XXXX年09月19日廈門海西森林旅游綜合項目產品策劃及概

廈門海西森林旅游綜合項目

產品策劃及概念性規(guī)劃2011-09-19

基礎分析發(fā)展定位概念規(guī)劃產品策劃總體思路及框架項目區(qū)位市場需求導向開發(fā)模式一、基礎分析

本項目位于廈門市海滄區(qū)西端，左鄰漳州、龍巖，到廣東車程不過2小時；右接泉州、福州；北接新建廈成快速路，南靠燦坤實業(yè)；距海滄大橋約9公里，距海滄碼頭約10公里，水陸交通十分便捷。項目所在地客源市場規(guī)模

近年來，廈門旅游呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢，旅游規(guī)模和旅游收入逐年快速增長，連連創(chuàng)出歷史新高。游客量（萬人次/年）2008年2009年＋329.3萬人次旅游總收入（億元）2008年2009年＋21.8億元觀光旅游時期度假旅游時期休閑旅游時期人均GDP已經超過5000美元，遠遠超越了度假門檻，度假旅游需求成熟旺盛，消費能力日益增強。休閑度假市場發(fā)展趨勢

旅游市場正呈現(xiàn)由單一的觀光旅游時期向休閑旅游、度假旅游時期轉變，休閑度假旅游逐漸成為世界旅游消費的趨勢和潮流。休閑度假市場康療養(yǎng)生市場高端度假市場婚慶蜜月市場家庭度假市場文化旅游市場傳統(tǒng)觀光市場第二居所市場自然資源人文資源旅游資源山體資源會議中心等商務產品山體客棧等度假產品礦泉SPA等康療產品山體車道等體育產品閩南村鎮(zhèn)等商業(yè)文化產品山體公園等旅游產品佛禪園等宗教產品山地院落等養(yǎng)生產品以文圃山為主的四大資源以休閑度假需求為主的八大需求以休閑度假產品為主的八大產品順應開發(fā)整合項目總體定位核心開發(fā)策略二、發(fā)展定位以主題化、景點式規(guī)劃理念為核心項目總體定位大海西山體生態(tài)旅游度假新地標以深厚閩南文化內涵為支撐打造以中高端休閑度假為中心集生態(tài)旅游、主題度假、人文居住、品尚休閑為一體的海西森林項目案名：提升廈門旅游品質，引領和拓展廈門山體休閑度假發(fā)展新模式加快實現(xiàn)廈門周邊城際旅游由觀光旅游向綜合休閑度假的變軌轉變打造廈門山體旅游項目休閑度假示范樣板區(qū)打造閩南文化中高端綜合旅游休閑度假的旗艦產品打造復合型、體驗型的大海西山體生態(tài)旅游度假新地標分期開發(fā)式生態(tài)循環(huán)化品牌國際化山體融入性土地價值最大化統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，突出重點，循序投入，分期推進式開發(fā)建設與提升，實現(xiàn)項目穩(wěn)步發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展在強化生態(tài)資源保護和環(huán)境保護的前提下,發(fā)展循環(huán)經濟，合理利用各種資源，因地制宜，進行保護性適度開發(fā)高起點，高標準，精品化，高端化，以國際標準打造開發(fā)項目產品，優(yōu)化廈門旅游品質和旅游品牌形象注重休閑度假項目開發(fā)的山體融入性，以及山體的可視度和景觀視覺效果，突出體現(xiàn)山體項目的特色，提升土地可利用價值合理規(guī)劃和利用土地資源，通過土地資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)土地功能的最優(yōu)化以及土地價值的最大化和有效利用三、概念規(guī)劃土地現(xiàn)狀分析功能分區(qū)規(guī)劃總平面規(guī)劃核心理念本項目位置項目周邊現(xiàn)狀高端山地礦泉SPA主題度假村主題酒店商務會議中心高端企業(yè)會所國際養(yǎng)生院落國際抗衰老中心山體自行車道藝術客棧12436578910商務度假區(qū)商務會議中心主題度假村高端企業(yè)會所國際養(yǎng)生院落國際康療中心高端山地礦泉SPA國際抗衰老中心主題度假區(qū)8.婚紗拍攝基地9.藝術客棧10.養(yǎng)生書齋11.江楓漁火垂釣運動休閑區(qū)12.戶外攀巖練習場13.拓展訓練基地14.山體自行車道農家體驗區(qū)15.生態(tài)有機農場復古馬場養(yǎng)生書齋戶外攀巖111213141516國際康療中心復古馬場生態(tài)有機農場商務度假區(qū)運動休閑區(qū)主題度假區(qū)農家體驗區(qū)產品定位：以中醫(yī)藥養(yǎng)生理念為主題的健康養(yǎng)生度假基地。產品特色：針對此區(qū)域具有國際化、高端化養(yǎng)生需求的世界政要、外交官等，打造具有中國文化特色的、融合中醫(yī)藥養(yǎng)生文化精髓的針灸、推拿、按摩等養(yǎng)生保健手法的國際性養(yǎng)生品牌。國際養(yǎng)生基地產品定位：面向海西高端客群的集世界先進技術的健康體檢、健康管理、健康養(yǎng)護中心國際康療中心產品特色：引進世界先進的健康檢測設備，致力于為顧客尤其是為老年人提供中西醫(yī)全方位的身體健康檢測。聘請歐美知名健康管理專家，為顧客度身建立個人健康檔案、健康檢測報告、健康評估、醫(yī)療保健等，以及其它生活方式的專業(yè)意見。產品定位：作為國際會展區(qū)的配套項目，是具有國際專業(yè)水準的、華東最豪華頂尖的礦泉SPA保健水療中心。產品特色：

開發(fā)特色礦泉水療、健康護理等產品，引進世界頂級的SPA療程設備。以極臻完美的歐洲園林設計+世界頂級的SPA療程設備吸引高端商務人士。高端山地礦泉SPA戶外拓展

產品特色：以“團隊文化”主題的團隊拓展訓練基地，打造一個具有歐洲氛圍的集科普教育、娛樂體驗、團隊訓練等功能于一體的訓練基地。

會所特色：

借鑒奧地利哈爾斯塔特會所形態(tài)，結合臨湖濱水自然環(huán)境，以閩南風情建筑等設施為載體，打造具有融入自然文化藝術修養(yǎng)的、最美的親水會所。親水商務會所外部民族風內部現(xiàn)代感養(yǎng)生院落生態(tài)有機農場雕塑和小品，可以彌補景觀設計上空曠的視覺點，聚焦視線，使景觀更具玩味，避免一眼看到頭的感覺。而且雕塑小品也承載著渲染小區(qū)文化主題的重要功能。雕塑小品四、項目意義開發(fā)原則項目價值

實施本項目生態(tài)休閑旅游，是以良好的生態(tài)環(huán)境為背景，充分利用自然生態(tài)資源和鄉(xiāng)土特色產品，融林業(yè)的生態(tài)功能、經濟功能與社會功能與一體。發(fā)展生態(tài)休閑旅游，有利于改善農村產業(yè)結構，促進農村勞動力就地就近轉移就業(yè)，帶動農民持續(xù)穩(wěn)定增收；有利于推進農村基礎設施建設和老區(qū)山區(qū)建設，改善農村生產生活環(huán)境；完善旅游產品的供給層次和內涵，提升廈門旅游發(fā)展水平；有利于生態(tài)公益的合理利用總體開發(fā)四大原則（一）堅持生態(tài)保護原則（二）堅持群眾受益原則（三）堅持突出特色原則（四）堅持穩(wěn)步推進原則

項目周邊生態(tài)環(huán)境相對較好，但是，由于目前處于待開發(fā)狀態(tài)，缺乏有效的管理手段，生態(tài)環(huán)境存在破壞的威脅。通過本項目開發(fā)，合理規(guī)劃路網(wǎng)結構，處理好保護性開發(fā)和開發(fā)性保護的關系。建造一個生態(tài)環(huán)境寬松的、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)休閑娛樂區(qū)、度假區(qū)。項目四大價值（一） 生態(tài)環(huán)保價值

在生態(tài)旅游正日益成為人們的消費時尚的同時，通過企業(yè)的開發(fā)管理，把無序的、自發(fā)的休閑旅游方式變?yōu)橛行虻?、有組織的開發(fā)，引導人們重視生態(tài)資源、保護生態(tài)環(huán)境，真正實現(xiàn)人與自然的和諧共生。

從產業(yè)經濟角度看，旅游業(yè)是與其它產業(yè)關聯(lián)度最大的行業(yè)之一，旅游業(yè)對區(qū)域經濟貢獻的“乘數(shù)效應”十分明顯，所以各級政府都把發(fā)展旅游業(yè)看作是拉動當?shù)亟洕鲩L的重要產業(yè)，在國民經濟體系中的所站比例越來越大。本項目的開發(fā)將對文圃山、海滄區(qū)經濟的發(fā)展起到積極的推動作用，同時會把廈門及海滄區(qū)的生態(tài)旅游帶上一個新的臺階。（二） 旅游經濟價值

開發(fā)“海西森林”項目，首先將為廈、漳、泉及周邊的市民的周末休閑提供一個最佳選擇，一個健康、娛樂的活動場所，一種新的、健康的生活方式，豐富市民的生活內容，引領國際流行的休閑潮流。文圃山是個天然大氧吧、為久居城市的腦力勞動者、企業(yè)的經營者、經常應酬于燈紅酒綠之間的人們提供最佳的釋放地，也為久疏親情人們提供溝通的橋梁。（三） 市民生活價值1、本項目的規(guī)劃建設，將彌補目前廈門市海滄區(qū)生態(tài)、休閑游產品的空白，提升海滄現(xiàn)有的初級開發(fā)的郊區(qū)游產品的層次和水平。該項目的啟動，不僅與廈門市、海滄區(qū)政府的意愿一致，更符合廈門市民周末休閑旅游的需要，并將帶起一股投資郊野生態(tài)、休閑游的熱潮，為廈門市及周邊城市人民周末休閑提供一個娛樂的天地。2、旅游業(yè)是目前世界上發(fā)展和增長最快的產業(yè)，由于其產業(yè)的帶動效應，可為當?shù)亟洕鷰硇碌脑鲩L點，并促進當?shù)亟洕陌l(fā)展。3、旅游業(yè)屬勞動密集行業(yè)，本項目的開發(fā)運作，可為當?shù)匦略黾s2000人的就業(yè)機會，對緩解當?shù)鼐蜆I(yè)壓力，增加農民收入有促進作用。（四）創(chuàng)收社會價值

經過前期的判研，確立了本項目的基本開發(fā)思路，并不僅僅只是對廈門旅游產業(yè)的帶動，將會牽涉廈門市旅游經濟及整個海滄產業(yè)轉型的發(fā)展大局。我們以全局的戰(zhàn)略眼光來規(guī)劃本項目，時刻保持與整個城市發(fā)展建設協(xié)調同步，并對整個廈門旅游經濟產生互相補充互相推動的作用。因此我們在規(guī)劃上設置了大面積的公益項目及特色旅游服務，并將在未來的時間里繼續(xù)在業(yè)態(tài)布局上反復論證，以求全力打造一個既有自身獨特亮點、又能在旅游配套上對廈門旅游經濟進行強力支撐的海西休閑度假文化新地標。對于上述的規(guī)劃建議，我們認為能夠在符合海西戰(zhàn)略的實際情況條件下，提高項目的綜合開發(fā)前景，從而使項目中的旅游經濟得到最大程度的發(fā)掘。由于對項目介入時間有限，本報告的建議尚屬探討階段，待各位領導認可本報告的整體思路后，我們將與詳細商討并另案補充實操作性更強的細節(jié)方案。感謝各位領導在百忙之中抽空關注本報告。隨著對本島規(guī)劃建議的不斷深化，我們有信心將本案規(guī)劃建設成廈門市的“國際度假休閑窗口”，并通過海西森林的開發(fā)運營，進一步做大做強“度假大廈門”，在海西經濟圈這個強大的旅游經濟平臺樞紐上，為廈門增添一股強勁的經濟推力。結束語THANKS謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經驗的指導方針運營市場定位的體現(xiàn)經營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應商選定、設計、用品選定、餐廳配置、員工訓練、餐廳氣氛、促銷方式3、經營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內容決定決定相關相關決定決定決定決定以菜單為導向的硬件投資

1、餐廳的裝修風格2、硬件設施服務操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設備菜單設計正果1、能誘導顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設計盈利策略6、確定核心產品誰來設計菜單？產品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產品具備商品附加值物（什么產品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產品本身決定一本，產品附加值決定萬利從生理到心理從物質到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標的設定1、理論導向的目標設定2、預算3、制定利潤目標費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導向的目標設定確定目標設定營業(yè)收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產品、服務的質量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內部策略銷售占比占比策略內部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產品分析2、產品的確定（食材、口味、烹調、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內容選擇的標準因素成本設備廚師技術操作空間菜系風格吻合度品質可控度原料供應顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內容精確的成本核算—五個關鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調味料成本（單件產品、批量產品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標準食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內容四料構成表1、符合思想審定2、符合目標審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產品價格和觀念價值永遠是不一樣的，體驗經濟時代出售的不是產品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產品、服務主導思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產品附加值的“兩大前提”一好味道二品質確定好賣相美色器形設攝狀增健康少油湯汁鹽多有機養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字敘述九問1、餐點是什么？2、如何烹調制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨特的口味？6、有否體現(xiàn)品質等級？7、食材的來源？8、有何獨特的體驗？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團隊的選擇與合作2核心價值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設計師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質是靜物拍攝最根本的原則是對你的店鋪產生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對菜單設計師的要求對餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預見性善于溝通對平面設計師的要求熟練掌握各類設計軟件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreldraw等色彩管理知識印刷機裝幀知識深厚的美術功底眼光和創(chuàng)意——了解潮流趨勢字體整體性板式美觀度圖片板式的五個建議1、餐廳的風格吻合度2、桌面的大小考慮3、燈光的明暗考慮4、