養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃

一、養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃內(nèi)涵養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃是貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)工程開發(fā)整個(gè)過程的一項(xiàng)極為重要的工作.一般由開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃公司來執(zhí)行.從廣義來說，養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃主要包括：工程的前期定位籌劃(即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性爭(zhēng)論,包括市場(chǎng)調(diào)研，工程定位，工程的經(jīng)濟(jì)效益分析等〕、工程的整合推廣籌劃〔包括工程的VI設(shè)計(jì)，工程推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的籌劃方案等等)、工程的銷售招商籌劃〔包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格確實(shí)定等，工程的商業(yè)局部還要進(jìn)展業(yè)態(tài)定位籌劃和招商籌劃〕等。二、養(yǎng)老地產(chǎn)工程籌劃的重要意義〔一〕養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避開工程運(yùn)作消滅偏差。養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃是在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)研后形成的,它是籌劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來的才智結(jié)晶.因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避開工程在運(yùn)作中消滅的偏差。(二〕養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)工程增加競(jìng)爭(zhēng)力氣。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)重“洗牌”，概念不斷創(chuàng)，開發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼消滅，競(jìng)爭(zhēng)越來越猛烈,打算者大有“四周楚歌”的感慨。在這種狀況下，養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增加工程的競(jìng)爭(zhēng)力氣，贏得主動(dòng)地位.〔三)能探究解決企業(yè)治理問題，增加企業(yè)的治理創(chuàng)力氣。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是治理創(chuàng)。籌劃人幫助養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)治理創(chuàng)，就是遵循科學(xué)的籌劃程序，從尋求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)工程的問題入手，探究解決治理問題的有效途徑。(四)能有效地整合養(yǎng)老地產(chǎn)工程資源,使之形成優(yōu)勢(shì).要開發(fā)好一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)工程，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)進(jìn)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外,養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃還有推想將來市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。三、總體籌劃流程詳解〔一〕工程可行性分析可行性分析的根本目的是實(shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、民主化,削減或避開投資決策的失誤，提高工程開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性分析按5個(gè)步驟進(jìn)展：(1〕承受托付;(2〕調(diào)查爭(zhēng)論；(3〕方案選擇與優(yōu)化;(4〕財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);〔5)編制可行性分析報(bào)告。可行性分析的主要內(nèi)容有：工程自身?xiàng)l件分析工程地塊解析：在工程市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)爭(zhēng)論的根底上，本局部將從工程條件分析入手,從地塊角度推斷適合進(jìn)展的物業(yè)形態(tài),并對(duì)工程周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)展?fàn)幷?，分析其?duì)本地塊可能之影響.工程區(qū)位分析:主要針對(duì)工程周邊地塊的現(xiàn)狀以及將來進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)展分析，了解工程進(jìn)展的環(huán)境及影響因素。3)工程地塊條件分析：主要針對(duì)工程地塊的開發(fā)條件進(jìn)展透徹分析，找出影響工程進(jìn)展的因素。4〕工程SWOT分析〔優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、進(jìn)展時(shí)機(jī)、競(jìng)爭(zhēng)威逼):分析工程進(jìn)展的重要及難點(diǎn)，明確工程本身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、進(jìn)展時(shí)機(jī)、競(jìng)爭(zhēng)威逼等。投資時(shí)機(jī)分析該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資工程或投資方向提出建議，即在確定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查推想為根底，查找最有利的投資時(shí)機(jī).投資時(shí)機(jī)分析相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估量而不是依靠具體的分析。該階段投資估算的準(zhǔn)確度為±30％，爭(zhēng)論費(fèi)用一般占總投資的0。2％～0.8%。假設(shè)時(shí)機(jī)分析認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)展下一階段的工作。3．初步可行性分析，亦稱“預(yù)可行性分析”在時(shí)機(jī)分析的根底上，進(jìn)一步對(duì)工程建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)展論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達(dá)±20％，所需費(fèi)用約占總投資的0。25％～1。5%。4．具體可行性分析，即通常所說的可行性分析具體可行性分析是開發(fā)建設(shè)工程投資決策的根底，是在分析工程在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上±10%，所需費(fèi)用，小型工程約占投資的1.0%~3.0％，大型簡(jiǎn)潔的工程約占0。2％~1.0％。5．工程的評(píng)估和決策依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程，必需經(jīng)有權(quán)審批單位托付有資格的詢問評(píng)估單位就工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告進(jìn)展評(píng)估論證.未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)工程,任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。〔二〕工程定位工程定位是指對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)工程投資開發(fā)中涉及的諸多要素〔經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場(chǎng)、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等〕進(jìn)展客觀調(diào)查,并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和規(guī)律推斷，查找到滿足工程眾多元素的結(jié)合點(diǎn)〔城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、消費(fèi)者的有效需求等〕.簡(jiǎn)言之，工程定位是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)籌劃的根底，工程定位的成果及結(jié)論〔工程總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議〕對(duì)后續(xù)各階段籌劃具有方向性和指導(dǎo)性，是養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃的首要環(huán)節(jié)之一。工程定位包含以下內(nèi)容：。定位范疇工程客群定位主要確定工程各功能物業(yè)的客戶階層、消費(fèi)群體，為工程后期開發(fā)方案供給依據(jù)。即什么樣的人會(huì)買工程的產(chǎn)品和效勞。工程進(jìn)展形象定位及概念定位確定工程的進(jìn)展形象,為工程定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)供給方向。工程功能組合及業(yè)態(tài)配比定位主要包括工程內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性把握。就是利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的規(guī)律數(shù)理分析與相關(guān)定性分析,爭(zhēng)論工程任務(wù)書對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向,制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容,并查找到達(dá)這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下:工程總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的籌劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)〔設(shè)計(jì)院所〕之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié),是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展到今日的必定產(chǎn)物.工程開發(fā)規(guī)模與檔次定位依據(jù)工程進(jìn)展主題，并結(jié)合工程所處市場(chǎng)背景環(huán)境，確定工程主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次.工程價(jià)值定位〔含財(cái)務(wù)分析〕依據(jù)工程自身?xiàng)l件、總體定位、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)供給價(jià)格水平、潛在購置水平，以及工程所在區(qū)域?qū)磉M(jìn)展趨勢(shì)等因素，明確工程各功能物業(yè)的價(jià)格水平。價(jià)格定位養(yǎng)老工程的開發(fā)、銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，工程的定價(jià)要能被市場(chǎng)承受，需要確定的超前意識(shí)和科學(xué)推想，可以說定價(jià)局部是藝術(shù),局部是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：本錢、工程品質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變本錢是定價(jià)的下限，上限是顧客所情愿支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后,運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否認(rèn)性的調(diào)整，否則會(huì)帶來格外惡劣的影響。。定位方法從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：類比法：所推出的工程,應(yīng)清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。本錢法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合本錢及利潤(rùn)期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤(rùn),這要依據(jù)開發(fā)商自身和市場(chǎng)狀況確定。3．評(píng)估法：由專業(yè)地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)工程進(jìn)展全方位的評(píng)估后作出定價(jià)。無論哪種,均應(yīng)隨行就市，最大限度地獵取市場(chǎng)份額。。定價(jià)策略依據(jù)市場(chǎng)狀況，合理分布各銷售階段,并制定平均銷售價(jià)格表;實(shí)施后，在銷售過程中視實(shí)際狀況調(diào)整銷售價(jià)格;推出優(yōu)待活動(dòng)的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議;樓層、朝向、配套差價(jià);付款方式建議；售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)待價(jià)等戰(zhàn)略。承受低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比較輕松，簡(jiǎn)潔進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng).承受高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市,但不是盲目漫天要價(jià),要物有所值.此法風(fēng)險(xiǎn)較大?！踩尺\(yùn)營規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營治理就是養(yǎng)老運(yùn)營商承受托付以商業(yè)經(jīng)營的手段治理養(yǎng)老工程,為投資商和入住客戶供給高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的效勞。物業(yè)治理籌劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：1．商業(yè)模式設(shè)計(jì)商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)留意以下八大事項(xiàng):要把國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和具體政策結(jié)合起來進(jìn)展。要把近期盈利和中長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利結(jié)合起來做好戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。商業(yè)模式的底線是不能虧,所謂“買賣千宗萬種,只要不賠,剩下的就是賺的”，故避開賠本風(fēng)險(xiǎn)就是應(yīng)有之義，但關(guān)鍵是要分開近期和中遠(yuǎn)期在盈利上的時(shí)間錯(cuò)置.現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)養(yǎng)分老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險(xiǎn)資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但照舊是短期獵取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險(xiǎn)這種長(zhǎng)期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長(zhǎng)期投入的結(jié)合點(diǎn)。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長(zhǎng)期盈利增長(zhǎng)的規(guī)律鏈條。要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來做好盈利模式根底構(gòu)建。很多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來就把商業(yè)模式的根底,也就是把客戶定位于高端.即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往簡(jiǎn)潔消滅商業(yè)模式運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房,這種狀況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個(gè)直接障礙.對(duì)此，現(xiàn)有開發(fā)工程少有對(duì)策。有時(shí)候,我們甚至疑心少數(shù)企業(yè)家的根本推斷力.不行否認(rèn),少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，設(shè)計(jì)這個(gè)生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級(jí)中那些老齡效勞需求迫切者.d。要把盈利方式和盈利構(gòu)造結(jié)合起來做好經(jīng)營運(yùn)籌.e。要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結(jié)合起來做好模塊安排。談到商業(yè)模式,很多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護(hù)結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護(hù)模式的以及異地養(yǎng)老、分時(shí)養(yǎng)老等等。但卻無視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設(shè)計(jì)商業(yè)模式的唯一性,以此牽動(dòng)其他現(xiàn)金流來源,在形成穩(wěn)定收入來源的根底上找到盈利模式.f。要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨(dú)立經(jīng)營結(jié)合起來做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。很多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在開發(fā)初期，由于不生疏養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài),自己建設(shè)工程，把效勞托付給效勞商。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說,這只是權(quán)宜之計(jì).緣由格外簡(jiǎn)潔，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同,養(yǎng)老地產(chǎn)工程建成并開頭運(yùn)營，僅僅只是盈利的起步，此后的運(yùn)營及其形成網(wǎng)絡(luò)才是巨大的金礦.成就多元成長(zhǎng)性盈利構(gòu)造的關(guān)鍵在于一條龍全方位運(yùn)營。g.要把國外先進(jìn)做法與外鄉(xiāng)現(xiàn)實(shí)需求結(jié)合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制.h。要把商業(yè)模式創(chuàng)和法律規(guī)制結(jié)合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長(zhǎng).2．運(yùn)營治理主要是把握養(yǎng)老地產(chǎn)的變動(dòng)和使用狀況,使房屋得到準(zhǔn)時(shí)修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用狀況等準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，準(zhǔn)時(shí)變更有關(guān)記錄；此外，治理工作還包括物業(yè)治理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合治理，以保證經(jīng)營、效勞的正常運(yùn)行的籌劃。3．效勞產(chǎn)品內(nèi)容是指準(zhǔn)確、準(zhǔn)時(shí)地滿足用戶要求，如康復(fù)、護(hù)理、照料、文化消遣及各種特約效勞的籌劃?！菜?營銷籌劃營銷籌劃就是將市場(chǎng)籌劃、產(chǎn)品籌劃兩階段的籌劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)〔賣點(diǎn))淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷籌劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大局部。營銷籌劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。營銷籌劃內(nèi)容包括區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析〔市場(chǎng)供求狀況、周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查-——市場(chǎng)調(diào)查，銷售把握，推廣籌劃，公關(guān)活動(dòng)，usp〕、工程主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱視分析與對(duì)策、目標(biāo)客戶群定位分析〔客戶群細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、客戶特征、生活習(xí)慣〕、價(jià)格定位及策略〔利潤(rùn)目標(biāo)、樓層差價(jià)、價(jià)格升幅比例)、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃〔宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析〕、廣告策略(廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評(píng)估及修正〕、媒介策略〔媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費(fèi)用估量〕、推廣費(fèi)用打算(現(xiàn)場(chǎng)展會(huì)包裝、公關(guān)活動(dòng)〕、公關(guān)活動(dòng)籌劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝〔動(dòng)態(tài)〕、營銷推廣效果。1．銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議內(nèi)容包括：營銷全過程中各階段銷售費(fèi)用〔包括廣告設(shè)計(jì)、制作及公布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎(jiǎng)金，各類促銷活動(dòng)等費(fèi)用〕的數(shù)額建議;銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議。2．開盤時(shí)間及銷售階段的劃分內(nèi)容包括：開盤時(shí)機(jī)建議(依據(jù)市場(chǎng)、工程、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來考慮〕;銷售階段的劃分及周期。銷售把握內(nèi)容包括:推盤手法建議;各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成