2023年區(qū)物業(yè)管理服務篇

2023年區(qū)物業(yè)管理服務篇

書目

花城小區(qū)物業(yè)管理服務工作內容

花城小區(qū)物業(yè)管理服務工作內容

(一)物業(yè)共用部位的修理、養(yǎng)護和管理

1、定期巡查,對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自變更房屋用途現(xiàn)象剛好勸說、阻擋、報告并幫助有關部門依法處理;

2、修理養(yǎng)護制度健全,工作標準及崗位責任制明確;

3、報修服務時間:24小時受理;急修:不得超過30分鐘到達修理現(xiàn)場;

4、道路、停車場平整通暢,交通標記完好;

5、每年對房屋及設施設備進行一次平安普查,依據普查結果制定修理安排,組織實施。

(二)物業(yè)共用設施設備的運行、修理、養(yǎng)護和管理

1、共用設施設備根據項目配套建設管理,責任分工明確,運轉正常,維護良好,有設備臺帳,運行記錄、檢查記錄、修理記錄、保養(yǎng)記錄完整;

2、實行24小時值守服務;

3、水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能嫻熟,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;

4、公共照明設備良好,不影響運用;

5、設備用房整齊,主要設施設備標識清晰、齊全;

6、雨(污)水井、化糞池、排水管井每月檢查一次,定期疏通;

7、在接到相關部門停水、停電通知后,馬上通過小區(qū)公告欄或社區(qū)廣播通知業(yè)主。

(三)物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通

1、環(huán)衛(wèi)設施完好;

2、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,公共區(qū)域每天至少清掃一次并實行標準化保潔;

3、垃圾日產日清,無垃圾桶、果皮箱溢滿現(xiàn)象,各類垃圾容器剛好清潔,無重異味;

4、小區(qū)內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;

5、雨雪天氣剛好對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃,樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象;

6、依據實際狀況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛(wèi)生消殺工作;

7、對超環(huán)保標準排放油煙、嗓音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進行勸說,并報告有關部門進行處理。

(四)公共綠化的養(yǎng)護和管理

1、花草樹木生長良好,修剪整齊美觀;

2、綠地無擅自變更性質和破壞、非法占用現(xiàn)象;

3、適時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖;

4、園林小品及設施維護良好。

(五)車場服務

1、機動車、非機動車行駛、停岸管理有序;

2、停車場收費有合法手續(xù);

3、有必要的進出憑據;

4、對小區(qū)內停放的車輛是否有堵塞公共通道進行檢查;

5、對小區(qū)內停放的車輛是否有占用他人固定車位進行檢查;

6、為愛護公共權益不受侵害或保全現(xiàn)場,必要時可將違反約定停放的車輛強制搬離現(xiàn)場或用車鎖對車輛予以固定。

(六)公共秩序維護、平安防范等事項的幫助管理

1、主要出入口有專人值守;

2、有特地秩序維護人員,實行24小時流淌巡邏制度;

3、對危及人身平安處設置明顯警示標識;

4、消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制訂有消防應急方案;

5、限制中心實行24小時值班,對組團外公共區(qū)域進行監(jiān)控并對突發(fā)狀況進行記錄;

6、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時,剛好報警,并協(xié)作公安部門進行處理;

7、適時開展消防和居家平安宣揚。

(七)裝飾裝修服務

房屋裝飾裝修涉及其它事項,由業(yè)主、運用人與物業(yè)管理公司另行簽訂《房屋裝飾裝修服務協(xié)議》,予以約定。

(八)物業(yè)檔案資料管理

1、建立完善的物業(yè)管理制度和服務質量管理體系;

2、運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理,建立完善的檔案管理制度。

(九)其它服務

1、視狀況接受相關部門托付,代收水、電、有線電視等費用;

2、水、電、有線電視服務及維護服務由其對應的供應單位供應并為此負責。

(十)特約服務

由業(yè)主或物業(yè)運用人與物業(yè)管理公司或其授權的物業(yè)服務中心另行約定。

z城小區(qū)物業(yè)管理服務措施

名城小區(qū)物業(yè)管理服務措施

結合名城物業(yè)管理的難點、重點及管理思路,我們擬實行以下管理服務措施,以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務的供應:

一、導入iso9001質量管理體系

在名城物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行iso9001,以期在為業(yè)主供應優(yōu)質服務的過程中不偏離既定的軌道。

二、結合自身優(yōu)勢,提升服務質量

名城物業(yè)管理成敗的關鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結合。我們將充分運用現(xiàn)代物業(yè)經營的管理模式以及行業(yè)勝利運作的閱歷,有針對性地開展工作,了解客戶需求,供應特性化服務和精品服務,對可能發(fā)生的問題進行前期預防,使管理處推出的各項管理服務措施更加切合業(yè)主的須要及物業(yè)管理行業(yè)相關政策法規(guī)。

三、建立素養(yǎng)優(yōu)良的員工隊伍

要實現(xiàn)管理方案中的各項承諾,最關鍵的在于員工的整體素養(yǎng),人的因素確定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業(yè)用人機制的有效推行,通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來賜予員工肯定的工作和競爭壓力,通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素養(yǎng)。

四、建立'全方位式'的員工培訓機制

在實踐中,推出'全方位式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務學問、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。

五、供應特性化的裝修套餐服務

隨著人們生活品質的不斷改進,使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關注的一個問題。在名城的裝修管理上,竭誠為業(yè)主供應完備的配套服務。擬通過公開招標的方式引入3-4家具有肯定品牌、資質、售后服務的正規(guī)裝修商進駐并向業(yè)主舉薦,避開裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主;同時,依據不同層次業(yè)主的需求,供應各類特性化的裝修方案以供選擇,實現(xiàn)設計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式服務。另外,依據個別業(yè)主的特別要求,管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前,即供應裝修申請及方案審核的服務,以解業(yè)主的后顧之憂。

六、構建'一站式'服務平臺--客戶服務中心

強大的服務平臺和先進的服務組織是供應規(guī)范客戶服務的前提。在名城的服務形式上,擬建立客戶服務中心的運作體系。即將管理處的內部管理和對外服務分為后臺和前臺操作,從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴罩行氖枪芾硖幍闹笓]調度中心及信息樞紐,業(yè)主全部的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心,由中心負責分類處理;而管理處全部需公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務中心的有效運作,第一,可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化,其次,建立首問責任制,全部業(yè)主的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業(yè)主滿足為主;第三,客戶服務中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿意。

中國住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級標準(一級)

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準(征求看法稿)

一級

項目內容與標準

(一)基本要求

1、物業(yè)管理企業(yè)應持有國家二級以上資質證書。

2、物業(yè)管理企業(yè)應建立質量管理體系和管理體系。

3、應有完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。

4、物業(yè)管理企業(yè)應在小區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng):服務理念、行為規(guī)范(專業(yè)著裝、佩戴標記、語言規(guī)范、文明服務)、現(xiàn)場標識等。

5、物業(yè)管理項目經理應具備三年以上物業(yè)管理閱歷,曾擔當一年以上項目負責人。

6、管理人員應100%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

7、一線服務人員每年體檢一次,合格上崗。

8、物業(yè)管理企業(yè)廣泛運用計算機管理(業(yè)戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等)

9、小區(qū)應設置“服務中心”,實行24小時服務接待,公示服務聯(lián)系電話。

10、適應業(yè)主需求,開展有償特約服務及代辦服務。公示服務項目及收費價目。

11、實行多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等,每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通,每年有效投訴處理率100%。每年進行一次滿足度測評,有效樣本覆蓋率>20%,并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。

12、建立完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等)。

13、適應業(yè)主需求,組織、協(xié)作開展社區(qū)文化活動。

14、建立健全財務管理制度,每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。

15、按規(guī)定管理運用公共修理基金。

(二)房屋管理

1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、房屋外觀(包括屋面、天臺)完好、整齊,外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡,無破損,涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,整齊有序。

3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自變更房屋用途現(xiàn)象剛好勸說、阻擋、報告并幫助有關部門依法處理。

4、空調安裝統(tǒng)一有序,支架無銹蝕;有條件的組織實施冷凝水集中排放。

5、陽臺封閉符合市容管理規(guī)定,規(guī)格色調一樣,不超出外墻面。

6、無超出設計或統(tǒng)一設置的外凸防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。

7、房屋裝修符合規(guī)定,有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料,日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現(xiàn)象剛好勸止、報告。

8、小區(qū)主出口設小區(qū)房屋、道路平面分布圖。小區(qū)內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規(guī)范、美觀。

(三)設施設備修理養(yǎng)護

1、共用設施設備運行正常,維護良好,無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、修理記錄、保養(yǎng)記錄。

2、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現(xiàn)場,預約修理報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場?；卦L率90%以上。

3、水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設備運行人員技能嫻熟,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,定期進行消防演習,保證消防通道暢通,消防器材可隨時啟用。

4、道路、停車場平整通暢,交通標記齊全規(guī)范。

5、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率98%以上,按規(guī)定時間定時開關。

6、修理養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執(zhí)行良好。

7、對設備故障及重大事務有完善的應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

8、辦理房屋及公共設施設備損壞險及公共責任險。

9、各設備房衛(wèi)生、整齊,主要設施設備標識清晰齊全。

10、各設備房及公共場所、場地、危及人身平安隱患處有明顯標記和防范措施。

11、停水、停電在接到相關部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶;設有備用應急發(fā)電機的按規(guī)定時間啟用。

(四)公共秩序維護

1、小區(qū)主出入口24小時立崗值班。

2、對小區(qū)重點部位每小時巡查一次。

3、中心監(jiān)控室24小時實施監(jiān)控。

4、應對小區(qū)公共消遣設施、水池、設備房、頂層天臺等危急隱患部位,設置平安防范警示標記。

5、對進出小區(qū)的車輛實施登記管理,并引導車輛出入,有序停放車輛(含非機動車)。

6、對進出小區(qū)的裝修工、服務人員實施發(fā)放臨時出入證管理;對可疑人員作盤問、登記管理;對訪客指引行走路徑。

7、對火災、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事務有應急處理預案(每年預演一次)。

(五)保潔服務

一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔(不少于以下頻次)

1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

(1)公共綠地1次/天清理

(2)硬化地面2次/天清掃

(3)主次干道2次/天清掃

(4)室外標識、宣揚欄、信報箱、雕塑小品1次/周擦拭

(5)水池、溝、渠、沙井1次/天清理

2、房屋內公共部位

(1)多層樓內通道、樓梯1次/天拖掃

(2)高層電梯廳(白天)1次/4小時拖掃

(

3)高層消防通道1次/周拖擦

(4)共用活動場所2次/天清掃

(5)樓道玻璃窗1次/周擦拭

(6)高層大堂、會所石料地面1次/4小時全面拖洗1次/2個月打蠟地板地面1次/4小時全面拖洗1次/2個月打蠟地磚地面1次/4小時全面拖洗1次/2個月清洗地毯地面1次/4小時全面吸塵1次/2個月清洗

(7)室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施1次/2天全面擦拭

(8)公共衛(wèi)生間1次/2小時全面清潔

(9)電梯內2次/天全面清潔依據電梯裝飾用材狀況進行必要的定期養(yǎng)護

(10)剛好清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味,外觀整齊、光明;并進行保潔巡查,無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。

二、垃圾的處理與收集

1、依據物業(yè)實際合理布設垃圾桶、果殼箱,垃圾袋裝,并進行垃圾分類收集;

2、垃圾每日收集2次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;

3、設有垃圾中轉站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;依據實際須要進行消殺,有效限制蠅、蚊等害蟲孳生;

4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持干凈。

三、排水、排污管道暢通

1、區(qū)內公共雨、污水管道1次/年全面疏通

2、雨、污水井1次/月檢查,并視檢查狀況進行剛好清掏

3、化糞池1次/月檢查2次/年清掏四、二次供水水箱按國家、地方有關規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質符合衛(wèi)生要求,水箱加蓋上鎖,水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網;定期巡查。

四、無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴格管制

1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者剛好勸止、報告,并協(xié)作有關部門進行處理。

2、飼養(yǎng)寵物必需符合相關規(guī)定;對違反者剛好勸止、報告,并協(xié)作有關部門進行處理。

五、建立消殺工作管理制度,依據當地實際狀況定期開展消殺工作,有效限制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防限制,適時投放消殺藥物。

(六)綠化養(yǎng)護管理

1、草坪保持平整,高度不應超過10公分,超過時應剛好進行修剪。

2、草坪內常年清除雜草,有效限制雜草孳生。

3、花草樹木無枯死,發(fā)覺死樹,應在一周內清除,并適時補種。

4、綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。

5、造型樹木應依據樹木品種和生長狀況,剛好修剪整形,欣賞效果良好。

6、依據氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。

小區(qū)物業(yè)管理服務綠化工作標準

小區(qū)物業(yè)管理服務工作標準:綠化

三、綠化工作標準

項目內容

著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。

2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、噴灑農藥等易傷皮膚工作時應穿長袖衣服戴口罩等。

4、要求工作服干凈整齊。

行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。

2、精神振作,姿態(tài)良好。

3、運用禮貌用語。

工作制度1、愛崗敬業(yè)、聽從指揮、主動主動、任勞任怨、遵紀遵守法律、嚴以律己。

2、按規(guī)定著裝上崗。

3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。

4、仔細參與培訓和學習。

5、綠化養(yǎng)護要培育員工的敬業(yè)精神,加強業(yè)務培訓,使員工成為一專多能的骨干力氣。

6、愛惜各種機械器具,運用時按操作規(guī)程,運用完后妥當保管,未經主管同意不得外借。

草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。

2、拔除綠地的雜草。

3、草坪修剪,綠籬、花球造型。

4、加土滾壓,填平坑洼。

5、適時松土、淋水、施肥。

6、袒露地、草皮死亡剛好補植。

7、加強草坪病蟲防治工作。

蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形,剛好修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。

2、剛好除草、松土、培土。

3、臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后剛好松綁,避開橡皮帶嵌入樹皮內。

4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供應。

5、死亡喬、灌木剛好補植。

6、做好喬、灌木病蟲防治工作。

7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內常常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形態(tài)與喬灌木地上部分相協(xié)調。

澆水、施肥1.草坪澆水

1.1在干旱和少雨季節(jié),要常常進行草坪澆水,保證草正常生長的須要。

1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避開只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的潮濕度則應增至8cm,否則就難以解除旱象。

1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應盡可能支配在早上與傍晚前后進行。

1.4草坪澆水要噴灑勻稱,免于遺漏,無固定噴灌設備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避開重復踐踏。

1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常狀況下,無雨季節(jié)每周可澆水2~3次。

2.草坪施肥

2.1堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。

2.2化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病實力。

2.3氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通常限制在5:4:3為宜。

2.4化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。

2.5施用化肥應在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪澆灌澆水親密結合進行,以防施用不當損壞禾苗。

2.6在每年的4、7月進行。在其它時間,應視其生長狀況,適當補充追肥。

2.7草坪施肥要適量、勻稱,防止過量或不勻稱引起肥傷。

3.喬、灌木施肥細則

3.1在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。

3.2喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。

3.3將肥料用鐵楸倒入溝內或穴內。

3.4回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料袒露。

4.留意事項

4.1施肥要依據花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀協(xié)作施用。

4.2施肥前要松土除草。

4.3施肥后要淋足水,其次天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解汲取。

4.4施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。

病蟲害防治1.病蟲檢查

1.1調查采納隨機抽樣法:以每個管理區(qū)為單位,依據面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。

2.噴施藥物

2.1在噴藥前至少應提前12小時張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提示留意,避開對人、畜造成危害。

2.2噴施后馬上清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。

3.留意事項

3.1配制、噴施農藥應穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。

3.2噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。

3.3噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。

3.4不行隨意提高或降低藥液的運用濃度。

3.5保管好農藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。

修剪1.草坪修剪

1.1草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。

1.2正確運用割草機,嚴格按操作規(guī)程和留意事項運用。

1.3在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。

1.4草坪邊緣超誕生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應采納月牙鏟進行切邊。

2.喬木修剪

2.1喬木修剪要留意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。

2.2剪口要平滑,避開粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。

2.3剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要剛好剪除。

2.4喬木移植后必需修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側枝,以利成活。

3.灌木修剪

3.1修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。

3.2修剪要限制好株形。

4.注

意事項

修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。

綠化設施管理

1、愛護好綠化設施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以