房地產(chǎn)投資分析(第一二三講)

《房地產(chǎn)投資分析》授課提綱一、本課程講述的主要內(nèi)容第一講緒論：項(xiàng)目投資概論第二講項(xiàng)目投資策劃第三講項(xiàng)目投資環(huán)境第四講項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第五講投資費(fèi)用估算第六講項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)方法第七講項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第八講項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)第九講項(xiàng)目投資控制第十講項(xiàng)目投資社會(huì)評(píng)價(jià)與后評(píng)價(jià)案例練習(xí)：二周、自選地塊、假題真做，按指導(dǎo)書(shū)的要求完成

二、本課程的講授與學(xué)習(xí)方法理論與實(shí)際相結(jié)合培養(yǎng)動(dòng)手能力舉一反三、融會(huì)貫通、學(xué)以至用注重調(diào)查，帶問(wèn)題學(xué)注重實(shí)踐，邊干邊學(xué)三、本課程與其他課程的關(guān)系主要前導(dǎo)課程：技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)學(xué)。主要相關(guān)課程：營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)金融第一講緒論：項(xiàng)目投資概論本節(jié)討論重點(diǎn)內(nèi)容投資與資本運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目與項(xiàng)目周期房地產(chǎn)項(xiàng)目投資（一）投資與資本運(yùn)動(dòng)

投資的定義投資要素的內(nèi)涵投資活動(dòng)的分類(lèi)資本及資本運(yùn)動(dòng)1、投資：投資者為了獲取未來(lái)收益而將資金、土地、設(shè)備、物資、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2、投資構(gòu)成的四要素（1）投資主體：實(shí)施投資的行為主體投資主體形式的四項(xiàng)條件：①投資決策權(quán)②投資資金運(yùn)用權(quán)③所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)④承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，享有投資收益（2）投資客體：投資對(duì)象、目標(biāo)或目的物實(shí)物資產(chǎn)：房屋、土地、廠房、設(shè)備金融資產(chǎn)：股票、債券無(wú)形資產(chǎn)：商標(biāo)、專(zhuān)利（3）投資目標(biāo)：投資目的、動(dòng)機(jī)贏利性目標(biāo)：資本的回收和增值社會(huì)性目標(biāo)：社會(huì)效益、公益效益環(huán)境性目標(biāo)：環(huán)境效益（4）投資方式：投資過(guò)程的運(yùn)行方式直接方式：資金直接投入建設(shè)項(xiàng)目間接方式：購(gòu)置有價(jià)證券進(jìn)行投資3、投資活動(dòng)的分類(lèi)（1）按投資主體分類(lèi)國(guó)家投資企業(yè)投資個(gè)人投資（2）按投資客體分類(lèi)實(shí)物投資：廠房、設(shè)備、土地、房屋等等；金融資產(chǎn)投資：股票、債券、期貨等等；無(wú)形資產(chǎn)投資；商標(biāo)、版權(quán)、專(zhuān)利等等。（3）按投資客體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(lèi)固定資產(chǎn)投資：生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資（更新改造、基本建設(shè)）、非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資（住宅、辦公樓宇）。流動(dòng)資產(chǎn)投資：材料費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、試車(chē)費(fèi)等。4、資本與資本運(yùn)動(dòng)*資本：能夠帶來(lái)剩余價(jià)值的價(jià)值（資本論）。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，資本更多地被理解為一種生產(chǎn)要素，其本質(zhì)屬性是追求價(jià)值的增值。《經(jīng)濟(jì)百科全書(shū)》對(duì)資本的解釋是“由房屋、建筑物、工廠、機(jī)器設(shè)備以及庫(kù)存等構(gòu)成”。在會(huì)計(jì)學(xué)中，資本的含義是指資本金，即投資者投入的資金，包括貨幣資金、實(shí)物及無(wú)形資產(chǎn)等其他形式的資金。*資產(chǎn)：某一特定主體由于過(guò)去的交易或事項(xiàng)而獲得或控制的，能帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）*資本的運(yùn)動(dòng)：資本的空間運(yùn)動(dòng)、分裂運(yùn)動(dòng)以及資本化的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。（1）資本的空間運(yùn)動(dòng)：追逐利潤(rùn)的動(dòng)力驅(qū)使資本移向增值率（剩余與成本之比）盡可能大的空間。包括資本的位移運(yùn)動(dòng)和結(jié)構(gòu)運(yùn)動(dòng)。資本的位移運(yùn)動(dòng)；穩(wěn)定的高增值地域成了資本的吸納中心。資本的結(jié)構(gòu)運(yùn)動(dòng)：資本向高附加值的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，隨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，從而導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的改變。（2）資本分裂運(yùn)動(dòng)：適應(yīng)資本擴(kuò)張的需要，將一部分資本分裂出去，在新的組織結(jié)構(gòu)中開(kāi)展資本運(yùn)動(dòng)資本分裂——整合運(yùn)動(dòng)：資本分裂為若干子資本，以子資本和其他資本的連接組合（優(yōu)化組合）（3）資本化——資本的轉(zhuǎn)化運(yùn)動(dòng)：非資本的資源轉(zhuǎn)化為資本的高效載體的過(guò)程證券資本化：在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)向證券形成轉(zhuǎn)化的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)資本化（二）項(xiàng)目與項(xiàng)目周期項(xiàng)目的定義項(xiàng)目的周期房地產(chǎn)項(xiàng)目

1.項(xiàng)目的定義（1）項(xiàng)目的本質(zhì)特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時(shí)性的、有限的任務(wù)過(guò)程具有特定的目標(biāo)必定在一定的約束條件下進(jìn)行必然消耗或占用一定的資源（2）項(xiàng)目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。

2、項(xiàng)目的周期（項(xiàng)目壽命期）項(xiàng)目周期：項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束的壽命周期,是項(xiàng)目工作在時(shí)序上的安排項(xiàng)目周期三大階段：（1）投資前期：從項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)期市場(chǎng)調(diào)查、投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議投資方案策劃、投資方案可行性研究項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目決策（2）投資實(shí)施期：從項(xiàng)目投資決策后到項(xiàng)目完成交付使用的一段時(shí)期項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工建設(shè)（發(fā)包）管理設(shè)備采購(gòu)、安裝、竣工驗(yàn)收市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)（3）經(jīng)營(yíng)使用期：從項(xiàng)目交付使用到經(jīng)濟(jì)壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時(shí)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)施管理租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)3.項(xiàng)目管理（1）項(xiàng)目管理的定義：在項(xiàng)目活動(dòng)過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而運(yùn)用知識(shí)、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的策劃、計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過(guò)程。（2）項(xiàng)目管理的內(nèi)涵DM-

開(kāi)發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物業(yè)管理FacilityManagement項(xiàng)目前期項(xiàng)目實(shí)施期

準(zhǔn)備

設(shè)計(jì)

施工項(xiàng)目使用期

運(yùn)營(yíng)商FM

開(kāi)發(fā)商DMPM

設(shè)計(jì)方PM

承包商PM

供應(yīng)商PM投資商DMPMFM施工階段設(shè)計(jì)階段工程建設(shè)監(jiān)理

項(xiàng)目管理

項(xiàng)目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程管理決策階段項(xiàng)目前期策劃與管理項(xiàng)目構(gòu)思和設(shè)想決策—開(kāi)始實(shí)施項(xiàng)目完成—開(kāi)始運(yùn)營(yíng)報(bào)廢—拆除運(yùn)營(yíng)階段實(shí)施階段決策階段項(xiàng)目管理PM開(kāi)發(fā)管理DM物業(yè)管理FM

保修期(1-2年)DM、PM、FM和LM的時(shí)間范圍FM

LMLM

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要類(lèi)型（1）土地：舊城區(qū)的二次開(kāi)發(fā).新區(qū)開(kāi)發(fā)（2）住宅按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分類(lèi)：銷(xiāo)售型住宅、租賃性住宅

按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)：普通住宅、公寓式住宅、別墅（3）辦公樓宇（寫(xiě)字樓）（4）旅店、酒樓、商場(chǎng)（5）工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)（6）休閑物業(yè)：健身房、游樂(lè)場(chǎng)、活動(dòng)中心、劇院、電影院、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等

（7）特種物業(yè)：車(chē)站、碼頭等（8）城市綜合體2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要特性（1）前期策劃十分重要（不可移動(dòng)性）（2）與法規(guī)關(guān)系十分密切（3）依賴金融的參與與支持（4）投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大（5）涉及面廣，投資運(yùn)作復(fù)雜（6）制約因素多，入市門(mén)檻高（7）與市場(chǎng)關(guān)系極大第二講項(xiàng)目投資策劃本節(jié)討論的主要內(nèi)容策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃市場(chǎng)定位投資方案與項(xiàng)目計(jì)劃（一）策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃程序房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃1、策劃：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)并制定計(jì)劃與行動(dòng)方案的過(guò)程。（1）策劃是一個(gè)過(guò)程（2）策劃是一個(gè)創(chuàng)造性的活動(dòng)（3）策劃是具有前瞻性的理性行為（4）策劃是對(duì)未來(lái)事件的系統(tǒng)安排（5）策劃是一門(mén)藝術(shù)2、項(xiàng)目策劃：項(xiàng)目策劃是指以項(xiàng)目實(shí)施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項(xiàng)目構(gòu)思、項(xiàng)目創(chuàng)意、計(jì)劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)工作。（1）立足于市場(chǎng)和環(huán)境分析（2）目的在于編制切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案（3）是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過(guò)程（4）靈魂在于市場(chǎng)定位與賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)（5）生命力是創(chuàng)意、構(gòu)思

3.項(xiàng)目策劃程序

捕捉、利用、創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)研究環(huán)境信息前提與假設(shè)項(xiàng)目構(gòu)思構(gòu)思篩選市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)資源調(diào)查、資源分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析消費(fèi)者分析市場(chǎng)狀況分析產(chǎn)品分析自有資源資本分析社會(huì)資源資本分析

構(gòu)思再篩選完善項(xiàng)目概念方案策劃市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)研究產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃市場(chǎng)投資策略策劃市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目策劃書(shū)4.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃程序

①投資機(jī)會(huì)研究：依據(jù)市場(chǎng)信息，尋找投資機(jī)會(huì)一般投資機(jī)會(huì)研究具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究②投資方案構(gòu)思：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及方案（初步）計(jì)劃的創(chuàng)造性活動(dòng)（賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)）。③項(xiàng)目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定及規(guī)劃設(shè)計(jì)。④投資方案策劃：項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案與開(kāi)發(fā)建設(shè)方案的計(jì)劃。⑤可行性研究：項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證及方案調(diào)整優(yōu)化過(guò)程。⑥評(píng)價(jià)決策：對(duì)項(xiàng)目方案及可行性研究結(jié)論所作的評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目投資方案作出決策。（二）市場(chǎng)定位“定位”理論的緣起“定位”的內(nèi)涵“定位”的認(rèn)識(shí)“定位”認(rèn)識(shí)的擴(kuò)展“定位”的原則“定位”的取向1.定位理論的緣起①定位源于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)②60年代廣告大師奧格威提出了品牌形象論③1969年里斯和屈特首次提出了“定位”理論傳統(tǒng)定位理論的核心思想（1）廣告的目標(biāo)是使某一品牌（企業(yè)、產(chǎn)品）在消費(fèi)者心中獲得一個(gè)據(jù)點(diǎn)。（2）廣告應(yīng)集中火力于一個(gè)狹窄的目標(biāo)上。（3）廣告力求創(chuàng)造“第一”，在消費(fèi)者心目中造成難以忘懷、不宜混淆的優(yōu)勢(shì)。2.“定位”的認(rèn)識(shí)（1）定位的概念不僅僅局限于營(yíng)銷(xiāo)。（2）定位是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)與挖掘。定位的基本目的在于“發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)”、“開(kāi)拓市場(chǎng)”。（3）定位的關(guān)鍵是找到消費(fèi)者心智上的坐標(biāo)位置，是“攻心之戰(zhàn)”。（4）好的定位容易形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但定位本身并不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（5）定位的目的在于為產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)，形成一個(gè)統(tǒng)一的指導(dǎo)思想和原則。3.“定位”認(rèn)識(shí)的擴(kuò)展傳統(tǒng)的定位內(nèi)涵己經(jīng)擴(kuò)及以下范疇：（1）產(chǎn)品定位：將具體產(chǎn)品定位于消費(fèi)者心目中的過(guò)程，一般有如下五種層次：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、期望產(chǎn)品、附加產(chǎn)品、潛在產(chǎn)品（2）品牌定位：通過(guò)產(chǎn)品定位實(shí)現(xiàn)的范疇擴(kuò)展后的定位。（3）公司定位：由產(chǎn)品、品牌、實(shí)力、形象所形成的公司的公眾影響。（4）市場(chǎng)定位：在新產(chǎn)品或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，依據(jù)市場(chǎng)研究所確立的項(xiàng)目（產(chǎn)品）屬性特征、價(jià)格、消費(fèi)群體等基本因素4.市場(chǎng)定位的原則（1）從眾導(dǎo)向原則：為大多數(shù)消費(fèi)者接受信息的思維方式和心理需求所牽制。（2）差別化原則：追求與眾不同，把你的產(chǎn)品與其他品牌產(chǎn)品區(qū)別開(kāi)來(lái)，占據(jù)消費(fèi)者心中一隅。（3）個(gè)性化原則：賦予產(chǎn)品或品牌獨(dú)有的個(gè)性以迎合相應(yīng)的顧客個(gè)性。（4）動(dòng)態(tài)調(diào)整原則：及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)定位策略，以適應(yīng)不斷變化的環(huán)境的原則。（5）市場(chǎng)與需求導(dǎo)向原則：所有的定位依據(jù)、定位取向均來(lái)源于市場(chǎng)、來(lái)源于需求的原則。5.市場(chǎng)定位取向（1）質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)（2）價(jià)格優(yōu)勢(shì)（3）服務(wù)優(yōu)勢(shì)（4）概念優(yōu)勢(shì)（5）功能優(yōu)勢(shì)（6）環(huán)境優(yōu)勢(shì)（7）配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)6.價(jià)格定位：關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格及價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的策劃定位（1）影響價(jià)格定位的主要因素成本因素目標(biāo)因素競(jìng)爭(zhēng)因素市場(chǎng)因素環(huán)境因素產(chǎn)品定位因素（2）價(jià)格定位的主要方法成本導(dǎo)向定價(jià)法：以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本為計(jì)價(jià)核心的定價(jià)方法。需求導(dǎo)向定價(jià)法：按買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)可與需求強(qiáng)度定價(jià)的方法。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：按競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)策略定價(jià)的方法。（3）價(jià)格定位策略價(jià)格是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)組合的一個(gè)內(nèi)在要素價(jià)格的高低是相對(duì)于產(chǎn)品的價(jià)值而言①高價(jià)定位策略：超出市場(chǎng)平均水平的價(jià)格定位策略標(biāo)志消費(fèi)地位和財(cái)富標(biāo)志商品高品質(zhì)標(biāo)志服務(wù)高水平抬高商品檔次和形象②低價(jià)定位策略：迎合大眾消費(fèi)者愿望的市場(chǎng)定位高質(zhì)中價(jià)定位中質(zhì)低價(jià)定位③組合價(jià)定位策略同一產(chǎn)品不同品牌的組合定價(jià)同一產(chǎn)品不同品質(zhì)的組合定價(jià)不同產(chǎn)品的組合定價(jià)（三）項(xiàng)目投資方案項(xiàng)目投資方案體系項(xiàng)目投資方案的編制項(xiàng)目投資方案的調(diào)整和優(yōu)化項(xiàng)目投資方案：由項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、投資經(jīng)營(yíng)方案構(gòu)成的關(guān)于項(xiàng)目計(jì)劃體系的具體安排。1.項(xiàng)目投資方案體系項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案

（1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)方案公建、配套設(shè)施的單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案拆遷安置方案、工程承包及施工方案工程監(jiān)理方案、工程進(jìn)度計(jì)劃工程質(zhì)量計(jì)劃、設(shè)備材料計(jì)劃施工組織計(jì)劃、項(xiàng)目控制方案

（3）項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案項(xiàng)目投資方案項(xiàng)目融資方案項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案2.項(xiàng)目投資計(jì)劃的編制（1）項(xiàng)目投資計(jì)劃的編制程序計(jì)劃平衡與調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃投資估算經(jīng)營(yíng)方案市場(chǎng)定位項(xiàng)目構(gòu)思投資計(jì)劃融資計(jì)劃收益計(jì)劃財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃招標(biāo)計(jì)劃監(jiān)理計(jì)劃施工計(jì)劃質(zhì)量計(jì)劃市場(chǎng)分析與研究

（2）常用計(jì)劃編制方法①網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法：利用網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來(lái)描述項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容的一種計(jì)劃方法。單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線代表活動(dòng)間的邏輯關(guān)系雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線代表活動(dòng)，由節(jié)點(diǎn)描述活動(dòng)間的邏輯關(guān)系。（書(shū)59頁(yè)圖2—52---6）。第三講項(xiàng)目投資環(huán)境

本節(jié)討論的主要內(nèi)容：項(xiàng)目投資環(huán)境要素房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素項(xiàng)目投資環(huán)境條件（一）項(xiàng)目投資環(huán)境要素1.投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）投資環(huán)境要素的分類(lèi)*按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類(lèi)：硬環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件軟環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條件*按要素存在的范圍分類(lèi):宏觀投資環(huán)境：國(guó)家、地區(qū)投資環(huán)境中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境*按要素的內(nèi)容分類(lèi):社會(huì)環(huán)境政治環(huán)境法律環(huán)境自然環(huán)境文化環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.項(xiàng)目投資環(huán)境信息系統(tǒng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況貸款利率產(chǎn)業(yè)政策稅收政策政治局勢(shì)企業(yè)內(nèi)部資源經(jīng)濟(jì)政策企業(yè)所在地區(qū)資源社會(huì)信譽(yù)當(dāng)?shù)赝?lèi)產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系歷史文化基礎(chǔ)設(shè)施風(fēng)俗習(xí)慣生態(tài)環(huán)境市場(chǎng)發(fā)育狀況公共關(guān)系微觀環(huán)境投資機(jī)會(huì)宏觀環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)供應(yīng)商技術(shù)創(chuàng)意文化

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素社會(huì)秩序硬件社會(huì)服務(wù)態(tài)度社會(huì)信譽(yù)效率1.社會(huì)政治環(huán)境決策民主性社會(huì)制度管理透明度行政效率廉潔性法規(guī)的完備性2、法律環(huán)境法制的穩(wěn)定性執(zhí)法的公正性風(fēng)俗習(xí)慣3、文化環(huán)境價(jià)值觀念教育水準(zhǔn)國(guó)民生產(chǎn)總值國(guó)民經(jīng)濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率通貨膨脹居民收入宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境居民消費(fèi)存款余額消費(fèi)總額財(cái)政政策經(jīng)濟(jì)政策利率產(chǎn)業(yè)政策市場(chǎng)吸納量4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力市場(chǎng)價(jià)格同類(lèi)樓盤(pán)分布競(jìng)爭(zhēng)同類(lèi)樓盤(pán)入市時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力融資渠道資金融資成本營(yíng)銷(xiāo)成本財(cái)務(wù)環(huán)境成本稅費(fèi)同類(lèi)項(xiàng)目社會(huì)平均盈利水平利潤(rùn)盈利水平人力土地資源環(huán)境原材料能源距商業(yè)中心距離地理位置