夏茅客運(yùn)站地塊（一期）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

PAGE第PAGEXXX頁(yè)共5PAGEXXX金蝶項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部策劃夏茅客運(yùn)站地塊（一期）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)目錄項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介及位置用地規(guī)模及用地性質(zhì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目整體定位總體規(guī)劃設(shè)計(jì)交通組織住宅建筑設(shè)計(jì)要求公共建筑設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)成果要求PAGEPAGE2項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介及位置項(xiàng)目原址為夏茅客運(yùn)站地塊，位于白云區(qū)廣花一路與機(jī)場(chǎng)高速交界處西北面，夏花一路以南，屬于白云湖數(shù)字科技城-港澳青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地的片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)。交通便利，地塊附近規(guī)劃有地鐵24號(hào)線(xiàn)“夏茅站”及22號(hào)線(xiàn)。周邊以城中村、村級(jí)工業(yè)園為主，市政配套一般。項(xiàng)目現(xiàn)狀平整，外邊線(xiàn)不規(guī)劃。項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境：a)北側(cè)存在加油站及高壓線(xiàn)影響；b)東側(cè)靠廣花一路及機(jī)場(chǎng)高速，存在一定噪音影響。c)西側(cè)有低矮建筑，視野開(kāi)闊，近點(diǎn)缺乏景觀支撐，遠(yuǎn)可局部觀望白云湖（約2公里）。d)南側(cè)是規(guī)劃的青創(chuàng)大道。用地規(guī)模及用地性質(zhì)一期總用地面積42675平方米，計(jì)容總建筑145744平方米，用地性質(zhì)為二類(lèi)居住、商業(yè)、商務(wù)、公共交通場(chǎng)站用地。項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)計(jì)依據(jù)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的有關(guān)文件內(nèi)容,本項(xiàng)目地塊宗地圖,廣州市相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程,國(guó)家強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范。設(shè)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：一期規(guī)劃指標(biāo)一覽表編號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)具體指標(biāo)備注說(shuō)明1總建設(shè)用地面積42675㎡用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)除去道路用地及綠化用地后的可建設(shè)面積2容積率3.78應(yīng)用盡容積率3總建筑面積208876.44綠地率≥25%住宅地塊5建筑密度《50%5計(jì)容總建筑面積148224.4㎡其中1）住宅125661㎡其中配建政府性房源12103㎡市場(chǎng)化住宅107017㎡配套設(shè)施1910社區(qū)服務(wù)站等2）商業(yè)24714㎡其中商業(yè)8502㎡公寓16212㎡6不計(jì)容建筑面積57353.4㎡其中地下車(chē)庫(kù)56152㎡停車(chē)位1550個(gè)地面停車(chē)100個(gè)項(xiàng)目整體定位2.1項(xiàng)目定位：塑白云區(qū)中端品質(zhì)住宅，配套大型商業(yè)。2.2項(xiàng)目客戶(hù)定位：剛需首置型和首改型的中產(chǎn)階層客戶(hù)為主核心客戶(hù)：項(xiàng)目周邊板塊地緣性客戶(hù)；地塊周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板，私企業(yè)主；周邊村民。軸射客戶(hù)：地鐵24號(hào)線(xiàn)及22號(hào)線(xiàn)、廣花一路、機(jī)場(chǎng)高速沿線(xiàn)剛需客戶(hù)；新市周邊村民，白云新城汽配批發(fā)、化妝品批發(fā)市場(chǎng)老板。2.3產(chǎn)品策略1）走產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)路線(xiàn)，同時(shí)以高品質(zhì)的外部展示淡化周邊不良配套影響。2）保單價(jià)控總價(jià)：市場(chǎng)熱銷(xiāo)120方產(chǎn)品以下戶(hù)型，合理控制戶(hù)型面積，規(guī)避總價(jià)過(guò)高的問(wèn)題。3）提高產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力：提升產(chǎn)品附加值（裝修、品質(zhì)、服務(wù)等），同時(shí)在規(guī)劃上優(yōu)化并布置中心大花園，使用品質(zhì)材料打造公共空間等。3總體規(guī)劃設(shè)計(jì)1）充分挖掘景觀資源，規(guī)避周邊不良因素的影響。通過(guò)小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造、合理規(guī)劃布局來(lái)創(chuàng)造盡可能多的景觀價(jià)值；通過(guò)景觀主軸、組團(tuán)綠地、入口景觀帶，打造高尚生活社區(qū)。2）總體規(guī)劃中要注重住宅、商業(yè)、公建配套的和諧統(tǒng)一。3）場(chǎng)地規(guī)劃中，必須考慮建筑、交通流線(xiàn)、入口設(shè)計(jì)、停車(chē)、服務(wù)等各個(gè)方面的一致性，并考慮消防、人防、防洪防澇等有關(guān)規(guī)范，總體合理布局。4）需滿(mǎn)足限制高度要求，住宅不超過(guò)130米高度。4交通組織4.1進(jìn)入樓盤(pán)交通及功能設(shè)計(jì)1）道路系統(tǒng)滿(mǎn)足交通、消防等方面的要求。結(jié)合地形，合理的選擇道路坡度及斷面形式。2）需對(duì)小區(qū)的人行系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到簡(jiǎn)潔通暢，方便住戶(hù)出入。3）從地下車(chē)庫(kù)可直接乘坐電梯到達(dá)各樓層，地下層的電梯廳設(shè)門(mén)禁系統(tǒng)。4）合理組織小區(qū)車(chē)輛、配套商業(yè)車(chē)輛、學(xué)校車(chē)輛及派出所等公建配套車(chē)輛的流線(xiàn)。4.2動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃1)遵循人車(chē)分流住戶(hù)車(chē)輛只到達(dá)地庫(kù)，原則上不進(jìn)入住宅組團(tuán)內(nèi)2）住宅內(nèi)道路規(guī)劃住宅內(nèi)的消防車(chē)道的設(shè)計(jì)要考慮與慢跑道及歸家路結(jié)合，減少道路基礎(chǔ)成本。4.3出入口合理設(shè)置出入口設(shè)置要考慮后期物業(yè)管理成本，結(jié)合現(xiàn)狀及規(guī)劃條件，建議最多二個(gè)管理口。4.4圍墻及周界防范5.4.1幼兒園區(qū)域?yàn)榉忾]式管理，采用通透式圍墻及管理門(mén)進(jìn)行，與小區(qū)及商業(yè)分開(kāi)管理；5.4.2圍墻主體采用通透式設(shè)計(jì)，高度≤2.5米，形式與建筑外立面呼應(yīng)。5.4.3注重圍墻的物理防護(hù)，輔以安全防范監(jiān)控功能、照明功能。5住宅建筑設(shè)計(jì)要求5.1產(chǎn)品建議5.1.1住宅分布：商品房布置應(yīng)盡量多南向戶(hù)型，不存在視線(xiàn)遮擋。5.1.2戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)1）原則上面積分配應(yīng)向資源更好的戶(hù)型傾斜，端戶(hù)戶(hù)型面積最大，拼接戶(hù)戶(hù)型次之，北向戶(hù)型面積最??；南側(cè)戶(hù)型盡量減少對(duì)中間戶(hù)型的遮擋。2）高實(shí)用率，住宅樓按銷(xiāo)售建筑面積算，實(shí)用率》80%。3）在基本設(shè)計(jì)滿(mǎn)足功能使用要求，且現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范允許的前提下盡量增加贈(zèng)送面積，提高房屋使用率與附加值，增加舒適性。4）戶(hù)型配比建議：商品房戶(hù)型2房3房4房2+1房緊湊3房舒適3+1房（有套房）舒適4房（有套房）面積段建議677588110-120戶(hù)型配比建議15%20%50%15%5.1.3標(biāo)準(zhǔn)層高建議1）商品房標(biāo)準(zhǔn)層層高不低于3米，入戶(hù)大堂不低于5米。5.2建筑風(fēng)格、外立面建議1）與項(xiàng)目形象吻合，并能較好迎合客戶(hù)對(duì)品質(zhì)的需求，在把控成本的前提下，盡量高端大氣，體現(xiàn)品質(zhì)感，主推1個(gè)立面方案（建議現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)），外加3個(gè)立面意向圖片。2）差異化，避開(kāi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品風(fēng)格，有效展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，凸顯項(xiàng)目城市中心地域?qū)傩浴?）住宅立面注重視野及功能性，注重品質(zhì)并與項(xiàng)目整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。4）屋面造型注重標(biāo)識(shí)性，簡(jiǎn)潔，大方，但不建議采用大跨度、大體量的屋架設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮夜間泛光照明意向效果。5）在有限成本控制的前提下達(dá)到品質(zhì)住宅的視覺(jué)效果，低層部分（人體視野范圍）的細(xì)節(jié)處可選用高端石材/仿石瓷磚等材質(zhì)裝飾，展現(xiàn)建筑高貴感，高層部分則以大面積面磚拼貼，具備遠(yuǎn)看時(shí)鮮明的視覺(jué)感受。5.3單體建筑設(shè)計(jì)原則1）核心筒做到盡可能方正和緊湊；電梯廳有條件應(yīng)做到自然通風(fēng)采光。2）結(jié)構(gòu)布局合理，可適應(yīng)平面布局的變化。5.4公寓司機(jī)公寓的名稱(chēng)按出讓合同：配建政府性房源。其他公建配套的公寓按正常公寓設(shè)計(jì)。6公共建筑設(shè)計(jì)要求6.1商業(yè)配套1）對(duì)此區(qū)域進(jìn)行價(jià)值排序，以?xún)r(jià)值最大化為原則進(jìn)行商業(yè)布置；2）商業(yè)布置應(yīng)有連續(xù)性便于形成較佳商業(yè)氛圍，并應(yīng)在人流較集中的位置布置考慮.6.2公建配套公建配套建議設(shè)置在商業(yè)價(jià)值較低的位置。幼兒園應(yīng)有獨(dú)立的出入口，避免對(duì)住宅的影響；幼兒園區(qū)不設(shè)地下車(chē)庫(kù)，室外空間需考慮學(xué)校車(chē)位的使用要求；幼兒園的配電房及發(fā)電機(jī)房需單獨(dú)設(shè)置在幼兒園用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)。7、設(shè)計(jì)成果要求7.1所有的設(shè)計(jì)必須采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位。例如：長(zhǎng)度單位：總體規(guī)劃標(biāo)注以米（m）為單位，單體建筑設(shè)計(jì)標(biāo)注以毫米（mm）為單位；高程單位：標(biāo)高以米（m）為單位；面積單位：面積以平方米（m2）為單位。7.2設(shè)計(jì)內(nèi)容包括工程所涉及的相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)和服務(wù)。包括但不限于：1）修建性詳細(xì)規(guī)劃（含投資估算）2）方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)（含概算）、施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)、空調(diào)、智能化、人防、消防、防雷、電信、煤氣、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò)、幕墻、基坑等。3）商業(yè)廣場(chǎng)、紅線(xiàn)內(nèi)道路、園建、綠化、給排水、紅線(xiàn)外銷(xiāo)售區(qū)的園建、綠化、水電。4）建筑立面泛光照明。保安攝像監(jiān)控、道閘收費(fèi)、門(mén)禁、可視對(duì)講深化設(shè)計(jì)，停車(chē)場(chǎng)劃線(xiàn)及標(biāo)示設(shè)計(jì)、商場(chǎng)標(biāo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電訊供應(yīng)設(shè)計(jì)、公共廚房油煙設(shè)計(jì)5）精裝修設(shè)計(jì)、6）綠色建筑設(shè)計(jì)。7）機(jī)電專(zhuān)業(yè)綜合管線(xiàn)布置；8）配合裝修專(zhuān)業(yè)，風(fēng)、水、電、消防、智能化、電信、煤氣、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò)末端定位；9）設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)包含標(biāo)段內(nèi)工程所有相關(guān)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)。10）配合地鐵公司需求進(jìn)行設(shè)計(jì)修改配合。11）編制工程概算、預(yù)算等造價(jià)文件，符合限額設(shè)計(jì)要求。12）現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)(設(shè)計(jì)人員駐場(chǎng)、主任設(shè)計(jì)師參加周例會(huì)制度)、監(jiān)督及相關(guān)配合工作。13）根據(jù)衛(wèi)生防疫、消防、教育、地鐵設(shè)施保護(hù)辦公室、城管、建委、交委、衛(wèi)生局、供電局等專(zhuān)業(yè)部門(mén)的審查意見(jiàn)修改圖紙；完成面積審核、建筑放線(xiàn)事宜。14）協(xié)助編制竣工圖。15）用BIM系列軟件建立模型。提供實(shí)體模型。16）中標(biāo)單位應(yīng)提供設(shè)計(jì)總協(xié)調(diào)服務(wù)，費(fèi)用包含在設(shè)計(jì)費(fèi)中，具體工作包括但不限于以下各項(xiàng)：a)在設(shè)計(jì)全過(guò)程承擔(dān)對(duì)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、各分包設(shè)計(jì)的總協(xié)調(diào)工作，協(xié)助業(yè)主對(duì)各項(xiàng)設(shè)計(jì)、工作計(jì)劃進(jìn)行管理和控制。協(xié)助業(yè)主明確各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)分包界面，就設(shè)計(jì)交叉面進(jìn)行協(xié)調(diào)、劃分。b)配合業(yè)主對(duì)材料采購(gòu)、工程的招投標(biāo)管理，協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計(jì)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作。c)為組織設(shè)計(jì)分包工作提供技術(shù)層面的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。d)協(xié)助業(yè)主確定專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)分包單位的設(shè)計(jì)合同架構(gòu)，參與合同談判。e)根據(jù)業(yè)主編制的《專(zhuān)項(xiàng)使用需求書(shū)》，協(xié)助業(yè)主編制《專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》（如需委托）。f)協(xié)調(diào)業(yè)主處理在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備過(guò)程中與專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)分包單位的工作關(guān)系，協(xié)助業(yè)主解決與主體設(shè)計(jì)相關(guān)的問(wèn)題及糾紛。g)督促、協(xié)調(diào)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)分包按工作計(jì)劃完成設(shè)計(jì)。h)協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)根據(jù)方案設(shè)計(jì)評(píng)審意見(jiàn)調(diào)整設(shè)計(jì)并協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)的初步設(shè)計(jì)。i)督促業(yè)主對(duì)各專(zhuān)業(yè)及專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)分包設(shè)計(jì)成果如期決策和審定。j)協(xié)調(diào)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)分包與主體設(shè)計(jì)的關(guān)系，負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)間的設(shè)計(jì)提資管理。k)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)分