昌樂縣佳樂家超市項目可行性研究報告

目錄第一章總論………1第二章項目建設(shè)必要性…………7第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址……11第四章工程方案…………………17第五章環(huán)境保護…………………29第六章節(jié)能………34第七章經(jīng)營管理與勞動定員……36第八章實施計劃與工程管理……38第九章投資估算與資金籌措……40第十章經(jīng)濟效益和社會效益分析………………43

附件附圖1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、規(guī)劃證明3、環(huán)保影響報告表4、資金證明5、建設(shè)項目招標方案6、區(qū)域位置圖7、現(xiàn)狀圖8、總平面布置圖9、管線圖PAGEPAGE1第一章總論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱昌樂佳樂家超市項目2、項目建設(shè)性質(zhì)新建3、項目建設(shè)單位山東濰坊百貨集團股份有限公司二、工作依據(jù)1、山東濰坊百貨集團股份有限公司與山東宏嘉工程造價咨詢事務(wù)所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》5、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。6、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項目建設(shè)必要性2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護與節(jié)能6、實施計劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經(jīng)濟和社會效益分析四、工作概況山東宏嘉工程造價咨詢事務(wù)所有限公司在接受山東濰坊百貨集團股份有限公司關(guān)于建設(shè)昌樂佳樂家超市項目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學和對項目負責的精神，多次進行實地考察，搜集資料，對項目建設(shè)的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進行了認真、細致地研究、討論，根據(jù)目前昌樂縣商業(yè)領(lǐng)域及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報告。五、建設(shè)單位概況山東濰坊百貨集團股份有限公司是以商業(yè)經(jīng)營為主的股份制企業(yè)，下設(shè)中百配送中心、中百大廈、佳樂家、中百連鎖超市、中百實業(yè)發(fā)展有限公司、益家園家居建材超市等六家經(jīng)營單位，現(xiàn)有門店257家，是山東省重點商貿(mào)流通企業(yè)，先后榮獲全國青年文明號、全國重合同守信用企業(yè)、全國誠信單位、全國商業(yè)名牌企業(yè)等數(shù)十項省部級以上榮譽稱號。06年完成銷售61.28億元，同比增長21.79%，07年1—5月份完成銷售30.88億元，同比增長22.68%，保持了健康快速發(fā)展的良好勢頭。中百配送中心位于濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總建筑面積5萬平方米，其中立體倉庫3.1萬平方米，集商流、物流、信息流、資金流于一體，主要開展商品代理營銷和物流配送業(yè)務(wù)，設(shè)立了青島分公司、煙臺分公司、東營分公司和泰安加盟中百配送中心，現(xiàn)已建立起了覆蓋山東全省延伸到鄰省周邊地區(qū)的分銷配送網(wǎng)絡(luò)。年商品配送額16.7億元。中百大廈集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂于一體，堅持“以質(zhì)量求生存，以服務(wù)促發(fā)展，”形成了“三優(yōu)”、“四無”的服務(wù)特色，設(shè)有麥當勞中百餐廳，開設(shè)了中百美術(shù)館，詮釋了“生活·購物·享受”的消費理念，成為濰坊市最具特色、最受消費者歡迎的現(xiàn)代化大型綜合購物中心。中百大廈積極開展連鎖經(jīng)營,快速發(fā)展,除5.7萬平方米的濰坊旗艦店外，先后成功開設(shè)了2.2萬平方米的壽光店、2.5萬平方米的泰安店、2.2萬平方米的青州店、2.2萬平方米的圣榮店4家百貨店，并開設(shè)了3000平方米的中百家電城天翔店、1.2萬平方米的中百家電城勝利店和2家家電專業(yè)店，目前擁有5家百貨店、2家家電專業(yè)店和1家輸出管理的溫州商城。佳樂家創(chuàng)建于1999年12月，是以經(jīng)營家庭生活日用品為主，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大賣場連鎖機構(gòu)。超市現(xiàn)有門店18家，網(wǎng)點布及濰坊、青島、煙臺及泰安地區(qū)，總營業(yè)面積19萬平方米，經(jīng)營商品3萬余種。佳樂家采用國際最先進、最具發(fā)展?jié)摿Φ拇筚u場業(yè)態(tài)，以“全面提升家庭生活品質(zhì)”為企業(yè)宗旨，以“顧客滿意百分百”為服務(wù)理念，以“一站購物，一次購足，實惠便利，品質(zhì)保證”為經(jīng)營特色，堅持“以德經(jīng)商，誠信經(jīng)營”的指導思想，積極倡導健康快樂的消費文化。中百連鎖超市以“便民、利民、為民”為經(jīng)營宗旨，以標準超市、便利店為主力業(yè)態(tài)，加快網(wǎng)點拓展步伐，承擔著為城市社區(qū)服務(wù)和“萬村千鄉(xiāng)”市場工程職能，現(xiàn)已開設(shè)食品超市93家、便利店131家，網(wǎng)點遍布濰坊城區(qū)及各縣市區(qū)，并延伸到了萊州和淄博。中百實業(yè)發(fā)展有限公司占地13.3萬平方米，主要進行肉類、面食和蔬菜生產(chǎn)加工。現(xiàn)已開展“品先”牌系列肉制品、“中百”牌凈菜、面食的加工，并充分利用1.27公里的鐵路專運線、1.5萬噸冷庫，開展木材下線和冷藏業(yè)務(wù)，現(xiàn)已成為全省東部地區(qū)最大的木材下線及集散地，中百冷庫庫房年均利用率達到95.36%，成為濰坊庫容利用率最高、服務(wù)最好、最具品牌效應(yīng)的效益型冷庫。益家園家居建材超市05年元月9日開業(yè)，以“為您營造舒適健康的家”為經(jīng)營宗旨，是山東省面積最大、濰坊市首家自營倉儲式建材家居超市，營業(yè)面積3.1萬平方米，主營建材、家居、家具、五金、電器等16個大類5萬多種綠色、環(huán)保商品，為顧客提供家裝一條龍服務(wù)。六、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項目位于昌樂縣城區(qū)，北鄰昌城賓館，西沿新昌路，南沿利民街，東接物資局綜合大樓。該地塊是昌樂縣城市總體規(guī)劃的商業(yè)用地，地勢平坦，現(xiàn)狀主要為底層磚房與原百貨大樓，交通便利，水電、天然氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是開發(fā)建設(shè)商業(yè)的理想地段2、建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃用地面積14521.69m2，凈用地面積7488.93m2?？偨ㄖ娣e26800m2。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善的大型購物超市。3、實施進度計劃該項目建設(shè)期計劃為8個月，工程擬于2007年8月份開工，預(yù)計2008年3月份竣工。4、投資估算該項目建設(shè)總投資為2998.7萬元，其中建筑工程2162.0萬元，設(shè)備購置及安裝費548.9萬元，其他費用122.9萬元，基本預(yù)備費64.9萬元，流動資金50.0萬元。項目建設(shè)資本金600萬元。5、資金籌措該項目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。6、經(jīng)濟和社會效益分析該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和昌樂縣城市發(fā)展規(guī)劃，提高了居民生活水平，繁榮了昌樂縣商業(yè)市場。提高和改善了昌樂縣的商業(yè)環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善，購物與休閑齊全的的大型購物超市。同時可帶動昌樂縣建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號項目單位指標1年均經(jīng)營收入萬元973.82年均銷售稅金及附加萬元17.83年均增值稅萬元137.54總投資萬元2998.74.1固定資產(chǎn)投資萬元2948.74.2流動資金萬元505年均利潤總額萬元342.06年均所得稅萬元112.97年均稅后利潤萬元229.18投資利潤率%11.49投資利稅率%16.610所得稅后內(nèi)部收益率%8.611投資回收期年9.87（含建設(shè)期8個月）

第二章項目建設(shè)必要性一、項目提出背景2000年12月山東濰坊百貨集團股份有限公司在昌樂縣開設(shè)了佳樂家超市，隨著昌樂縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，昌樂縣的消費品零售市場實現(xiàn)了穩(wěn)步健康發(fā)展。超市成為居民購物的熱點。今年以來，昌樂縣各種超市銷售情況均好于往年，他們靠先進的管理，準確的市場定位，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適的購物環(huán)境，贏得了廣大消費者的青睞。一季度，濰坊中百集團昌樂佳樂家超市消費品零售額實現(xiàn)22636萬元，與去年同比增長6.8%。但佳樂家昌樂店合同期限接近屆滿，且現(xiàn)有場地面積、硬件配套等方面已不能滿足目前超市進一步提升需求，因此先擇在原來昌樂百貨大樓位置開設(shè)昌樂佳樂家超市。二、昌樂縣商業(yè)市場分析1、商業(yè)業(yè)態(tài)目前昌樂的商業(yè)業(yè)態(tài)主要百貨店、超級市場、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達。昌樂目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。各業(yè)態(tài)對消費者的吸引比重依次為：佳樂家、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。目前昌樂商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場（建設(shè)中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。商業(yè)總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發(fā)面積約50000平方米。2、商業(yè)消費分析。昌樂GDP增長態(tài)勢圖表：昌樂商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除家樂佳、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之昌樂購物環(huán)境的不理想，形成了昌樂人對昌樂的消費排斥心理（同樣價位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到濰坊去購買，也不愿在昌樂買），以到濰坊購物為榮的心理。昌樂消費者異地消費的原因分析如下：⑴昌樂目前無知名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費及小宗消費一般在昌樂，而中檔及大宗消費一般到濰坊、淄博等地進行消費；；⑶大城市的消費選擇機會較多也是一個原因。因此，昌樂的商業(yè)消費需要引導，首先是購物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。3、昌樂縣零售商業(yè)發(fā)展分析。⑵隨著昌樂新昌路、利民街、方山路等城市街區(qū)規(guī)劃，目前新昌路、利民街的經(jīng)營戶向商業(yè)步行街、城市假日廣場、新昌商場、溫州商城分流。⑶昌樂專業(yè)市場及與家和汽車相關(guān)的生活配套市場目前除中庭景苑規(guī)劃5萬余平方米的汽摩銷售市場外，還未出現(xiàn)其他專業(yè)市場。⑷昌樂居民零售消費場所為：佳樂家超市、百貨大樓、新昌商場、商業(yè)步行街、世紀美聯(lián)。三、優(yōu)劣勢分析憑借前期昌樂店良好的知名度和美譽度及更加成熟的大賣場經(jīng)營運作模式，更加完善的經(jīng)營管理模式，更加突出的形象，實惠的價格，便利舒適的購物環(huán)境，貼近的服務(wù)，使昌樂佳樂家新店必將成為昌樂商業(yè)的新亮點和佳樂家新的銷售增長點。昌樂劃區(qū)后，昌樂二店將作為城區(qū)店管理也將進一步強濰坊大本營市場的控制能力。四、門店定位及競爭策略昌樂新店在位置、硬件等方面均比昌樂店有優(yōu)勢，因此在賣場形象、商品定位、服務(wù)素質(zhì)、營銷策劃等方面都必須進行全新提升，定位如下：1、定位：總結(jié)成功的運作經(jīng)驗，經(jīng)營定位應(yīng)是大型綜合超市。突出優(yōu)質(zhì)低價的特色，突顯優(yōu)雅舒適的店堂形象，讓消費者感受輕松、時尚、貼近的購物氛圍，繼續(xù)保持“一站購物、一次購足”的經(jīng)營理念。做好文化營銷，突出佳樂家良好的品牌形象，以文化促經(jīng)營。2、價位：繼續(xù)發(fā)揮集團公司品牌效應(yīng)，即低價、質(zhì)優(yōu)的特點，準確把握目標顧客，依托集團公司整體優(yōu)勢和區(qū)域差別制訂價格策略。3、服務(wù)：發(fā)揮品牌優(yōu)勢，不僅要做到商品全、質(zhì)量優(yōu)，環(huán)境優(yōu)，與社區(qū)消費情況和居民消費習慣緊密結(jié)合，在佳樂家現(xiàn)有服務(wù)宗旨的基礎(chǔ)上開創(chuàng)具有社區(qū)特色的特色服務(wù)。五、結(jié)論政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和巨大的市場需求，為該項目開發(fā)建設(shè)提供了有利的契機和社會環(huán)境。項目建成后，將對昌樂縣的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此，該項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。

第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況昌樂縣位于山東半島內(nèi)陸，隸屬山東省濰坊市，東距濰坊城區(qū)25公里，西接臨朐、青州，南與安丘隔汶河相望，北與壽光接壤，總面積達1100.6平方公里，東西最大橫距40.9公里，南北最大縱距48.9公里。昌樂地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，膠濟鐵路，濟青高速公路從北部通過，309國道橫貫東西，省道大沂路貫穿南北，距青島、濟南機場各150公里。昌樂更是全國著名的“寶石城”。昌樂縣的工業(yè)門類比較齊全，現(xiàn)有化工、建材、煤炭、機械、紡織、造紙、釀造、印刷、食品、塑料制品等十幾個門類，且已初具規(guī)模。但經(jīng)濟發(fā)展水平還不是很平衡，基礎(chǔ)較為薄弱產(chǎn)業(yè)比重不盡合理，經(jīng)濟總量落后于周邊以及其他縣市。截止2005年，目前昌樂縣人口為650,534人，其中，農(nóng)業(yè)人口：478,348人，城鎮(zhèn)人口：172,186人。全縣轄19鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，905個行政村，居住著漢、滿、蒙、回、壯、朝鮮族等13個民族。2006年，昌樂人均GDP為12846元人民幣（按現(xiàn)行匯率折算為1650美元）實現(xiàn)生產(chǎn)總值83.5億元，財政收入7.09億元，地方財政收入3.92億元。二、建設(shè)地址該項目位于昌樂縣城區(qū)，北鄰昌城賓館，西沿新昌路，南沿利民街，東接物資局綜合大樓。該地塊是昌樂縣城市總體規(guī)劃的商業(yè)用地，地勢平坦，現(xiàn)狀主要為底層磚房與原百貨大樓，交通便利，水電、天然氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是開發(fā)建設(shè)商業(yè)的理想地段附：區(qū)域位置圖三、自然條件1、地形、地貌。2、工程地質(zhì)昌樂縣地處華北臺地中部，魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上。地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，有太古代的花崗片麻巖，古生代的石灰?guī)r、沙巖及頁巖，新生代的砂巖及粘土巖。大體可分為三個類型區(qū)：南部太古界、遠古界變質(zhì)巖區(qū)，地貌構(gòu)成侵蝕丘陵區(qū)。中部新生界第三系玄武巖區(qū)，地貌成低山區(qū)。北部新生界第四系沖積平原區(qū)，地貌成山前平原區(qū)。地震烈度為7度，定為設(shè)防區(qū)，地耐力為15-30T/M2。3、地層巖性、地質(zhì)構(gòu)造及地震⑴地層巖性出露地層為第四系上更新統(tǒng)沖積黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土、黏土層，厚度大于20m，未揭穿該層；各層巖性分述如下：①黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土(弱膨脹土)：黃、黃褐色，硬塑，局部堅硬狀。土質(zhì)均勻性差，微含姜石及角礫，厚度8-13m，廣布于地表，屬II級普通土。②黏土：棕黃、灰黃色，硬塑狀。土質(zhì)均勻性差，局部夾粉質(zhì)黏土層，含少許角礫。厚度大于5m，未揭穿該層；屬II級普通土。⑵地質(zhì)構(gòu)造及地震城區(qū)范圍地表為土層所覆，未見構(gòu)造痕跡。根據(jù)中華人民共和國《中國地震烈度區(qū)劃圖》(2001年版)資料，地震動峰值加速度為0.15g，該工程所在區(qū)域為7度烈度區(qū)，該項目抗震建設(shè)標準應(yīng)按國家抗震設(shè)計規(guī)范要求執(zhí)行。4、水文地質(zhì)條件境內(nèi)河流較多，長度在5公里以上的有35條，分為汶河、白浪河、桂河、丹河等5條水系。汶河干流在最南端，是本縣與安丘市的界河，經(jīng)縣界河道段長22.5公里，境內(nèi)河域面積358.7平方公里，總集水面積718.4平方公里。白浪河主流境內(nèi)段長34.0公里，流域面積306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、堯溝三條支流，總長836公里，流域面積275.34平方公里。境內(nèi)河流除汶河為東西流外，其余均為南北流向，總流域面積1436.84平方公里。昌樂縣水文地質(zhì)條件復(fù)雜，按地下水和地表水的互補關(guān)系，可分為平原型和山丘型兩大類，基本屬山丘型。按含水巖組可分為松散巖類孔隙水，碎屑巖類孔隙水，碳酸巖類裂隙巖溶水，巖溶巖類裂隙水，變質(zhì)巖類裂隙水五類。以松散巖類孔隙水量最重要。根據(jù)地形、地貌分為四個水文地質(zhì)區(qū)。北部山前平原區(qū)，覆蓋層厚30-50米，巖性為玄武巖，屬平原型地下水，主要含水層亞砂土累計厚度10-20米，沙層厚度累計2-7米。南部山前平原區(qū)，覆蓋層厚5-30米，下伏玄武巖和石灰?guī)r受溝谷切割較明顯。屬山丘型地下水，與河水關(guān)系密切，枯水時地下水補給河水，主要含水層除山前沖洪亞砂土和細砂層外，還有富水砂層，隱伏灰?guī)r巖溶水受斷層阻攔，形成富水區(qū)。低山(高丘)區(qū)地下水屬山丘型地下水補給地表水。主要含水巖組為玄武巖裂隙水及石灰?guī)r巖溶水，玄武巖出露面積廣，一般降水補給，淺部循環(huán)，短途排泄，受五條水系切割補給來源小，儲存條件差，除局部山間盆地和河谷外，一般不易成井。石灰?guī)r有兩處出漏，是巖溶水的補給區(qū)和地表水的滲漏區(qū)，另一處呈南北窄狀分布，自上寒武至中奧陶各層都有，巖層傾向北東和北西。由于四面受阻可見地表積水。巖溶水補給面積小，出水量不大。東部丘陵河谷平原區(qū)，主要含水巖組為各色花崗片麻巖，變質(zhì)巖系，裂隙水及河谷沖積層孔隙水，屬山丘型地下水。地下水礦化度范圍一般在200-300毫克/升，PH值為7.2-8.1之間，屬中性。絕大部分屬重碳酸鹽類鈣組，總硬度1.92-11毫克當量/升。5、水文、氣象資料：該項目所在地位于昌樂縣城區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：歷年平均氣溫：12.2℃歷年平均最高氣溫：19.2℃極端最高氣溫：40.7℃歷年平均最低氣溫：7.7℃極端最低氣溫：-21.4℃降雨量：歷年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7mm年最小降雨量：372.3mm。濕度：歷年平均空氣濕度：67.5%年最大空氣濕度：90%年最小空氣濕度：55%風向風力：夏季主要風向為：東南風冬季主要風向為：北風歷年平均風速：3.5米/秒最大風速：20米/秒霜凍：歷年平均冰凍期：52天歷年平均霜期：79天最大凍土深度：500mm歷年平均日照總時數(shù)為2792小時。從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，該項目建設(shè)地點不會對工程建設(shè)造成不良影響。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通昌樂位于山東半島中部，東距海濱城市青島150公里，北離渤海80公里。膠濟鐵路、濟青高速公路、309國道及膠王路、濰九路、昌大路貫穿境內(nèi)，形成了縱橫交錯的交通網(wǎng)絡(luò)，為昌樂經(jīng)濟發(fā)展提供了良好條件。2、給水該項目用水由昌樂縣自來水公司供給，市政供水管道已敷設(shè)至項目用地周圍，只需接入市政供水管道即可，可保證項目的正常用水。3、排水該項目排水采用雨、污分流制，雨水經(jīng)雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水經(jīng)化糞池處理后，就近排入市政污水管道，匯集后輸送到昌樂縣污水處理廠進行處理后達標排放。4、供電該項目用電由昌樂縣供電公司供給，市政供電線路己敷設(shè)至項目用地周圍，只需接入10KV市政供電線路即可，電力供應(yīng)有保障。5、電訊昌樂縣以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交流，可為該項目提供便利的基礎(chǔ)條件。6、消防消防局根據(jù)火災(zāi)危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確保火情發(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)計、配置。

第四章工程方案一、建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃用地面積14521.69m2，凈用地面積7488.93m2?？偨ㄖ娣e26800m2。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善的大型購物超市。二、方案設(shè)計1、規(guī)劃依據(jù)⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》⑵《中華人民共和國建筑法》⑶《中華人民共和國城市規(guī)劃編制辦法實施細則》⑷中華人民共和國現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定⑸甲方提供的規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計要求。2、功能定位昌樂縣是山東東部面向21世紀的現(xiàn)代化城市，此次規(guī)劃的濰百集團昌樂佳樂家定位為面向21世紀，為廣大市民提供一個環(huán)境優(yōu)美、功能齊全，購物與休閑相結(jié)合的現(xiàn)代化服務(wù)區(qū)。3、規(guī)劃原則創(chuàng)造良好的購物環(huán)境和休閑環(huán)境一直是設(shè)計者不斷追求的目標，濰百集團昌樂佳樂家作為昌樂縣中心地段最繁華的商業(yè)區(qū)，為設(shè)計提出了明確的目標定位和理念。規(guī)劃設(shè)計及建筑單體設(shè)計應(yīng)具有超前性、先導性和示范性，高起點、高標準、高水平，強調(diào)自己的個性化、獨創(chuàng)性。⑴人本原則貫徹以人為本的思想，以建設(shè)休閑、購物環(huán)境為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、具有自身特色的購物區(qū)。注重安全，合理分配和使用各項資源，把提高購物環(huán)境作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。以滿足縣內(nèi)居民消費者需求。⑵市場原則規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于開發(fā)商經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。規(guī)劃設(shè)計及建筑單體設(shè)計具有可操作性和可變性，適應(yīng)市場變化。將可持續(xù)發(fā)展的指導思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計與管理中，做到經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。4、規(guī)劃布局⑴平面布局該項目為原昌樂百貨大樓舊城改造項目，項目共五層，建筑面積約計26800平方米。其中地下一層停車場，地上四層為購物超市。地下一層及地上一、二、三層，每層面積約6000平方米，第四層面積2800平方米。⑵立面風格立面挺拔秀麗，使建筑協(xié)調(diào)整體，且富有韻律感，一層為藍色玻璃門，二三層為淺米黃色的面磚，四層為藍色的玻璃幕墻，輕盈、通透、挺拔、秀麗、綠色是設(shè)計追求的理念。5、公用設(shè)施變電所、換熱站等公用設(shè)施均設(shè)在地下一層。6、道路交通⑴入口：超市主入口位于利民街與新昌路交口處，面向利民街和新昌路均設(shè)次出入口。⑵停車位：為節(jié)省空間，方便購物者停車，該項目采用地下停車的停車方式。三、結(jié)構(gòu)說明1、設(shè)計依據(jù)⑴《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001⑵《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002⑶《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB5007-2002⑷《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-20012、該工程由多層商業(yè)樓組成。3、該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級為二級。5、6、基本風壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa7、主要樓面活荷載標準值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽臺：2.5kPa車庫：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。四、基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃管線敷設(shè)交叉時應(yīng)遵循以下原則：⑴壓力流管讓重力流管；⑵小管徑讓大管徑；⑶給水管盡量在污水管上面；⑷易彎的讓不易彎的；⑸臨時性的讓永久性的；⑹工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。(一)電力工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù)⑴《低壓配電設(shè)計規(guī)范》⑵《10KV變電所設(shè)計規(guī)范》⑶《建筑設(shè)計防火規(guī)范》⑷《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》⑸《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》⑹《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》2、負荷估算用電負荷按以下原則估算，商業(yè)用電負荷為80W/m2，車庫為60w/m2，總用電裝機負荷約為2024kW。3、供電系統(tǒng)商業(yè)的應(yīng)急照明設(shè)備、消防報警用電設(shè)備等屬二級負荷，其他的用電設(shè)備屬三級負荷。根據(jù)負荷分布情況和負荷估算結(jié)果，在地下一層設(shè)置1座變配電室，以滿足項目用電需求。電源由附近的利民街市政10KV線路以電纜方式埋地引入。4、低壓配電系統(tǒng)對于容量較大、負荷較集中的一般用電設(shè)備，采用放射式配電，由低壓配電屏直接供電；對于容量小、負荷分散的一般用電設(shè)備采用樹干式配電方式。消防水泵、防排煙風機、消防控制中心、應(yīng)急照明等一級負荷均采用雙電源供電方式，并在末端配電箱自動切換。5、建筑照明根據(jù)不同場所的使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具。重要場所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。公共場所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。6、建筑物防雷該項目屬于二類防雷建筑，根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB0057—94）執(zhí)行。采用屋頂女兒墻上設(shè)置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構(gòu)成整個防雷接地系統(tǒng)。(二)弱電設(shè)計1、通訊系統(tǒng)該項目需新增電話機約20部，電話線從利民街電信公司引來。2、火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)設(shè)火災(zāi)報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防控制室設(shè)在一層，面積約40m2(含廣播室和保安監(jiān)視室)，按一類建筑一級保護對象設(shè)置火災(zāi)探測器，在每個防火分區(qū)設(shè)火災(zāi)報警按鈕，從任何位置到手動報警按鈕的步行距離不超過30m。消防控制中心在接到火災(zāi)報警信號后，按程序聯(lián)鎖控制消防泵、噴淋泵、防排煙機、風機、空調(diào)機、防火卷簾、電梯、非消防電源、事故電源和氣體滅火系統(tǒng)等?；馂?zāi)報警系統(tǒng)的接地采用建筑物共用接地裝置，接地電阻≤1Ω。在消防控制中心設(shè)向當?shù)毓蚕啦块T報警的外線電話，并設(shè)消防專用緊急電話總機，分機設(shè)在值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機房、排煙機房及氣體滅火控制系統(tǒng)操作處等，在手動報警按鈕處設(shè)電話插孔。3、廣播和緊急廣播系統(tǒng)廣播系統(tǒng)由日常廣播和緊急廣播兩部分組成，前端都設(shè)在消防控制中心。日常廣播和緊急廣播合用一套廣播線路和揚聲器，平時播放背景音樂和日常廣播，火災(zāi)時受火災(zāi)信號控制，相關(guān)樓層自動切換為緊急廣播，切換的順序為二層及二層以上發(fā)生火災(zāi)時，先接通著火層及相鄰的上下層，首層發(fā)生火災(zāi)時，先接通本層、二層及地下各層，地下室發(fā)生火災(zāi)時，先接通地下各層及首層，與火災(zāi)無關(guān)的樓層仍維持正常廣播。揚4、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)5、閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)⑴攝像機的安裝位置為了保證超市的安全，又不影響超市的美觀，在超市出入口安裝高清晰彩色攝像機，負責監(jiān)控出入超市的顧客，另外出入口各配監(jiān)視器一臺；在超市的各個收銀臺上放安裝彩色半球攝像機，監(jiān)視各個收銀臺的具體情況；在滾梯口安裝智能恒速球型攝像機，監(jiān)控上下滾梯的人員及周邊商品；主要商品通道的上方安裝半球攝像機，監(jiān)控顧客的購物情況。⑵監(jiān)控中心選用具有高分辨率的圖像處理技術(shù)，采用H.264壓縮格式，集專業(yè)的圖像處理技術(shù)于一體的監(jiān)控主機，使圖像質(zhì)量更清晰；能夠?qū)σ曨l圖像進行切換顯示，多種畫面分割顯示，任意控制鏡頭的變倍及云臺的運動方向；具有8路視頻切換輸出上電視墻，還可外接16個紅外探頭；內(nèi)置報警，實現(xiàn)視頻移動報警，內(nèi)置警號蜂鳴功能。前端攝像機將采集的視頻圖像通過視頻線纜傳送到數(shù)字監(jiān)控主機上，并在顯示器上顯示16路視頻監(jiān)控圖像。⑶視頻線纜及電源線纜超市監(jiān)控工程的視頻線纜采用75-5的屏蔽視頻線纜，通過架空的方式進行走線；電源線纜采用3*1的電源線纜。為了保證超市監(jiān)控系統(tǒng)的安全運行，所有線纜都進行接地，做好防雷措施。(三)給排水工程規(guī)劃1、規(guī)劃依據(jù)⑵《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJl6—87(2001年版)⑶《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067—972、規(guī)劃范圍該項目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源該項目給水水源取自市政供水管網(wǎng)，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN200，支管DN100-DN80,樓前管以單體設(shè)計時定，給水干管均在車行道下敷設(shè)，供水水源有保證。②用水估算用水量定額按服務(wù)人員及管理人員用水50升/人·日；綠化及澆灑道路用水1.5升/次·日，2次/日設(shè)計。③供水系統(tǒng)室內(nèi)給水：地下室至四層由市政自來水管網(wǎng)直接供水。室外給水：從不同的市政自來水管網(wǎng)上接兩條給水管至院區(qū)，并形成環(huán)狀給水管網(wǎng)，管網(wǎng)上設(shè)地上式消火栓和適量的綠化灑水栓。⑵生活排水規(guī)劃室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。4、雨水排水規(guī)劃①雨水量的計算采用濰坊市暴雨強度公式：4091.17（1+0.824Lgp）q=（t+16.7）0.87②屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。5、消防給水規(guī)劃⑴消火栓給水系統(tǒng)①消防設(shè)計參數(shù)。自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險等級設(shè)置。消防用水量詳見下表：消防范圍消防系統(tǒng)設(shè)計用水量(L/s)消防歷時（h）室內(nèi)消火栓202自動噴淋301室外消火栓202②室外消防室外消防給水管網(wǎng)與給水管網(wǎng)合用，在管網(wǎng)上設(shè)地上式消火栓，供消防車取水及向水泵給水器供水。③室內(nèi)消防。④自動噴水滅火系統(tǒng)。(2)建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，按中危險及A類火災(zāi)設(shè)計，滅火器最小配置級別為5A，最大保護面積為15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。5、管材選用。(四)暖通、空調(diào)該項目暖通、空調(diào)設(shè)計包括病房樓的采暖、通風、空調(diào)、凈化、防煙和排煙設(shè)計。1、采暖、空調(diào)的室內(nèi)、室外空氣設(shè)計參數(shù)及標準室外計算干球溫度采暖-3℃冬季空調(diào)-11℃冬季通風-3℃夏季通風30℃夏季空調(diào)34℃空調(diào)日平均31.4℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算濕球溫度26.8℃室外計算相對濕度最冷月月平均73%最熱月月平均81%室外風速冬季平均3.5m/s夏季平均2.3m/s最多風向及頻率冬季CNE25%14%夏季CSE13%13%2、冷熱負荷估算根據(jù)單位建筑面積冷熱負荷估算，建筑面積26800m2，空調(diào)總熱負荷為1608KW；空調(diào)總冷負荷為1072KW。3、空調(diào)選擇及參數(shù)空調(diào)采用冷、熱源集中式中央空調(diào)系統(tǒng)?？照{(diào)冷源采用蒸汽雙效溴化鋰吸收式冷水機組，置于地下室，夏季供冷，冷媒參數(shù)為7-12℃，冷卻水溫度32-38℃?？照{(diào)熱源由樓內(nèi)熱交換站的蒸汽-水熱交換器提供，由樓外供來的蒸汽熱交換成60-50℃熱水。4、空調(diào)調(diào)節(jié)的系統(tǒng)形式、控制方式超市設(shè)計風機盤管加新風系統(tǒng)，空調(diào)水管單獨供給。空氣處理機在其回水管上設(shè)置電動兩通調(diào)節(jié)閥，按回風溫度調(diào)節(jié)水量。新風處理機在其回水管上設(shè)置電動兩通調(diào)節(jié)閥，按送風溫度調(diào)節(jié)水量。風機盤管裝有帶溫控器的三速開關(guān)，在回水管上裝有兩通電磁閥，根據(jù)室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)水量。5、通風系統(tǒng)同位素的通風柜設(shè)計機械排風，排風門的風速保持lm/s，排風經(jīng)亞高效過濾器過濾后排放。廁所、污洗間及病房衛(wèi)生間設(shè)計機械排風；廚房設(shè)計機械送排風，夏季送冷風；地下設(shè)備用房設(shè)計機械送排風。6、防煙、排煙系統(tǒng)防煙樓梯間、消防電梯間合用前室設(shè)置獨立的機械加壓送風系統(tǒng)。病房樓無外窗長度超過20m的內(nèi)走道或雖有外窗但長度超過60m的內(nèi)走道均設(shè)置機械排煙。通風、空調(diào)系統(tǒng)的風管在穿出機房處安裝防火閥。排風管穿入豎井時采取防止回流措施。各機械排煙系統(tǒng)均單獨設(shè)置。排煙風機采用消防排煙軸流通風機或離心通風機。五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)量1總用地面積平方米14521.692凈用地面積平方米7488.933總建筑面積平方米268004容積率1.85

第五章環(huán)境保護一、設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》2、《中華人民共和國水污染防治法》3、《固體廢物污染環(huán)境防治法》4、《環(huán)境噪聲污染防治法》5、《污水綜合排放標準》二、設(shè)計原則最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規(guī)定的排放標準。三、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源⑴施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。該項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575⑵施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。⑶施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。⑷施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析⑴施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55⑵施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。四、項目建成后環(huán)境影響影響分析該項目基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析⑴車庫廢氣項目建有地下車庫，車庫內(nèi)的廢氣有組織高空排放。⑵天然氣燃燒廢氣超市內(nèi)餐飲采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h。2、水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。①餐飲

每顧客每次100～200L／最高日；②辦公服務(wù)人員

每人每班30～60L／最高日。超市耗水量每天100立方米，污水排放量90立方米。污水類型包括沖廁排水和廚房污水。污水排水系統(tǒng)。各層污水匯集后排至室外污水管線，室外設(shè)污水化糞池，各污水經(jīng)化糞池截留沉淀處理后，排人市政管網(wǎng)。整個建設(shè)項目的外排污水主要來自以下幾個方面。⑴沖廁排水

沖廁污水中含有較高的有機物、懸浮物。建設(shè)項目擬將各層的沖廁污水分別匯集至樓外化糞池，經(jīng)初步處理后再排往污水管及市政污水管。⑵餐飲污水

廚房操作間產(chǎn)生的餐飲污水含有油脂和食物殘渣等，其有機物、油脂、懸浮物濃度都比較高，是污染較重的排水。3、固(液)體廢棄物污染源分析固體廢棄物主要為生活垃圾、辦公垃圾及物業(yè)清掃垃圾，生活垃圾(包括廚房垃圾)、辦公垃圾、物業(yè)清掃垃圾等各項產(chǎn)生量具體估算為400ks／d。由保潔工人將垃圾運出樓外，再由環(huán)衛(wèi)工人運送到垃圾站處理。4、噪聲污染源分析噪聲源主要產(chǎn)生于其設(shè)備運行噪聲，還有以娛樂、健身和交通噪聲等為主的社會生活噪聲。該項目受區(qū)外噪聲干擾不大。由于設(shè)備運行產(chǎn)生噪聲的各種操作設(shè)備、通風機和設(shè)備間等分布在獨立房間，設(shè)計中有防噪聲墻壁隔聲，建筑物圍墻及屋頂也有減噪作用。油煙治理機組設(shè)置在地下1層，同樣設(shè)計有隔聲措施。五、結(jié)論綜上所述，通過以上環(huán)保措施，項目不會對周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。六、建議1、工程施工期間要嚴格控制施工噪音和揚塵污染，噪聲不得超過《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。對建筑垃圾應(yīng)妥善處理，防止造成二次污染。應(yīng)搞好小區(qū)的綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。2、建好與超市相配套的污水處理設(shè)施，生活污水經(jīng)處理后達到《污水綜合排放標準》表4中三級標準，生活垃圾要及時清運。3、工程竣工后，按規(guī)定時限到環(huán)保局辦理環(huán)保竣工驗收手續(xù)。

第六章節(jié)能一、編制依據(jù)⑴《節(jié)約能源法》；⑵國務(wù)院發(fā)布的《節(jié)約能源暫行條例》及國家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)范、標準。二、節(jié)能措施建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)三、節(jié)水措施大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購買和使用符合國家能效標準要求的高效節(jié)能空調(diào)、照明器具、風機、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章組織管理與勞動定員一、組織機構(gòu)該項目實行董事會領(lǐng)導下的經(jīng)理負責制。按照精簡機構(gòu)，提高工作效率的原則，盡量減少管理人員和工作人員。超市設(shè)置辦公室、財務(wù)部、招商部、企管部、物業(yè)部。明確各部門的職責和權(quán)力，做到各司其職。二、工作制度根據(jù)項目的特點，實行輪留休班，年工作天數(shù)為365天。三、勞動定員該項目定員70人。四、組織管理在項目建設(shè)、組織機構(gòu)設(shè)置完成之后，進入正常的經(jīng)營過程中，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，應(yīng)注意以下幾個方面的管理：1、建立完善的科學管理體系管理體系的建設(shè)，要明確劃分各自職責范圍，確定管理目標，各司其職，步調(diào)一致。為保證管理決策的科學化，應(yīng)采用現(xiàn)代化的管理體制和先進技術(shù)，建立各種信息檔案，采用數(shù)據(jù)分析方法去研究市場及經(jīng)營策略，使管理不斷趨向現(xiàn)代化。2、建立、健全規(guī)章制度建立、健全完整的管理條例和規(guī)章制度，引導和維護正常的經(jīng)營活動，防止經(jīng)營過程中不良行為的發(fā)生。3、提高從業(yè)人員素質(zhì)，保證市場的正常發(fā)展管理和職能機構(gòu)的組成人員必須樹立高度的事業(yè)心、責任心、高水平的專業(yè)技能和勇于開拓的精神。主要領(lǐng)導人要把握全局，具有相當?shù)膶I(yè)水平。主要部門管理人員和業(yè)務(wù)骨干也要相對穩(wěn)定。全面提高全體從業(yè)人員的知識更新、素質(zhì)提高工作。組織員工進行服務(wù)、禮貌等方面基本知識和專業(yè)方面知識和技能的培訓，通過培訓全面提高職工的技術(shù)水平和服務(wù)水平，以文明和優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引更多的業(yè)戶進入超市。4、實行定崗定員，聘任制和合同制相結(jié)合實行按事設(shè)崗、按崗定員、責任到人的原則，實行經(jīng)營管理人員、超市主要業(yè)務(wù)人員的聘任制和一般服務(wù)人員的合同制相結(jié)合的原則，全面提高辦事效率和經(jīng)濟效益。五、勞動力來源該項目建成后，主要管理人員、技術(shù)骨干主要從公司內(nèi)部調(diào)劑解決，其他工作人員可從勞動力市場和應(yīng)往屆畢業(yè)生中招聘、考核解決。所有從業(yè)人員要求具備大專以上學歷，專業(yè)人員要求具備相關(guān)專業(yè)技術(shù)。

第八章實施計劃與工程管理一、實施進度計劃該項目的建設(shè)期計劃為8個月，自該項目報告批復(fù)后立即著手施工前的準備工作。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標，選定施工隊伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設(shè)。詳見實施進度計劃表實施進度計劃表時間項目名稱2007.7—2008.3立項、規(guī)劃施工準備施工圖設(shè)計工程施工竣工驗收二、工程管理為保證該項目的建設(shè)進度和質(zhì)量，擬采取以下質(zhì)量保證措施：一是抓好規(guī)劃設(shè)計的招標評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設(shè)計方案，使該項目規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的商住環(huán)境。二是通過投標競爭選定一批實力雄厚、管理上套、重視信譽、積極配合的施工隊伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家。三是實行工程監(jiān)理制，聘請有實力的監(jiān)理公司對工程建設(shè)實行全方位、全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到建設(shè)都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)都得到科學有效的控制。四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，利用經(jīng)濟杠桿把質(zhì)量、目標與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。五六是實行定期碰頭會制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時處理工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題，確保工程按計劃進度組織實施。三、項目招標根據(jù)《中華人民共和國招標法》和國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》的要求，在該項目報告批復(fù)后，對該項目的工程監(jiān)理、設(shè)計和施工單位的選定，依法進行公開招標。附:山東省建設(shè)項目招標方案

第九章投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明1、國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》2、國家計委投資司、建設(shè)部標準定額研究所編《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》。3、中國國際工程咨詢公司編《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》4、建筑工程按當?shù)卦儍r估列。5、裝置性材料購置按市場詢價估列。6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1999]158號文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。7、預(yù)備費按工程費用和其他費用之和3%計列，價差預(yù)備費按國家計委計投資[1999]1340號文件費率為0%。二、投資估算該項目建設(shè)總投資為2998.7萬元，其中建筑工程2162.0萬元，設(shè)備購置及安裝費548.9萬元，其他費用122.9萬元，基本預(yù)備費64.9萬元，流動資金50.0萬元。項目建設(shè)資本金600萬元。詳見9-1總投資估算表9-2設(shè)備購置與安裝估算表三、資金籌措該項目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。

總投資估算匯總表表9-1單位：萬元序號項目名稱建筑工程設(shè)備購置及安裝其他費用合計一建筑工程2162.02162.01超市2144.02道路廣場12.03場地平整6.0二設(shè)備購置及安裝548.9548.9三其他費用122.9122.91建設(shè)單位管理費48.82勘察設(shè)計費32.23臨時設(shè)施費3.94工程監(jiān)理費16.15辦公設(shè)施購置費10.06職工培訓費12.0四預(yù)備費64.964.91基本預(yù)備費64.9五流動資金50.050.0六總投資2162.0548.9237.82998.7設(shè)備購置及安裝投資估算表表9-2單位：萬元序號設(shè)備名稱單位數(shù)量單價(萬元)總價1冷凍設(shè)備套180802鏟車輛200.1152.33平板車輛200.0514上貨車輛150.0731.0955收銀臺個300.3410.26現(xiàn)場加工設(shè)備套13.63.67生肉切割絞設(shè)備套12.622.628制冰機臺1559電子稱臺200.61210發(fā)電機組臺11.21.211照明燈（含果蔬燈、肉類展示燈）臺2000.051012超市普通貨架套1404013生鮮品展示架個800.129.614倉庫貨架個1200.0354.215面包架個300.072.116果蔬架個900.032.717不銹鋼制品套1151518送貨車臺23.67.219寄包柜套12220試聽機套40.25121旗桿套10.90.922店牌及字母套1151523普通進出口套21.12.224電話通訊系統(tǒng)套12225微機系統(tǒng)套1909026監(jiān)控系統(tǒng)套1353527播音設(shè)備套12228貨梯部1232329客梯部1161630人行道部43012031其他3032548.9

第十章經(jīng)濟效益分析一、編制依據(jù)該項目經(jīng)濟評價主要依據(jù)國家計委及建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，現(xiàn)行財稅制度，建設(shè)單位提供的有關(guān)資料等。二、經(jīng)濟效益分析1、計算期該項目建設(shè)期為8個月，經(jīng)營期按10年計算。2、價格⑴主營業(yè)務(wù)收入①第1年銷售額及毛利日均客流量12000人次，結(jié)算數(shù)9000筆，客單價24.5元，日均銷售22.05萬元，月銷售661.5萬元，年銷售7938.0萬元，不含稅銷售額為6784.6萬元。預(yù)計毛利率10%，則毛利額678.4萬元。②第2-5年銷售額及毛利預(yù)計第2-5年不含稅銷售額增長20%，即年不含稅銷售額為8142.2萬元，毛利額為814.2萬元。③第6-10年銷售額及毛利：預(yù)計第6-10年不含稅銷售額再增長20%，即年不含稅銷售額為9770.1萬元，毛利額為977.0萬元。⑵其他收入預(yù)測第1年廣告費、入場費等收入合計為120萬元，第2-10年不考慮入場費因素每年各增加利潤15萬元。餐飲娛樂、休閑經(jīng)營方式為租賃，年租賃收入50萬元。3、增值稅、營業(yè)稅、稅金及附加該項目中水增值稅率為13%，其他為17%。城市建設(shè)維護稅為增值稅的7%，教育附加費為3%，年均增值稅為137.5萬元，稅金及附加為17.8萬元。詳見表10-1經(jīng)營收入、稅金及附加估算表4、總成本費用⑴外購材料費該項目年外購耗材及包裝物60萬元。⑵燃動力該項目正常年水電費150萬元。⑶職工工資及福利該項目勞動定員70人，年人均工資及福利2.3萬元，共計162萬元。⑷折舊該項目形成固定資產(chǎn)按分類折舊，其中房屋建筑物2311.8萬元，折舊年限30年，殘值率為5%，年提折舊73.2萬元；設(shè)備586.9萬元，折舊年限為10年，殘值率為5%，年提取折舊55.8萬元，兩項共計129.0萬元。詳見表10-2固定資產(chǎn)折舊估算表⑸維修費維修費按固定資產(chǎn)折舊的20%計，年需25.8萬元。⑹其他費用年需管理費、銷售費用、制造費用等其他費用按經(jīng)營收入的10%計取，共計87.9萬元。⑺成本計算該項目正常年份總成本費用614.7萬元，其中固定成本404.7萬元，可變成本210.0萬元，經(jīng)營成本485.7萬元。詳見表10-3總成本費用估算表5、利潤該項目年均利潤總額為341.3萬元，年所得稅112.6萬元，年稅后利潤228.7萬元。詳見表10-4損益表三、財務(wù)盈利能力分析該項目全部投資內(nèi)部收益率為8.6%；靜態(tài)投資回收期為9.87年(含建設(shè)期8個月)詳見表10—5現(xiàn)金流量表2、投資利潤率3、投資利稅率投資利稅率=年均利稅總額/總資金×100%=(341.3+137.5+17.8)/2998.7×100%=16.6%四、盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點固定成本盈虧平衡點=—————————————×100%經(jīng)營收入404.7=———————————×100%973.8-17.8-210=54.2%即年均經(jīng)營收入達到528.3萬元時，企業(yè)可保本不虧。經(jīng)營收入萬元1000經(jīng)營收入盈利區(qū)750500 總成本費用虧損區(qū)250固定成本054.2%100%生產(chǎn)能力盈虧平衡圖五、敏感性分析在項目計算期內(nèi)，發(fā)生變化的主要因素有經(jīng)營收入和經(jīng)營成本等。經(jīng)營收入和經(jīng)營成本發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標的影響定量分析結(jié)果見敏感性分析表。計算結(jié)果表明，經(jīng)營收入變化對財務(wù)效益最為敏感，其次是經(jīng)營成本。敏感性分析結(jié)果見下表序號變動因素變動幅度內(nèi)部收益率敏感性系數(shù)1基本方案8.6%2經(jīng)營收入-5%7.5%2.63經(jīng)營成本+5%7.6%2.3六、評價結(jié)論由以上經(jīng)濟效益指標可以看出，項目可取得年均利潤總額341.3萬元，投資利潤率為11.4%，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為8.6%。以敏感性分析可以看出，經(jīng)營收入下降和經(jīng)營成本增加對財務(wù)內(nèi)部收益和財務(wù)凈現(xiàn)值都有影響。因此，應(yīng)注重經(jīng)營收入和生產(chǎn)成本的控制，制定營銷措施，盡可能地降低經(jīng)營成本，以期取得較好的經(jīng)濟效益。七、社會效益該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和昌樂縣城市發(fā)展規(guī)劃，提高了居民生活水平，繁榮了昌樂縣商業(yè)市場。提高和改善了昌樂縣的商業(yè)環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善，購物與休閑齊全的的大型購物超市。項目的建設(shè)增加了就業(yè)人數(shù)，穩(wěn)定了社會。同時可帶動昌樂縣建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。經(jīng)營收入、稅金及附加估算表表10-1單位：萬元序號項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期1234567891011一經(jīng)營收入848.4879.2879.2879.21042.01042.01042.01042.01042.01042.01主營業(yè)務(wù)收入678.4814.2814.2814.2977.0977.0977.0977.0977.0977.02入場費120.015.015.015.015.015.015.015.015.015.03出租收入50.050.050.050.050.050.050.050.050.050.0二銷售稅金及附加20.715.615.615.618.418.418.418.418.418.41營業(yè)稅8.53.33.33.33.33.33.33.33.33.32城市維護建設(shè)費8.78.78.78.710.710.710.710.710.710.73教育費附加3.53.63.63.64.54.54.54.54.54.5三增值稅116.1121.4121.4121.4149.0149.0149.0149.0149.0149.0

固定資產(chǎn)折舊估算表表：10—2單位：萬元序號項目折舊年限原值經(jīng)營期2345678910111建筑物30原值2311.8本年折舊費73.273.273.273.273.273.273.273.273.273.2凈值2238.62165.42092.12018.91945.71872.51799.31726.11652.91579.72設(shè)備10原值58