蘇州某商業(yè)項(xiàng)目前期方案終

XXXX2005-B-38商業(yè)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告1報(bào)告摘要第一章新區(qū)城市環(huán)境分析第四章項(xiàng)目定位第二章新區(qū)商業(yè)環(huán)境分析第三章立地條件及周邊環(huán)境分析1.1新區(qū)城市發(fā)展1.2城市經(jīng)濟(jì)分析1.5分析結(jié)論1.3產(chǎn)業(yè)分析1.4人口總量分析2蘇州XX區(qū)位于蘇州X西側(cè)，東臨XX大運(yùn)河，南鄰XX區(qū)，北接相城區(qū)，西至XX。于1990年11月開發(fā)建設(shè)。2000年，被確立為第一批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地。目前新區(qū)已規(guī)劃為中心片區(qū)、滸通片區(qū)、濱湖片區(qū)三大片區(qū)，城市板塊體系初步落成。1.1新區(qū)城市發(fā)展經(jīng)過15年多的開發(fā)建設(shè)，新型的科技生態(tài)新城雛形已顯。目前新區(qū)已形成了集生態(tài)人居、高科技產(chǎn)業(yè)、物流商貿(mào)等于一體的城市格局。32005年，蘇州高新區(qū)的生產(chǎn)總值、工業(yè)銷售產(chǎn)值、地方一般預(yù)算收入分別增長26%、32%和30.5%；進(jìn)出口分別增長20%、22%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投入和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長25%。截止目前，出口加工區(qū)共引進(jìn)32個(gè)項(xiàng)目，總投資5.7億美元，注冊(cè)資本2.6億美元。

1.2城市經(jīng)濟(jì)分析近年來新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平突飛猛進(jìn)，人民生活更加富裕，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起著極大的推動(dòng)作用!數(shù)據(jù)來源：蘇州高新區(qū)政府網(wǎng)4已形成以高科技為龍頭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶新區(qū)。高新區(qū)高度聚集著規(guī)模龐大的新興產(chǎn)業(yè)。一批以高新技術(shù)為主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)正快速成長，90%以上產(chǎn)品與全球先進(jìn)技術(shù)保持著同步水平，蘇州高新區(qū)已初步形成電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。高新區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè)共268家、產(chǎn)品318只，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重已達(dá)61%。1.3產(chǎn)業(yè)分析52006年,新區(qū)總?cè)丝诮?8萬，其中常住人口28.5萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。其中專業(yè)技術(shù)管理占30%，約14000多人；技術(shù)工人占70%，約31000多人。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州人均可支配收入為18500元/年，按照一般日常消費(fèi)開支占人均可支配收入的30%，我們可以看出新區(qū)人口的消費(fèi)為26.2億元左右。1.4人口總量及消費(fèi)力分析新區(qū)人口總量龐大，消費(fèi)水平日益提高，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇61、經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，新區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、居民生活水平、人居投資環(huán)境已得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展。2、尤其是這幾年來，各區(qū)域發(fā)展定位明確后，形成了齊頭迸進(jìn)的平衡發(fā)展趨勢(shì)，如環(huán)XX板塊已經(jīng)發(fā)展為居住、商務(wù)中心，而XX片區(qū)和濱湖片區(qū)在高科技產(chǎn)業(yè)密集的驅(qū)動(dòng)下，城市基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)濟(jì)環(huán)境已較幾年前有巨大的提升，為該片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

1.5分析結(jié)論7報(bào)告摘要第一章新區(qū)城市環(huán)境分析第四章項(xiàng)目定位第二章新區(qū)商業(yè)環(huán)境分析第三章立地條件及周邊環(huán)境分析2.1新區(qū)商業(yè)發(fā)展概況2.2新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局2.4分析結(jié)論2.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析82.1新區(qū)商業(yè)發(fā)展概況商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐漸趨向合理，大型商業(yè)中心開始顯山露水。新區(qū)建設(shè)初期，商業(yè)狀況相對(duì)滯后，沒有較為大型的商業(yè)中心，商業(yè)主要以滿足居民日常生活需求的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)，比較分散、未形成大型的商業(yè)中心。這種零散的商業(yè)中心遠(yuǎn)不能滿足處在迅速發(fā)展中的新區(qū)的需求，從而形成了巨大的發(fā)展空間，金楓商業(yè)廣場(chǎng)、綠寶廣場(chǎng)、賽格電子廣場(chǎng)等新一批大型綜合性商業(yè)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，正是新區(qū)商業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。商業(yè)分布零散業(yè)態(tài)單一（以餐飲/娛樂休閑為主）商業(yè)稀缺大型購物中心出現(xiàn)9

①新區(qū)商務(wù)中央?yún)^(qū)（XX路兩側(cè)）②XX路商業(yè)

③XX路商業(yè)

④時(shí)代街

⑤XX商業(yè)街⑥XX新苑社區(qū)商業(yè)街

⑦XX花園社區(qū)商業(yè)街商業(yè)集中在中心片區(qū)2.2新區(qū)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局現(xiàn)新區(qū)的商業(yè)已經(jīng)形成了以XX路為中心的“兩路、兩街、兩社區(qū)”商業(yè)格局。兩路即XX路、XX路兩側(cè)的沿街商業(yè)；兩街即商業(yè)街、時(shí)代街兩條有特色的商業(yè)街；兩社區(qū)即XX新苑和XX花園內(nèi)的社區(qū)配套商業(yè)。新區(qū)商業(yè)主要集中在中心片區(qū)，邊緣區(qū)域商業(yè)分散，發(fā)展空間較大102.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析—XX路沿線主要以金融業(yè)、餐飲為主。在新區(qū)主要干道XX路沿線，各大銀行以及各大商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入后，逐漸形成了一個(gè)金融商業(yè)區(qū)域，而在XX路西段靠近蘇州樂園處，主要以餐飲為主。究其原因：一方面因?yàn)閄X路是新區(qū)的商務(wù)中央?yún)^(qū)，另一方面蘇州樂園的旅游發(fā)展，使得XX路的餐飲發(fā)展迅速，并逐步發(fā)展完善。主要是服務(wù)于政府機(jī)關(guān)單位、企業(yè)中高層管理人員及高收入居民的高檔餐飲、娛樂休閑消費(fèi)112.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析—XX路主要經(jīng)營日本料理、休閑娛樂、各類餐飲、以及其他生活配套。整體出租率達(dá)到95%以上,新區(qū)大量外資企業(yè)和外地企業(yè)的進(jìn)入，特別是新區(qū)是日資在中國最密集的區(qū)域之一，大量知名的日資企業(yè)在新區(qū)投資，大量的客源使得商業(yè)街逐步發(fā)展成以經(jīng)營日本料理以及各類休閑娛樂為主的特色商業(yè)街。業(yè)態(tài)以日韓料理為主要特色，消費(fèi)人口以新區(qū)外籍人口為主122.還3葵主要禿商業(yè)票網(wǎng)點(diǎn)秒特征鄰分析—XX秒路沿線診的商炊業(yè)業(yè)劫態(tài)有部文化鎖用品葛、超旬市、潤首飾出鐘表膨眼鏡扒、家談居家濟(jì)俱建痕材、份美容毒美發(fā)蕉、網(wǎng)貌吧、慣餐飲騎等，場(chǎng)主要穴以小豬型餐宋飲和設(shè)美容陵美發(fā)姓為主慢。其島主要朱是緊堂鄰蘇準(zhǔn)州科碑技學(xué)炮院，理以及睜濱河窮花園胳、X獸X花撒園、鋸美之賭苑等含住宅爛小區(qū)限，有變充足怎的消苗費(fèi)群會(huì)，使創(chuàng)得X閣X路唱上的斧小型截餐飲惹和美諷容美弱發(fā)發(fā)腐展比繭較成匠熟，虜在新材區(qū)商受業(yè)市蝴場(chǎng)上系有一線定的喉知名口度。主要繞是服溝務(wù)周總邊社涌區(qū)居棗民為階主的吐生活辯配套薄商業(yè)艇，業(yè)粒態(tài)基桿本能蛇滿足汽居民殲需求132.割3制主要迷商業(yè)規(guī)網(wǎng)點(diǎn)出特征麻分析—XX某路沿線租包括詠時(shí)代濃街，沙其商產(chǎn)業(yè)業(yè)堡態(tài)涵嚴(yán)蓋日再用百羨貨、宜家居炸家俱獎(jiǎng)建材箭、品扭牌專程賣、省餐飲策、美袋容美浮發(fā)、戲音像滋、房咐產(chǎn)中頭介等榜，主盾要以街家居若家俱鼻建材支為主哪。主鼻要是出周邊健密集核的居那住小檔區(qū)需宮求形盟成的嶼，沿顫線住化宅小團(tuán)區(qū)有唇今日擁家園酷、時(shí)胞代花濁園、絨名都翻花園智、格章林花封園以拍及在檔建的峽清水告園等估多個(gè)倘小區(qū)棋，這咐些小拜區(qū)的層入住穴率比轉(zhuǎn)較高鋼，因話此，醬對(duì)該欣業(yè)態(tài)車的需克求較鼻高。與X年X路旁商業(yè)慌具有愚類似蛋特征蜂，主政要以蓄服務(wù)歇于周蔬邊社失區(qū)居逃民生丈活需師求142.租3傘主要科商業(yè)勢(shì)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)特征漠分析棵—X綱X新興苑、致XX蹦花園兩個(gè)涉社區(qū)渴商業(yè)鑒主要拿是滿量足小塵區(qū)日猜常生姜活需涼要，狀其商孔業(yè)業(yè)肆態(tài)也粱主要像以日部常生男活需漢要為刺主的攀零售侵業(yè)、沒小型配餐飲獄，以鋼及服烤務(wù)業(yè)煉為主學(xué)。而灘且從捧這些刑社區(qū)漢內(nèi)的腦商業(yè)勁經(jīng)營儉來看事，由膠于依敘托著觸社區(qū)刑居民諸，因甲此經(jīng)料營狀趨況比慚較穩(wěn)申定。業(yè)態(tài)消為純蠶社區(qū)茅配套資商業(yè)綢，由狠于人點(diǎn)氣足刑，商味業(yè)氛踏圍已傘較為縣濃厚XX、XX業(yè)態(tài)分布圖零售業(yè)42%餐飲業(yè)27%服務(wù)業(yè)28%體育娛樂業(yè)1%金融業(yè)2%152.烈5慰分析疤結(jié)論中心值片區(qū)刮以外巴的邊微緣區(qū)負(fù)域商漸業(yè)分箱布零確散，英具有襪較大舍的發(fā)把展空顯間新區(qū)貢商業(yè)忍主要廳是以XX路為兇中心淺的商沙務(wù)區(qū)遲，它隸集中再了寫印字樓沸、高非檔餐淋飲、萬娛樂亦、休跪閑等吩商業(yè)購，偏站向于草商務(wù)閉服務(wù)懸商業(yè)友，而界“兩抹路”想、“兵兩街皆”乞、“輸兩社晃區(qū)”駱偏向禽居民遞生活拾服務(wù)忽商業(yè)捎。整個(gè)啦新區(qū)膠的商砍業(yè)結(jié)梳構(gòu)中驚，餐哭飲所沙占的飯比例罵比較漿大（防主要行集中站在XX路）委，而第娛樂勝休閑腰類所耗占比別例不秩大。在金勉楓商固業(yè)廣具場(chǎng)、XX購物陶廣場(chǎng)帶、綠夾寶購脆物廣樓場(chǎng)等山商業(yè)驕項(xiàng)目擺的帶壁動(dòng)下濤，新店區(qū)商畝業(yè)逐巷漸走需向規(guī)農(nóng)?；?。16報(bào)告底摘要第一奶章燭新朗區(qū)城闖市環(huán)酸境分大析第四泄章殺項(xiàng)目嗽定位第二鋪章堅(jiān)新百區(qū)商憲業(yè)環(huán)稱境分級(jí)析第三粒章蹄立地越條件扎及周悄邊環(huán)伯境分鏟析3.披1屆立地倚條件屬分析3.茅2千周邊軌人口態(tài)消費(fèi)灶分析3.化5怪分析拋結(jié)論3.犬3閣周邊糧商業(yè)蛙分析3.蜻4蔑周邊聚總體潔規(guī)劃圣分析173.萬1另立地駝條件史分析—主要完經(jīng)濟(jì)租指標(biāo)占地面積17224.1㎡綠化率≥30%總建筑面積25836.15㎡出入口方位沿西側(cè)規(guī)劃道路可以設(shè)置一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，且寬度不大于12米土地性質(zhì)商業(yè)用地建筑高度多層建筑密度≤50%停車位機(jī)動(dòng)車：50個(gè)/1萬平方米建筑面積；非機(jī)動(dòng)車：750個(gè)/1萬平方米建筑面積容積率按3.5規(guī)劃區(qū)內(nèi)室外道路標(biāo)高黃海標(biāo)高3.2米居民響車輛革擁有天量不永斷增宴加，個(gè)按照慨未來背發(fā)展糾趨勢(shì)翼，本姥項(xiàng)目笑停車沖位不沿足183.衣1辟立地乓條件厭分析—區(qū)位勝及交濃通分禽析4、項(xiàng)目四至情況：

本項(xiàng)目處于蘇州高新區(qū)中心片區(qū)與XX片區(qū)的結(jié)合地帶，位于312國道南側(cè)，XX路西側(cè)，緊傍312國道高架，位居新區(qū)城市交通樞紐要地。中心片區(qū)XX片區(qū)本案長江路312國道項(xiàng)目位置略偏，商業(yè)環(huán)境不成熟，地塊未來商業(yè)規(guī)劃為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)（即品牌與特色消費(fèi)）可行性較高，依托便捷的交通體系及周邊人氣的增加，項(xiàng)目仍具有較好的發(fā)展前景193.飾1窮立地班條件趴分析—地塊蹤蝶價(jià)值估面判金斷分長析高高高高低高臨長挑江道臨分拔流車巴道臨3供12奶國道臨理搏想城堅(jiān)小區(qū)隨道路203.蛛1霞立地歸條件羊分析—項(xiàng)目仿SW條OT風(fēng)分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西、北面沿主干道，項(xiàng)目易吸納市區(qū)人群前來消費(fèi)，另外緊鄰省級(jí)交通干道，項(xiàng)目射范圍可輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；周邊社區(qū)入駐率逐漸提高，人氣越來越足附近幾大物流中心為本項(xiàng)目帶來了較大的商務(wù)消費(fèi)客源；XX工業(yè)廊和出口加工區(qū)緊鄰本案，有著較大的企業(yè)商務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)；項(xiàng)目以北未來規(guī)劃16萬人口，市場(chǎng)龐大威脅：理想城社區(qū)商業(yè)、出口加工區(qū)的配套商業(yè)以及蘇地2006-G-14、蘇地2005-B-36等規(guī)劃中商業(yè)將會(huì)分流本項(xiàng)目的客源。機(jī)會(huì)：高新區(qū)海關(guān)保稅物流中心二期工程的建成，將會(huì)為項(xiàng)目帶來一定的商務(wù)消費(fèi)人流；XX工業(yè)廊進(jìn)一步招商引資，將使本案周邊人口急商務(wù)消費(fèi)不斷增多；項(xiàng)目周邊商業(yè)處于發(fā)展階段，本項(xiàng)目的具有較大的發(fā)展空間。劣勢(shì)：地理位置略偏，目前項(xiàng)目周邊人氣尚不足；地塊東側(cè)為高架坡地，雖旁邊有分流車道，但長江路的主要車流到達(dá)本案不方便；21項(xiàng)目麥地塊留位置服較偏諷，周初邊人拋氣不在足，段本案磚規(guī)劃悄為“目的幸性消嫁費(fèi)”業(yè)態(tài)弊（如陵賣場(chǎng)秋、特堵色餐桐飲娛航樂街抹）可智行性梁較高顆，依建托良堵好的腐交通縱條件著，項(xiàng)期目輻覆射商國圈可坡擴(kuò)大姑到以閥北的伶滸通曬片區(qū)霞。3.膽1正立地稱條件攏分析—分析鄉(xiāng)豐結(jié)論22單位摸：戶3.逗2綁周邊難人口屑消費(fèi)晃分析根——追社區(qū)歐人口項(xiàng)目引周邊作規(guī)劃徒約5劫00帶00誼戶，霉按照諷每戶代口3守.5狂人/祥戶計(jì)縱算，卸未來轟周邊梢社區(qū)坑人口比可達(dá)17魚50懂00澡人，胡2.充5公恥里以耽內(nèi)未錦來社私區(qū)人頑口約罷35軌00之0人單位置：戶233.鞭2叛周邊毛人口春消費(fèi)敗分析思——而其它屬人口單位槽：人30眉00額020抱083企業(yè)圖人口稻：未偏來達(dá)任30欄00宮0人煮左右日均購流動(dòng)診人口擦：5較50英人左未右企業(yè)止單位居人員墾未來蝦至少斑30妙00游0人霧左右嫂，商鹿務(wù)消蘆費(fèi)及昏員工挺個(gè)體典消費(fèi)想市場(chǎng)星龐大撒；另趙外周伏邊日噸均流孕動(dòng)商隱務(wù)人逮士約圍50初0多亮人，怠餐飲溫娛樂偵及酒李店住壺宿消刊費(fèi)需費(fèi)求較企大。單位但：人243.軟2臥周邊總?cè)丝诹昙跋腺M(fèi)分搏析—稿—分土析結(jié)橋論項(xiàng)目董核心譽(yù)社區(qū)醬消費(fèi)壘人口股未來須約3孝.5挖萬人歌左右藝，日民常生聰活便釋利性蜻消費(fèi)基本恨可在掙理想陸城社哨區(qū)配少套商卸業(yè)完象成，完餐飲堂、娛男樂休迅閑消道費(fèi)是絕本案分的機(jī)莖會(huì)業(yè)謹(jǐn)態(tài)；項(xiàng)目足周邊箭及滸梅通片絨區(qū)未紀(jì)來近贏17著萬人蒸口，尿目的卡性消儉費(fèi)業(yè)麥態(tài)（捐如家范具/料家居干及其晝它特錄色品劃牌）昌具有滿很大膚的發(fā)孔展空縱間；周邊腫企業(yè)讓人員鉆及流顛動(dòng)人容口的嘆商務(wù)浮消費(fèi)暢需求燙較大語，因雪此餐均飲、笛娛樂吼休閑明及酒指店住極宿消稼費(fèi)是疑本項(xiàng)葛目的卸機(jī)會(huì)鑒業(yè)態(tài)榴；253.富3框周邊膛商業(yè)蘿分析毀—社肝區(qū)商軋業(yè)XX傘城/缺XX緞花園煌社區(qū)桶商業(yè)位于堪本案搜南面私，預(yù)光計(jì)商居業(yè)建身筑面副積控羅制在蛋3萬聰方左尖右，獸為2顏層結(jié)列構(gòu)，汪分布晶在小史區(qū)的手南面佳，業(yè)欣態(tài)規(guī)洽劃不沿詳，瓦以社致區(qū)配棚套商洲業(yè)為期主。斃消費(fèi)惹人群豆以該順小區(qū)科和長怖江花所園（漫無商類業(yè)設(shè)誓施）鴉的居駕民為席主。蠢兩個(gè)炊社區(qū)正總?cè)烁士诩s仙21混00配0人弓，人甩均商楊業(yè)面曾積1斧.4笨平米導(dǎo)，商奔業(yè)供咐給量著略足害，具易體規(guī)籌劃可鐘與本匯案形桃成戰(zhàn)美略統(tǒng)榮一。主力凳店有嫩20會(huì)00孫平米江左右?guī)氖懒考o(jì)聯(lián)卷華超腔市賣泰場(chǎng)；XX煎XX貢大道妹商業(yè)丘街位于圈蘇州面XX任X經(jīng)湯濟(jì)開渾發(fā)區(qū)受的北厲面,重XX拘路與科XX粗路交賭匯處胃，處畏于本準(zhǔn)案西放北向功約6籮公里肯?？倶蚪ㄖT面積汁為7鈴89旁47幕.4豪1平咳米，灶其中修商業(yè)礎(chǔ)建筑鴿面積網(wǎng):3閘63講05籍.7里2平來米。帆商業(yè)巖規(guī)劃曾為以國社區(qū)殊配套和為主鬼，包仆含部膠分中和大型研餐飲固、娛能樂、瓶休閑喊等設(shè)輔施。263.巾3封周邊冊(cè)商業(yè)銹分析格——窄社區(qū)舒商業(yè)XX鴿商業(yè)償1號(hào)建筑腦面積承近6眠萬平鋼米，飲項(xiàng)目蔥規(guī)劃僑有購頸物城叢、商勇貿(mào)區(qū)寒、風(fēng)漠情街雹三大盞版塊吃，四愚百米怨的商升業(yè)街壺貫穿乖其中翁，賣使場(chǎng)、仙餐飲潔、娛影樂、卷文化圍、休哪閑一竄應(yīng)俱伙全。之目前劣，新萬滸商芬業(yè)1哥號(hào)一猶期4袍萬平膚米已改封頂餡正在役做外欠立面狼工程偽，銷走售率鋪已達(dá)眉80汪%以渠上，型只剩若下樓組層較坦高的辱大面草積鋪伶位。柜整個(gè)節(jié)商業(yè)洪街以鄙銷售洋為主遙，無遭后期膊經(jīng)營客管理戚。周新邊新畜滸花辨園動(dòng)盟遷小戒區(qū)旁機(jī)有1竟家聯(lián)謙華超頭市，莫約6率00舞㎡，拔商戶肉入住緩率不鎮(zhèn)高，望經(jīng)營法情況港一般桐。XX踐花苑福商業(yè)車街位于駕XX韻花苑板五區(qū)攔主入爽口位漆置，畝處于至本案辱西北糾向8路公里業(yè)左右鋒。共閥4幢搖聯(lián)體臣商業(yè)虹用房敞，占吹地面樣積2烏40胡04惑平米取，建壯筑面酷積3妻41椒42緒平米絞，商蹲業(yè)規(guī)爸劃為蝦以社親區(qū)配糕套為碗主，砍包含惡部分蘋中大載型餐壘飲、啟娛樂丑、休公閑等裹設(shè)施就。27第3耽置業(yè)乖裙樓該項(xiàng)濟(jì)目位勞于出撫口加牽工區(qū)截大門堂入口箱（海竄關(guān)大知樓和筒保稅鎮(zhèn)物流母園旁御），引位于的本案況西南刻向2蹈公里拋?zhàn)笥揖?，?0始00飾0平謙方米翁的寫修字樓責(zé)，配害有4盤00染0多末平方閘米的技商業(yè)想裙樓喪，項(xiàng)響目接襲近封冤頂。呼其中惱裙樓疊1—娘3樓扯連賣院，單浙套面培積為杏23圓0—屯45聚0平犯米，歇目前堡售價(jià)驢格為紐奉60議00渡元/販㎡。渡商業(yè)宜服務(wù)昏對(duì)象阿是寫扛字樓糞里的慘上班繪族及殿出口蹤蝶加工悠區(qū)的痰職員壺。3.男3繁周邊辰商業(yè)加分析揪—其碎它商放業(yè)XX艦X大渾賣場(chǎng)位于承高新賊區(qū)長側(cè)江路晌與，質(zhì)距X渣X城扔約5活分鐘棄車程基世界主貿(mào)易麥和零餓售三敵巨頭驚之一淚。占袍地面秤積1挽.5歲萬平密方米吩，營汽業(yè)面元積7貿(mào)00懇0平退方米隊(duì)左右脈，主批要面休向會(huì)北員開賣放。283.少4摩周邊害商業(yè)饑分析袖—分伶析結(jié)利論該區(qū)域以社區(qū)商業(yè)為主，已經(jīng)形成較濃厚的商業(yè)氛圍，中低檔的零售、餐飲、娛樂休閑以及社區(qū)配套構(gòu)成是它們的主要特征，無特色商業(yè)街出現(xiàn)；項(xiàng)目南面有XXX超市，北面興賢路與文昌路交匯處規(guī)劃約1.5萬的超市，如本案規(guī)劃大型超市賣場(chǎng)將面臨著“腹背受敵”的競(jìng)爭壓力；周邊中高檔餐飲、娛樂休閑類特色商業(yè)較為稀缺，本項(xiàng)目存在一定的發(fā)展機(jī)會(huì)；本案所處工業(yè)密集區(qū)，并緊靠312國道，而周邊商務(wù)酒店稀缺，本案規(guī)劃部分酒店具有很大的可行性。293.欄4帖周邊見總體班規(guī)劃圖分析本案XX工業(yè)廊10萬住宅，4萬商業(yè)1萬方商業(yè)待建酒店19萬住宅用地周邊慣居民就區(qū)分孝散，蛋商業(yè)跌參差師不齊刑，本茶案要哄吸引殘周邊雞人口稍前來張消費(fèi)吹，必村須要代有特設(shè)色業(yè)琴態(tài)，筒讓消核費(fèi)者地慕名象前來味消費(fèi)20藝萬方映住宅鋤項(xiàng)目繼（含置商業(yè)夾）303.鄭5葛總體夢(mèng)分析崇結(jié)論根據(jù)榆立地虜條件司、周慨邊未來野環(huán)境名及人口臂、商怪業(yè)環(huán)扇境及區(qū)域陳規(guī)劃邊分析翼，以施下為摟本案續(xù)較理紡想的建業(yè)態(tài)紋：方案盜一：家具味家居確賣場(chǎng)姿+中叼小型電超市譽(yù)+街輪鋪式憤配套任商業(yè)方案披二：特色量美食誦、娛噸樂休庭閑、腔零售幸服務(wù)旋街區(qū)（塔樓尖均為狹酒店袍、酒捐店式蔽公寓完及創(chuàng)結(jié)業(yè)大較廈）31第一趨章挎新文區(qū)城嗓市環(huán)緩境分崇析第四使章等項(xiàng)目文定位第二脆章違新泄區(qū)商擔(dān)業(yè)環(huán)孔境分歉析第三露章言立地從條件航及周帝邊環(huán)父境分農(nóng)析5.葛1煎總體貴定位5.濃3腿業(yè)態(tài)渣組合5.鳳4輛商業(yè)嚼規(guī)劃報(bào)告痕摘要5.茂5氏價(jià)格云及操股作模范式建莫議5.弦2由業(yè)態(tài)膨規(guī)劃拆戰(zhàn)略方案一32新區(qū)歇北部買首席孟綜合但型商演業(yè)中廣心集家支具/烏家居謹(jǐn)賣場(chǎng)蘭、美炎食娛治樂、殺商務(wù)孤酒店禽、酒信店式保公寓她、創(chuàng)冰業(yè)大創(chuàng)廈于想一體白的綜盲合型坊商業(yè)殺中心5.厲1告總體倆定位335.呈2掉業(yè)態(tài)頑具體顯組合主題接三:烈商務(wù)剖酒店廳/酒朽店式曬公寓主題華二:器美食籍娛樂涌廣場(chǎng)主題孕一:叼家具拆/家除居天垂地主題畜四:乖智能暗創(chuàng)業(yè)猶大廈34主題攔一：求家具碗/家江居天銹地區(qū)域面積賣場(chǎng)22000平米左右（單層7500平米左右）目標(biāo)商戶品牌連鎖家具、家居類35區(qū)域面積中型超市7500平米左右主要業(yè)態(tài)大型品牌餐飲、咖啡廳、精英會(huì)所（小酒吧/健身中心/保齡球館/SPA等）目摩標(biāo)汽商態(tài)家主題如二：存美食姨娛樂怕廣場(chǎng)36區(qū)域面積經(jīng)濟(jì)型酒店5000平米左右；酒店式公寓10000左右目標(biāo)商戶引進(jìn)品牌連鎖酒店，借助酒店管理拉動(dòng)酒店式公寓的價(jià)值主題朱三：關(guān)商務(wù)慰酒店乏、酒川店式暫公寓37區(qū)域面積15000平米左右（單套面積在50-80平米左右，可橫向組合租租賃目標(biāo)商戶爭取政府稅收優(yōu)惠政策，為創(chuàng)業(yè)人士提供“辦公居住兩用”的創(chuàng)業(yè)基地主題坡四：窄智能懸創(chuàng)業(yè)巧大廈385.她3天商業(yè)再規(guī)劃租——糕平面彎示意望圖大型停車場(chǎng)停車場(chǎng)車道車道地下停車入口類型樓層業(yè)態(tài)面積商業(yè)裙樓1-3F賣場(chǎng)22500㎡左右4F美食娛樂7500㎡左右塔樓商務(wù)酒店5000㎡左右酒店式公寓10000㎡左右智能創(chuàng)業(yè)大廈1500㎡左右合計(jì)1-2層60000㎡左右395.親3久商業(yè)聰規(guī)劃浴——澤樓層駁業(yè)態(tài)戚規(guī)劃1－棵3F犬為家維居賣猛場(chǎng)4F厲為美方食娛吧樂廣彈場(chǎng)405.艇3鼻商業(yè)醒規(guī)劃烏——鑰塔樓蒼建議智能油創(chuàng)業(yè)揀大廈酒店夜、酒匯店式蜘公寓415.升3幼商業(yè)扁規(guī)劃新——嬸地下勤停車秋場(chǎng)充裕概的地呈下停撐車位紫，硬層件上錦滿足鍬市場(chǎng)像配套凝要求425.稅3撲商業(yè)導(dǎo)規(guī)劃獲——堅(jiān)屋頂維花園園林遼式子悶的屋宵頂花時(shí)園，載為項(xiàng)愉目打元造亮散點(diǎn)435.虛3棋商業(yè)活規(guī)劃臥——談項(xiàng)目嗽立面怪建議品質(zhì)倡感強(qiáng)紋烈的辯外立掌面,貫體現(xiàn)貝區(qū)域反標(biāo)志捏性建求筑特麥色445.辯5價(jià)幸格及垮操作醉模式櫻建議以下直各產(chǎn)咽品類字型的洪均價(jià)階為我托司根長據(jù)周拜邊同塊類物驕業(yè)售提價(jià)、弟租金兵及本主項(xiàng)目本身晴的特助性制港定的境保守?cái)纼r(jià)格殊與收曉益:銷售部分產(chǎn)品類型售價(jià)（元/㎡）可售面積（㎡）總銷（億元）酒店式公寓5500（1000裝修）100000.55創(chuàng)業(yè)大廈5500150000.825合計(jì)1.375億招商部分產(chǎn)品類型面積（㎡）操作模式家具/家居賣場(chǎng)22500出租商務(wù)酒店500045報(bào)告季摘要第一章新區(qū)城市環(huán)境分析第四章項(xiàng)目定位第二章新區(qū)商業(yè)環(huán)境分析第三章立地條件及周邊環(huán)境分析5.1總體定位5.3業(yè)態(tài)組合5.4商業(yè)規(guī)劃5.5價(jià)格及操作模式建議5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃戰(zhàn)略方案二46新區(qū)勤北部抱首席混中高脫檔商存業(yè)街集美雹食、休娛樂低休閑博、商麗務(wù)酒咐店、養(yǎng)酒店袋式公光寓、坡商務(wù)澡酒店啟及創(chuàng)境業(yè)大褲廈于悄一體鍵的特乏色街內(nèi)區(qū)5.口1位總體惹定位475.都2汽業(yè)態(tài)秋具體叛組合主題屋三:吐商務(wù)洪酒店雞/酒么店式玩公寓主題果二:尚美食怒娛樂揮廣場(chǎng)主題絞一:融家具藥/家笑居天蝦地主題贈(zèng)四:幕智能眨創(chuàng)業(yè)得大廈485.粗3勺業(yè)態(tài)憤具體蟻組合主題踏三:森酒店外/酒歉店式指公寓主題鴿二:兩娛樂電休閑高天地主題撿一:蜓特色詞美食牢街主題仿四:汗智能跳創(chuàng)業(yè)嶼大廈49區(qū)域面積4000平米左右（6－7個(gè)商家左右）具體業(yè)態(tài)湘、川、魯、粵、淮揚(yáng)、東北、西北、蘇幫各大菜系，兼有中檔海鮮、火鍋、農(nóng)家樂、日韓料理、咖啡餐及部分燒烤、快餐等主題棍一:攤特色綠美食布街典型倘商家湘菜川菜農(nóng)家樂烤肉火鍋海鮮休閑餐快餐料理其它特色