創(chuàng)業(yè)管理課件第五章選擇經營場所

第五章選擇經營場所一、如何選擇經營場所 二、作出租賃或購買決策 三、操作要點 四、一個真實的故事

???????如何明確你對經營場所的需求？有哪些可供選擇的經營場所？如何利用技術來節(jié)約支出？是長期租賃、短期租借還是購買？如何獲得資助？如何談判合同條款？如何終止合同？

如何選擇經營場所

許多小企業(yè)的所有者都非常重視經營場所的選擇，并把經營場所作為向周圍的人（包括他自己）證明企業(yè)實力和生機的一種手段。?經營場所要求問答表–客戶對你經營場所的最大要求是什么？?客戶是否要經常造訪你的公司？?你是否需要提供實物展示？–規(guī)劃出辦公、經營空間的大小。如何選擇經營場所（續(xù)）–經營地點（或現(xiàn)有的地點）是否影響員工聘用？?這個問題是否取決于經營地點或離市中心的距離？?這個問題是否取決于經營地點所在建筑的風格或建筑水平？–是否可以預見什么時候企業(yè)需要重新搬遷？?你是否可以提出一個上述問題的時間預測？–你的公司是否能承擔獲得經營場所的一筆全額 付款，或者需要以最小預付款加上后面分期付 款的方式解決資金問題？

如何選擇經營場所（續(xù)）?經營場所要求問答表（續(xù)）經營場所的類型（續(xù)）?零售業(yè)場地（續(xù)）–考慮兩個問題：?問題1：購物街道是否允許橫穿，許多購物者寧愿繞過街道也不會去橫穿它。?問題2：你的鋪面離主要購物中心有多遠（不要超過200米）。–一條街的一邊確實十分繁華，因為那邊 有銀行也有食品店，但另一邊的商店卻 在苦苦掙扎，原因僅僅是因為人們不愿 意橫穿馬路。經營場所的類型（續(xù)）?制造業(yè)場地–如果已經擁有或正打算創(chuàng)辦一個使用各 種重型機械的制造公司，你的經營場所 選擇也就被限制在政府頒布的規(guī)劃條例 所允許的地點–如果你已經涉足了加工制造領域，也許 靠近公路、鐵路和機場等因素就成為考 慮場地選擇的重點。經營場所的類型（續(xù)）?商務樓場地–這種類型可用于輕工業(yè)加工、裝配、批 發(fā)和辦公室等用途。這也是目前用途最 通用、數(shù)量最多、建筑風格和設計最廣 泛的一類場地。–顯然，一個批發(fā)公司也需要具備交通運 輸方面的便利條件，比如說通向公路、 鐵路和機場的方便。經營場所的類型（續(xù)）?商務樓場地（續(xù)）尺4–我們在倉庫里用木板搭建了一個閣樓， 并在上面用裝飾板和人造天花板隔出了 五間大辦公室，通過這種辦法我們最終 在4500平方英尺的區(qū)域內容納了了20名員 工，而成本僅為每平方英尺4英鎊。–合計下來，在第一年就節(jié)約了了13000英 鎊，隨后每年的節(jié)約更高達達33000英鎊。 這就是以上決策的效果。經營場所的類型（續(xù)）?按需要設計定制建設–設計定做的好處就是完工的建筑能夠最大程度地適應你企業(yè)的需要。?租用商務中心–這些中心都設有配備職員的接待區(qū)，記帳收費 的商務談判室，以及可供出租的小辦公室和商 務單元。–對快速發(fā)展的創(chuàng)業(yè)公司具有很大的吸引力。–如果你需要的話，還可以為你提供文秘服務。–剛進入的時候感覺相對貴一些，但從長期來看卻可以給你帶來客觀的節(jié)約。經營場所的類型（續(xù)）?采用虛擬公司形式話/–適當考慮利用技術來節(jié)約空間的問題。–傳呼機和移動電話/移動網(wǎng)絡–電話調度安排系統(tǒng)–外部呼叫中心和電話服務臺–利用因特網(wǎng)和電子郵件–而員工們則可以在家里、汽車上或客戶現(xiàn)場完成自己的大多數(shù)工作。?科技園和企業(yè)孵化器經營場所選擇要點?小提示1：在考慮合適的場地時要充分發(fā)揮 你的想象力，因為從長期來看這可能為你 節(jié)約大量的錢。?小提示2：不要接受業(yè)主所聲稱的條件，而 是要按自己的要求去談條件，如果無法談 成，就做好另找一家的準備。經營場所選擇要點?小提示3：在你做選擇時必須考慮留有余 地，因為隨著企業(yè)發(fā)展你可能會面臨場地 需要上的變化。–在最初的幾年，公司的外在形象也并不顯得很重要。–我們必須在辦公室接待客戶了。考慮重新選擇一個具有外在形象的建筑作為新的場地，–我們最終選擇的是一座形象突出的寫字樓的三 個樓層，公司的所有職能都安排在同一個樓 里，而完全鋪地毯的批發(fā)作業(yè)也給客戶留下很 深的印象。租賃或購買決策是短期租用、長期租賃、還是購買下來？運營流動資金是你公司的血液，決不能隨便減少而用于增加固定資產。租賃或購買決策（續(xù)）?購買–如果你有相當?shù)馁Y金節(jié)余和儲備，你也

許會考慮采取購買的方式獲得場地。–你通過自己的基金獲得經營場地的產

權，然后又按年度出租給你的公司使用。–你的公司購買經營場地，然后以場地為抵押向銀行貸款解決流動資金問題。（有什么好處？）去找一位熟煉的稅務會計師，讓他來幫你打理這些相關事宜。租賃或購買決策（續(xù)）?長期租賃提示1：我們給你的忠告是，由于你的經營環(huán)境 總是處于不斷變化中，因此最好不要接受長期 租約。–如果你是一個新企業(yè)，或者經營的時間不 長，一般租賃方肯定會要求你提供租賃的個 人擔保。我們的忠告很簡單，就是想方設法 避免去做擔保。如果你沒有別的選擇，而且 很難再談下去，也要注意避開那些由你個人 承擔的責任。租賃或購買決策（續(xù)）?長期租賃（續(xù)）提示2：要特別注意租金的調整。–你必須想辦法在租約里規(guī)定租金上漲的上限 百分比，并在整個租期里預先明確下來，或 者盡可能明確規(guī)定減少租金調整的次數(shù)，最 好是減少到零。租賃或購買決策（續(xù)）?長期租賃（續(xù)）提示3：要搞清楚租約終止的規(guī)定–在需要終止租賃時，你應該盡量想辦法 延長爭議處理的時間，因為在這段時間 內業(yè)主仍有義務為你提供服務并保護你 的財產。提示4：要搞清楚租賃場地的保險情況和維修責任示5提示5：不存在所謂的標準租約合同，所有的事情都是可以討價還價的。租賃或購買決策（續(xù)）?租金和服務費–一份租約所涉及的費用一般可以分為租金和服務費兩個部分。–作為準備進駐的承租人，很重要的一點 就是你要完全搞清楚需要交納的服務費 是哪些。其收費是否合理是值得懷疑的。

租賃或購買決策（續(xù)）?租金和服務費（續(xù)）–但租金卻是完全可以在談判中討價還價 的。談判之前你要先搞清楚附近地區(qū)類 似的租金收費標準。及業(yè)主招租的急迫 程度等信息。–以下是一些談判時提出的條件實例：?業(yè)主同意免除你開頭六個月的租金，以補償你在搬進去時的所有花費。?對第一年的租金給予六折優(yōu)惠。?第二年的租金也可以考慮打折，然后再恢復到正常價格水平?即使大家都接受了以上條款以后，正常租金的價格水平也還可以繼續(xù)談。租賃或購買決策（續(xù)）?保險問題–提示6：邀請你的保險代理人查看你所選中的 經營場地，并要求他對場地中的每一個建筑提 出書面的報費報價。這份報價也要包括由你自 己承擔的強制性安全措施的費用。這種服務可 以由你的保險代理人免費提供。?治安狀況–提示7：對你相中的每一棟建筑物，都要想辦法得到詳細介紹其犯罪率的免費報告。租賃或購買決策（續(xù)）?資金資助–政府大力提倡的城區(qū)復興計劃也促使城 市的某些地區(qū)被指定為經濟開發(fā)區(qū)。這 就為小企業(yè)發(fā)展帶來了很多好處。比如 說給予營業(yè)減免待遇，對租房提供補助 及其他優(yōu)惠待遇。–在尋求資助方面，我們的建議是：?與你們當?shù)氐男∑髽I(yè)服務局加強聯(lián)系，從他們那里了解到有關的資助信息?向本地議會的經濟發(fā)展小組介紹自己的企業(yè)?擴張選擇場地時的考慮范圍，盡量把本地的經濟開發(fā)區(qū)包含進去。實作要點件,???????搞清楚你的公司重新搬遷的根本原因是什么了解你自己的財務狀況和局限了解市面上可供選擇的地點洽談租賃條款，引入自己的法律顧問參與認真仔細地了解所選產地的使用限制條件在談判合同時硬下心來講條件,不要有任何歉疚感有關的法律手續(xù)費用要分清楚，只應該承擔你自己該

承擔的部分，不要替業(yè)主承擔屬于他應該承擔的部分?不要匆忙地作選擇，而且要盡量避免個人的擔?；虺?諾?盡可能爭取獲得政府資助

一個真實故事?清華大學畢業(yè)生在美國的成功故事產+館+––––––1987年到美國學計算機1990年開始開餐館與