山東省淄博市孝婦河定案評(píng)審意見(jiàn)-投管中心匯報(bào)20130421V1

山東省淄博市孝婦河項(xiàng)目

定案評(píng)審意見(jiàn)投資管理中心2013年4月22日項(xiàng)目情況補(bǔ)充政府勾地項(xiàng)目1、用地規(guī)模：總占地1200畝，容積率1.0；一期407畝，二期383畝，三期410畝。2、土地成本：一期140萬(wàn)/畝；二期150萬(wàn)/畝（政府要求土地價(jià)格按每年約10%遞增）。根據(jù)擬簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議“一期土地在2013年全部出讓，二期土地在2014年出讓”，若各期土地未能按時(shí)出讓，土地價(jià)格存在上漲風(fēng)險(xiǎn)。3、付款條件：出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)支付到當(dāng)期地價(jià)款50%；3個(gè)月內(nèi)支付當(dāng)期地價(jià)款30%；余下20%在1年內(nèi)支付。三期410畝二期383畝二期383畝項(xiàng)目情況補(bǔ)充項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)展1、征地報(bào)批工作已完成，并已獲得指標(biāo)，一期用地可及時(shí)掛牌。2、拆遷情況：一期：知味齋飯店（拆遷所需2500萬(wàn)元需我司在掛牌前墊付，在6月30日之前返還）

、已廢棄的花卉種植園和農(nóng)作物；二期：剩余4戶釘子戶；三期：西塢村整體未拆遷，大量墳?zāi)刮催w移。一期407畝二期383畝二期383畝墳地知味齋飯店花卉種植園三期410畝釘子戶目標(biāo)地塊整體可行，建議定案：1、淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量大、居民購(gòu)買力強(qiáng)。2012年商品房成交量326.8萬(wàn)㎡，張店、周村兩個(gè)區(qū)成交量達(dá)到138萬(wàn)㎡；全市常住人口453萬(wàn)，張店、周村兩個(gè)區(qū)常住人口114萬(wàn)；當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展較早，GDP總量和人均GDP均位于山東省前例。2、我司別墅產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力。目前淄博市區(qū)在售產(chǎn)品主要為高層，張店區(qū)毛坯均價(jià)在6300-7000元/m2；周村區(qū)毛坯5000均價(jià)元/m2

。地塊周邊疊拼7000-8000元/m2，聯(lián)排9000-10000元/m2，雙拼12000-13000元/㎡，但開(kāi)發(fā)品質(zhì)一般。3、具有發(fā)展?jié)摿?。目?biāo)地塊距離周村6公里、張店11公里，位于兩區(qū)共同的發(fā)展主方向上。4、位于淄博傳統(tǒng)的別墅區(qū)，區(qū)位認(rèn)知度高。地塊通達(dá)條件較好；緊鄰孝婦河，周邊環(huán)境在當(dāng)?shù)剌^為優(yōu)越，多數(shù)別墅盤都集中在地塊周邊。投資管理中心定案評(píng)審意見(jiàn)2023/2/26張店區(qū)政府濱萊高速青銀高速目標(biāo)市場(chǎng)1張店區(qū)GDP:653.6億元常住人口：78.1萬(wàn)城區(qū)人口：62.8萬(wàn)張店區(qū)政府7.7公里車程8分鐘淄博老城區(qū)11.3公里車程15分鐘目標(biāo)市場(chǎng)2周村區(qū)GDP:234.2億元常住人口：36.2萬(wàn)城區(qū)人口：13.2萬(wàn)周村區(qū)政府6.4公里車程6分鐘目標(biāo)地塊→新政府辦公樓5公里車程7分鐘目標(biāo)地塊城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向投資管理中心定案評(píng)審意見(jiàn)目標(biāo)地塊區(qū)位示意在跟進(jìn)過(guò)程中注意以下問(wèn)題：1、

謹(jǐn)慎考慮高層產(chǎn)品對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響。考慮到項(xiàng)目距離張店主城區(qū)有11公里、項(xiàng)目周邊配套不完善、缺乏公共交通，高層產(chǎn)品的銷售可能比較緩慢，建議首期控制高層產(chǎn)品的貨量，定價(jià)應(yīng)有明顯優(yōu)勢(shì)，試驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)再?zèng)Q定后期高層產(chǎn)品的推出貨量和節(jié)奏2、建議控制商業(yè)體量和銷售價(jià)格。目標(biāo)地塊缺乏配套、居住氛圍不濃厚，不能對(duì)商業(yè)形成良好的支撐。2、凈地交付：目前首期地塊內(nèi)仍有待拆遷的知味齋飯店、釘子戶和農(nóng)作物，為避免影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，建議在每期、每批次摘牌前形成凈地條件我司才報(bào)名競(jìng)買。3、存在2500萬(wàn)元墊資款的返還風(fēng)險(xiǎn)：假設(shè)摘牌截止前政府未達(dá)到凈地，我司不報(bào)名且地塊流拍的情況下2500萬(wàn)億已經(jīng)墊付，政府可能沒(méi)錢返還給我司。投資管理中心定案評(píng)審意見(jiàn)2023/2/26在跟進(jìn)過(guò)程中注意以下問(wèn)題：4、自建污水處理廠：目標(biāo)地塊需自建污水處理廠，建議污水廠用地由政府劃撥；污水廠在布局上應(yīng)與居住區(qū)保持