建筑工程房地產基礎知識培訓(全)范本參考

基礎知識基礎知識第第17頁房地產基礎知識一)什么是商品房？商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以贏利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。它有別于各地方政府為解決住房困難，實施“安居工程”而建造的“安居房”“解困房“借危房。1988 年底開始興建的經濟適用房是特殊的商品房，從銷售看，商品房又分為現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分為內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。什么是磚混結構住宅？磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，“混”是指由筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、6層以下。什么是框架結構住宅？框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。什么是單元式住宅？單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃氣等設施、設備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。什么是公寓式住宅？公寓式住宅式區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數為高層大樓，標準較高，每一層內由若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。什么是花園式住宅？花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。什么是躍層式建筑？躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。優(yōu)點是：①每戶都有較大的采光面，通風較好；②戶內居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。什么是復式住宅？復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個 1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 3.3 米，而一般躍層式為 米其下層供起居用，如進餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設有一層的起居室高 2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。什么是住宅的層高和凈高？層高是指住宅高度以“層”為單位計算，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在 2.8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度的剩值。什么是住宅的進深？住宅進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般限定在 5米左右，不能任意擴大，在宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就是住房成為狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足，不過，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地。什么是住宅的開間？住宅開間及住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為 3.03.9米。規(guī)定較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強住宅結構的整體性、穩(wěn)定性和抗震型。購房人怎樣才能確定購買的商品房是合法的？開發(fā)企業(yè)與銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購房人在付款入住后才能拿到房屋的產權證，這“五證”是：①國有土地使用證；②建設用地規(guī)劃許可證；③建設工程規(guī)劃許可證；④建設工程開工證；⑤商品房預銷售許可證。同時，開發(fā)企業(yè)還得提交“兩書”，即：必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。需要提醒購房人注意的是，買房時，一定要看五證的原件，以防復印件是假的。現房銷售須提交房屋所有權證和國有土地使用證。購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險？現實中，在市場上公開銷售的商品房，未必能夠備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現最為突出。夠房者若不經意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩佼a權可能會有保證，但取得權屬證件的時間沒有保證。②為取得產權，購房者要額外支付費用，如補交土地出讓金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產權。④房屋被政府沒收或拆除。⑤集體所有土地上興建的房屋能不能買？按照《北京市事實〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定，“禁止利用集體所有土地進行土地和商品房屋的開發(fā)經營活動?！币虼?，集體所有土地上興建的房屋不能買。房地產開發(fā)企業(yè)只有取得國有土地使用權才可以按規(guī)定開發(fā)經營土地和商品房。如開發(fā)企業(yè)沒有取得有效的國有土地使用權，購房者根本不應考慮購買他們出售的商品房。內銷商品房和外銷商品房的銷售對象有何不同？內銷商品房可以銷售給在京的個人和單位，包括中央在京單位和個人，以及批準在京設立的辦事處和聯絡處；外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個人出售，但向國內（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經市人民政府批準。購買商品房需要經過那些階段和程序？目前，各開發(fā)項目因商品房性質不同而在購買程序上有不同，但總的來說，以下基本步驟是每個購房者都可能經歷的：簽訂認購書，并按開發(fā)商要求繳納定金或預付款。簽訂商品買賣契約，按契約約定交付房價款。簽訂貸款協議。買賣雙方到北京市國土資源和房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各地局辦理登記手續(xù)。驗收房屋，辦理入住手續(xù)。關物業(yè)管理契約。辦理產權過戶手續(xù)，購房者領取房屋產權證。定金訂金有何不同？看中一套商品房并準備購買， 一定要交定金或訂金嗎？按《擔保法》規(guī)定，定金是指合同當事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數量貨幣金額的擔保形式，合同履行后，定金應當收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據。另外，按照我國《擔保法》 ，定金合同是實踐合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認購書并約定支付一定數額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認購書向購房者追討。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預定的錢，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有懲罰的作用，因此，當付款房不想購買時，有權要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房還是經濟實用住房都有交定金或訂金的做法，但是國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。購買商品房有幾種付款方式？付款辦法由買賣雙方商定，目前，有以下幾種付款方式：一次性付清、公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，購房者得以根據自己的實際情況選擇付款方式。購房人可以到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經濟實用住房貸款。為什么要辦理內、外銷商品房的預售、預購登記手續(xù)？辦理商品房預售、預購登記手續(xù)，可以有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售、預購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其他情況而造成的投資風險；對賣方來說，也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。而且經過商品房預售、預購登記的契約，銀行才可以同意辦理貸款手續(xù)。區(qū)、縣屬房地產開發(fā)企業(yè)預售內銷商品房，買賣雙方應到所在區(qū)、縣房地局辦理預售、預購登記手續(xù)。若發(fā)生下列兩種情況，須報市房地局批準 :①商房預購后需轉讓；②商品房內銷改為外銷。哪些商品房買賣需要到市房地局管理部門辦理預售、 預購登記手續(xù)？①中央、市屬房地產開發(fā)企業(yè)預售內銷商品房，買賣雙方應到市房地局辦理預售、預購登記手續(xù)；②外銷商品房的買賣雙方須到北京市房地局市場處辦理預售、預購登記手續(xù)；③在京部隊等購買內銷商品房，到市房地局辦理預售、預購登記手續(xù)。如何辦理商品房預售、預購登記手續(xù)？買賣雙方簽訂《北京市內銷商品房預售契約》或《北京市外銷商品房預售契約》后起后30日內，辦理預售、預購登記手續(xù)。根據開發(fā)商的不同屬性，也可委托律師或他人代辦。就買方而言應提交以下資料：①本人居民身份證原件及其復印件。②本市戶口簿及其復印件。若是委托他人辦理的，還應當出示委托人的身份證及有效的委托書。商品房預售登記后，購房人要求更名，應如何辦理？商品房預售登記后，購房人要求更名的，根據繼承權的親屬關系，可在預售契約上更名。辦理時應出具經公證的親屬關系證明，其他不具親屬關系的應按預售轉證程序辦理。預售商品房如何進行轉讓？預售商品房轉讓的前提條件，首先是《商品房預售契約》應在有效期之內，程序如下：①轉讓方與轉受讓方須簽訂轉讓合同，（一式四份售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉受讓人的權利和須承擔的義務等內容。轉讓合同須經開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章。②轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關的證件到預售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同及轉受讓人符合規(guī)定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。商品房預售轉讓行為是否合法？商品房預售轉讓，是指商品房預售后，預購人將其預購的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。對于商品房預售轉讓行為，應根據具體情況酌情認定其效力。①在商品房預售合同生效并辦理有關登記或交易手續(xù)、交清稅費后，預售房尚未實際交付之前，預購方將其預購的商品房全部或部分轉讓給第三方，符合當地有關法規(guī)、政策，沒有違法行為的，可認定預售轉讓合同有效。如預購方在前一預售行為尚未辦理有關登記或交易手續(xù)、交清稅費時，即將其預購房轉讓的，應認定預售轉讓合同無效。②預售商品房合同訂立后，預購方尚未取得房屋產權之前，預售方尚未與預購方協商，又將該房預售給第三方的，應認定后一預售合同無效。如第三方善意購買，并已取得房屋產權造成損失的，應賠償損失。住宅的建筑面積如何測算？住宅建筑面積的測算方法因樓層、結構等的不同而不同：① 單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算；單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面各積。② 兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積的計算方法①計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因建筑面積以對多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積” 。③ 地下室、半地下室及相應出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計算（但不包括采光井、防潮層及保護墻等） 。④多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建筑物自然層數計入總建筑面積；高層建筑物內的技術層（供放置管道設備和修理養(yǎng)護）如層高超過2.2米應有盡有100%計算建筑面積。⑤突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市的“騎樓”，北京四合院內的抄手廊等，應按柱子的外邊線水平面積計算面積；沒有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面積的 50%計算建筑面積。⑥ 多層或高層建筑中，突出于房頂圍護結構的樓梯間、 水泵機房和水箱間電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。⑦ 封閉式陽臺，按其水平投影面積的 50%計算建筑面積。⑧室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應按每層的投影面積計算建筑面積。住宅建設中不計算建筑面積的范圍是：①突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如柱子、墻跺、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。② 供檢驗、消防的室外爬梯。③ 層高低于2、2米的技術層。④ 獨立、不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。商品房的銷售面積如何計算？按《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》 （京房地字[1998]第1285 號商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（即套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。即：一、套內建筑面積的計算方法套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》 （GBJ96—86）法規(guī)的方計算；其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。② 及非共用墻兩種：及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積。二、商品房分攤的共用面積主要包括以下兩部分：建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積—各套套內建筑面積之和—已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室共用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內建筑面積（1+公用建筑面積分攤系數） 是否違法？屬違約。（一）房價款：每平方米（建筑面積）售價×建筑面積。（二）稅費：1、在交易過程中：①契稅：買方繳納房價款的 4%；建筑面積在120平米以下的普通住宅半交，即交2%。②買賣手續(xù)費：120平方（含）以下的每房屋買賣交易的手續(xù)費為 1000元；120~5000 平方米（含）的每房屋交易的手續(xù)費為 3000元；5001平方米以上的每房屋手續(xù)費為 10000 元。③印花稅：買賣雙方各繳納房價款的 0.5‰。④公共維修其基金：購房款的 2%2、在申辦產權證過程中：①登記費：每建筑平方米 0.3元。②房屋所有權工本費：每證收費 4元。③印花稅：每件5元。（三）物業(yè)管理費：按《北京市物業(yè)管理收費標準》統(tǒng)一收取。如何辦理立契過戶的手續(xù)？房屋交付后 30 日內，買賣雙方到市或區(qū)、縣房地局管理部門辦理立契過手續(xù)。程序如下：①買賣雙方持身份證、戶口本、買賣合同等有關文件證明到市交易所或各區(qū)、縣交易所進行登記。②交易所在雙方登記后，將依據有關的法規(guī)對房地產買賣行為進行審核， 向主管部門報批，等報批后再通知買賣雙方來交易所辦理過戶手續(xù)。③買賣雙方在接到通知后，攜帶向身份證、戶口本、圖章等同時到交易，在繳納了契稅后，就辦妥了立契過戶手續(xù)。作為證明，交易所會給買方發(fā)《房屋賣契》，并將有關文件送到市房地局或各區(qū)、縣房地局。外省市個人如何在京購買商品房？①外省市個人購房者向北京市房地產交易中心提交居民身份證原件及復印件、在京暫住證原件及復印件、在京購房申請書。交易中心在驗明原件無誤后，連同復印及其他資料，報北京市房地產交易市場管理委員會審核蓋章。管委會在審核《購房登記表》及其他資料后，簽發(fā)《外省市個人在京購房批準通知單》。②北京市房地產交易中心簽發(fā)的《外省市個人在京購房批準通知單》 有效為6個月，所以購房人在申領到通知單后，應盡快辦理各種購房手續(xù)，以免拖延而使通知單失效。③購房人在簽訂購房合同后 15 天內，攜帶身份證、暫住證、《外省市個在京購房批準通知單》、購房合同正、副本，到交易中心申領《外省市個人在京購房辦理產權通知單》后，收回其持有的《外省市個人在京購房批準通知單》。上述部分工作，發(fā)展商應協助購房人辦理。④購房人攜帶《外省市個人在京購房辦理產權通知單》 、購房合同、本人份證、暫住證與發(fā)展商協同辦理立契過戶手續(xù)，并按規(guī)定繳納交易手續(xù)費、印花稅、契稅等稅費。房地產基礎知識 (二)七通一平通上水 通下水 通污水通電力 通電訊通煤氣 通道路土地平整.五證兩書<<國有土地使用證 >> <<建設用地規(guī)劃許可證 >> <<建設工程規(guī)劃許可證>> <<建設工程開工證 >> <<商品房銷售許可證 >> <<住宅使用明書>> <<住宅質量保證書>>房地產價格的構成土地取得費:征地費 拆遷安置費 地價款前期工程費房屋建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施建設費經營管理費廣告費中介代理費利息稅費利潤影響房地產價格的主要因素A 地理位置 B 層次 C 朝向 D 房屋質量容積率即總建筑面積與總占地面積之比 .商品房80年代在我國出現,指具有經營資格的房地產開發(fā)公司開發(fā)經營的住宅 .經濟適用房具社會保障性質的商品住宅 具經濟性和適用性的特點 .商品房生產過程立項 規(guī)劃 開工 建設 竣工驗收 銷售,即從圖紙創(chuàng)意到成品的過程.住房貸款的分類商業(yè)貸款: 操作程序 (1) 借款人向銀行或指定律師事務所咨詢 對貸款人條件審核對償還能力進行鑒定.需提供有效證件(身份證 戶口本)購房契約交存首付款證明等 .(2)律師向銀行開具律師函 銀行審批后,通知貸款,交保險費(財產險=房價×0.08%×貸款年限),并同銀行簽訂貸款合同 .(3)開發(fā)商在借款保證合同上蓋章以作保證.公積金貸款組合貸款購房時應繳納的稅費契稅 房產交易費 印花稅契稅土地房屋不動產所有權發(fā)生轉移變動 按當事人雙方契約對產權承受人征的稅金.房地產登記指土地使用權和房屋所有權及上述權利產生的抵押 ,設典租賃等房地產其權利的登記.購房后,在付清全款的前提下 ,可持預售或銷售合同等有關文件到房屋所在地區(qū)的房地產登記處 其中外銷房到市房地產登記處辦理 .住宅面積:房屋各層面積總和.套內建筑面積套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積.住宅使用面積:住宅分戶門內除墻.柱等結構部位所占面積之外全部可供的凈面積總和包括臥室廳,廚房,壁櫥,陽臺室內走道室內樓 梯等.D整棟建筑物的公用建筑面積 :整棟建筑物的面積 -- 各套套內面積之和 已作為獨立使用空間銷售 出租的地下室車庫及人防工程等建筑面積 .E公用建筑面積分攤系數 整棟樓公用建筑面積 / 整棟樓各套套內建筑之和.銷售面積 購房者所購買的套內建筑面積與分攤的公用面積之和 .建筑平面系數: 使用面積 / 銷售面積可分攤的公共部分:大堂公共門廳走廊過道公用廁所電(樓)梯的前庭樓梯間電梯井垃圾道消防控制室水泵房水箱間冷凍機房煤氣調壓室衛(wèi)星電視接收機房空調機房熱水鍋爐房電梯工休息室值班警衛(wèi)室物業(yè)管理用房及為該建筑服務的專用設備用房房地產基礎知識(三)房屋構造與承重一.房屋按建筑結構分類。一)鋼筋混凝土：主要材料為鋼筋混凝土，且墻和柱都承重。二)6三)磚木：古建筑。四)框架：柱承重。二.建筑物的組成：基礎→墻柱→樓地面→樓梯→屋頂→附屬部分（門、窗）一)基礎：將房屋建筑埋在地面以下的部分。 作用是將建筑物全部荷載傳遞下面的土層。天然地基：不經過任何人工處理，而能承受建筑物全部荷載。（不挖土，一般用于平房）物全部荷重，必須采用人工加固。人工地基：3-5沉降，但不能提高承載能力。1.212t/平方米。換土法：用沙土、卵石作墊層，提高承重力達 20t/平方米。樁基：用打樁方式加固土壤。端承重：堅實地基離基礎很近。摩擦承重：靠樁砸到砸不進去為止?；A知識基礎知識第第19頁二)墻柱墻的作用。 地震力等。圍護：抗御風、雨、雪、輻射等的侵襲。分隔：分隔房間，材料要輕，減少造價。墻的承重： 彎矩小。缺點：房間不易過大。適用于單身宿舍、住宅、旅館。縱墻承重：擱置在縱墻上。適合大面積?？v、橫墻混合承重：適合大小空間都有的醫(yī)院、幼兒園。樓地面：人們腳踝的部分。樓板的要求：堅固、耐用、隔聲、放火。樓梯：寬15cm較舒適。然風、雨、雪等侵襲，要求具有良好的防水、保溫、隔熱性能。平屋頂：一般可上人，要求強度高。坡屋頂：不可上人，平房。1.1 為了加強公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據《公共場所衛(wèi)生管理條例》的要求，特制定本制度。1.2 集團公司的衛(wèi)生管理部門設在企管部，并負責將集團公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負責劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標準2.1 室內衛(wèi)生標準2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺、服務臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當班的購物小票收款聯外，其它單據不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內外干凈，要求營業(yè)時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂的吊飾要求無灰塵、無蜘蛛網，短期內不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10 內、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網等。2.1.11 室內其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標準2.2.1 門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業(yè)結束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據情況適當清理），墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。房地產基礎知識一)什么是商品房？商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以贏利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。它有別于各地方政府為解決住房困難，實施“安居工程”而建造的“安居房”“解困房“借危房。1988 年底開始興建的經濟適用房是特殊的商品房，從銷售看，商品房又分為現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分為內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。什么是磚混結構住宅？磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，“混”是指由筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、6層以下。什么是框架結構住宅？框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。什么是單元式住宅？單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃氣等設施、設備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。什么是公寓式住宅？公寓式住宅式區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數為高層大樓，標準較高，每一層內由若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。什么是花園式住宅？花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。什么是躍層式建筑？躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。優(yōu)點是：①每戶都有較大的采光面，通風較好；②戶內居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。什么是復式住宅？復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個 1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 3.3 米，而一般躍層式為 米其下層供起居用，如進餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設有一層的起居室高 2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。什么是住宅的層高和凈高？層高是指住宅高度以“層”為單位計算，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在 2.8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度的剩值。什么是住宅的進深？住宅進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般限定在 5米左右，不能任意擴大，在宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就是住房成為狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足，不過，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地。什么是住宅的開間？住宅開間及住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為 3.03.9米。規(guī)定較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強住宅結構的整體性、穩(wěn)定性和抗震型。購房人怎樣才能確定購買的商品房是合法的？開發(fā)企業(yè)與銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購房人在付款入住后才能拿到房屋的產權證，這“五證”是：①國有土地使用證；②建設用地規(guī)劃許可證；③建設工程規(guī)劃許可證；④建設工程開工證；⑤商品房預銷售許可證。同時，開發(fā)企業(yè)還得提交“兩書”，即：必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。需要提醒購房人注意的是，買房時，一定要看五證的原件，以防復印件是假的。現房銷售須提交房屋所有權證和國有土地使用證。購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險？現實中，在市場上公開銷售的商品房，未必能夠備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現最為突出。夠房者若不經意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩佼a權可能會有保證，但取得權屬證件的時間沒有保證。②為取得產權，購房者要額外支付費用，如補交土地出讓金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產權。④房屋被政府沒收或拆除。⑤集體所有土地上興建的房屋能不能買？按照《北京市事實〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定，“禁止利用集體所有土地進行土地和商品房屋的開發(fā)經營活動?！币虼?，集體所有土地上興建的房屋不能買。房地產開發(fā)企業(yè)只有取得國有土地使用權才可以按規(guī)定開發(fā)經營土地和商品房。如開發(fā)企業(yè)沒有取得有效的國有土地使用權，購房者根本不應考慮購買他們出售的商品房。內銷商品房和外銷商品房的銷售對象有何不同？內銷商品房可以銷售給在京的個人和單位，包括中央在京單位和個人，以及批準在京設立的辦事處和聯絡處；外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個人出售，但向國內（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經市人民政府批準。購買商品房需要經過那些階段和程序？目前，各開發(fā)項目因商品房性質不同而在購買程序上有不同，但總的來說，以下基本步驟是每個購房者都可能經歷的：簽訂認購書，并按開發(fā)商要求繳納定金或預付款。簽訂商品買賣契約，按契約約定交付房價款。簽訂貸款協議。買賣雙方到北京市國土資源和房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各地局辦理登記手續(xù)。驗收房屋，辦理入住手續(xù)。關物業(yè)管理契約。辦理產權過戶手續(xù)，購房者領取房屋產權證。定金訂金有何不同？看中一套商品房并準備購買， 一定要交定金或訂金嗎？按《擔保法》規(guī)定，定金是指合同當事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數量貨幣金額的擔保形式，合同履行后，定金應當收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據。另外，按照我國《擔保法》 ，定金合同是實踐合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認購書并約定支付一定數額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認購書向購房者追討。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預定的錢，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有懲罰的作用，因此，當付款房不想購買時，有權要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房還是經濟實用住房都有交定金或訂金的做法，但是國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。購買商品房有幾種付款方式？付款辦法由買賣雙方商定，目前，有以下幾種付款方式：一次性付清、公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，購房者得以根據自己的實際情況選擇付款方式。購房人可以到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經濟實用住房貸款。為什么要辦理內、外銷商品房的預售、預購登記手續(xù)？辦理商品房預售、預購登記手續(xù)，可以有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售、預購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其他情況而造成的投資風險；對賣方來說，也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。而且經過商品房預售、預購登記的契約，銀行才可以同意辦理貸款手續(xù)。區(qū)、縣屬房地產開發(fā)企業(yè)預售內銷商品房，買賣雙方應到所在區(qū)、縣房地局辦理預售、預購登記手續(xù)。若發(fā)生下列兩種情況，須報市房地局批準 :①商房預購后需轉讓；②商品房內銷改為外銷。哪些商品房買賣需要到市房地局管理部門辦理預售、 預購登記手續(xù)？①中央、市屬房地產開發(fā)企業(yè)預售內銷商品房，買賣雙方應到市房地局辦理預售、預購登記手續(xù)；②外銷商品房的買賣雙方須到北京市房地局市場處辦理預售、預購登記手續(xù)；③在京部隊等購買內銷商品房，到市房地局辦理預售、預購登記手續(xù)。如何辦理商品房預售、預購登記手續(xù)？買賣雙方簽訂《北京市內銷商品房預售契約》或《北京市外銷商品房預售契約》后起后30日內，辦理預售、預購登記手續(xù)。根據開發(fā)商的不同屬性，也可委托律師或他人代辦。就買方而言應提交以下資料：①本人居民身份證原件及其復印件。②本市戶口簿及其復印件。若是委托他人辦理的，還應當出示委托人的身份證及有效的委托書。商品房預售登記后，購房人要求更名，應如何辦理？商品房預售登記后，購房人要求更名的，根據繼承權的親屬關系，可在預售契約上更名。辦理時應出具經公證的親屬關系證明，其他不具親屬關系的應按預售轉證程序辦理。預售商品房如何進行轉讓？預售商品房轉讓的前提條件，首先是《商品房預售契約》應在有效期之內，程序如下：①轉讓方與轉受讓方須簽訂轉讓合同，（一式四份售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉受讓人的權利和須承擔的義務等內容。轉讓合同須經開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章。②轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關的證件到預售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同及轉受讓人符合規(guī)定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。商品房預售轉讓行為是否合法？商品房預售轉讓，是指商品房預售后，預購人將其預購的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。對于商品房預售轉讓行為，應根據具體情況酌情認定其效力。①在商品房預售合同生效并辦理有關登記或交易手續(xù)、交清稅費后，預售房尚未實際交付之前，預購方將其預購的商品房全部或部分轉讓給第三方，符合當地有關法規(guī)、政策，沒有違法行為的，可認定預售轉讓合同有效。如預購方在前一預售行為尚未辦理有關登記或交易手續(xù)、交清稅費時，即將其預購房轉讓的，應認定預售轉讓合同無效。②預售商品房合同訂立后，預購方尚未取得房屋產權之前，預售方尚未與預購方協商，又將該房預售給第三方的，應認定后一預售合同無效。如第三方善意購買，并已取得房屋產權造成損失的，應賠償損失。住宅的建筑面積如何測算？住宅建筑面積的測算方法因樓層、結構等的不同而不同：① 單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算；單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面各積。② 兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積的計算方法①計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因建筑面積以對多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積” 。③ 地下室、半地下室及相應出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計算（但不包括采光井、防潮層及保護墻等） 。④多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建筑物自然層數計入總建筑面積；高層建筑物內的技術層（供放置管道設備和修理養(yǎng)護）如層高超過2.2米應有盡有100%計算建筑面積。⑤突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市的“騎樓”，北京四合院內的抄手廊等，應按柱子的外邊線水平面積計算面積；沒有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面積的 50%計算建筑面積。⑥ 多層或高層建筑中，突出于房頂圍護結構的樓梯間、 水泵機房和水箱間電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。⑦ 封閉式陽臺，按其水平投影面積的 50%計算建筑面積。⑧室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應按每層的投影面積計算建筑面積。住宅建設中不計算建筑面積的范圍是：①突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如柱子、墻跺、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。② 供檢驗、消防的室外爬梯。③ 層高低于2、2米的技術層。④ 獨立、不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。商品房的銷售面積如何計算？按《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》 （京房地字[1998]第1285 號商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（即套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。即：一、套內建筑面積的計算方法套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》 （GBJ96—86）法規(guī)的方計算；其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。② 及非共用墻兩種：及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積。二、商品房分攤的共用面積主要包括以下兩部分：建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積—各套套內建筑面積之和—已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室共用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內建筑面積（1+公用建筑面積分攤系數） 是否違法？屬違約。（一）房價款：每平方米（建筑面積）售價×建筑面積。（二）稅費：1、在交易過程中：①契稅：買方繳納房價款的 4%；建筑面積在120平米以下的普通住宅半交，即交2%。②買賣手續(xù)費：120平方（含）以下的每房屋買賣交易的手續(xù)費為 1000元；120~5000 平方米（含）的每房屋交易的手續(xù)費為 3000元；5001平方米以上的每房屋手續(xù)費為 10000 元。③印花稅：買賣雙方各繳納房價款的 0.5‰。④公共維修其基金：購房款的 2%2、在申辦產權證過程中：①登記費：每建筑平方米 0.3元。②房屋所有權工本費：每證收費 4元。③印花稅：每件5元。（三）物業(yè)管理費：按《北京市物業(yè)管理收費標準》統(tǒng)一收取。如何辦理立契過戶的手續(xù)？房屋交付后 30 日內，買賣雙方到市或區(qū)、縣房地局管理部門辦理立契過手續(xù)。程序如下：①買賣雙方持身份證、戶口本、買賣合同等有關文件證明到市交易所或各區(qū)、縣交易所進行登記。②交易所在雙方登記后，將依據有關的法規(guī)對房地產買賣行為進行審核， 向主管部門報批，等報批后再通知買賣雙方來交易所辦理過戶手續(xù)。③買賣雙方在接到通知后，攜帶向身份證、戶口本、圖章等同時到交易，在繳納了契稅后，就辦妥了立契過戶手續(xù)。作為證明，交易所會給買方發(fā)《房屋賣契》，并將有關文件送到市房地局或各區(qū)、縣房地局。外省市個人如何在京購買商品房？①外省市個人購房者向北京市房地產交易中心提交居民身份證原件及復印件、在京暫住證原件及復印件、在京購房申請書。交易中心在驗明原件無誤后，連同復印及其他資料，報北京市房地產交易市場管理委員會審核蓋章。管委會在審核《購房登記表》及其他資料后，簽發(fā)《外省市個人在京購房批準通知單》。②北京市房地產交易中心簽發(fā)的《外省市個人在京購房批準通知單》 有效為6個月，所以購房人在申領到通知單后，應盡快辦理各種購房手續(xù)，以免拖延而使通知單失效。③購房人在簽訂購房合同后 15 天內，攜帶身份證、暫住證、《外省市個在京購房批準通知單》、購房合同正、副本，到交易中心申領《外省市個人在京購房辦理產權通知單》后，收回其持有的《外省市個人在京購房批準通知單》。上述部分工作，發(fā)展商應協助購房人辦理。④購房人攜帶《外省市個人在京購房辦理產權通知單》 、購房合同、本人份證、暫住證與發(fā)展商協同辦理立契過戶手續(xù)，并按規(guī)定繳納交易手續(xù)費、印花稅、契稅等稅費。房地產基礎知識 (二)七通一平通上水 通下水 通污水通電力 通電訊通煤氣 通道路土地平整.五證兩書<<國有土地使用證 >> <<建設用地規(guī)劃許可證 >> <<建設工程規(guī)劃許可證>> <<建設工程開工證 >> <<商品房銷售許可證 >