XX公寓項目可研報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目單位及項目概況 11.1項目申報單位 11.2項目名稱 11.3項目申報單位概況 11.4項目提出的背景 21.5項目概況 41.6公用工程 10第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 192.1發(fā)展規(guī)劃 192.2產(chǎn)業(yè)政策 232.3行業(yè)準(zhǔn)入條件 25第三章資源開發(fā)與綜合利用分析 263.1資源利用方案 263.2資源節(jié)約方案 26第四章節(jié)能方案 294.1項目概況 294.2節(jié)能概論 294.3項目所在地能源供應(yīng)情況 294.4合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范 304.5能源消耗的種類、數(shù)量及使用情況 314.6建筑專業(yè)節(jié)能措施 324.7給水排水專業(yè)節(jié)能措施 344.8電氣系統(tǒng)節(jié)能 354.9暖通空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能 374.10能耗指標(biāo)及節(jié)能效果分析 374.11節(jié)能效果分析 37第五章建設(shè)用地、拆遷及移民安置分析 395.1項目選址及用地方案 395.2土地利用合理性分析 395.3移民安置 40第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 416.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 416.2環(huán)境評價標(biāo)準(zhǔn) 416.3建設(shè)期環(huán)境影響分析 416.4運營期環(huán)境影響分析 436.5建設(shè)期環(huán)境保護措施 446.6運營期環(huán)境保護措施 456.7生態(tài)影響 466.8地質(zhì)災(zāi)害影響分析 466.9特殊環(huán)境影響 466.10環(huán)境保護結(jié)論 47第七章經(jīng)濟影響分析 487.1項目財務(wù)分析 487.2行業(yè)影響分析 507.3區(qū)域經(jīng)濟影響分析 517.4宏觀經(jīng)濟影響分析 51第八章社會影響分析 568.1社會影響效果分析 568.2社會適應(yīng)性分析 588.3社會風(fēng)險及對策分析 598.4社會影響評價結(jié)論 61附件：附件一：項目單位營業(yè)執(zhí)照（副本）附件二：項目單位組織機構(gòu)代碼證附件三：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同附件四：建設(shè)用地規(guī)劃審查函復(fù)意見書（青規(guī)開函業(yè)字[2013]7號）附件五：青島市人民政府征地（使用、劃撥）批件（青政地字[2014]42號）附件六：項目地理位置示意圖附件七：項目總平面圖附件八：戶型圖項目單位及項目概況項目申報單位青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司項目名稱國信開發(fā)區(qū)人才公寓項目項目申報單位概況青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司為法人獨資有限責(zé)任公司，注冊地在青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)九龍江路63號203室，法人代表為趙國利，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，公司為青島國信置業(yè)有限公司的全資子公司。青島國信置業(yè)有限公司（以下簡稱：國信置業(yè)公司）成立于2010年4月2日，注冊資本2億元，系隸屬于青島國信發(fā)展（集團）有限責(zé)任公司（簡稱：國信集團）的全資子公司，是整合國信集團內(nèi)部原青島海灣大橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島東方世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四家房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)上組建形成。主要承擔(dān)著城市重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的功能，經(jīng)營領(lǐng)域為一級土地市場開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售及租賃、城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程建設(shè)及代建、物業(yè)管理等，是國信集團打造置業(yè)板塊的核心載體。自組建以來，國信置業(yè)公司始終堅持以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟效益為中心，以“誠信、穩(wěn)健、精致、創(chuàng)新”的企業(yè)文化為支撐，一手抓項目管理，一手抓公司建設(shè)，全力提升房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理水平，為城市發(fā)展和品質(zhì)生活提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)。國信置業(yè)依托國信集團已形成的膠州灣海底隧道、青島大劇院、青島國信體育中心等品牌及項目資源優(yōu)勢，已承擔(dān)起地鐵沿線土地開發(fā)、團島端岸線整理工程、薛家島隧道管理中心配套工程等青島市重點項目的開發(fā)、建設(shè)及運營任務(wù)，目前公司開發(fā)量達百萬平米以上，在市區(qū)及周邊地區(qū)均設(shè)有分支機構(gòu)，項目儲備已遍布青島七區(qū)五市，以優(yōu)良的質(zhì)量和至誠的信譽，多次得到上級領(lǐng)導(dǎo)的認可和肯定，在青島市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)揮了重要的作用。同時，積極參與“兩改”及房地產(chǎn)開發(fā)項目，強力推進市北區(qū)伊春路紫云臺、即墨雍翠灣、藍色硅谷舊村改造等自營房地產(chǎn)項目，積極引進國內(nèi)外知名設(shè)計機構(gòu)、參建單位和供應(yīng)商等合作伙伴，全力打造國內(nèi)一流水平的住宅區(qū)，建設(shè)城市人居典范，全面提升青島市的區(qū)域品位和生活質(zhì)量。項目提出的背景住房是居民的基本生活需求。自“十一五”以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速，呈現(xiàn)了過熱的趨勢。在國家對房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強的前提下，全國商品住房價格漲幅雖然總體趨緩，但部分大城市房屋價格上漲仍然過快，群眾對于穩(wěn)定房價的呼聲日益強烈。隨著當(dāng)前我國建設(shè)和諧社會這一發(fā)展理念的提出，青島市市委、市政府對中低收入家庭的住房問題更為重視，進一步加大投入，努力改善困難群眾的生活環(huán)境，提升人民群眾的生活水平，努力讓低收入家庭享受到城市發(fā)展和社會進步的成果。2007年以來，青島市認真堅持“政府有所作為、重點保障低收入家庭、城市土地出讓收益回饋民生”三個基本理念，持續(xù)將住房保障工作納入市政府為民辦好的實事之首，低收入家庭的住房條件得到了明顯改善。經(jīng)過幾年的努力，規(guī)劃的各項目標(biāo)任務(wù)全面完成，多層次住房保障體系基本確立，廉租住房保障家庭實現(xiàn)應(yīng)保盡保。截至2012年末，青島市已累計通過各類保障性安居工程解決和改善了32.2萬戶家庭的住房困難問題，中低收入群體的住房困難問題明顯緩解，其中通過保障性住房解決和改善了約18.4萬戶，通過舊城區(qū)和城中村改造解決了13.8萬戶，全市住房保障覆蓋率達到15.4%。大規(guī)模的保障性安居工程建設(shè)，充分發(fā)揮了抑制房價上漲、平穩(wěn)房地產(chǎn)市場的作用。2013年9月份，青島市又出臺了《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃合廉租住房保障條件的家庭配租3000戶，面向其他低收入住房困難家庭配租6000戶）；以配售經(jīng)濟適用住房方式解決15000戶。青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“青島開發(fā)區(qū)”）是1984年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級開發(fā)區(qū)，建區(qū)二十多年來，在中央、省、市的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，經(jīng)過廣大建設(shè)者的艱苦創(chuàng)業(yè)和不懈努力，開發(fā)區(qū)已由昔日的荒野漁村，成長為投資環(huán)境良好、開放型經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展、社會事業(yè)日益繁榮、最適宜生活居住的現(xiàn)代化新城區(qū)。伴隨青島開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟社會建設(shè)向更高層次邁進，經(jīng)濟總量逐年增加，城市規(guī)模日益擴大，也吸引了越來越多的不同層次的人才參與到開發(fā)區(qū)的建設(shè)中。但是，隨著城市規(guī)模的擴大和現(xiàn)代化程度的提高，青島開發(fā)區(qū)的房價也出現(xiàn)了相當(dāng)程度的上漲，并且呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，給低收入家庭帶來了很大的生活壓力。同時，在青島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟形勢日益向好的背景下，要持續(xù)推動青島開發(fā)區(qū)的科技進步，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級步伐的加快，對高素質(zhì)人才的需求更加迫切。因此，實施規(guī)劃建設(shè)人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高區(qū)域核心競爭力的一項重要措施。為充分體現(xiàn)社會公平，讓全社會都能充分享受改革成果，近年來，青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)逐步建立了包括限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房、村莊改造安置房、農(nóng)民安置房、公共租賃住房（人才公寓）6個層次的住房保障體系，并取得了明顯成效，本區(qū)居民和外來人才的住房問題得到逐步解決，創(chuàng)造了良好的社會效益。2014年，青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工委、管委繼續(xù)把保障性住房建設(shè)放在工作的重要位置，提出了一批新的保障性住房建設(shè)計劃。作為山東省綜合實力最強的房地產(chǎn)企業(yè)之一，青島國信置業(yè)有限公司在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面具有豐富的經(jīng)驗。2014年2月21日，青島國信置業(yè)有限公司在黃島區(qū)濱海公路東南側(cè)地塊舉牌拍賣中獲得該宗土地的使用權(quán)，本宗地總面積為23185平方米，其中以拍賣方式出讓獲得的18548平方米擬建設(shè)國信紫玉臺項目，以直接劃撥方式取得的目前，青島國信置業(yè)有限公司已經(jīng)按照成交確認書的約定與青島市國土資源和房屋管理局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并在黃島區(qū)注冊成立全資子公司——青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司，作為項目實施主體。青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)已與青島市國土資源和房屋管理局簽署《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，開始國信紫玉臺項目的開發(fā)建設(shè)，并依法繳納土地出讓金，完成土地開發(fā)的法定手續(xù)。目前本項目的土地、規(guī)劃、環(huán)境影響評價等前期手續(xù)已辦理完畢，資金來源已落實，項目建設(shè)條件已基本具備。根據(jù)現(xiàn)行投資管理程序和保障房管理制度，特編制本項目申請報告。項目概況項目建設(shè)地點本項目建設(shè)地點位于青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海大道南輔路以南，環(huán)島路以東，南臨城市規(guī)劃路，東臨規(guī)劃預(yù)留地，用地面積4637平方米項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、建設(shè)內(nèi)容項目擬建設(shè)人才公寓樓1棟以及相應(yīng)的配套附屬設(shè)施。工程建設(shè)內(nèi)容包括土石方開挖、主體工程、建筑裝飾工程、給水排水工程、電氣工程、空調(diào)工程、配套設(shè)施及室外配套工程。2、建設(shè)規(guī)模本項目擬建建筑面積12006.3平方米租賃型人才公寓、配套物業(yè)管理用房66.3平方米，地下車庫與地塊內(nèi)商品房部分合建，分攤建筑面積1729.8國信紫玉臺項目（整體）主要規(guī)劃指標(biāo)詳見表1-1表1-1國信紫玉臺項目（整體）主要規(guī)劃指標(biāo)表序號指標(biāo)單位指標(biāo)一規(guī)劃用地面積平方米23185二總建筑面積平方米74875.21地上總建筑面積平方米60107.21.1住宅建筑面積平方米45530.31.2人才公寓建筑面積平方米12006.31.3人才公寓配套建筑面積平方米66.31.4商業(yè)建筑面積平方米2010.01.5其他配套公建建筑面積平方米494.32地下建筑面積平方米14768.0三基底面積平方米4034.6四總戶數(shù)戶6751商品房戶數(shù)戶5202人才公寓戶數(shù)戶155五停車位輛5921.1地上輛2821.2地下輛310六容積率2.6七建筑密度17.4%八綠地率35.1%項目建設(shè)方案1、總平面設(shè)計項目建設(shè)用地西、南兩面臨城市規(guī)劃路，北臨濱海大道南輔路，東面為規(guī)劃預(yù)留空地，呈斜“L”形。項目共設(shè)置7座住宅樓，建筑高度18層到26層，建筑物沿用地邊緣布置，人才公寓樓1座位于項目的東北部。建筑物周邊有城市道路和小區(qū)內(nèi)部環(huán)形道路環(huán)繞，便于行人進出，又可以與周邊的居民區(qū)之間形成良好的隔離帶，避免了相互干擾，保證了居住的私密性要求。在整個地塊下面設(shè)有地下停車場，既滿足了項目停車的要求，又充分利用了地下空間，節(jié)約了土地資源。建筑物之間均保持30米以上的樓距，以保證中間具有足夠?qū)挸ǖ木G地，又可以避免住宅樓之間的遮擋，既保證了住宅的日照和采光需要，又極好地維護了私密性的需要。在項目內(nèi)，圍繞住宅樓設(shè)環(huán)形道路，寬度為6.0米，以滿足內(nèi)部通行和消防規(guī)范的要求。每個樓座前設(shè)聯(lián)系道路，與環(huán)形道路相通，中央部位設(shè)置一處消防登高面。在用地內(nèi)部、樓座之間，設(shè)集中的綠地和居民活動場所，并配置部分簡易的活動設(shè)施、亭閣等，滿足居民健身、活動需要，另外結(jié)合建筑物布局，分別設(shè)置相應(yīng)的樓前屋后綠化。項目共設(shè)兩個主出入口，分別開向西、南兩面的城市規(guī)劃路，其中，西側(cè)為人行主出入口，南側(cè)為車行主出入口。變電站和換熱站布置在2#樓地下。2、建筑設(shè)計（1）住宅本項目擬建的人才公寓建筑層數(shù)為26層，2個單元，可容納居民155戶，按戶均3.1人計算，居住總?cè)藬?shù)為481人。建筑物采用歐陸建筑風(fēng)格，外立面以黃褐色暖色調(diào)為主，均采用平屋面。住宅戶內(nèi)采用常規(guī)布局，主臥室、起居室位于南側(cè)，所有房間均設(shè)有直接對外的窗戶。按照《青島市人才公寓建設(shè)和使用管理規(guī)定（試行）》（

青政發(fā)〔2013〕17號）要求，按照不同層次享受相應(yīng)的住房面積標(biāo)準(zhǔn)。本項目面對的人才為集團自有人才，人才類別主要為副高職稱人員、博士、博士后、本科畢業(yè)生等人才。因此，本項目人才公寓套型面積分為65平方米、75平方米、90平方米三個檔次，戶型分別為二居室、三居室。人才公寓戶型比例分配情況詳見下表：序號戶型套數(shù)合計建筑面積（平方米）比例165平方米51336728.0%275平方米52416534.7%390平方米52447437.3%合00%配套物業(yè)管理用房位于樓層的地層，建筑面積為66.3平方米。（2）地下停車場為滿足住戶停車需求，擬充分利用本項目的地下空間修建地下停車場，在東南端和西端各設(shè)1個出入口，每棟樓的居民均可乘電梯直達地下停車場，方便住戶便捷出行。3、裝飾設(shè)計本項目室內(nèi)外裝飾標(biāo)準(zhǔn)、要求按照下表執(zhí)行，詳細做法待下步設(shè)計時再行確定。序號范圍分項名稱配置標(biāo)準(zhǔn)—單體樓1樓內(nèi)公用部分一層大堂（入戶門廳）精裝修墻地面鑲貼瓷磚頂棚白色乳膠漆樓內(nèi)公共地面電梯前室及走廊地面鋪貼地磚消防疏散樓梯間地面及踢腳鑲貼地磚樓內(nèi)公共墻面電梯前室墻面白色乳膠漆走廊墻面白色乳膠漆消防疏散樓梯間白色乳膠漆（立邦或同檔次，下同）電梯門一層不銹鋼門套樓內(nèi)公共頂棚電梯前室及走廊白色乳膠漆消防疏散樓梯間白色乳膠漆其他單元門普通鋁合金門，配IC卡可視對講系統(tǒng)報箱不銹鋼疏散樓梯間扶手木制扶手、鋼制欄桿電梯載重800kg，速度1ms防火門中檔鋼制公共照明系統(tǒng)聲光控消防系統(tǒng)按設(shè)計2外立面外墻網(wǎng)點真實漆其他EPS板防火保溫材料保溫、彈性涂料其他外窗普通檔塑鋼窗帶紗扇中空玻璃窗陽臺門留洞屋面保溫、防水?dāng)D塑板保溫，SBS防水陽臺欄桿不銹鋼3樓內(nèi)分戶（按普通裝修交房標(biāo)準(zhǔn)）室內(nèi)地面臥室、起居室、餐廳、走道、陽臺鋪貼地板磚衛(wèi)生間、廚房面層鋪貼瓷磚室內(nèi)墻面臥室、起居室、餐廳、走道、陽臺中級抹灰、刮膩子、白色乳膠漆衛(wèi)生間、廚房面層鋪貼瓷磚室內(nèi)踢腳實木復(fù)合踢腳線室內(nèi)頂棚混凝土打磨平，不抹灰、刮膩子4室內(nèi)門窗防盜門中檔鋼制防火防盜門室內(nèi)內(nèi)門普通實木復(fù)合內(nèi)門5衛(wèi)生間給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水公司負責(zé)）；水表后戶內(nèi)為PPR管下水管U-PVC管材排風(fēng)管設(shè)變壓式排風(fēng)道衛(wèi)生潔具陶瓷制品6廚房燃氣燃氣管道、計量表、報警器安裝到位，安裝燃氣灶和油煙機給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水公司負責(zé)）；水表后戶內(nèi)為PPR管下水管U-PVC管材排風(fēng)道設(shè)變壓式排風(fēng)道，預(yù)留抽油煙機孔7照明按設(shè)計，公共部位為節(jié)能燈8開關(guān)插座按設(shè)計9弱電配置書房電視、電話、寬帶接入起居室電視、電話、彩色可視對講、寬帶接入臥室電視、電話、寬帶接入10供暖市政集中供暖散熱方式鋼鋅復(fù)合式散熱器制冷預(yù)留空調(diào)洞口、空調(diào)板、電插座單體空調(diào)11窗臺欄桿安全防護欄桿不銹鋼12自動噴淋管道、消火栓管道內(nèi)外熱浸鍍鋅鋼管二地下車庫入口上設(shè)雨棚照明照明為節(jié)能燈、標(biāo)志燈為LED燈地面地面為加金剛砂細石砼，涂刷耐磨漆，劃車位線防撞條及倒車桿設(shè)置三場區(qū)小區(qū)大門中檔照明照明燈綠化大樹+灌木+草坪院墻鐵藝（中檔）小區(qū)內(nèi)道路主行車道瀝青砼人行道面磚四智能化周界防范一卡通電子巡更監(jiān)控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)4、結(jié)構(gòu)設(shè)計人才公寓樓均采用鋼筋混凝土框架－剪力墻結(jié)構(gòu)體系，以增強結(jié)構(gòu)剛度，便于室內(nèi)空間的靈活布置?；A(chǔ)采用柱下筏板基礎(chǔ)，墻體采用蒸壓粉煤灰磚砌筑。地下停車庫采用鋼筋混凝土筏板基礎(chǔ)，墻體與頂蓋均采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，頂蓋地面抹鐵屑砂漿。公用工程1、給水工程（1）水量計算項目用水主要為居民用水，另有部分物業(yè)管理人員、保潔人員等用水，該部分用水相對較少，包含在未預(yù)計用水中。居民用水指標(biāo)按照200升人?日計算，日總用水量＝481×2001000＝96.1立方米日?？紤]到公建、保潔等方面用水的需要，未預(yù)計用水按照居民用水的20%計取。項目日總用水量為115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.2萬立方米。（2）給水系統(tǒng)住宅樓在豎向上采取分區(qū)供水方式，共分為兩個區(qū)，其中，六層及以下部分，由市政壓力直接供水。七層及以上采用加壓供水方式，由設(shè)在用地南面的區(qū)域加壓供水泵房供水。室外低壓供水管分別由西、北兩側(cè)道路下的市政給水管各接來一路進水管，管徑為DN100，沿小區(qū)主干道下布置成環(huán)狀管網(wǎng)，就近接入各單體建筑。高壓供水管由加壓泵房接來一路進水管，呈枝狀布置，就近接入各單體建筑。室內(nèi)給水主干管采用PPR給水塑料管，“一戶一表”計量方式。給水加壓泵房設(shè)在地下，內(nèi)部設(shè)兩套微機變頻無負壓加壓設(shè)備。2、排水工程項目排水系統(tǒng)實行雨污分流制。（1）污水系統(tǒng)項目污水量按照給水量的85%計算，為98.0立方米日。項目污水豎管在墻角處安裝，水平管道在樓板下敷設(shè)，就近經(jīng)排出橫管排放至室外污水管。室外污水管道在項目區(qū)域內(nèi)的道路下敷設(shè)，排放至小區(qū)外圍的市政污水管網(wǎng)。各單體建筑最下方2層的污水單獨排放。地下設(shè)集水井，由潛污泵提升排放至室外雨水管道。（2）雨水系統(tǒng)項目降雨量按照青島市暴雨強度公式計算，重現(xiàn)期取三年，總降雨量為645.2升秒。項目設(shè)獨立的雨水系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)地面采用組織排放，在地面集中收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨經(jīng)雨落管排放至室外散水。雨水干管在道路下敷設(shè)，就近直接排放至市政管道。在道路兩側(cè)、廣場、停車場等部位設(shè)雨水口，收集地面徑流，排放至雨水管網(wǎng)。3、電氣工程（1）用電負荷本項目總建筑面積13802.4平方米，用電負荷按照60瓦平方米計取，總裝機負荷為828.1千瓦。用電需用系數(shù)取0.6，計算負荷為496.9項目年用電時間為365天，日平均用電時間按照5小時計取，年總耗電量＝496.9×365×510000＝90.7萬千瓦時。（2）電氣系統(tǒng)本項目用電由臨近的不同區(qū)域中心變電站或高壓電網(wǎng)接來2路10千伏電源，接入小區(qū)變電站，電纜埋地敷設(shè)接入。項目設(shè)一座中央變電站，設(shè)置在用地中部的地下一層，內(nèi)設(shè)2臺SCB-10干式變壓器，容量分別為2000千伏安、1500千伏安，輸出電壓為380220伏。變電站對外采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電系統(tǒng)，電纜埋地穿塑料管沿小區(qū)的道路、綠地邊緣敷設(shè)。單體建筑內(nèi)采用樹干式配電，電線穿金屬線管敷設(shè)，線管埋設(shè)在建筑主體結(jié)構(gòu)中。室內(nèi)照明、插座、空調(diào)各自設(shè)置獨立回路，所有插座回路均設(shè)漏電保護開關(guān)。4、空調(diào)系統(tǒng)項目在每戶的臥室、起居室靠近外墻處預(yù)留空調(diào)插座。5、采暖工程項目地上面積12072.6平方米，冬季熱負荷按照50瓦平方米計取，總熱負荷為603.6千瓦。冬季采暖時間為140天，日采暖時間為24小時，考慮到天氣變化因素，采暖負荷系數(shù)0.6，項目采暖年耗熱＝603.6×140采暖系統(tǒng)熱媒為熱水，由設(shè)在用地南面的區(qū)域集中換熱站供應(yīng)，室外管網(wǎng)采用塑料護套發(fā)泡保溫鋼管，沿道路、綠地敷設(shè)。室內(nèi)采暖系統(tǒng)豎向進行分區(qū)，其中，六層及以下為低區(qū)，七層及以上為高區(qū)，采暖系統(tǒng)采用機械強制內(nèi)循環(huán)。本項目所有采暖房間均采用散熱器采暖，管線穿越非采暖房間時設(shè)管道保溫。6、通風(fēng)工程廚房、無外窗的衛(wèi)生間設(shè)排油煙道、排氣道，直通屋頂，設(shè)防倒流系統(tǒng)。地下車庫、設(shè)備用房設(shè)專用排風(fēng)系統(tǒng)，出風(fēng)口設(shè)在室外的綠地中。7、燃氣工程（1）氣源本項目擬采用天然氣作為燃氣，氣源為城市中壓管道供應(yīng)的天然氣，由設(shè)在用地西部的燃氣調(diào)壓箱進行調(diào)壓。室外低壓燃氣管網(wǎng)采用鋼管，沿道路、綠地敷設(shè)，分配至各單體建筑。（2）燃氣消耗量天然氣熱值取36220千焦立方米，人均年消耗熱值取2300兆焦，項目年天然氣總消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1萬立方米。（3）燃氣系統(tǒng)室內(nèi)燃氣立管在廚房的墻角敷設(shè)，管材選用焊接鋼管，每戶設(shè)計量表和安全閥。8、弱電工程項目弱電工程包括有線電視系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)。（1）有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)主干電纜由小區(qū)有線電視電纜接來，信號經(jīng)放大后通過分支器、分配器向各末端輸送。具體系統(tǒng)方案按照《青島市新建、改建和擴建公共建筑及住宅有線廣播電視暫行設(shè)計規(guī)定》及國家有關(guān)規(guī)定進行設(shè)計。（2）計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本區(qū)域的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主線路由沿小區(qū)的光纖網(wǎng)絡(luò)接來主線路，直接引至各層配線箱，線管在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)敷設(shè)。（3）電話系統(tǒng)本區(qū)域的電話系統(tǒng)主線路由沿小區(qū)的通信管廊接來主線路，直接引至各層配線箱，由配線箱跳線配給各終端插座。（4）可視對講系統(tǒng)每座住宅樓設(shè)對講電控門，該系統(tǒng)電源取自本單元公用電表，各戶設(shè)對講門鈴。（5）安保系統(tǒng)小區(qū)的出入口、廣場、道路拐角、地下車庫、電梯間、建筑物入口均設(shè)監(jiān)控探頭，監(jiān)控主機設(shè)硬盤攝像機，存儲監(jiān)控影像。消防室外給水管網(wǎng)設(shè)2個地上式消火栓，分別位于南北兩端的綠地中。消火栓管道由設(shè)在地下二層的區(qū)域消防泵房接來二路DN100管線，在區(qū)域內(nèi)呈枝狀布局，分別接入各單體建筑內(nèi)。項目設(shè)消火栓系統(tǒng)，豎向不分區(qū)，室內(nèi)采用環(huán)狀管網(wǎng)。消防水泵采用臨時高壓，出口壓力按照高區(qū)最不利點設(shè)計，低區(qū)采用減壓閥減壓，位置較低的消火栓口設(shè)孔板減壓，屋頂設(shè)試驗消火栓。地下室在車庫內(nèi)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，由室外給水管道直接供水，采用兩路供水方式，系統(tǒng)方式為濕式系統(tǒng)，報警閥安裝在值班室外。各樓層的走道各設(shè)2個消火栓箱，電梯間設(shè)1個消火栓箱。走道、電梯間設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和消防廣播，墻壁安裝報警按鈕，報警主機設(shè)在區(qū)域的消防值班室。電梯間、樓梯間均采用乙級防火門，全部設(shè)外窗，采用自然排煙。地下室采用機械排煙，排煙口設(shè)在室外的綠地中。地上建筑每單元設(shè)疏散樓梯，直達室外，地下室設(shè)單獨的疏散出口。地下室按照規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，分區(qū)間、出入口采用可分級下降的甲級防火卷簾。停車位人才公寓按照每戶0.3個車位配置，共設(shè)47個停車位，均位于地下。建設(shè)周期本項目總進度計劃為3年，自2014年4月起開始項目前期準(zhǔn)備工作，2016年12月底完成全部項目建設(shè)。投資估算1、建設(shè)總投資本項目總投資估算為4782.1萬元，詳見表1-2。表1-2項目總投資估算表序號項目投資額（萬元）占總投資比例一工程建設(shè)投資3921.782.01%二其他費用632.613.23%小計4554.495.24%三基本預(yù)備費227.74.76%項目建設(shè)總投資4782.1100.00%2、工程建設(shè)投資工程建設(shè)投資估算為3921.7萬元，詳見表1-3。其中，人才公寓及其配套建筑按照一般基礎(chǔ)裝修考慮，并適當(dāng)考慮了其在門窗、配電等方面的需要，地下車庫按照功能裝修考慮。表1-3工程建設(shè)投資估算表序號項目單位數(shù)量單位造價（元）總造價（萬元）一人才公寓26101主體工程平方米12006.313001560.82裝飾工程平方米12006.3800960.53給排水工程平方米12006.36072.04強弱電工程平方米12006.3270324.25暖通工程平方米12006.3120144.16消防工程平方米12006.36072.0小計3133.6二人才公寓配套建筑26101主體工程平方米66.313008.62裝飾工程平方米66.38005.33給排水工程平方米66.3600.44強弱電工程平方米66.32701.85暖通工程平方米66.31200.86消防工程平方米66.3600.4小計17.3三地下車庫30101主體工程平方米1729.752500432.42裝飾工程平方米1729.7520034.63給排水工程平方米1729.75508.64強弱電工程平方米1729.7510017.35通風(fēng)工程平方米1729.75406.96消防工程平方米1729.7512020.8小計520.7四電梯部230000060.0五室外配套工程平方米4637410190.1工程建設(shè)投資3921.73、其他費用其他費用估算為632.6萬元，詳見表1-4。本項目內(nèi)建設(shè)人防地下室，不需繳納人防異地建設(shè)費。表1-4其他費用估算表序號項目單位數(shù)量單位費用（元）總費用（萬元）備注1勘察費10.0暫列2工程設(shè)計費3.35%105.13建設(shè)監(jiān)理費1.31%41.14規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費平方米12006.32.12.35防雷設(shè)施費平方米12006.344.36燃氣配套費平方米12006.395102.77供熱配套費平方米12006.31819.58有線電視配套費平方米12006.366.59供電配套費平方米12006.38591.812房屋測繪費平方米12006.31.361.513消防測試審查費平方米13802.41.41.714燃氣工程費戶155115017.815社會保障金2.6%102.016圖紙審查費6.0%6.317造價咨詢費21.618招標(biāo)代理費13.619招標(biāo)交易服務(wù)費1.820工程咨詢費6.521環(huán)境評價費4.922環(huán)評評審費1.223基坑監(jiān)測費5.0暫列24結(jié)構(gòu)抽檢費5.0暫列25建設(shè)單位管理費60.626其他未預(yù)計費用1.0%39.2合計632.64、基本預(yù)備費基本預(yù)備費按照前兩項費用之和的5%計取，為227.7萬元。資金籌措本項目總投資為4782.1萬元，資金來源擬全部采用項目單位自有資金。發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃國家相關(guān)規(guī)劃分析經(jīng)濟社會的升級轉(zhuǎn)型，離不開人才的支持，未來的科技競爭，歸根到底是人才的競爭。積極探索出一套切實有效的留人辦法，建立人才安居工程，營造出良好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為青島開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展和提升儲備人才力量，夯實創(chuàng)新根基，是加快推進青島開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新步伐，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的重要保障措施。其中，為各類人才提供可靠的住房保障，集中建設(shè)公共租賃住房（人才公寓），可有效實現(xiàn)公共設(shè)施等資源的整合，減少各種浪費，有利于促進人才間的相互交流學(xué)習(xí)，便于培訓(xùn)提升，從而提高區(qū)域綜合競爭力，提升自主創(chuàng)新能力，加快推進產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。目前，在國家、地方多項發(fā)展規(guī)劃中，均對保障性住房的建設(shè)和發(fā)展提出了目標(biāo)和方向。――項目符合《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出，“十二五”期間，要“堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居”?！毒V要》還提出，要“要加大保障性住房供給。強化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題”。本項目建設(shè)內(nèi)容為保障性住房建設(shè)，項目建成后將增加青島市的保障性住房供應(yīng)量，優(yōu)化住房供需格局。本項目的建設(shè)，符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。――項目符合《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》提出的要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，通知中明確保障標(biāo)準(zhǔn)，力爭到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。各級政府要加大政策支持力度，加快發(fā)展公共租賃住房（人才公寓），解決城市中等偏下收入包括符合條件的新就業(yè)職工、進城務(wù)工人員的住房問題。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房的供應(yīng)。本項目的建設(shè)，可擴大青島開發(fā)區(qū)的保障性住房供應(yīng)量，滿足更多的低收入家庭的住房需要，對于滿足人民群眾的基本生活需求，保障基本生活條件具有積極的意義。項目的建設(shè)符合通知的要求。青島市相關(guān)規(guī)劃分析——項目符合《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出，“十二五”期間，青島市要立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，重點發(fā)展嶗山、黃島、城陽。以實現(xiàn)全域城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、臨空經(jīng)濟發(fā)展，帶動農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程。統(tǒng)籌建成區(qū)與農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃建設(shè)，協(xié)調(diào)推進舊城舊村改造和新城區(qū)建設(shè)，完善配套設(shè)施，優(yōu)化城市空間形態(tài)，建設(shè)生態(tài)、宜居的現(xiàn)代化新城區(qū)。《規(guī)劃》還提出，要“把科技進步和創(chuàng)新作為重要支撐，深入實施自主創(chuàng)新和人才強市戰(zhàn)略，……。逐步改善和解決新就業(yè)職工、引進人才和在我市有穩(wěn)定職業(yè)并居住一定年限的外來務(wù)工人員等群體的住房?！薄毒V要》還指出，加大保障性住房建設(shè)力度。增加財政資金對保障性住房建設(shè)和管理投入。通過新建、改建、購置等方式多渠道籌集保障性住房，優(yōu)先保證保障性住房用地供應(yīng)。本項目位于青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建成后將向世人展現(xiàn)出一片具有鮮明時代特色的新城區(qū)，極大地改善區(qū)域的城市環(huán)境，提升城市形象。同時，項目的建設(shè)將促進該地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套更加完善，為經(jīng)濟社會的健康發(fā)展奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。項目總體定位為面向符合條件的各類人才和低收入家庭，對于構(gòu)建和諧社會，促進經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定都具有重要作用。項目的建設(shè)符合規(guī)劃要求?！椖糠稀肚鄭u市“十二五”住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》《青島市“十二五”住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》提出，“十二五”期間，以保障和改善民生為目的，深入貫徹落實市委市政府“率先科學(xué)發(fā)展，實現(xiàn)藍色跨越，建設(shè)宜居幸福的現(xiàn)代化國際城市”目標(biāo)，加快調(diào)整住房保障建設(shè)和供應(yīng)體系，逐步減少經(jīng)濟適用住房和限價商品住房建設(shè)規(guī)模，重點加大公共租賃住房建設(shè)，著力推動集中籌建工作?！兑?guī)劃》還指出，城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房680萬平方米，住房保障覆蓋率達到20%以上。開發(fā)區(qū)重點發(fā)展形成5個居住片區(qū)：黃島生活綜合片區(qū)、臨港生活服務(wù)區(qū)、昆侖山路居住片區(qū)、薛家島居住片區(qū)、下莊居住片區(qū)。本項目建設(shè)地點位于規(guī)劃確定的主要布局區(qū)域內(nèi)，符合青島市產(chǎn)業(yè)布局要求，項目建設(shè)性質(zhì)為保障性住房，符合規(guī)劃要求，是規(guī)劃的具體體現(xiàn)。項目的建設(shè)，符合規(guī)劃的要求。——項目符合《青島市“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《青島市“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》指出，“十二五”期間，青島市加快發(fā)展房地產(chǎn)等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支持房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展。以建設(shè)生態(tài)宜居城市為目標(biāo)，以改善居民居住條件為著力點，落實國家宏觀調(diào)控政策，加大保障性住房建設(shè)，…………。在規(guī)劃目標(biāo)方面，《規(guī)劃》提出，“十二五”期間，青島市房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長10%左右，到2015年占全市生產(chǎn)總值的比重由2010年的4.2%提高到4.3%。本項目開發(fā)的保障性住房，主要面向城市中低收入者，其著力點在于解決低收入住房困難家庭住房問題和改善中低收入住房困難家庭的住房條件。項目建成后，能夠解決部分引進人才和低收入家庭住房難題，為其提供一個舒適的居住和生活環(huán)境，同時帶動大量人口進入到項目所在區(qū)域，從而為該地區(qū)創(chuàng)造出新的消費和服務(wù)需求，有效地促進青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。為區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展注入了發(fā)展?jié)摿?。項目的建設(shè)符合規(guī)劃的要求。區(qū)域性規(guī)劃分析――項目符合《青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（青島市黃島區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《綱要》提出，將加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建造面向中低收入家庭的中小套型、中低價位的住房?？茖W(xué)有效地調(diào)控住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！兑?guī)劃》同時提出，“十二五”期間，人才發(fā)展的總體目標(biāo)是：堅持“服務(wù)發(fā)展、創(chuàng)新機制、高端引領(lǐng)、整體開發(fā)”的方針，以區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展需求為導(dǎo)向，以人才管理體制機制創(chuàng)新為動力，以人才結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為核心，引進和培育并舉。到2015年，全區(qū)人才總量達到30萬，人才競爭比較優(yōu)勢明顯增強。加大基礎(chǔ)性、公益性服務(wù)資金投入力度，提高服務(wù)層次、拓展服務(wù)項目，規(guī)范服務(wù)流程，在住房、醫(yī)療服務(wù)、社會保障、子女教育等方面，加大對各行業(yè)各領(lǐng)域優(yōu)秀人才干事創(chuàng)業(yè)的服務(wù)保障力度，不斷優(yōu)化新區(qū)人才發(fā)展環(huán)境。本項目的建設(shè)，通過科學(xué)規(guī)劃、合理開發(fā)，增加保障性住房供應(yīng)，為城市中、低收入住房困難家提供了新的房源，將有助于解決青島市中、低收入家庭的住房問題，在一定程度上完善保障住房制度，維護社會穩(wěn)定，有助于提高青島市的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量。同時，項目的建設(shè)有助于優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境，為引進人才、培養(yǎng)人才、留住人才提供了良好的基礎(chǔ)保障條件，促進人才發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展更加協(xié)調(diào)、更加契合，為經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的人才資源基礎(chǔ)。項目的建設(shè)符合規(guī)劃的要求。項目與相關(guān)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系綜合上述規(guī)劃目標(biāo)、要求，本項目符合國家、青島市及地方區(qū)域性規(guī)劃，符合國民經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃。項目建成后，將加快青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)一體化進程，推進由郊區(qū)型向城區(qū)型的城市功能轉(zhuǎn)型，適應(yīng)膠州灣“橋隧”貫通后青島城市格局調(diào)整，加快青島市生態(tài)宜居的西海岸現(xiàn)代化新城區(qū)的建設(shè)步伐，推動青島市整體發(fā)展。項目的建設(shè)是各級規(guī)劃目標(biāo)的具體體現(xiàn)，符合規(guī)劃精神。產(chǎn)業(yè)政策——項目符合國家有關(guān)土地政策的要求根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》

、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法

》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等法律、法規(guī)的要求，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。青島市人民政府頒布的《關(guān)于加快公共租賃住房建設(shè)的意見》（

青政發(fā)〔2012〕43號）明確指出，“公共租賃住房用地以劃撥方式供應(yīng)”。本項目建設(shè)用地使用權(quán)由國土管理部門以“劃撥”方式供應(yīng)給項目申報單位。項目的建設(shè)符合國家有關(guān)土地政策的要求?！椖糠戏康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》[國辦發(fā)〔2013〕17號]）。會議指出，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。本項目選址位置位于青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，符合青島市總體規(guī)劃布局。項目為保障性住房建設(shè)項目，公共租賃住房（人才公寓）可以有效地對外來人才提供住房保障。項目的建設(shè)符合房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。——項目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2013年）根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011本2013年修正）的要求，本項目屬于保障性住房建設(shè)項目，符合鼓勵類項目要求。行業(yè)準(zhǔn)入條件根據(jù)《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記；設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司注冊資本為一千萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，符合青島市對房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入的各項規(guī)定與要求。目前，公司已具備營業(yè)資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。從上述內(nèi)容可以看出，青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司達到了行業(yè)準(zhǔn)入條件。資源開發(fā)與綜合利用分析本項目屬于非資源開發(fā)類項目，項目在建設(shè)和運營過程中不直接開發(fā)、消耗和占用重要的國家礦產(chǎn)資源。項目所消耗的自然資源主要為水資源。資源利用方案給水分別由用地西、北兩側(cè)的城市規(guī)劃路各接來一路進水管，管徑均為DN150，室外給水管線在小區(qū)內(nèi)呈環(huán)狀布置。六層及六層以下由市政壓力直接供水，六層以上采用微機變頻無負壓設(shè)備供水，設(shè)備間設(shè)在地下室內(nèi)。中水在用地內(nèi)的管線綜合規(guī)劃中，預(yù)留中水管道接線位置，待條件成熟時，接入中水。排水本項目采用雨、污分流制。污水經(jīng)室內(nèi)污水系統(tǒng)收集后，匯流至小區(qū)室外污水管網(wǎng)，在指定位置排入市政污水管網(wǎng)。雨水經(jīng)建筑物雨水系統(tǒng)、地面降雨收集設(shè)施收集后，匯流至小區(qū)室外雨水管網(wǎng)，在指定位置排入市政雨水管網(wǎng)。資源節(jié)約方案水資源現(xiàn)狀青島市是我國北方地區(qū)嚴重缺水的城市之一，全市多年平均降雨量688.2毫米，本地水資源總量22.1億立方米，本地水資源可利用量14.88億立方米。全市人均占有量僅313立方米，畝均耕地占有量僅306立方米，分別為全國平均值的12%和15%，遠低于世界公認的人均500立方米的絕對缺水界限。另外，青島市的水資源還存在年際、年內(nèi)變化大，豐枯交替，旱澇不均以及地域分布不平衡，調(diào)節(jié)利用困難等特點。2013年，青島總用水量為9.41億立方米(不含非常規(guī)水源)，同比減少0.45億立方米。水資源節(jié)約措施2、通過調(diào)查，收集和掌握準(zhǔn)確的市政水量、水壓、供水可靠性資料，為合理進行給水系統(tǒng)設(shè)計，充分利用市政壓力提供參考依據(jù)。根據(jù)用水器具、用水衛(wèi)生器具的供水最低壓力要求，確定直接利用市政供水壓力的層數(shù)。3、建筑給水系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點的靜水壓力不大于0.45MPa，水壓大于0.35MPa的入戶管或水平橫管設(shè)減壓或調(diào)壓措施。（2）各分區(qū)低層部分的入戶管設(shè)減壓或調(diào)壓措施。3、回收屋面降雨作為澆灑綠地和道路廣場沖洗用水，室外在部分區(qū)域設(shè)滲水地面，便于雨水回灌。4、公共場所便器采用感應(yīng)式或腳踏式?jīng)_洗，所有給水龍頭、器具等均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器設(shè)分格沖洗按鈕。5、嚴格控制施工質(zhì)量，驗收前進行嚴格的水密性試驗，杜絕漏水。6、項目內(nèi)部不設(shè)洗車設(shè)施。7、綠化選擇耐旱品種，減少澆灌次數(shù)。8、合理配置計量設(shè)施。每戶居民均配備水表，公共建筑的進水管配備水表。節(jié)能方案項目概況本項目占地面積為4637平方米，總建筑面積13802.4平方米，項目主要建設(shè)內(nèi)容為公共租賃住房（人才公寓）、配套公建及節(jié)能概論按照青島市居住建筑節(jié)能實施細則（65%標(biāo)準(zhǔn)）的要求，本項目應(yīng)在建筑外墻、門窗、暖通空調(diào)和照明等方面提出嚴格的控制指標(biāo)和明確的節(jié)能措施，實現(xiàn)節(jié)能65%目標(biāo)。項目所在地能源供應(yīng)情況項目使用能源品種的選用原則項目選用能源品種時應(yīng)堅持以下原則：1、高效性原則：項目所選用能源應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)最大能量的轉(zhuǎn)化率，具有高效性。2、經(jīng)濟性原則：項目選用能源時應(yīng)優(yōu)先考慮使用綜合成本低、有助于提高項目綜合效益的能源。3、環(huán)保性原則：項目所選用能源時應(yīng)優(yōu)先考慮產(chǎn)生廢水、廢氣、廢渣相對較少的能源。4、穩(wěn)定性原則：項目所選用的能源應(yīng)具備穩(wěn)定的供給來源和安全的供給渠道，能夠保障正常運轉(zhuǎn)。能源供應(yīng)條件本項目建設(shè)地點位于建成區(qū)，擁有良好的能源供應(yīng)條件，能源供應(yīng)充足，可滿足本項目的用能需求。合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策本項目的建設(shè)在用能、節(jié)能方面嚴格按照國家的相關(guān)法規(guī)和政策執(zhí)行，所依據(jù)的法規(guī)等包括：——法律：《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國電力法》——法規(guī)：《能源標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》、《重點用能單位節(jié)能管理辦法》、《節(jié)約用電管理辦法》——規(guī)劃：《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、青島市居住建筑節(jié)能實施細則（65%標(biāo)準(zhǔn)）2、民用建筑節(jié)能條例3、民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB50736—20124、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144—20085、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50034—20046、建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50033—20137、用能單位能源計量器具配備和管理通則8、采暖居住建筑節(jié)能檢驗標(biāo)準(zhǔn)JGJ132—20019、住宅建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ242—201110、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范GB50365—200511、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇—暖通空調(diào)·動力12、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇—給水排水13、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇—電氣14、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇—建筑15、綜合能耗計算通則終端用能產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)我國目前已發(fā)布22項終端用能產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)，涉及五大類產(chǎn)品，其中家用電器類6種，照明器具類8種，商用設(shè)備類2種，工業(yè)設(shè)備類5種，交通工具類1種。本項目需安裝配置大量的照明燈具、電器和商用設(shè)備等，為確保使用過程中較低的能耗水平，這些燈具、電器、設(shè)備必須選用能夠滿足已發(fā)布的能效標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。能源消耗的種類、數(shù)量及使用情況能源消耗種類本項目消耗的能源為電力、熱力、燃氣。能源消耗數(shù)量1、自來水居民用水指標(biāo)按照200升人?日計算，日總用水量＝481×2001000＝96.1立方米日?？紤]到公建、保潔等方面用水的需要，未預(yù)計用水按照居民用水的20%計取。項目日總用水量為115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.22、電力本項目總建筑面積13802.4平方米，用電負荷按照60瓦平方米計取，總裝機負荷為828.1千瓦。用電需用系數(shù)取0.6，計算負荷為496.9千瓦。項目年用電時間為365天，日平均用電時間按照10小時計取，年總耗電量＝496.9×365×510000＝90.7萬千瓦時。電力折標(biāo)煤系數(shù)為3.5，用電綜合能耗為317.4噸標(biāo)準(zhǔn)煤。3、熱力項目地上面積12072.6平方米，冬季熱負荷按照50瓦平方米計取，總熱負荷為603.6千瓦。冬季采暖時間為140天，日采暖時間為24小時，考慮到天氣變化因素，采暖負荷系數(shù)0.6，項目采暖年耗熱＝603.6×140熱力折標(biāo)煤系數(shù)為0.03412，熱力綜合能耗為149.5噸標(biāo)準(zhǔn)煤。4、燃氣計算，天然氣熱值取36220千焦立方米，人均年消耗熱值取2300兆焦，項目年天然氣總消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1萬立方米天然氣折標(biāo)煤系數(shù)為13.3，燃氣綜合能耗為40.6噸標(biāo)準(zhǔn)煤。5、項目總能耗綜合上述各類能源綜合能耗，本項目綜合能耗合計為507.4噸標(biāo)準(zhǔn)煤。建筑專業(yè)節(jié)能措施日照環(huán)境設(shè)計為充分利用自然光線和日照條件，本項目建筑物主立面均朝向南向，有利于充分利用日照，以節(jié)省能源的利用，在北側(cè)盡量減少開窗，除必要的窗口外，北側(cè)外墻不開窗。依據(jù)青島市對于日照規(guī)定，獲得日照房間在大寒日當(dāng)日的日照時間不得低于2小時，本項目在總體布局上充分考慮日照，建筑物朝向基本接近南北向，之間保持足夠的日照間距，主臥室、起居室均面向南向布置，可以保證建筑物全天都可以獲得充足的日照。通風(fēng)本項目總平面布局保持適宜的建筑間距，以增加建筑物的采光通風(fēng)面積，除地下停車場外，均采用自然通風(fēng)。室內(nèi)通過合理設(shè)計房間布局，保證室內(nèi)在南北方向上具有良好的貫通性，保持氣流通暢。體型系數(shù)青島市地理環(huán)境屬于寒冷地區(qū)，依據(jù)《青島市居住建筑節(jié)能實施細則》規(guī)定，本項目主體建筑物按照節(jié)能65%進行設(shè)計，均采用規(guī)整的建筑造型，建筑平面布局緊湊，減少外墻凸凹變化。房型設(shè)計方面，在保證功能需要的同時，適當(dāng)加大建筑物的進深。經(jīng)計算，本項目所有地上建筑物的體形系數(shù)均不超過0.35，滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求。窗墻比青島市地理環(huán)境屬于寒冷地區(qū)，本項依據(jù)《青島市居住建筑節(jié)能實施細則》實施。建筑物的各向窗墻比均不超過0.5，住宅南向窗墻比不超過0.5，東南、西南向窗墻比不超過0.35，其他方向窗墻比不超過0.3。外圍護結(jié)構(gòu)及傳熱系數(shù)青島市地理環(huán)境屬于寒冷地區(qū)，本項目參照《青島市居住建筑節(jié)能實施細則》執(zhí)行。項目所有建筑物的外墻均采用外保溫體系，墻體材料選用蒸壓粉煤灰磚，外貼70毫米厚發(fā)泡水泥板保溫，綜合傳熱系數(shù)K小于0.60瓦平方米?開，屋頂均采用倒置式屋面，保溫層選用70毫米厚發(fā)泡水泥板，綜合傳熱系數(shù)K小于0.50瓦平方米?開。外窗均采用單框雙玻(5+9空氣+5)塑鋼玻璃窗（玻璃采用輻射率≤0.15Low-E），窗框帶有斷橋隔熱措施，窗綜合傳熱系數(shù)K小于2.8瓦平方米?開，遮陽系數(shù)≤0.5（東、南、西）；空氣滲透性能(氣密性):6級《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》。窗框、門框與墻體結(jié)合處，采用保溫材料封堵，防水玻璃膠勾縫。分戶門選用帶保溫層的防盜門，綜合傳熱系數(shù)小于2.0瓦平方米?開，門框設(shè)橡膠密封條。給水排水專業(yè)節(jié)能措施給水系統(tǒng)1、用水定額的選取由于青島地區(qū)為缺水地區(qū)，故在選取用水定額時，按《民用建筑節(jié)2、給水系統(tǒng)建筑物給水系統(tǒng)分為2個區(qū)。六層以下（含六層）由市政壓力直接供水。七層及以上由設(shè)在用地南側(cè)的給水泵房加壓供水，加壓設(shè)備選用微機控制的無負壓變頻控制恒壓變量設(shè)備，供水壓力應(yīng)能夠滿足最不利點出流水頭的要求，具體壓力待施工圖設(shè)計時經(jīng)計算確定。系統(tǒng)設(shè)氣壓罐，用于穩(wěn)定系統(tǒng)壓力。在較低樓層設(shè)減壓裝置（或減壓閥），保證所有衛(wèi)生器具配水點處靜水壓力不大于0.45兆帕，所有用水點處供水壓力不大于0.25兆帕。在較低樓層設(shè)減壓裝置（或減壓閥），保證所有衛(wèi)生器具配水點處靜水壓力不大于0.45兆帕。當(dāng)衛(wèi)生器具的配水橫管承受的靜水壓力大于0.35MPa時（由計算確定），采用減壓孔板或節(jié)流塞進行減壓，以保證用水點處供措施、減壓值須待下步設(shè)計時通過計算確定。微機變頻加壓系統(tǒng)的給水調(diào)節(jié)設(shè)施應(yīng)設(shè)溢流信號管和溢流報警，水池溢水或清洗時的廢水，應(yīng)排入雨水回收裝置。管材給水水管材均選擇塑料管材，可減少供水管的水頭損失，從而節(jié)能。此外可根據(jù)實際情況適當(dāng)放大管徑以減少管道的阻力損失。節(jié)水器具、儀表。（1）給水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并經(jīng)國家有關(guān)部門檢測合格的節(jié)水水嘴。（2）大、小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6升，并帶有大小水流選擇按鈕。（3）公共衛(wèi)生間采用紅外線感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器等能消除長流水的水嘴和器具。（4）分戶計量，以利節(jié)水。（5）水表的選擇、安裝等均應(yīng)符合《民用建筑節(jié)水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中水在小區(qū)詳細設(shè)計時，預(yù)留中水管線敷設(shè)位置，待條件成熟時，接入中水。電氣系統(tǒng)節(jié)能變配電系統(tǒng)節(jié)能1、電源電源擬采用城市電網(wǎng)中的35千伏電源，接入變電室。變壓器選用高效低耗SCB-10干式變壓器，可同時兼顧大容量與高電壓要求。該變壓器鐵心采用冷扎晶粒取向硅鋼片，全斜接縫，可以降低變壓器的空載損耗。經(jīng)過負荷計算，利用最佳負載系數(shù)法確定變壓器容量。在低壓側(cè)采用并聯(lián)電力電容器作為無功補償，功率因數(shù)控制在0.90以上，降低無功損耗。2、諧波治理低壓配電系統(tǒng)的接地保護形式采用TN-S系統(tǒng)，配電變壓器繞組采用D，yn11型接線。根據(jù)負載容量、運行方式的不同，分別采用有源、無源型濾波器，消除諧波。3、所有建筑物均按照《用能單位能源計量器具配備和管理通則》的要求設(shè)置計量裝置，配置比例不低于95%，精度等級需滿足相關(guān)規(guī)范的要求。公共租賃住房（人才公寓）采取分戶計量方式，配套公建用房設(shè)獨立電表。照明系統(tǒng)節(jié)能所有照明燈具均配節(jié)能型光源，如：節(jié)能燈、三基色T5高效細管熒光燈等。在滿足眩光限制的條件下，優(yōu)先選用燈具效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具；在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下盡可能降低燈具的安裝高度；合理設(shè)置局部照明，對于高大空間區(qū)域，在高處采用一般照明方式，對于有高照度要求的地方，設(shè)置局部照明。公共建筑、地下停車場照明燈具采用電子鎮(zhèn)流或節(jié)能型高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器，就地補償，熒光燈功率因數(shù)不低于0.9，氣體放電功率因數(shù)不小于0.85。照明配電系統(tǒng)選用電阻率較小的優(yōu)質(zhì)銅芯導(dǎo)線，減小配電半徑，適當(dāng)加大線纜的載面積，以降低線路阻抗，主照明電源采用三相供電，三相照明符合基本保持平衡，負荷不平衡度控制在30%以內(nèi)。地下停車場設(shè)感應(yīng)式照明，平常僅滿足最低照度，有車輛經(jīng)過時，自動開啟；車輛離開時，自動關(guān)閉。暖通空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能采暖系統(tǒng)1、選用熱水作為熱媒，由設(shè)在地下二層的區(qū)域換熱站集中供應(yīng)熱水。2、集中采暖系統(tǒng)供水或回水管的分支管路上設(shè)置水力平衡裝置。3、室內(nèi)外管道在穿越不采暖房間時，均按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)可靠保溫層，擬采用精細玻璃棉管殼；埋地管道采用塑料護套發(fā)泡保溫鋼管。4、散熱器前設(shè)調(diào)節(jié)閥、分流管?？照{(diào)系統(tǒng)空調(diào)機組按照COP不低于5.0標(biāo)準(zhǔn)選取。能耗指標(biāo)及節(jié)能效果分析能耗指標(biāo)本項目年綜合能耗為507.4噸標(biāo)準(zhǔn)煤，按建筑面積計算的年綜合能耗為36.76千克標(biāo)準(zhǔn)煤平方米，按建筑面積計算的采暖年綜合能耗為節(jié)能效果分析本項目屬于居住類建筑，在設(shè)計和施工過程中建筑圍護結(jié)構(gòu)、采暖、通風(fēng)、空調(diào)和照明將嚴格按照《青島市居住建筑節(jié)能實施細則（65%標(biāo)本項目通過改善維護結(jié)構(gòu)的熱工性能、采暖空調(diào)系統(tǒng)的能效比、照明設(shè)備的效率等措施可以顯著降低建筑的能耗。按照計算和分析，本項目與20世紀(jì)80年代初期建造的同類公共建筑相比（外墻K值取1.70瓦（平方米·K），屋頂K值取1.26瓦（平方米·K），外窗K值取6.40瓦（平方米·K）；遮陽系數(shù)SC取0.80；采暖熱源為城市熱力管網(wǎng)；空調(diào)冷源為水冷機組，離心機能效比4.2，螺桿機能效比3.8；照明參數(shù)取25瓦平方米），本項目可實現(xiàn)節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)用地、拆遷及移民安置分析項目選址及用地方案本項目建設(shè)地點位于青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海大道南輔路以南，環(huán)島路以東，南臨城市規(guī)劃路，東臨規(guī)劃預(yù)留地，用地面積4637平方米。根據(jù)國有建設(shè)用地規(guī)劃，該地塊土地用途為保障性住房用地。本項目為保障性住房建設(shè)項目，項目的用地性質(zhì)符合土地用地規(guī)劃。本項目用地范圍內(nèi)無可利用礦床、文物及文化遺址，無農(nóng)田及農(nóng)業(yè)用地，不影響交通、軍事設(shè)施和其他城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常運行，用地范圍內(nèi)無河道和水利設(shè)施，不會對區(qū)域防洪造成不利影響，不影響周邊通車安全，本項目建設(shè)不會產(chǎn)生相關(guān)的不利影響。土地利用合理性分析項目用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃本項目為保障性住房建設(shè)項目，規(guī)劃用地性質(zhì)為保障性住房用地。項目用地性質(zhì)符合青島開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃，。項目建設(shè)規(guī)模符合規(guī)劃要求根據(jù)土地規(guī)劃指標(biāo)要求，項目規(guī)劃容積率為≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。根據(jù)設(shè)計方案和申報材料，其實際容積率為2.6，建筑密度17.4%，綠化率35.1%，項目建設(shè)規(guī)模符合規(guī)劃指標(biāo)要求，項目的建設(shè)規(guī)模是合理的。項目符合土地集約和有效利用的要求項目的規(guī)劃，始終把節(jié)約集約利用土地放在突出位置，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。一方面通過科學(xué)設(shè)計、合理布局等手段，提高土地利用率。另一方面，嚴格按照規(guī)劃行政主管部門的要求確定建筑容積率、綠地率，最大限度地發(fā)揮土地利用效益。項目規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)整，布局合理，無閑置土地，對地下空間亦進行了合理利用。本項目的建設(shè)可以有效地對土地進行開發(fā)與利用，提高率土地使用效率，體現(xiàn)了集約和有效用地原則。移民安置本項目建設(shè)用地為國有劃撥土地，現(xiàn)狀為經(jīng)清理后的凈建設(shè)用地，已辦理了相關(guān)的土地征收手續(xù)，項目建設(shè)過程中不涉及土地征收及移民安置工作。環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本項目位于城市建成區(qū)，周邊主要為居民區(qū)、辦公區(qū)和商業(yè)設(shè)施，無污染型工礦企業(yè)，環(huán)境沒有受到明顯污染，大氣質(zhì)量符合《環(huán)境空氣環(huán)境評價標(biāo)準(zhǔn)建+設(shè)期環(huán)境影響分析大氣環(huán)境影響分析項目建設(shè)期廢氣污染物質(zhì)是粉塵，其主要來自以下幾個方面：1、施工準(zhǔn)備階段土石方運輸、場地平整產(chǎn)生的粉塵；2、土方的挖掘粉塵及現(xiàn)場堆放粉塵；3、施工階段攪拌零星混凝土粉塵；4、建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放產(chǎn)生的粉塵；5、施工現(xiàn)場運輸車輛產(chǎn)生的揚塵。開挖地表土層產(chǎn)生的粉塵，對建筑工程來說，其延續(xù)時間較短，約占整個工期的2～5%。這個時期的污染較重，但影響的范圍多為距源強約50米的范圍內(nèi)，對界外城市環(huán)境影響較小，但對場區(qū)環(huán)境及現(xiàn)有建筑物有一定影響。土石方運輸車輛產(chǎn)生的二次揚塵污染，在施工現(xiàn)場采取一定的防塵、抑塵措施，起塵量較小，對外界產(chǎn)生影響較小。但該影響為暫時性，隨著工程的結(jié)束，影響也隨之消失。水環(huán)境影響分析本項目在施工期間產(chǎn)生的廢水主要是施工人員的生活污水，污染成分為有機物。施工廢水中主要的污染物為固體顆粒，化學(xué)污染物含量較低。噪聲環(huán)境影響分析建設(shè)期噪聲主要來源于固廢外運、建筑材料運輸?shù)犬a(chǎn)生的噪聲，以及基礎(chǔ)工程土石方開挖、施工期間模板支、拆以及施工設(shè)備的噪聲等。由于施工期各階段所使用的機械不同，噪聲源的特征和強度也有差異，表6-1列出了不同施工階段機械噪聲來源。表6-1不同施工階段的機械噪聲的來源主要噪聲來源施工準(zhǔn)備階段挖掘機、運輸車輛土建工程土石方挖掘機、運輸車輛基礎(chǔ)夯土機、運輸車輛等建筑工程施工機具、運輸車輛等室外工程施工機具、運輸車輛等參照同類建設(shè)項目，在距聲源50米范圍內(nèi)，聲源基本符合《建筑施工場界噪聲限值》GB12523—90（晝間）標(biāo)準(zhǔn)要求。但大功率大型施工機械滿負荷作業(yè)時，距聲源約5米左右，其噪聲峰值可達85—100分貝(A)，會對環(huán)境產(chǎn)生不利影響，但其對環(huán)境的影響是間歇和暫時的，隨著施工結(jié)束而消失。固體廢物影響分析項目施工過程中產(chǎn)生的固體廢棄物，主要來源于基礎(chǔ)工程開挖的土石方、施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾等，這些固體廢棄物為無毒無害物質(zhì)。另外，居住于施工現(xiàn)場的施工人員在生活中會產(chǎn)生少量生活垃圾。運營期環(huán)境影響分析本項目運營期對環(huán)境的影響的污染因子主要為廢氣、固體廢棄物、污水、汽車噪音和電磁輻射。廢氣項目使用期間的主要廢氣污染為汽車尾氣、廚房油煙、設(shè)備間排風(fēng)和發(fā)電機煙氣。固體廢棄物項目運營期，垃圾固體廢棄物主要為生活垃圾，其污染特征主要為有機物污染，有毒物質(zhì)及放射性物質(zhì)存在的幾率較小。物業(yè)管理人員產(chǎn)生的垃圾量較少，可忽略不計。污水污水主要以生活污水為主。汽車噪音車輛進出用地時及在區(qū)域內(nèi)行駛時，可產(chǎn)生一定的噪音。電磁輻射本項目變電站位于地上，在運行時存在產(chǎn)生電磁輻射的可能。建設(shè)期環(huán)境保護措施大氣環(huán)境在施工期間，應(yīng)采取如下積極的措施來盡量減少揚塵的產(chǎn)生：（1）本項目施工期間，運輸車輛在進出施工場區(qū)時，車廂覆蓋蓬布，周邊設(shè)擋泥板，防止揚塵的產(chǎn)生。車輛駛出施工場地時，對輪胎進行沖洗，防止帶出泥沙。（2）施工期間，在施工現(xiàn)場四周加設(shè)高約3米的擋風(fēng)防護板，以降低粉塵污染；對土建施工期間的主要產(chǎn)塵部位進行灑水抑塵。（3）對必須在現(xiàn)場儲存且可能產(chǎn)生粉塵的建筑材料，要求施工單位必須修建臨時倉庫，采取可靠措施防止揚塵的產(chǎn)生。水環(huán)境1、施工期間，先期將污水管道由市政管網(wǎng)接入到施工現(xiàn)場，并在建設(shè)單位、監(jiān)理單位的監(jiān)督下，安排專人打掃在現(xiàn)場設(shè)置的無公害臨時廁所，以確保不會對周邊水域造成污染。2、施工期要規(guī)劃好區(qū)域內(nèi)的臨時排水系統(tǒng)，尤其注意要在棄土棄石堆放區(qū)的四周修筑好臨時排水系統(tǒng)，以防止施工期遇暴雨沖刷，引起土石沖入河道和排水管網(wǎng)造成水體污染。3、在施工中做到邊挖掘，邊硬化、綠化，必要的位置建臨時擋土墻，避免暴雨沖刷的水土流失，影響周邊環(huán)境。噪聲環(huán)境1、建設(shè)單位將在監(jiān)理單位配合下，督促施工單位制定合理的施工組織設(shè)計，在施工期間合理安排作業(yè)時間，對噪聲大、沖擊力強并伴有強烈振動的工作安排在白天進行。2、要求施工單位選擇低噪音設(shè)備，并做好設(shè)備噪聲的隔聲、吸聲處理，盡量做到在室內(nèi)施工、加工。3、進出本項目區(qū)域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。固體廢棄物1、施工期間開挖的多余土石方和建筑垃圾運送到青島市指定地點填埋處理，避免在現(xiàn)場長時間堆放。2、施工現(xiàn)場設(shè)生活垃圾箱，在項目施工期間所產(chǎn)生的生活垃圾做到隨產(chǎn)隨清，每天在規(guī)定時間內(nèi)由環(huán)衛(wèi)部門清運出現(xiàn)場。運營期環(huán)境保護措施大氣環(huán)境1、地下車庫、設(shè)備用房設(shè)專用通風(fēng)設(shè)施，將地下的廢氣抽送到室外無人地帶排放，室內(nèi)由入口處自然補風(fēng)。2、廚房設(shè)專用排油煙道，將油煙抽送到屋頂高空排放。無外窗的衛(wèi)生間設(shè)排氣道，直通屋頂。3、商業(yè)用房的廚房設(shè)專用排油煙道，設(shè)獨立煙道高空排放，并在煙道入口設(shè)除油設(shè)施。水環(huán)境項目產(chǎn)生的污水經(jīng)室內(nèi)管網(wǎng)收集后，匯流至室外污水管，排入市政污水管網(wǎng)。噪聲環(huán)境1、進出本項目區(qū)域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。2、變電站設(shè)備采用封閉運行，避免設(shè)備噪音外泄。固體廢棄物在建筑物門前設(shè)垃圾桶，由小區(qū)的專業(yè)保潔隊伍定時清理，由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)外運至指定地點。電磁輻射變電站外圍結(jié)構(gòu)設(shè)金屬防護網(wǎng)，并進行可靠接地。在變壓器、高壓屏、計量柜等易產(chǎn)生電磁輻射的設(shè)備出，設(shè)置有源電磁屏蔽設(shè)備。所有金屬外殼、金屬構(gòu)件均設(shè)可靠接地。生態(tài)影響本項目選址建設(shè)區(qū)域為城市建成區(qū)，無野生動物保護區(qū)和動物棲息地、生態(tài)林地、生態(tài)濕地，且隨著本項目的建成，項目區(qū)域的綠化率和綠化質(zhì)量將有所提高，有利于生態(tài)環(huán)境的改善。地質(zhì)災(zāi)害影響分析根據(jù)臨近項目地質(zhì)勘探資料，項目建設(shè)場地地質(zhì)情況穩(wěn)定，擬建地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜程度為簡單，現(xiàn)狀地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，建設(shè)用地及周邊地形簡單，為單一地貌，地質(zhì)構(gòu)造簡單，巖性巖相穩(wěn)定，工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件良好，地質(zhì)災(zāi)害危險性小。本項目為居住用房開發(fā)項目，僅布置一處2層地下室，不需對地質(zhì)、地貌進行改動，破壞地質(zhì)環(huán)境的工程活動相對較弱，工程建設(shè)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害危險性小，工程建設(shè)用地適宜。特殊環(huán)境影響本項目區(qū)域內(nèi)及周邊3公里范圍內(nèi)無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然保護區(qū)等特殊敏感目標(biāo)，無特殊環(huán)境影響。環(huán)境保護結(jié)論本項目建設(shè)和運營按照清潔生產(chǎn)的原則，項目管理要切實落實環(huán)境保護“三同時”制度，并嚴格落實具體防治措施。通過采取一定的污染防治措施，本項目建設(shè)和運營不會對環(huán)境產(chǎn)生大的影響，不會因本項目的建設(shè)使項目區(qū)域周圍大氣、水和噪聲環(huán)境有所下降。綜上所述，從環(huán)境保護的角度出發(fā)，本項目的建設(shè)在選址和建設(shè)內(nèi)容上是可行的，不會對周圍區(qū)域的生態(tài)和環(huán)境造成污染性影響。經(jīng)濟影響分析項目財務(wù)分析財務(wù)分析的依據(jù)1、國家發(fā)改委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、財政部制訂的財務(wù)會計制度；3、本報告擬定的技術(shù)方案和投資估算；4、現(xiàn)行有關(guān)稅法。財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項目總投資4782.1萬元2、主要稅率企業(yè)所得稅25%營業(yè)稅5%城維費7%教育費附加5%水利基金1%收入、稅金1、收入根據(jù)居住用房的使用性質(zhì)分析，本項目收入分為銷售、租賃兩項。（1）銷售項收入銷售項收入來自停車位的銷售收入。停車位參照項目所在地區(qū)同類的平均價格，按照80000.0元個計取。經(jīng)計算，項目銷售項收入合計為372萬元。（2）租賃項租賃項收入來自對外出租人才公寓所收取的租金。根據(jù)青島市有關(guān)規(guī)定，公共租賃住房（人才公寓）的租金不得超過相同地區(qū)住房租金的70%。根據(jù)對開發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅實際收取的租金情況調(diào)研結(jié)果，本項目公共租賃住房（人才公寓）租金按照0.7元平方米?日計取。經(jīng)計算，項目年租金收入為306.8萬元。（3）項目逐年收入項目逐年收入情況詳見表7-1。2、稅金按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）、《關(guān)于加快公共租賃住房建設(shè)的意見》（青政發(fā)〔2012〕43號）有關(guān)規(guī)定，免征公共租賃住房建設(shè)和運營中涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅等項目，其余項目均計征營業(yè)稅金及附加。成本1、成本分攤本項目經(jīng)營模式包括銷售、租賃兩種經(jīng)營方式，需對項目建設(shè)總投資進行分攤處理。經(jīng)計算，項目銷售項應(yīng)分攤成本為599.3萬元，租賃項應(yīng)分攤成本為4159.8萬元。銷售項分攤投資按照銷售收入的確認年份計入項目總成本，租賃項分攤投資按照國家有關(guān)規(guī)定進行折舊處理。2、管理費用租賃期的管理費用按照10.0萬元年計取。3、修理費修理費按照項目建設(shè)總投資的0.5%計取。4、折舊租賃項分攤投資的折舊年限取30年，殘值率取5%，年折舊費用為131.7萬元。至計算期末，資產(chǎn)凈值為2579.1萬元。5、總成本費用項目逐年總成本費用計算詳見表7-2。利潤經(jīng)計算，項目總投資收益率為2.58%，資本金凈利潤率為1.94%。項目逐年利潤計算詳見表7-3。財務(wù)分析結(jié)果由分析結(jié)果可知，本項目為微利型項目，其財務(wù)收益僅能夠維持項目保持經(jīng)營上的可持續(xù)性。作為以社會效益為重點的保障性住房項目，在保證項目能夠正常經(jīng)營的前提下，尚有部分微利，項目在財務(wù)上是可行的。行業(yè)影響分析本項目屬于保障性住房建設(shè)項目，項目建成后，將有助于保障房屋供給、平抑房價，促進青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。項目建設(shè)規(guī)模相對較小，不會對地方的建筑市場、建筑材料價格等造成影響。項目在城市房地產(chǎn)開發(fā)總量中所占比例較小，主要面向低收入家庭和外來務(wù)工人員，其經(jīng)營價格必須在政府強制規(guī)定的范圍內(nèi)執(zhí)行，經(jīng)營方式、經(jīng)營對象受到嚴格的政策限制，不會形成壟斷。區(qū)域經(jīng)濟影響分析本項目建成后，將促進開發(fā)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，提高區(qū)域內(nèi)低收入家庭和外來務(wù)工人員的居住條件。通過保障房屋供給、滿足群眾基本生活需求，充分展示了黨和政府對群眾生活的關(guān)心，全面推動開發(fā)區(qū)精神文明建設(shè)和和諧社會建設(shè)進程，為推動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展奠定良好的社會基礎(chǔ)。項目建成后，將在小區(qū)周邊建設(shè)相關(guān)配套服務(wù)行業(yè)，比如，物業(yè)管理，學(xué)校，熱力，電力，文化娛樂等，這在很大方面提供一部分的就業(yè)機會，并帶動其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提高地方財政收入和居民收入。宏觀經(jīng)濟影響分析項目不屬于對國民經(jīng)濟有重大影響的項目。表7-1項目逐年收入情況表序號項目計算期456789101112131415一銷售項1停車位1.1銷售數(shù)量（個）471.2銷售單價（萬元個）81.3銷售額（萬元）372.0銷售項收入372.0二租賃項1公租房1.1出租面積（平方米）12006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.31.2租金（元平方米?天）0.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.71.3出租收入（萬元）306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8租賃項收入306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8項目年總收入（萬元）678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8三營業(yè)稅金及附加1營業(yè)稅18.60.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.02城維費1.30.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.03教育費附加0.90.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04水利基金0.20.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0小計21.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0

表7-2項目逐年總成本費用計算表單位：萬元序號項目計算期4567891011121314151管理費用10.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.02銷售項成本599.33修理費20.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.84經(jīng)營成本630.130.830.830.830.830.830.830.830.830.830.830.85折舊費用131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7總成本費用761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5

表7-3項目逐年利潤計算表單位：萬元序號項目合計計算期4567891011121314151營業(yè)收入4053.1678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.82總成本費用2549.6761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.53營業(yè)稅金及附加21.021.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04利潤總額1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.25彌補以前年度虧損104.1104.16應(yīng)納稅利潤1378.4-104.140.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.27所得稅370.610.036.136.136.136.136.136.136.136.136.136.18凈利潤1111.930.1108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2息稅前利潤1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2息稅折舊前利潤3063.227.6276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0計算指標(biāo)：總投資收益率2.58%資本金凈利潤率1.94%社會影響分析社會影響效果分析項目對開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的影響科技進步是經(jīng)濟增長的源泉，而科技進步從根本上依靠