年重慶別墅市場中原

重慶別墅市場研究版權(quán)所有重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司COPYRIGHTRESERVEDCENTALINECHONGQING重慶別墅市場發(fā)展的四個階段第一階段盲目開發(fā)期第二階段市場調(diào)整期第三階段第四階段重新啟動期市場放量期第一階段

八十年代末到九十年代初，受到沿海房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響以及住房制度改革的實(shí)施，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)也開始起步并逐漸升溫，并且一開始就選擇了住宅市場中的高端產(chǎn)品——別墅，這和九十年代初全國的第一次別墅開發(fā)熱潮不無關(guān)系。但盲目地跟隨沿海城市的腳步和對自身市場沒有正確的判斷以及對當(dāng)?shù)刭徺I能力不實(shí)際的估計，注定了當(dāng)時開發(fā)的別墅產(chǎn)品最終都會以失敗而告終。

目前，在市場上我們?nèi)耘f能看到這些產(chǎn)品的影子，如位于南岸區(qū)的加拿大國際花園、五公里商學(xué)院后面的翠湖山莊、以及長江大橋南橋頭的玫瑰山莊等?？傮w而言，這段時期的產(chǎn)品在設(shè)計理念、營銷手段上都比較落后，缺乏經(jīng)驗(yàn)，同時對市場的了解不充分，留下的大多都是教訓(xùn)。第二階段

伴隨著第一階段別墅開發(fā)的失敗，在九十年代中期到2000年前，這段時期中重慶的別墅市場的開發(fā)相對處于一個十分淡靜的時期，開發(fā)企業(yè)受到前期開發(fā)失敗的影響，對別墅市場都變的十分謹(jǐn)慎，同時這一時期中，市場上大量花園小區(qū)的出現(xiàn)，使人們的目光漸漸轉(zhuǎn)移向了普通商品住宅，而別墅產(chǎn)品也漸漸淡出人們的記憶。

然而，這一時期的別墅市場只能說是一個市場在進(jìn)行調(diào)整的時期，開發(fā)企業(yè)在吸取了第一次失敗的教訓(xùn)之后，在進(jìn)行總結(jié)分析的同時準(zhǔn)備著第二次的別墅開發(fā)。就在這一時期，出現(xiàn)了現(xiàn)在看來在重慶別墅市場發(fā)展具有里程碑意義的項目——錦繡山莊，這一項目在當(dāng)時看來其地理位置、交通、周邊配套都比較難以讓人接受，但正式由于其先進(jìn)的開發(fā)理念和物業(yè)管理水平，吸引了重慶第一批注重生活質(zhì)量、擁有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的精英。第三階段這一時期從2000年持續(xù)到2002年左右，經(jīng)過了近十年的開發(fā)，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是住宅市場的開發(fā)已經(jīng)初具一定規(guī)模。這一時期不光開發(fā)水平有較大的提高，消費(fèi)者的消費(fèi)心理也日趨成熟，且隨著重慶經(jīng)濟(jì)水平的迅速發(fā)展和居民收入水平的提高，市民對住宅的要求以及對價格承受能力的不斷提高，高端產(chǎn)品的需求群體也在不斷的擴(kuò)大，這些都為重慶別墅的重新啟動打下了基礎(chǔ)。同時這一時期也是全國第三次別墅開發(fā)熱潮來臨的時期，北京、上海、深圳等地大批別墅項目紛紛出臺，據(jù)北京中原統(tǒng)計，到2001年上半年，北京別墅項目已達(dá)122個，3萬余套，總建筑面積超過900萬平方米。而上海同期將有近百個別墅樓盤投向市場。這一時期重慶市場上出現(xiàn)的別墅產(chǎn)品不僅供應(yīng)量較大，產(chǎn)品類型上也趨向豐富，同期在市場上出現(xiàn)的有華立·天地豪園、龍湖·香樟林、帝景名苑等知名項目。第四階段這一時期從2002年左右至今，此時重慶的開發(fā)企業(yè)對別墅產(chǎn)品可以說是情有獨(dú)衷，不少開發(fā)企業(yè)紛紛開始進(jìn)軍重慶別墅市場，據(jù)不完全統(tǒng)計，這段期間重慶市場上推出的別墅大概為1700多套，即將推出的別墅大概為2000多套，其中還不包括一些潛在的別墅項目，比較知名的項目有中安·翡翠湖、佰富·高爾夫別墅、比華利豪園、龍湖·藍(lán)湖郡、保利國際高爾夫花園。同時別墅的類型及風(fēng)格也更加豐富，從以前單一的獨(dú)立、聯(lián)排到現(xiàn)在的獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、疊加、宅院式等多種形態(tài)。在風(fēng)格上也更加的多樣化，從早先照抄照搬國外別墅，什么風(fēng)格都沒有，不倫不類，而現(xiàn)在，開發(fā)企業(yè)在注重吸收國外產(chǎn)品精髓的同時，融入進(jìn)了本地文化的內(nèi)涵，賣點(diǎn)也越來越豐富，北美風(fēng)格、歐洲風(fēng)情、中式別墅、人文別墅、藝術(shù)別墅、田園別墅，產(chǎn)品多元化趨勢足以令人眼花繚亂。重慶別墅存量市場分析【說明】：為便于分析研究和更好的符合當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場客戶對區(qū)域的認(rèn)同慣例，特將江北區(qū)、渝北區(qū)及北部新區(qū)三大片區(qū)統(tǒng)稱為“北部片區(qū)”。

區(qū)域分布從已開發(fā)別墅的分布來看，主要集中在北部片區(qū)和南岸區(qū)，北部片區(qū)主要集中在新牌坊沿片區(qū)，而南岸區(qū)主要分布在長江大橋南橋頭和南山片區(qū)，其他景觀資源較豐富的片區(qū)也有一定體量的分布，如北碚區(qū)、江北農(nóng)場等片區(qū)。體量目前重慶已經(jīng)交房入住的知名別墅社區(qū)有錦繡山莊、比華利豪園、龍湖·香樟林和中安·翡翠湖等項目，其他樓盤均為別墅和洋房及其他物業(yè)形態(tài)構(gòu)成的復(fù)合型社區(qū)。根據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶已交房入住的別墅共計約3000余套，其中純別墅社區(qū)供應(yīng)的別墅突破2000套。銷售情況從售價來看，早期的別墅售價相對較低，高質(zhì)素的聯(lián)排售價集中在4000-5000元/㎡，與目前的差價不大，而豪華型獨(dú)立別墅的售價則呈上漲的趨勢，2002-2003年暢銷的龍湖·香樟林達(dá)8000-9000元/平方米，而2003年-2004年銷售的比華利豪園單價則突破了10000元/平方米，使得重慶別墅售價得到大幅提升，為別墅市場注入新的活力。從整體的銷售狀況來看，早期推出的別墅除了部分產(chǎn)品規(guī)劃有缺陷，大多數(shù)均已售出，雖然別墅的銷售周期相對較長，但經(jīng)過一段時期的消化之后，大多均可售完。從個盤銷售速度來看，高品質(zhì)別墅的月均銷售量為10余套，少數(shù)暢銷別墅月均銷售量突破20套，如藍(lán)湖郡一期月均銷售28套，這說明高品質(zhì)別墅產(chǎn)品是存在市場空間的。單位面積已開發(fā)別墅中聯(lián)排別墅的面積集中在200-300平方米，而獨(dú)立別墅的面積區(qū)間則較大，從300-450平方米不等，豪華型別墅的面積相對較大，值得一提的是由和記實(shí)業(yè)開發(fā)、定位為“重慶尊貴美式豪華別墅”的比華利豪園最小的獨(dú)立別墅僅271平方米，由于面積過小，曾一度滯銷，故后期開發(fā)豪華別墅項目應(yīng)予以規(guī)避。典型案例在已入住的別墅項目中，其中具有代表性的項目相對有限，僅有龍湖·香樟林和比華利豪園兩個項目對本項目具有一定的參考價值。樓盤龍湖·香樟林比華利豪園開發(fā)商重慶龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和記黃埔地產(chǎn)（重慶江北）有限公司區(qū)域渝北區(qū)北部新區(qū)人和立交東南側(cè)規(guī)模項目占地17萬㎡，總建8.5萬㎡項目總占地近300畝，容積率為0.4典型案例樓盤龍湖·香樟林比華利豪園規(guī)模項目占地17萬㎡，總建8.5萬㎡項目總占地近300畝，規(guī)劃容積率為0.4布局圍繞九龍湖布局，面水而居，每套北美風(fēng)格的別墅的外觀、色彩有所不同該項目在地塊內(nèi)人工營造了四大景觀區(qū)：河畔區(qū)、湖畔區(qū)、山地區(qū)及文藝復(fù)興花園區(qū)，別墅則圍繞這四大片區(qū)呈圍合、半圍合布局物業(yè)形態(tài)獨(dú)立別墅139套，聯(lián)排別墅92套217套美式獨(dú)立別墅面積獨(dú)立：450㎡左右聯(lián)排：260㎡、320㎡、350㎡五種戶型：金鉆型486.18㎡、翡翠型401.16㎡、綠寶型350.83㎡、紅寶型315.38㎡、藍(lán)寶型271.5㎡項目概況典型案例樓盤龍湖·香樟林比華利豪園單價獨(dú)立：7000-10000元/㎡聯(lián)排：4000-5000元/㎡9000-10000總價獨(dú)立：250-450萬元/套聯(lián)排：120-180萬元/套270-350萬元/套客戶建筑商、汽摩制造業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、商貿(mào)私營業(yè)主等客戶函蓋了市場上各行業(yè)精英，包括私營企業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、經(jīng)營大宗貨物的經(jīng)銷商等，業(yè)主的共同特征是年輕化，大多業(yè)主年齡在30-40歲銷售情況樓盤龍湖·香樟林比華利豪園可借鑒之處先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計及用材龍湖物業(yè)品牌龍湖自然景觀強(qiáng)大的品牌支撐在推廣過程中大量穿插活動可規(guī)避之處整個龍湖社區(qū)物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，尊貴感有所折扣九龍湖水質(zhì)有所惡化271㎡的獨(dú)立別墅面積過小，銷售速度較慢項目強(qiáng)調(diào)豪華，但從其建筑、配套（如會所）等并未與其檔次匹配，影響實(shí)際成交樓間距過窄典型案例對本項目的啟示重慶別墅市場供需分析供應(yīng)樓總量閃分析據(jù)不頌完全撲統(tǒng)計痕，重合慶目公前主秋要在膠售的貝一線驅(qū)知名孫純別缺墅項輩目突觀破1這0個宋，總當(dāng)占地債接近胡10燥00虜0畝獸，而壩復(fù)合與型別察墅項打目總蹲占地吩突破咐15突00婦畝，吸從總批量來錘看重陳慶別航墅的曬總供昆應(yīng)相食當(dāng)大懼，競柏爭亦態(tài)相當(dāng)辛激烈勇。樓盤類型樓盤占地獨(dú)立套數(shù)聯(lián)排套數(shù)疊加別墅純別墅社區(qū)藍(lán)湖郡·西岸1600畝133360——保利國際高爾夫1200畝152————天江·常青藤507畝2240——山語間300畝257388中安·翡翠湖1500畝4922——海蘭云天·塞納維拉1000畝66————合計————44749588復(fù)合型社區(qū)重慶奧林匹克花園·愛琴海西岸457畝————90建工·未來城300畝——180——水天花園·鷺島200畝44824伽藍(lán)藝墅200畝216——天湖美鎮(zhèn)200畝——20——大川水岸200畝——53——合計————6317114放量布進(jìn)度根據(jù)妨統(tǒng)計襖，2襖00捐5年禍重慶箭別墅隊市場盈的供叼應(yīng)來或看，閱全年籠共計汗新增嫁別墅伴14恭67胸套，趙月均舌放量芽12野0余丈套，拖結(jié)合遮市場陶銷售運(yùn)來看盯，這需一體熄量相寒對較壩大。供應(yīng)遮市場戴結(jié)構(gòu)耽分析物業(yè)聾形態(tài)分分析20委05喬年新灣增別歇墅供暗應(yīng)共麗計1耗46役7套紗，其屯中所晃占比璃例最蔥大的討是聯(lián)君排別哨墅共駛計8款12患套占濾了總?cè)喂?yīng)固量的輸55壓.4室%，紛其次倡為獨(dú)邪立別滅墅，悉共計昌45膠3套鄉(xiāng)豐，占檢了總達(dá)供應(yīng)挖量的記三成定，疊貸加別屑墅的董比例襲相對備較小己，僅梳為1射3.桐8%古。從樓沾盤分蘋布來品看，非北部協(xié)片區(qū)兇成為參別墅龜最為宜集中憤的片巧區(qū)：棉如人孟和組應(yīng)團(tuán)、酷金開搞大道賣沿線邀、農(nóng)屢業(yè)園基區(qū)內(nèi)仙及江遮北石枕馬河激片區(qū)越等；鞋其次休為南彎岸區(qū)距的南忙山片蒼區(qū)，茫如黃翻桷埡櫻鎮(zhèn)等煎；其陜他區(qū)皺域的她別墅贊供應(yīng)歸相對麻較少頁，僅扇有個乎別零臂星案撈例。供應(yīng)租市場帆結(jié)構(gòu)穩(wěn)分析區(qū)域傍結(jié)構(gòu)船分析【說明】：為便殼于分培析研胳究和還更好響的符算合當(dāng)干前重粥慶房與地產(chǎn)挽市場德客戶習(xí)對區(qū)垂域的設(shè)認(rèn)同概慣例柔，特欲將江拔北灘區(qū)礙、渝貧北區(qū)侍及北壁部新腹區(qū)三踢大片幻玉區(qū)統(tǒng)椒稱為酒“北灑部片錦區(qū)”假。供應(yīng)趙市場轎結(jié)構(gòu)別分析區(qū)域鋸結(jié)構(gòu)勇分析可以斧看出出，當(dāng)雞前重饞慶別稀墅及洋類別斧墅物角業(yè)的絡(luò)開發(fā)春是重芬慶典紗型的障組團(tuán)段式城猜市發(fā)里展結(jié)旁構(gòu)的蠢體現(xiàn)建，現(xiàn)雙有與嚷潛在念開發(fā)族在區(qū)槐域上哲具有傅一定徑重合掛性，牢目前粗的開騾發(fā)以艦北部渡城區(qū)研的金蒙開大撓道沿零線、屑人和濃組團(tuán)詠、江繼北石株馬河抵、南鞏岸的鉤黃桷撿埡鎮(zhèn)琴、九劫龍坡飯的高允新區(qū)感為主逼流地蜓帶，而在士未來朝重慶慚高檔撕物業(yè)直市場葛的開辛發(fā)中拆，北博部片扭區(qū)仍趟將作眉為開酸發(fā)熱攜點(diǎn)，兼新興鵝版塊繞有渝壁北回矩興，意并有麻向南耕岸茶交園新扁城、凝巴南尊等外由圍組鼻團(tuán)發(fā)觀展的管趨勢駁，這鳴主要會是源曬于該買些區(qū)醉域擁摸有良賀好的局自然必生態(tài)舒環(huán)境嚷景觀御資源續(xù)、政率府對奇區(qū)域泄的戰(zhàn)愁略相透規(guī)劃奴以及的日臻摟完善恐的城易市基運(yùn)礎(chǔ)設(shè)持施建哭設(shè)如馳高標(biāo)熟準(zhǔn)的信道路檢交通腎系統(tǒng)寺等良竄好居截住環(huán)哥境的貧緣故拆。供應(yīng)后市場串結(jié)構(gòu)但分析規(guī)模囑結(jié)構(gòu)壇分析重慶奶純別遮墅社抓區(qū)的月大多義為1街00劉0畝書以上喬的大傳盤，辦該比創(chuàng)例占億了近平六成匆的比忍例，宋30字0-倦50策0畝仔的中抗小規(guī)求模的釣樓盤謙約四際成，夸由此祝可見侵別墅喚市場顫10質(zhì)00惑畝以謊上的壺大盤津占有壓相當(dāng)構(gòu)的優(yōu)邁勢，閣而且鄭這些棋大盤帽大多憶擁有自數(shù)百獨(dú)畝的賊水景墓資源閥或者城公園購資源突，獨(dú)境特的普資源才成為腥項目襲爭搶編高端買客戶崖的一掠大競腦爭力驕。供應(yīng)奇市場墻結(jié)構(gòu)以分析檔次仰結(jié)構(gòu)船分析根據(jù)揪產(chǎn)品鉆類型紐奉、產(chǎn)麗品質(zhì)僚素和寬項目懇的市俘場表誘現(xiàn)，盛我們貼將重深慶別起墅市簽場及挺類別鴨墅市泄場按返照銷除售價壇格劃渴分為咳以下羅類別把：獨(dú)立仗別墅第一絲式類，臂高檔雀別墅拌。產(chǎn)耕品類騾型為點(diǎn)純獨(dú)纏立別碗墅，或套內(nèi)堤銷售賓單價越在8菌00只0元淺/㎡辯以上抬；第二映類，輛中高厘檔別句墅。竟產(chǎn)品惜類型蜜為部斗分獨(dú)花立和務(wù)部分癥聯(lián)排棍別墅觸的綜命合型蘋，套秒內(nèi)銷福售單共價在避50核00珠-8罩00除0元蹲/㎡朗之間遷；第三丟類，醋經(jīng)濟(jì)霞型別洪墅。恥產(chǎn)品貼類型炎以聯(lián)璃排別踐墅為泉主，垮輔以目少量隙獨(dú)立揉別墅寶，套坡內(nèi)銷幫售單辣價在屯50喇00杰元/晉㎡以促下。供應(yīng)捉市場枯結(jié)構(gòu)瓦分析檔次彈結(jié)構(gòu)登分析根據(jù)乘以上袍標(biāo)準(zhǔn)臂，我漿們將驗(yàn)?zāi)壳袄p重慶叫市場粒在售洋的一滴線別叛墅及涼類別沃墅項湯目界鞭定如揚(yáng)下：分類樓盤名稱高檔保利高爾夫別墅、藍(lán)湖郡·西岸中高檔中安·翡翠湖、天江·常青藤經(jīng)濟(jì)型海蘭云天·塞納維拉、山語間供應(yīng)貴市場志結(jié)構(gòu)靜分析檔次喝結(jié)構(gòu)誓分析根據(jù)呈上述成供應(yīng)陷結(jié)構(gòu)方，目胞前重飼慶一畜線別沃墅市題場在嗎售項狀目中膚，高意檔別抖墅占惑27低%，滅中高咽檔別撲墅占警48拖%，增經(jīng)濟(jì)平型別澇墅則婦占2才5%肯，呈掌以中敵高檔析別墅幸為主弱、經(jīng)室濟(jì)型全別墅漂和頂奪級別燥墅為來輔的敲供應(yīng)稱特征逢，當(dāng)筋然這屢是受替北部割個盤賢如藍(lán)湯湖郡厚、保新利供非應(yīng)量皇較大地的影俊響。上述傳別墅蔬物業(yè)治的供棵應(yīng)結(jié)俯構(gòu)特紹征較幸以往川有所衰改變晉，2阿00草5年寺之前罩別墅耽供應(yīng)幟以經(jīng)照濟(jì)型圖為主損、中喪高檔咐別墅晚為輔浪、豪燈華型創(chuàng)別墅艙為補(bǔ)吉充的搖金字蔥塔供柳應(yīng)格抹局，逮這主彼要是旋因?yàn)樽趧e墅尊市場夠客戶擋容量拘有限賭；進(jìn)并入2革00襖5年窄供應(yīng)揉格局壩有所柏改變傘，個史盤英耽雄主玩義十兔分明癥顯，被尤其蘋是龍甚湖·補(bǔ)藍(lán)湖嚴(yán)郡。從重百慶目鉆前各移檔次庫別墅挺物業(yè)著供應(yīng)掌來看柴，各產(chǎn)檔次稅物業(yè)他之間男的產(chǎn)封品并每沒有希明顯恭的拉吼開距她離，螺包括捧頂級勵別墅捷在內(nèi)合的各俘檔次權(quán)物業(yè)刃在對盡客戶析的引辦導(dǎo)和喝吸引棋能力頭上還馳不夠亞。供應(yīng)頂市場綢結(jié)構(gòu)廣分析檔次城結(jié)構(gòu)瓶分析分類彎型來匹看，象目前胳重慶挎在售淚頂級動別墅茶項目夾僅有宰藍(lán)湖可郡和微保利勵國際慣高爾泊夫兩霧個項浮目，伏規(guī)模號均在向10爛00護(hù)畝以賤上，開集中偉在北垂部片棒區(qū)；中高如檔項絮目的薯產(chǎn)品他形態(tài)滲主要涼是獨(dú)筑立別咽墅和慈聯(lián)排拴別墅共的綜荒合體艷，單遭個項俊目占搬地規(guī)廣模在毒30卵0-樂10軌00瘋畝，支區(qū)域鼓分布諷較分馳散，傅北部勿新區(qū)捷、北閑碚區(qū)站均有英分布冬；經(jīng)濟(jì)著型別籍墅項捧目的庸產(chǎn)品手形態(tài)鐘則主括要以山聯(lián)排羨為主奧獨(dú)立小為輔辨，單恭個項極目占弦地規(guī)縱模大帥小不年等，脊從2斤00善畝到曉千畝譽(yù)大盤語皆有攔，主蜓要分掀布在結(jié)南岸屑的南字山片皇區(qū)和金九龍騾坡區(qū)叉。從產(chǎn)訊品功情能上獨(dú)講，犬類別錘墅產(chǎn)合品幾秧乎全唉部為蘿提供繩居住框的普到通住衫宅功逗能；千而從懂重慶途的別亂墅產(chǎn)儉品功屈能來坡看，貴也主肌要是蔥以居抄住為朽主，煙只有腹個別催項目疫提供毛度假虛休閑緊或商胖務(wù)功鞠能，朋但均濾未發(fā)運(yùn)展到釀規(guī)模移化的停程度牛。供應(yīng)向市場陰結(jié)構(gòu)于分析功能趟結(jié)構(gòu)子分析供應(yīng)蜓市場野建筑嗚產(chǎn)品稅分析規(guī)劃很布局犧分析從容塔積率貞看，揚(yáng)頂級杏別墅害的容站積率遲都在悉0.隆4以聲下；懲中高輝檔別足墅容倉積率忽基本立在0益.4肝-0販.8東之間賞；經(jīng)風(fēng)濟(jì)型瞇別墅良容積衣率也跌較低疤，通捧常從凍0.西4-掛1.腥0不注等。著可見羽，頂崗級別今墅是閣絕對錫的低蜂容積粉率，臨而中漸高檔股和經(jīng)滿濟(jì)型物的差謎異不劃明顯次。從建粘筑類動型看缺，重倒慶別請墅市橡場主帥要分另獨(dú)立羅別墅抱和聯(lián)寒排別涂墅兩知種，脖其中炊聯(lián)排努別墅宇又分笛雙聯(lián)弦、多痛聯(lián)和遍疊拼仗多種研。在景酒觀利燙用上回，別峰墅和省類別沫墅主拾要依逃據(jù)原宏生地艙形地正貌采降取不仿同的唯布局段方式韻。以勒坡地董為主河的，蜻主要脫采取伐行列漸式；釀以水懇景為狼主的屢，大凱盤主覆要采屢取行譯列式績+組筋團(tuán)式蘇，小圖盤以吧行列傭式為腿主；背以平秧地為磚主的鉛，則效采取仔組團(tuán)映式。供應(yīng)創(chuàng)市場驅(qū)建筑鴉產(chǎn)品羞分析規(guī)劃選布局扯分析而——消行列網(wǎng)式供應(yīng)替市場技建筑丑產(chǎn)品呀分析規(guī)劃書布局出分析習(xí)——五組團(tuán)度式+肌行徐列式供應(yīng)篩市場避建筑叢產(chǎn)品挨分析園林經(jīng)景觀紫設(shè)計弱分析就別侵墅項循目而級言，仇尤其孟是重逐慶的喊大型樂別墅窗區(qū)項融目，萍通常嬸情況稻下都周具有速良好別的生紛態(tài)環(huán)破境及茫自然露景觀色資源毀，如嬌何利賀用和皺打造畫這些范資源召成為傾該些勺項目眨在景美觀營猛造上蒼的重嬸頭戲踩，如火中安舍·翡臘翠湖揮在其衰50救0畝羨湖面績周邊班營造辱了一紫個大搞型的耳湖濱鑰生態(tài)商公園烈。而在購別墅恢小區(qū)惠內(nèi)部救的景轟觀營繪造上射，目六前國謀內(nèi)外郵市場哪通常漫的做輩法是踩最大區(qū)限度傍的將學(xué)景觀每私有隊化，活即盡轎量讓咬出公鋼共綠郵地或香景觀寒空間耐，而六將其銅更多妄的轉(zhuǎn)報化成索為別搶墅的惜私家鉆花園羽或庭刻院，帳這樣愚，一型方面脊增強(qiáng)奇了別鋪墅的稅賣點(diǎn)渠和吸架引力保，另緩一方景面還株降低驗(yàn)了開口發(fā)商俗營造滴和后幻玉期維鑼護(hù)公烏共綠覺化景馳觀的劍成本冊。從趕市場臥來看都，這無一趨意勢還偏沒有仍得到肯完全猾認(rèn)同肅，如仿龍湖受·藍(lán)健湖郡意偏偏吧反其預(yù)道而陪行之鬼，不旗僅在廁社區(qū)秩內(nèi)營我造了臣較大追規(guī)模均的公丘共景床觀空探間，悉如長則廊水鵲景等乏，而稈且還刺將別去墅的丈私家村花園雄辟出絮一半渣，做枯成半信私密顛、半自開放哀空間息，并路由開爪發(fā)商稍對這馳塊區(qū)的域進(jìn)升行統(tǒng)岔一的仿景觀咬設(shè)計抹和后技期維厲護(hù)。供應(yīng)哥市場很建筑帝產(chǎn)品羊分析園林柏景觀繁設(shè)計蕩分析整體拆上看朗，重砌慶目依前的磨別墅仇項目冠在除納自然顛環(huán)境辦以外鮮的社拳區(qū)人班造景練觀上恐的打梢造還李顯得座不夠班，大鏟多數(shù)扁項目銀園林仆景觀鋒都顯橫得粗闖糙，秀特色歡與風(fēng)寫格均藏不明夫顯。另外漂，由仍于別火墅業(yè)跑主的賴出行求或回陵家基黎本上介是私注家車蛋來代室步，五因此山，別夜墅的尾公共爺景觀樓營造哀需要本特別誦注意雷一點(diǎn)景是，領(lǐng)當(dāng)業(yè)捏主開貴車出種門或若回家朽時其拐所看挪到的許景觀惹是不速一樣仁的。供應(yīng)喜市場層建筑饒產(chǎn)品培分析項目藍(lán)配套流設(shè)計妹分析項目名稱配套情況藍(lán)湖郡1萬㎡的體育中心：室內(nèi)運(yùn)動場館（恒溫游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、健身房等），2-3萬㎡商業(yè)（含6000㎡超市）、小學(xué)、幼兒園佰富·高爾夫別墅佰富高爾夫俱樂部（高爾夫球場、高爾夫會所、高爾夫練習(xí)場）；會所（五星標(biāo)準(zhǔn)、中西餐廳、多功能廳、專賣店、酒吧、咖啡廳、貴賓廳、會見廳）；度假山莊保利國際高爾夫18洞高爾夫球場兩個，練習(xí)場一個、四星級酒店、7000-8000㎡的高爾夫會所、12900㎡的業(yè)主會所和其他生活配套長青湖高爾夫練習(xí)場；溫泉；會所中安·翡翠湖溫泉度假酒店、學(xué)校等配套設(shè)施；大型郊野公園海藍(lán)云天運(yùn)動健身休閑區(qū)、景觀區(qū)；高尚游艇俱樂部；酒店會議中心、溫泉中心、游泳池、戶外烘烤城；三星級酒店；健身房資料焰顯示爹（依查據(jù)項仙目的蒼排套燙點(diǎn)統(tǒng)樸計）禽，別蹄墅項殺目一跌般都敞有休魔閑、覽健身墻運(yùn)動拋等方豆面的脈配套怨，通顫常都湖會設(shè)戴置同堅承擔(dān)毫此功綁能的侵綜合填型會臉?biāo)蚪g俱樂罩部；慣有接肝近三姥成的周項目胞配備灘了高沫爾夫屯球場河，如聰佰富館·高尊爾夫荒別墅災(zāi)、長殲青湖趣等；亡有1凱/4去的項吉目配輸置了畢較大闖規(guī)模印的商深業(yè)中隙心，股如藍(lán)船湖郡灑配置悉了達(dá)幅2萬閘多㎡低的社令區(qū)商學(xué)業(yè)中潔心；旱另外氧有少稿部分山項目策還配級置有匯不等統(tǒng)星級身的酒工店或測度假撐山莊段。另敵外值缸得注怎意的寬是，拴不少凡項目秧還提生供溫柿泉、涼特色害教育亭及特堵色主俗題公堵園等同，以直便增起強(qiáng)項固目的路賣點(diǎn)啄和吸啦引力炎。供應(yīng)乒市場看建筑憤產(chǎn)品席分析建筑圈風(fēng)格細(xì)設(shè)計怎分析頂級沉別墅謠在單鄙體風(fēng)界格上穿，一披般采粉用文仰化底撐蘊(yùn)濃稿厚的苗歐美甩風(fēng)格炮。如輝佰富侍·高廁爾夫昂別墅色采用辱了法哲蘭西或、維鑒多利服亞、巷歌特焦堡、床大和槽風(fēng)格涼；比絹華利太豪園照采用束了歐捧洲宮腔廷式拒、意備大利醫(yī)式、否美國傲白宮辣式和撲現(xiàn)代岔風(fēng)格穿，龍輝湖·依香樟挽林則屯采用腰了北賊美風(fēng)突格等嗚。中軍高檔除別墅窄風(fēng)格齡更為宜分散查，有孟美式涌風(fēng)格徹的龍佩湖·萬藍(lán)湖炭郡、磁中國叨傳統(tǒng)冊民居學(xué)風(fēng)格晨的金惡科·磨中華訓(xùn)坊、吉現(xiàn)代典簡約浮風(fēng)格脈的中術(shù)安·若翡翠較湖、平德國縣鄉(xiāng)村困風(fēng)格允的天內(nèi)驕·達(dá)美茵聯(lián)河谷掠等。排經(jīng)濟(jì)飛型別醋墅風(fēng)最格則腐不明程顯。香樟林藍(lán)湖驕郡供應(yīng)捧市場爛建筑硬產(chǎn)品糖分析立面府特征爹設(shè)計習(xí)分析別墅祖的外港立面爺一般裝采用辦高檔聽面磚傅和文菜化石只，少刮量采董用鋁攻塑扣釘板。窗色彩可搭配匹以白鵝色、熟灰色決、暗輔紅等庫較自稍然明教快的雨色彩賞為主雪，整覺體質(zhì)仍感較夏強(qiáng)。供應(yīng)暖市場多建筑因產(chǎn)品呀分析戶型識設(shè)計之分析面積唯控制區(qū)方面罵，頂化級別靠墅單弦體面侵積較使大，條一般離都在沈獨(dú)立勻別墅勁面積攤在3粥50分-5隱00香平方款米之采間，朽聯(lián)排鼻別墅礦面積趣在2蔑00同-3步00例平方沉米之幅間；訓(xùn)中高失檔和拖經(jīng)濟(jì)勉型別行墅（卵主要局考慮楊聯(lián)排福）單瘋體面腰積一哭般控專制在憑18裙0-貿(mào)30居0㎡舊之間管，并碧以2腳00彈-3限00錄㎡為晚主。樓層燈布局恨方面道，別爆墅物納業(yè)樓霜層一磨般在視3-段4層摧（含豬地下萬或半虜?shù)叵聵銓樱┦?，?fù)躬一層饑一般惹布局們以儲扯藏室暗、車劉庫、哈工具潛間或俱游戲膽室為雹主；柜一層昏布局虧以公環(huán)共空卡間為等主，華主要浪布置寧廚房聰、餐翁廳、北起居乖室、江客人植房、能工人坐房等她；二亦層通姜常會翅考慮醒用作冊半私臂密、園私密致空間種，如亮家庭巾廳、尺次臥楚室等迫；三喝層布臺置則旅主要尤為私復(fù)密空曬間，浴包括農(nóng)主臥軍室、盼書房果、露陵臺和盼閣樓輛等。但值對得注廈意的訴是，紐奉從國灣內(nèi)外尾別墅發(fā)設(shè)計法經(jīng)驗(yàn)澡來看生，高汗檔別良墅通齡常地思上部危分不劇會超恨過兩礙層。供應(yīng)截市場扣建筑愧產(chǎn)品間分析花園具、車屠庫及趁其他統(tǒng)設(shè)計錘分析頂級刊別墅萌每戶妨帶有待從5全00榨-1飯00鳳0㎡吳不等郊的私員家花投園，輩最低紫不下島于3屢00對—4圖00底㎡，牙而最市高則輔可達(dá)劈燕到3演00敵0㎡抽以上溪；大誦部分織情況題下每龜戶別漠墅只云配有堪1個析車位巷的室月內(nèi)車告庫，蚊而在羞屋外鐵則通遵常會韻留出聚室外怠停車微空間仇。采勺用挑責(zé)空大閣廳，尤有些饞項目拘還帶伍有私憑家升岸降機(jī)偶直達(dá)釣各樓腹層。中高億檔和鞏經(jīng)濟(jì)室型別森墅一陽般前谷帶花爭園，太少量住前后刺皆有獸，面米積從頸40徑-5上00厭㎡不剛等。詢每戶正配室聾內(nèi)私農(nóng)家車燈庫一須個。別墅脾市場倚營銷先策略團(tuán)分析總體允價格調(diào)水平腹分析高檔設(shè)別墅呼中獨(dú)杠立別尊墅的化均價紐奉集中性在8麗00術(shù)0-咬11始00狠0元爐/平橫方米劍，單雕套總壇價集伯中在雅30丈0-呢50美0萬伯元，撞一些意豪華將別墅貝（可評稱之咐為“去樓王香”）激的單含套售辨價突貪破1麻00甩0萬盒元。糧高檔徑聯(lián)排益的供駝應(yīng)僅循有藍(lán)珠湖郡甚有供撫應(yīng)，求單價任為6吃80禽0元威/平嫁方米讓，單露套總口價為課17饑0-忘20辣0萬送元。中高痛檔別供墅中錘獨(dú)立吉別墅修的單您價在盼50判00煮-8斃00腦0元長/平闖方米般，總痰價聯(lián)情排別克墅單屯套總室價在朽10票0-勇20貢0萬弦元，企而獨(dú)經(jīng)立別燥墅單呼套總望價在否20碗0-序30險0萬乳元。經(jīng)濟(jì)臨型別悔墅以蛙聯(lián)排乏別墅效為主幅，單高價在取45蠻00芒-5控00喜0元憲/平眉方米徒，單枝套總抖價在遇10寬0萬逝左右案，與習(xí)類別憐墅產(chǎn)錯品花哥園洋惱房的季售價型差距艘不大評。別墅禽市場關(guān)營銷級策略晚分析價格箏波動友趨勢墳分析從整站體的揪價格均趨勢限來看擁，重勝慶整廁體別述墅市否場的英價格認(rèn)總體滋保持源較為尊平緩爽的增帽長的川態(tài)勢替，在引20呼03蛇年中泡安·途翡翠肝湖單櫻套3粉00敏0萬貴豪華影別墅秘的出寄現(xiàn)、播比華欄利豪含園單爹價萬篇元以慶上別貌墅和按20詢05冒年藍(lán)萌湖郡激·西福岸的侮高檔享別墅燙為重伏慶別沖墅市群場注濕入新鴨的活米力，佛不斷惡突破求重慶團(tuán)高檔增別墅冒價格娘的新殖高。而中功高檔飾和經(jīng)舍濟(jì)型憲別墅僵由于錢整體蓄產(chǎn)品插品質(zhì)木有限督，同拋時又傅面臨地著諸核多類飾別墅勿物業(yè)覺的競叫爭，放其價化格一膨直保亮持平滾緩增兇長態(tài)港勢，甲少有尖突破親和創(chuàng)嗓新，存整個癢市場濃的價包格波摸動不粘大。別墅背市場何營銷暮策略警分析推廣課主題鍛分析一是紐奉資源騙，別師墅類憐物業(yè)時通常般具有墾良好轟的自幟然生竄態(tài)環(huán)礙境，謊項目搬在宣嶼傳推涂廣過筒程中棵強(qiáng)調(diào)侵資源施優(yōu)勢筍，如薯中安悼·翡援翠湖饅項目胃擁有奧湖景啄、江洋景、猾溫泉始及山頁景四爺大資仔源優(yōu)稻勢，短項目臥在宣炒傳推鳳廣過弦程中抄強(qiáng)力造訴求習(xí)這些妖點(diǎn)，叼以求晝吸引職目標(biāo)雅客戶炊群；二是桂產(chǎn)品松，別猶墅物抄業(yè)與籃通常母住宅兔產(chǎn)品然有很豈大的飼不同秩在于紅別墅倉更強(qiáng)釋調(diào)單辮位產(chǎn)議品的雅設(shè)計榆，大白到風(fēng)火格，墳小到倡花園占、車廣庫等油，如標(biāo)中安東·翡驢翠湖剃強(qiáng)調(diào)繩的北有美簡旱約風(fēng)盲格現(xiàn)洗代別炮墅等乳；三是煉物業(yè)蠅形象棉或生炮活方主式，坐如比什華利稅豪園素強(qiáng)調(diào)擴(kuò)的豪孔華、騙尊貴澆社區(qū)仗，佰敞富·本高爾熱夫別到墅強(qiáng)綱調(diào)的辱高爾旗夫貴帳族生棒活方霉式等包；四是遣其他釘方面想，包縮慧括活伸動、茂評獎再、企尺業(yè)品義牌等撿，如唐比華壘利豪袋園強(qiáng)宇調(diào)開買發(fā)商脾——兩和記養(yǎng)黃埔尾的實(shí)塊力，傅佰富察·高尖爾夫廈參與兄的眾蘆多獎娛項評嫁比等例。別墅宋市場群營銷叔策略嗽分析推廣倚渠道罰分析就別輛墅物蹤蝶業(yè)來刑講，頃推廣術(shù)的渠扎道主臨要包娛括報尚版、票活動夢及適瞧量的開戶外作廣告返。其岡中對才于高伙檔別碧墅或壓頂級碧別墅撕而言摸，活威動營鏈銷顯昨得尤繪其重鉆要，冊如產(chǎn)校品推筆介會遞、新盯聞發(fā)鳳布會器、組舅織較顆高層貿(mào)次的喊社交您活動倍等，饑以便徹于形棕成項映目目叫標(biāo)客晴群的四“圈胃子”輩，使腥得推狀廣更樣具針嗚對性胳。從發(fā)淹達(dá)地辯區(qū)項禍目運(yùn)誦做經(jīng)巧驗(yàn)來頓看，強(qiáng)頂級瘡產(chǎn)品份通常裹情況惜下不快會做關(guān)大量販喧囂怠的大乳眾媒鼓體廣屑告或中宣傳艦，而良更多姐的是祥進(jìn)行吧小范哨圍的嚇“圈漸子營較銷”丟，頂沉級客鄰戶往牙往并吵不希孤望自蝴己的巷活動桂（包畝括買章房在追內(nèi)）港受到錘外界懼的矚面目，燥他們爛更愿腰意干陶別人皮不知珍道的以事情攏，因梢此在燒推廣敬高檔揀物業(yè)玩時需劍要把撕握好磁客戶緩的這崗一心釣理。別墅考市場幅營銷貴策略史分析銷售楊進(jìn)度禾分析對于窗別墅懸市場每來看沒，別誘墅的贈需求證是金泰字塔慈尖群劣體的址個性虛化需慌求，綢不同翠項目腹的消廚化情慰況也口就出廢現(xiàn)了云較大珠的差抹距，蘭整體宣而言閃少量尾高品挺質(zhì)別危墅社獨(dú)區(qū)月純均可簡以銷乎售2踐0-伍30拆套聯(lián)撿排/朵獨(dú)立暈別墅慈，一瘋般別妙墅月析均銷縮慧售量陶在1礦0套充以內(nèi)蓋，極儀少數(shù)叉項目挪僅有窮1、庫2套別月成榮交甚床至0兔的記遷錄。別墅意市場那營銷批策略稠分析客戶臨群分秤析高檔德別墅某產(chǎn)品淚主要欺瞄準(zhǔn)鋪的是準(zhǔn)重慶唯各階汪層各仿行業(yè)算頂尖堪人士嬸，如瓶大中史型私渠營企勒業(yè)主笑、大殖中型斥企業(yè)悉高管序、社尿會名電流及韻一些董外籍觀人士押等，晉從實(shí)葛際購僅買情達(dá)況看悔也是膝如此荒，如鬼重慶范早年馬的錦訓(xùn)繡山畜莊別柴墅，爸業(yè)主朱主要忍來自授重慶巧知名網(wǎng)的實(shí)勿業(yè)型悲企業(yè)簡主、襯大型險房地罩產(chǎn)開灑發(fā)商撈、知到名律扇師、牧外籍狡人士嚷及部啊分文擔(dān)化界再的名盆流等吉；而雅經(jīng)濟(jì)必型別晴墅的迅客戶惡則主性要是誼一批脈城市團(tuán)新貴段，如奇中型樸的私鐮營企劑業(yè)主普、建愛筑設(shè)丟計師類、擁械有一巖定經(jīng)怎營規(guī)亂模的機(jī)生意凈人士匯等。重慶因獨(dú)立新別墅紛市場染專題隙分析顯在劈燕供應(yīng)僑市場放量隨及分倚布20功05汪年重穩(wěn)慶市玩一線井獨(dú)立旦別墅您供應(yīng)弱的樓凡盤主暖要有鋒藍(lán)湖黑郡·都西岸糖、保僻利國臭際高落爾夫堡、常摟青藤米人文并別墅膚、中球安·形翡翠永湖二登期A奧B組金團(tuán)、惡海蘭盼云天攀和山扶語間趴這六娃個項鑰目，曬共計瓶推出歉獨(dú)立僵別墅見44稈7套汗，再婆加上添復(fù)合獄型樓訓(xùn)盤推赤出的準(zhǔn)獨(dú)立朗別墅盲共計做45絕3套昆。從區(qū)東域分息布來嫁看，棍獨(dú)立革別墅混主要燦分布皆在北控部片使區(qū)經(jīng)勾開大尼道沿書線的靠純獨(dú)棕立社譽(yù)區(qū)內(nèi)姓，藍(lán)布湖郡椅和保報利的挎供應(yīng)片最大襯，占續(xù)總供遣應(yīng)量船的6還5%艱，占眉了相頸當(dāng)?shù)谋П壤?；其灑他景秀觀資堂源豐法富的汗南山孟、九學(xué)龍坡舟和北秋碚也臉有少棟量的籮分布季，這琴些別拳墅都浸占有童了相外當(dāng)優(yōu)值勢的桌資源盯，這衡在一外定程貝度上形也奠吃定了群重慶盒高檔胞住宅擺的分慕布格舞局。顯在朱供應(yīng)占市場20乳05肯年獨(dú)液立別怠墅供欲應(yīng)概份況項目名稱發(fā)展商背景區(qū)位分析項目定位分析藍(lán)湖郡重慶本土第一地產(chǎn)品盤開發(fā)企業(yè)。龍湖品牌在重慶擁有良好的知名度、美譽(yù)度及忠誠度。項目位于北部新區(qū)，與本項目同屬一個區(qū)位，未來發(fā)展?jié)摿春??？傮w規(guī)劃：定位于第一居所型純別墅社區(qū)客戶定位：目標(biāo)消費(fèi)者為新、老城市別墅消費(fèi)群及頂級富裕階層的換房一族產(chǎn)品定位：高質(zhì)素、高價格的價值型別墅和創(chuàng)新化一般居家型別墅產(chǎn)品。保利花園保利集團(tuán)國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚。保利品牌進(jìn)入重慶市場時間較短項目位于北部新區(qū)，整個別墅社區(qū)擁有一個約2400畝的18洞高爾夫球場?？傮w規(guī)劃：定位于第一居所純獨(dú)立別墅社區(qū)客戶定位：目標(biāo)消費(fèi)者為高端消費(fèi)群產(chǎn)品定位：高檔別墅產(chǎn)品，擁有高爾夫特殊配套資源的居家型別墅。常青藤天江置業(yè)重慶本土不知名開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品研發(fā)能力及資金實(shí)力均較弱。項目位于渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)，交通便捷，但版塊環(huán)境和配套較差總體規(guī)劃：定位于生態(tài)型純別墅社區(qū)，容積率0.34（含獨(dú)立和聯(lián)排），獨(dú)立別墅單套占地2畝以上?？蛻舳ㄎ唬耗繕?biāo)消費(fèi)者為經(jīng)濟(jì)型別墅消費(fèi)群。產(chǎn)品定位：低容積率、低價格、大眾設(shè)計的高性價比的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。海藍(lán)云天力揚(yáng)實(shí)業(yè)重慶本土開發(fā)企業(yè)。產(chǎn)品研發(fā)能力及資金實(shí)力一般。項目位于重慶市白市驛金鳳鎮(zhèn)，是重慶市近郊的度假休閑區(qū)域總體規(guī)劃：定位于投資度假型低密度復(fù)合型社區(qū)，以200㎡以下的聯(lián)排別墅和100㎡以下的類別墅為主，售價在1000萬左右/棟的獨(dú)立商務(wù)別墅僅有6棟?？蛻舳ㄎ唬憾ㄎ粸槎燃傩蓍e型別墅消費(fèi)群。產(chǎn)品定位：小面積、大眾設(shè)計的度假型別墅和類別墅產(chǎn)品。中安·翡翠湖中安集團(tuán)重慶本土開發(fā)企業(yè)。產(chǎn)品研發(fā)能力及資金實(shí)力一般。項目位于北碚童家溪，擁有優(yōu)越的生態(tài)景觀資源，獨(dú)特的溫泉度假配套?？傮w規(guī)劃：定位于生態(tài)型純別墅社區(qū)，小區(qū)整體容積率約0.32（含獨(dú)立、聯(lián)排），獨(dú)立別墅單套占地2畝左右客戶定位：目標(biāo)消費(fèi)者為經(jīng)濟(jì)型別墅消費(fèi)群。產(chǎn)品定位：低容積率、低價格、設(shè)計獨(dú)特的高性價比的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。顯在半供應(yīng)腫市場戶型累設(shè)計從獨(dú)堡立別憑墅的丟面積汽規(guī)劃街來看貨，主晨要集蒙中在戀33霜0-棄45僻0平香方米云這一免區(qū)間拴，這拔種規(guī)垮劃一耗方面尿盡顯委獨(dú)立爪別墅貫的寬挑敞、歉奢華代，另火外一在方面處為居幟者提憑供了壩寬松口而舒塌適的籠居住號空間泰，結(jié)配合以陡前的招調(diào)研萍來看塑，舒災(zāi)適性里的獨(dú)參立別格墅面篩積至車少應(yīng)劉該設(shè)抱置在夠30裹0平垃方米申以上車。樓盤名稱面積（平方米）龍湖·藍(lán)湖郡366-511保利國際高爾夫328-460天江·常青藤420-463中安·翡翠湖330-457海蘭云天·塞納維拉210顯在創(chuàng)供應(yīng)沖市場銷售結(jié)情況一線含在售榨獨(dú)立飾別墅華的售園價集幟中在懸80侵00蟲-1貪00歪00湯元/頓平方嶺米之易間，漏居重居慶樓饒市價鏡格之魂首，穗且今投年部證分樓講盤的化品質(zhì)狂有所咐提高躁，售海價較家20萬04裁年有侍一定恭的突祖破，揮且部潤分樓蒸盤在園后期眼推售總過程戴中價那格有轟所上冬漲，輕而總協(xié)價則痕集中凳在3木00辟-5寺00錄萬這飄一區(qū)耍間。此外種，繼松中安凈·翡滾翠湖頂三千失元豪尊華別焦墅之嚷后，捕北部敘的藍(lán)碰湖郡規(guī)推出磨了三域套上蠟千萬尤元的晚別墅女、保躲利也淚推出水一套觀三千硬萬元浩的“顯樓王吐”，碼形成導(dǎo)了高政端別抵墅市仿場的模又一磨大亮昨點(diǎn)。樓盤名稱均價（元/㎡）總價備注龍湖·藍(lán)湖郡·西岸11000主力：400-500萬三棟上千萬保利國際高爾夫8000-12000主力：350-450萬一棟上千萬常青藤8000-10000270-400萬——中安·翡翠湖8000260-360萬一棟800萬海蘭云天·塞納維拉5000-6000105-130萬——顯在允供應(yīng)琴市場銷售稿情況從市循場的槽消化鞠量來絡(luò)看，趕截止軟目前掙市場迎共消蝕化獨(dú)熊立別字墅約央22儉0套換，總鳳體消遭化率致不足奧50敗%，掩月均鈔消化被量不太足2搖0套幟，其打他樓統(tǒng)盤消器化速鼠度相沙對較錦慢樓盤名稱推出數(shù)量消化數(shù)量消化率龍湖·藍(lán)湖郡133套120套91.8%保利國際高爾夫152套50余套33%常青藤22套12套55%中安·翡翠湖49套10套20%海蘭云天·塞納維拉66套20余套33%潛在勝供應(yīng)碎市場20誤05弊年-此20常07恨年在精售樓梳盤獨(dú)姜立別愈墅放揮量表從別皇墅市撕場的正潛在斬供應(yīng)盟來看域，其畢規(guī)模腦是相瞧當(dāng)大唯的，誘主要麻由兩粗方面借構(gòu)成肅，一展是在湊售別膚墅的仍后期職放量央，此銜外還陳有潛巖在的襲尚未鬧面市表的項蠻目。獨(dú)立別墅正在推出量（2005年）銷售量（2005年）推演量（2006-2007）龍湖·藍(lán)湖郡（西岸）133套120余套約90套保利國際高爾夫花園152套40余套398套海藍(lán)云天66套20余套……中安翡翠湖49套…………長青湖16套6套……常青藤人文別墅22套預(yù)定12套……山語間25套…………棕櫚泉國際花園2期…………120余套慶隆國際高爾夫項目…………約100余套紅塔國際高爾項目………………旺業(yè)國際高爾夫項目…………約１００余套保利小泉項目…………約100套高山流水…………約200套合計447套200余套約1１00余套潛在美供應(yīng)衰市場未來晝市場夕的初巨步分雪析從潛興在項悉目的鋼分布沾區(qū)域溝來看為，南司部將朋成為窯潛在陰別墅蟲最集堵中的頃片區(qū)偶，尤郵其以仍環(huán)境鋸優(yōu)美舌、景席觀資墊源豐扇富的乓南山邪片區(qū)信和巴帆南區(qū)偵為主拼，其蓋他片透區(qū)也予有相曬當(dāng)?shù)闹路植冀?，如僑九龍工坡區(qū)辮、北員碚區(qū)腎。值得世一提鑰的是茂北部躲片區(qū)劈燕潛在卷別墅住項目用較少非，改叔變了陡當(dāng)前突諸多啄別墅略項目雞密集聞的分道布格慘局。從潛銳在項倉目的老規(guī)劃杰來看拔，大章多擁報有豐帶富的含景觀部資源參，從巴先天宋資源禍來看梢，天羞然湖酷泊、通優(yōu)美丈山景做、優(yōu)兼良的策空氣主，部交分還足擁有正溫泉情資源萬，這任些將曠構(gòu)成上這些鳥項目主的先扒天優(yōu)拉勢；嚴(yán)從項漿目后與期打閃造的鐵資源油來看故：潛樹在別僻墅中蘭四個才規(guī)劃會了國撥際標(biāo)勾準(zhǔn)高擾爾夫租，還續(xù)有部濃分規(guī)造劃了招高級蹲酒店撐、運(yùn)譜動公仔園等崗配套穗設(shè)施投，配完套幅扎度較癥以前茂大幅蹤蝶提高把，從駛發(fā)展皆趨勢久來看聚，未都來高劑舒適紙性的迅高檔國獨(dú)立列別墅舊將呈呆增長煌趨勢居，未醉來競撤爭將貍更加呆激烈駱。從微銜觀來好看，扶獨(dú)立跳別墅跨將成忌為未射來別順墅市餡場供薯應(yīng)的想亮點(diǎn)還，但原是根巴據(jù)中么原對胞各個薯現(xiàn)在鴉項目返的長定期跟主蹤和門了解不，這蒼些項桃目中殊能在漲未來診1-桃2年貪開發(fā)堵并推飾出獨(dú)婚立別醫(yī)墅的離可能邀性較腥小，窩個別共項目但主要太集中漠在南納山板鍬塊和貓巴南坊區(qū)，淘也就沉是說谷未來知1-城2年吼內(nèi)整花個重親慶獨(dú)朽立別累墅市名場將澡形成災(zāi)以現(xiàn)悶有的羞北部坡新區(qū)摧和待軟開發(fā)宋的南是部板蟻塊對暢峙的話市場貝格局債。龍湖啟·藍(lán)架湖郡中安銀·翡伶翠湖保利巧國際駱高爾信夫花間園天江滾·常司青藤1243已經(jīng)教面市混的重醫(yī)點(diǎn)別補(bǔ)墅項社目分扇析龍湖岸·藍(lán)慎湖郡藍(lán)湖冶郡由重慶撓龍湖鋸地產(chǎn)篇發(fā)展弊有限際公司開發(fā)寒。項目姻位于穩(wěn)北部捧新區(qū)析金開總大道雅11達(dá)11亦號，維金山虹大道寨與金結(jié)開大臭道交鎮(zhèn)匯處宿，項鈴目為敢以聯(lián)屑排別黨墅為岸主的齊純別晌墅社踩區(qū)，喚總占陶地1蠢60殲0畝考，其盜中包努括湖賠面1勵30講畝、貨體育造公園薄20愉0畝耗。由全盲球最永富盛儲名建途筑設(shè)燙計師才之一維美國溜建筑客協(xié)會溫會員駛注冊輸建筑濕師、多清華導(dǎo)大學(xué)猴客座皇教授蓄約翰虹·費(fèi)般雪爾州擔(dān)任銷建筑榴設(shè)計柄。項目販規(guī)劃淹設(shè)計藍(lán)湖狀郡總置用地傘規(guī)模副達(dá)1候60醬0畝悼，是憲目前薄重慶簡規(guī)模傘最大磁的純槐別墅澆區(qū)之迷一。項目嫂地塊寒內(nèi)的燭長條飽形湖攤面將裕整個把地塊迷劃分湯為南著北兩蕉大片胖區(qū)，忽別墅疫圍繞抓湖的孫兩岸仔縱深大展開牲布局未，臨上湖地抵塊布靠置獨(dú)趴立水款邊別宰墅，于縱深錦地帶霉設(shè)置乒排列潤式與巖圍合央式相弟結(jié)合旗的聯(lián)竄排別窯墅組輝團(tuán)；金山硬大道鼓與金研開大尋道相泳圍合黎的邊荷角地會塊則臘規(guī)劃蹦為體本育公哀園，味作為熟項目首的大刪配套彩。項目容概況項目愁規(guī)劃殿設(shè)計下——香示意馬圖藍(lán)湖止郡西波岸藍(lán)湖朗郡東幟岸從總紫規(guī)圖折上可股以看角到，升整個鑰項目牢規(guī)劃肥分區(qū)真合理柔，聯(lián)牙排別江墅組策團(tuán)與訓(xùn)獨(dú)立郵別墅稅組團(tuán)稼相對植獨(dú)立隔，各羽自都沈擁有芒獨(dú)特艇的道顆路布間局與示獨(dú)立憤的入釀口，宮自成缺體系現(xiàn)；而林配套王與別五墅區(qū)套又隔勇路而倡建，禍相對翠獨(dú)立島，互毅不干釋擾；史整個賠別墅縣區(qū)與買主干慕道—凱—金料開大覺道相磚聯(lián)接玩的地陶帶以儉喬木暗和灌被木形京成綠耐障，糟確保默別墅燒區(qū)不使受到屢干道融噪音里和灰梳塵的行污染雁以及彎保障著了別訪墅區(qū)弄的私愧密性都；在更景觀耍設(shè)計爪上，女保持理了地甲塊背因山面星水，條地勢虧自然因起伏工，既寬有湖帝景的歲自然賺形態(tài)自，還偉獨(dú)具堪匠心糊地引徐入狹致長的籃水景尼帶，駱形成神“湖牛中湖芒”的隙獨(dú)特踏景觀斬。項目撈規(guī)劃化設(shè)計獨(dú)立禾別墅難方面齡，藍(lán)撕湖郡轎獨(dú)立鄭別墅眠面積陜從3學(xué)30層.㎡總到5礎(chǔ)00畜㎡不橡等；劑幾乎農(nóng)每戶襲都有窗入戶憶門廊續(xù)或是劣弧形男門廳起、旋田轉(zhuǎn)樓夢梯、搜大露隊臺、悠多庭箏院設(shè)令計，牲而私焦人會潛客廳串、家段庭休評閑廳御等功救能性病空間省進(jìn)一丹步細(xì)幻玉分；丟特別斷值得估一提奏的是捐下沉拖式庭棍院和晚半地因下空衛(wèi)間，麻地下阿空間筆可以割做為讓小酒雁窖、吼雪茄艇吧，雨或?yàn)樽镒狼蜚U室，頂或?yàn)殇P視聽略房等射，業(yè)底主有查豐富汁的創(chuàng)委意生才活空紀(jì)間，橋藍(lán)湖崇郡這申一獨(dú)令特的痛個性臘設(shè)計傭體現(xiàn)如著私率人生膏活的司隱秘趣和心星理的叨安全扇感，逢使業(yè)浴主內(nèi)興心的互安靜按與自答然共過處；爺另外胡，藍(lán)曾湖郡膏獨(dú)立退別墅稍的私慶家花楚園也排相當(dāng)構(gòu)大，嚇從6稍00歲—1礎(chǔ)10染0㎡淡不等床。項目冒產(chǎn)品界設(shè)計新特色在聯(lián)倉排別鴿墅方己面，蝦面積即集中醋在2望10政—2手90遵㎡之慮間，遙最小環(huán)的別飲墅面總積則侮在1敞80對㎡左龜右，菌聯(lián)排汽別墅普在規(guī)妙劃上倘不僅座創(chuàng)造敲性地雄做了斑重慶您別墅芬少見抱的地有下停伯車庫香，實(shí)塞現(xiàn)人留車分寶流，摩從而柔使得差每戶廊聯(lián)排午擁有蒜前庭赤后院個，而勵且還咱擁有創(chuàng)別墅魚組團(tuán)碰中少抽有的胞80夏00蝴平方奏米大抓中庭肅；在底戶型寒內(nèi)部制結(jié)構(gòu)伙設(shè)計餐上，偶布置鵝了獨(dú)羞立的牽中、膠西餐懲廳以季及獨(dú)廉立的兄家庭然廳，怠而且液餐廳踢在客吩廳的融基礎(chǔ)仗上還氧上錯閘半層茶，使倍得室依內(nèi)各攝功能障空間答更豐宮富；張另外巴，部職分戶批型還習(xí)將保芒姆房諷設(shè)置岸在別緒墅主攏體以倉外的鹽花園冠中賊。項目乞配套錦設(shè)施體育楚中心堆（占蹈地約渾20肝0畝司，其康中包抵括：磨①室敲內(nèi)運(yùn)臨動場桃館：曾恒溫地游泳嚷池、文壁球狂館、稠網(wǎng)球堡場、以籃球砍場、嫂羽毛棒球場軟、健償身房緣瑞、S配PA友等；兩②室辟外運(yùn)蠟動設(shè)且施：遺標(biāo)準(zhǔn)觀游泳賞池、印網(wǎng)球沾場、累籃球旋場等裁）及迎商業(yè)耗中心量（近珠20屆，0字00精㎡的怕大型片超市聲、情鵲調(diào)商壟業(yè)街羽）等市場態(tài)推廣做主題以“輩一生均一棟居·藍(lán)其湖郡宴”作廉為宣耳傳推鈴廣口瓜號市場渣推廣腥階段項目仰一期廉于2帳00碑3年涼10角月中鳳旬開掌始在件報版汪廣告貓上亮好相，循并對擊項目乞進(jìn)行鍵介紹稈，直馬至2拿00洲3年欣11牢中旬笛結(jié)束絨……屈隨后減，項掃目于口20昆03蠻年底耍開放池接待鈔中心殲，開拾始接嗽待客浪戶，激并進(jìn)績行相線應(yīng)的平報版銜廣告娛宣傳錢和告喂之…嚴(yán)…經(jīng)蛾過4耗—5釣個月咱的前貢期亮羞相和口宣傳鐘、并撓經(jīng)過輸近3齊個月萍的客挑戶積疊累，帆項目從于2挎00英4年街3月扁正式鏟推出株首期俯聯(lián)排叫別墅芳，從朋3月但份開收始至厘6月涂份左債右，尼先后逮共推導(dǎo)出1填50繞余套唐聯(lián)排睬，在秧此期傍間，決項目露進(jìn)入遇到強(qiáng)捉勢推漸廣期篇，主恢打“魂我有棄一個友夢想灶”系奔列廣棚告…體…到彎20社04譜年6辛月中我旬，就首期朋聯(lián)排銳別墅藝銷售棕接近亂尾盤甘，于旗是項吩目于訂20栗04沫年6素月下做旬開虧始進(jìn)購行獨(dú)銀立別棚墅組氏團(tuán)的臥前期近亮相絮宣傳淚……慕經(jīng)過經(jīng)1個佳月的條客戶垃積累儉，首捧期獨(dú)綁立別借墅4鳴0余俱套正棍式于駝20侍04默年7丸月下坦旬推桑出…不…在懷8月晶中旬菜，獨(dú)徐立別敏墅再般續(xù)推棍近2腿0套蛛……狹20痰04慢年9糟月上凝旬，辨藍(lán)湖觸郡樣夏板區(qū)定、樣燃板房淋正式掛開放振……倆9月薄中旬父，第趣二批敲聯(lián)排栽別墅攀組團(tuán)族11摟5套獵正式容推出殲……繞到9氧月底把，藍(lán)銳湖郡消60益套獨(dú)惱立別賄墅售蛾罄，欠聯(lián)排假別墅詢售出胸21鑄0套榮，于蝦是藍(lán)膚湖郡斃再推槍出一豪期最栗后組偶團(tuán)1改80偶套聯(lián)莫排別喜墅，萄據(jù)悉扮，新煌推出示的別康墅在向兩天庫內(nèi)即驚售出詳12佳7套諒……項目檢20奸04咳年推糖廣歷尺程項目嘆一期厲歷經(jīng)丑10塵個月孔多時罵間推臨廣，何開盤恭銷售支接近憐10掩0%項目慰20廢05縫年推霸廣歷蔥程1月7日藍(lán)湖郡商報限量發(fā)售絕版珍藏，彌足珍貴1月21日藍(lán)湖郡晨報形象廣告2005年中國傳統(tǒng)新春酒會盛裝啟幕3月4日藍(lán)湖郡商報限量發(fā)售東岸10億榮耀謝謝幕3月11日藍(lán)湖郡商報限量發(fā)售東岸10億榮耀謝謝幕3月18日藍(lán)湖郡晚報限量發(fā)售10億輝煌下的一種格調(diào)生活4月14日藍(lán)湖郡晨報限量發(fā)售仰望藍(lán)湖西岸4月20日藍(lán)湖郡商報限量發(fā)售獨(dú)立天地間4月29日藍(lán)湖郡晚報限量發(fā)售仰望藍(lán)湖西岸5月12日藍(lán)湖郡晨報形象廣告城市的童話5月19日藍(lán)湖郡晚報形象廣告仰望藍(lán)湖郡，一次關(guān)于別墅的重新想象6月17日藍(lán)湖郡·西岸商報形象廣告仰望，藍(lán)湖西岸，一次關(guān)于別墅的重新想象6月23日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告藍(lán)湖西岸，絕非只是別墅6月24日藍(lán)湖郡·西岸時報形象廣告藍(lán)湖西岸，絕非只是別墅6月24日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告關(guān)于別墅的重新想象6月30日藍(lán)湖郡·西岸時報形象廣告藍(lán)湖西岸，絕非只是別墅7月1日藍(lán)湖郡·西岸晨報形象廣告藍(lán)湖西岸，絕非只是別墅7月1日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告關(guān)于別墅的，重新想象7月7日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告關(guān)于別墅的，重新想象7月8日藍(lán)湖郡·西岸時報形象廣告今日盛大開放7月8日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告百慕大島上的明星之路7月14日藍(lán)湖郡·西岸時報形象廣告現(xiàn)已盛大開放8月3日藍(lán)湖郡·西岸晨報形象廣告現(xiàn)已盛大開放8月4日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告幸福的家庭都是相似的8月26日藍(lán)湖郡·西岸晨報形象廣告幸福的家庭都是相似的9月1日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告習(xí)慣了被人簇?fù)?，難得一個人信步項目欲20甚05浩年推抹廣歷紗程9月1日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告習(xí)慣了被人簇?fù)恚y得一個人信步9月2日藍(lán)湖郡·西岸商報形象廣告習(xí)慣了被人簇?fù)?，難得一個人信步9月22日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告出入之地盡皆堂皇，難得歸處平淡如昔9月30日藍(lán)湖郡·西岸商報形象廣告出入之地盡皆堂皇，難得歸處平淡如昔10月11日藍(lán)湖郡·西岸商報形象廣告更接近于獨(dú)立別墅10月14日藍(lán)湖郡·西岸晨報形象廣告更接近于獨(dú)立別墅10月18日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告10月22日正式發(fā)售10月19日藍(lán)湖郡·西岸時報形象廣告更接近于獨(dú)立別墅11月3日藍(lán)湖郡·西岸商報形象廣告藍(lán)湖西岸，聯(lián)排大宅12月9日藍(lán)湖郡·西岸晚報形象廣告藍(lán)湖西岸，坡地大宅項目似20插05劃年推昂廣歷穿程項目悅主要殊渠道該項虹目在歲整個偷營銷菊推廣迎過程截中主編要采報用的濫宣傳罪渠道丑為扳送版廣疑告，芽選擇鎖的媒丟體主忠要為螞晨報綢、商蛇報及惜晚報屑及時冰報，福所有粥投放紹的報招版均吼為半癥版以常上。其他笑推廣蒸渠道疾主要用為戶只外路領(lǐng)牌廣殃告價格愚水平西岸孝在售侵的別贏墅獨(dú)蔑立別崖墅的濃銷售種均價當(dāng)為1腹10窩00弟元/理平方透米，誕面積狹區(qū)間卷為3聾66郊-5肺11琴平方屋米，辮單套奮總價提為4際00慚-5章60繩萬元卷，其擴(kuò)中有罪三套蠻上1慰00許0萬茶元的腹獨(dú)立氏別墅挑；聯(lián)膽排別演墅的斧套內(nèi)卷均價觀為6覺80治0-殿69數(shù)00執(zhí)元/電平方廉米，鑒面積咽區(qū)間仗為2棋20公-3勞08伍平方坑米，秘單套黎總價遺區(qū)間豬在1斷50提-2稼00查萬元累。銷售呀情況西岸獲自2已00安5年困7月或份正祥式銷泥售，丘目前朽所推研的1王33腳套獨(dú)悉立別善墅和龜18錦0套慘聯(lián)排臭別墅麻總體內(nèi)的銷躺售率鬼已經(jīng)繪達(dá)到答85塞%（齒其中過獨(dú)立打別墅挎銷售運(yùn)率接向近9差0%守）風(fēng)。值脊得注增意的擠是藍(lán)絕湖郡謎項目考中部渴分靠菊近武我警總待隊的唇別墅唯由于克受到援噪音舌污染互的原役因而笑致使慢銷售休情況挖不佳葉?？蛻裟懛治鏊{(lán)湖斯郡的且客戶筐調(diào)查碗表顯踐示，亂購房卡者全駕部是悉二、匆三次蠟置業(yè)石者，漠從區(qū)刻域來戶看主喉要來岸自渝柳中區(qū)衣、江讀北區(qū)響和沙縮慧坪壩小區(qū)，蘆主要寫從事浙房地診產(chǎn)開足發(fā)、播摩幫需制造誘業(yè)和子其他共行業(yè)局，客油戶年暢齡集姓中在讓30聰-4害0歲織之間旁。另縫外，貓?zhí)貏e挺值得數(shù)一提奸的是逢，藍(lán)浴湖郡承30晝%的變購房飄者均昂來自叨龍湖善老業(yè)右主，格說明騎品牌吸效應(yīng)踩的強(qiáng)童大。對本帳項目作發(fā)