第一太平戴維斯：2022上海生命科學

savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學中國生命科學產業(yè)賽道領跑者2022年11月20世紀是生命科學迅猛發(fā)展的時代，尤其是最后20-30年發(fā)展速度矚目，行業(yè)新發(fā)現如雨后春筍。過去十年里，中國生命科學行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。新冠疫情的出現，加之疫苗研發(fā)和近年來醫(yī)療技術進步令生命科學產業(yè)成為關注焦點，并加速投資和企業(yè)增長。今年5月，“十四五”國民健康規(guī)劃出臺，旨在完善衛(wèi)生健康體系，加速衛(wèi)生健康信息化建設。到2035年，人均預期壽命將達到80歲以上。盡管對生命科學的關注度在近年才迅速提升，但實際上幾十年來，該行業(yè)一直對創(chuàng)新和發(fā)現起著重要的推動作用。在企業(yè)需求面廣及行業(yè)發(fā)展前景明朗的背景下，房地產投資者對生命科學領域的興趣尤為高漲。PitchBook數據顯示，美國仍是生命科學產業(yè)融資規(guī)模的主導者，在2021年全球投資（包含企業(yè)并購、上市、私募股權和風險投資）中占到67%,但在過去五年里，中國的市場份額已提升3-5個百分點。而國內生命科學房地產的稀缺性和需求快速上漲使得市場空置率保持在低位，推升租金,回報率承壓，并對投資者持續(xù)產生吸引力。本報告重點關注國內生命科學產業(yè)賽道領跑者一一上海生命科學市場，并從產業(yè)政策、投融資情況、集聚地分布、房地產需求、租金成本和最新趨勢洞察等多角度作深入探究。希望對業(yè)主、自用租戶、投資者、政府機構、輕資產運營商和其它行業(yè)參與者有所裨益。上海穩(wěn)居全國生物醫(yī)藥創(chuàng)新領頭羊的位置張江在新增生物醫(yī)藥研發(fā)生產企業(yè)、創(chuàng)新產品在研數量上保持第一中國生物醫(yī)藥產業(yè)雖較國外起步較晚，但在精準配套與政策扶持下，城市間已形成產業(yè)集群和協同發(fā)展的格局。在右圖展示的20個企業(yè)實力與創(chuàng)新能力最強的生物醫(yī)藥產業(yè)園中，長三角與珠三角以同等數量（6）成為最大占比地區(qū)。北京中關村生命科技園在科技人才、創(chuàng)新平臺數量方面領先；上海張江在新增生物醫(yī)藥研發(fā)生產企業(yè)、創(chuàng)新產品在研數量上保持第一；廣州科學城獲得最多創(chuàng)新器械審批數量。中關村生命科孚園大興生物醫(yī)藥產業(yè)基地北京亦住生物醫(yī)藥園。石家莊國家生物產業(yè)基地連云港經済技術開發(fā)區(qū)生命會康產業(yè)BB來源：中國生物工程學會，火石創(chuàng)造，第一太平戴維斯研究部成都醫(yī)學城9,武漢國家生物產業(yè)基地南京生物醫(yī)藥谷—蘇冊生物醫(yī)藥產業(yè)曰南京生命科技小鈕書 張江生物醫(yī)藥基地上海國際醫(yī)學園區(qū)廣州科學城廣州國際生物自中山國家健康制技產業(yè)基地深圳國家生物產業(yè)基地深圳國際生物谷杭州醫(yī)藥港?-區(qū)域評價體系指標說明:分為企業(yè)實力（企業(yè)總數量/高新技術企業(yè)數量/醫(yī)藥工業(yè)百強企業(yè)數量/獨角獸企業(yè)數量/上市企業(yè)數量）和創(chuàng)新能力（發(fā)明專利申請數量/藥物臨床試驗數量/CDE藥品受理總數/上市藥品數量/上市二、三類醫(yī)療器械數量/高層次人才）多維度指標綜合統計得出的園區(qū)排名浙江余杭生物醫(yī)藥高新技術產業(yè)園區(qū)匱門生物醫(yī)矽港南沙群島來源：中國科協企業(yè)創(chuàng)新服務中心，上海經信委1951年，中國第一支抗生素——青霉素在上海誕生，為國家生命科學事業(yè)作出了重要貢獻。如今在利好政策和上升需求的帶動下，上海生命科學產業(yè)發(fā)展駛入“快車道”，創(chuàng)新藥研發(fā)管線覆蓋多重領域。到2025年，上海在長三角生物醫(yī)藥產業(yè)協同發(fā)展中的引領作用將更加突出，國際影響力將持續(xù)增強。來源：中國科協企業(yè)創(chuàng)新服務中心，上海經信委中國生命科學產業(yè)賽道領跑者上海是中國現代醫(yī)藥產業(yè)的發(fā)祥地，也是中國生命科學產業(yè)的創(chuàng)新高地“數”讀上海生命科學行業(yè)從業(yè)人數超24萬人；擁有全國1/4的院士、長江學者等高端人才和創(chuàng)新藥人才2022年《第一太平戴維斯中國生命科學行業(yè)調查》結果顯示:

上海是全國第一潛力城市調研問題：您認為國內最具生命科學產業(yè)潛力的前五座城市是？■上?！霰本鎏K州■深圳■廣州■成都■南京■武漢■無錫36家三甲醫(yī)院;陞門急診量居全國第一外資企業(yè)占比全國數量的60%;18/20家國際Top20藥企將中國區(qū)/研發(fā)總部設在上海只生物醫(yī)藥行業(yè)PE/VC規(guī)模居全國第一；、丿23家本市企業(yè)在科創(chuàng)板上市，占全國1/4全球十大CXO企業(yè)，70%在上海運營來源：上海經信委2021年數據，第一太平戴維斯研究部savillssavills第一太平戴維斯來源：上海統計局，上海經信委，第一太平戴維斯研究部來源：上海統計局，上海經信委，第一太平戴維斯研究部上海生命科學-市場概況生物醫(yī)藥企業(yè)的快速發(fā)展持續(xù)推動市場對研發(fā)、辦公及生產載體的需求作為全市三大先導產業(yè)之一，2021年上海生物醫(yī)藥產業(yè)規(guī)模已超7,600億元，其中制造業(yè)總產值（右圖）在經歷2016-2020年10%的年復合增長后，繼續(xù)保持兩位數增長。截至2021年，上海共有6,066家生物醫(yī)藥企業(yè),占到全國的14.5%,相關從業(yè)人員超過24萬人。在全球57家知名生物醫(yī)藥企業(yè)里，已有41家已在上海設立了區(qū)域總部、研發(fā)中心、職能部門或工廠。上海生物醫(yī)藥制造業(yè)總產值，2011-2021以產業(yè)創(chuàng)新要素集聚、國內外企業(yè)云集、配套完善為優(yōu)勢，加上利好政策驅動，上海生物醫(yī)藥產業(yè)始終保持國內領先地位。研發(fā)測試檢測作為生物醫(yī)藥公司的核心動能，要求藥企在建立實驗室、研發(fā)中心及生產線時選擇擁有環(huán)評資質的生命科學產業(yè)園區(qū)，這已成為行業(yè)戰(zhàn)略布局的必然條件。產業(yè)集聚效應明顯和硬件條件的稀缺性使得終端用戶的粘性較高，而隨著生物醫(yī)藥市場規(guī)模的進一步擴大、產業(yè)鏈的不斷完善、多方合作的增加，市場對生命科學載體的需求呈快速增長趨勢。3%18018%工業(yè)總產值（左軸） 一增長率（右軸）隨著行業(yè)規(guī)模、參與者的數量和類型以及產品研發(fā)的復雜性持續(xù)增加，市場亟需更健全的監(jiān)管框架、更規(guī)范的設施設備和更多協作。新形勢下的生命科學產業(yè)無法在簡陋空間和老舊與有限設施環(huán)境蓬勃發(fā)展，而是需要長期的規(guī)劃、多樣化的工作空間，并符合甚至高于當地的產業(yè)規(guī)范要求。3000%20112012201320142015201620172018201920202021savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學-政策力度加大近年產業(yè)發(fā)展支持力度明顯加大，加上各區(qū)產業(yè)專項補貼及稅收紅利，吸引企業(yè)紛紛落地；企業(yè)亦需積極與地方/區(qū)政府溝通，并聯動上下游、線上線下端，以獲取最優(yōu)解決方案和增強抗風險能力201920212022?關于推進本市健康服務業(yè)高質量發(fā)展加快建設一流醫(yī)學中心城市的若干意見?“健康上海2030”規(guī)劃綱要?健康上海行動（2019-2030年）?關于加強本市醫(yī)療衛(wèi)生機構臨床研究支持生物醫(yī)藥產業(yè)發(fā)展的實施方案?關于推動生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)特色化發(fā)展的實施方案?上海市質量提升三年行動計劃（2021-2023年）?上海市生物醫(yī)藥產業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關于促進本市生物醫(yī)藥產業(yè)高質量發(fā)展的若干意見?創(chuàng)新服務機制，推動本市醫(yī)療器械產業(yè)高質量發(fā)展實施方案?上海市衛(wèi)生健康發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關于印發(fā)2022年上海市衛(wèi)生健康工作要點的通知?上海市產業(yè)地圖（2022）,聚焦201920212022?關于推進本市健康服務業(yè)高質量發(fā)展加快建設一流醫(yī)學中心城市的若干意見?“健康上海2030”規(guī)劃綱要?健康上海行動（2019-2030年）?關于加強本市醫(yī)療衛(wèi)生機構臨床研究支持生物醫(yī)藥產業(yè)發(fā)展的實施方案?關于推動生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)特色化發(fā)展的實施方案?上海市質量提升三年行動計劃（2021-2023年）?上海市生物醫(yī)藥產業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關于促進本市生物醫(yī)藥產業(yè)高質量發(fā)展的若干意見?創(chuàng)新服務機制，推動本市醫(yī)療器械產業(yè)高質量發(fā)展實施方案?上海市衛(wèi)生健康發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關于印發(fā)2022年上海市衛(wèi)生健康工作要點的通知?上海市產業(yè)地圖（2022）,聚焦53個特色園區(qū)?上海市浦東新區(qū)促進張江生物醫(yī)藥產業(yè)創(chuàng)新高地建設規(guī)定市級產業(yè)政策TX IEMC20221R產業(yè)政策庫關于發(fā)布2022年度浦東新區(qū)促進生物醫(yī)藥產業(yè)高質量發(fā)展專項申報指南的通知fl關干發(fā)布2022任暗浦東新區(qū)便講牛物疾藥產業(yè)高廟畠發(fā)居專Iffi由報指函的誦知區(qū)級產業(yè)紅利來源：上海政府上海生命科學-投資熱土醫(yī)療健康是上半年上海投融資數量占比最多（1/4）的領域,新和持續(xù)的產品迭代，使得醫(yī)療器械投資活躍度逐年提升浦東/閔行/嘉定最為活躍；國產醫(yī)療器械快速的技術創(chuàng)上海投融資行業(yè)分布，2022年上半年上海投融資地區(qū)分布，2022年上半年浦東,36%其它11%|■是10% |銜匚9% 楊浦,6%松江,4%靜安,4%閔行,?％青浦,4%黃浦,3%奉賢,3%來源：天眼查，上海市生物醫(yī)藥科技發(fā)展中心，第一太平戴維斯研究部上海生命科學-投融資活躍企業(yè)每一項研發(fā)成果和創(chuàng)新技術的轉化落地，離不開資本的支持，尤其是早期階段企業(yè)融資最多的行業(yè)企業(yè)，截至2022年9月行業(yè)投資最多的投資機構，截至2022年9月累計融資額（人民幣億元）上海區(qū)位 1歷史投資事件（筆數）2022年被投企業(yè)舉例百濟神州442南京西路O；外高橋R紅杉資本中國282中科微光，藥明博銳JDH祟東健康京東健康419寶山O；嘉定工業(yè)區(qū)L聊劇投啟明創(chuàng)投252格博生物，原能醫(yī)學D解康律藥明康德391外高橋R；淮海中路。；(ChOrblMed奧博資本220方拓生物，AspenWuKiAppTec臨港R；金山工業(yè)區(qū)M豪森藥業(yè)豪森藥業(yè)149張江ORLEGENDCAPITAL君聯資本187巨翊科技，惠利生物UNITED聯影■■IMAGING聯影醫(yī)療146徐匯濱江O；嘉定工業(yè)區(qū)Rmatrix經葬創(chuàng)投經緯創(chuàng)投173微元合成，優(yōu)賽諾燦1"微醫(yī)131漕河涇O；五角場O禮來亞洲基金178新碼生物，昆翎醫(yī)藥愛康國賓128北站。深創(chuàng)投147是光科技，海爾施基因平安健康127徐匯濱江OIDGCapitalIDG資本129華芯醫(yī)療，星奕昂生物A三生制藥3SBIOINC.三生制藥124老黃浦O；張江R同創(chuàng)偉業(yè)123領創(chuàng)醫(yī)谷，赫茲生命哈高科117NA高瓶投資121博騰生物，凱萊英生物功能：O二辦公；R二研發(fā)；L二物流；M二制造來源：IT桔子，企業(yè)官網savills第一太平戴維斯savills第一太平戴維斯上海生命科學-園區(qū)分布生物醫(yī)藥產業(yè)布局T+5+X”健康服務業(yè)布局“5+X”嘉定精準醫(yī)療與健康服務集聚區(qū)|來源：上海政府崇明區(qū)?砌青浦區(qū)高端醫(yī)療和健康旅游核心區(qū)域重點區(qū)域臨港"生命藍灣"新興園區(qū)畑胞免疫技術腫瘤精準治療中醫(yī)藥健康服務嘉定區(qū)寶山區(qū)閔行區(qū)高端醫(yī)療服務健康管理服務商業(yè)健康保險高端醫(yī)療服務

健康科技研發(fā)和成果轉化高端醫(yī)療服務

個性化醫(yī)療診斷

移動醫(yī)療浦東新區(qū)savills第一太平戴維斯savills第一太平戴維斯上海生命科學-產業(yè)集聚地上海生命科學產業(yè)已形成以張江為核心的多點分布模式區(qū)域產業(yè)方向重點園區(qū)名稱占地面積（平方公里）重點企業(yè)生物醫(yī)藥創(chuàng)新藥產業(yè)基地3.1復星凱特、和記黃埔、西比曼生物、綠谷制藥第一梯隊張江醫(yī)療器械合慶工業(yè)園區(qū)4.2凱利泰、之江生物、透景生命、奕瑞科技生物制藥周浦智慧產業(yè)園3.8海尼藥業(yè)、萬仕誠國藥制品生物制藥上海聚科生物園區(qū)島津藥業(yè)、美國國際特品公司健康服務上海聚科生物園區(qū)二期12力+萬木廣業(yè)建曲臻準生物科技、生工生物科技、艾比瑪特醫(yī)藥科技、淼森生物科技第二梯隊生命健康臨港新片區(qū)生命藍灣4.4透景生命、君實生物、藥明康德、和元生物、白帆生物、臻格生物、心瑋醫(yī)療|屆/巷化藥合成楓涇工業(yè)區(qū)12.2金塔醫(yī)用器材、復皙藥業(yè)金橋醫(yī)療器械金領之都27萬平方米產業(yè)建面雅芳、賽默飛外高橋生物醫(yī)藥外高橋保稅區(qū)11.0羅氏、強生、美敦力、路威酩軒、泰科電子、金藥投資、西門子醫(yī)療生命健康莘莊工業(yè)區(qū)17.9雅詩蘭黛、天偉生物制藥、捍宇醫(yī)療科技1劃仃健康服務臨港浦江國際科技城10.73M、百事亞洲研發(fā)中心、斯派莎克、美敦力、東蘊醫(yī)療科技第三梯隊美麗健康東方美谷?醫(yī)藥12.5藥明生物、上生所、萊士血液、巴斯德研究所、伯杰醫(yī)療、和黃藥業(yè)、雷允上去II又美麗健康上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)40.9美樂家、如新、凱寶、百雀羚、科絲美詩美麗健康杭州灣經濟技術開發(fā)區(qū)27.2帝斯曼維生素、中西三維、冠生園、凱慧藥業(yè)美麗健康奉城經濟園8.0惠通雷圣生物科技、東誠藥業(yè)、貝得康、運佳黃浦制藥l=J=l11I生命健康北上海生物醫(yī)藥產業(yè)園6.9上藥康希諾、漢氏、朝暉藥業(yè)、景峰制藥、寶濟藥業(yè)、美迪西、博沃、優(yōu)卡迪寶山美麗健康超能新材料科創(chuàng)園2.6索靈診斷、相宜本草、小海龜科技、復星診斷科技、優(yōu)越生物生物醫(yī)藥G60生物醫(yī)藥產業(yè)基地6.8復宏漢霖、昊海生物、華道生物、奧星制藥設備松江生物醫(yī)藥松江經濟技術開發(fā)區(qū)57.8昊海、復宏漢霖、百力格、碧云天、華道生物醫(yī)療器械正泰啟迪智電港100萬平方米產業(yè)建面舒美計量、鐳膜科技、士諾凈化科技青浦生命健康青浦生命科學園3.7上藥杏靈、綠谷生命園、同濟堂藥業(yè)、中華藥業(yè)、寶龍藥業(yè)、賽倫生物、辰光醫(yī)療第四梯隊醫(yī)療器械嘉定工業(yè)區(qū)78.1聯影醫(yī)療、艾普強質子、三友醫(yī)療、則正生物、菲諾克生物科技嘉定健康服務上海智能傳感器產業(yè)園3.0滬硅產業(yè)、新傲科技、中科神光、邁柯博、聯影微電子、禾賽科技醫(yī)療器械上海臨港嘉定科技城2.8康德萊醫(yī)療器械、舶望制藥生物醫(yī)藥灣區(qū)生物醫(yī)藥港4.7科濟、恒潤達生1II生物醫(yī)藥上海灣區(qū)高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)58.0西門子、百特醫(yī)療、美國百特、復星凱茂、東富龍、凱萊英、百岳特金山化藥合成金山第二工業(yè)區(qū)14.0巴斯夫、三井化學、上藥集團、上海歆貽醫(yī)藥科技生命健康上海灣區(qū)科創(chuàng)中心2.0匯馬醫(yī)療、溥炳醫(yī)療科技、潤達醫(yī)療來源：第一太平戴維斯，重點企業(yè)根據公開信息整理savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學-產業(yè)鏈完備上海已具備全產業(yè)鏈發(fā)展格局，聚集了一批行業(yè)領先企業(yè)，并在前沿領域和創(chuàng)新技術*尋求突破上海生物醫(yī)藥產業(yè)鏈較為完備，生物醫(yī)藥產品種類豐富，圍繞研發(fā)-臨床-生產-應用的全生命周期及上下游產業(yè)鏈，已聚集了眾多國內外行業(yè)領先企業(yè)，也有多家醫(yī)療器械企業(yè)以及CXO企業(yè)入駐，形成良性產業(yè)競爭。此外，創(chuàng)新生物制藥企業(yè)扎堆加速了產業(yè)鏈生態(tài)閉環(huán)。上游-基礎生物技術的研發(fā)以及原材料生產中游-生物醫(yī)藥生產，包含基因工程藥物、疫苗、血液制品、診斷試劑等其它-醫(yī)療器械企業(yè)以及CXO企業(yè)下游-消費終端，銷售渠道醫(yī)院、診所、藥店、養(yǎng)老院和線上APP等原料藥制藥設備醫(yī)藥包裝生物技術*前沿領域：包括臨床醫(yī)學與健康管理、新藥創(chuàng)制、腦科學、合成生物學、生物育種、新發(fā)突發(fā)傳染病防控、生物安全等創(chuàng)新技術：包括合成生物學技術創(chuàng)新，發(fā)展基因診療、干細胞治療、免疫細胞治療等來源：第一太平戴維斯根據公開資料整理□ESAna迪員諾令艾力斯Tbff/on東車挺DRONINGAMSTARO呂寧生軸 奧星l^HASSBELL令WestRockWest^AUJSTARHaishun奧星

KHB科単生物CtHenlius單克隆抗體字"君實生物8TopAVliance克4MGEN=3ESfltCRO合同研發(fā)機構疫苗CMO合同生產機構?Boehringer 藥源藥物化學Ingelheim 藥源生物科技血液制品診斷試劑Baxter新興房藥CSO合同銷售機構信忠醫(yī)藥LoyMedPharmaNTPHARMA■DUJ泰躍醫(yī)藥每NUANCEPHARMA下游：銷售渠道醫(yī)院、診所、藥店、養(yǎng)老院、線上APP等FOSUNPHARMA

農皇醫(yī)藥榮盛生物rooio醫(yī)療器械UNITED聯需I

IMAGING■PHILIPS上海生命科學-租金成本帶環(huán)評的物業(yè)市場供不應求，因而較不帶環(huán)評項目的租金溢價顯著北上海生物醫(yī)藥高端制造集聚區(qū)生命科學物業(yè)的租金成本的區(qū)位差異較大，上海是國內租金最昂貴的城市之一，但仍低于許多全球城市。不帶環(huán)評的相關物業(yè)租金成本相對經濟，平均單方造價約在每平方米3,000-3,500兀人民幣。而帶環(huán)評的物業(yè)市場因供不應求，其租金可以高于同區(qū)域辦公樓。以張江地區(qū)為例，作為全市首個且規(guī)模最大、最成熟因而也是全市租金最高的生物醫(yī)藥產業(yè)集聚區(qū)，其帶環(huán)評的相關物業(yè)租金可達每平方米每天6.0-7.0兀人民幣,咼出同區(qū)域每平方米每天約4.5-6.0兀人民幣的辦公租金。區(qū)域標桿項目包括北區(qū)的張江藥谷和南區(qū)的上海國際醫(yī)學園區(qū)（又稱“醫(yī)谷”）O鑒于供應有限、需求強勁和市場基本面向好，在可預見的未來，上海辦公和生命科學相關物業(yè)租金將繼續(xù)增長。嘉定醫(yī)學影像與精準醫(yī)療集聚地 /青浦生命科學園 ，七?青浦區(qū)嘉定區(qū)來源：第一太平戴維斯研究部，上海政府2.0-2.5元國1.5-2.0元環(huán)同濟大學侯學院、贊健康總部基地.中心墟區(qū)）療創(chuàng)新試驗區(qū)2.2-2.67L1.8-2.2元閔行區(qū)G60生物醫(yī)藥基地金海岸現代制藥綠色承載區(qū)1.1-1.3元國0.9-1.1元奉賢區(qū)金山區(qū)化工區(qū)生物材料制造張江生物醫(yī)藥創(chuàng)新引領

核心區(qū)藥谷6.0-7.0元國4.5-6.0元浦東新區(qū)東方美谷生命健康

融合發(fā)展區(qū)1.5-2.2元國1.0-1.5元醫(yī)谷3.0-4.0元國2.0-3.0元臨港新片區(qū)精準醫(yī)

療禿行示范區(qū)1.6-2.0元國國帶環(huán)評物業(yè)，租金單位以人民幣每平方米每天計savillssavills第一太平戴維斯來源：第一太平戴維斯研究部，企業(yè)公告來源：第一太平戴維斯研究部，企業(yè)公告上海生命科學-租賃需求前灘為最受行業(yè)企業(yè)研發(fā)總部類新增需求的青睞，而產業(yè)園區(qū)里張江仍是行業(yè)選址的“寵兒”生命科學類企業(yè)的房地產預算較為充足，因而更青睞熱點區(qū)域的高品質項目作為其前臺辦公地點；而產業(yè)園以產業(yè)集聚、環(huán)評條件和更大空間等多重優(yōu)勢成為企業(yè)建立實驗室、研發(fā)中心及后勤部門的優(yōu)選地。事實上在傳統寫字樓商務區(qū)里，生命科學類企業(yè)總體承租面積的占比并不高（約4-6%）,但值得注意的是，新增需求面積的占比逐年提升。2018-19年僅7%,2020-2022年上半年這一比例升至13%。從過去三年的生命科學類成交來看，單筆租賃成交面積達到3,500平方米，高于全行業(yè)單筆3,200平方米的平均水平。內資企業(yè)表現持續(xù)活躍的同時，跨國公司在上海設立區(qū)域總部/研發(fā)中心和在滬長期發(fā)展的信心不變。例如阿斯利康的全球研發(fā)中心落戶靜安區(qū)盈凱文創(chuàng)廣場，辦公面積約15,000平方米。此外羅氏投資3億元人民幣在張江建立自主運營的加速器預計于2022年底建成，項目建面超過5,000平方米。過去三年最受新需求青睞的熱點區(qū)域研發(fā)辦公類%rxL淮海中路前灘區(qū)務商統傳崙L南京西路俾瓏穩(wěn)麒 8,000平方米@前灘參OouMension2,200平方米@南京西路WSAudiology1,900平方米@淮海中路坦汶.燙擋L16,000平方米@臨港浦江■fbimei 12,000平方米@漕河涇承餌照囹彳 8,400平方米@張江savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學-大宗交易生命科學戸業(yè)因其較咼的承租能力和穩(wěn)定的發(fā)展前景尤其受到投資者的重點關注4自用占比達到3/4*瞬明產業(yè)園區(qū)占到近70%*以|50%成交集中在張江2018-2019年對投資者而言是一道分水嶺，經濟放緩和融資環(huán)境收緊使得承銷商業(yè)資產具有挑戰(zhàn)性，加上政府強調對新經濟、基礎研究和核心技術的重要性和支持，國內利基資產正受到投資者的關注。尤其生命科學產業(yè)因其較高的承租能力和穩(wěn)定的發(fā)展前景尤其受到重點關注。在所有類別的房地產大宗交易里，生命科學類物業(yè)和企業(yè)的交易數量雖相對有限，但近年來交易量占比呈上升態(tài)勢。2019年上海生命科學類成交面積占比僅為1%,而自2020年至2022年三季度，這一數字已升至6-7%o在過去三年交易里，75%為自用型收購，尤其是產業(yè)園區(qū)物業(yè)受到買家青睞。當前上海市場的主要挑戰(zhàn)仍是符合投資級別的物業(yè)數量有限，其它領先城市亦是如此，以及存量市場的激烈競爭。近年來達成的交易幾乎都是小規(guī)模單一資產類型，并且以投資為主要用途的交易里大多都是增值型投資策略，單宗交易金額通常在15億元人民幣以內。來源：第一太平戴維斯研究部*基于過去三年大宗交易記錄，以交易數量統計上海生命科學類大宗交易精選，2021-2022年第三季度項目區(qū)位價幣總民，易人萬交{百可售面積（平方米）用途主要買家星峰生命科學園張江1,38030,000投資基匯資本瑞力大廈淮海中路1,36321,989自用微創(chuàng)醫(yī)療康橋星創(chuàng)園康橋75663,000投資黑石寰博科技園張江65069,168自用微創(chuàng)醫(yī)療浦江智慧廣場#9臨港浦江46025,557自用之江生物陽光張江NEO張江2688,940投資ESR/藥靈山生物醫(yī)藥地產加粗字體為2022年成交—站式產業(yè)社區(qū)—站式產業(yè)社區(qū)共享服務讓企業(yè)“輕裝上陣”面對生命科學房地產需求見漲，市場一大挑戰(zhàn)仍是供應短缺，甚至是在一線城市一一這也導致生命科學研發(fā)辦公類物業(yè)的租金穩(wěn)步增長，帶環(huán)評的項目租金較同區(qū)位無環(huán)評項目溢價明顯，且根據環(huán)評等級不同溢價幅度也不盡相同。盡管國家鼓勵盤活存量資產，但在真正改造過程中仍有較多困難和限制。從企業(yè)角度而言，一次實驗或檢測，就意味著自建實驗室、購買設施設備或尋求第三方檢測機構，這對于早期資金實力有限的初創(chuàng)型企業(yè)而言是道難題。共享時代背景下，讓企業(yè)“輕裝上陣”，以社區(qū)概念打造包含辦公、實驗室、專業(yè)設備和配套設施等產品組合的共享生命科學產業(yè)社區(qū)成為一大機會。以輕資產運營模式，通過共享實驗室和基礎儀器設施、專業(yè)化運營管理，幫助初創(chuàng)企業(yè)、小規(guī)模企業(yè)、中型企業(yè)及成熟型企業(yè)快速成長；同時也提供獨立實驗室和辦公空間，以確保知識產權受到保護。此外還能與高校、企業(yè)、醫(yī)院、研究所和政府“聯姻”，匯聚資源創(chuàng)造新項目，將科技成果實現有效轉化。洞察新“玩家”區(qū)域差異化發(fā)展企業(yè)流入與遷出國內藥企“出?！苯谏茖W領域的熱度激增，引發(fā)了大量市場參與者試圖進入市場,包括地產商、傳統房地產投資機構、私募和風投公司。傳統地產商尋求投資、自建/改造