寫字樓創(chuàng)新分類概述2

寫字樓創(chuàng)新分類第一頁，共三十三頁。服務(wù)創(chuàng)新傳統(tǒng)商務(wù)寫字樓結(jié)構(gòu)創(chuàng)新功能創(chuàng)新2第二頁，共三十三頁。主流商務(wù)寫字樓以純商務(wù)辦公環(huán)境打造和高檔配置作為核心競爭力，主要通過“真金白銀”投入來實(shí)現(xiàn)主流商務(wù)寫字樓主流商務(wù)寫字樓的競爭力主要體現(xiàn)在四個(gè)方面外立面造型與結(jié)構(gòu)：采用創(chuàng)意造型以及純玻璃幕墻，打造高檔形象硬件高檔配置：架空地板、中央空調(diào)、入口、大堂、電梯間等公共部位豪華裝修、環(huán)?？萍疾牧系韧晟婆涮祝恒y行、餐飲、車位等全套充足配置軟性服務(wù)：頂級物管，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)代輝煌恒隆廣場西環(huán)廣場新保利大廈3第三頁，共三十三頁。典型案例一：北京道一號，弧型創(chuàng)意立面，呼吸式幕墻以及太陽能發(fā)電板屏，打造香港首席天標(biāo)采用弧型外立面，兩端為商業(yè)，中間面寬最大的14層為寫字樓，設(shè)計(jì)符合商業(yè)與寫字樓特點(diǎn)且富有創(chuàng)意，三層透氣呼吸式幕墻，內(nèi)部裝有多孔電動百葉窗，環(huán)保節(jié)能，但造價(jià)昂貴屋頂六塊太陽能發(fā)電板屏，提供電動百葉窗所需能量4第四頁，共三十三頁。典型案例二：上海嘉里中心，五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)，五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)，大堂挑空三層，電梯，大堂、走道等公共部位采用以名貴云石及花崗巖精心鋪砌而成5第五頁，共三十三頁。錯層——通過辦公空間的立體分離，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意辦公；部分錯層與復(fù)式結(jié)合，出現(xiàn)了三錯層結(jié)構(gòu)，提高性價(jià)比結(jié)構(gòu)創(chuàng)新一錯層：主打創(chuàng)意辦公三錯層：性價(jià)比與創(chuàng)意辦公的完美結(jié)合鄰錯：實(shí)現(xiàn)戶戶朝南6第六頁，共三十三頁。典型案例一：靜安創(chuàng)展中心，主打KIBS概念，4.0米錯層結(jié)構(gòu)與5.5米LOFT結(jié)構(gòu)為其主力產(chǎn)品KIBS指知識密集型企業(yè)，包括信息服務(wù)、研發(fā)服務(wù)、法律服務(wù)、金融服務(wù)、市場服務(wù)、技術(shù)性服務(wù)、管理咨詢、勞動就業(yè)等八大類大廈定位KIBS+LOFT，為知識密集型企業(yè)定制既節(jié)省成本又專業(yè)人性化的辦公空間銷售時(shí)，錯層結(jié)構(gòu)樣板間采用暖色調(diào)和木頭，制造溫馨感和原生態(tài)與雙層結(jié)構(gòu)的高性價(jià)比賣點(diǎn)相比，錯層結(jié)構(gòu)主要強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意和立體的工作方式，同時(shí)在空間上實(shí)現(xiàn)辦公私密性7第七頁，共三十三頁。典型案例二：海上海LOFT，三錯層設(shè)計(jì)，空間上實(shí)現(xiàn)接待區(qū)與辦公區(qū)的分離，彰顯老板高高在上的身份感首層層高3.4米二層挑空5.3米三層層高3.1米8第八頁，共三十三頁。三錯層結(jié)構(gòu)結(jié)合柯橋當(dāng)?shù)乜蛻艮k公特點(diǎn)，空間上實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)經(jīng)理室貴賓室公共辦公室財(cái)務(wù)室前臺展廳三層二層一層目前柯橋?qū)懽謽切∽敉k公室與展示廳放在一起，相互干擾比較大錯層設(shè)計(jì)從空間上將辦公、展示與休閑分開，使得同樣面積條件下，小住戶能夠像大業(yè)主一樣，享有獨(dú)立空間9第九頁，共三十三頁。典型案例三：雕塑家園，相鄰錯層結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)戶戶南向戶型一戶型二南向北向走廊雕塑家園通過左右戶型錯層，實(shí)現(xiàn)戶戶朝南；復(fù)式結(jié)構(gòu)出售前已經(jīng)劃分好，售價(jià)按照實(shí)際使用面積來算，并未提升性價(jià)比雕塑家園住戶大都為廣告公司等創(chuàng)意型單位，或者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的小公司，檔次不高此種方式南北進(jìn)深過大，雖然實(shí)現(xiàn)戶戶朝南，但是居住與辦公品質(zhì)不高，屬于市場早期產(chǎn)品，目前已被市場所淘汰10第十頁，共三十三頁。LOFT：主要以高性價(jià)比來吸引客戶結(jié)構(gòu)創(chuàng)新二一般定位中小企業(yè)尤其是科技、創(chuàng)意、貿(mào)易等公司將創(chuàng)意生活與高性價(jià)比結(jié)合，主要依靠偷容積率的方法來實(shí)現(xiàn)面積贈送，達(dá)到快速銷售的目的一般層高為4.8米—6.2米，部分樓盤出現(xiàn)了9米以上的層高11第十一頁，共三十三頁。典型案例：香年廣場，平層層高4.8米，可復(fù)式辦公，挑高層高9.6米，可分為四層，高性價(jià)比，市場罕見項(xiàng)目主要賣點(diǎn)是其100米層高肺中庭（生態(tài)）和超高層高所帶來的性價(jià)比此種產(chǎn)品在目前政策趨緊的情況，競爭優(yōu)勢不言而喻目前柯橋政策規(guī)定，寫字樓層高超過4米，容積率乘以1.5，超過6米的審批有困難，故此種方式可能不可行12第十二頁，共三十三頁。凸窗：高度不超過2.2米，全贈送面積，增加性價(jià)比結(jié)構(gòu)創(chuàng)新三不超過2.2米臺階可打掉星河世紀(jì)通過底下臺面填高，與梁之間高度不超過2.2米，算全贈送面積，使用時(shí)可把臺階打掉，做成步入式凸窗13第十三頁，共三十三頁。企業(yè)總部：通過獨(dú)棟或者TOWNHOUSE產(chǎn)品打造，倡導(dǎo)低密度花園式辦公理念結(jié)構(gòu)創(chuàng)新四此類產(chǎn)品定位實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，打破目前市場千篇一律的高層辦公模式，倡導(dǎo)更為私密和尊貴、體現(xiàn)身份感的低密度花園式辦公理念，目前主要出現(xiàn)在北京、上海等少數(shù)幾個(gè)城市，屬市場稀缺產(chǎn)品！14第十四頁，共三十三頁。典型案例一：總部國際，多功能，復(fù)合式新型獨(dú)棟商務(wù)體110余棟1000-5000平米4-8層獨(dú)棟寫字樓賣點(diǎn)一：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立冠名、獨(dú)體獨(dú)棟賣點(diǎn)二：低密度庭院辦公、企業(yè)級活性空間、可塑性獨(dú)立大堂三大功能，開創(chuàng)“多功能總部商務(wù)模式”新格局賣點(diǎn)三：系列產(chǎn)品，滿足不同客戶需要，精致花園（雙拼）、城市大道（聯(lián)排）、綠蔭廣場（獨(dú)棟）精致花園城市大道綠蔭廣場15第十五頁，共三十三頁。精致花園：雙拼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，獨(dú)立垂直交通系統(tǒng)，挑高15米中庭，2-4層挑空觀景臺，演繹全新商務(wù)辦公格局地下室層高3米首層層高4.5米二、三層層高3.5米四層層高3.5米頂層層高3.9米16第十六頁，共三十三頁。典型案例二：置地星座，TOWNHOUSE辦公理念，8棟樓只售8個(gè)業(yè)主8座8-12層寫字樓，其中A座為雙子塔樓，其余為獨(dú)棟1、2樓為商業(yè)，3層以上為寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積500平米，整棟建筑面積4000-6500平米本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)就是低密度TOWNHOUSE花園式辦公理念，硬件配置與一般甲級寫字樓；類似17第十七頁，共三十三頁。生態(tài)寫字樓：強(qiáng)調(diào)人與自然的對話，主要通過將自然元素引入室內(nèi)，創(chuàng)造和諧辦公環(huán)境來實(shí)現(xiàn)功能創(chuàng)新一廣義的生態(tài)寫字樓主要包括四個(gè)層面的內(nèi)容綠色公共空間：主要通過樓宇內(nèi)綠化和公共共享空間打造來實(shí)現(xiàn)通風(fēng)采光：通過內(nèi)庭院設(shè)計(jì)等實(shí)現(xiàn)寫字樓的自然通風(fēng)，增加采光面環(huán)保材料：主要通過高透光、低反射的幕墻以及樓面、配套系統(tǒng)的低能耗來實(shí)現(xiàn)空間感：主要通過樓層等公共空間高度和寬度來衡量目前一般生態(tài)寫字樓主要著眼于綠色公共空間、通風(fēng)采光來實(shí)現(xiàn)生態(tài)概念，而環(huán)保材料由于成本和客戶感知問題，采用不多；空間感一般寫字樓都可以滿足客戶需求。本項(xiàng)目主要關(guān)注綠色空間打造和通風(fēng)采光兩個(gè)環(huán)節(jié)。18第十八頁，共三十三頁。案例借鑒一：安聯(lián)大廈，高低區(qū)十字交叉分布空中花園設(shè)計(jì)，高區(qū)低區(qū)空中花園特點(diǎn)：中低區(qū)通過東西雙向的空中花園與高區(qū)天窗形成自然通風(fēng)；不影響高區(qū)南北雙向空中花園的通風(fēng)；雙向交叉的空中花園設(shè)計(jì)，不影響整層的結(jié)構(gòu)，為高中庭設(shè)計(jì)提供空間。19第十九頁，共三十三頁。圍繞空中花園設(shè)計(jì)，順利實(shí)現(xiàn)通風(fēng)、采光、綠化通風(fēng)采光綠化肺中庭20第二十頁，共三十三頁。案例二：萬軒國際大廈，雙側(cè)蛙挑（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置）南北兩側(cè)每兩層設(shè)置一個(gè)空中花園，雙層挑高設(shè)置屋頂設(shè)置花園，超值贈送空中花園屋頂花園21第二十一頁，共三十三頁。案例三：深圳城市大廈，核心筒錯開設(shè)計(jì)，配置空中花園，空氣自然對流四方型核心筒，采光面單一圓型核心筒，采光面增加圓型錯開核心筒，采光面充分空中花園項(xiàng)目生態(tài)點(diǎn)：采光面廣（保證每個(gè)單元兩面或以上采光）自然空氣對流空中花園明廁、明電梯走廊節(jié)能，環(huán)保建材22第二十二頁，共三十三頁。案例四：大中華國際交易廣場，集中式空中花園；中央商務(wù)大廈，半圍合空中花園設(shè)計(jì)，配合商務(wù)配套區(qū)大中華國際交易廣場，第九層10000平米的空中花園，輔以大面積水系，在寫字樓中是不多見的；成為寫字樓中最大的休閑商務(wù)區(qū)，也是深圳迄今規(guī)模最大的空中花園。中央商務(wù)大廈，集中在四層半圍合設(shè)計(jì)；與該層的室內(nèi)功能間共同組成項(xiàng)目整體的商務(wù)休閑配套區(qū)。23第二十三頁，共三十三頁。節(jié)能環(huán)保：浦江智谷，寫字樓中的鋒尚國際，依靠大量硬件投入和節(jié)能技術(shù)采用，打造高科技企業(yè)辦公天堂功能創(chuàng)新二采用十項(xiàng)節(jié)能技術(shù)，比普通寫字樓節(jié)能75%樓板埋管系統(tǒng)；外遮陽板系統(tǒng)；100％全新風(fēng)系統(tǒng)；外墻外保溫系統(tǒng)；地源熱泵系統(tǒng)雙面LOW-E中空玻璃幕墻雨水收集系統(tǒng)太陽能光熱應(yīng)用屋頂綠化LED節(jié)能照明依托閔行開發(fā)區(qū)和浦江高科技園，客戶定位高科技企業(yè)和高層次的服務(wù)企業(yè)和貿(mào)易企業(yè)運(yùn)作模式參照美國硅谷、英國Arlington等國際知名科學(xué)園區(qū)24第二十四頁，共三十三頁。MOFFICE：通過“辦公集群”和“賣場所”兩個(gè)理念將對客戶需求的關(guān)注極致化功能創(chuàng)新三MOFFICE，M代表MIXANDMATCH，強(qiáng)調(diào)混合與協(xié)調(diào)搭配，試圖從人對空間的真實(shí)感受出發(fā)、從使用者的情感出發(fā)最大限度地增強(qiáng)辦公舒適度，包括兩個(gè)方面：辦公集群：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的整體性與全局性，同時(shí)也體現(xiàn)了項(xiàng)目最本源的商務(wù)特性。將資源集中配置，并可全體享受。將廚房、會議室、商務(wù)中心等從辦公空間中分離出來，每層或每幾層集中配置，在保證正常辦公的前提下，滿足成長型企業(yè)對于小面積辦公場所的需求。賣場所：提供多種風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)辦公間，直接達(dá)到客戶使用標(biāo)準(zhǔn)，避免客戶裝修麻煩。MOFFICE，從本質(zhì)來看還是定位小戶型客戶，通過各單體寫字間辦公以外功能剝離，集中配置，來減小戶型面積，降低辦公成本；另外多種裝修方案選擇，避免小戶型客戶再次裝修麻煩。25第二十五頁，共三十三頁。典型樓盤：北京MOFFICE，核心賣點(diǎn)個(gè)性化裝修與公共功能配套提供38種辦公室設(shè)計(jì)方案，滿足不同口味客戶需求全部定位100平米小戶型，受到科技型和創(chuàng)意型客戶歡迎近萬平米商業(yè)配套18000平米寫字樓，為客戶提供行政、商務(wù)、財(cái)務(wù)等方面“秘書”服務(wù)，通過為客戶的“行政托管”，使得客戶能夠?qū)Ｗ⒂谧陨順I(yè)務(wù)發(fā)展26第二十六頁，共三十三頁。MOHO:定位中小企業(yè)，通過自由組合、商務(wù)共享、24小時(shí)辦公與酒店式服務(wù)，達(dá)到企業(yè)形象與成本之間的完美平衡功能創(chuàng)新四MOHO，原意為多功能辦公居住空間，即SOHO的升級版，近年來，此概念也為一些商務(wù)寫字樓所采用并進(jìn)一步衍生為全天候小面積辦公的含義。包括四個(gè)方面含義：自由組合：最小分割面積縮小，出售時(shí)從最小分割面積到整層靈活出售；商務(wù)共享：針對傳統(tǒng)辦公空間中利用率不高的一些功能空間，大廈集中配置24小時(shí)辦公：主要通過分體式空調(diào)實(shí)現(xiàn)酒店式服務(wù)：主要通過與品牌物業(yè)管理公司或者高星級酒店合作，提供專業(yè)辦公服務(wù)MOHO，從本質(zhì)上來看還是主打中小企業(yè)，通過公共功能的合理配置來實(shí)現(xiàn)中小企業(yè)以低成本追求高形象的美好愿望27第二十七頁，共三十三頁。典型樓盤：中環(huán)國際廣場，通過自由、共享和形象三大主張，沖擊南京寫字樓市場1-8層中環(huán)國際俱樂部9-22層MOHO寫字樓33-50層酒店式公寓商務(wù)自由：最小分割面積65平米，銷售面積最小130平米；分體式空調(diào)，24小時(shí)辦公商務(wù)共享：9-11層每層設(shè)置多功能會議中心商務(wù)形象：50層189米地標(biāo)建筑，內(nèi)部豪華配置，酒店式物管，彰顯企業(yè)形象客戶70%以貿(mào)易、IT等中小客戶為主，40%為投資客戶，最暢銷面積為130平米28第二十八頁，共三十三頁。SVO：結(jié)合MOFFICE和MOHO特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，由專業(yè)公司運(yùn)營，租期靈活，租金較高服務(wù)創(chuàng)新定位：SVO定位為新銳公司提供多方位的商務(wù)服務(wù)，只需提包就可入住辦公，將建筑與服務(wù)完美結(jié)合客戶：SVO客戶主要為跨國或跨地區(qū)海外分支或辦事處、新公司或分公司、臨時(shí)組織、專業(yè)顧問型小公司等特點(diǎn)一：除具有MOFFICE和MOHO寫字樓純商務(wù)辦公環(huán)境、自由組合、個(gè)性裝修、辦公集群等優(yōu)點(diǎn)外，增添了專業(yè)化服務(wù)和租期靈活的特點(diǎn)特點(diǎn)二：SVO一般由專業(yè)化商務(wù)公司管理，租期可以是7天，也可以是三年，相對靈活；租金較高，一般為普通寫字樓2-3倍運(yùn)作方式：由專業(yè)化管理公司與寫字樓業(yè)主簽定協(xié)議，委托管理公司進(jìn)行管理經(jīng)營，業(yè)主參與分紅29第二十九頁，共三十三頁。開發(fā)商可以參考SVO寫字樓服務(wù)內(nèi)容，借鑒其運(yùn)作方式，形成新的營銷賣點(diǎn)SVO服務(wù)內(nèi)容辦公室服務(wù)：行政辦公室、客人接待室、團(tuán)隊(duì)空間、專業(yè)前臺接待、清潔及安全服務(wù)等連接服務(wù)：因特網(wǎng)連接、電話系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)支持、應(yīng)用程序管理服務(wù)、網(wǎng)站及電子郵件設(shè)置等會議中心：會議室、培訓(xùn)室、液晶投影儀等支持服務(wù)：銀行、快遞、復(fù)印、打印、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)、傳真等借鑒意義發(fā)展商可與專業(yè)公司或者物業(yè)公司協(xié)調(diào)，采用類似的運(yùn)作方式，吸引投資型客戶；參照SVO服務(wù)內(nèi)容，提高商務(wù)服務(wù)專業(yè)度，形成軟件營銷賣點(diǎn)；30%持有部分采取此種方式，解決后期經(jīng)營問題30第三十頁，共三十三頁。典型樓盤：廈門城際商務(wù)中心，更像五星級酒店的商務(wù)服務(wù)式寫字樓硬件：按照五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置服務(wù)：提供從拜訪者接待，復(fù)印、傳真，每天一次打掃企業(yè)辦公室，會客室里幫倒咖啡等企業(yè)所有事務(wù)性服務(wù)租用面積：30平米起租，租期7天—3年租金：110元/平米/月，而同等檔次普通寫字樓租金40-50元/平米客戶：周邊城市的企業(yè)，特別是貿(mào)易企業(yè)把商務(wù)中心當(dāng)做談判總部。從機(jī)場接到外商后直接帶到租用辦公室洽談，合同談好后，有需要的再帶到泉州看工廠31第三十一頁，共三十三頁。小結(jié)：個(gè)性化寫字樓往往定位中小客戶，走減小面積區(qū)間，提升性價(jià)比的路線，少數(shù)是辦公理念的創(chuàng)新32第三十二頁，共三十三頁。內(nèi)容總結(jié)寫字樓創(chuàng)新分類。主流商務(wù)寫字