某地產(chǎn)青島某地產(chǎn)金色成品營銷策劃報(bào)告-思源

萬科金色成品營銷策劃報(bào)告目第一部分項(xiàng)目分析位于老城區(qū)四方，屬城市成熟區(qū)域；距臺(tái)東商圈4公里，距青島市政府、五四廣場7公里，距東部商圈8公里，距李村商圈5公里，位于青島市區(qū)地理中心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯；隨著城市化進(jìn)程的加快和青島三面環(huán)海區(qū)域發(fā)展格局的限制，項(xiàng)目所在的四方區(qū)將成為最具發(fā)展?jié)摿Φ闹胁亢诵陌鍓K。市南區(qū)四方區(qū)市北區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)市政府臺(tái)東商圈李村商圈東部商圈本案項(xiàng)目區(qū)位分析四方區(qū)規(guī)劃情況：用地規(guī)模：四方區(qū)用地規(guī)模為34.55平方公里。人口規(guī)模：以系數(shù)增長法為主進(jìn)行測算，估算至2010年，四方區(qū)人口規(guī)模為40.9萬人左右。功能定位：應(yīng)體現(xiàn)能源、工業(yè)、交通樞紐、居住和商貿(mào)的主體功能。總體布局結(jié)構(gòu)：繼續(xù)完善、充實(shí)由東、中、西三個(gè)功能片區(qū)構(gòu)成的總體布局結(jié)構(gòu)。

西部工業(yè)倉儲(chǔ)綜合功能片區(qū)中部居住商貿(mào)綜合功能區(qū)東部新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)

項(xiàng)目項(xiàng)目位于四方區(qū)規(guī)劃的“中部居住商貿(mào)綜合功能區(qū)”，其所在的大山村是08年四方區(qū)舊村改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目區(qū)位分析萍鄉(xiāng)路南昌路德豐路規(guī)劃路重慶南路南到山東路,北至流亭機(jī)場外部環(huán)境分析項(xiàng)目四至北嶺山公園嘉定山公園21中55中56中17中青島市中心醫(yī)院青島市消防醫(yī)院地鐵（規(guī)劃）水清溝站麥德龍超市項(xiàng)目位于四方區(qū)傳統(tǒng)老城區(qū)內(nèi)，周邊配套設(shè)施完善。外部環(huán)境分析區(qū)域配套項(xiàng)目緊鄰重慶南路主干道，可實(shí)現(xiàn)與城市核心區(qū)的快速聯(lián)系，周邊公交體系發(fā)達(dá)，有近12條公交線路實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與市區(qū)各地的連接。四流南路山東路東西快速路東西快速路二期市政府棧橋環(huán)膠州灣高速308國道重慶南路項(xiàng)目核心區(qū)外部環(huán)境分析交通狀況萍鄉(xiāng)路南昌路德豐路項(xiàng)目規(guī)劃路項(xiàng)目大山村安置用地綠化用地重慶南路建材市場六和汽車銷售昌隆商業(yè)機(jī)械海新達(dá)運(yùn)輸公司青島市殯儀館二汽運(yùn)輸公司停車場公交四公司老年公寓項(xiàng)目位于傳統(tǒng)老城區(qū)，且區(qū)域內(nèi)多為企業(yè)、倉儲(chǔ)用地，較城市核心區(qū)相對(duì)落后；殯儀館對(duì)宗地存在一定影響。周邊環(huán)境外部環(huán)境分析重慶南路沿線4s店分布密集內(nèi)部環(huán)境分析地塊南高北低，高差14米，易于規(guī)劃坡景觀；地塊被一條規(guī)劃路分為兩部分，形狀不規(guī)整，不利于產(chǎn)品分布排列。規(guī)劃總用地面積61873㎡總建筑面積215616㎡其中地上總建筑面積其中179500㎡住宅：152207㎡公寓：23533㎡商業(yè)：3000地下總建筑面積36116㎡容積率2.9建筑密度21%綠地率35%車位配比1：2總戶數(shù)2098其他規(guī)劃要點(diǎn)須滿足90/70產(chǎn)品規(guī)劃分析項(xiàng)目被一條規(guī)劃路分為一、二期；產(chǎn)品類型以高層、小高層為主；由于地塊形狀限制，規(guī)劃受到影響。一期樓座朝向無法完全達(dá)到正南正北，有的樓座偏30多度；二期樓座兵營式分布，不利于項(xiàng)目形象拔高。一期二期幼兒園、小學(xué)示范區(qū)商業(yè)公寓項(xiàng)目分期及分類戶型類型戶型面積戶型總建面面積比戶型總套數(shù)戶型套數(shù)總比90㎡三房90㎡53.82%33255.33%

一期一標(biāo)75㎡兩房77㎡14.72%10617.67%

85㎡兩房87㎡8.47%549.00%

120㎡三房118㎡22.99%10818.00%一期一標(biāo)合計(jì)92.40100.00%600100.00%戶型配比比分析一期一標(biāo)標(biāo)為08年實(shí)現(xiàn)銷銷售的部部分，為為5.5萬平；主力戶型型為90㎡三居90㎡以下的戶戶型占到到77%戶型分析析南北通透透，戶型型方正。。入口設(shè)獨(dú)獨(dú)立玄關(guān)關(guān)。起居室南南向面寬寬4米。衛(wèi)生間全全明設(shè)計(jì)計(jì)。主臥南向向面寬3.6米，1.3米寬幅觀觀景飄窗窗；主臥帶獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生生間，更更加方便便生活起起居。12米大面寬寬，7米短進(jìn)深，，四個(gè)功能能房間朝南南；起居廳面寬寬3.9米產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的最大亮點(diǎn)點(diǎn)在于：贈(zèng)贈(zèng)送面積，，（陽臺(tái)算算半面積，，飄窗贈(zèng)送送）戶型贈(zèng)送面面積在10-20平米戶型分析屬青島市場場稀缺產(chǎn)品品，戶型方正，，南北通透透，全明設(shè)設(shè)計(jì)，采光光充足；南向面寬7.8米，進(jìn)深13米，戶型比比例合理，，布局緊湊湊；起居室面寬寬4.4米，；三分離衛(wèi)生生間，戶型緊湊，，入口預(yù)留玄玄關(guān)明窗設(shè)計(jì)；；兩個(gè)臥室和和起居廳均均南向采光光；屬青島市場場稀缺戶型型南北通透，，戶型方正正，便于通通風(fēng)采光；；獨(dú)立入戶花花園；預(yù)留玄關(guān)空空間；5.6米寬朗起居居廳；項(xiàng)目優(yōu)劣勢勢分析位于青島市市地理位置置核心周邊配套完完善，滿足足生活要求求；交通路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，位于于山東路（（青島國賓賓路）沿線線至重慶南南路；兩處城市山山體公園，，生態(tài)環(huán)境境較好；戶型設(shè)計(jì)科科學(xué)合理，，并有贈(zèng)送送空間。項(xiàng)目自身優(yōu)優(yōu)劣參半優(yōu)勢劣勢項(xiàng)目周邊多多位倉儲(chǔ)、、企業(yè)用地地，相對(duì)落落后；重慶南路車車流（貨車車）多，較較為嘈雜。。市殯儀館對(duì)對(duì)項(xiàng)目的不不利影響；；地塊形狀不不規(guī)則，樓樓座朝向、、排布均受受影響。第二部分市場分析（政策房、、競品）1政策房分析析2008至2012年市內(nèi)四區(qū)區(qū)政策性住住房（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、、限價(jià)商品品房）年度度建設(shè)目標(biāo)標(biāo)為：每年開工建建設(shè)82.5萬平方米；按套均75平米計(jì)算，，每年開工工建設(shè)11000套。2008至2012年，市內(nèi)四四區(qū)新開建建設(shè)工經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房162.5萬平方米，，共約25000套，年度建建設(shè)目標(biāo)為為每年開工工建設(shè)32.5萬平方米；；市內(nèi)四區(qū)區(qū)新開工限限價(jià)商品住住房250萬平方米，，共約33500套，年度建建設(shè)目標(biāo)為為每年開工工建設(shè)50萬平方米。。信息來源：：《青島市住房房保障發(fā)展展規(guī)劃(2008-2010年)》和《青島市2008至2012年住房建設(shè)設(shè)發(fā)展規(guī)劃劃》政策房——市場放量2006-2008年4月青島市共共出讓限價(jià)價(jià)商品房用用地30宗，其中2006年7宗，2007年17宗，2008年6宗，主要分分布：市南南區(qū)2宗、市北區(qū)區(qū)11宗、四方區(qū)區(qū)8宗、李滄區(qū)區(qū)8宗、嶗山區(qū)區(qū)1宗瑞金花園金湖路12號(hào)利津路8號(hào)遼陽路紹興路宜昌路12宜昌路1洛陽路12棗山路同安路889重慶中路路遼陽西路路重慶南路路大港二路路遼寧路金壇路山東路市北、市市南邊界界區(qū)域，，建筑面面積約55萬平，其其中，市市南10萬，市北北45萬限價(jià)在5200～5800元/平四方片區(qū)區(qū)為相對(duì)對(duì)集中區(qū)區(qū)域，建建筑面積積67萬平限價(jià)在4200～4900元/平金水路重慶中路路李滄區(qū)限限價(jià)商品品房：建建筑面積積30萬平，限限價(jià)在3400～3800元/平本案截至2008年4月底，合合計(jì)出讓讓建筑面面積155萬平政策房——項(xiàng)目分布布政策房——銷售情況況截至2008年6月底，政政策房合合計(jì)已銷售面面積約36萬平；08年，限價(jià)價(jià)房占住住宅銷售售總數(shù)的的50%，政策房房對(duì)市場場影響首首次顯現(xiàn)現(xiàn)合計(jì)已銷銷售面積積約36萬平左右右（主要要為08年銷售）），在建建面積26萬平，未未動(dòng)工面面積50萬平；限價(jià)房全全市平均均銷售價(jià)價(jià)格為4660元/平方米。。07年2008.12008.22008.32008.42008.52008.6市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù)（套）——8358736022214879921政策房成交套數(shù)（套）4256452011836342471政策房成交面積（萬平米）73.24.81.513.82.573.53經(jīng)濟(jì)適用用房申購購條件：：戶口：經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房要要求申請(qǐng)請(qǐng)人具有有市內(nèi)四四區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶口5年以上；現(xiàn)有住房房建筑面面積：申申請(qǐng)人人人均住房房建筑面面積低于20平方米；年收入：：人均年年收入低低于上年年度城市市居民人人均可支配收收入；限價(jià)房申申購條件件：戶口：具具有市內(nèi)內(nèi)四區(qū)城城鎮(zhèn)戶口口，沒年限限制；現(xiàn)有住房建筑筑面積：沒有住房或住住房面積未達(dá)達(dá)到政府規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)；（政府規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)：一般般職工：65平米；科級(jí)：：75平米；處級(jí)：：90平米；副局級(jí)級(jí)105平米；局級(jí)：：120平米）年收入：人均均年收入低于于上年度城市市居民人均可支配收收入的1.5倍。政策房——購買客群大量政策房集集中于四方，，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域域形象拔高不不利；區(qū)域內(nèi)較低的的政策房價(jià)格格，不利于項(xiàng)項(xiàng)目較高價(jià)格格實(shí)現(xiàn)；占據(jù)絕對(duì)價(jià)格格優(yōu)勢的限價(jià)價(jià)房，吸納了了一部分購買買能力相對(duì)有有限的客戶；；舊城舊村改造造產(chǎn)生的大量量拆遷，使得得一部分獲得得補(bǔ)償金的客客戶擁有購買買的可能。政策房——對(duì)項(xiàng)目的影響響2市場競品分析析目標(biāo)競品項(xiàng)目目一覽主要競品介紹紹保利項(xiàng)目魯岳夢境江南南海華山景青建橄欖城青建尚東區(qū)萬達(dá)39克拉未上市項(xiàng)目已上市項(xiàng)目海信錦繡海岸岸項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬㎡）已售體量（萬㎡）開盤時(shí)間預(yù)計(jì)08年供應(yīng)量㎡在售主力面積（㎡）主力戶型面積主力總價(jià)（萬元）均價(jià)（元/㎡）月均銷售速度魯岳夢境江南160.932008.56.2085-107二室85-10748-62600093三室131-15075-86海華山景62.842007.92.8287-120一室8155700035二室87-9260-63三室102-12070-82

保利百合花園23萬（未售）預(yù)計(jì)08.年底————三室80-90預(yù)計(jì)60-70萬釋放7000——海信錦繡海岸16.00（未售）

預(yù)計(jì)2008.8——

——70-130——合計(jì)

9.02

主要競品分析析——同區(qū)域主要競品分析析——類同產(chǎn)品項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬㎡）已售體量（萬㎡）開盤時(shí)間預(yù)計(jì)08年供應(yīng)量㎡在售主力面積（㎡）主力戶型面積主力總價(jià)（萬元）均價(jià)（元/㎡）月均銷售速度萬達(dá)39克拉40（未售）2008.7————住宅80-120預(yù)計(jì)80-120未定——公寓40-70－青建尚東區(qū)125.412007.1211.8960-110一室59-8444-637900120二室88-9265-70三室112-15483-116青建橄欖城133.912007.1212.4887-96一室6044750071二室76-9656-72三室104-13077-97合計(jì)

24.37

個(gè)案分析保利百合花園園——同區(qū)域最主要要競品開發(fā)商保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司占地面積6.8㎡

物業(yè)管理公司總建筑面積

23萬規(guī)劃設(shè)計(jì)單位容積率3

景觀設(shè)計(jì)建筑密度16.2%地理位置位于金華支路綠化率40%組團(tuán)開發(fā)順序——產(chǎn)品組成18-24層小高板園林綠化特色南派園林與北方結(jié)合項(xiàng)目配套周邊配套

現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)尚未有售樓處、目前在山東路等有廣告牌、較醒目，并為項(xiàng)目舉辦銷售進(jìn)度未開盤樓層差價(jià)——價(jià)格水平開盤價(jià)格

釋放價(jià)格7000整體均價(jià)——車位主力面積80-90其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要競品介紹紹金色城品百合花園品牌排名第一排名第二產(chǎn)品戶型贈(zèng)送面積、戶型設(shè)計(jì)舒適合理（設(shè)計(jì)調(diào)整階段）設(shè)計(jì)一般園林景觀小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中南派物業(yè)第一其他營銷代理當(dāng)?shù)毓?，業(yè)界名聲一般區(qū)位交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利位置偏遠(yuǎn)，交通情況一般配套多位倉儲(chǔ)、企業(yè)用地企業(yè)同地較多，城市界面一般環(huán)境周邊環(huán)境兩大山體公園距離海邊3公里生活配套較為完善價(jià)格8200釋放價(jià)格7000戶型面積相似似兩者屬于同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目，客群群爭奪嚴(yán)重，，競爭關(guān)系較較強(qiáng)一期主要競品介紹紹開發(fā)商青島魯岳置業(yè)占地面積58000㎡

物業(yè)管理公司青島海倫物業(yè)總建筑面積

148529.2㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)單位青島理工大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院容積率2.10

景觀設(shè)計(jì)浙江寧波的園林景觀設(shè)計(jì)研究院

建筑密度16.2%地理位置四方區(qū)鄭州路以南，洛陽路以北綠化率40%組團(tuán)開發(fā)順序分兩期開發(fā)產(chǎn)品組成16棟15層的小高層和園林綠化特色具有江南風(fēng)格的亭臺(tái)、水榭、景觀小品項(xiàng)目配套

幼兒園周邊配套

河西片區(qū)改造，周邊公共配套較少現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)

售樓處設(shè)重慶中路，可視性和易達(dá)性較強(qiáng)；現(xiàn)場包裝在目前四方項(xiàng)目中相對(duì)較好；廣告宣傳以報(bào)紙廣告（半島都市報(bào)紙、重慶中路沿街戶外廣告牌）銷售進(jìn)度未開盤樓層差價(jià)100價(jià)格水平開盤價(jià)格

08年4月整體均價(jià)6000車位2：1主力面積

107-115㎡的二居，131-152㎡三居其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯魯岳夢境江南南——江南園林戶型面積（㎡）上市量（套）累計(jì)銷售量（套）累計(jì)銷售面積（㎡）銷售率簽約均價(jià)二室85-1084801121064023.3%5743三室二廳131-1531201115959.2%合計(jì)6001231223520.5%08年5月開盤，月均均成交面積6117.5平米，以85-108平米兩室產(chǎn)品品為主。價(jià)格格漲幅不大。。主要競品介紹紹夢境江南深入解析：品類：四方區(qū)區(qū)與李滄交界界處，屬G3類板塊客戶來源：主主要來自周邊邊，分布在四四方區(qū)、李滄滄區(qū)等區(qū)域，，有固定的收收入，年齡在在26到40歲之間，購房房的用途為自自住促銷策略：開開盤有優(yōu)惠，，持貴賓卡客客戶一次性付付款95折夢境江南：江江南園林，水水景設(shè)計(jì)，板板式結(jié)構(gòu)，南南北通透，單單價(jià)較低金色城品：位位置相對(duì)較好好，交通便捷捷，戶型緊湊湊、使用率高高，萬科品質(zhì)質(zhì)競爭關(guān)系：在在區(qū)位上與金金色同在四方方，產(chǎn)品主要要面向首次置置業(yè)客戶夢境江南主要競品介紹紹占地面積：8萬平米；建筑筑面積：16萬平米；容積積率：2.0發(fā)展商：：青島海信地地產(chǎn)建筑形態(tài)：多多層、小高層層、高層面積范圍：70-130㎡開盤日期：預(yù)預(yù)計(jì)08年下半年工程進(jìn)度：拆拆遷中主要競品介紹紹海信錦繡海岸岸深入解析：品類：四方區(qū)區(qū)西部，屬G3類板塊客戶定位：中中小戶型為主主，面向首次次置業(yè)者錦繡海岸：海海信品牌，周周邊規(guī)劃金色城品：位位置相對(duì)較好好，無鐵路干干擾競爭關(guān)系：與與金色同在四四方，同為品品牌開發(fā)商產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品均均主要面向首首次置業(yè)者，，競爭關(guān)系較較強(qiáng)。主要競品介紹紹海信錦繡海岸岸項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢競爭關(guān)系魯岳夢境江南價(jià)格位置偏總價(jià)競爭萬達(dá)39克拉投資純居住性投資客分流保利百合花園產(chǎn)品區(qū)位+產(chǎn)品同區(qū)、同客競爭海信錦繡海岸品牌+產(chǎn)品鐵路+高速同區(qū)、同客競爭青建橄欖城環(huán)境噪音無同期競爭青建尚東區(qū)環(huán)境+產(chǎn)品配套無同期競爭小結(jié)第三部分Swot分析發(fā)揮優(yōu)勢，搶搶占機(jī)會(huì)抓住周邊生態(tài)態(tài)環(huán)境和區(qū)域域交通便利性性，在城市中中央位置，打造一個(gè)城市市中央都市生生態(tài)性好，生生活配套完善善的生活圈。挖掘產(chǎn)品獨(dú)特的賣賣點(diǎn)，打造新功能主主義利用機(jī)會(huì)，克克服劣勢強(qiáng)調(diào)四方區(qū)的的發(fā)展政策和和改造規(guī)劃引引導(dǎo)客戶對(duì)區(qū)區(qū)域的印象；；引入城區(qū)改造造帶來的“新”的區(qū)域面貌，，給客戶信心心。減少劣勢，避避免威脅提升產(chǎn)品競爭力；發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅針對(duì)競爭對(duì)手手，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目交通、區(qū)位位優(yōu)勢、以及及產(chǎn)品競爭力力；強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目居住住的品質(zhì)，吸引區(qū)域客客群視線；優(yōu)勢S萬科企業(yè)品牌牌交通便利，通通達(dá)性良好雙山環(huán)繞，生生態(tài)環(huán)境良好好萬科的產(chǎn)品力力（戶型、景景觀、物業(yè)等等）機(jī)會(huì)O“擁灣發(fā)展”等等政策對(duì)四方方區(qū)的規(guī)劃改改造即將實(shí)施施，將是四方方老城區(qū)迎來來巨大發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)四方區(qū)住宅整整體水平一般般，沒有品質(zhì)質(zhì)好的項(xiàng)目重慶南路改造造城區(qū)剛性拆遷遷將帶來部分分居住需求威脅T大量舊村改造造、保障性住住房分流本區(qū)區(qū)域部分客群群保利、海信等等在08年后將保持較較大的市場供供應(yīng)政策帶來的觀觀望情緒較濃濃劣勢W四方老老城區(qū)區(qū)的破破敗印印象地塊東東側(cè)重重慶南南路（（城市市交通通重要要干道道）可可帶來來的噪噪音、、貨運(yùn)運(yùn)交通通等影影響較較大火葬場場、看看守所所帶來來的心心理抗抗性Swot分析本項(xiàng)目目戰(zhàn)略略選擇擇：具具備區(qū)區(qū)域市市場領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者的條條件領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者一線品牌項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價(jià)值抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者依托片片區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃、、良好好的生生態(tài)環(huán)環(huán)境、、便捷捷的交交通、、以產(chǎn)產(chǎn)品為為核心心塑造造高品品質(zhì)形形象為為戰(zhàn)略略導(dǎo)向向戰(zhàn)略選選擇營銷總總策略略主動(dòng)出出擊以以我為為主第四部分項(xiàng)目定位量價(jià)基礎(chǔ)目標(biāo)一一：08年完成成5.54萬平米米銷售售面積積目標(biāo)二二：實(shí)實(shí)現(xiàn)超超過8200元/平的均均價(jià)目標(biāo)三三：萬萬科品品牌落落地帶帶來的的市場場熱度度及客客戶積積累目標(biāo)構(gòu)構(gòu)成目標(biāo)構(gòu)構(gòu)成量價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)分析析08年年內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)5.54萬平米米的銷銷售量量，約約600套，即即從今今年10月開盤盤到年年底三三個(gè)月月的時(shí)時(shí)間月月銷售售速度度為200套。壁壘：：價(jià)格高高于同同區(qū)域域1400元——以什么么來支支撐高高價(jià)格格？基礎(chǔ)：：廣泛的的客戶戶基數(shù)數(shù)——客戶是是誰如如何找找到他他們？？價(jià)格：：萬科品品牌+區(qū)域規(guī)規(guī)劃預(yù)預(yù)期+項(xiàng)目自自身價(jià)價(jià)值（（產(chǎn)品品力+形象力力）v.s已具備備？項(xiàng)目的的形象象力的的表現(xiàn)現(xiàn)客戶：：產(chǎn)品精精確制制導(dǎo)？項(xiàng)目客客群萬科品牌中部商貿(mào)功能地理核心位置生態(tài)生活圈（北嶺山、嘉定山公園）新功能主義住宅（戶型、物業(yè)、景觀、全面家居解決方案）路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利萬科金色城品項(xiàng)目定定位形象定定位——價(jià)值梳梳理項(xiàng)目定定位形象定定位萬科金金色城城品青青島島新都都心項(xiàng)目定定位形象定定位——logo形象定定位——主形象象項(xiàng)目定定位形象定定位——vi延展名片手提袋袋年齡在在25——35歲之間間；兩口之之家和和三口口之家家為主主；家家庭收收入10——20萬元左左右；；高高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)或私私營小小企業(yè)業(yè)主；；中中產(chǎn)產(chǎn)略偏偏下穩(wěn)穩(wěn)定收收入階階層；；居居住住在市市北、、四方方為主主；工工作主主要集集中在在市南南；；追追求求、時(shí)時(shí)尚、、精致致品質(zhì)質(zhì)生活活；吸吸引外外來““新青青島人人”首次置置業(yè)決決定年年齡層層次戶型面面積決決定家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)預(yù)期價(jià)價(jià)格劃劃定客客群收收入產(chǎn)品調(diào)調(diào)性決決定客客戶特特征客戶特特征圈圈定客客群區(qū)區(qū)域置業(yè)觀觀念影影響客客戶來來源限價(jià)房房政策策限制制客戶特特征項(xiàng)目條條件客戶定定位主力客客群：：對(duì)置業(yè)業(yè)區(qū)域域不敏敏感且且追求求生活活品質(zhì)質(zhì)的城城市中中堅(jiān)階階層；；輔助客客群：：習(xí)慣區(qū)區(qū)域、、認(rèn)同同區(qū)域域的項(xiàng)項(xiàng)目周周邊地地緣客客戶；；客群特特征界界定客戶定定位第五部分推廣執(zhí)行執(zhí)行方方案、、執(zhí)行行計(jì)劃劃營銷總總策略略青島新新都心心山東路路北，，都市市生態(tài)態(tài)生活活圈”新功功能主主義““住宅宅推廣階階段劃劃分08年6月初7.108.25萬科品品牌導(dǎo)導(dǎo)入青島新新都心心年底答答謝“新功能能主義義”住住宅08年11月底08年12月底第一階階段第四階階段第二階階段第三階階段7.31推廣主主線08.6月萬科品品牌導(dǎo)導(dǎo)入品牌到到產(chǎn)品品的過過渡，，“新新都心心”概概念導(dǎo)導(dǎo)入青島新新都心心概念念—山東路路北，，都市市生態(tài)態(tài)生活活圈08.8.25—08.11月底萬萬科““新功功能主主義””住宅宅08.11月底—春節(jié)前前客客戶回回饋活活動(dòng)推廣階階段劃劃分第一階階段（2008.6－7.10）品牌牌導(dǎo)入入及客客戶蓄蓄水期期主題選選擇：：如何讓讓青島島住得得更好好——萬科與與您一一起實(shí)實(shí)踐推廣階階段劃劃分動(dòng)作一一：萬科品品牌推推廣動(dòng)作二二：項(xiàng)項(xiàng)目整整體形形象包包裝和和塑造造動(dòng)作三三：短短信覆覆蓋和和戶外外廣告告爆發(fā)發(fā)動(dòng)作四四：資資料擺擺放和和重點(diǎn)點(diǎn)寫字字樓巡巡展動(dòng)作五五：公公關(guān)活活動(dòng)第一階階段（2008.6－7.10）品牌牌導(dǎo)入入及客客戶蓄蓄水期期已完成成動(dòng)作作動(dòng)作二二：報(bào)紙廣廣告（（軟文文+硬廣））媒體渠渠道：：a、半島島都市市報(bào)為為主；b、青島島早報(bào)報(bào)、財(cái)財(cái)經(jīng)日日?qǐng)?bào)、、齊魯魯晚報(bào)報(bào)和青青島日日?qǐng)?bào)為為輔；；選擇時(shí)時(shí)間：：2008年7月10--7月31日軟文深深刻解解讀，，萬科科造城城的品品牌影影響力力，帶帶動(dòng)區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及樓市市的飛飛躍，，削弱弱客群群對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的的抗性性。物料配合合：硬廣廣/軟文動(dòng)作三：：網(wǎng)絡(luò)廣廣告及新新聞渠道道：：大眾門門戶網(wǎng)、、搜房專專業(yè)網(wǎng)等等廣告和和新聞/論壇炒作作時(shí)間選擇擇：08年7月10日—7月31日以“幕張張新城””為主題題的新都都心未來來城市發(fā)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及成果果，配合合項(xiàng)目城城市中心心、新型型商業(yè)配配套、公公園文化化、大型型城市居居住氛圍圍、特色色商務(wù)等等五大信信息要點(diǎn)點(diǎn)，以幕幕張新都都心作為為發(fā)展前前景，深深刻項(xiàng)目目概念。。物料配合合：軟文文/網(wǎng)頁廣告告/新聞等動(dòng)作四：：銷售中中心展示示渠道道：：銷售展展示中心心、《半島都市市報(bào)》、《青島早報(bào)報(bào)》軟文時(shí)間選擇擇：08年7月中旬以”萬科科改變一一座城””在萬科科銷售展展示中心心公示區(qū)區(qū)展示萬萬科在全全國做項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)氐某浅鞘邪l(fā)展展貢獻(xiàn)，，并配合合半島軟軟文炒作作萬科品品牌影響響力，通通過萬科科造城的的能力及及對(duì)區(qū)域域未來美美好愿景景，弱化化客群對(duì)對(duì)區(qū)域的的抗性。。物料配合合：展示示中心展展板/軟文配合合/青島新都都心概念念讀本/3D動(dòng)畫等動(dòng)作五：：其他媒媒體同步步推廣渠道道：：雜志廣廣告/夾報(bào)/直郵/廣播廣告告/集團(tuán)內(nèi)刊刊時(shí)間選擇擇：08年7月底圍繞“萬萬科金色色城品，，打造青青島新都都心”為為核心，，全面推推出項(xiàng)目目形象，，從弱化化區(qū)域概概念開始始積累客客群。物料配合合：巡展展易拉寶寶/DM折頁/廣播詞/其他巡展展所需物物料動(dòng)作六：：手機(jī)短信信覆蓋和和戶外廣廣告更新新媒體渠道道：a.以“手機(jī)機(jī)報(bào)”的的新聞形形式，宣宣傳項(xiàng)目目最新信信息；b.戶外廣告告更換/車體/道旗/燈箱選擇時(shí)間間：2008.7月中旬利用短信信向目標(biāo)標(biāo)客戶播播報(bào)項(xiàng)目目的最新新資訊，，利用戶戶外擴(kuò)大大宣傳，，促動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售及客客戶拓展展累積?。∥锪吓浜虾希憾绦判啪庉?戶外廣告告設(shè)計(jì)動(dòng)作七：：重點(diǎn)區(qū)域域內(nèi)寫字字樓巡展展和宣傳傳媒體渠道道：a、佳世客客、麥凱凱樂、商商場內(nèi)部部、一兆兆韋德俱俱樂部；b、寫字樓樓內(nèi)的框框架廣告告；選擇時(shí)間間：——7.31銷售人員員走出項(xiàng)項(xiàng)目展示示中心，，深入到到各個(gè)重重點(diǎn)寫字字樓內(nèi)進(jìn)進(jìn)行巡展展、現(xiàn)場場講解和和派發(fā)資資料等方方式，迅迅速完成成初步的的客群累累積！物料配合合：巡展展易拉寶寶更新/戶型圖補(bǔ)補(bǔ)充/DM折頁/主形象展展架/銷售海報(bào)報(bào)等動(dòng)作八：：小型客客戶保養(yǎng)養(yǎng)活動(dòng)渠道道：：客戶聯(lián)聯(lián)誼羽毛毛球比賽賽或兒童童繪畫/樂器比賽賽選擇時(shí)間間：2008年7月下旬通過客戶戶邀約，，組織意意向客戶戶聯(lián)誼羽羽毛球比比賽或兒兒童繪畫畫/樂器比賽賽，擴(kuò)展展項(xiàng)目宣宣傳面，，樹立項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)形象。。物料配合合：現(xiàn)場場活動(dòng)物物料/活動(dòng)信息息報(bào)廣/軟文等——8.25日青島新都都心的概概念拋出出，從大大概念落落到項(xiàng)目目實(shí)處，，從山東東路北的的區(qū)域性性和中央央生態(tài)區(qū)區(qū)的生態(tài)態(tài)型，繼繼續(xù)弱化化項(xiàng)目區(qū)區(qū)域影響響。主題選擇擇：山東路北北，都市市生態(tài)生生活圈動(dòng)作一：：廣告及新新聞宣傳傳媒體渠道道：a、《半島都市市報(bào)》的末一整整版、+《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)》+《青島晚報(bào)報(bào)》廣告及新聞；b、網(wǎng)絡(luò)廣廣告/新聞/廣播；選擇時(shí)間間：年奧運(yùn)會(huì)會(huì)期間將萬科金金色城品品山東路路北的都都市便利利位置，，具有優(yōu)優(yōu)越的生生態(tài)環(huán)境境和未來來青島新新都心的的無限美美好前景景傳達(dá)出出去，吸吸引除購購買小戶戶型之外外，準(zhǔn)備備改善居居住環(huán)境境的客戶戶，為項(xiàng)項(xiàng)目100㎡㎡以上的大大戶型做做好客戶戶累積，，同時(shí)配配合網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告和和新聞，，讓潛在在的目標(biāo)標(biāo)客群能能夠更進(jìn)進(jìn)一步了了解項(xiàng)目目！物料配合合：軟文文/硬廣/廣播詞動(dòng)作二：：重點(diǎn)區(qū)域域內(nèi)寫字字樓巡展展和商圈圈宣傳媒體渠道道：a、市南區(qū)區(qū)等重點(diǎn)點(diǎn)的高端端寫字樓樓巡展；b、寫字樓樓內(nèi)的框框架廣告告；c、臺(tái)東步步行街、、李滄商商圈等戶戶外巡展展選擇時(shí)間間：年奧運(yùn)會(huì)會(huì)期間考慮到奧奧運(yùn)期間間，市民民關(guān)注力力均集中中在奧運(yùn)運(yùn)話題事事件上，，此時(shí)，，避開普普通媒介介推廣，，采用走走出去的的方式，，直面項(xiàng)項(xiàng)目的潛潛在目標(biāo)標(biāo)客群，，增進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目與目目標(biāo)客群群的接觸觸，在市市場中樹樹立項(xiàng)目目便捷交交通的““10分鐘城市市生活圈圈”的概概念，讓讓潛在的的目標(biāo)客客群能夠夠更進(jìn)一一步了解解項(xiàng)目??！物料配合合：巡展展易拉寶寶/DM折頁/電視宣傳傳片等動(dòng)作三：：萬科品品牌提升升維護(hù)渠道道：：社會(huì)公公益活動(dòng)動(dòng)“小袋袋子、大大世界””時(shí)間選擇擇：08年8月奧運(yùn)期期間通過社會(huì)會(huì)公益性性質(zhì)的環(huán)環(huán)?；顒?dòng)動(dòng)，在市市場中再再次提升升“萬科科”的品品牌形象象；樹立立起萬科科“尊重重歷史、、保護(hù)地地形、珍珍惜環(huán)境境”的優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)業(yè)形象，，為項(xiàng)目目獲得市市場認(rèn)知知與美譽(yù)譽(yù)建立良良好的基基礎(chǔ)！物料配合合：活動(dòng)動(dòng)物料/活動(dòng)軟文文動(dòng)作四：：其他宣傳傳形式（（外埠擴(kuò)擴(kuò)展）媒體渠道道：a.分眾傳媒媒、戶外外液晶顯顯示屏、、機(jī)場候候機(jī)廳電電視、機(jī)機(jī)場大巴巴（攜程程）、航航空雜志、、齊魯晚晚報(bào)、萬萬客會(huì)會(huì)會(huì)刊等b.集團(tuán)內(nèi)部部推介會(huì)會(huì)選擇時(shí)間間：2008年8月1日—8月24日通過機(jī)場場候機(jī)廳廳等形式式吸引外外埠客戶戶，電視視廣告宣宣傳片體體驗(yàn)館循循環(huán)播放放，直觀觀的感受受項(xiàng)目未未來生活活情景體體驗(yàn)，集集團(tuán)內(nèi)部部產(chǎn)品說說明會(huì)，，積累有有效意向向客群。。物料配合合：電視視宣傳片片/硬廣等動(dòng)作五：：網(wǎng)絡(luò)論壇壇媒體渠道道：大眾眾門戶網(wǎng)網(wǎng)（新浪浪）和專專業(yè)網(wǎng)站站（搜房房網(wǎng)）選擇時(shí)間間：2008年8月1日—8月24日“城市核核心生活活”為概概念主題題，在網(wǎng)網(wǎng)站上開開立專門門論壇，，大眾共共同參與與來評(píng)述述“什么么是城市市核心生生活”與與“我的的城市核核心生活活”征文文比賽，，最后為為項(xiàng)目后后續(xù)的《生活手冊冊》積累資料料的同時(shí)時(shí)，在社社會(huì)中形形成一個(gè)個(gè)除“奧奧運(yùn)”之之外的另另一個(gè)亮亮點(diǎn)話題題。物料配合合：生活活手冊/網(wǎng)站bbs論壇開通通/活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告宣宣傳/征稿軟文文等動(dòng)作六：：DM直投+資料擺放放媒體渠道道：重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域（（尤其是是市南區(qū)區(qū)）寫字字樓的直直投市南、市市北、嶗嶗山西部部區(qū)域高高檔商業(yè)業(yè)、餐飲飲場所的的資料擺擺放選擇時(shí)間間：2008年8月中下旬旬將客戶最最關(guān)心的的項(xiàng)目具具體信息息充分展展示在其其面前，，挑起其其實(shí)際現(xiàn)現(xiàn)場到訪訪的興趣趣，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有效客客戶的積積累。同同時(shí)也通通過市場場的反饋饋，在項(xiàng)項(xiàng)目后續(xù)續(xù)開盤時(shí)時(shí)的準(zhǔn)備備工作做做好修改改依據(jù)。。物料配合合：DM折頁/銷售海報(bào)報(bào)等動(dòng)作七：：公關(guān)活動(dòng)動(dòng)媒體渠道道：a.北嶺山假假日垂釣釣會(huì)b.北嶺山風(fēng)風(fēng)光攝影影比賽c.北嶺山運(yùn)運(yùn)動(dòng)嘉年年華/登山比賽賽/登山尋寶寶活動(dòng)選擇時(shí)間間：2008年8月中旬奧奧運(yùn)期間間通過北嶺嶺山登山山活動(dòng)、、攝影比比賽，實(shí)實(shí)地體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目的的生態(tài)居居住舒適適性，同同時(shí)聚集集人氣，，獲得有有效人群群的積累累。攝影影圖片可可成為日日后項(xiàng)目目宣傳的的圖片來來源。物料配合合：T恤/太陽帽/肩標(biāo)/旗幟/軟文/網(wǎng)絡(luò)軟文文跟蹤報(bào)報(bào)道/項(xiàng)目網(wǎng)站站開通bbs活動(dòng)論壇壇等動(dòng)作八：：戶外圍圍擋宣傳傳媒體渠道道：重慶慶南路交交通指引引、人民民路等戶戶外、圍圍擋選擇時(shí)間間：2008年8月中下旬旬奧運(yùn)結(jié)結(jié)束前后后物料配合合：戶外外、圍擋擋等戶外的爆爆發(fā)，圍圍擋宣傳傳，立體體全方位位宣傳打打擊，增增強(qiáng)市場場關(guān)注，，積累客客群。動(dòng)作九：：環(huán)保購物物袋免費(fèi)費(fèi)發(fā)放媒體渠道道：市南南區(qū)佳世世客/麥凱樂臺(tái)東沃爾爾瑪超市市/利群超市市市北家樂樂福選擇時(shí)間間：2008年通過超市市收銀臺(tái)臺(tái)渠道，，周六、、日限時(shí)時(shí)限量免免費(fèi)贈(zèng)送送環(huán)保購購物袋，，內(nèi)附項(xiàng)項(xiàng)目DM折頁，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目宣傳，，直面消消費(fèi)群體體，積累累意向客客戶。物料配合合：環(huán)保保購物袋袋/DM折頁/軟文等第三階段段（－11月底）新新功能主主義住宅宅主題選擇擇：新功能主主義住宅宅——萬科金色色城品開開啟”全能型“時(shí)代動(dòng)作一：：DM直投+資料擺放放+短信媒體渠道道：重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域（（尤其是是市南區(qū)區(qū)）寫字字樓的直直投市南、市市北、嶗嶗山西部部區(qū)域高高檔商業(yè)業(yè)、餐飲飲場所的的資料擺擺放短信活動(dòng)動(dòng)邀約選擇時(shí)間間：2008年8月底—9月中旬項(xiàng)目示范范區(qū)推出出后，將將客戶最最關(guān)心的的項(xiàng)目具具體信息息展示在在其面前前，挑起起其實(shí)際際現(xiàn)場到到訪的興興趣，配配合項(xiàng)目目現(xiàn)場沖沖擊力，，實(shí)現(xiàn)有有效客戶戶的積累累。同時(shí)時(shí)也通過過市場的的反饋，，在項(xiàng)目目后續(xù)開開盤時(shí)的的準(zhǔn)備工工作做好好修改依依據(jù)。物料配合合：DM折頁/銷售海報(bào)報(bào)/短信編輯輯等動(dòng)作二：：示范區(qū)區(qū)及樣板板間開放放活動(dòng)媒體渠道道：半島島都市報(bào)報(bào)/網(wǎng)絡(luò)選擇時(shí)間間：2008年9月中旬—10月開盤前前項(xiàng)目示范范區(qū)推出出后，將將客戶最最關(guān)心的的項(xiàng)目具具體信息息展示在在其面前前，挑起起其實(shí)際際現(xiàn)場到到訪的興興趣，配配合項(xiàng)目目現(xiàn)場沖沖擊力，，實(shí)現(xiàn)有有效客戶戶的積累累。同時(shí)時(shí)也通過過市場的的反饋，，在項(xiàng)目目后續(xù)開開盤時(shí)的的準(zhǔn)備工工作做好好修改依依據(jù)。物料配合：：硬廣/網(wǎng)絡(luò)軟文/活動(dòng)軟文等等動(dòng)作三：公關(guān)活動(dòng)媒體渠道：：金色城品品啤酒節(jié)狂狂歡夜選擇時(shí)間：：通過渠道布布置一個(gè)啤啤酒節(jié)主會(huì)會(huì)場展位，，結(jié)合啤酒酒節(jié)，邀約約萬客會(huì)客客戶參加，，白天可結(jié)結(jié)合北嶺山山公園垂釣釣活動(dòng)或者者參觀示范范區(qū)，晚上上可用看房房車將客群群送到啤酒酒節(jié)會(huì)場，，通過活動(dòng)動(dòng)挖掘老客客戶身邊的的潛在客戶戶群，積累累客群，同同時(shí)也擴(kuò)大大項(xiàng)目的口口碑宣傳。。物料配合：：啤酒節(jié)入入口展板/展位布置/其他活動(dòng)物物料動(dòng)作四：報(bào)紙的媒體體樓書或夾夾報(bào)媒體渠道：：半島都市市報(bào)、青島島早報(bào)選擇時(shí)間：：2008年10底—11月份報(bào)紙樓書：：聯(lián)合半島島都市報(bào)以以《引領(lǐng)青島新新都心精致致生活》的主題媒體體樓書進(jìn)行行大量派發(fā)發(fā)，樹立起起萬科“區(qū)區(qū)域造城””的實(shí)力企企業(yè)形象，，同時(shí)配合合硬廣，重重點(diǎn)炒熱區(qū)區(qū)域，削弱弱客群對(duì)區(qū)區(qū)域的抗性性。物料配合：：媒體樓書書/夾報(bào)廣告等等動(dòng)作五：立體宣傳攻攻勢媒體渠道：：網(wǎng)絡(luò)廣告告（新浪/搜房/青島新聞網(wǎng)網(wǎng)/126、163郵箱廣告等等）項(xiàng)目網(wǎng)站信信息更新戶外廣告更更新（山東東路戶外/杭州路立交交橋等）雜志廣告項(xiàng)目圍擋更更換信用卡對(duì)賬賬單/招商銀行金金葵花會(huì)刊刊廣告選擇時(shí)間：：2008年10-11月份底通過立體渠渠道宣傳轟轟炸，在項(xiàng)項(xiàng)目開盤后后，迅速進(jìn)進(jìn)入熱銷期期，將前期期積累的客客群帶入實(shí)實(shí)際的銷售售中。物料配合：：戶外/圍擋/硬廣/軟文/樓書/客通籌備等等動(dòng)作六：報(bào)紙廣告媒體渠道：：周二早報(bào)報(bào)樓市、周周四半島都都市報(bào)為主主，其他報(bào)報(bào)紙為輔（（青島晚報(bào)報(bào)、財(cái)經(jīng)日日?qǐng)?bào)、齊魯晚晚報(bào)和青島島日?qǐng)?bào)等））；時(shí)間選擇：：2008年10月開盤后---11月底具體實(shí)施：：全能型產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、、全能型家家居解決方方案、全能能型園林享享受、全能能型物業(yè)體體驗(yàn)等項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢賣點(diǎn)組組團(tuán)推廣，，主要以硬硬廣的方式式推向市場場，吸引人人群的關(guān)注度。物料配合：：賣點(diǎn)硬廣廣動(dòng)作七：其他形式媒體渠道：：a.秋季房展會(huì)會(huì)/樓市圖b.集團(tuán)內(nèi)刊選擇時(shí)間：：2008年9月份9月里秋季房房展會(huì)的機(jī)機(jī)會(huì)，公開開亮相，積積累展會(huì)客客群，為10月份開盤做做客戶積累累。通過項(xiàng)目推推介會(huì)的形形式，邀約約客戶參加加，挖掘老老客戶身邊邊的潛在客客戶群，有有效積累客客群。集團(tuán)團(tuán)內(nèi)刊廣告告，籠絡(luò)內(nèi)內(nèi)部客戶。。物料配合：：房展會(huì)配配合展板/銷售海報(bào)/手提袋/禮品設(shè)計(jì)/其他活動(dòng)物物料/硬廣/軟文/樓市圖廣告告等動(dòng)作八：開開盤活動(dòng)+誠意辦卡活活動(dòng)+團(tuán)購活動(dòng)渠道道：a項(xiàng)目現(xiàn)場開開盤正式認(rèn)認(rèn)購b.前期認(rèn)籌c.銀行系統(tǒng)、、政府關(guān)系系團(tuán)購選擇時(shí)間：：2008年10月通過開盤活活動(dòng),營造熱銷氛氛圍,增強(qiáng)市場信信心,對(duì)于持幣觀觀望的客群群可起到心心理暗示作作用,銷售策略可可考慮開盤盤階段性漲漲價(jià)的銷售售策略,逐步拉高客客群對(duì)升值值的期望值值。物料配合：：硬廣/活動(dòng)軟文/開盤禮品/活動(dòng)配合物物料等動(dòng)作九：公關(guān)活動(dòng)媒體渠道：：萬科精裝裝品牌廠商商活動(dòng)地點(diǎn)：：項(xiàng)目示范范區(qū)選擇時(shí)間：：2008年10月份在項(xiàng)目示范范區(qū)內(nèi)，開開辟品牌展展示區(qū)，并并舉辦“精精致生活家家居展”活活動(dòng)，邀請(qǐng)請(qǐng)萬科精裝裝修品牌廠廠商，對(duì)其其品牌及產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢做做深刻闡述述，并可運(yùn)運(yùn)用電子觸觸摸屏媒體體等，實(shí)物物觸摸展示示等形式展展現(xiàn)萬科舒舒適化及科科技蘊(yùn)含。。物料配合：：精裝產(chǎn)品品品牌介紹紹展板/小冊子等動(dòng)作十：公公關(guān)活動(dòng)媒體渠道：：空間我做做主——萬科中小戶戶型設(shè)計(jì)展展活動(dòng)地點(diǎn)：：項(xiàng)目示范范區(qū)選擇時(shí)間：：2008年11月份填寫個(gè)人具具體資料及及領(lǐng)取購房房VIP卡，設(shè)計(jì)師師（非業(yè)主主專場）現(xiàn)現(xiàn)場講解咨咨詢，得到到項(xiàng)目的DM、戶型冊等等項(xiàng)目相關(guān)關(guān)資料、其其他萬科物物料（“白白領(lǐng)”書籍籍等）和小小禮品。物料配合：：展板/戶型模型/其他活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場物料等等動(dòng)作一：渠道道：泛樓書——《精致青島》選擇時(shí)間：：2008年11月—12月底編寫及設(shè)計(jì)計(jì)社區(qū)精神神讀物,萬科金色誠誠品生活讀讀本,講述青島的的精致與精精致的青島島,同時(shí)糅入項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)容,塑造萬科地地產(chǎn)尊重本本地文化,熱愛本土文文化的品牌牌城市運(yùn)營營商形象.第四階段（2008.12月之后）年年終總結(jié)及及客戶答謝謝物料配合：：《精致青島》泛樓書白領(lǐng)領(lǐng)讀物動(dòng)作二：渠道道：年終業(yè)業(yè)主的回報(bào)報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)選擇時(shí)間：：2008年12月下旬考慮年底是是地產(chǎn)銷售售的淡季,在12月之后,主要是通過過口碑宣傳傳,自然消化.以“業(yè)主回回報(bào)”抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)的形式邀邀請(qǐng)業(yè)主參參加,通過這樣的的形式,增進(jìn)鄰里之之間的感情情,同時(shí)樹立萬萬科地產(chǎn)與與大家在一一起,親如一家人人的親民形形象.物料配合：：軟文/預(yù)約硬廣/現(xiàn)場活動(dòng)物物料等動(dòng)作三：渠道道：祝福短短信及過年年小禮品選擇時(shí)間：：2008年12月下旬過年送福字字,發(fā)送祝福短短信,在業(yè)主心中中樹立萬科科事事周詳詳,為業(yè)主服務(wù)務(wù)的企業(yè)形形象,增強(qiáng)在社會(huì)會(huì)上的美譽(yù)譽(yù)度,擴(kuò)大口碑宣宣傳.物料配合：：現(xiàn)場活動(dòng)動(dòng)物料/活動(dòng)軟文等等9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹