某地產(chǎn)宗地成本核算

6、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)居住建設(shè)用地總用用地46570平方方米車位652個(gè)地上建筑面積物業(yè)經(jīng)管用房913平方米車位配比56%會(huì)所建筑面積2000平方米地下車庫建筑面積積26079平方米米11層小高層建筑面積積61492平方米米其中人防建筑面積積9006平方米18層高層建筑面積61492平方米米其中非人防建筑面面積17073平方米米沿鳳城路商業(yè)建筑筑面積4500平方米容積率2.80合計(jì)130396平方方米綠地率30.00%總戶數(shù)(平均戶面面積:90*00.7+1440*0.33=105平方米)1171建筑密度23%7、項(xiàng)目投資成本分析項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)方案一（平開平走走）方案二（低開高走走）開發(fā)成本以下7大項(xiàng)之和40849萬元元40849萬元（一）、土地成本本1+210707萬元10707萬元1、土地出讓金148.82((起價(jià)上浮10%)10395萬元10395萬元2、契稅3%312萬元312萬元（二）建安工程成成本以下7項(xiàng)之和22379萬元22379萬元1、11層小高層建安成本本按1200元/平方方米估7379萬元7379萬元2、18層高層建安成本按1300元/平方方米估7994萬元7994萬元3、地下建安成本((人防)按1800元/平方方米估1621萬元1621萬元4、地下建安下成本本(非人防)按1500元/平方方米估2561萬元2561萬元5、11層高層電梯成本25萬/臺(tái),36臺(tái)912萬元912萬元6、18層高層電梯成本40萬/臺(tái)，20臺(tái)800萬元800萬元7、公建用房按1500元/平方方米估1112萬元1112萬元（三）、前期工程程費(fèi)以下6項(xiàng)之和1029萬元1029萬元1、勘探按5元/平方米估65萬元65萬元2、建筑及施工圖設(shè)設(shè)計(jì)按45元/平方米估估587萬元587萬元3、景觀設(shè)計(jì)按20元/平方米景景觀面積估47萬元47萬元4、室外綜合、智能能化等專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)按20元/平方米估估261萬元261萬元5、試樁費(fèi)按照20萬估計(jì)20萬元20萬元６、施工水電貼費(fèi)費(fèi)、三通一平平按照50萬估計(jì)50萬元50萬元（四）、開發(fā)期間間費(fèi)用以下5項(xiàng)之和138萬元138萬元1、預(yù)決算審核費(fèi)（二）*0.155%34萬元34萬元2、質(zhì)監(jiān)費(fèi)（二）*0.2%%45萬元45萬元3、監(jiān)理費(fèi)（二）*0.1%%22萬元22萬元4、招投標(biāo)代理費(fèi)（二）*0.1%%22萬元22萬元5、前期物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)15萬估計(jì)15萬元15萬元（五）室外配套費(fèi)費(fèi)以下10項(xiàng)和2020萬元2020萬元1、室外市政道路工工程費(fèi)按100元/平方米米道路面積估估140萬元140萬元2、室外景觀工程費(fèi)費(fèi)按180元/平方米米景觀面積估估419萬元419萬元3、室外水電管線工工程費(fèi)按35元/平方米估估456萬元456萬元4、電話管線工程按6元/平方米估78萬元78萬元5、有線電視工程按8元/平方米估104萬元104萬元6、安全監(jiān)控按25元/平方米估估326萬元326萬元7、管道煤氣工程按15元/平方米估估196萬元196萬元8、集中供熱按12元/平方米估估156萬元156萬元9、郵政信箱按15018萬元18萬元10、雙路供電增容費(fèi)費(fèi)按270元/KW，4KW/戶126萬元126萬元（六）、不可預(yù)見見費(fèi)(二+三+四+五)*3%767萬元767萬元（七）、開發(fā)期間間規(guī)費(fèi)以下9項(xiàng)之和3809萬元3809萬元1、市政設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)按150元/平方米米估1956萬元1956萬元2、消防設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)按30元/平方米估估391萬元391萬元3、勞保統(tǒng)籌費(fèi)3.55%794萬元794萬元4、新型墻體材料費(fèi)費(fèi)按6元/平方米估78萬元78萬元5、散裝水泥保證金金按5元/平方米估65萬元65萬元6、白蟻防治費(fèi)按1.6元/平方米米估21萬元21萬元7、排污費(fèi)按6.0元/平方米米估78萬元78萬元8、環(huán)衛(wèi)費(fèi)按0.5元/平方米米估7萬元7萬元9、結(jié)建”人防工程程押金10.00%418萬元418萬元開發(fā)費(fèi)用以下三大項(xiàng)之和6287萬元5735萬元（一）、管理費(fèi)用用按每年300萬估估,按3年算900萬元900萬元（二）、銷售費(fèi)用用按總銷售收入*22%估1030萬元1008萬元（三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用用按動(dòng)態(tài)資本化費(fèi)用用計(jì)4357萬元3827萬元合計(jì)計(jì)開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)費(fèi)用47136萬元46584萬元8、項(xiàng)目投資支付（現(xiàn)金流出）分析方案一時(shí)間2006年20072008年2009年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程費(fèi)2002002002002291029開發(fā)期間費(fèi)用10038138室外配套費(fèi)4004004004004202020不可預(yù)見費(fèi)7070707070707070707067767開發(fā)期間規(guī)費(fèi)19569279263809管理費(fèi)用757575757575757575757575900銷售費(fèi)用70801001001401409080806050401030現(xiàn)在金流出合計(jì)435888501352147147443205993560547333065605615133942779說明：1、工程費(fèi)用支付按以下原則支付：正負(fù)零零前不支付費(fèi)用、主體結(jié)頂60%主體費(fèi)用、單體竣工95%建安費(fèi)用方案二時(shí)間2006年20072008年2009年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程費(fèi)2002002002002291029開發(fā)期間費(fèi)用10038138室外配套費(fèi)4004004004004202020不可預(yù)見費(fèi)7070707070707070707067767開發(fā)期間規(guī)費(fèi)19569279263809管理費(fèi)用757575757575757575757575900銷售費(fèi)用70801001001401409070706050381008現(xiàn)在金流出合計(jì)435888501352147147443205993560547233055605615133742757說明：1、工程費(fèi)用支付按以下原則支付：正負(fù)零零前不支付費(fèi)用、主體結(jié)頂60%主體費(fèi)用、單體竣工95%建安費(fèi)用9、項(xiàng)目銷售收入（現(xiàn)金流入）分析方案一現(xiàn)金流入分分析（平開平走）時(shí)間2008年2009年合計(jì)一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅銷售比例25%25%20%20%10%0%0%1銷售價(jià)格37603760376037603760376037603760銷售面積1537315373122981229861490061492銷售額578057804624462423120023121二期住宅銷售比例0%0%25%25%20%20%10%1銷售價(jià)格39603960396039603960396039603960銷售面積0015373153731229812298614961492銷售額006088608848704870243524351商業(yè)銷售比例30%30%20%20%100%銷售價(jià)格7000700070007000銷售面積135013509009004500銷售額9459456306303150地下車位銷售比例0030%30%20%20%100%銷售個(gè)數(shù)0196196130130652銷售價(jià)格8888銷售額15651565104310435216折扣后營業(yè)稅前收收入57225722115401308992836478344355279營業(yè)稅03923927918976364442363787現(xiàn)金流入053305330107501219386476034320851492說明：1、分兩期開盤，各50%；2、價(jià)格以目前時(shí)點(diǎn)3500元/平方米為基數(shù)，每年銷售價(jià)格上漲5%，兩期開盤價(jià)格相差200元/平方米，則一期銷售均價(jià)為3760元/平方米、二期銷售均價(jià)3960元/平方米，平均住宅銷售均價(jià)為3860元/平方米。3、銷售周期15個(gè)月，銷售進(jìn)度見上表。方案二現(xiàn)金流入分分析（低開平平走）時(shí)間2008年2009年合計(jì)一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅銷售比例0%50%15%15%10%10%0%銷售面積0307469224922461496149061492銷售價(jià)格3573357337603760376037603760銷售額109853468346823122312022546二期住宅銷售比例0%0%50%15%15%10%10%銷售面積00030746922492246149614961492銷售價(jià)格37623762376237623960396039603960銷售額00011567365336532435243523742商業(yè)銷售比例30%30%20%20%100%銷售價(jià)格7000700070007000銷售面積1350135090090004500銷售額9459456306303150地下車位銷售比例30%30%20%20%100%個(gè)數(shù)196196130130652個(gè)銷售價(jià)格8888銷售額15651565104310435216稅前收入010876343315820839080784067344354107營業(yè)稅074523510845755532792363706現(xiàn)金流入010131319814736781575253789320850401說明：1、分兩期開盤，各50%；2、價(jià)格以目前時(shí)點(diǎn)3500元/平方米為基數(shù)，每年銷售價(jià)格上漲8%，兩期開盤價(jià)格相差200元/平方米，開盤一季度快速銷售50%，價(jià)格下浮5%，則一期均價(jià)分別為3573元/平方米和3762元/平方米、二期銷售均價(jià)分別為3760元/平方米、3960元/平方米，平均住宅銷售均價(jià)為3763元/平方米。3、銷售周期15個(gè)月，銷售進(jìn)度見上表。10、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析方案一（折現(xiàn)率=8%）時(shí)間2006年2007年2008年2009年年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現(xiàn)金流出435888501352147147443205993560547733065605615133942779現(xiàn)金流入053305330107501219386476034320851492凈現(xiàn)金流-4358-8850-1352-1471-474-4320-662-27559779128804254191869累計(jì)凈現(xiàn)金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-21487-21762-15785-6657138568048673折現(xiàn)率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折現(xiàn)現(xiàn)金流-4445-8850-1325-1414-447-3991-600-244520377906729444615034356說明：1、項(xiàng)目凈現(xiàn)值FNPV=4356萬元，即項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤為4356萬元。2、項(xiàng)目內(nèi)部收益率為FIRR=14.05%。3、項(xiàng)目資金峰值為=21762萬元，即項(xiàng)目資金投入為21762萬元。4、項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)正時(shí)點(diǎn)為2009年二季度。即資金平衡時(shí)點(diǎn)為2009年二季度。5、項(xiàng)目資本化費(fèi)用為4357萬元，即相當(dāng)于項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為4357萬元。方案二（折現(xiàn)率=8%）時(shí)間2006年2007年2008年2009年年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現(xiàn)金流出435888501352147147443205993560547233055605615133742757現(xiàn)金流入10131319814736781575253789320850401凈現(xiàn)金流-4358-8850-1352-1471-474-43204138-2407100134760692031741871累計(jì)凈現(xiàn)金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-16687-19093-9080-4320260057737644折現(xiàn)率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折現(xiàn)現(xiàn)金流-4445-8850-1325-1414-