xx花園物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)

目錄四川蒲江方圓置業(yè)公司簡(jiǎn)介服務(wù)項(xiàng)目“蒲江花園”招標(biāo)文件“蒲江花園”物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)蒲江花園前期工作安排及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算（1）蒲江花園前期工作安排及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算（2）蒲江花園前期工作安排及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算（3）“蒲江花園”物業(yè)管理委托合同“蒲江花園”前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議蒲江花園住宅、商鋪驗(yàn)收交接表蒲江花園業(yè)主領(lǐng)取鑰匙清單《物業(yè)使用守則》總經(jīng)理致辭物業(yè)管理公司服務(wù)承諾服務(wù)電話(huà)一覽表業(yè)主公約住戶(hù)行為道德公約住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法裝飾裝修管理公約施工隊(duì)裝修人員管理公約消防管理公約治安防范管理公約安全用水、用電、燃?xì)夤芾砉s環(huán)境衛(wèi)生管理公約招牌、廣告管理公約機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理公約營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理公約自行車(chē)、摩托車(chē)管理公約小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)指南突發(fā)事件應(yīng)急指引住戶(hù)入住辦理手續(xù)流程圖住戶(hù)入住收費(fèi)一覽表住戶(hù)報(bào)修流程圖住戶(hù)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)指引物業(yè)管理處家居特約代理服務(wù)物業(yè)管理處家居特約環(huán)境綠化與環(huán)境清潔服務(wù)物業(yè)管理處家居美化懷裝飾服務(wù)小區(qū)商務(wù)配套服務(wù)公共設(shè)施附件裝飾裝修辦理程序裝飾裝修申請(qǐng)書(shū)裝飾裝修承諾書(shū)四川蒲江方圓置業(yè)公司簡(jiǎn)介四川蒲江方圓置業(yè)有限公司成立于二OO四年四月二日，是集物業(yè)管理、建筑裝飾、園林綠化、廣告設(shè)計(jì)制作、銷(xiāo)售建筑材料為一體的綜合性企業(yè)。公司組織機(jī)構(gòu)健全，管理制度完善、規(guī)范。公司秉承“沒(méi)有規(guī)矩、不成（<方圓>）；以人為本、誠(chéng)信求實(shí)、追求卓越、持續(xù)發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)宗旨，鼎新革故，迅速適應(yīng)市場(chǎng)變化，確立了自身品牌。公司在開(kāi)業(yè)初期即與四川省邛崍方圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)手，率先在蒲江開(kāi)發(fā)打造了精典園林小區(qū)，具有純山水社區(qū)美譽(yù)的——“蒲江花園”，開(kāi)創(chuàng)了蒲江無(wú)優(yōu)質(zhì)商品房先列。該社區(qū)有不僅以其美觀(guān)造型、完善的整體布局、先進(jìn)齊全的配套設(shè)施、成熟精湛的技術(shù)應(yīng)用，為成都市蒲江縣增添了亮麗風(fēng)景，使縣內(nèi)房屋建設(shè)整體水平躍升了新的臺(tái)階，而且更以其優(yōu)秀售后物業(yè)服務(wù)，讓入住者享受到“和諧、自然、舒適”，的人、住宅與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。公司在發(fā)展進(jìn)程中，還不斷抓住商機(jī)，于二OO五年新增設(shè)了房地產(chǎn)咨詢(xún)及中介代理項(xiàng)目，想以最完善、周到的服務(wù)回饋信任、支持我們的新老客戶(hù)。公司在以后的發(fā)展中，會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“沒(méi)有最好、只有更好；勇于拼搏、開(kāi)拓創(chuàng)新、永不言敗”的企業(yè)精神，積極進(jìn)行資本運(yùn)作，逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多元化發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，熱情服務(wù)，回報(bào)社會(huì)，以堅(jiān)實(shí)的步伐邁向新的征程！四川蒲江方圓置業(yè)有限公司二OO五年十月三十日服務(wù)項(xiàng)目常規(guī)服務(wù)の物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和管理。の物業(yè)區(qū)域內(nèi)花木、綠地的日常養(yǎng)護(hù)和管理。の對(duì)小區(qū)實(shí)施全方位監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏。の維護(hù)小區(qū)公共秩序和消防安全，協(xié)助相關(guān)職能部門(mén)維護(hù)小區(qū)安全。の維護(hù)小區(qū)車(chē)輛正常出入及有序停放。の維護(hù)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境，衛(wèi)生的管理。の受相關(guān)單位委托的水電等費(fèi)用的代收代繳，平時(shí)報(bào)刊、郵件、雜志的收發(fā)。の物業(yè)檔案資料的管理。の多功能技防系統(tǒng)的運(yùn)行管理。特約服務(wù)日常生活衣物方面：為住戶(hù)收洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等。居住方面：為住戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生保潔、室內(nèi)裝飾裝修、搬家、管道疏通、更換門(mén)鎖心、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)移機(jī)、安裝家庭報(bào)警裝置、屋頂及私家花園的設(shè)計(jì)施工養(yǎng)護(hù)、租擺室內(nèi)植物，扶老托幼等。出行方面：代購(gòu)代訂車(chē)票、飛機(jī)票、火車(chē)票、國(guó)內(nèi)旅游、機(jī)動(dòng)車(chē)保養(yǎng)、清洗、維修、裝飾等。商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)印、傳真、電了郵件、商務(wù)會(huì)議、產(chǎn)品展示、網(wǎng)頁(yè)廣告等。金融服務(wù)代辦各種保險(xiǎn)；設(shè)立銀行代辦點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)房屋代售代銷(xiāo)、二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃、室內(nèi)裝飾裝修、建筑材料代購(gòu)代銷(xiāo)、廣告設(shè)計(jì)制作發(fā)布、置業(yè)咨詢(xún)等。委托性的特約特色服務(wù)根據(jù)業(yè)主所需，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)。如家庭醫(yī)療保健、各種培訓(xùn)服務(wù)、個(gè)人網(wǎng)頁(yè)制作、美容健身咨詢(xún)、婚慶禮儀等。物業(yè)管理招標(biāo)文件第一部份投票邀請(qǐng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投票暫行辦法》的規(guī)定，現(xiàn)決定對(duì)“蒲江花園”（項(xiàng)目名稱(chēng)）的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行邀請(qǐng)（公開(kāi)/邀請(qǐng)）招標(biāo)，茲邀請(qǐng)合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書(shū)的方式前來(lái)投標(biāo)。招標(biāo)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說(shuō)明本項(xiàng)目位于成都市蒲江縣區(qū)（縣）了翁路98號(hào)附6號(hào)，四到范圍；東至干鍋廠(chǎng)西至規(guī)劃路，南至了翁路，北至唐蒲路。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類(lèi)型為：80%住宅，商業(yè)20%。本項(xiàng)目總用地面積13674.5平方米。用地構(gòu)成為：建筑用地4254.4平方米（其中公建用地260平方米），道路用地2153平方米本項(xiàng)目總建筑面積24000平方米。其中地下總建筑面積/平方米，地上建筑面積24000平方米（住宅建筑面積18156.8平方米，商業(yè)用房建筑面積4598.3平方米，辦公用房建筑面積/本項(xiàng)目共計(jì)建筑物7幢（其中住宅5幢110套，非住宅5843.2平方米）；建筑結(jié)構(gòu)為混合、底框、全框本項(xiàng)目的建筑密度為35.3%；；綜合容積率1.78；綠化率為40%。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)停車(chē)位98個(gè)，其中室內(nèi)停車(chē)位28個(gè)，露天停（車(chē)庫(kù)）車(chē)位70個(gè)；按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)所120平方米本項(xiàng)目于2004年12月開(kāi)工建設(shè)，共分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。第一期工程計(jì)劃于2006年2月全部建成竣工交付使用。物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房；、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房；建筑面積為50平方米坐落位置：唐蒲路一號(hào)幢則。業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房；建筑面積為平方米；坐落位置；。會(huì)所：建筑面積為730平方米坐落位置：唐蒲路一號(hào)幢則。房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金建立情況開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)元；購(gòu)房人按標(biāo)準(zhǔn)繳存，計(jì)元；專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充來(lái)源有，建立的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金現(xiàn)在于。招標(biāo)書(shū)的發(fā)售投標(biāo)單位應(yīng)于2006年5月20日10時(shí)30分前至成都市邛崍市區(qū)（縣）南環(huán)路路35號(hào)附5號(hào)，108室（領(lǐng)取/購(gòu)買(mǎi)）招標(biāo)書(shū)。（出售的招標(biāo)書(shū)每套標(biāo)書(shū)收取成本費(fèi)路200元整）。，保證金的繳納1、投票人在（領(lǐng)取/購(gòu)買(mǎi)）招標(biāo)書(shū)的同時(shí)繳納投票保證金10000元整。未中標(biāo)者在招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂“蒲江花園”物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)退還保證金，利息（不計(jì)/計(jì)），并給予100元的投標(biāo)書(shū)編制補(bǔ)償金。2、未按規(guī)定提交保證金的投票，將被視為投票無(wú)效。投標(biāo)地點(diǎn)成都市邛崍市區(qū)（縣）南環(huán)路路35號(hào)附5號(hào)，108室。投標(biāo)截止時(shí)間2006年6月20日10時(shí)30分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。招投標(biāo)說(shuō)明會(huì)2006年5月30日9時(shí)30分約請(qǐng)投標(biāo)人共同中勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)并舉行說(shuō)明會(huì)。開(kāi)標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)1、開(kāi)標(biāo)時(shí)間：2006年6月22日10時(shí)0分。2、開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)：成都市邛崍市區(qū)（縣）南環(huán)路路35號(hào)附5號(hào)，108室對(duì)本次招標(biāo)提出詢(xún)問(wèn)的，請(qǐng)于2006年6月15日前與盧大慶聯(lián)系（技術(shù)方面的詢(xún)問(wèn)請(qǐng)以信函或傳真的形式）。地址：邛崍市臨邛鎮(zhèn)南環(huán)路35號(hào)附5號(hào)108室郵編：611530電話(huà)：傳真：聯(lián)系人：盧大慶招標(biāo)人：四川省邛崍市方圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006年5月18日第二部分技術(shù)規(guī)范及要求本物業(yè)的環(huán)境設(shè)施設(shè)備按照《成都市住宅物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》乙等標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)按照《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體技術(shù)規(guī)范與要求部分差異如下：物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛（機(jī)動(dòng)車(chē)的非機(jī)動(dòng)車(chē)）行駛，停放及場(chǎng)所管理；供水、供電、供氣、電信等專(zhuān)業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)管線(xiàn)、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，進(jìn)行必要的直協(xié)調(diào)和管理。物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的幡管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務(wù)；/物業(yè)管理服務(wù)的要求按專(zhuān)業(yè)化的要求配置管理服務(wù)人員；物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符；住宅區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)用每月按元/平方米收??；非住宅區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)用每月按元/間收取。物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)共用部位要的養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)共用部位要保持良好的狀態(tài)/物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好，維修及時(shí)、養(yǎng)護(hù)良好。/物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨污水管道的疏通服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保證公共場(chǎng)地垃圾日產(chǎn)是清。/公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)公共綠化保持常年表綠。/車(chē)輛停放管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）露天車(chē)位按元/個(gè)、月收取2）車(chē)庫(kù)車(chē)位按元/個(gè)、月收?。追疆a(chǎn)權(quán)）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)公共秩序井然，無(wú)重特大安全事故發(fā)生；嚴(yán)格盤(pán)查非小區(qū)內(nèi)售貨員的進(jìn)出。裝飾裝修管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按《成都市裝飾裝修管理暫行辦法》執(zhí)行。/物業(yè)檔案資料管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有序，便于查找。/其他服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)另議。/物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式：。主要設(shè)施設(shè)備的配置的說(shuō)明（詳風(fēng)附件1）。公建配套設(shè)施及說(shuō)明（詳內(nèi)附件2）。/。/。第三部分投標(biāo)人須知總則說(shuō)明適用范圍1、本招標(biāo)文件公適用于本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。定義1、“招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。2、“投標(biāo)方”系指向招標(biāo)提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。合格的投標(biāo)方經(jīng)過(guò)本次招標(biāo)的資格預(yù)審認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱(chēng)為合格的投標(biāo)方。//投標(biāo)費(fèi)用無(wú)論投標(biāo)過(guò)程中的做法結(jié)果如何，投標(biāo)主自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用。2、/3、/投標(biāo)文件的編寫(xiě)投標(biāo)文件的格式投標(biāo)方應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投票文件格式填寫(xiě)。管理服務(wù)理念和目標(biāo)結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)動(dòng)作方法及管理制度編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。管理服務(wù)售貨員配置根據(jù)牧業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際財(cái)政部似配置各崗位售貨員的具體情況。根據(jù)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的特定管理服務(wù)方案對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)勢(shì)工作預(yù)案物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述；綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案；//物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)天然氣應(yīng)急措施；本項(xiàng)目范圍突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的應(yīng)急措施；業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；電梯故障的應(yīng)急措施；消防應(yīng)急措施；//豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。智能化設(shè)施的管理與維修方案。施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。提供《業(yè)主臨時(shí)公約》（《業(yè)主臨時(shí)公約》/《業(yè)主公約》）的建議稿。//投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求寫(xiě)明本項(xiàng)目的物業(yè)管理總收費(fèi)報(bào)價(jià)金額、分項(xiàng)收費(fèi)報(bào)價(jià)金額及測(cè)算依據(jù)。投票方只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)，招標(biāo)方不接受有任何選擇報(bào)價(jià)；報(bào)價(jià)計(jì)價(jià)單位按建筑面積元/每平方米/月計(jì)算。//投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，編制投標(biāo)書(shū)共/套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本副本有差異，以正本為準(zhǔn)。投標(biāo)文件須打印并由投標(biāo)方法定代表人簽署和加蓋公章。電報(bào)、電話(huà)、傳真形式的投標(biāo)概不接受。投標(biāo)文件遞交的要求和無(wú)效投標(biāo)文件的密封投標(biāo)主應(yīng)將投標(biāo)文件密封，并標(biāo)明投標(biāo)主的名稱(chēng)、地址、投標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)及正本或副本。投標(biāo)文件的修改和撤銷(xiāo)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間之前可書(shū)面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)方對(duì)投標(biāo)文件修改或補(bǔ)充的書(shū)面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編寫(xiě)、密封、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補(bǔ)充投標(biāo)文件”字樣。投標(biāo)文件夾有下列情形之一的投標(biāo)文件夾無(wú)效；未密封的；未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；未能按照招標(biāo)文件要求編制的；逾期送達(dá)的；附有投標(biāo)人不能接受的條件的。開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)的方法與程序評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法1）招標(biāo)方根據(jù)有關(guān)規(guī)定組建枰標(biāo)委員會(huì)，本項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員共設(shè)3人。其中，招標(biāo)人指派1人，由招標(biāo)人從市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定物業(yè)管理專(zhuān)家成員2人。2）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3）評(píng)標(biāo)辦法中標(biāo)人的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂中標(biāo)人的確定1、招標(biāo)主在投標(biāo)截止之日起10日內(nèi)（最長(zhǎng)不超過(guò)30日）確定中標(biāo)人。招標(biāo)方在確定中標(biāo)人之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，中標(biāo)通知書(shū)一經(jīng)發(fā)出既發(fā)生法律效力。招標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)的同時(shí)，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書(shū)。（二）悔標(biāo)責(zé)任中標(biāo)人接到中標(biāo)通知10日后（最長(zhǎng)不超過(guò)30日），無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人按照招標(biāo)和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同的，中標(biāo)無(wú)效，投標(biāo)保證金不予退還。超過(guò)投標(biāo)保證金數(shù)額的，對(duì)超過(guò)部分按按1000元賠償；未提交投標(biāo)保證金的，對(duì)招標(biāo)人的損失按予以賠償責(zé)任。招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)10日后（最長(zhǎng)不超過(guò)30日），無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂相應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同的，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人按1000元給予賠償。（三）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明最低報(bào)價(jià)不是被授予合同的保證///（四）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1、中標(biāo)方按中標(biāo)通知書(shū)指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人參照物業(yè)管理主管部門(mén)制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、招標(biāo)文件，中標(biāo)通知書(shū)，中村主的投標(biāo)文件夾及其文件，均為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)。第四部份其他事項(xiàng)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，按照中標(biāo)價(jià)格確定。招標(biāo)人根據(jù)《成都市物業(yè)管理招標(biāo)暫行辦法》發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人在投標(biāo)過(guò)程中如有違法、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實(shí)取消本次投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的取消中標(biāo)資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，投標(biāo)人有權(quán)要求賠償。招標(biāo)費(fèi)用的承擔(dān)，按以下第（1）種方式解決；由招標(biāo)人全額承擔(dān)由中標(biāo)人全額承擔(dān)；由招標(biāo)人、中標(biāo)人各承擔(dān)一半；1。但由于中標(biāo)人悔標(biāo)而未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，本次招投標(biāo)的全部費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。投標(biāo)人應(yīng)表明投標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)刊、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表明對(duì)招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)表明投標(biāo)文件連同招標(biāo)人的中標(biāo)通知書(shū)均具有法律約束力；應(yīng)表明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期自至。投標(biāo)人應(yīng)提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、法人代表的授權(quán)委托書(shū)和等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業(yè)績(jī)等情況。第五部分附件、附件1物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類(lèi)型幢數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別墅商業(yè)用房工業(yè)用房清潔衛(wèi)生費(fèi)用辦公樓車(chē)庫(kù)會(huì)所學(xué)校幼兒園-------用房合計(jì)備注“蒲江花園”物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)其本要求：服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利議務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真檢查，驗(yàn)收手續(xù)齊全。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。管理服務(wù)人員佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率80%以上。房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。按照成都市房屋裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝飾裝修方案，告知裝飾裝修人有有裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日至少兩次巡查裝飾裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀(guān)、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)下水道等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。各組團(tuán)、棟、單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標(biāo)志。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查及回訪(fǎng)記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；中修范圍或需要新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。協(xié)助維護(hù)公共秩序：小區(qū)24小時(shí)保安值勤。車(chē)輛停放有序。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助相關(guān)部門(mén)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。保潔服務(wù)：小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)，生活垃圾日產(chǎn)日清。小區(qū)公共場(chǎng)所每日清掃1次。綠化養(yǎng)護(hù)管理：對(duì)公共區(qū)域草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。定期對(duì)花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防。蒲江花園前期工作安排及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算（1）物業(yè)管理整體設(shè)想該小區(qū)座落于蒲江縣鶴山鎮(zhèn)馬朝灘老城區(qū)，川西旅游環(huán)線(xiàn)上蒲江了翁路與清江路交叉處，臨蒲江河600米，距蒲江縣政府、縣委、工行、蒲江重點(diǎn)中學(xué)、北街小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院不到一公里，兩面臨山，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，不管是上班、上學(xué)、購(gòu)物、就醫(yī)都十分方便快捷。占地面積13674.5平方米，建筑面積24000平方米,其中住宅物業(yè)管理企業(yè)接管該小區(qū)后，將吸收國(guó)際上先進(jìn)的管理思想，結(jié)合本地人文特點(diǎn)，制定出該管理目標(biāo)，力爭(zhēng)達(dá)到縣、市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，使居住小區(qū)的居民享受到高品位的服務(wù)，使物業(yè)保值增值。物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的要求，我們采用較為簡(jiǎn)單的直線(xiàn)型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線(xiàn)排列，體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，權(quán)為集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。物業(yè)管理處在財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算。1、物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處下設(shè)綜合部、調(diào)控部、家政部、安全管理部、工程維修部五個(gè)部門(mén)。各部門(mén)職責(zé)如下：綜合部——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政、總務(wù)、車(chē)輛管理工作；——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作：——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理工作：——負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶(hù)）裝修及其它檔案管理：——負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、供應(yīng)及庫(kù)房管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織和開(kāi)展：——負(fù)責(zé)社區(qū)間文化交流活動(dòng)的組織開(kāi)展；——負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；——負(fù)責(zé)對(duì)外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。調(diào)控部——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行操作和維護(hù)：——負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理各類(lèi)信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞，定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；——負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶(hù)以及各崗位提出的服務(wù)申請(qǐng)，受理投訴與處理，并定期進(jìn)行住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查，回訪(fǎng)統(tǒng)計(jì)分析工作；——負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的貫徹落實(shí)。家政部——負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)；——負(fù)責(zé)公共設(shè)施和道路的巡視檢查；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計(jì)、修剪；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和居家服務(wù)攤點(diǎn)的統(tǒng)一管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)和便民服務(wù)項(xiàng)目的制訂、協(xié)調(diào)和組織開(kāi)展；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)人員的統(tǒng)一管理和培訓(xùn)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施場(chǎng)所的運(yùn)行、經(jīng)營(yíng)管理和日常維護(hù)保養(yǎng)；工程維修部——負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修審批，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及場(chǎng)所（地）的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備（消防設(shè)備除外）的運(yùn)行管理、維修和維護(hù)保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端設(shè)備的設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。安全管理部——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作；——對(duì)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照《治安管理處罰條例》實(shí)施權(quán)限內(nèi)的處罰，并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，偵破案件；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理；——負(fù)責(zé)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；——參與轄區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)；——負(fù)責(zé)消防設(shè)備的運(yùn)行管理。2、物業(yè)管理處工作流程人員定崗定編建立機(jī)構(gòu)規(guī)定規(guī)章制度崗位培圳房屋、公用設(shè)施驗(yàn)收接管住戶(hù)入住室內(nèi)裝修管理日常管理與維修養(yǎng)護(hù)人事行政管理財(cái)務(wù)管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理智能系統(tǒng)管理綠化保潔管理交通車(chē)輛管理客戶(hù)投訴管理信息采集處理環(huán)保管理家政事務(wù)物料供應(yīng)社區(qū)文化服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)完善配套及各部門(mén)工作關(guān)系的協(xié)調(diào)和控制3、物業(yè)管理處人員編制（合計(jì)20人）物業(yè)管理處主任1人。綜合部2人，其中部長(zhǎng)（兼）1人、行政管理員、出納文員兼社區(qū)文體員、兼樓管理倉(cāng)管采購(gòu)1人。安全管理部9人，其中部長(zhǎng)（兼）1人、門(mén)崗4人、巡邏車(chē)管4人（三班四倒）監(jiān)控中心3人家政部3人，其中園藝師1人、保潔員2人工程維修部2人三、管理措施1、實(shí)地考察（1）由物業(yè)管理企業(yè)在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)、管理、工程、安全管理和清潔等部門(mén)有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接管驗(yàn)收后管理工作的涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上，提交董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)討論確認(rèn)，制定業(yè)主入住工作方案。（2）成立物業(yè)管理處物業(yè)管理處應(yīng)于已確定入住日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)需要，采取人員分步到位的辦法。到入住時(shí)，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類(lèi)人員。物業(yè)處各類(lèi)人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。入住前三個(gè)月，組建管理處。確定管理處主任人選，配備各部門(mén)員工等。同時(shí)調(diào)派工程技術(shù)人員若干名進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫(xiě)工作記錄，全面掌握小區(qū)物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試的第一手資料。入住前一個(gè)月，管理層人員配齊，物業(yè)管理處掛牌辦公。入住前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。入住前一個(gè)月，炊事人員到位，食堂開(kāi)伙。入住前25天，配齊清潔人員，開(kāi)始對(duì)已接管驗(yàn)收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔和環(huán)境整治工作。入住前20天，安全管理人員配齊、上崗。入住前半個(gè)月，配齊工程技術(shù)和水電維修人員。（3）物業(yè)管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作物業(yè)管理處應(yīng)要求上級(jí)提前派出兩個(gè)工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造原理、性能、熟悉水、電、氣管道線(xiàn)路的鋪設(shè)位置及走向等，為業(yè)主入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。由建設(shè)單位為物業(yè)管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所（如有可能，最好一次確定。物業(yè)管理入根據(jù)實(shí)際需要，擬定辦公用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)上級(jí)審批后購(gòu)置）。在上級(jí)的指導(dǎo)下，印制收樓、入住所必須的文件資料和表格，如《業(yè)主（用戶(hù)）手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《管理規(guī)定》等。根據(jù)入住工作方案，編制物業(yè)管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)上級(jí)審批后訂購(gòu)。2物業(yè)接管中的工作在物業(yè)接管中，要積極穩(wěn)妥做好以下工作。（1）成立開(kāi)發(fā)、承建、物業(yè)管理企業(yè)三方聯(lián)合交接小組管理處要主動(dòng)與建設(shè)單位施工單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給上級(jí)，并在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)下成立驗(yàn)收小組。則開(kāi)發(fā)、承建單位和物業(yè)管理企業(yè)三方共同組成聯(lián)合交接小組，制訂驗(yàn)收方案統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。（2）印制驗(yàn)收項(xiàng)目表格物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所接受的建筑物、設(shè)備設(shè)施要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。（3）全面驗(yàn)收交接驗(yàn)收時(shí)需有開(kāi)發(fā)、承建單位和物業(yè)管理企業(yè)（包括物業(yè)管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的問(wèn)題，提交地盤(pán)和施工單位，限期整改。整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)檢。合格后方可接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)將接管驗(yàn)收清單原件存檔，同時(shí)將清單復(fù)印件交物業(yè)管理處保存。（4）接管管理對(duì)于已接管驗(yàn)收的項(xiàng)目，物業(yè)管理處從接管理驗(yàn)收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)組織人員對(duì)已接管驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。搞好公關(guān)工作由物業(yè)管理處派專(zhuān)人代業(yè)主聯(lián)系電話(huà)安裝，液化石油氣開(kāi)戶(hù)點(diǎn)火，確定街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼以及通郵等工作。物業(yè)管理處應(yīng)于入住前三個(gè)月與電話(huà)公司聯(lián)系，確定物業(yè)管理處安裝電話(huà)和業(yè)主入住后申請(qǐng)電話(huà)辦法。物業(yè)管理處應(yīng)于入住前半個(gè)月與液化石油氣公司聯(lián)系，輸住戶(hù)使用液化氣開(kāi)戶(hù)點(diǎn)火手續(xù)。于入住前100天，從物業(yè)管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請(qǐng)接管理物業(yè)的街區(qū)門(mén)牌號(hào)號(hào)碼。物業(yè)管理處在接管理物業(yè)的街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼確定后，即辦理與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系通郵手續(xù)。代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施物業(yè)管理處從堅(jiān)固美觀(guān)、價(jià)格合理的原則出發(fā)，為每戶(hù)業(yè)主配備市消防局規(guī)定型號(hào)的手提滅火器，并于入住前安裝完畢。3、入住前的工作（1）向業(yè)主發(fā)入住通知通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書(shū)的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入住通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：入住通知書(shū)；樓須知；入住手續(xù)；入住收費(fèi)表。（2）規(guī)劃環(huán)境，統(tǒng)一人、物標(biāo)識(shí)規(guī)劃小區(qū)環(huán)境，設(shè)置必要的物業(yè)管理設(shè)施、標(biāo)識(shí)，所有員工統(tǒng)一著裝。（3）小區(qū)樓宇徹底清潔逐棟、逐層、逐戶(hù)全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：?jiǎn)卧縜大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)、地腳線(xiàn)干凈，燈具潔凈。b客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講干凈無(wú)塵。c洗手間：鏡面光潔，臺(tái)面潔凈，浴缸干凈，抽水馬桶潔凈無(wú)污物痕跡，下水道、地漏通暢，地面潔凈無(wú)積水。d廚房：壁櫥干凈，木櫥里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地漏通暢，地面潔凈無(wú)積水。e陽(yáng)臺(tái)：墻面、在面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋水泥清除，排水暢通。f木門(mén)：所有木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板擦凈。標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯a四壁潔凈，地面光潔。b防火門(mén)干凈，并按要求緊閉。c后樓梯扶手、臺(tái)階干凈無(wú)塵土。d門(mén)燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈。e每層后樓梯消防通道擺放兩個(gè)垃圾桶，分放生活垃圾和工業(yè)垃圾。（4）小區(qū)道路徹底清潔對(duì)小區(qū)內(nèi)所有道路（包括住戶(hù)的入戶(hù)路）、地下停車(chē)場(chǎng)和其它場(chǎng)地進(jìn)行衛(wèi)生整治。（5）制定統(tǒng)一入住期接待工作研究制定集中入住時(shí)的接待工作方案，圍繞完成接待任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。4、入住工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)5、日常管理四、物業(yè)管理處收支預(yù)算小區(qū)作為智能化、園林化社區(qū)，硬件各方面配置相對(duì)比較高檔、先進(jìn)，因而必須有較先進(jìn)的物業(yè)管理設(shè)備予以搭配，同時(shí)必須有熟練的技術(shù)工人予以維護(hù)和保養(yǎng)，才能使其各種功能得以完好運(yùn)行。物業(yè)管理企業(yè)在制定物資裝備計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮到物業(yè)特點(diǎn)，在充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)大的人、財(cái)、物等資源的支持作用前提下，投入足以保障各方面工作良好運(yùn)行的財(cái)力、物力，并根據(jù)實(shí)際工作需要，隨時(shí)增添物資裝備。1管理用房及生活用房為配合物業(yè)管理處和建設(shè)單位形象工程的實(shí)施，建議按50平方米2裝備預(yù)算品種/規(guī)格數(shù)量單價(jià)總價(jià)（元）———————————————————————————————————————辦公家私（含空調(diào)等電器）15000住宿家私10000辦公室宿舍裝修15000會(huì)所裝修及設(shè)施75000辦公設(shè)備物業(yè)管理軟件1套400400電腦P586-2331臺(tái)25002500打印機(jī)1臺(tái)600600通訊設(shè)備手提電話(huà)1臺(tái)800800電話(huà)1部152152對(duì)講機(jī)MOTROLA9臺(tái)150013500清潔綠化設(shè)備吸塵器1臺(tái)35003500手推垃圾車(chē)2臺(tái)350700不銹鋼煙灰筒8只1501200垃圾筒5只3001500綠化工具1批1600清潔工具1批5000保安裝備巡邏自行車(chē)2臺(tái)350700保安公用警械9套4504050保安員個(gè)人裝具11套6006600工程機(jī)械電氣焊設(shè)備1套2500電動(dòng)工具1套32003200疏通機(jī)（大小規(guī)格）2套18003600公用工量具1批200200小計(jì)1673023成本和項(xiàng)目預(yù)算（1）折舊/攤銷(xiāo)遞延資產(chǎn)合計(jì)16.73萬(wàn)元按五年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分?jǐn)?每年攤銷(xiāo)管理費(fèi)3.35萬(wàn)元。(2)人工成本費(fèi)17.64萬(wàn)元------保安12人，600元/人；保潔3人，450元/人，主管1人；500元/人，維修工2人，400元/人，后勤人員2人，400元/人。年工資總額：20人×532.5元/人均、月×12月=12.78萬(wàn)元-----社會(huì)保險(xiǎn)：按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)單位繳納160元/月/人×12月×20人=3.84萬(wàn)元-----每年按規(guī)定提取的福利費(fèi)：12.78萬(wàn)元×8%=1.02萬(wàn)元(3)公共水電費(fèi)5.5萬(wàn)元公共設(shè)備設(shè)施用電估算：（公共照明、智能系統(tǒng)設(shè)備等）（0.06×15×12+0.025×12×8×5+1×24+1.2×8×24）×30×12×0.9×0.59=52989.5元公共水費(fèi)估算0.2萬(wàn)元。日總耗電量按小區(qū)格主要物業(yè)設(shè)備設(shè)施的功率乘日耗系數(shù)所得。（4）行政辦公費(fèi)小計(jì)1.18萬(wàn)元文具辦公0.25萬(wàn)元、服裝費(fèi)0.25萬(wàn)元、交通費(fèi)0.15萬(wàn)元、交際及廣告0.25萬(wàn)元、培訓(xùn)費(fèi)0.2萬(wàn)元、通訊費(fèi)0.08萬(wàn)元（5）公共設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)（除去人工和折舊費(fèi)之外的消耗）1.76萬(wàn)元。——工程材料費(fèi)，包括修保養(yǎng)材料/日常易耗及工具消耗，1.2萬(wàn)元；——環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)，包括化糞池/水池清理、垃圾清運(yùn)及垃圾袋等0.2萬(wàn)元；——綠化費(fèi)，包括除草劑、滅蟲(chóng)劑等材料費(fèi)0.23萬(wàn)元；——消防保安費(fèi)，包括設(shè)施維修材料費(fèi)及低值易耗品的消耗0.13萬(wàn)元。險(xiǎn)費(fèi)及其他1.3萬(wàn)元；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)。酬金：按標(biāo)書(shū)規(guī)定可提取營(yíng)業(yè)收入10%；稅金5.45%；4年度收支預(yù)算和管理費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)（1年度成本支出合計(jì)：30.73萬(wàn)元（2停車(chē)場(chǎng)年收入：3.78萬(wàn)元70輛×50元/車(chē)位、月×12月=42000元（3其他有償服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入：5.5萬(wàn)元（4管理費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住宅按同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：(30.73-4.2-5.5)×10000÷24000÷12×110%×105.45%=0.85元/M2屋業(yè)管理費(fèi)為：0.85元/平方米、月五、前三年按實(shí)際交付情況收入測(cè)算（一）、本項(xiàng)目三年總收入3年物業(yè)費(fèi)收入：第一年：24000平方米×0.85元/平方米、月×6個(gè)月×20%+24000平方米×0.85元/平方米、月×6個(gè)月第二年：24000平方米×0.85元/平方米、月×12個(gè)月×第三年：24000平方米×0.85元/平方米、月×12個(gè)月×3年累計(jì)收：110160元+208080元+232560元=550800元3年停車(chē)位收入（估算）第一年：70輛×50元/車(chē)位、月×12月×55%=23100元第二年：70輛×50元/車(chē)位、月×12月×75%=31500元第三年：70輛×50元/車(chē)位、月×12月×85%=35700元3年累計(jì)收：23100元+31500元+35700元=90300元有償服務(wù)收入第一年：50000元×95%=47500元第二年：50000元×75%=37500元第三年：50000元×90%=45000元3年累計(jì)收：47500元+37500元+45000元=130000元項(xiàng)目三年總收入：三年項(xiàng)目總收入：（1）+（2）+（3）=771100元（二）、前三年平均收入年均收：771100元÷3年=257033元/年（三）、前三年均支出3.35萬(wàn)元+17.64萬(wàn)元+5.3萬(wàn)元+0.2萬(wàn)元×75%+1.18萬(wàn)元+1.76萬(wàn)元×65%+1.3萬(wàn)元+30.73×10%+30.73×5.45%=348120元年每平方應(yīng)貼補(bǔ)開(kāi)辦費(fèi)用：（項(xiàng)目總收入-項(xiàng)目總支出）÷建筑總面積=（257033元×3年-348120元×3年）÷24000平方米＝-273261元÷24000平方米=-11.39元/平方米蒲江花園前期工作安排及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算（2）一、物業(yè)管理整體設(shè)想該小區(qū)座落于蒲江縣鶴山鎮(zhèn)馬朝灘老城區(qū)，川西旅游環(huán)線(xiàn)上蒲江了翁路與清江路交叉處，臨蒲江河600米，距蒲江縣政府、縣委、工行、蒲江重點(diǎn)中學(xué)、北街小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院不到一公里，兩面臨山，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，不管是上班、上學(xué)、購(gòu)物、就醫(yī)都十分方便快捷。占地面積13674.5平方米，建筑面積24000平方米,其中住宅業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的要求，我們采用較為簡(jiǎn)單的直線(xiàn)型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線(xiàn)排列，體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，權(quán)為集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。物業(yè)管理處在財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算。1、物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處下設(shè)綜合部、調(diào)控部、家政部、安全管理部、工程維修部五個(gè)部門(mén)。各部門(mén)職責(zé)如下：綜合部——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政、總務(wù)、車(chē)輛管理工作；——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作：——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理工作：——負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶(hù)）裝修及其它檔案管理：——負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、供應(yīng)及庫(kù)房管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織和開(kāi)展：——負(fù)責(zé)社區(qū)間文化交流活動(dòng)的組織開(kāi)展；——負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；——負(fù)責(zé)對(duì)外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。調(diào)控部——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行操作和維護(hù)：——負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理各類(lèi)信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞，定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；——負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶(hù)以及各崗位提出的服務(wù)申請(qǐng)，受理投訴與處理，并定期進(jìn)行住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查，回訪(fǎng)統(tǒng)計(jì)分析工作；——負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的貫徹落實(shí)。家政部——負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)；——負(fù)責(zé)公共設(shè)施和道路的巡視檢查；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計(jì)、修剪；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和居家服務(wù)攤點(diǎn)的統(tǒng)一管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)和便民服務(wù)項(xiàng)目的制訂、協(xié)調(diào)和組織開(kāi)展；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)人員的統(tǒng)一管理和培訓(xùn)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施場(chǎng)所的運(yùn)行、經(jīng)營(yíng)管理和日常維護(hù)保養(yǎng)；工程維修部——負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修審批，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及場(chǎng)所（地）的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備（消防設(shè)備除外）的運(yùn)行管理、維修和維護(hù)保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端設(shè)備的設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。安全管理部——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作；——對(duì)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照《治安管理處罰條例》實(shí)施權(quán)限內(nèi)的處罰，并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，偵破案件；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理；——負(fù)責(zé)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；——參與轄區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)；——負(fù)責(zé)消防設(shè)備的運(yùn)行管理。2、物業(yè)管理處工作流程人員定崗定編建立機(jī)構(gòu)規(guī)定規(guī)章制度崗位培圳房屋、公用設(shè)施驗(yàn)收接管住戶(hù)入住室內(nèi)裝修管理日常管理與維修養(yǎng)護(hù)人事行政管理財(cái)務(wù)管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理智能系統(tǒng)管理綠化保潔管理交通車(chē)輛管理客戶(hù)投訴管理信息采集處理環(huán)保管理家政事務(wù)物料供應(yīng)社區(qū)文化服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)完善配套及各部門(mén)工作關(guān)系的協(xié)調(diào)和控制3、物業(yè)管理處人員編制（合計(jì)13人）（1）綜合部2人，物業(yè)管理處主任（兼）部長(zhǎng)、（兼）行政管理員1人、出納文員兼社區(qū)文體員、兼樓管理倉(cāng)管采購(gòu)1人。（2）安全管理部8人，其中部長(zhǎng)（兼）1人、門(mén)崗4人、巡邏車(chē)管3人（三班四倒）（3）監(jiān)控中心1人（4）家政部1.5人，其中園藝師0.5人、保潔員1人（5）工程維修部0.5人三、管理措施1、實(shí)地考察（1）由物業(yè)管理企業(yè)在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)、管理、工程、安全管理和清潔等部門(mén)有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接管驗(yàn)收后管理工作的涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上，提交董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)討論確認(rèn)，制定業(yè)主入住工作方案。（2）成立物業(yè)管理處物業(yè)管理處應(yīng)于已確定入住日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)需要，采取人員分步到位的辦法。到入住時(shí)，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類(lèi)人員。物業(yè)處各類(lèi)人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。入住前三個(gè)月，組建管理處。確定管理處主任人選，配備各部門(mén)員工等。同時(shí)調(diào)派工程技術(shù)人員若干名進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫(xiě)工作記錄，全面掌握小區(qū)物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試的第一手資料。入住前一個(gè)月，管理層人員配齊，物業(yè)管理處掛牌辦公。入住前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。入住前一個(gè)月，炊事人員到位，食堂開(kāi)伙。入住前25天，配齊清潔人員，開(kāi)始對(duì)已接管驗(yàn)收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔和環(huán)境整治工作。入住前20天，安全管理人員配齊、上崗。入住前半個(gè)月，配齊工程技術(shù)和水電維修人員。（3）物業(yè)管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作物業(yè)管理處應(yīng)要求上級(jí)提前派出兩個(gè)工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造原理、性能、熟悉水、電、氣管道線(xiàn)路的鋪設(shè)位置及走向等，為業(yè)主入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。由建設(shè)單位為物業(yè)管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所（如有可能，最好一次確定。物業(yè)管理入根據(jù)實(shí)際需要，擬定辦公用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)上級(jí)審批后購(gòu)置）。在上級(jí)的指導(dǎo)下，印制收樓、入住所必須的文件資料和表格，如《業(yè)主（用戶(hù)）手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《管理規(guī)定》等。根據(jù)入住工作方案，編制物業(yè)管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)上級(jí)審批后訂購(gòu)。2物業(yè)接管中的工作在物業(yè)接管中，要積極穩(wěn)妥做好以下工作。（1）成立開(kāi)發(fā)、承建、物業(yè)管理企業(yè)三方聯(lián)合交接小組管理處要主動(dòng)與建設(shè)單位施工單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給上級(jí)，并在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)下成立驗(yàn)收小組。則開(kāi)發(fā)、承建單位和物業(yè)管理企業(yè)三方共同組成聯(lián)合交接小組，制訂驗(yàn)收方案統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。（2）印制驗(yàn)收項(xiàng)目表格物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所接受的建筑物、設(shè)備設(shè)施要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。（3）全面驗(yàn)收交接驗(yàn)收時(shí)需有開(kāi)發(fā)、承建單位和物業(yè)管理企業(yè)（包括物業(yè)管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的問(wèn)題，提交地盤(pán)和施工單位，限期整改。整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)檢。合格后方可接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)將接管驗(yàn)收清單原件存檔，同時(shí)將清單復(fù)印件交物業(yè)管理處保存。（4）接管管理對(duì)于已接管驗(yàn)收的項(xiàng)目，物業(yè)管理處從接管理驗(yàn)收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)組織人員對(duì)已接管驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。搞好公關(guān)工作由物業(yè)管理處派專(zhuān)人代業(yè)主聯(lián)系電話(huà)安裝，液化石油氣開(kāi)戶(hù)點(diǎn)火，確定街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼以及通郵等工作。物業(yè)管理處應(yīng)于入住前三個(gè)月與電話(huà)公司聯(lián)系，確定物業(yè)管理處安裝電話(huà)和業(yè)主入住后申請(qǐng)電話(huà)辦法。物業(yè)管理處應(yīng)于入住前半個(gè)月與液化石油氣公司聯(lián)系，輸住戶(hù)使用液化氣開(kāi)戶(hù)點(diǎn)火手續(xù)。于入住前100天，從物業(yè)管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請(qǐng)接管理物業(yè)的街區(qū)門(mén)牌號(hào)號(hào)碼。物業(yè)管理處在接管理物業(yè)的街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼確定后，即辦理與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系通郵手續(xù)。代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施物業(yè)管理處從堅(jiān)固美觀(guān)、價(jià)格合理的原則出發(fā)，為每戶(hù)業(yè)主配備市消防局規(guī)定型號(hào)的手提滅火器，并于入住前安裝完畢。3、入住前的工作（1）向業(yè)主發(fā)入住通知通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書(shū)的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入住通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：入住通知書(shū)；樓須知；入住手續(xù)；入住收費(fèi)表。（2）規(guī)劃環(huán)境，統(tǒng)一人、物標(biāo)識(shí)規(guī)劃小區(qū)環(huán)境，設(shè)置必要的物業(yè)管理設(shè)施、標(biāo)識(shí)，所有員工統(tǒng)一著裝。（3）小區(qū)樓宇徹底清潔逐棟、逐層、逐戶(hù)全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：?jiǎn)卧縜大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)、地腳線(xiàn)干凈，燈具潔凈。b客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講干凈無(wú)塵。c洗手間：鏡面光潔，臺(tái)面潔凈，浴缸干凈，抽水馬桶潔凈無(wú)污物痕跡，下水道、地漏通暢，地面潔凈無(wú)積水。d廚房：壁櫥干凈，木櫥里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地漏通暢，地面潔凈無(wú)積水。e陽(yáng)臺(tái)：墻面、在面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋水泥清除，排水暢通。f木門(mén)：所有木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板擦凈。標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯a四壁潔凈，地面光潔。b防火門(mén)干凈，并按要求緊閉。c后樓梯扶手、臺(tái)階干凈無(wú)塵土。d門(mén)燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈。e每層后樓梯消防通道擺放兩個(gè)垃圾桶，分放生活垃圾和工業(yè)垃圾。（4）小區(qū)道路徹底清潔對(duì)小區(qū)內(nèi)所有道路（包括住戶(hù)的入戶(hù)路）、地下停車(chē)場(chǎng)和其它場(chǎng)地進(jìn)行衛(wèi)生整治。（5）制定統(tǒng)一入住期接待工作研究制定集中入住時(shí)的接待工作方案，圍繞完成接待任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。4、入住工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)5、日常管理四、物業(yè)管理處收支預(yù)算小區(qū)作為智能化、園林化社區(qū)，硬件各方面配置相對(duì)比較高檔、先進(jìn)，因而必須有較先進(jìn)的物業(yè)管理設(shè)備予以搭配，同時(shí)必須有熟練的技術(shù)工人予以維護(hù)和保養(yǎng)，才能使其各種功能得以完好運(yùn)行。物業(yè)管理企業(yè)在制定物資裝備計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮到物業(yè)特點(diǎn)，在充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)大的人、財(cái)、物等資源的支持作用前提下，投入足以保障各方面工作良好運(yùn)行的財(cái)力、物力，并根據(jù)實(shí)際工作需要，隨時(shí)增添物資裝備。1管理用房及生活用房為配合物業(yè)管理處和建設(shè)單位形象工程的實(shí)施，建議按50平方米2裝備預(yù)算品種/規(guī)格數(shù)量單價(jià)總價(jià)（元）———————————————————————————————————————辦公家私（含空調(diào)等電器）10000住宿家私8000辦公室宿舍裝修9000會(huì)所裝修及設(shè)施20000辦公設(shè)備物業(yè)管理軟件1套400400電腦P586-2331臺(tái)25002500打印機(jī)1臺(tái)600600通訊設(shè)備手提電話(huà)1臺(tái)600600電話(huà)1部132152對(duì)講機(jī)MOTROLA4臺(tái)15006000清潔綠化設(shè)備吸塵器1臺(tái)35003500手推垃圾車(chē)1臺(tái)350350不銹鋼煙灰筒3只150450垃圾筒2只300600綠化工具1批800清潔工具1批2500保安裝備巡邏自行車(chē)1臺(tái)350350保安公用警械4套4501800保安員個(gè)人裝具9套6005400工程機(jī)械電氣焊設(shè)備1套2500電動(dòng)工具1套25002500疏通機(jī)（大小規(guī)格）1套18001800公用工量具1批100100小計(jì)791623成本和項(xiàng)目預(yù)算（1）折舊/攤銷(xiāo)遞延資產(chǎn)合計(jì)7.92萬(wàn)元按五年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分?jǐn)?每年攤銷(xiāo)管理費(fèi)1.584萬(wàn)元。(2)人工成本費(fèi)11.931萬(wàn)元------保安9人，600元/人；保潔1.5人，450元/人，維修工0.5人，400元/人，后勤人員2人，500元/人。年工資總額：13人×560元/人均、月×12月=8.736萬(wàn)元-----社會(huì)保險(xiǎn)：按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)單位繳納13人×160元/月/人×12月=2.496萬(wàn)元-----每年按規(guī)定提取的福利費(fèi)：8.736萬(wàn)元×8%=0.699萬(wàn)元(3)公共水電費(fèi)3.452萬(wàn)元公共設(shè)備設(shè)施用電估算：（公共照明、智能系統(tǒng)設(shè)備等）（0.06×10×12+0.025×8×6×3+0.5×24+0.8×8×24）×30×12×0.9×0.59=33720.6元公共水費(fèi)估算0.08萬(wàn)元。日總耗電量按小區(qū)格主要物業(yè)設(shè)備設(shè)施的功率乘日耗系數(shù)所得。（4）行政辦公費(fèi)小計(jì)0.56萬(wàn)元文具辦公0.12萬(wàn)元、服裝費(fèi)0.15萬(wàn)元、交通費(fèi)0.05萬(wàn)元、交際及廣告0.1萬(wàn)元、培訓(xùn)費(fèi)0.1萬(wàn)元、通訊費(fèi)0.04萬(wàn)元（5）公共設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)（除去人工和折舊費(fèi)之外的消耗）1.25萬(wàn)元?！こ滩牧腺M(fèi)，包括修保養(yǎng)材料/日常易耗及工具消耗，0.8萬(wàn)元；——環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)，包括化糞池/水池清理、垃圾清運(yùn)及垃圾袋等0.15萬(wàn)元；——綠化費(fèi)，包括除草劑、滅蟲(chóng)劑等材料費(fèi)0.2萬(wàn)元；——消防保安費(fèi)，包括設(shè)施維修材料費(fèi)及低值易耗品的消耗0.1萬(wàn)元。險(xiǎn)費(fèi)及其他0.5萬(wàn)元；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)。酬金：按標(biāo)書(shū)規(guī)定可提取營(yíng)業(yè)收入10%；稅金5.45%；4年度收支預(yù)算和管理費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)（1年度成本支出合計(jì)：19.277萬(wàn)元（2停車(chē)場(chǎng)年收入：4.2萬(wàn)元70輛×50元/車(chē)位、月×12月=42000元（3其他有償服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入：3萬(wàn)元（4管理費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住宅按同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：(19.277-4.2-3)×1000÷24000÷12×110%×105.45%=0.49元/M2屋業(yè)管理費(fèi)為：0.49元/平方米、月五、前三年按實(shí)際交付情況收入測(cè)算（一）、本項(xiàng)目三年總收入3年物業(yè)費(fèi)收入：第一年：24000平方米×0.49元/平方米、月×6個(gè)月×20%+24000平方米×0.49元/平方米、月×6個(gè)月×第二年：24000平方米×0.49元/平方米、月×12個(gè)月×第三年：24000平方米×0.49元/平方米、月×12個(gè)月×95%=1340643年累計(jì)收：63504元+119952元+134064元=317520元3年停車(chē)位收入（估算）第一年：70輛×50元/車(chē)位、月×12月×55%=23100元第二年：70輛×50元/車(chē)位、月×12月×75%=31500元第三年：70輛×50元/車(chē)位、月×12月×85%=35700元3年累計(jì)收：23100元+31500元+35700元=90300元有償服務(wù)收入第一年：30000元×95%=28500元第二年：30000元×75%=22500元第三年：30000元×90%=27000元3年累計(jì)收：28500元+22500元+27000元=78000元項(xiàng)目三年總收入：三年項(xiàng)目總收入：（1）+（2）+（3）=485820元（二）、前三年平均收入年均收：485820元÷3年=161940元/年（三）、三年均支出1.584萬(wàn)元+11.93萬(wàn)元+0.34萬(wàn)元+0.08萬(wàn)元×75%+0.56萬(wàn)元+1.25萬(wàn)元×65%+0.5萬(wàn)元+16.194×10%+16.194×5.45%=182885元每平方應(yīng)貼補(bǔ)開(kāi)辦費(fèi)用：（項(xiàng)目總收入-項(xiàng)目總支出）÷建筑總面積=（161940元×3年-182885元×3年）÷24000平方米＝-104316元÷24000平方米=-2.62元/平方米“蒲江花園”物業(yè)管理委托合同第一章總則第一條本合同當(dāng)事人委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：_________________________________委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_________________________________根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱(chēng)）委托于乙方行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本狀況物業(yè)類(lèi)型：座落位置：市區(qū)路（街道）號(hào)四至：東南西北占地面積：平方米建筑面積：平方米委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托管理事項(xiàng)第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、。第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、。第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、。第七條公用綠地、花木、建筑小品等到的養(yǎng)護(hù)和管理。第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、。第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、。第十條交通與車(chē)輛停放秩序的管理。第十一條維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、。第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十三條組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；2．；3．；第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。第十六條對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、等措施。第十七條其它委托事項(xiàng)1．；2．；3．；第三章委托管理期限第十八條委托管理期限為年。自年月日時(shí)起至年月日時(shí)止（如業(yè)主委員會(huì)在該終止日前成立，則該合同終止于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》生效時(shí)）。第四章雙方權(quán)利義務(wù)第十九條A、甲方權(quán)利義務(wù)（適用于業(yè)主委員會(huì)）1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人，使用人的合法權(quán)益；2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；6、在合同生效之日起內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米元租用，其租金收入用于；7、在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第項(xiàng)執(zhí)行；（1）無(wú)償使用；（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。8、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日內(nèi)向乙方移交；9、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題；（1）；；（2）；；B、甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）1、在為主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制定；3、檢查監(jiān)督乙方管理工作實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理；（1）負(fù)責(zé)返修；（2）委托乙方返修，支出全部費(fèi)用；（3）。6、在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平米元租用，其租用收入用于；7、在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第項(xiàng)執(zhí)行；（1）無(wú)償使用；（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。8、8、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日內(nèi)向乙方移交；9、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題；（1）；（2）；11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；12、；第二十條乙方權(quán)利義務(wù)1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；3、按本合第十六條的規(guī)定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；4、可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案、經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；8、每個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目；9、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；10、本合同生效終止時(shí)、乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；11、。第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第二十一條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理；1、房屋外觀(guān)：

2、設(shè)備運(yùn)行：3、房屋及設(shè)施、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；4、公共環(huán)境：5、綠化：6、交通秩序：7、保安：8、急修：小修：9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿(mǎn)意率達(dá)到：具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見(jiàn)附件二。第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（最終以物價(jià)部門(mén)核定的為準(zhǔn)）1、本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平米元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。2、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按調(diào)整。3、空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米元向收取。4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第項(xiàng)處理；（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬(wàn)分之交納滯納金；（3）。第二十三條車(chē)們使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收??；1、露天車(chē)位：；2、車(chē)庫(kù)：；3、。第二十四條乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)經(jīng)甲方同意。第二十五條其它乙方向業(yè)主物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下；1、商層樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；2、；3、。第二十六條房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修，養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由承擔(dān)；更新費(fèi)用，由承擔(dān)。2、