云南2015年房地產(chǎn)估價師理論與方法：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇模擬試題

云南省2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。45805580658075802、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500近，層高為4.1m,土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m,建筑物重建價格為2000元/近。假定層高每增加0.1m,建造費用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬元。（建筑物報酬率為10%）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%,則該項目的動態(tài)投資回收期_。A.小于5年B.在4?5年之間C.在5?6年之間D.在3?4年之間4、—是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。土地一級開發(fā)土地收購儲備C.城市規(guī)劃D.房屋管制5、承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。人：吊車梁B：外墻圍護(hù)系統(tǒng)C：柱子D：基礎(chǔ)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、征收集體土地的補(bǔ)償費歸—所有。A.縣級以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地使用者D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織7、乘數(shù)理論就是描述關(guān)系的一種理論。A：投資變動與國民收入變動之間B：供給與需求變動之間C：供給彈性與需求彈性變動之間D：供給規(guī)律與需求規(guī)律變動之間E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某建筑物的建筑面積為200面，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/近，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為.【2004年考題】A：10.2萬元B：11.0萬元C：11.3萬元D：11.5萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是_。A.任何估價項目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實地查勘B.對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C.實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可10、一個房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是_。A.房地產(chǎn)學(xué)會B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會C.房地產(chǎn)管理部門D.政府11、按照規(guī)定，縣級以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請、審查、報批；對應(yīng)受理的建設(shè)項目，在日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。A：30B：45C：60D：90E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費附加3%,若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為一萬元。55.085.6150.0123.613、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是。（2007年試題）A：1.07B：1.47C：2.07D：3.33E：借款合同14、對于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)就是_。A.經(jīng)營收入水平B.凈經(jīng)營收入水平C.租金水平D.出租率水平15、拍賣操作中的程序、規(guī)則、方法及技巧的總稱是_。A.拍賣實踐B.拍賣過程C.拍賣實務(wù)D.拍賣行為16、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于—元/m2。A.4800B.5124C.5800D.712417、路線價法主要適用于_。A.城市市區(qū)房地產(chǎn)估價B.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價C.區(qū)片土地的估價D.時間要求緊、可以粗略評估的房地產(chǎn)的價格評估18、—指由于貨幣供應(yīng)量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現(xiàn)象。A.通貨貶值B.通貨膨脹C.通貨緊縮D.通貨異常19、估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的_。A.使用計劃B.出租計劃C.銷售計劃D.租售計劃20、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是。.A：原始價值高于賬面價值B：投資價值高于市場價值C：謹(jǐn)慎價值低于市場價值D：快速變現(xiàn)價值低于市場價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、由“五項因素”構(gòu)成的租金叫_。A.商品租金B(yǎng).成本租金C.準(zhǔn)成本租金D.福利租金22、以下房地產(chǎn)價值中，隨著時間的推移而不斷減少的是。A：市場價值B：原始價值C：評估價值D：折余價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、既有項目法人的資本金籌措渠道不包括_。A.政府政策性資金B(yǎng).社會團(tuán)體和個人入股的資金C.國內(nèi)外企業(yè)法人入股的資金D.資產(chǎn)變現(xiàn)資金24、投資額不足總投資額—且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地屬于閑置土地。25%20%15%10%25、認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是_。A.馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.Is—1M曲線模型利率理論D.流動性偏好利率理論二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量有以下幾方面_。A.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.家庭生命周期E.物價水平2、企業(yè)會計準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會計確認(rèn)、計量、報告的會計準(zhǔn)則，它包括兩個層次。A：一般會計準(zhǔn)則B：普通會計準(zhǔn)則C：特殊會計準(zhǔn)則D：基本會計準(zhǔn)則E：具體會計準(zhǔn)則3、房地產(chǎn)開發(fā)程序可以劃分為等階段。A：物業(yè)管理階段B：前期工作C：建設(shè)階段D：租售階段E：投資機(jī)會選擇與決策分析4、下列關(guān)于成本理論的關(guān)系式，正確的是。A：經(jīng)濟(jì)成本二會計成本（顯成本）+隱成本B：經(jīng)濟(jì)成本二會計成本（顯成本）-隱成本C：經(jīng)濟(jì)利潤二銷售收入-會計成本-隱成本D：經(jīng)濟(jì)利潤二銷售收入+會計成本-隱成本E：經(jīng)濟(jì)利潤二銷售收入+會計成本+隱成本5、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價格分別為3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價格為（）元/m2。4075.04242.54410.0D.4577.56、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是_。A.開發(fā)結(jié)束時的時間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C.開發(fā)期間的某個時間D.全部租售出去時的時間7、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.238、某宗面積為3000m2的倉儲用地，容積率為0.8,樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價為960元/m2。則理論上應(yīng)補(bǔ)地價一萬元。A.1270B.1271C.1272D.12739、在市場比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于—修正。A.交易情況B.交易日期C.區(qū)域因素D.個別因素10、下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是。A：《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年B：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期C：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年D：自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長E：自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長11、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%,按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。544.10709.996300.00709.3812、下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的步驟的是_。①選取可比實例；②搜集交易實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易日期修正；⑤進(jìn)行交易情況修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價格A.①②③④⑤⑥⑦B.②①③⑤④⑥⑦C.①③②④⑥⑤⑦D.②①③④⑤⑥⑦13、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是_。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法14、某家庭預(yù)計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%,則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是萬元。A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同15、住房公積金管理的基本原則包括。A：住房公積金管理委員會決策B：住房公積金管理中心運(yùn)作C：銀行專戶D：財政監(jiān)督E：社會監(jiān)督16、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在。A：第一階段8：第二階段初期^第二階段末期口：第三階段E：第四階段17、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是_。A.財務(wù)凈現(xiàn)值B.投資利潤率C.動態(tài)投資回收期D.財務(wù)內(nèi)部收益率18、業(yè)主大會議事規(guī)則由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.政府物業(yè)管理部門D.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同19、長期趨勢法主要有—等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E.指數(shù)修勻法20、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.選址規(guī)劃意見通知書B.規(guī)劃設(shè)計條件通知書C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證21、房地產(chǎn)估價師注冊證書失效的情形有_。A.注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的B.持續(xù)離開估價崗位超過1年的C.年齡超過60周歲的D.聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的E.不具有完全民事行為能力的22、拍賣一非公物房地產(chǎn)。市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標(biāo)準(zhǔn)，拍賣人可以向委托人收取