《資產(chǎn)評估原理》第四章 房地產(chǎn)評估

資產(chǎn)評估原理第四章

房地產(chǎn)評估2002年3月14日，由商地置業(yè)公司、華潤置地（北京）股份有限公司、SOHO中國有限公司、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司四家公司參加投標(biāo)的北京市廣渠門外東五廠國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)結(jié)果揭曉，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司以31.5889億元人民幣的投標(biāo)價(jià)中標(biāo)。招標(biāo)結(jié)果揭曉當(dāng)天，前來接收中標(biāo)通知書的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司有關(guān)人士當(dāng)即表示，根據(jù)成本和目前北京樓市發(fā)展勢頭，未來社區(qū)住宅銷售價(jià)格將不低于8000元/平方米。那么，同樣這塊地，北京的開發(fā)商新華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理任志強(qiáng)、慣于營銷的現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹、以管理成本見長的今典花園總經(jīng)理張寶全三人來操盤，房價(jià)又會是多少？第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特征（一）位置固定性（二）耐用性（三）影響因素多樣性（四）投資大量性（五）保值增值趨勢三、房地產(chǎn)的評估程序（一）明確評估基本事項(xiàng)（二）擬定評估工作方案（三）實(shí)地查勘搜集資料（四）選用評估方法，進(jìn)行評定估算（五）確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報(bào)告

第二節(jié)

建筑物評估的特點(diǎn)

一、建筑物及其分類（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類（二）按建筑物使用功能分類二、建筑物評估的特性（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約（三）建筑物功能、用途及評估方法三、建筑物評估時(shí)需考慮的因素四、建筑物評估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則

第三節(jié)

建筑物評估的方法一、成本法

（一）建筑物成本構(gòu)成（二）建筑物重置成本的估算方法1．預(yù)決算調(diào)整法2．重編預(yù)算法3．價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（三）建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算1．使用年限法2．打分法（四）建筑物的功能性貶值的估算（五）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算（六）成本法案例分析二、市場法（一）市場法的原理及適用范圍（二）建筑物評估中市場法應(yīng)用1．交易實(shí)例比較法（直接法）2．基準(zhǔn)價(jià)格對照法（間接法）（三）應(yīng)用市場法評估建筑物的程序1．資料收集2．選擇作比較的交易實(shí)例3．交易行為的補(bǔ)正4．交易日期的修正5．區(qū)域因素的修正6．個(gè)別因素的修正（四）市場法案例分析三、殘余估價(jià)法第四節(jié)

土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)二、土地資產(chǎn)的分類及其特性（一）土地資產(chǎn)及其分類（二）土地資產(chǎn)的特性三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系（一）土地資產(chǎn)價(jià)格類型（二）土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素（二）區(qū)域因素（三）個(gè)別因素五、土地使用權(quán)評估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則第五節(jié)

土地權(quán)屬及其處置一、土地權(quán)屬的類型（一）土地所有權(quán)（二）劃撥土地使用權(quán)（三）出讓土地使用權(quán)（四）集體土地所有權(quán)二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定（二）土地權(quán)屬處置方式1．出讓方式2．直接投資入股方式第六節(jié)

土地使用權(quán)評估的方法一、市場法（一）市場法及其適用條件（二）市場法應(yīng)用的步驟與過程1．廣泛搜集交易資料，確定比較案例2．進(jìn)行交易情況的修正3．進(jìn)行交易時(shí)間的修正4．進(jìn)行區(qū)域因素修正5．進(jìn)行個(gè)別因素修正

6．確定待估土地評估值（三）市場法案例（四）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二、收益法（一）收益法的應(yīng)用形式（二）土地收益額的估算（三）土地還原利率及其估算（四）土地收益年限及其測算三、成本法（一）成本法及其適用范圍（二）成本法評估的步驟（三）成本法案例四、假設(shè)開發(fā)法（一）假設(shè)開發(fā)法及其適用條件（二）假設(shè)開發(fā)法的步驟（三）假設(shè)開發(fā)法案例第五章

無形資產(chǎn)評估我國的無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)帶有較強(qiáng)的中國特色，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-無形資產(chǎn)》是我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中第一部具體的評估準(zhǔn)則。自2007年中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會報(bào)告中提出“實(shí)施知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略”以來，財(cái)政部和國家知識產(chǎn)權(quán)局研究啟動了知識產(chǎn)權(quán)評估促進(jìn)工程，中國資產(chǎn)評估協(xié)會積極落實(shí)國家政策和監(jiān)管部門的要求，開始修訂無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，并且構(gòu)建我國的知識產(chǎn)權(quán)評估準(zhǔn)則，相繼頒布了專利、商標(biāo)和著作權(quán)的評估指導(dǎo)意見。無形資產(chǎn)評估進(jìn)入了新的階段。那么，無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)是什么？如何選擇評估方法？在知識產(chǎn)權(quán)評估中會遇到哪些新問題以及如何解決？第一節(jié)

無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)一、無形資產(chǎn)及其分類

（一）無形資產(chǎn)的特點(diǎn)（二）無形資產(chǎn)的分類二、影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素（一）無形資產(chǎn)的成本（二）機(jī)會成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技術(shù)成熟程度（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素（七）國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度（八）市場供需狀況（九）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平三、無形資產(chǎn)評估的程序（一）明確評估目的（二）鑒定無形資產(chǎn)（三）選擇確定評估方法，搜集相關(guān)資料（四）整理和報(bào)告，做出評估結(jié)論第二節(jié)

無形資產(chǎn)評估的收益法一、無形資產(chǎn)功能特性和評估前提（一）無形資產(chǎn)功能特性及其評估應(yīng)考慮的因素（二）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提二、無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用三、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定（一）無形資產(chǎn)收益額的確定收益額=銷售收入×銷售收入分成率×（1-所得稅率）

=銷售利潤×銷售利潤分成率×（1-所得稅率）利潤分成率的確定:

第一，邊際分析法。第二，約當(dāng)投資分成法。（二）無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定（三）無形資產(chǎn)收益期限的確定

第三節(jié)

無形資產(chǎn)評估的成本法一、無形資產(chǎn)成本特性（一）不完整性（二）弱對應(yīng)性（三）虛擬性二、無形資產(chǎn)評估中成本法的應(yīng)用（一）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算（二）外購無形資產(chǎn)重置成本的估算（三）無形資產(chǎn)成新率的估算第四節(jié)

專利權(quán)和非專利技術(shù)評估一、專利權(quán)的特點(diǎn)及其評估目的（一）專利權(quán)的特點(diǎn)（二）專利權(quán)評估目的二、專利權(quán)評估程序（一）證明和鑒定專利權(quán)的存在（二）確定評估方法，搜集相關(guān)資料（三）完成評估報(bào)告，并加以詳盡說明三、專利權(quán)的評估方法（一）收益法（二）成本法四、非專利技術(shù)的特點(diǎn)五、影響非專利技術(shù)評估值的因素分析及其評估方法（一）影響非專利技術(shù)評估值的因素分析（二）非專利技術(shù)的評估方法第五節(jié)

商標(biāo)權(quán)的評估一、商標(biāo)評估對象的確認(rèn)（一）商標(biāo)及其分類（二）商標(biāo)權(quán)及其特點(diǎn)二、商標(biāo)權(quán)評估的程序（一）明確評估目的（二）向委托方收集有關(guān)資料（三）市場調(diào)研和分析（四）確定評估方法，搜集確定有關(guān)指標(biāo)（五）計(jì)算、分析，得出結(jié)論，完成評估報(bào)告三、商標(biāo)權(quán)評估方