三亞市月川村舊城改造項目 開發(fā)模式匯報簡稿

三亞市月川村舊城改造項目

開發(fā)模式研究（匯報簡稿）

謹(jǐn)呈：三亞市規(guī)劃建設(shè)局主城區(qū)是全市的中心，同時也是三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)的服務(wù)基地項目地點緊鄰三亞市中心城區(qū)，位于城市中心軸線上月川村位于三亞河及臨春河圍合而成的三角地帶，是三亞市歷史發(fā)源地月川村緊靠三亞市主城區(qū)，隸屬于河?xùn)|區(qū)，為城市的發(fā)源地之一

三亞市主城區(qū)三亞河2面積：150畝位置及現(xiàn)狀：迎賓路北側(cè)，片區(qū)內(nèi)大部分已被平整，僅剩零星舊建筑，另外，在片區(qū)東北側(cè)有一木材加工廠商在生產(chǎn)面積：192畝位置及現(xiàn)狀：月川小學(xué)片區(qū)北部已經(jīng)被某開發(fā)商收購，部分已被開發(fā)成房地產(chǎn)，靠近迎賓路部分開發(fā)為裝飾材料城月川小學(xué)后面部分為財政局的財苑小區(qū)面積：880畝位置及現(xiàn)狀：片區(qū)是村民的主要聚居地，大多為村民住宅，東部有少量菜地和魚塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片區(qū)月川村目前分為三部分：行政中心片區(qū)、月川小學(xué)片區(qū)和月川舊村片區(qū)月川舊村片區(qū)月川小學(xué)片區(qū)3其中月川小學(xué)和行政中心兩片區(qū)已經(jīng)被征用，規(guī)劃為城市綠帶用地和行政中心濱河公園征地拆遷：片區(qū)南部的土地已被政府征用建設(shè)三亞河濱河公園，現(xiàn)場拆遷工作已基本完成規(guī)劃目標(biāo)：充分利用環(huán)境資源，探索和示范熱帶城市河湖濕地與城市公園的有機(jī)統(tǒng)一建設(shè)，營造一個生態(tài)良好、景觀獨特，既滿足城市居民和游客休閑游憩需求，又滿足生物多樣性要求的“人與自然和諧共處”的濱河公園，“打造世界一流生態(tài)河道”。行政中心土地均已被政府征用，局部土地已經(jīng)平整，未來將建成行政中心大樓4項目的研究范圍：月川舊村，占地880畝，分為老干部安置區(qū)、村民居住區(qū)和菜田三部分老干部安置區(qū)：81.9畝菜田：130畝老干部安置區(qū)菜田村民居住區(qū)5月川村改造需要多目標(biāo)的實現(xiàn)保證拆賠工作合法性懲戒違法行為順利推進(jìn)月川村的改造解決歷史遺留問題維護(hù)社會穩(wěn)定城中村改造的示范借鑒作用警戒搶建行為考慮村民合理利益符合國家對拆遷的要求本項目可能的目標(biāo)需求不同的目標(biāo)會有不同的拆賠模式和開發(fā)模式，在本項目改造中拆賠模式不可能同時滿足全部目標(biāo)，因此我們在研究中圍繞一個核心目標(biāo)，并盡可能的兼顧其他目標(biāo)……對目標(biāo)的理解改造目標(biāo)6核心目標(biāo)：順利推進(jìn)月川舊村的改造兼顧目標(biāo)：保證拆賠工作合法性維護(hù)現(xiàn)有政策權(quán)威懲戒違法行為解決歷史遺留問題維護(hù)社會穩(wěn)定只有在項目真正實施的前提下，其他所有目標(biāo)才具有評價、操作、借鑒的現(xiàn)實意義，因此我們確定：月川村改造核心目標(biāo)7世聯(lián)對核心目標(biāo)的理解目前存在的困惑與難點：如何補(bǔ)償村民才能順利推進(jìn)月川村改造？誰來改造月川舊村？世聯(lián)對目標(biāo)的理解：在分析月川舊村的現(xiàn)狀和村民補(bǔ)償安置要求的基礎(chǔ)上，研究當(dāng)前城中村改造的成功關(guān)鍵要點，制定安置補(bǔ)償方案，并給出操作方式，同時給出備選方案，分析其操作性8月川村改造研究受以下條件限制限制條件1——包含月川小學(xué)和行政中心片區(qū)共安置1200戶限制條件2——保證文化中心和臨春河公園286.5畝用地限制條件3——月川舊村內(nèi)，老干部區(qū)一起改造、一起安置，統(tǒng)一考慮限制條件4——外來戶在月川村擁有房產(chǎn)的，采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞桨仓?同時月川村改造遵循以下原則依據(jù)法律原則——政府工作的要求

“零收益”原則——還利于民、共同推進(jìn)“換位思考”原則——村民安置補(bǔ)償要求“大眾”原則

——滿足大多數(shù)村民要求，具體實施區(qū)別對待10研究的思路與框架思路框架內(nèi)容能否改？怎么賠怎么改？項目背景研究安置補(bǔ)償方案實施策略研究月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作村民改造意愿安置補(bǔ)償要求城中村改造關(guān)鍵要點安置補(bǔ)償方案設(shè)計操作方式備選安置補(bǔ)償方案安置區(qū)選擇開發(fā)次序?qū)嵤┎呗?1第一部分：項目背景研究12研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作村民改造意愿安置補(bǔ)償要求13改造范圍內(nèi)總建筑面積63萬平米，容積率為1.1，建筑密度70%項目已建房屋總建筑面積631684㎡，容積率為1.1，建筑密度70%左右，屬于高密度、高容積率的居住區(qū)。14村內(nèi)建筑以三、四層磚混結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量參差不齊，搶建現(xiàn)象嚴(yán)重片區(qū)內(nèi)建筑以三－四層為主，部分五、六層；磚混結(jié)構(gòu)占絕大多數(shù)，大約90％左右；地塊內(nèi)建筑質(zhì)量好壞不一、良莠不齊；片區(qū)內(nèi)臨建違建現(xiàn)象嚴(yán)重。建筑形態(tài)鋼混磚混磚木簡易月川原居民152654918691886514460本市遷入居民188445111551010市外遷入居民6001968618090合計347095626701955514560違建15村民共1172戶，其中原居民934戶，外來戶238戶，村民受教育程度普遍較低根據(jù)2005年4月份數(shù)據(jù)，月川村村民共1172戶，4440人，平均3.8人/戶。其中原住居民934戶，村民3259人，外來遷入人口238戶，1181人。村民中年長一代普遍文化水平較低，受教育程度低。月川村人口分布情況（戶）月川村人口分布情況（人）類型戶數(shù)人口月川原居民9343259本市遷入居民167856市外遷入居民71325合計11724440月川村人口分布情況16村民就業(yè)率低，房租為90%村民的唯一生活來源，逐漸演變成“食租階層”，不參與社會分工，與現(xiàn)代社會脫離村民就業(yè)率很低，租金幾乎是其唯一的收入來源，少數(shù)村民靠做小生意、摩托車?yán)偷韧緩将@得額外收入；部分村民物業(yè)面積小、收入低，是拆遷的難點。拆遷中需考慮及保護(hù)該部分人群的利益及其后續(xù)發(fā)展問題。目前90％的村民靠房租收益，維持生活，村民絕大多數(shù)沒有工作，也沒有田可種……家里人沒有工作，靠房租生活……家里有3個兒子，有一個在上大學(xué)，其余都沒有工作……開摩的拉客也有人抓，現(xiàn)在只有靠房子收租過日子了……現(xiàn)在村里也有蓋不起房子的村民，像你們在村里的對接人蘇先生，他們家只有60平方米的房子，收入低，如果拆遷的話補(bǔ)償很少，根本沒有能力建新房，政府應(yīng)該考慮這部分人怎么辦？——月川村民村內(nèi)文化娛樂設(shè)施缺乏，使得村民業(yè)余生活單調(diào)，打麻將、打牌成為其主要的娛樂活動。17租戶約2萬泡人左右血，以低局端從業(yè)星人員為培主，主遵要為酒哨店服務(wù)告人員、頌工地工能人和出顆租車司火機(jī)租戶熊多為四從全企國各越地來徹三亞傷的從抓業(yè)人響員；一般從驚事建筑僻工、混若凝土工注、電焊羨工及酒狀店員工磁、出租勝車司機(jī)甜等工作昏；普遍租全客的收企入水平梯較低，次生活環(huán)酷境較差急。現(xiàn)在的竄月川村君就是“顆全國各裁地來海柳南打工烈的人的隨轉(zhuǎn)運中勸心”塌！——月葉川村民人口比研例情況18住宅較以單健間居沙多，驗平均肚租金爛6－饒15勾元/駛㎡，廁單間扭20齒0元屆/月猴左右饑，出叨租率蜓較高村內(nèi)平午均每戶申擁有私嬌宅面積蒜約50創(chuàng)0平蒙方米左盤右，除通少數(shù)自滴住外，語其余大唐多數(shù)住壘宅用于成出租獲舟益；住宅以單間叼居多，大多亂配以廚遇房、衛(wèi)卸生間，節(jié)另有少紡數(shù)二房妥一廳；對外出愁租的月它租金水仍平由外盾向內(nèi)呈激遞減趨懷勢，基本為痰6－1濫5元/輛平方米招，出租豪率平均多達(dá)到9下5％以顯上。家里謙占地發(fā)10直00劍多㎡柏，房扔子7介棟，比20橡00鮮㎡。升出租巨住宿真用的宅房間葬有3間0間鴿，1頸50漿、1悔80蘭、2詢00御元/定間。鴉村里班類似裳情形投的人亡家很系多…栗…——籮村民叫訪談月川住碼宅分布19現(xiàn)狀商話業(yè)以沿與街底商蓋為主，闖平均租莫金40瘦－5孟0元/楊㎡，主要攤為片爺區(qū)內(nèi)局低端俊人群悠服務(wù)月川商炎業(yè)分布迎賓路重片區(qū)片區(qū)商逐業(yè)主要柿分為3劣部分：迎賓路瘋片區(qū)：商業(yè)脫業(yè)態(tài)以哄門窗加求工、石逆材、鋼鳴材加工丈、汽配侵維修為株主；三亞規(guī)河?xùn)|退路片拔區(qū)：商業(yè)學(xué)業(yè)態(tài)以運文具、躍門窗加皆工、汽復(fù)配維修劈燕、雜貨鵲店為主汽，平均逃20㎡/介間，枯租金汗10痕00秒－1揉20川0元漂/間練左右涌；月川主冶街片區(qū)：商業(yè)駁業(yè)態(tài)以醫(yī)雜貨店牧、藥店獨、小飯修店為主閥，平均聚20㎡/龍間，剃租金遣10憐00加－1污20斧0元叨/間嶼左右譜，位甩置相亂對偏鋒僻的妙80黎0元唉/㎡甲。月川元主街且片區(qū)三亞河趕東路片漸區(qū)20另月戶川村筐目前常還擁來有海擺航學(xué)朋院對遵面的跟47仿2畝額土地地塊現(xiàn)牲狀海南航印空旅游狠職業(yè)學(xué)搏院鳳凰路軍糧瞎供應(yīng)散站綜合吳行政箱執(zhí)法眾局行鵲政大腸樓體育會業(yè)展中心為達(dá)扇到改籃造目米標(biāo)，棚政府可提供觸海航學(xué)穗院對面墨的一地塊延作為安誤置用地殊。該地塊夢在鳳凰頓路南側(cè)槍，西面蠢是建獲設(shè)中鍬的體數(shù)育會展中今心，序?qū)γ鏋槭呛．€航學(xué)院和趁執(zhí)法稍局大炒樓，庸東面有軍籠糧供緣瑞應(yīng)站地塊內(nèi)里部有兩繡個水洼耗，其余均備為荒地孟，地面抗有青草覆敞蓋，局紋部已被構(gòu)平整項目所迷在地3k薄m21研究內(nèi)們?nèi)菰麓ㄅ瀣F(xiàn)許狀分庭析世聯(lián)核所作塌工作村民改經(jīng)造意愿安置補(bǔ)榆償要求22在過去土的兩個局多月中響，項目璃組成員捧進(jìn)行了盡大量的狐數(shù)據(jù)收撓集與相巷關(guān)研究進(jìn)行的塘調(diào)查進(jìn)行繡的訪揉談案例研弄究進(jìn)行蹄的研英究現(xiàn)場踏控勘項目地想塊資源飯與四至不查勘；月川垮村現(xiàn)喬狀調(diào)雀查資料藍(lán)收集月川村疲人口、魚土地、傳建筑等殿資料；問卷徒調(diào)查發(fā)放積問卷35份；村民月川村倘原居民20人；老干采部安屢置區(qū)跌內(nèi)的絨干部5人；在月線川村濕內(nèi)擁饅有房塵產(chǎn)的段外來剖戶5人；村股份閉公司股份徑公司搬林董猶事長塞及其厘他相寇關(guān)領(lǐng)暫導(dǎo)；村委翻會相臺關(guān)領(lǐng)尤導(dǎo)開發(fā)透商萬科默、金歸地、黎復(fù)地強(qiáng)、合杯富、稍恒大在、雙寺建、庫泰華……深圳液田面甜村城頂中村省改造岡；深圳耗漁民君村城且中村疊改造揮；深圳射漁農(nóng)趨村城俊中村慨改造寧波鄞誰奉片區(qū)黑改造；深圳崗洗廈村城錄中村改惜造；珠海城妄中村改恢造；廣州毀石牌頂村改漆造；?？谟褡⑸炒甯暮显臁齺喸S拆遷題補(bǔ)償土標(biāo)準(zhǔn)庫研究屠；關(guān)于月植川村改圈造的相儉關(guān)政策律文件；三亞市或城市規(guī)最劃設(shè)計曉研究院私關(guān)于《月川漸新城菜控制荒性詳狡細(xì)規(guī)行劃調(diào)毅整方居案》；項目周勻邊土地巡壽、房地弟產(chǎn)市場完研究；補(bǔ)償方息案設(shè)計開發(fā)模鼠式設(shè)計……23月川首村層盯面訪克談包械括村液民和趣股份律公司寫，其磁中村剖民2聽0人送，狡村內(nèi)欺外來浴人口脹15排人序號分類樣本數(shù)1性別男14女62年齡20-30230-40940-50550以上43家庭收入狀況2000元以下12000-500065000-10000410000以上94家庭成員數(shù)量3人以下23-5人85人以上1024深入一魚線，獲煉得真實簽資料，雨用科學(xué)掩的分析沿方法，鋒掌握村旗民改造功意愿和罵安置補(bǔ)盜償要求調(diào)查的強(qiáng)內(nèi)容調(diào)查及的對秀象統(tǒng)計解分析村民家庭結(jié)死構(gòu)；收入來堂源；房屋情原況；現(xiàn)狀生武活情況也；對改掩造所社持的先態(tài)度宿；拆賠要牽求；……租戶家庭結(jié)捧構(gòu)及來辯源；收入來噴源；租金水隸平；現(xiàn)狀生奪活情況挎；……股份公畢司成立袋背景經(jīng)營叨業(yè)績……村民村原球居民20人；老干妻部安六置區(qū)口內(nèi)的始干部5人；在村內(nèi)衣?lián)碛蟹款嵁a(chǎn)的外會來戶5人；租戶5人；村股愿份公襖司股份公燃司林董鉛事長及賭其他相檢關(guān)領(lǐng)導(dǎo)熊；村委會繳相關(guān)領(lǐng)余導(dǎo)運用S務(wù)pss抖、Ex磁cel框等工具袋軟件對威調(diào)查問蠶卷做數(shù)鋼據(jù)分析宜；25研究昏內(nèi)容月川圖村現(xiàn)秋狀分檢析世聯(lián)陪所作迫工作村民低改造炒意愿安置壞補(bǔ)償年要求26村民對彩現(xiàn)狀不唐太滿意趁，支持扭改造，校但前提燙條件是局必須合壘理賠償70田%對目覺前生乎活環(huán)限境不炒滿意——亂，腦臟，姓沒有危規(guī)劃久，配滲套不將足80%對目前磁生活方顆式不滿研意——主要出誤租生活失，沒有像其他收煎入；沒漁有技能材；孩子暖沒有工攔作80%支持貫改造蝦，但卡必須舞合理謎補(bǔ)償27研究內(nèi)俘容月川村旺現(xiàn)狀分礙析世聯(lián)捷所作碎工作村民改貪造意愿安置進(jìn)補(bǔ)償沸要求2810黨0%就地夏安置——月川村倘改造的槳基本條腿件10稍0%敵村民秋要求董住聯(lián)虛排別凝墅——有天有大地82%齡村民要滴求宅基資地+貨心幣補(bǔ)償——最低120鉆㎡的宅兔基地+不低于魄建房成栽本的貨舊幣補(bǔ)償100日%村民認(rèn)淡為所有偏的房屋算必須統(tǒng)唱一賠償皺，不存夏在違法嚇建筑90駁%以上村掠民要求銳改造后腸有穩(wěn)定瘋的生活御收入或國工作機(jī)私會村民訓(xùn)對安縣置補(bǔ)框償?shù)木耙?9村民諒安置頑補(bǔ)償盜要求符歸根查結(jié)底鬼要解波決村驕民的偽生活狀來源步，且盈改造疾后收震入不建能低的于改輪造前是否年能合界理補(bǔ)倘償就地宅魚基地補(bǔ)厲償120肅-15飼0m2房屋補(bǔ)列償不能它低于目料前的建鎖筑成本生活是北否可持鉤續(xù)解決生藍(lán)活來源孩子拆是否紅有工綱作培杯訓(xùn)機(jī)召會養(yǎng)老扎怎么特辦改造前后30第二味部分禾：安置補(bǔ)末償方案31研究述內(nèi)容城中青村改妹造關(guān)洗鍵要列點安置補(bǔ)獵償方案瘡設(shè)計操作方圈式備選安孩置補(bǔ)償和方案32研究匯案例深圳漁嫂農(nóng)村深圳貪漁民專村深圳溫崗廈做河園深圳送田面珠海城僚中村改繞造廣州遼石牌槳村改晶造?？谟癜厣炒甯姆衷鞂幉ㄛ蠢钌钲谏硠尤齺喫軙r代范海岸福田十貪五村深圳大楚沖北京牌順義北京西漢城區(qū)舊爽城改造鄭州單佛岡常州國帳棉合肥紛壩上返街……城市北京臉、上腐海、甚深圳票、合帥肥、士廣州裁、珠兔海、?？卺劇幱虏?、負(fù)長沙拴、常切州、尤鄭州……重點參殼考案例吧：深圳漁沖農(nóng)村就永成改造深圳木漁民植村舊倘城改俱造深圳瘦崗廈獻(xiàn)河園伐舊城伴改造北京順善義某村栽舊城改煙造寧波倆鄞奉撓片區(qū)……世聯(lián)成栽功操作刑了多個姿舊城改四造項目吧，并研獨究了當(dāng)況前中國釣多個成惜功案例33我們認(rèn)膽為順利廣推進(jìn)城促中村改衰造必須局要考慮贏到以下銀幾點股份公連司村民談判時汽間合章勾、違陷章區(qū)依分政府扭代價政府吼決心34城中村銹成功改張造最重猶要是獲構(gòu)得村民洪的支持尿，安置晌補(bǔ)償必者須符合吵大多數(shù)己村民要廟求村女民城中章村改來造存命在著劑諸多獻(xiàn)的風(fēng)亂險和字不穩(wěn)設(shè)定因簡素，迎暴力裕抗法翠，集掃體上作訪等并重大暫社會染不穩(wěn)往定時拐間隨唐時可廣能發(fā)瘦生。便在漁往農(nóng)村定改造貿(mào)的初綱期，壯有的蠟村民悟甚至友提出窗了以浴死抵集制改程造。村民悼身份非可以拼一夜注改變貪，但遭農(nóng)民尋意識索的轉(zhuǎn)網(wǎng)變是黨一個久漫長死的過冊程，孤如果滴忽略落掉農(nóng)逮民意強(qiáng)識的收本質(zhì)露，那旨么改的造工攤作很宜做到砌感情隔到位氧，方深法到賓位和皺目標(biāo)勢到位良。近年深圳市一直在推行的城中村改造項目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補(bǔ)償要求漁農(nóng)村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經(jīng)開始運作，但內(nèi)部利益無法協(xié)調(diào)，不能滿足城中村大部分村民的補(bǔ)償要求，目前都在前期談判階段，沒有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七個村桂廟新村35社區(qū)曬（股隔份公姿司）熟悉村俱民情況代表陸村民卵利益承擔(dān)券管理濁職責(zé)股份公援司成員題是由村夜民選舉昏產(chǎn)生，規(guī)并和村民有駕著千避絲萬鞏縷的斑關(guān)系朵，在朝村民您中有覽一定的威俱望，伸在改飽造中咳起著扁可已身作則膨，起到牲拆遷帶買頭作用村民敲的基噸層管命理組劣織，瘋承擔(dān)披著一亭部分花政府管理箏職責(zé)排，在哄改造糟中又面必須屑協(xié)助嘆政府谷，來做好村齊民的思奪想工作筐，完成拆遷補(bǔ)綢償安置滿，保證員改造的順利實霞施。股份公復(fù)司對村衫民信息燃掌握全荷面，熟扒悉村民剝心理，算在村民掏的聯(lián)系、召壞集、組孤織、確脅權(quán)、談熱判過程選中能起異到重要辜作用，菌能減少過翠程中晶產(chǎn)生迎的矛銜盾城中村儀改造股濫份公司陣必不可煙少股份誘公司36在改造賤中必須疤讓股份思公司得鼓到利益業(yè)，才有設(shè)積極性項目深圳崗廈村深圳蔡屋圍深圳田面村深圳新美域股份公司收益自有物業(yè)全部還商業(yè)；提供1萬平米土地自行開發(fā)；經(jīng)營性物業(yè)由開發(fā)商與股份公司合作經(jīng)營，培養(yǎng)股份公司能力；補(bǔ)償部分商業(yè)物業(yè)；開發(fā)收益分成；獲得城市大廈酒店、寫字樓物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營回報；獲得沙嘴酒店、關(guān)外廠房、20%的利潤分成37城中蛾村改壓造牽沒涉利劈燕益群瞎體眾犬多，釀風(fēng)險涉大，腥拆遷敗談判樂不可怖能在活短時犯間內(nèi)律完成拆遷躬談判術(shù)時間項目拆遷談判時間占地面積規(guī)模深圳漁農(nóng)村14個月30畝13萬㎡深圳崗廈村5年225畝52.5萬㎡深圳漁民村5年2.1萬㎡7萬㎡武漢羅家墩2年300畝46.6萬㎡鄭州國貿(mào)中心2年80余畝48萬㎡三亞月川村預(yù)計2~3年880畝63萬㎡鑒于月墻川村的活自身情凈況，預(yù)禽計本項創(chuàng)目至少廢將歷時卸兩年38目前還舉沒有成反功區(qū)分顏合章、頂違章建強(qiáng)筑的舊繳城改造鼻案例，潤合章、籍違章不歸區(qū)分有昨其深層爪次原因合章、經(jīng)違章無米區(qū)分土地償國有絡(luò)化不仗徹底農(nóng)村屋城市亮化不散徹底村民手城市耐生存訂能力闖缺乏城市管抱理不到爽位廉租房蕩市場租而賃需求旗巨大政府廉慘租房正堪常供給把失調(diào)村民瞎土地螞自有倚觀念建根深劃蒂固城市化右觀念未毒建立村民思凳維方式妙簡單村民法孝制觀念羅淡薄經(jīng)濟(jì)煎利益你驅(qū)動私房對寧村民的載現(xiàn)實意身義特殊客觀壇因素主觀何因素城中脾村39一般部以現(xiàn)抬狀為辣準(zhǔn)進(jìn)稼行拆目賠項目拆賠比補(bǔ)償物業(yè)類型私宅基底面積補(bǔ)償面積0.82商業(yè)私宅2層及以上0.88住宅祖屋1.00住宅集體物業(yè)0.75商業(yè)崗廈兵村拆盲賠標(biāo)巷準(zhǔn)物業(yè)類型棟數(shù)建筑面積補(bǔ)償未拆建私房624.7萬所有私房搶建以前按照1:0.9補(bǔ)償住宅面積在建私房其中還原524.65萬在建376.72萬8層以上搶建私房按基建成本評估價90%補(bǔ)償7層以下?lián)尳ㄋ椒堪凑栈ǔ杀驹u估價80%補(bǔ)償集體物業(yè)91.8萬按照1：0.9補(bǔ)償漁民村藝拆賠標(biāo)貸準(zhǔn)注：潛搶建夕前，都所有吊私房乖已經(jīng)夜查丈嚷完畢區(qū)！40月川損村私擺房沒殿有報絨建，跑沒有慣查丈智，權(quán)趣屬復(fù)普雜，遣區(qū)分蔽合章頸和違杏章沒線有政飲策依它據(jù)拐，難歌度大論，風(fēng)疼險高無任鐵何資還料：目前盡在建辭私房狼約20棟，果月川質(zhì)村沒原有查隆丈資野料，盲村民沉無報左建和賢申報捧，政融府部據(jù)門無客任何攔資料產(chǎn)權(quán)縱關(guān)系舞混亂：有一愉戶一肝棟、疲一戶料多棟娃、一靈棟多率戶等面積超膨標(biāo)嚴(yán)重：大戶面仔積最多取可達(dá)20砌00平方米建筑強(qiáng)事度大：私房63萬m2,現(xiàn)狀凈照容積率芬達(dá)3.紀(jì)2業(yè)主悅來源挨復(fù)雜：有村拘民、跡老干但部、攜外來莊人員建房攀形式覽多樣：有村包民自集建、戴內(nèi)部防合建能、對爬外合低建41私房存厭在有其唱合理性木和歷史栽原因違法私蔥房存在的賞合理性：填補(bǔ)備了大努量的躍廉租螺房供誤應(yīng)空沸白，湯承擔(dān)帶了一殘定的濱社會敢職能梯，為政府明緩解了柔矛盾。現(xiàn)有政悅策的不遙完善性遮：沒有辮徹底怨解決秒城市澆化過怎程中燙應(yīng)解產(chǎn)決的嘴問題克；沒臂有很永好的壟解決足公平付與公者正的陵問題田。政府負(fù)棗有管理費缺失的祖責(zé)任：在規(guī)范侄化管理趨上不到蔑位，對崗違法私煩房搶建形行為執(zhí)荒法不力滾。政府杰與村頓民認(rèn)傘知上膽差異幫巨大鐘：村民認(rèn)蘭為宅基另地性質(zhì)疑沒有變輔化，在狡自家宅蘇基地上匪建房不討存在違膏法。政該府認(rèn)為腸所有宅臭基地均球已征為籍國有，妄必須按賓規(guī)劃要駱求建設(shè)紋。42強(qiáng)制拆免除違法窄私房帶云來的效傍益小于勁代價，訊不確定燈，不穩(wěn)橫定因素充多，極醬易導(dǎo)致際項目實膠施失控強(qiáng)制拆除違法私房綜合效益評價獲益代價直接的賠償數(shù)額減少維護(hù)了現(xiàn)有法規(guī)的嚴(yán)肅性矛盾激化，導(dǎo)致大量的訴訟和上訪，社會、法律、政治風(fēng)險加大政府支出成本無法預(yù)測與控制不符合國家對拆賠維護(hù)穩(wěn)定的要求現(xiàn)有法規(guī)的不完善性沒有得到解決綜上所述，強(qiáng)制拆除違法私房獲得的效益小于代價，不確定、不穩(wěn)定因素多，極易導(dǎo)致項目實施失控！43國內(nèi)護(hù)城市鉆對城斑中村郊私房族建設(shè)錢一般蘿采取蹦以下旋幾方賀面措禁施進(jìn)跡行現(xiàn)萍狀控狀制城市探改造臘和開窗發(fā)最熔關(guān)鍵醋的經(jīng)記驗和味教訓(xùn)嫌是，固必須歪在全棉市的簡高度薦，全趨社會旗來參隊與通過徐規(guī)劃郊控制雖土地侮的具芹體用懼途，功防止題用地晚性質(zhì)毒的隨膚意更辭改通過行蹲政法規(guī)缺成立市圍級的專坦門機(jī)構(gòu)釋，并盡虎可能調(diào)幣動群眾渡參與監(jiān)略督規(guī)劃半控制機(jī)構(gòu)控梳制行政法悠規(guī)控制通過制傾定并嚴(yán)滴格執(zhí)行牲區(qū)域的博詳細(xì)性蠟規(guī)劃，礎(chǔ)來控制鈔新建設(shè)刻。香港和瘋深圳等陵擁有立仔法權(quán)的換城市甚漲至出臺唇法定圖丹則來約右束城市儀規(guī)劃和忽建設(shè)。市政鳳府成萌立查掩違領(lǐng)榆導(dǎo)小醋組，法市長榜親自廟掛帥番。日擔(dān)常部裝門設(shè)剛在國邊土房勉產(chǎn)局搖。各分叢區(qū)行質(zhì)政執(zhí)癥法局城作為餃查違曬的執(zhí)刮行機(jī)舒構(gòu)。滋由監(jiān)燭察大杯隊負(fù)聲責(zé)具虎體的餅查違糞工作奇。各隆分部頓門“緩一把逮手”布負(fù)責(zé)李制。日常估監(jiān)察污工作蓬主要途采取泄鼓勵收群眾禍舉報題形式場，由驅(qū)政府牧設(shè)立種獎勵殲基金殃給與楚舉報笛人獎韻勵。如《慚中共毅深圳木市委辱深遙圳市歐人民飄政府產(chǎn)關(guān)于單堅決侄查處仔違法車建筑盯和違創(chuàng)法用篇地的京決定虧》。將查處傅違法建靠筑和違建法用地伶工作擺存到重要蹄日程。蔽成立“另查處違態(tài)法建筑倡和改造訴工作領(lǐng)悔導(dǎo)小組匙”和“雄查處違檔法建筑喝和改造鍬工作法棍紀(jì)督察多組”。逐把查處高違法建托筑和用濱地工作著績效作慌為考核塞各級領(lǐng)止導(dǎo)班子江的重要忙內(nèi)容。責(zé)加強(qiáng)街虧道和企靠業(yè)領(lǐng)導(dǎo)顏班子建忙設(shè)，為鳴查違提咱供組織刮保證。44政府灶各部好門都禁參與察查處植和控跨制違聰法建躍筑，烏對城父中村躍現(xiàn)狀閥嚴(yán)格耽控制規(guī)劃/優(yōu)國土/勝城市管磨理部門城市管匆理綜合梢執(zhí)法機(jī)妄構(gòu)供水供漏電部門建設(shè)辛管理桃部門公安消雕防部門房屋租尋賃管理筐部門工商管羞理部門巡查，雙制止違畝法建筑宏和違法擦用地行慈為。凍禁結(jié)頒發(fā)梳《建設(shè)后用地規(guī)散劃許可倒證》和端《建設(shè)武工程規(guī)璃劃許可溜證》。停止稱向施軌工工律地供啄水、怨供電震。加強(qiáng)管鑄理，監(jiān)些督和指植導(dǎo)各區(qū)蟲執(zhí)法機(jī)震構(gòu)查處罷違法行臉為。停止發(fā)根放《施捉工許可猛證》、晶對擅自失施工行予為依法逝處罰。查處釣未經(jīng)猛消防狐審查優(yōu)、驗匪收的謠建筑輝物從亞事生錯產(chǎn)、足經(jīng)營破及其陽它影埋響消扭防安鋤全的資行為院。對不能絞提供有異效房地美產(chǎn)產(chǎn)權(quán)燥證明文板件或者憲合法租躺賃手續(xù)竊的生產(chǎn)臺經(jīng)營者劈燕，不予閘辦理營擱業(yè)執(zhí)照痛。加強(qiáng)房組屋租賃鵲市場管耽理，堅廉決查處余違法租慨賃行為擾，禁止榆違法建購筑進(jìn)入僅租賃市叔場。深圳市猾查處違繁法建筑倦和城中枝村改造蔽工作領(lǐng)該導(dǎo)小組市長、憲副市長各區(qū)葡政府熱和各差局負(fù)退責(zé)人深圳嚴(yán)市查山處違委法建技筑和消城中易村改燦造工符作法畜紀(jì)督窗查組查處違由法建筑拴工作辦友公室城中村肢改造工進(jìn)作辦公細(xì)室常設(shè)胡國土具房產(chǎn)襪局常設(shè)規(guī)槍劃局45多數(shù)舊賴城改造損，政府癢需要付廁出一定昌的代價索，才能建保證城脹中村改憤造經(jīng)濟(jì)怖上可行政府燃代價項目珠海城中村深圳漁農(nóng)村廣州石牌村政府付出的代價開發(fā)商每拆1㎡的房屋建筑面積，可免交2㎡或3㎡建筑面積的地價；減免相應(yīng)的消防費；允許開發(fā)商適當(dāng)提高容積率增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積；提供容積率到7以上；調(diào)配土地資源1.1萬平方米；政府全額投資建設(shè)一條雙向車道的市政道路，解決漁農(nóng)村片區(qū)僅有一個城市出入口的問題；政府免除地價，另外福田區(qū)政府補(bǔ)助1.6個億免收土地出讓金和市政建設(shè)配套費；扶持骨干企業(yè)；城中材村改爸造，驢政府凳需付傷出一鋸定的賀代價用，在好補(bǔ)貼承、稅縮慧收、沃貸款寄等多嫩方面螺給予窄優(yōu)惠役！46政府造需要割極大掙的決零心和兆毅力枯，并份成立哀專門慢機(jī)構(gòu)榜負(fù)責(zé)頁改造紹，強(qiáng)閉力推皺進(jìn)城浸中村暴改造政府搖決心雙組筍長區(qū)委書造記、區(qū)罷長辦公室常務(wù)組長副組長6人維穩(wěn)工作喂組執(zhí)法工作鏈組政治思沫想工作站組宣傳教達(dá)育工作膊組港澳僑捧務(wù)工作攔組集體經(jīng)遠(yuǎn)濟(jì)研究工作萍組政府哨投資建設(shè)工作鍬組計劃矛財政工作凈組改造工作組綜合典協(xié)調(diào)工作姻組47關(guān)鍵蛇要點蒙總結(jié)城中村嗚改造最加大的障浩礙來源鍵于村民齡，改造碑最重要僻的工作概是解決此村民的脈收入來跨源，滿惜足大部般分村民競的安置互補(bǔ)償要院求，否惹則改造為存在不醒確定性宿，風(fēng)險擋大合章慈、違英章一嫁般不撓區(qū)分?jǐn)?，按詢照現(xiàn)愧狀進(jìn)耳行拆老遷補(bǔ)定償，倍對城深中村剃違章唇建設(shè)羞采取帽控制饞措施蹦，政族府各勻部門齒都參喉與于開其中股份印公司紛必不派可少另，能之“擺旦平”渠村民幻玉，給途改造受降低兔風(fēng)險寇和成企本政府辱通常盾付出卵一定憂的代量價，榨制定旱專門俊的優(yōu)舌惠政乖策，根成立雹專門農(nóng)的工取作班場子。囑有決盜心和獅毅力授在相緞當(dāng)長錄的時猾間內(nèi)榜改造節(jié)城中悠村48研究多內(nèi)容城中村初改造關(guān)皮鍵要點安置補(bǔ)羨償方案搜設(shè)計操作濟(jì)方式備選盆安置選補(bǔ)償畏方案49村內(nèi)序所有捏村民瘡一致舅要求鞏就地續(xù)安置駕，滿怒足村配民就奶地安蔬置的章要求胃是月維川村狡改造閉的前春提條康件全部村沙民都要去求就地秋安置月川村半是一個曾風(fēng)水寶揀地，祖繼祖輩輩歪都生活蘭在三亞旺，是老稈三亞人變，月川磁村比三息亞還要模早成立軋。所以荷一定要杠就地安目置……要就常地安北置，陳村子伯已經(jīng)腰有幾否百年決的歷唱史了著，……不愿意義搬出村囑里在月川年村已經(jīng)養(yǎng)有幾百念年了，堡搬出去票是不可暑能的，董只要在徒村里，駕具體位冬置都可切以。要就地槳安置，蹤蝶村子已慘經(jīng)有幾濱百年的泛歷史了照，從上溪一代到液現(xiàn)在，瞎家里沒讓人生病孫，月川格村是風(fēng)蓬水寶地中，不愿躲意搬出將村里。——月川傘村民國家、旬河?xùn)|區(qū)焰、村居筍委會對深改造的嶺態(tài)度《中共中貢央關(guān)于奔構(gòu)建社昨會主義鐵和諧社尺會若干紗重大問透題的決彎定》中指出燈：“著趟力解決頭土地征偷收征用推、城市離建設(shè)拆宅遷、環(huán)拼境保護(hù)測、企業(yè)馬重組改疲制和破郵產(chǎn)、涉莫法涉訴脾中群眾刃反映強(qiáng)鍋烈的問鉗題，堅棉決糾正插損害群狗眾利益竊的行為替。”《月川箱舊城約改造名開發(fā)充思路》表明跌“目庸標(biāo)一糟是確保拆柄遷安置邁項目符眼合絕大來多數(shù)群流眾的要舍求，最大剖限度的蚊照顧村薦民的利仇益；目內(nèi)標(biāo)二是希安置好俱村民…；”5082傻%村明民要歐求宅淡基地卡+貨偽幣補(bǔ)私償；六10定0%藥村民別要求襖住聯(lián)傳排別濫墅；第90足%以溫上村架民要謝求改警造后歉有穩(wěn)禿定的重生活非收入伴或工課作機(jī)尋會82%過村民接釀受貨幣狹＋宅基席地補(bǔ)償逗，其中勿貨幣補(bǔ)安償標(biāo)準(zhǔn)脅不能低依于現(xiàn)在肉的建房根成本，徐宅基地求補(bǔ)償不任能低于誕120賊㎡由于目悲前村民珠已經(jīng)沒鏟有土地趙，也沒點有工作憑，故基啞本依靠指房租生兔活，改帖造后希野望也能瘋有租賃親用房，李使家庭棋能有穩(wěn)嗚定收入量…………積希望牢賠償提一塊還地，榨補(bǔ)償米地后謹(jǐn)?shù)姆繏熳右谱约呵榻?，榆可以寒設(shè)計余、規(guī)向劃好結(jié)后——月勺川村民90漁%村證民希殘望未仁來能藥有穩(wěn)零定的辟收入山來源希望改造后墊建設(shè)一肺些經(jīng)營意性物業(yè)廟，由村悉里來經(jīng)惕營，使傾村里的近就業(yè)增曉加，這榨樣就能暴獲得固聞定的收池入，如橫果一次裝性補(bǔ)償漸，就算天再多錢售也會花碗完，最召終根本轟無法維欠持生計堅……補(bǔ)償土廟地后再團(tuán)入股股孫份公司置是最好震的了，核以后可屈以分紅——墨月川承村民所有姿村民脊均反活對公乖寓安率置，聲要求貧住聯(lián)晌排別鑼墅要改造榴月川？稠可以啊睜！把方虧案拿出萍來啊！鵝……彼我們住脈不慣公礙寓啦，襲不給地祝建房子擾？那還登談什么六，不用決談，肯帥定不可笨能的改造了遷肯定要咱比現(xiàn)在顧好啦，部不然改群做什么米……我延們不要粘住高樓刑，住什暈么？直……當(dāng)蠻然要住自有天有塔地、獨恥門獨戶承的房子志啦！——傘月川鹿村民51考慮月太川村民灶要求和饑可能的幅補(bǔ)償內(nèi)膏容，我政們通過店六項補(bǔ)像償內(nèi)容穗的組合饑來設(shè)計噸補(bǔ)償方菜案補(bǔ)償內(nèi)爸容貨幣宅基地120雀㎡養(yǎng)老鋸保險工作和交培訓(xùn)集體經(jīng)網(wǎng)濟(jì)發(fā)展那預(yù)留地齒15畝出租秀公寓分90旋㎡養(yǎng)老保聚險、工號作培訓(xùn)僵對村民鞋參與社劫會分工熔，獲得丑生活保歷障極為甲重要，困因此包僵含在每塵個安置重方案中村民窯宅基巖地、朵貨幣濱補(bǔ)償著是改陰造的習(xí)基本悔條件52補(bǔ)償配水平墳從低治到高級，我妖們提原出三北個補(bǔ)款償方示案村民閱利益補(bǔ)償方阿案一股份眉公司恰利益無利益喇分享現(xiàn)有物耕業(yè)按138號文胃貨幣拋補(bǔ)償就地返努還村民量自住房觀宅基地燃（120親㎡）補(bǔ)償嘴內(nèi)容現(xiàn)有物合業(yè)按138號文貨楚幣補(bǔ)償就地基返還蘆村民悠自住摸房宅燭基地仆（120陣㎡）贈送排村民擴(kuò)每戶90㎡公寓線（較可作隆出租公用）補(bǔ)償方揀案二補(bǔ)償方允案三現(xiàn)有物誼業(yè)按13衣8號文貨妄幣補(bǔ)償就地返艦還村民裂自住房映宅基地泳（12爛0㎡）贈送盟村民懶每戶90匙㎡公寓私（州可作糠出租妙用）無償提京供給股禁份公司15畝集已體經(jīng)峰濟(jì)用粗地（獨村民錦可參扎股）繁）村民秘房屋蟲現(xiàn)金謙補(bǔ)償有天有咳地別墅匙居住24沈0㎡敘(三層)別墅一洗層做商警鋪可出鼓租養(yǎng)老背保險工作稅培訓(xùn)可將逆村民狼出租畜公寓飯聯(lián)合甲經(jīng)營提供工芬作機(jī)會村民房室屋現(xiàn)金盯補(bǔ)償有天有規(guī)地別墅烏居住240闖㎡(三層)別墅一展層做商磁鋪可出輸租90㎡公寓盤可出炮租養(yǎng)老活保險工作茄培訓(xùn)可將劣村民自出租屆公寓改聯(lián)合退經(jīng)營可將15畝用地喉入股，旋參與開剝發(fā)建設(shè)痕，獲得制集體物議業(yè)提供長工作顆機(jī)會村民掌房屋截現(xiàn)金連補(bǔ)償有天萍有地策別墅濁居住24瓦0㎡(三層)別墅堵一層液做商謀鋪可屯出租90適㎡公寓可她出租股份窗分紅養(yǎng)老保叼險工作霧培訓(xùn)53補(bǔ)償壤方案縫在財鑼務(wù)上擔(dān)是否慈平衡予？測算特模型基礎(chǔ)模數(shù)據(jù)測算前話提測算結(jié)麗果54土地樓出讓懲分為謹(jǐn)兩種朋模式疊：凈語地出舍讓和總捆綁偏出讓改造項驗?zāi)苛腥肓颜椀饶窟\營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃基礎(chǔ)虛設(shè)施安置拆遷們談判拆遷糟補(bǔ)償椒安置土地士開發(fā)管理另運營補(bǔ)償政府出擴(kuò)資金，青拆遷談綠判安置開發(fā)促商繳淺納土予地出作讓金榜后，卻進(jìn)行黑項目善開發(fā)凈地棄出讓（拆都遷安戴置完敘畢，秘土地帽出讓剩）開發(fā)彼商繳膝納土奇地出蒜讓金攪后，下進(jìn)行準(zhǔn)拆遷布補(bǔ)償箭安置追和項凱目開杜發(fā)捆綁出爽讓（拆固遷安庭置前國，土澡地出裕讓）55因此盆項目隔產(chǎn)生炒的收枯益有鈴兩種掀：一嫩級開有發(fā)收爐益和妖二級頭開發(fā)鍋收益產(chǎn)生尋一級律開發(fā)孔收益產(chǎn)生逆二級館開發(fā)穿收益拆遷談家判安置栗區(qū)建任設(shè)市政道資路、水圓電施工捆建設(shè)掛牌拆遷室談判安置氏區(qū)建棟設(shè)市政總道路聞建設(shè)熟地招介標(biāo)、拍籍賣、掛貿(mào)牌獲取一級開蓋發(fā)利潤通過毛碌地土地北開發(fā)，訴獲取開輸發(fā)利潤掛牌開發(fā)產(chǎn)螺生收益56凈地長出讓補(bǔ)時，如政府俯“零投收益敏”原截則為扒：土毒地出未讓金松=拆殃遷補(bǔ)名償成會本改造項縣目列入提政府項評目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃基礎(chǔ)奔設(shè)施安置拆遷乎談判拆遷補(bǔ)預(yù)償安置土地開推發(fā)管理運炎營補(bǔ)償政府出傭資金，揀拆遷談故判安置凈地殼出讓（拆慌遷安推置完賺畢，陣土地嶄出讓?。┎疬w補(bǔ)魄助征地族費基礎(chǔ)設(shè)秀施房屋照補(bǔ)償成本土地出肚讓金收益按照柄政府稍零收寬益原曉則，母凈地瓶掛牌墓時，暗收益墾=拆擦遷補(bǔ)單償成慈本57捆綁吩出讓嬸時，瘋政府鵝“零們收益岸”原橋則為拳：土幕地出慌讓金揮=0爐；開塌發(fā)單更位收遭益原禿則為決：N搭PV工≥0權(quán)，I特RR獅≥盞行業(yè)蘿基準(zhǔn)溫收益雜率改造項曉目列入休政府項驚目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃基礎(chǔ)星設(shè)施安置拆遷雙談判拆遷遣補(bǔ)償蹤蝶安置房地產(chǎn)闖開發(fā)管理運值營補(bǔ)償拆遷安勒置毛地餃出讓（拆華遷安絞置完岸畢，譜土地盒出讓阿）拆遷嗎補(bǔ)助征地綿費基礎(chǔ)設(shè)巡壽施房屋佛補(bǔ)償拆遷蝴安置餐成本房屋銷溪售收益土地開底發(fā)建筑慶工程趙費相關(guān)驗稅費項目潛開發(fā)湖成本土地出蹄讓金按照政諷府零收朵益原則嬌，毛地椅掛牌時帽，土地章出讓金吩按零計渡算開發(fā)短商最鴨低收懲益為質(zhì)：NPV冤≥0，灣IRR肢≥行戀業(yè)基準(zhǔn)倒收益率58按照法保守絡(luò)原則哪，包啟含行慣政中蠅心和坊月川躺小學(xué)竭片區(qū)損以及迷老干球部安睛置，頭共需魚安置筋12總00灘戶現(xiàn)狀人口基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號項目單位戶數(shù)合計1統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)原居民戶100012002老干部戶1503月川小學(xué)戶304行政中心戶205貨幣補(bǔ)償村內(nèi)外來遷入戶238

6合計戶1438

人殃口59月川舊喉村改造衰范圍內(nèi)矮扣除已哲開發(fā)用灑地、市彎級配套炸及城市關(guān)綠帶用隱地，可蹄利用的騙土地為侍593賊.5畝本項目普可利用煩的土地世包括兩塊：弦舊村地貴塊以及稠海航學(xué)院抽片區(qū)鍬地塊舊村地柔塊總面繡積880畝，其中奮原老價干安規(guī)置區(qū)是位置示將建設(shè)展公共券綠地避；另押外，某村東還僵有187畝土間地已哪確定用來揪建設(shè)文文化泡中心舊村地盲塊剩余群可利用餅的土地面積絮為593旱.5畝市級文有化中心123可利胃用土座地面積：銅593蓬.5畝1面積：匹186仇.5畝2公共綠達(dá)地面積終：1尊00楚畝3基礎(chǔ)夾數(shù)據(jù)照—土懲地60需要補(bǔ)貸償?shù)慕ú裰锇€含老干拾部安置辯區(qū)共6甜3萬平望方米，隙其中現(xiàn)賓狀商業(yè)踏按照6惕500傭平方米飾估算鋼混磚混磚木簡易合計(㎡)月川原居民152654918691886514460540459本市遷入居民18844511155101070669市外遷入居民600196861809020556合計(㎡)347095626701955514560631684商業(yè)住宅建筑面積(㎡)6500625184注：高商業(yè)辦面積代以3愛25胳間，紅20仆㎡/解間計差算建筑類晌型功能類壺型基礎(chǔ)洽數(shù)據(jù)統(tǒng)—建頃筑61若考杏慮賣疊地，垃地價擇取3聰00艱萬元模／畝夢；若杏考慮航賣房敵，則掙房價款取5樣00洗0元間／平歸方迎賓筑花園芙蓉花蘆園住宅：畏410拉0-4頁200夜元/㎡商業(yè)：唐870紀(jì)0元/牲㎡住宅：映380廉0元/家㎡商業(yè)通：8堆00鵲0元通/㎡目前月責(zé)川舊村盆附近有佳地塊評郵估價已斃達(dá)250葡萬元/汁畝豐興韻隆大鎮(zhèn)橋南顯側(cè)地丟塊：18慌7萬茂元/駱畝62補(bǔ)償方案出讓模式容積率判斷標(biāo)準(zhǔn)NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性村民安置補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案一凈地出讓-3.73億元＜0-3.7億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡捆綁出讓R=2.5-1.59億元＜01.3億元R=3-0.93億元＜03.0億元補(bǔ)償方案二凈地出讓-6.08億元＜0-6.1億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡

+公寓90㎡捆綁出讓R=2.5-3.32億元＜00.3億元R=3-2.38億元＜00.4億元補(bǔ)償方案三凈地出讓-6.55億元＜0-6.6億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡+公寓90㎡

+集體經(jīng)濟(jì)用地1萬㎡捆綁出讓R=2.5-3.82億元＜00.3億元R=3-2.98億元＜00.3億元安置補(bǔ)虜償方案吉無論一床級開發(fā)當(dāng)還是二漿級開發(fā)酬財務(wù)都渾不可行63但能忠滿足辮大部持分村物民的合安置亮補(bǔ)償痛要求接，保民證改胡造后功村民揭生活溜的可蒼持續(xù)臺性改旦造窮后月收入股份社會絮保險安置弄補(bǔ)償墾要求工作機(jī)射會居住率環(huán)境配套VS改造別不能自降低壘收入財水平由2輝52妙0元指提高董為4叢83悼0元有股份朵分紅有社會倚保險可提供樹800毛元/月亦的工作貝機(jī)會別墅玻居住播，又濫天有浮地配套齊扎全，學(xué)適校、醫(yī)單院和公土共空間保證生邀活的可緞持續(xù)性養(yǎng)老有偷保證還在有督工作，百具有一凳技之長就地筆別墅傘安置配套蝦齊全64月川村搬改造存鋤在資金翁缺口重禍要原因阻在于文踏化中心醬占用了減186擱畝月川甚土地市場價軌值：5捏.6億油元按市場維價值計算掃，即推使只枕進(jìn)行璃一級里開發(fā)狀，開喂發(fā)主席體就跨可多帶獲取外18稼6.控5畝令×3且00攔萬元爸/畝遼=5傅59狂50稀萬元媽≈5熱.6夢億元管人民披幣征地成槳本：1匯.6億良元即使顧由政悄府單本獨征孤用這拿18拋6.咬5畝針土地衡，按蘇同等猾補(bǔ)償票標(biāo)準(zhǔn)連，政息府需哲另行紛支出宴土地蠻成本電18畢6.持5÷武88材0×絕74財30努7萬討元（懷拆遷縫補(bǔ)償碗總額會）=頭15恒74痰8萬螺元≈速1.魔6億擱元人拌民幣65研究內(nèi)顛容城中腳村改段造關(guān)揀鍵要春點安置補(bǔ)牛償方案英設(shè)計操作方辭式備選念安置烈補(bǔ)償海方案66在財務(wù)幅不可行堤的情況繡下，一跌般有兩可種操作譽方式政府?dāng)R補(bǔ)貼叮資金綢或捆卵綁海片航土狐地，網(wǎng)引進(jìn)蔽開發(fā)饑商，昏進(jìn)行謹(jǐn)市場塘化運碰作政府職自己摔成立類項目巨公司餃運作鄰，不喬考慮微平均雹利潤伴，進(jìn)拐行半寸市場皮化運濁作67補(bǔ)貼當(dāng)政功府補(bǔ)巖貼資瓦金時仙，有心兩種豬補(bǔ)貼姻方式索：補(bǔ)淋償現(xiàn)勇金或?qū)幚壋浜：教}地塊補(bǔ)貼晉方式補(bǔ)貼過資金直接霸補(bǔ)助足開發(fā)詢公司卵資金捆綁土彼地與海坦航地以塊捆帽綁安置補(bǔ)償方案出讓模式政府代價安置補(bǔ)償方案一一級開發(fā)3.7億元或123畝土地二級開發(fā)1.6億元或53畝土地安置補(bǔ)償方案二一級開發(fā)6.1億元或203畝土地二級開發(fā)3.0億元或100畝土地安置補(bǔ)償方案三一級開發(fā)6.6億元或220畝土地二級開發(fā)3.7億元或123畝土地68政府與昌開發(fā)商窗共同拆突遷，然拘后進(jìn)行抽土地出靜讓，獲臥取賣地船收益一級惕開發(fā)戶模式允建議三亞呆市政帳府拆賠漸談判拆遷常補(bǔ)償土地則平整掛牌簽訂協(xié)躺議月川平村拆遷工窮作小組安置侵房建丈設(shè)市政零府相獲關(guān)部穗門股份公朱司開發(fā)瓣商河?xùn)|鍵區(qū)土地出喬讓收益69政府與映開發(fā)商庸共同拆括遷，開夸發(fā)商進(jìn)膠行土地標(biāo)開發(fā)，揀獲取賣露房收益三亞鐘市政渴府項目鄭公司拆賠俘談判拆遷補(bǔ)倡償土地綢平整二級開秘發(fā)簽訂協(xié)每議月川難村拆遷工蔽作小組定向棚摘牌運營管理安置房變建設(shè)二級職開發(fā)亮模式罰建議市政府賽相關(guān)部煌門股份公府司開發(fā)引商河?xùn)|覽區(qū)①開發(fā)商影+村民殖股份公畜司按股份很分享開園發(fā)利潤70崗廈村耕實行“稠政府+兼股份公恰司+開郵發(fā)商”鬧的開發(fā)旋模式實霧行城中洪村改造崗廈換村案王例現(xiàn)狀疏總建漸筑面街積52齡.5萬平方筍米?，F(xiàn)狀煤毛容校積率2.俗3，現(xiàn)狀記凈容積搶率3.2現(xiàn)狀逮居住筆總?cè)速F口6.民8萬人榆，其膏中本則地戶首籍人層口115拐3人，扭外籍城人口84蛇3人，暫抹住人口6.6萬人，舊常暫比1：34。占地?fù)瘢?.壞2萬平的方米暴，總狠建筑拔面積哈：45.替3萬平龍方米可銷售筋面積：20茅.6萬平氏方米酒店式湖公寓：怠約12萬城市聯(lián)公寓裂：20萬，還俗建19萬商業(yè)：斤約8.饞8萬，腰還建4.密9萬地下鉗商業(yè)侄：約4.潮5萬，幸還建0.阻8萬改插造墻前改合造閑后71充分發(fā)漢揮股份勁公司和營村民在歌改造過陣程中的當(dāng)積極性項目拆賠比私宅基底面積補(bǔ)償面積0.82私宅2層及以上0.88祖屋1.00集體物業(yè)0.75采用首高于觸深圳系市的縣補(bǔ)償坊標(biāo)準(zhǔn)注重己改造責(zé)后的升村民襯生活內(nèi)保障非和改宅善股先份公帳司經(jīng)點濟(jì)結(jié)問構(gòu)1、全卸部村胃民住旱宅一觸層補(bǔ)切償商全業(yè)2、集體王物業(yè)全核部返還盟商業(yè)3、劃室出1萬平奔米土腹地股同份公哥司自克行建糊設(shè)集裙體物尿業(yè)股份麻公司盡與金盆地集典團(tuán)聯(lián)棉合組裝成商造業(yè)經(jīng)瘡營公棵司，挎經(jīng)營烏項目貿(mào)商業(yè)如，培冰養(yǎng)股嗽份公窗司人漠才，椅村民臺入股衛(wèi)分紅政府逆補(bǔ)貼深資金2.紀(jì)5億元72福田區(qū)帝政府主魔導(dǎo)，區(qū)眉政府相短關(guān)部門羊，金地加集團(tuán)與脂股份公識司實施盜改造方竟案福田雙區(qū)政償府金地超集團(tuán)拆賠談付判拆遷補(bǔ)償與于經(jīng)營簽訂協(xié)過議崗廈村碧改造工列作辦公令室開發(fā)建噸設(shè)股份公互司街道牧辦事途處區(qū)國農(nóng)土、究規(guī)劃配精合福田察區(qū)政蠻府73市政府贊相關(guān)部討門股份井公司利用三種亞舊城罩改造資款金，政斑府成立港的項目映公司進(jìn)夸行拆遷恐和開發(fā)弦建設(shè)，識不以盈騙利為目貫的三亞擋市政閱府項目黨公司拆賠對談判拆遷補(bǔ)嫁償土地平議整二級開簡發(fā)簽訂點協(xié)議河?xùn)|區(qū)槳政府月川險村拆遷臟工作確小組三亞迫城投定向牌摘牌運營管理安置房貌建設(shè)三亞城趟投河?xùn)|區(qū)商業(yè)銀遇行債務(wù)拒/股僵權(quán)融磨資信托誼/私學(xué)募基統(tǒng)金國家趣開發(fā)廳銀行注資馳入股村股份握公司74寧波市括鄞奉片斑區(qū)位于崇城市未竭來的核毛心區(qū)，句市政府忌期望將覺鄞奉片欺區(qū)改造熟成寧波芹的新商斗務(wù)區(qū)案內(nèi)例項目位救于寧波濁三江口層目前核厭心區(qū)的決外圍區(qū)床域，屬于云核心葵區(qū)一貫級輻送射圈也；目暗前為穿舊的詳居住賊區(qū)和工業(yè)起廠區(qū)，處區(qū)域認(rèn)惰知度較龜?shù)?，屬靠于產(chǎn)業(yè)餃衰落區(qū)蘇；北感靠南膏塘河懷，南精臨奉涌化江榜，擁艷有奉殃化江的妙一線抵江景風(fēng)，地頂塊呈梯現(xiàn)狹昌長形彎，濱棗水景村觀面大。寧波市宜政府期阿望將鄞節(jié)奉片區(qū)簽打造成運一個富腦于表現(xiàn)儀力和體扎現(xiàn)區(qū)膜域價腹值的某標(biāo)簽——“寧波胖灣”泥；一墨個以此寧波支柱瞎產(chǎn)業(yè)為攏核心，關(guān)最具積浴聚力的咽主題商秒務(wù)集聚區(qū)——寧波高浮新經(jīng)貿(mào)園港；和盒一條代目言寧波先歷史、壁現(xiàn)代和未錄來的“從寧波走仰廊”；75鄞奉未片區(qū)香改造蕉采用底政府飯主導(dǎo)曾，寧刪波市共城投諸和海湊曙區(qū)求政府奸組成絞的海悠城公凡司主淚持實屆施的鏡開發(fā)袖模式寧波促市政聰府海城公唐司拆賠戀談判拆遷土地出帽讓簽訂卡協(xié)議鄞奉片翼區(qū)改造狼工作領(lǐng)趟導(dǎo)小組基礎(chǔ)設(shè)豎施街道妄辦事懼處海曙因區(qū)政孕府相互偷配合市國土蜻、規(guī)劃海曙區(qū)蝴政府5潛1%寧波靜市城勾投4笑9%寧波勞市城瞞投資金76研究均內(nèi)容城中燃村改塑造關(guān)神鍵要弊點安置補(bǔ)莊償方案劍設(shè)計操作怒方式備選安鑰置補(bǔ)償延方案77若利益播驅(qū)動村樓民居住局公寓或鐘說服海享航地塊鴉異地安嫩置，則地有兩個征補(bǔ)償方彎案村民利父益補(bǔ)償方猜案四股份露公司艇利益補(bǔ)償摔內(nèi)容補(bǔ)償舉方案鞠五村民瘦房屋請現(xiàn)金抽補(bǔ)償大面制積公艱寓居襯住別墅預(yù)一層青做商稠鋪可胞出租股份分腐紅養(yǎng)老厲保險工作培弄訓(xùn)村民房棕屋現(xiàn)金埋補(bǔ)償有天有胳地別墅腎居住18茫0㎡公寓逗可出走租豐厚友的股伍份分駕紅養(yǎng)老保糞險工作培寧訓(xùn)現(xiàn)有可物業(yè)爪按13左8號文貨嗚幣補(bǔ)償公寓還惜建（300虹㎡）贈送村陸民每戶90㎡公寓儀（可作搞出租用打）無償跨提供坊給股叨份公對司15畝集拼體經(jīng)卵濟(jì)用胳地（亦村民回可參私股）具）現(xiàn)有索物業(yè)姨按138號文戚貨幣左補(bǔ)償海航陸地塊售村民含自住緒房宅珍基地穗（120拉㎡）贈送村彎民每戶180擊㎡公寓尾（娛可作先出租旨用）無償負(fù)提供攻給股紅份公封司50畝集體娃經(jīng)濟(jì)用械地（村務(wù)民可參浮股））可將村怨民出租微公寓聯(lián)響合經(jīng)營可將15畝用殲地入援股，灑參與廚開發(fā)墊建設(shè)州，獲驕得集陡體物仔業(yè)提供工臨作機(jī)會可將村筐民出租君公寓聯(lián)什合經(jīng)營可將50畝用霞地入撕股，紙參與偶開發(fā)暗建設(shè)爽，獲霞得集雄體物裁業(yè)提供工阻作機(jī)會78公寓安攝置只有顧在二級釘開發(fā)時績，財務(wù)孟才可行趟性補(bǔ)償方案出讓模式容積率判斷標(biāo)準(zhǔn)NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性補(bǔ)償方案四現(xiàn)金補(bǔ)償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地凈地出讓-1.46億元＜0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元＜04.2億元R=30.84億元＞06.4億元79但全裁部村泡民均衰要求呆住聯(lián)秤排，唱對公得寓樓正非常竭排斥靠，該床方案概實施惰風(fēng)險做較大言，可痛操作贊性較衫低財務(wù)可譽行毛地掛游牌：IR尼R>晴0；凈現(xiàn)值>0徑;村民所有村驅(qū)民一致米要求住舅聯(lián)排，麻在觀念待上排斥犬住公寓位樓80海航桿地塊窗異地柜安置堅有較薦高利執(zhí)潤補(bǔ)償方案出讓模式容積率判斷標(biāo)準(zhǔn)NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性政策安置補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案五凈地出讓2.5億元＞02.5億元現(xiàn)金補(bǔ)償+海航地塊120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元＞015億元R=32.7億元＞019億元81但不能小滿足村決民就地?fù)岚仓玫那疽z求，實鏟施風(fēng)險舍較大，謠可操作請性較低財務(wù)劣可行凈地掛魚牌：盈彎利2.5億；毛地掛殲牌：IRR院>0；村民全部兇村民緩一致木要求幸就地銜安置櫻，對散月川遷村民鈴而言卸，就盡地安侄置是立其基架本要陣求82村民要野求與政惹策標(biāo)準(zhǔn)丟集中反墓映在村題民還建干房類型村民丈還建敬聯(lián)排霉別墅村民還奶建公寓詞房方案拿四村民意看愿政府意岡愿可開發(fā)孩土地面依積83若能店部分無別墅杰還建史、部價分公效寓還治建，吩則形珠成折蝦衷方縮慧案六村民匆利益補(bǔ)償方斬案六股份踩公司至利益補(bǔ)償經(jīng)內(nèi)容村民闖房屋忘現(xiàn)金饅補(bǔ)償有天抖有地尼別墅蔬或大定面積菜公寓別墅一削層做商莖鋪可出縫租股份揀分紅養(yǎng)老保沸險工作盯培訓(xùn)現(xiàn)有物稈業(yè)按13茶8號文貨葡幣補(bǔ)償部分香別墅貍還建第（120索㎡）+公寓釘還建?。?00興㎡）贈送村塵民每戶90梁㎡公寓尚（員可作舞出租采用）無償妨提供耀給股吃份公想司15畝集懷體經(jīng)至濟(jì)用聾地（仗村民也可參竟股）榴）可將突村民閉出租疊公寓士聯(lián)合納經(jīng)營可將15畝用沙地入德股，籮參與塑開發(fā)舅建設(shè)伍，獲障得集訊體物庸業(yè)提供工普作機(jī)會84在賣地侄情況下譽，反向礎(chǔ)推算可間知財務(wù)曲平衡時園，還建令別墅面殺積<0癥，項目聯(lián)不可行測算前蹄提補(bǔ)償村籠民出租矩房90㎡壺/戶補(bǔ)償股日份公司反集體經(jīng)泊濟(jì)用地15畝政府土吵地開發(fā)因零收益部分搭聯(lián)排孟別墅部分公脹寓財務(wù)益平衡灑時能屑提供蒸給村厚民多租少還芬建土盾地呢沖？還建恒房中飄聯(lián)排素別墅找和公里寓的否比例遇如何心呢？當(dāng)土趟地價職格為30悉0萬元/畝，榴成本斤收益拋平衡時，反株向推算支可知需要辱提供愛可出彈讓用古地333畝剩余村助民安置讓地261畝其中，補(bǔ)償村保民出租蹄房需用淺地22畝返還股適份公司妥集體經(jīng)姥濟(jì)用地15畝村民誘還建渾房需軋用地22刻4畝已知：總還旋建面該積2獸13惡畝還建聯(lián)準(zhǔn)排別墅充部分建批筑密度危50%村民還雞建聯(lián)排儀別墅時按的宅基紋地面積字為12母0㎡/去戶還建公咱寓部分權(quán)建筑容未積率為譯2.0村民蟲還建相公寓霜時的怪還建持建筑搞面積銀為3去00劫㎡/頭戶計算易還建康用地兼面積苗s別墅和s公寓S別墅+S公寓=22架4畝S別墅×5挺0%份÷1泡20鍬㎡/柔戶+跨S公寓×2÷職300位㎡/戶殺=12鈴00戶S別墅=還建店聯(lián)排別凡墅需用董地=澆－1郵22畝S公寓=還乎建公紗寓需臭用地皂=接34柄6畝85捆綁遍出讓漸整體熔開發(fā)帖下，火反向草推算撥可知番，可僻最多輪提供兵村民鬧37義2畝診安置決用地呼，聯(lián)感排別飛墅安涼置4冤83裝戶，套公寓缸安置拒71些7戶威，具手有一匯定的搶操作獅性測算癥前提補(bǔ)償村窩民出租示房90防㎡/戶補(bǔ)償股聽份公司沉集體經(jīng)席濟(jì)用地15畝項目整沃體開發(fā)旺達(dá)到行忙業(yè)基準(zhǔn)揉收益率當(dāng)房飼地產(chǎn)夾價格活為500輸0元/㎡，項艇目財岸務(wù)內(nèi)倆部收益率達(dá)薯到行業(yè)鵲基準(zhǔn)收錦益率時迷，反向捕推可知突：需要乏提供辣可出蔑讓用戶地222