方案案確定；；完成價(jià)格格表；7.18日泛世世紀(jì)商圈圈投資研研討會；；公開發(fā)售售階段：：后續(xù)媒體體發(fā)布；；營銷策略略的調(diào)整整及后續(xù)續(xù)方案制制訂；推廣媒體形象象強(qiáng)勢推推廣期媒體投放放（報(bào)紙紙、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、影視視）；南南城土地地拍賣升升值的話話題炒作作；軟文+廣廣告牌/認(rèn)購信信息發(fā)布布；世紀(jì)紀(jì)商圈投投資研討討會；持續(xù)銷售形象推廣廣期33匯報(bào)思路路東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場分析析世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街價(jià)值分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)值判判斷世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街營銷策策略分析析和實(shí)施施方案世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街核心均均價(jià)的探探討世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街核心均均價(jià)的探探討房地產(chǎn)資資料大全全3534商業(yè)街核核心均價(jià)價(jià)的探討討均價(jià)范圍圍的確定定：市場比較較法對比項(xiàng)目目的確定定對比項(xiàng)目目的綜合合比較分分析比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)的確定定營銷可能能提升的的溢價(jià)空空間目標(biāo)均價(jià)價(jià)的初步步確定35對比項(xiàng)目目的確定定原則：目標(biāo)客戶戶相似、、推售時(shí)時(shí)機(jī)接近近、第一國際際/世博博廣場/地王廣廣場/華華南石竹新花花園/景景湖花園園/宏景景花園/36對比項(xiàng)目目的綜合合對比分分析——商業(yè)業(yè)物業(yè)的的價(jià)值與與品質(zhì)和和檔次的的相關(guān)不不大，而而與地段段、商圈圈相關(guān)；；1、純商商業(yè)不具具備真正正的可比比性，參參考值弱弱，均價(jià)價(jià)選取1/2F的平均均價(jià)格試試算；2、最具具可比的的是住宅宅裙樓，，如新天天地、石石竹新，，景湖等等；房地產(chǎn)資資料大全全3537比較分析析和比準(zhǔn)準(zhǔn)均價(jià)區(qū)區(qū)間的確確定比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)為20500；房地產(chǎn)資資料大全全3538營銷組合合和產(chǎn)品品包裝可可能提供供的溢價(jià)價(jià)空間市場比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)＋目標(biāo)均價(jià)價(jià)＝＝營營銷組組合溢價(jià)價(jià)+金融投資資產(chǎn)品包裝裝高檔餐飲飲價(jià)值附附加到商商業(yè)；招商規(guī)劃劃三年投資資利率保保證；溢價(jià)3％％溢價(jià)4％％房地產(chǎn)資資料大全全3539目標(biāo)均價(jià)價(jià)建議均價(jià)區(qū)間間＝比比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)＋營銷銷組合溢溢價(jià)+金金融投資資產(chǎn)品品溢價(jià)＝【20500＋＋20500×3%＋20500××4％％；】＝【22000】比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)＝20500房地產(chǎn)資資料大全全3540演示結(jié)束束，謝謝謝！謝謝謝1月-2303:35:4103:3503:351月-231月-2303:3503:3503:35:411月月-231月月-2303:35:412023/1/53:35:419、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:35:4103:35:4103:351/5/20233:35:41AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:35:4103:35Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:35:4103:35:4103:35Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:35:4103:35:41January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:35:41上午03:35:411月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:35:4103:35:4105January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:35:41上上午3:35上上午午03:35:411月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:35:4103:35:4103:351/5/20233:35:41AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2303:35:4103:35Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:35:4103:35:4103:35Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:35:4103:35:41January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:35:41上上午03:35:411月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月233:35上上午午1月-2303:35January5,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/53:35:4203:35:4205January2023