龍頭地產企業(yè)旅游度假村思路框架

區(qū)域旅游業(yè)宏觀背景分析項目本體分析旅游度假村理論研究項目旅游發(fā)展評價項目旅游度假村定位項目旅游發(fā)展策略研究xxx地產旅游度假村研究思路框架旅游功能三層論旅游功能旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的專門旅游。第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂體驗休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會議、療養(yǎng)、宗教朝拜資源主導型娛樂項目型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼避暑山莊、布達拉宮旅游功能不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢出現(xiàn)后才出現(xiàn)。旅游度假區(qū)理論研究同質競爭化檔次競爭化差異化競爭化功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類型典型案例競爭特點區(qū)域旅游業(yè)宏觀背景分析項目本體分析旅游度假村理論研究項目旅游發(fā)展評價項目旅游度假村定位項目旅游發(fā)展策略研究項目旅游度假村研究思路框架旅游度假村定位的困境項目適合發(fā)展哪一層次的旅游功能還是都可以做？在旅游功能三層論下，項目的旅游資源到底如何？同先進的旅游區(qū)相比，項目有沒有差距？項目發(fā)展第一層次旅游功能研究項目發(fā)展第二層次旅游功能研究項目發(fā)展第三層次旅游功能研究困境研究項目旅游發(fā)展評價項目發(fā)展第一層次旅游功能研究依據(jù)資源條件稟賦，第一層次旅游地可以劃分為目的地型、區(qū)域型、本地型resort旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場覆蓋度上存在包含關系，但客戶結構各自不同。在同一層次的度假場所中，存在較大競爭。第一層次旅游功能本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型resortResort的功能單一復合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機場等基礎條件的興建資源條件競爭力的進一步提高產品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內的強勢資源條件和吸引力相對復合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能本地型至目的地型resort表現(xiàn)為漸進關系，伴隨著功能復合和覆蓋面等的升級區(qū)域市場廣泛市場夏威夷BintanForestHighland第一層次旅游功能第一層次旅游功能通過案例分析發(fā)現(xiàn)，第一層次旅游功能的

關鍵指標是資源價值、景點規(guī)模和旅游條件第一層次旅游功能KPI體系資源價值景點規(guī)模旅游條件觀賞特征科學價值文化價值景點地域組合交通通訊飲食旅游商品導游服務人員素質項目資源稟賦中等，溫泉資源是核心，但在旅游復合功能等方面條件一般。在旅游市場上，相對于海濱資源，溫泉資源地位并不非常強勢；由于規(guī)劃起點高，其溫泉資源在珠三角有一定競爭優(yōu)勢自然旅游資源人文旅游資源配套設施景點地域組合其它項目具有部分歷史人文主題，但缺乏表現(xiàn)手法和游憩項目高爾夫等高端娛樂休閑設施也缺乏高等級酒店、多類型旅游居所等非常缺乏，通達性一般，欠缺公交直達線路，周邊湯泉高爾夫俱樂部項目游憩設施檔次較高，較有吸引力除湯泉高爾夫俱樂部外，周邊無其它知名游憩資源項目內部分區(qū)不明確，景點欠缺規(guī)劃布局；旅游商品缺乏、服務有待改善提高★★★★★★★★★★★★★第一層次旅游功能基于層次分析法的項目資源評價項目第一層次旅游資源稟賦稍好于本地型resort,但與標竿項目差距巨大第一層次旅游功能第一層次旅游功能項目發(fā)展第一層層次旅游功能判判斷項目觀光旅游資資源條件一般，，發(fā)展目的地型型、甚至區(qū)域型型觀光旅游地資資源稟賦不足，，發(fā)展難度非常常大結論：項目發(fā)展第二層層次旅游功能研研究第二層次旅游功能泡溫泉山林觀光高層會議接待項目旅游功能項目第二層次旅旅游功能資源條條件娛樂體驗珠三角溫泉資源源豐富，集中分分布在中部、東東岸和西岸地帶帶1、三大客源地廣州、深港、珠珠澳3、分為三大都市市區(qū)：中部都市區(qū)：以廣州為中心，，包括佛山、肇肇慶等城市。東岸都市區(qū)：以深圳（香港））為中心，包括括東莞、惠州等等城市。西岸都市區(qū)：主要包括珠海市市、中山市、江江門市等的部分分地區(qū)。第二層次旅游功能珠三角區(qū)域對溫溫泉價值的挖掘掘已經非常深入入，且已經形成成自身客戶群，，切入難度大第二層次旅游功能惠州區(qū)域溫泉資資源眾多，分布布密集，難以實實現(xiàn)差異化第二層次旅游功能珠三角溫泉度假假區(qū)成功的關鍵鍵因素溫泉度假村KPI中國首部溫泉旅旅游地方標準———《廣東溫泉服務規(guī)規(guī)范》第二層次旅游功能★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★指標御溫泉項目與珠三角區(qū)域溫溫泉度假區(qū)相比比，項目第二層層次旅游資源差差距巨大，發(fā)展展空間有限。第二層次旅游功能項目發(fā)展第三層層次旅游功能研研究旅游度假地功能能發(fā)展規(guī)律研究究珠三角居民旅游游消費行為分析析珠三角旅游度假假地發(fā)展態(tài)勢第三層次旅游功功能市場供求項目第三層次旅旅游功能研究項目第三層次旅旅游資源稟賦本地旅游休閑自自住類一流區(qū)域旅游度度假第二層次resort類一流目的地型綜綜合resortResort的功能單一景觀復合功能空間和人口的覆覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣南國桃園華僑城觀瀾GOLF光明農場愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖HiddenValleyHomestead國際標桿珠三角市場ForestHighlands旅游功能的復復合與旅游度度假地的等級級呈正相關，，且第三層次次旅游功能比比重逐漸增加加旅游度假地發(fā)展規(guī)律珠三角區(qū)域區(qū)區(qū)域型旅游度度假地在依托托景觀資源的的基礎上，逐逐漸向第三層層次旅游功能能傾斜珠三角旅游度假地態(tài)勢旅游者對旅游游舒適度的關關注已經成為為最重要的指指標,第三層次旅游游需求逐漸凸凸現(xiàn)資料來源：問問卷調查對度假區(qū)關鍵鍵特性的選擇擇珠三角消費行為分析珠三角會議中中心主要集中中在廣州和深深圳，主要面面向本地市場場，名目繁多多，專門的會會議中心較少少第三層次功能市場供求珠三角會議旅旅游地功能混混雜，體制僵僵化，區(qū)域型型專業(yè)會議中中心存在嚴重重不足。第三層次功能市場供求泡溫泉山林觀光高層會議接待待項目旅游功能能本地會議接待待功能是目前前湯泉度假村村的強勢第三三層次旅游功功能，但體制制不靈活惠州市政府定定點會議療養(yǎng)養(yǎng)區(qū)項目第三層次次旅游功能條件件國家領導人下下榻地主要是政府服服務功能，經營體制僵化化旅游度假地功功能發(fā)展規(guī)律律研究珠三角居民旅旅游消費行為為分析珠三角旅游度度假地發(fā)展態(tài)態(tài)勢第三層次旅游游功能市場供供求項目第三層次次旅游資源稟稟賦旅游地等級與與第三層次旅旅游功能呈正正相關關系珠三角區(qū)域型型旅游地逐漸漸向第三層次次功能傾斜舒適度指標提提升，第三層層次旅游需求求凸現(xiàn)以會議功能為為主的第三層層次旅游需求求旺盛會議接待旅游游功能在本地地強勢，但體體制不靈活珠三角欠缺專專門的區(qū)域型型會議旅游中中心項目旅游發(fā)展展定位方向：：以第三層次次的會議旅游游功能為主體體的標竿性休休閑旅游度假假村從外部和內部部條件分析，，項目適合打打造以第三層層次會議旅游功能為主體體的標竿性休休閑旅游地度度假村會議旅游溫泉療養(yǎng)其它休閑項目目會議旅游為主主體的休閑旅旅游度假地項目旅游度假假村發(fā)展策略略02以會議旅游功功能為主體，，打造國內第第一個休閑管管理機構湯泉休閑管理機構會議旅游管理理溫泉養(yǎng)生管理理人體健康及心心理保健管理理休閑教育管理理有氧運動管理理休閑嗜好管理理親子游樂管理理休閑娛樂管理理休閑美食管理理休閑購物管理理我們的目標會議旅游目標標市場和客戶戶群在哪里？？其它的休閑旅旅游功能如何何規(guī)劃？項目總體的硬硬件配套和軟軟行服務有哪哪些？有沒有客借鑒鑒的會議旅游游發(fā)展模式？？會議旅游需要要什么配套設設施？目標下的問題題項目會議旅游游規(guī)劃項目綜合休閑閑旅游規(guī)劃12項目主體功能能定位研究：：項目會議旅旅游規(guī)劃會議經濟理論研究究會議旅游案例借鑒鑒項目會議旅游規(guī)劃劃項目會議旅游目標標市場1機構性會議旅游主主體上區(qū)分為政府府和企業(yè)市場，同同時按照規(guī)模和時時間段的不同細分分會議經濟理論研究項目會議旅游目標標市場：立足現(xiàn)有有的政府接待功能能，強力拓展企業(yè)業(yè)會議市場會議旅游目標市場案例一：鳴泉居國國際會議中心項目背景：坐落于廣州的北隅隅，白云山麓，金金鐘湖畔。擁地20余萬平方米，建筑筑面積約4萬多平方米，歐陸陸風格的建筑結合合周圍的自然環(huán)境境，成為格調高雅雅的度假勝地，也也是接待國賓及政政要名流的“基地地”，深得國內、、外知名人士的嘉嘉許，被譽為“南南國釣魚臺”。項目主要構成：國際會議中心、別別墅群、休閑活動動場所會議旅游案例借鑒鳴泉居國際會議中中心成功啟示時機：廣州市是華南地區(qū)區(qū)的經濟貿易中心心，來廣州商務會會議及商務洽談日日益盛行，同時隨隨著現(xiàn)代的企業(yè)管管理理念的發(fā)展，，這些會議及洽談談大多選擇在度假假村舉行，鳴泉居居的成功就是在這這種大的經濟背景景上產生的。區(qū)位及環(huán)境：項目距離飛機場近近且自然環(huán)境優(yōu)美美是成功的一個關關鍵要素。高標準的設施：商務會議及商務洽洽談不僅要求適合合各種會議、商務務洽談所需要的會會議設施、住宿設設施及高標準的服服務，同時也要求求有大量的游憩設設施，這方面鳴泉泉居全部有，這是是鳴泉居的成功另另一個秘訣。會議旅游案例借鑒案例二：海南博鰲鰲水城成功要點以超常規(guī)的創(chuàng)新思思維成功策劃“博博鰲亞洲論壇”，，使博鰲水城迅速速成為世界矚目焦焦點。事件效應的強大影影響力奠定博鰲水水城向國際會議與與休閑度假方向發(fā)發(fā)展的基礎。高標準國際會議中中心、五星級國際際酒店及休閑娛樂樂設施等多功能一一體化的綜合配套套建立了博鰲水城城的高品質區(qū)域形形象。會議旅游案例借鑒項目會議旅游規(guī)劃劃（一）：建筑規(guī)規(guī)模案例借鑒一：廣州州鳴泉居國際會議議中心總建面：4萬平米會議面積（A）：1萬平米配套居住面積（B）：3萬平米A：B=1：3案例借鑒二：亞太太國際會議中心總建面：35000平米會議面積（A）：5400平米配套居住面積（（B）：約2.9萬平米A：B=1：5.3案例借鑒三：上上海國際會議中中心總建面：110000平米會議面積（A）：15754平米配套居住面積（（B）：約9.4萬平米A：B=1：5.9綜合上述案例，，會議面積與配配套休閑居住面面積的經驗值約約為1：5。湯泉TQ-02地塊旅游服務設設施總建面為59250平米，除開派出所、、門診所等，建議湯泉國際會會議中心建筑面面積為8000平米，湯泉度假酒店店配套居住面積積為4萬平米左右。項目會議旅游規(guī)劃設計形式：劇場式、課桌式式、酒會式、晚宴式功能形式：宴會廳、多功能能廳、大小會議廳規(guī)模配置：同時具備容納10-1000人的會議場所項目會議旅游規(guī)劃項目會議旅游規(guī)規(guī)劃（二）：會會議廳形式借鑒案例：WINTERGREENRESORT上海國際會議中中心亞太國際會議中中心海南博螯水城10+1同聲傳譯系統(tǒng)飛利浦DCN會議系統(tǒng)和主席席發(fā)言機A/V傳送現(xiàn)場電視信信號通道音頻信號合成系系統(tǒng)和多媒體演演示控制系統(tǒng)影像電腦強光三槍投投影機實物投影機幻影機幻燈機幻燈視頻轉換器器彩色多頻系統(tǒng)電電視機多頻系統(tǒng)放影機機鐳射筆。項目會議旅游規(guī)劃項目會議旅游規(guī)規(guī)劃（三）：會會議廳內部設施施奔馳中巴接送服服務------提供深港、環(huán)城城會議接送服務務。大宗客戶定制制制度——針對不同類型的的客戶配備專門門客戶服務項目目組，提供從預預定會議室到飲飲食、休閑活動動的全盤安排服服務，任何客戶戶需物業(yè)管理中中心提供任何服服務時，只需撥撥通其專配的貼貼身客戶專員的的手機或分機，，直接告知服務務需求。一對一私人秘書書服務------針對休閑的商務務散客提供貼身身客戶服務助理理，實現(xiàn)一對一一管理服務。高端安保設施------為滿足政府對于于高級接待的安安全要求，可以以在全區(qū)或個別別區(qū)域設置高端端的安保設施，，如機場的金屬屬探測設備、軍軍事設施上常用用的脈沖電子圍圍墻等。晚間查房制度------每晚查房兩次，，第一次零點左左右，第二次在在凌晨兩點前后后，一是查空房房，看有沒有盜盜竊。二是查有有客人住的房，，看門窗等是否否關閉嚴實。借鑒案例：WINTERGREENRESORT上海國際會議中中心亞太國際會議中中心海南博螯水城項目會議旅游規(guī)劃項目會議旅游規(guī)規(guī)劃（四）：軟軟性服務在分析國內外標標竿性旅游度假假地時，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：高檔酒店＋GOLF和相關物業(yè)配套套＋其它高檔休休閑配套＋＋完完善服務和休閑閑產品設計＝成成功的休閑旅游游地亞龍灣夏威夷CancunBintan巴拉德羅LaJolla國外案例Bintan，印尼Cancun,墨西哥LaJolla，美國加州YalongBay夏威夷，美國帕拉德羅，古巴巴Wintergreen，美國維州Homestead，美國密歇根Seaside，美國佛州珠三角代表案例例觀瀾湖度假村珠三角圖：部分參考案案例及其分布國內外一流的休休閑旅游度假地地均驗證：高檔檔的硬件和軟件件服務是成功的的必備因素22高檔酒店和公寓寓配套GOLF和相關物業(yè)配套套溫泉旅游規(guī)劃休閑管理服務項目綜合休閑旅旅游規(guī)劃硬件配套和服務務規(guī)劃、管理惠州高檔檔酒店經經營良好好；產權權式酒店店銷售火火爆惠州產權權式酒店店普遍銷銷售火爆爆，目前前市場供供應產品品全部分分布在市市區(qū)核心心商圈，，度假區(qū)區(qū)酒店全全部為開開發(fā)商自自有，產產權式酒酒店市場場基本空空白。高檔酒店店和公寓配配套惠州市現(xiàn)現(xiàn)有高檔檔酒店平平均開房房率高達達80％，經經營良好好，市場場空間廣廣闊。通過對惠惠州高檔檔酒店和和酒店式式公寓調調查統(tǒng)計計，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：項目周邊邊少高端端酒店配配套，市市場存在在機會點點高檔酒店店和公寓配配套項目周邊邊無高檔檔次產權權式酒店店公寓分分布，物物業(yè)發(fā)展展前景趨趨好高檔酒店店和公寓配配套項目高檔檔酒店及及產權式式酒店公公寓發(fā)展展建議考慮產權權酒店的的運營風風險，啟啟動期面面積不可可過大，，建議12000平米左右右產權酒店店公寓的的裝修標標準按四四星標準準設置，，與中信信五星級級自有酒酒店部分分形成互互補產權酒店店的配置置按四星星級標準準配備全全套家私私及電器器，大型型寫字臺臺及書柜柜，浴缸缸及沖涼涼間，全全套廚房房器具，，國際國國內直撥撥電話，，自助洗洗衣機及及衣物烘烘干機，，獨立控控制分體體式空調調，ＡＤＤＳＬ高高速上網網設備，，境外衛(wèi)衛(wèi)星電視視及電影影頻道高檔酒店店和公寓配配套建議項目目開發(fā)五星級酒酒店和四四星級產產權酒店店、酒店店公寓特色、高高端的GOLF球場及球球場居住住配套將將極大大增加項項目的休休閑價值值GOLF配套優(yōu)良的高高爾夫場場地高爾夫別別墅高爾夫度度假公寓寓將現(xiàn)有資資源充分分整合成成多種體體驗式休休閑項目目，打包包成套餐餐銷售。。溫泉旅游游會員制管管理，以以配套帶帶動住宅宅成功銷銷售溫泉度假假公司是是通過會會員俱樂樂部盈利利的.會館是董董事會與與俱樂部部會員的的聯(lián)絡處處用會員制制服務帶帶動房地地產銷售售。俱樂部會會員首先先要成為為這里的的財產擁擁有者,并有優(yōu)惠惠打折服服務.家庭成員員與會員員一樣享享有會員員利益會員利益益根據(jù)季節(jié)節(jié)特性在在某些項項目享受受不限時時及打折折優(yōu)惠45洞golf錦標賽、、網球設設施、溫溫泉Spa及健身中心、、游泳池等會員不動產一個良好的養(yǎng)養(yǎng)老及第二居居所地土地使用權出出讓,為會員提供專專人建造設計計房屋專業(yè)房地產經經紀人及代理理商的房屋買買賣租賃并為為會員提供優(yōu)優(yōu)惠打折服務務為各會員提供供可選擇的會會員房例如golf會員房,地處golf公園附近,Townhouse,singlefamilyhomes等房型可供選選擇溫泉旅游最好的服務不不是所謂御式式、尊貴的服服務，而是個個性化、量身身定做的服務務溫泉旅游最大大特點就是其其屬于“回頭頭型”消費項項目。有商家家說，只要你你能來第一次次，就有可能能來十次、甚甚至上百次。。休閑管理實質質：個性化服服務+經歷產產品根據(jù)會員資料料，量身定做做營養(yǎng)膳食方方案、心理保保健方案、戶戶外有氧運動動策劃、商務務會議安排、、婚宴活動策策劃、拓展訓訓練策劃、親親子娛樂策劃劃等等將會員第一次次到訪的經歷歷記下，如健健康記錄、一一張照片、消消費習慣等等等，等下次到到訪的時候按按照客人獨特特的經歷安排排消費，使之之產生歸屬感感。休閑管理休閑管理特色色產品：休閑閑教育案例借鑒：華爾街