某公司房地產(chǎn)項目可行性報告編制指南試行

附件三中國xxxx總公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制指南（試行）第一章總則第一條為了適應總公司系統(tǒng)投資業(yè)務發(fā)展的需要，使編制投資項目可行性研究報告具有規(guī)范性、嚴肅性和科學性，為總公司的評審及正確決策提供可靠的依據(jù)，特制定本編制指南。第二條本指南旨在以規(guī)范的格式清晰、準確地反映投資項目的可行性研究中市場調(diào)查、項目策劃、風險分析、財務評價以及報告編寫等情況。第三條本指南主要適用于編制總公司從事的房地產(chǎn)項目投資的可行性研究報告。從事該項目投資業(yè)務的各子公司，均須按本指南編制可行性研究報告。其它投資項目可行性研究報告可參考本指南編制。第四條本指南僅對投資項目的可行性研究及其報告編制的基本辦法、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容做出要求，具體的研究和報告編制單位，可根據(jù)投資項目的實際情況補充內(nèi)容和報表，亦可在報告中插入各種有價值的說明補充材料和分析圖表。各項目研究側(cè)重點和深淺程度可跟據(jù)研究報告的重要性作適當?shù)恼{(diào)整。第五條可行性研究一般包括下列五個步驟：(一)開始籌劃階段：了解項目背景，收集進行可行性研究的依據(jù)，討論研究的范圍和內(nèi)容，進行合理的分工，并制訂工作計劃。(二)調(diào)查研究階段：主要是實地調(diào)查和進行經(jīng)濟技術(shù)等內(nèi)容的研究，核心是對市場的調(diào)查和研究，并分別對調(diào)研內(nèi)容作出評價。(三)優(yōu)化和選擇方案階段：是進行可行性研究的一個主要階段，把前階段項目調(diào)查研究的各個不同方面進行合理組合，從而設(shè)計出各種可供選擇的方案，決定選擇方案的重大原則問題和選擇標準，并經(jīng)過多方案的分析和比較，推薦最佳方案。(四)詳細研究階段：本階段是對上階段研究工作的驗證和繼續(xù)，要對選出的最佳方案進行更詳細的分析和研究，包括復查和核定各項分析材料，明確投資項目的范圍、計劃投資總額、預計的經(jīng)營費用和銷售收入等數(shù)據(jù)要素，進而利用動態(tài)評價的方法，對投資項目的財務特性及產(chǎn)權(quán)或股權(quán)作出評價分析。為了檢驗投資項目的效果和風險，還要進行風險分析。(五)編制可行性研究報告階段：該階段是前四個階段的概括和匯總，最終形成書面報告。第二章投資項目可行性研究報告編制準備第六條信息資料收集與積累(一)國家相關(guān)行業(yè)和宏觀環(huán)境情況資料收集與積累，分析與研究。(二)項目所處政治、經(jīng)濟、社會文化以及科學技術(shù)環(huán)境情況調(diào)查與分析。(三)項目區(qū)域經(jīng)濟、人口構(gòu)成、居民收入與消費等情況現(xiàn)狀調(diào)查與發(fā)展分析；居民居住及生活習慣與喜好情況調(diào)查。(四)當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)查與分析。(五)項目現(xiàn)時和未來的供應量和需求量，以及銷售趨勢、價格走勢，研究顧客對價格變動的反應等調(diào)查與分析。(六)調(diào)查競爭對手的各種營銷活動、策略及其表現(xiàn)，比較投資項目與競爭對手項目的質(zhì)量、用途及生產(chǎn)或建造成本等。(七)土地供求及獲得情況、住宅供求情況和周邊樓盤、類似樓盤以及消費者收入與支出、偏好等情況進行調(diào)查分析。(八)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和上下游產(chǎn)品的情況及其變化，對項目產(chǎn)品供需的影響。(九)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化，產(chǎn)品更新?lián)Q代情況，包括新材料和新技術(shù)及新的替代品對產(chǎn)品供需的影響。第七條采用第一手資料和第二手資料進行信息采集，且日常相關(guān)資料的積累和針對性的調(diào)查同時運用。第八條項目的調(diào)查與研究項目合法性調(diào)查。項目股權(quán)與組織架構(gòu)分析研究。項目規(guī)劃情況調(diào)查與分析。項目現(xiàn)狀、周邊環(huán)境及配套設(shè)施調(diào)查。項目周邊樓盤和類似樓盤供求情況及銷售情況調(diào)查。項目成本構(gòu)成調(diào)查與測算。項目所享受的稅收政策調(diào)查。第三章房地產(chǎn)項目可行性研究報告結(jié)構(gòu)和內(nèi)容第九條可行性研究報告一般應按下列結(jié)構(gòu)和包括以下主要內(nèi)容編寫：(一)封面反映可行性研究報告的名稱，編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間。(二)目錄(三)概述1、概述擬投資項目的背景。2、概述項目可行性研究結(jié)果。3、概述企業(yè)投資該項目的可行性，包括存在的問題、提出解決問題的方法、對投資的建議及需要總公司等單位支持的結(jié)論。(四)項目概況1、項目背景；對項目背景進行翔實的闡述，復雜的程序或股權(quán)關(guān)系都要用圖示清晰的表達出來。2、項目地理位置明確項目所在省份、城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)及街區(qū)，分別附圖。3、宗地狀況：主要包括土地權(quán)屬、獲取方式、地塊面積構(gòu)成、地上附屬物現(xiàn)狀以及市政配套狀況等；附上平面示意圖。3.1

四至范圍，土地面積。四至的描述順序依次為東、南、西、北；

3.2地面現(xiàn)狀及形狀。包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；3.3

地勢。地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性；

3.4

地質(zhì)和水文狀況。包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。3.5周邊環(huán)境、景觀。（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）治安情況、空氣狀況、噪聲情況

、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）、周邊景觀、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。

3.6利用現(xiàn)狀。包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

3.7

地下情況。包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

3.8權(quán)屬狀況。國有土地還是集體土地，出讓土地還是劃撥地，土地手續(xù)是否完備，是否抵押、典當，是否涉案，產(chǎn)權(quán)是否有爭議等；3.9城市規(guī)劃限制條件。包括土地用途、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

、

住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積、建筑高度、容積率、建筑密度、建筑后退紅線距離、建筑間距；（當時還沒有的可以不寫）4、

項目周邊的社區(qū)配套

4.1周邊5公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套

交通狀況

（1）

公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）

宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）

現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

教育：大中小學及教育質(zhì)量情況

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

文化、體育、娛樂設(shè)施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

4.2宗地周邊5公里外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。5、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

5.1

道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

5.2

供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

5.3

污水、雨水排放；現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

5.4

通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）；現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5.5

永久性供電和臨時施工用電；現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5.6

燃氣；現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

5.7

供熱及生活熱水；現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。6、周邊同類物業(yè)發(fā)展和銷售情況等情況；7、土地的價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)具體價格計算總地價、樓面地價。8、項目獲得方式及所占股份；9、項目法律、合約、股權(quán)結(jié)構(gòu)：項目所在市場的法律環(huán)境及結(jié)構(gòu)、查核投資項目的法律狀況，藉以減少公司承受的法律風險。法律狀況和研究應包括：1)項目所在市場的法律環(huán)境、結(jié)構(gòu)、特點包括稅務、外商投資的優(yōu)惠及限制）、以及經(jīng)營方式及項目融資的法律規(guī)范。2)投資項目出讓方的產(chǎn)權(quán)或法人地位、以及經(jīng)營權(quán)等有效法律文件。3)投資項目的債權(quán)債務情況。4)投資項目的資產(chǎn)抵押情況10、財務評價的基本結(jié)論；11、風險分析的基本結(jié)論及應變措施；12、資料保密要求。(五)市場調(diào)查1、簡述項目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和趨勢；2、市場狀況：1)擬發(fā)展的樓宇類型之市場現(xiàn)狀及未來市場前景的結(jié)論，包括宏觀和市場區(qū)域；2)市場區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟、人口構(gòu)成、居民收入與消費等情況現(xiàn)狀調(diào)查與發(fā)展分析；居民居住及生活習慣與喜好情況調(diào)查。3)市場區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)現(xiàn)時和未來的需求量、供應量、其分布狀況、可供租售的樓面面積及價格走勢、預期落成的時間、庫存量和空置率、目標市場的構(gòu)成及其購買能力和消費投向，市場上競爭對手的現(xiàn)狀和新的競爭對手進入市場的難易程度等；3、同類物業(yè)的平均建筑成本以及獲得該類土地的費用；4、同類物業(yè)的平均銷售單價；5、國家或地方關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展項目開發(fā)的有關(guān)法規(guī)和特殊政策。主要包括土地供應計劃、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、金融政策以及地方特殊政策；6、根據(jù)以上調(diào)查，得出同類物業(yè)市場價格、供求關(guān)系以及發(fā)展趨勢等方面的結(jié)論。同時，分析本項目在區(qū)域市場內(nèi)的機會點（從市場機會、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述）。(六)

目標客戶群研究和產(chǎn)品定位1、各檔次產(chǎn)品目標客戶特征（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

。2、確定本項目目標客戶群，目標客戶群特征、來源區(qū)域、行業(yè)特點、產(chǎn)品的偏好和主要的關(guān)注點、訴求點。

3、產(chǎn)品及價格定位。(七)項目發(fā)展規(guī)劃1、地塊面積、已批準或待批準的容積率、綠化面積、車位、小區(qū)規(guī)劃定位、建筑物各功能部份的樓面面積、戶型及總面面積的文字描述及匯總表。2、計劃發(fā)展期；3、必要的工程技術(shù)資料和初步的規(guī)劃圖紙；4、項目計劃進度表。(八)發(fā)展成本1、計劃總投資的構(gòu)成及各部份所占的比重；2、包括出讓費、補償費和拆遷費等在內(nèi)的獲取土地成本；3、包括勘察設(shè)計費、三通一平等在內(nèi)的前期工程費；4、包括基礎(chǔ)和配套設(shè)施等在內(nèi)的建筑安裝成本；5、包括管理費、與銷售相關(guān)的費用和利息支出等在內(nèi)的開發(fā)間接費；6、相關(guān)的各類稅金；7、由物價、勞動力價格和外匯匯率等未來可能變化的因素引起的不可預見費。參照附表一，成本估算表。(九)租售方案及收入估算1、租售策劃方案的初步設(shè)定，包括租售價的確定、與區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)比較、租售進度計劃安排以及銷售推廣計劃等。2、收入估算。(十)財務評價1、從投資開始到銷售完畢整個期間內(nèi)的現(xiàn)金流量計算分析表(全投資和自有資金)；2、資金來源與運用表；3、項目發(fā)展成本及盈利預測表；參照附表二。4、計算動態(tài)投資回收期、借貸償還期和內(nèi)部收益率三項動態(tài)評價指標。5、財務評價結(jié)論及財務評價指標匯總表6、房地產(chǎn)發(fā)展項目財務評價報表的具體表格及指標設(shè)置，請詳見附表。(十一)本企業(yè)投資的可行性評價1、本企業(yè)資金平衡情況。2、本企業(yè)投資該項目所獲收益，包括投資收益和施工收益。投資收益計算自有資金利潤率和回收期。3、本企業(yè)投資該項目優(yōu)劣勢分析。(十二)風險分析1、項目盈虧點分析；2、項目敏感性分析。主要反映成本變動、售價變動以及容積率變動影響各項經(jīng)濟指標的變化；3、市場風險。包括價格風險和變現(xiàn)風險，例如：當前項目所在區(qū)域房地產(chǎn)價格和房租是否背離，當前市場是否有很大的泡沫等等；提高容積率、節(jié)約成本從而降低項目的品質(zhì)出現(xiàn)的變現(xiàn)風險；降低容積率、加大投入、高定價帶來的變現(xiàn)風險等；供給過大帶來的變現(xiàn)風險；4、政府政策風險；5、法律風險；6、管理風險；7、風險應變措施；(十三)結(jié)論1、基本詰論；2、存在的問題；3、投資建議。(