龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑可研報(bào)告書(shū)

PAGEPAGEPAGEPAGE3龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二○一○年十月龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目錄附表：1、總投資估算表2、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算表3、經(jīng)營(yíng)稅金及附加表4、銷(xiāo)售收入表5、損益表附件：1、齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)3、齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司土地使用權(quán)出讓合同4、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表5、資金證明6、修制規(guī)劃總平面圖7、委托書(shū)8、龍江縣人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)龍江縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設(shè)暫行規(guī)定的通知》（龍政辦發(fā)[2010]53號(hào)）9、龍江縣人民政府關(guān)于頭站鄉(xiāng)頭站村新建農(nóng)民公寓的批復(fù)（龍政發(fā)[2010]72號(hào)）PAGEPAGEPAGEPAGE76龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)行政許可法》2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》4、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》5、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》6、《黑龍江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則(修訂)》7、《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)[2004]20號(hào)8、《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》國(guó)家發(fā)改委令2004年第19號(hào)9、《黑龍江省非政府性投資項(xiàng)目核準(zhǔn)辦法》省政府令2004年第4號(hào)10、《黑龍江省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄(2004年本)》黑發(fā)改投資[2006]50號(hào)11、《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》發(fā)改投資[2007]1169號(hào)12、《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部投資[2006]1325號(hào)（包括《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)》）13、《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展的若干意見(jiàn)》（黑政發(fā)〔2008〕127號(hào)，齊政發(fā)〔2009〕6號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)）14、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）15、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資發(fā)[2010]34號(hào)）16、龍江縣人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)龍江縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設(shè)暫行規(guī)定的通知》（龍政辦發(fā)[2010]53號(hào)）17、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料二、項(xiàng)目申報(bào)單位概況龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是由齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的。齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司住所在齊齊哈爾市建華區(qū)二0三地段一號(hào)樓三區(qū)三十四號(hào)，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司自2009年7月29日成立，即開(kāi)始從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了1年。企業(yè)注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，資產(chǎn)總額2080萬(wàn)元（其中固定資產(chǎn)2000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)80萬(wàn)元）。齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是國(guó)家暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（證書(shū)編號(hào)：黑房建開(kāi)暫[2009]第202號(hào)），主要投資項(xiàng)目有：甘南的慶南小區(qū)和富區(qū)的馨城家園等住宅綜合樓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目2項(xiàng)，總建筑面積42500平方米，完成投資13300萬(wàn)元,上繳利稅1450萬(wàn)元，工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%。齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有職工11人，有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員11人，其中：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員8名，專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員2名，專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)人員1名。齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)，工程質(zhì)量多次被評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程。企業(yè)法人代表趙文興有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，公司誠(chéng)實(shí)守信，專(zhuān)業(yè)程度高，注重經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也注重社會(huì)效益，又良好的公司形象和社會(huì)口碑。公司以本地區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)積極向其他地區(qū)拓展開(kāi)發(fā)，拓寬開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)渠道，多元化發(fā)展，計(jì)劃三年內(nèi)設(shè)立分公司，全面提升企業(yè)規(guī)模。走主輔并舉的發(fā)展道路，公司發(fā)展前景可觀。三、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱(chēng)龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孟慶光（三）項(xiàng)目建設(shè)的背景1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問(wèn)題1998年以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。近幾年來(lái)，國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效控制。在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還十分突出。主要表現(xiàn)是：一是市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過(guò)度擴(kuò)張。2000年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，這幾年商品住房供求差距逐步縮小，商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來(lái)被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。二是市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場(chǎng)中，非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。針對(duì)上以問(wèn)題，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，從2005年“國(guó)八條”算起，到后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門(mén)聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令2007年第39號(hào))、《國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕236號(hào)），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。2、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2010年，將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵的一年。

（1）、宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行。2010年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開(kāi)工項(xiàng)目也將適量減少。但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2010年的各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。

國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。毫無(wú)疑問(wèn)的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：90/70新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。（2）、保障性住房開(kāi)發(fā)規(guī)模增加。2010年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開(kāi)工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購(gòu)、惜購(gòu)等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣(mài)方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“90/70”政策的小戶(hù)型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開(kāi)發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開(kāi)發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開(kāi)發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤(pán)，可能分細(xì)或把多期并攏來(lái)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤(pán)、囤房、惜售現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶(hù)型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶(hù)型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。（3）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)多發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化，外資（或外資背景）開(kāi)發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進(jìn)入市場(chǎng)或擴(kuò)張。在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)?；厔?shì)將加強(qiáng)。從2007年11月1日開(kāi)始生效的土地新政如果真能?chē)?yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢(shì)，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢(shì)，出現(xiàn)“地王”的比率相對(duì)要減少。同時(shí)，政府對(duì)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管、整頓將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告執(zhí)法將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)（含土地市場(chǎng)）將進(jìn)一步得到規(guī)范。

在產(chǎn)品品質(zhì)與戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，戶(hù)型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、祥和比較方便、配套較好、房?jī)r(jià)適當(dāng)、總價(jià)適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開(kāi)發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。

不過(guò)，產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題可能變得嚴(yán)重起來(lái)，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、經(jīng)營(yíng)理念等方面的創(chuàng)新。

（4）、市民消費(fèi)沖動(dòng)趨減。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的同時(shí)，消費(fèi)沖動(dòng)將有所趨減，進(jìn)而銷(xiāo)售速度減慢，銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)，“銷(xiāo)控”地位下降，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營(yíng)銷(xiāo)策劃與市場(chǎng)推廣。目前過(guò)分依靠“概念”、“銷(xiāo)控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。

在不少城市，炒房回報(bào)預(yù)期并不高，房?jī)r(jià)持續(xù)高位增長(zhǎng)而支撐炒房獲得高回報(bào)預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的過(guò)大沖擊，但無(wú)疑對(duì)房?jī)r(jià)的變化構(gòu)成不少的沖擊。因?yàn)?，往?0%的炒房者就可把整個(gè)城市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)拉高，帶動(dòng)其他70%的非炒房購(gòu)房者追漲房?jī)r(jià)。同樣，一旦30%的炒房者退出市場(chǎng)，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個(gè)城市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)拉低，帶動(dòng)其他非炒房購(gòu)房者追跌房?jī)r(jià)。而且，往往是，大部分消費(fèi)者看跌時(shí)，房?jī)r(jià)下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)休克的情況出現(xiàn)。

同時(shí)，盡管市場(chǎng)總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。不過(guò)，由于一些未來(lái)需求和房?jī)r(jià)上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改變，市場(chǎng)觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。別墅等高檔房需求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機(jī)性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級(jí)換代”需求被抑制的成分最大。投資性高檔住宅銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶(hù)型的房?jī)r(jià)變化幅度要相對(duì)較小些，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶(hù)型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)下降幅度可能相對(duì)較大些。（5）、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)加強(qiáng)。由于市場(chǎng)異變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本來(lái)普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高（多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪），這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，越來(lái)越注重向外資（或外資背景）的開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤(rùn)的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。

宏觀調(diào)控既要避免由投資過(guò)熱所可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹，又避免產(chǎn)能過(guò)剩所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。

從總體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是良性的、健康的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多著力于通過(guò)用心打造適應(yīng)不同消費(fèi)者需求的品質(zhì)樓盤(pán)，合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，不期望太高的利潤(rùn)，為消費(fèi)者提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)異變。3、擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)），為培育和發(fā)展我省房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，科學(xué)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善人居環(huán)境的重要作用，根據(jù)“國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)”文件精神，黑龍江省人民政府印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展的若干意見(jiàn)》（黑政發(fā)〔2008〕127號(hào)），自2009年1月1日起至2010年12月31日，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行以下優(yōu)惠政策：“（三）放寬稅費(fèi)政策。降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率，原則上不高于15％；（十一）調(diào)整供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步優(yōu)化住房布局和結(jié)構(gòu)，保證廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)量。９０平方米以下中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)規(guī)模占開(kāi)發(fā)總量７０％的比例實(shí)施省域平衡。享受普通商品住房?jī)?yōu)惠政策的住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下；價(jià)格在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r(jià)格1.5倍以?xún)?nèi)。非普通商品住房項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目）不配建廉租住房，可按照各地規(guī)定提供廉租房房源?！痹诖吮尘跋?，齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司進(jìn)行是齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司將要利用2010年7月—2011年12月的2年時(shí)間進(jìn)行建設(shè)；（四）、擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑項(xiàng)目建在頭站鄉(xiāng)中心路南東道街西，地理位置優(yōu)越，交通便利。（五）主要建設(shè)條件1、道路：該項(xiàng)目位于頭站鄉(xiāng)中心路南東道街西，道路暢通，交通方便。2、給水：該項(xiàng)目用水，由自建鍋爐房給水系統(tǒng)供應(yīng)，供水水源有保證。3、排水：采用雨污分流體制，污水直接進(jìn)入集水井收集后排入化糞池。4、供電：待項(xiàng)目建成后，由頭站鄉(xiāng)供電所供電系統(tǒng)供應(yīng)。因此，該項(xiàng)目供電有保障。5、供熱：采用自建鍋爐供熱系統(tǒng)統(tǒng)一供暖，能夠保障采暖要求。6、通訊：通信由中心路通信線路接入。（六）、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容1、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑總占地面積21318平方米，其中建筑占地面積6719平方米，建設(shè)6棟6層住宅綜合樓，總建筑面積33392平方米，其中：住宅26756平方米，商服4255平方米,鍋爐房90平方米,公益及物業(yè)用房120平方米,車(chē)庫(kù)2171平方米。綠化用地面積6550平方米，綠地率32%，容積率1.6，建筑密度32%。2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總占地面積平方米21318其中建筑占地平方米6719綠化用地平方米65502總建筑面積平方米33392其中住宅平方米26756商服平方米4255鍋爐房平方米90公益及物業(yè)用房平方米120車(chē)庫(kù)平方米21713總戶(hù)數(shù)戶(hù)3024總?cè)丝跀?shù)人10285綠地率%326建筑密度%327容積率1.6890平米以下住宅%70（七）、產(chǎn)品和工程技術(shù)方案1、建筑方案1）設(shè)計(jì)依據(jù)a、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005b、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003版）c、《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50207-2002d、《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001J114-2001e、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93f、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50368-2005g、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48—882）設(shè)計(jì)要求根據(jù)《黑龍江省龍江縣頭站鄉(xiāng)總體規(guī)劃》和《龍江縣土地利用總體規(guī)劃》，本著合理利用土地和空間，節(jié)約建筑能耗，追求社會(huì)綜合效益，環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。a、頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑建筑抗震設(shè)防類(lèi)別：丙類(lèi)。b、設(shè)計(jì)使用年限：50年。c、耐火等級(jí)：二級(jí)。d、抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.2g。e、使用功能：節(jié)能型住宅頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑。3)建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)理念該項(xiàng)目規(guī)劃以尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設(shè)性地維護(hù)自然生態(tài)為基本出發(fā)點(diǎn)；合理利用土地，確定合理的開(kāi)發(fā)規(guī)模和層次，完善交通，水電等配套設(shè)施，滿(mǎn)足居民的衣、食、行、游等活動(dòng)需要；對(duì)頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑的經(jīng)營(yíng)管理、環(huán)境形象設(shè)計(jì)等均予以考慮。規(guī)劃設(shè)計(jì)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，充分考慮和結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活習(xí)慣，設(shè)計(jì)建造經(jīng)濟(jì)、功能適用的住宅體系。針對(duì)各單體戶(hù)型，應(yīng)用人類(lèi)行為學(xué)和人體尺度研究的最新成果對(duì)其一一加以細(xì)致推敲，從每一處細(xì)節(jié)對(duì)戶(hù)型進(jìn)行完善，力求經(jīng)典、更完美，無(wú)論從平面布局還是立面風(fēng)格的處理上都結(jié)合節(jié)能做了考慮。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑的開(kāi)發(fā)建設(shè)追求以人為本，建設(shè)6棟6層住宅綜合樓，2-6層樓框?qū)?6米，住宅樓框?qū)?2米。2、結(jié)構(gòu)方案1）設(shè)計(jì)依據(jù)a、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）b、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001c、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500010-2002d、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500011-2001e、《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2004f、《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》2003版2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)1層商服采用框架結(jié)構(gòu)，2—6層住宅采用磚混凝土結(jié)構(gòu)，屋面板及樓面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。外圍墻體采用混凝土砌塊和部分紅磚砌筑，外貼苯板保溫，1層商服采用外貼瓷磚防水，2—6層住宅采用刷外墻涂料防水。在樓房屋頂?shù)姆浪O(shè)計(jì)上，采用國(guó)家規(guī)定的樓房防水瓦進(jìn)行設(shè)計(jì)。在住宅樓道單元門(mén)和住戶(hù)防盜門(mén)的設(shè)計(jì)上，按照消防部門(mén)的規(guī)定單元門(mén)和住宅進(jìn)戶(hù)門(mén)安裝防火型防盜門(mén)等。要采用智能化管理模式，樓房各種門(mén)口安放紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)，單元門(mén)安裝可視電話對(duì)講系統(tǒng)，達(dá)到監(jiān)防連動(dòng)，安全可靠。設(shè)計(jì)商服進(jìn)戶(hù)門(mén)為白鋼門(mén)，窗戶(hù)為三玻塑窗。3)基礎(chǔ)本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)。5）抗震構(gòu)造措施本項(xiàng)目所有建筑物抗震構(gòu)造均嚴(yán)格按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》（03G329-1、04G329-3）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6）當(dāng)?shù)夭牧霞笆┕で闆r齊齊哈爾市、富拉爾基區(qū)和龍江縣有許多建筑材料生產(chǎn)廠家，且建材市場(chǎng)體系健全，交通方便，為本工程的建造提供了良好的材料來(lái)源。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，主要建筑原材料為砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材。砂石、水泥可在龍江市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，水泥砌塊或空心磚、粒沙、紅磚、鋼材可在齊齊哈爾市和富拉爾基區(qū)市場(chǎng)購(gòu)入，輔助材料和零星材料可在龍江縣、富拉爾基區(qū)、齊齊哈爾市等就近市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，本項(xiàng)目所需的各種小型、小批量的原材料和輔助材料完全可在就近地點(diǎn)解決。本項(xiàng)目建筑和生活用水均采用自打深水井取用地下水。因此，材料來(lái)源充足。3、公用工程（1）給排水1）設(shè)計(jì)依據(jù)a、《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）b、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（1987年版）c、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）d、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）e、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》f、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》g、《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2)設(shè)計(jì)范圍本項(xiàng)目涉及范圍為紅線以?xún)?nèi)室內(nèi)、外給水排水及消防系統(tǒng)。3)室外給水系統(tǒng)水源:本項(xiàng)目由自建鍋爐房給水系統(tǒng)提供供水水源。供水方式：本工程室外給水管網(wǎng)為兩路給水管網(wǎng)供水，場(chǎng)區(qū)內(nèi)采用生產(chǎn)、生活與消防合用的給水管網(wǎng)系統(tǒng)，給水管網(wǎng)采用環(huán)狀網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的方式布置。室內(nèi)消防系統(tǒng)為臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，由消防泵（一用一備）、消防管網(wǎng)、玻璃鋼水箱組成，消防時(shí)可在泵房?jī)?nèi)或消火栓處就地啟動(dòng)消防泵。4）室內(nèi)給水系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目所需最高水壓0.8Mpa，綜合樓設(shè)集中水表，每戶(hù)設(shè)用水表。用水量定額住宅用水200升/人·日，商服、車(chē)庫(kù)\鍋爐房和物業(yè)及公益用房6.5升/平方米·日，綠化及澆灑道路用水3升/平方米·日設(shè)計(jì)，未預(yù)見(jiàn)水量按上述水量的10%計(jì)，該項(xiàng)目總用水量約10.78萬(wàn)m3/年。5）排水系統(tǒng)排水量：本工程采用雨污分流制。污水量為給水量的80%計(jì)，本項(xiàng)目生活污水量為8.62萬(wàn)m3/年。排水方式：室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。由場(chǎng)區(qū)內(nèi)污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入場(chǎng)地，場(chǎng)地雨水經(jīng)雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防給水規(guī)劃1）消火栓給水系統(tǒng)：①設(shè)計(jì)參數(shù)：根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和20L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由自建鍋爐房給水系統(tǒng)管網(wǎng)供給，設(shè)置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置間距不大于120米。③室內(nèi)消防該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開(kāi)獨(dú)立設(shè)置。根據(jù)規(guī)范要求，在商服用房設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。2）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在車(chē)庫(kù)用房設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí)II級(jí)，自噴系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為8L/min.m2保護(hù)面積為160m2，滅火時(shí)間按1小時(shí)考慮。3）建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險(xiǎn)級(jí)，按中危險(xiǎn)及A類(lèi)火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級(jí)別為5A。所有消火栓箱均配置磷酸銨鹽干粉滅火器。（3）建筑電氣1）設(shè)計(jì)依據(jù)a、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95b、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000年版）c、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）d、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004e、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（1987年版）2)設(shè)計(jì)范圍10/0.4kV變、配電系統(tǒng)；電力系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；對(duì)講及監(jiān)控系統(tǒng)。電源設(shè)計(jì)分界：由城市電網(wǎng)引入本工程的一路10kv電纜線路在進(jìn)入本工程建設(shè)紅線之前屬城市供電部門(mén)負(fù)責(zé)范圍，不在本設(shè)計(jì)內(nèi)；本設(shè)計(jì)只提供此線路進(jìn)入本工程建設(shè)紅線內(nèi)的路徑；電源分界點(diǎn)為本工程10kv開(kāi)閉所高壓電源進(jìn)線柜進(jìn)線開(kāi)關(guān)。3)設(shè)計(jì)原則該項(xiàng)目由商業(yè)用電和住宅用電組成。根據(jù)規(guī)范，該項(xiàng)目中消防用電設(shè)備屬一級(jí)用電負(fù)荷，應(yīng)急與疏散照明、樓梯照明等為二級(jí)用電負(fù)荷，其余為三級(jí)用電負(fù)荷。負(fù)荷估算采用單位面積功率指標(biāo)法和單套住宅功率指標(biāo)法，參照現(xiàn)有同類(lèi)建筑的實(shí)際用電狀況并考慮適當(dāng)?shù)陌l(fā)展余量，確定該項(xiàng)目商服用房為70w/m2，住戶(hù)用電指標(biāo)為50w/m2。按此指標(biāo)，該項(xiàng)目用電總?cè)萘考s1852KW。各住戶(hù)均實(shí)行一戶(hù)一表計(jì)量，每戶(hù)配10(40A)電表一只。4)供配電系統(tǒng)負(fù)荷等級(jí):本項(xiàng)目為一般照明，三級(jí)負(fù)荷。供電電源：本工程采用一路10kV電源供電。10kv電力電纜穿管埋地由場(chǎng)外引入本工程10kV開(kāi)閉所，作為頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑供電電源。低壓配電系統(tǒng)：變壓器低壓側(cè)采用單母線方式運(yùn)行，由變電所采用電纜放射式向各單體配電總箱供電。5）照明系統(tǒng)光源：一般場(chǎng)所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場(chǎng)所視裝修要求商定；照度標(biāo)準(zhǔn)：按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004執(zhí)行。應(yīng)急照明：采用220V電源供電，應(yīng)急時(shí)能迅速點(diǎn)這的光源，采用現(xiàn)場(chǎng)控制開(kāi)關(guān)。照明配電系統(tǒng)：商業(yè)照明采用ZRYJV-1kV電纜由配電室沿電纜梯架敷設(shè)以樹(shù)干方式配電。商服綜合用房選用節(jié)能型日光燈光源及燈具，應(yīng)急照明及疏散指標(biāo)選用帶蓄電池自充電專(zhuān)用燈具。6）、防雷保護(hù)a、本工程按第三類(lèi)防雷措施設(shè)防；b、在樓層屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；c、為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。7）對(duì)講及監(jiān)控系統(tǒng)各住宅按單元設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，樓內(nèi)設(shè)保安中心，可將各單元對(duì)講及區(qū)塊內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)納入統(tǒng)一管理。住宅對(duì)講選用總線制設(shè)備，選用可視對(duì)講設(shè)備。各主要出入口、車(chē)庫(kù)等場(chǎng)所設(shè)有閉路監(jiān)控及道路巡更系統(tǒng)，周界采用紅外線防盜墻，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)深化設(shè)計(jì)。（4）網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視1）通信系統(tǒng)每戶(hù)按一個(gè)電話插座設(shè)計(jì)，頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑內(nèi)固定電話線路的敷設(shè)均由當(dāng)?shù)赝ㄓ嵅块T(mén)完成。頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑內(nèi)通信線路全部為地埋通信管道敷設(shè)方式。2）消防通信頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑公共建筑內(nèi)的消防通信由頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑通信網(wǎng)有線用戶(hù)利用市話特服號(hào)碼與消防部門(mén)進(jìn)行通信聯(lián)絡(luò)。3）有線電視系統(tǒng)本工程有線節(jié)目源由室外城市（地區(qū)）有線電視網(wǎng)引來(lái)。每戶(hù)按一個(gè)有線電視插座設(shè)計(jì)，頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑內(nèi)有線電視線路的敷設(shè)均由當(dāng)?shù)赜芯€電視安裝部門(mén)完成。頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑內(nèi)有線電視線路全部為地埋通信管道敷設(shè)方式。（5）采暖通風(fēng)1）設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）2003版《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào)動(dòng)力》（2003版）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）2003版《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ34-2002）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ26-95）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）2）頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑室外供熱管網(wǎng)的設(shè)計(jì)。室外計(jì)算參數(shù)極端最高氣溫：35.4℃極端最低氣溫：－41.1℃年平均氣溫：2.2℃采暖期室外平均溫度：-10.2℃采暖室外計(jì)算溫度：-26℃采暖期天數(shù)：（月平均溫度≤5℃）183天冬季日照率：62％冬季平均室外風(fēng)速：3.4m/s夏季平均室外風(fēng)速：3.0m/s冬季主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)、西南西風(fēng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)全年主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)基本風(fēng)壓值：439.2Pa基本雪壓：292Pa采暖期：183天最大凍土深度：2.20頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑熱力管網(wǎng)參數(shù)根據(jù)總體規(guī)劃圖，供暖所需的熱水由自建鍋爐房供熱系統(tǒng)供熱管網(wǎng)提供，經(jīng)過(guò)地下熱力管網(wǎng)送至熱用戶(hù)，熱媒采用60-55℃熱水。3）采暖本工程頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑內(nèi)建筑物冬季設(shè)集中采暖系統(tǒng)。采暖采用低溫地暖。頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑自建鍋爐房供熱管網(wǎng)提供的熱媒溫度為60-55℃。采暖系統(tǒng)為雙管采暖系統(tǒng)，每戶(hù)設(shè)一個(gè)采暖入口。室內(nèi)采用單管水平跨越式供暖系統(tǒng)，室內(nèi)水平管道均埋設(shè)在建筑物地面墊層內(nèi)，在地下鋪設(shè)地面低溫采暖系統(tǒng)。建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為14.9W/m2，采暖熱負(fù)荷：497.5KW。（八）主要設(shè)備選型龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑建設(shè)，主要設(shè)備有：S11型箱式變壓器、供水設(shè)備變頻泵組及玻璃鋼水箱、電子監(jiān)控系統(tǒng)等；主要施工設(shè)備有：TQ315、TQ40型塔式起重機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、鋼筋切割機(jī)、1.5瓦千∮50、∮70砼用震動(dòng)棒。所選設(shè)備均是國(guó)家鼓勵(lì)和允許使用的，符合行業(yè)要求。（九）配套工程龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑項(xiàng)目，采暖由自建鍋爐房供熱熱網(wǎng)供熱，根據(jù)龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑的建設(shè)規(guī)模和地理位置，在選擇供熱源地點(diǎn)要立足于，即不影響住戶(hù)正常生活，又不能距離綜合住宅樓太遠(yuǎn)，浪費(fèi)熱能。綜合考慮鍋爐房建在該樓東南，按用熱規(guī)模需要進(jìn)行建設(shè)。根據(jù)龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑的供熱面積和具體情況，對(duì)鍋爐房選址定位和鍋爐設(shè)備選型定樣及鍋爐功率測(cè)算進(jìn)行周密的研究和思考，聘請(qǐng)專(zhuān)家實(shí)地進(jìn)行考察，從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，保證整個(gè)供暖網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)精良、布局合理。在鍋爐和設(shè)備的選型上，采取貨比三家、優(yōu)中選優(yōu)的原則，確定質(zhì)量好、品牌優(yōu)、低噪音、技術(shù)精、科技含量高的專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)廠家。并且詳細(xì)測(cè)算鍋爐的功率因數(shù)，對(duì)外網(wǎng)敷設(shè)進(jìn)行科學(xué)分析和研究，制定供熱設(shè)計(jì)方案。特別是考慮除塵設(shè)備和消音設(shè)備這個(gè)關(guān)鍵部位，達(dá)到環(huán)保部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對(duì)鍋爐房的配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格要求，建立室內(nèi)變電室和配電室，按電力部門(mén)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置電源，保證節(jié)約用電、安全用電，使龍龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑的供熱正常運(yùn)行。建設(shè)鍋爐房90平方米，購(gòu)置安裝6噸熱水鍋爐。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑項(xiàng)目，建設(shè)公益及物業(yè)用房120平方米。（十）項(xiàng)目建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期為2年。工程進(jìn)度安排如下：2010年7月完成項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制及報(bào)批工作；2010年7月前完成勘察、設(shè)計(jì)工作、2010年7月完成招投標(biāo)工作及施工前準(zhǔn)備；2010年8月開(kāi)始進(jìn)行土建施工及設(shè)備安裝2011年9月份開(kāi)始內(nèi)外裝修工作；2011年12月份竣工驗(yàn)收，全部交付使用。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)內(nèi)容201020117891011121項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制報(bào)批2勘察、設(shè)計(jì)3招標(biāo)及施工前準(zhǔn)備4施工及安裝5內(nèi)外裝修6竣工驗(yàn)收（十一）總投資估算及資金來(lái)源1、投資范圍本項(xiàng)目投資范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)間接費(fèi)。本項(xiàng)目紅線外供水、供熱、供電、等管網(wǎng)建設(shè)投資及道路投資不在本項(xiàng)目投資范圍內(nèi)，不計(jì)入本項(xiàng)目投資估算。2、編制依據(jù)a、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(試用版)(計(jì)辦投資[2002]15號(hào))；b、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；c、黑龍江省建委頒發(fā)的《黑龍江省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)；d、黑龍江省建委頒發(fā)的《黑龍江省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)；e、《黑龍江省建筑安裝工程間接費(fèi)及其它直接費(fèi)定額》；f、《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定〉的通知》（計(jì)投資[1999]1283號(hào)）g、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定〉的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）h、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)）i、其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定。3、編制方法建設(shè)投資（1）工程費(fèi)用本項(xiàng)目工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)。建筑工程費(fèi)：按建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)型式，參照黑龍江省建筑工程概算定額及當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程造價(jià)指標(biāo)估算。安裝工程費(fèi)：按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定、并參考同類(lèi)項(xiàng)目概算指標(biāo)進(jìn)行估算。（2）其他費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)工程其他費(fèi)用根據(jù)《黑龍江省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》規(guī)定并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算。a、建設(shè)單位管理費(fèi)：按財(cái)建［2002］394號(hào)文有關(guān)規(guī)定計(jì)?。籦、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：按照建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字［1992］479號(hào)規(guī)定計(jì)??；c、前期工作咨詢(xún)費(fèi)：按國(guó)家計(jì)委[1999]1283號(hào)文規(guī)定計(jì)算。d、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格［2002］10號(hào)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》計(jì)??；e、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：按照國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文規(guī)定計(jì)算；f、環(huán)境影響咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)：按照國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)保局計(jì)價(jià)格［2002］25號(hào)文計(jì)算；g、施工圖審查費(fèi)依據(jù)黑龍江省物價(jià)局、建設(shè)廳文件規(guī)定，按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)算。H、龍江縣人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)龍江縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設(shè)暫行規(guī)定的通知》i、其他行政事業(yè)性收費(fèi)按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定計(jì)算。4、總投資估算項(xiàng)目總投資估算為3818萬(wàn)元，總投資估算見(jiàn)附表：“龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑項(xiàng)目總投資估算表”。5、資金籌措方案龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑建設(shè)項(xiàng)目，資金籌措方式為齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司自籌資金解決。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是建立和完善以普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)為主導(dǎo)，以廉租住房、高檔住宅為補(bǔ)充的住房保障體系，以房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)為主體的宏觀調(diào)控體系，以住房金融、中介和物業(yè)管理為主體的市場(chǎng)服務(wù)體系，健全完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制。大力推廣使用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，努力提高住宅的科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑符合《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，《綱要》指出“必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”。符合龍江縣人大十四屆五次會(huì)議批準(zhǔn)的《龍江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》的規(guī)劃要求，符合《龍江縣頭站鄉(xiāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》?！兑?guī)劃綱要》中指出：重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展—物流業(yè)“活躍商貿(mào)流通領(lǐng)域，突出現(xiàn)代化、規(guī)?；锪鳂I(yè)發(fā)展，擴(kuò)展外向型經(jīng)濟(jì)互動(dòng)空間。充分利用我縣區(qū)位、交通、物流業(yè)具有多方面得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)條件，以資源整合為發(fā)展途徑，解決服務(wù)落后的問(wèn)題。加強(qiáng)現(xiàn)代物流業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)建設(shè)，建設(shè)區(qū)域和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，擴(kuò)大農(nóng)村市場(chǎng)建設(shè)，拓寬本地農(nóng)副產(chǎn)品向外地銷(xiāo)售渠道。力爭(zhēng)建設(shè)一個(gè)洼地效應(yīng)突顯、主體多元進(jìn)入、城鄉(xiāng)廣泛連動(dòng)、內(nèi)外全面放開(kāi)、經(jīng)營(yíng)渠道開(kāi)闊暢通、輻射地域不斷擴(kuò)展、流通方式多樣兼容、快速現(xiàn)代化與規(guī)?；l(fā)展的縣域城鄉(xiāng)商品流通體系。著重完善農(nóng)村現(xiàn)代商品流通體系，為農(nóng)產(chǎn)品流通創(chuàng)造良好環(huán)境?！薄敖Y(jié)合進(jìn)行規(guī)范市場(chǎng)行為，擴(kuò)大招商引資，加快專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)。以現(xiàn)有的相關(guān)企業(yè)為基礎(chǔ)，不斷擴(kuò)大、完善、提升經(jīng)營(yíng)水平。建設(shè)成區(qū)域性糧食、畜牧產(chǎn)品、礦產(chǎn)品和農(nóng)資大型交易中心和運(yùn)輸服務(wù)中心?！睉?zhàn)略目標(biāo)—具體發(fā)展目標(biāo)“人民生活和公共基礎(chǔ)設(shè)施更加改善。到2010年，全縣農(nóng)村人均住房面積22平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積17.55平方米，農(nóng)村住房磚瓦化率80.1%?！敝攸c(diǎn)工程和技術(shù)項(xiàng)目安排—公共基礎(chǔ)設(shè)施“住宅建設(shè)。到2010年，要建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用的“安居工程”，滿(mǎn)足中低收入家庭的生活需要。推廣集中供熱和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理。全縣新建磚瓦化住宅1萬(wàn)戶(hù)，改造磚瓦戶(hù)住宅7500戶(hù)，人均住宅面積達(dá)到22平方米，磚瓦化率達(dá)到80.1%?！饼埥h頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑符合《龍江縣頭站鄉(xiāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》,《規(guī)劃》中指出：“十一五”規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)：六、以改善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn),加大小城鎮(zhèn)建設(shè)力度。1、居住建筑用地規(guī)劃:小城區(qū)居住建筑用地1779公頃。“十一五”規(guī)劃戰(zhàn)略步驟：第二階段,2006—2010年到2010年要達(dá)到……,人均擁有住房面積25㎡,城鄉(xiāng)化率30%。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑項(xiàng)目目標(biāo)：總占地面積21318平方米，其中建筑占地面積6719平方米，建設(shè)6棟6層住宅綜合樓，總建筑面積33392平方米，其中：住宅26756平方米，商服4255平方米,鍋爐房90平方米,公益及物業(yè)用房120平方米,車(chē)庫(kù)2171平方米。綠化用地面積6550平方米，綠地率32%，容積率1.6，建筑密度32%。這與《龍江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《龍江縣頭站鄉(xiāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》中的內(nèi)容相銜接，并且目標(biāo)協(xié)調(diào)一致。本項(xiàng)目總平面規(guī)劃符合龍江縣城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，龍江縣規(guī)劃局已同意其平面規(guī)劃，并出具龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑項(xiàng)目控詳規(guī)劃總平面圖。二、產(chǎn)業(yè)政策分析1、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策分析2005年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》（國(guó)發(fā)[2005]40號(hào)文），國(guó)家發(fā)改委配套出臺(tái)了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》（發(fā)改委令第40號(hào)），根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》規(guī)定，“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑建設(shè)、國(guó)家住宅示范工程建設(shè)”屬于鼓勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目，“別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”屬于限制類(lèi)項(xiàng)目。本項(xiàng)目不在鼓勵(lì)類(lèi)中，也不屬于限制類(lèi)項(xiàng)目，為允許類(lèi)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。根據(jù)《黑龍江省非政府性投資項(xiàng)目核準(zhǔn)辦法》（黑龍江省人民政府令2005年第4號(hào)）和配套文件《黑龍江省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄(2004年本)》（黑龍江省發(fā)展和改革委員黑發(fā)改投資[2006]50號(hào)）規(guī)定：“九、城建—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：按項(xiàng)目屬地由地市或縣市政府投資主管部門(mén)核準(zhǔn)”，該項(xiàng)目由龍江縣發(fā)改委核準(zhǔn)。2、房地產(chǎn)業(yè)政策《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。近年，為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿(mǎn)足廣大群眾的基本住房需求，政府已出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。2007年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》從思路上改變?cè)瓉?lái)調(diào)整商品住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的方式，轉(zhuǎn)為以增加低收入家庭的住房保障為重點(diǎn)的住房供應(yīng)政策，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。對(duì)商品住房則按照“國(guó)六條”的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。八條”、“國(guó)六條”等房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)定。普通商服用房，產(chǎn)品和工程技術(shù)方案中明確：龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑建設(shè)6棟6層住宅綜合樓，2-6層樓框?qū)?6米，住宅樓框?qū)?2米。主體結(jié)構(gòu)1層商服采用框架結(jié)構(gòu)，2—6層住宅采用磚混凝土結(jié)構(gòu)，屋面板及樓面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。外圍墻體采用混凝土砌塊和部分紅磚砌筑，外貼苯板保溫，1層商服采用外貼瓷磚防水，2—6層住宅采用刷外墻涂料防水。在樓房屋頂?shù)姆浪O(shè)計(jì)上，采用國(guó)家規(guī)定的樓房防水瓦進(jìn)行設(shè)計(jì)?；A(chǔ)為采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，窗戶(hù)為三玻塑窗。的決定》(國(guó)發(fā)〔2005〕40號(hào)文)和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》(國(guó)家發(fā)改委令2005年第40號(hào))要求，是允許類(lèi)項(xiàng)目。符合建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定“六層樓以下可以不設(shè)電梯”的要求。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及《黑龍江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則(修訂)》就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行注冊(cè)登記。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）注冊(cè)資本金在五百萬(wàn)元以上；（二）有四名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員，一名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)人員。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得越級(jí)承攬項(xiàng)目：（一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不予限制；（二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)二十五萬(wàn)平方米；（三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十五萬(wàn)平方米；（四）四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十萬(wàn)平方米。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。并專(zhuān)項(xiàng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理?！逗邶埥》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則(修訂)》規(guī)定：第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：（三）三級(jí)資質(zhì)：1、注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元，其中自有流動(dòng)資金不得少于1500萬(wàn)元；2、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；3、有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人；4、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)；第六條新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持下列文件到省建設(shè)廳申請(qǐng)資質(zhì)：……省建設(shè)廳應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后20個(gè)工作日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期1年。省建設(shè)廳可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿(mǎn)前1個(gè)月內(nèi)向省建設(shè)廳申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。省建設(shè)廳應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。第八條省轄城市（地級(jí)城市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，須由三級(jí)或三級(jí)以上開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于三級(jí)（省轄城市）或四級(jí)（縣和縣級(jí)市）資質(zhì)企業(yè)的條件。第十七條一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，可以在全省范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積標(biāo)準(zhǔn)比照相同注冊(cè)資金的三級(jí)或四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。另外，《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào)）對(duì)方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金也作了規(guī)定：一、各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例按以下規(guī)定執(zhí)行：……保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2009年成立，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，黑龍江省齊齊哈爾市工商行政管理局頒發(fā)了企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。企業(yè)注冊(cè)資本金2000萬(wàn)元，全部都是流動(dòng)資產(chǎn)。具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員11名，均持有資格證書(shū)，其中：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員8名，專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員2名，專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)人員1名。齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是國(guó)家暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并持有黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)（證書(shū)編號(hào)：黑房建開(kāi)暫[2009]第202號(hào)），企業(yè)可承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積標(biāo)準(zhǔn)其一次性開(kāi)發(fā)面積不超過(guò)20萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目總建筑面積33392平方米，符合規(guī)定要求，目前已到位資本金數(shù)額超過(guò)總投資的20%，因此符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第三章資源綜合利用分析一、資源開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不屬于資源開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目，因此不需分析資源開(kāi)發(fā)方案。二、資源利用方案本項(xiàng)目對(duì)資源的利用主要包括土地資源、水資源等。土地資源：項(xiàng)目總占地21318平方米，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地，齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與龍江縣國(guó)土資源管理局簽定了龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑建設(shè)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，已取得了土地使用權(quán)。，年用水量10.78萬(wàn)噸。項(xiàng)目用水量不對(duì)水資源構(gòu)成不利影響。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)，并非是礦產(chǎn)挖掘，所以不會(huì)對(duì)地表（下）水等其它資源造成不利影響。三、資源節(jié)約措施根據(jù)國(guó)家節(jié)約能源法以及有關(guān)節(jié)能工程實(shí)施方案及其他法律法規(guī)的要求，本項(xiàng)目采取以下措施。土地資源：土地資源是國(guó)家的稀缺資源，本項(xiàng)目主要是在符合城市規(guī)劃的前提下，通過(guò)提高建筑密度，增加投資強(qiáng)度等措施，做到節(jié)約利用土地。本項(xiàng)目總建筑面積33392平方米，符合國(guó)土資源部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)定。水資源：座便器全部使用6L以下水量的座便器，水龍頭全部使用陶瓷芯節(jié)水水龍頭。加強(qiáng)日常用水管理，防止跑冒滴漏。對(duì)出現(xiàn)漏水、跑水情況及時(shí)修理。加強(qiáng)用水計(jì)量和節(jié)水宣傳工作，增強(qiáng)節(jié)水意識(shí)。在施工過(guò)程中在用水方面，要做到水龍頭隨用隨開(kāi)，避免“常流水”現(xiàn)象，減少水資源的損失。在施工過(guò)程中對(duì)于原材料資源，主要采取以下資源節(jié)約措施：1、嚴(yán)把原材料質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)關(guān)，不合格的原材料不能使用，以免工程返工、拆扒，這就從根源上減少了不必要的砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材等原材料的損失。2、在施工過(guò)程中要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求，把握好水泥砂漿配合比，以免造成不必要的砂石、水泥等原材料的損失。3、在施工過(guò)程中要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求，適當(dāng)加入水泥外加劑，提高水泥砂漿合意性，減少落地灰，減少砂石、水泥等原材料的損失。4、在施工過(guò)程中適當(dāng)掌握水泥砂漿等在使用時(shí)間上要求嚴(yán)格的原材料用量，減少原材料的損失。5、在施工過(guò)程中大量采用散裝水泥，減少編織袋的物料浪費(fèi)。第四章節(jié)能方案分析一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為一般民用建筑，主要涉及到電能和熱能的能源利用。在能源利用和消耗中，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行：1、中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法2、中華人民共和國(guó)建筑法3、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部部長(zhǎng)令第76號(hào)）4、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JCJ134-20015、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JCJ26-956.采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50019-20037、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-20048、民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-939、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

GB50034-200410、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

GB/T50033-200111、采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

JGJ132-200112、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范

JGJ/T16-9213、國(guó)務(wù)院（1984）4號(hào)文《節(jié)約能源管理暫行條例》、14、國(guó)家計(jì)委、經(jīng)委、統(tǒng)計(jì)局（84）統(tǒng)工物字第7號(hào)文《關(guān)于能源節(jié)約能量計(jì)算方法（試行）的通知》、15、國(guó)家計(jì)委、經(jīng)委[1997]2542號(hào)文《在可行性研究報(bào)告中要設(shè)節(jié)能篇章的規(guī)定》、16、《節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》、17、《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估及審查指南（2006）》、18、《黑龍江省節(jié)約能源條例》，做好能源節(jié)約工作。要認(rèn)真執(zhí)行建設(shè)部門(mén)采用的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊要求。二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析能源是制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要因素，解決能源問(wèn)題的根本出路是堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與節(jié)約并重、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進(jìn)節(jié)能降耗，提高能源利用效率。為緩解能源約束，減輕環(huán)境壓力，保障經(jīng)濟(jì)安全，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行研究和分析。考慮龍江縣的能源供應(yīng)狀況，單位建筑面積能耗等指標(biāo)，必須符合國(guó)家規(guī)定的能源準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家和黑龍江省的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類(lèi)型和外部條件等具體情況選擇能源形式。（一）項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析1、供電本項(xiàng)目供電由由頭站鄉(xiāng)供電所供電系統(tǒng)供給，可以作為本項(xiàng)目供電電源。項(xiàng)目所在地屬于東北電網(wǎng)，電力供應(yīng)充足。2、供熱本項(xiàng)目供熱由自建鍋爐房供熱系統(tǒng)供應(yīng)，熱源充足，可滿(mǎn)足本項(xiàng)目供熱需求。（二）能源消耗種類(lèi)和數(shù)量分析1、耗水分析本項(xiàng)目最高日用水量為295.22T，最大時(shí)用水量為40.3T，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總用水量為10.78萬(wàn)噸。用水量預(yù)測(cè)如下表：用水量預(yù)測(cè)表序號(hào)用水項(xiàng)目用水量標(biāo)準(zhǔn)（L/人·dL/㎡·d）設(shè)計(jì)規(guī)模（人、㎡）使用時(shí)間（h）時(shí)變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時(shí)用水量（T）1住宅2001028242.5205.6021.422商服、車(chē)庫(kù)、鍋爐房和公益用房6.56636121.543.135.393綠化365502119.659.834小計(jì)268.3836.635未預(yù)見(jiàn)水量日用水量的10%26.843.66合計(jì)295.2240.302、耗電分析一類(lèi)高層建筑及地下室消防用電設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)，二類(lèi)高層建筑消防用電設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。用電量預(yù)測(cè)表序號(hào)用水項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模（㎡）用電量標(biāo)準(zhǔn)（W/㎡）裝機(jī)容量（KW）用電負(fù)荷需要系數(shù)日平均用電時(shí)間（h）年用電量（萬(wàn)KWh）1住宅26756501337.802商服和水洗公廁物業(yè)及公益用房663670464.523景觀照明50.004小計(jì)1852.320.454121.697本小區(qū)總計(jì)算容量：1852kW，經(jīng)測(cè)算年總用電量為121.7萬(wàn)千瓦時(shí)。3、采暖耗熱分析本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB23/1270-2008）、和《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)，按要求進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，該建筑物體形系數(shù)、窗墻面積比、建筑層高在本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定范圍內(nèi)，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到節(jié)能要求。根據(jù)《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB23/1270-2008），龍江鎮(zhèn)的氣候區(qū)屬及建筑節(jié)能計(jì)算用氣象參數(shù)取齊齊哈爾市的參數(shù)，計(jì)算采暖期177天，住宅綜合樓6層，建筑物耗熱量指標(biāo)為19.3W/m2，經(jīng)計(jì)算該項(xiàng)目每平方米采暖耗煤量為16.4571千克標(biāo)準(zhǔn)煤，年消耗標(biāo)準(zhǔn)煤總量為549.54噸（因?yàn)楣步ㄖ糠峙c居住建筑部分建在一起，建在住宅綜合樓的1層，是一個(gè)整體建筑物，每平方米采暖耗煤量差異不明顯，所以公共建筑部分每平方米采暖耗煤量也按居住建筑計(jì)算）。4、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項(xiàng)目用能總量為699.11噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，其中年需電能121.7萬(wàn)千瓦時(shí)/年（折標(biāo)煤量為149.57噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需熱力折標(biāo)煤量為549.54噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年。單位建筑面積年綜合能耗為0.0209噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡。三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析根據(jù)上述有關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)規(guī)范，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)采取以下節(jié)能措施：（一）節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4）送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢(shì)；（6）加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施能源不足是世界性問(wèn)題，也是制約我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要因素之一，建筑能耗在我國(guó)總能耗中所占的比例是很大的，約為25%-40%。因此，本項(xiàng)目能耗系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。在保證健康、舒適的居住和商業(yè)同時(shí)，應(yīng)采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。（1）建筑及結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。A、本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會(huì)獲得理想的節(jié)能效果。B、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門(mén)窗盡量減少門(mén)窗的面積：門(mén)窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門(mén)窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項(xiàng)目的窗墻比為0.4。提高門(mén)窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門(mén)窗。通過(guò)改進(jìn)門(mén)窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門(mén)窗氣密性，防止空氣對(duì)流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門(mén)窗將選用新型保溫節(jié)能門(mén)窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門(mén)窗）。D、屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽(yáng)輻射熱，減少陽(yáng)光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。龍江縣所處氣候區(qū)屬為嚴(yán)寒地區(qū)I（B）區(qū)，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取限值見(jiàn)下表：外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能限值圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)KmW/(m2·K)4～8層的建筑屋面0.30外墻0.400.40非采暖地下室頂板0.45分隔采暖與非采暖空間的隔墻0.8外門(mén)及非采暖空間的戶(hù)門(mén)1.5陽(yáng)臺(tái)門(mén)下部門(mén)芯板1.2外窗1.8圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位保溫材料層熱阻R(m2·K)/W周邊地面1.111.21（2）電氣專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，減少配電線纜長(zhǎng)度，減少配電線路上的電能損耗B、用現(xiàn)場(chǎng)和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá)0.9以上,降低變壓器無(wú)功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行(負(fù)荷率65%--80%),減少電能損耗和圍護(hù)工作量D、理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時(shí)，考慮三相平衡。E、用高效電動(dòng)機(jī),大容量電動(dòng)機(jī)采用變頻或軟啟動(dòng)方式或高壓壓電動(dòng)機(jī).F、理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時(shí)間段控制,非運(yùn)行延時(shí)關(guān)燈等手段以達(dá)到節(jié)能目的；G、用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器H、體放電燈均進(jìn)行補(bǔ)償,使其功率因數(shù)>0.9。I、明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號(hào)燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號(hào)燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。K、設(shè)置合理的計(jì)量和檢測(cè)設(shè)備:進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無(wú)功電表測(cè)量；母線電流測(cè)量；出線電流測(cè)量。（3）給水排水專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱(chēng)系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長(zhǎng)度不長(zhǎng)采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長(zhǎng)的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。對(duì)動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能采用國(guó)家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)部門(mén)檢測(cè)合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長(zhǎng)水流的水嘴和器具。D、計(jì)量設(shè)施：在各建筑物的引入管、住戶(hù)的入戶(hù)管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門(mén)分別安裝水表；每一住戶(hù)設(shè)戶(hù)用IC卡式水表一只。按計(jì)劃用水，節(jié)約用水。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。E、二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達(dá)到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。F、排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。（4）暖通與空調(diào)專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施A、為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟(jì)厚度計(jì)算法確定。絕熱厚度大于100mm時(shí)，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應(yīng)彼此錯(cuò)開(kāi)。B、住宅采用分戶(hù)熱計(jì)量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機(jī)量。C、合理設(shè)計(jì)供熱管路，減散熱面積，供熱管道進(jìn)行保溫，以減少熱損失。D、管路閥門(mén)氣密性好，以防止泄漏。F、在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，定期進(jìn)行檢測(cè)和維修，避免由于設(shè)備和保溫保冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。G、設(shè)計(jì)中盡量減少各類(lèi)阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實(shí)現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控采用水平雙管系統(tǒng)。（5）動(dòng)力專(zhuān)業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。（6）其它節(jié)能措施綠化：對(duì)建筑周?chē)h(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對(duì)居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽(yáng)隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹(shù)木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿(mǎn)足規(guī)范日照要求。（二）節(jié)能效果分析本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及北京相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。項(xiàng)目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國(guó)家相關(guān)的節(jié)能要求。通過(guò)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目單位建筑面積年綜合能耗0.0209噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡，整體達(dá)到并滿(mǎn)足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，是真正的節(jié)能建筑。本項(xiàng)目不采用國(guó)家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)能效果。第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項(xiàng)目選址及用地方案龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是龍江縣規(guī)劃局按照頭站鄉(xiāng)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃。該地段原來(lái)是學(xué)校建設(shè)用地，不占用耕地。該地段土地由龍江縣國(guó)土資源局掛牌出讓?zhuān)麄€(gè)頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總占地面積21318平方米，由齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)單位競(jìng)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)，獲得土地使用權(quán)。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)地址按龍江縣規(guī)劃局、龍江縣國(guó)土資源局測(cè)繪、核準(zhǔn)，確定了建設(shè)地址在頭站鄉(xiāng)政府所在地。沒(méi)有壓覆礦床和文物，也不存在對(duì)防洪和排澇的影響，不會(huì)影響通航及軍事設(shè)施。二、土地利用合理性分析龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是龍江縣人民政府本著因地制宜、集約用地、不占耕地原則進(jìn)行規(guī)劃的城市建設(shè)用地，完全符合國(guó)家土地管理的政策和法規(guī)，在拆遷方面的工作量不大，但是必須按照相關(guān)政策得到解決。龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑占地面積21318平方米，其中建筑占地面積6719平方米，符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理。1、本項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程用地按照《龍江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》的具體要求，并在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和整體環(huán)境上符合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃條件。2、本項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程用地全面貫徹落實(shí)國(guó)家土地政策，合理竟買(mǎi)土地，龍江縣國(guó)土資源局為齊齊哈爾興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司出具了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》土地使用手續(xù)。3、開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房設(shè)計(jì)的位置要以人為本，力求長(zhǎng)遠(yuǎn)，留足街道寬度，為人們的交通創(chuàng)造方便條件；4、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的政策、法規(guī)，遵循國(guó)家和行業(yè)有關(guān)部門(mén)頒發(fā)對(duì)土地使用上的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案龍江縣頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)，不涉及征地拆遷、和移民安置問(wèn)題，在項(xiàng)目選址處，有29戶(hù)3000平方米住宅用房，需要?jiǎng)舆w，已經(jīng)達(dá)成遷一還一協(xié)議。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境是資源的載體，保護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)利用資源的可能。同時(shí)，環(huán)境又是人們共同的居所，發(fā)展生產(chǎn)以及保護(hù)環(huán)境的目的都是為了提高人們生活水平。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)的同時(shí)，需要充分認(rèn)識(shí)和把握城市生態(tài)系統(tǒng)的特點(diǎn)，重視城市生態(tài)系統(tǒng)中各要素的有機(jī)聯(lián)系，依據(jù)生態(tài)規(guī)律，尋求適合城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、生態(tài)環(huán)境同步改善的有效途徑，以促進(jìn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益統(tǒng)一，堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路，建立適合現(xiàn)代城市生態(tài)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式，推動(dòng)城市房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代化城市是一個(gè)以人為主體，以空間環(huán)境利用為特點(diǎn)，以聚集經(jīng)濟(jì)效益為目的，集約人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)和文化的大系統(tǒng)，它主要由自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會(huì)系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)組成，這三個(gè)系統(tǒng)相互依存、相互制約、相互影響，組成一個(gè)復(fù)雜的有機(jī)整體。自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具有為人類(lèi)活動(dòng)提供物質(zhì)資源、凈化廢棄物和提供舒適優(yōu)美的自然條件三種功能，是人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)際上是對(duì)土地這一城市生態(tài)基礎(chǔ)所提供的自然資源和環(huán)境進(jìn)行調(diào)整和綜合利用的過(guò)程，這就必然會(huì)改變和影響整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境。一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀（一）自然條件龍江縣位于黑龍江省西部，嫩江西岸，東鄰齊齊哈爾，南部、東南部與泰來(lái)縣隔江相望，西、西北部與內(nèi)蒙古的布特哈旗、扎來(lái)特旗接壤，北與甘南縣相接。其地理坐標(biāo)：東經(jīng)122°24′至123°37′，北緯46°43′至47°40′。頭站鄉(xiāng)位于龍江縣西南。1、地理位置頭站鄉(xiāng)位于黑龍江省西部，毗鄰內(nèi)蒙古扎賚特旗，距龍江縣城60公里，距齊齊哈爾115公里，東臨雅魯河，南有綽爾河，北面是罕達(dá)罕河。2、氣象頭站鄉(xiāng)處于寒溫帶，屬大陸季風(fēng)氣候，寒暑變化明顯。由于大興安嶺和內(nèi)蒙古氣候的影響，四季特點(diǎn)是：春多大風(fēng)，少雨干燥；夏短炎熱，降雨集中；秋多晴天，霜期較早；冬季漫長(zhǎng)、高寒。年平均氣溫4.9℃，最低溫度零下36.4℃。土壤最大凍結(jié)深度為2.51m。最高年降雨量為750.8㎜。最低年降雨量為311.1㎜。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，頻率為14.3％，平均風(fēng)速為4.36m/s。年平均日照2687.5小時(shí)，最高7月份為314.5小時(shí)，最低11月份為104.1小時(shí)。無(wú)霜期年平均為130天左右。年平均蒸發(fā)量為1686㎜。3、地震烈度根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震峰值加速度區(qū)劃圖》（GB18306-2001）規(guī)定，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.2g，擬建場(chǎng)場(chǎng)抗震設(shè)防烈度為8度。（二）生態(tài)環(huán)境條件目前，將要被拆遷的地區(qū)環(huán)境較良好，只有少數(shù)巷道內(nèi)雨天通行不便，垃圾隨便亂堆，臟水四處流淌，分散的取暖、生活煙塵超標(biāo)排放，給頭站鄉(xiāng)的環(huán)境建設(shè)和城鎮(zhèn)容貌造成一些影響，本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址周?chē)鸁o(wú)其他污染源和污染排放物，場(chǎng)址周?chē)h(huán)境良好。二、生態(tài)環(huán)境影響分析生態(tài)環(huán)境是人類(lèi)生存和發(fā)展的基本條件，是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。保護(hù)和建設(shè)好生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)中必須始終堅(jiān)持的一項(xiàng)基本方針。實(shí)際工作中應(yīng)加強(qiáng)法制建設(shè)，依法保護(hù)和治理生態(tài)環(huán)境，大力推廣先進(jìn)適用的科技成果。本項(xiàng)目是居民居住和經(jīng)商的主要場(chǎng)所，無(wú)明顯產(chǎn)生污染的項(xiàng)目。項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中充分考慮到對(duì)生態(tài)環(huán)境的正負(fù)面影響，采取切實(shí)有效的環(huán)保措施，在項(xiàng)目建成后使區(qū)域內(nèi)整體生態(tài)環(huán)境質(zhì)量有所提高。為保護(hù)生態(tài)環(huán)境和周邊環(huán)境，維護(hù)公共利益，要對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的防治污染、保護(hù)生態(tài)環(huán)境及建筑施工產(chǎn)生的噪聲等得到控制。頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑開(kāi)發(fā)建設(shè)中，在土建工程建設(shè)時(shí)，機(jī)械塔吊的電動(dòng)機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、鋼筋切割機(jī)、砼用震動(dòng)棒等造成的噪聲對(duì)周邊的居民、商店都有一定的影響；施工建筑材料的運(yùn)輸和堆放也對(duì)道路暢通、路面衛(wèi)生等帶來(lái)不便，必須指定相應(yīng)的防護(hù)措施，保護(hù)好生態(tài)環(huán)境。在頭站鄉(xiāng)學(xué)府名苑投入使用后，主要污染物為衛(wèi)生洗浴等生活污水、固體廢棄物及噪聲等。施工單位在施工前應(yīng)辦理環(huán)保手續(xù)，并按環(huán)保要求，嚴(yán)格控制噪聲，抑制粉塵飛揚(yáng)，降低對(duì)環(huán)境的污染程度。三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GHZB1-1999）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）2、主要污染源、污染物及防治措施本項(xiàng)目主要污染物為衛(wèi)生洗浴等生活污水、固體廢棄物及噪聲等。主要污染物詳見(jiàn)下表：序號(hào)污染類(lèi)別污染物1廢水生活廢水2固體廢棄物生活垃圾等3噪聲動(dòng)力設(shè)備及其它設(shè)備噪聲（1）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中主要采取的防治措施：a、運(yùn)輸建筑材料時(shí)，對(duì)外出的黏土和進(jìn)入的沙石嚴(yán)格控制散落，杜絕建筑材料占道和亂堆、亂放現(xiàn)象，派專(zhuān)人負(fù)責(zé)清掃，保持周邊道路清潔、暢通。b、樓房建筑施工時(shí)，臨街面?zhèn)缺仨毥墥彀踩雷o(hù)布，既防止建筑垃圾及空中散落的沙石等對(duì)環(huán)境的影響，又保證了周邊人民群眾的安全。c、采取可行措施，控制施工噪聲。d、土建工程施工中，應(yīng)考慮機(jī)械噪聲對(duì)周邊的影響，特別是在學(xué)?！皟煽肌逼陂g禁止夜間（晚22—早6時(shí)）施工。（2）在項(xiàng)目投入使用后主要采取的防治措施：a.廢水排水采用分流制。糞便污水排入化糞池處理b.固體廢棄物本項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物主要為生活垃圾。由社區(qū)物業(yè)收集后，定期運(yùn)往指定地點(diǎn)。c.噪聲空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)、水泵等動(dòng)力設(shè)備均采用低噪聲設(shè)備，并采取減振措施，與設(shè)備相連管道采用軟連接，降低噪聲的產(chǎn)生及傳播。綜上所述，本項(xiàng)目所產(chǎn)生的污染項(xiàng)均得到有效控制，對(duì)環(huán)境影響較小，從生態(tài)環(huán)保角度考慮，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析本項(xiàng)目建設(shè)地址非地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，項(xiàng)目工程抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.2g。本項(xiàng)目所有建筑抗震均嚴(yán)格按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》〈03G329-1、04G329-3〉中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，能夠達(dá)到抗震等級(jí)要求。五、特殊環(huán)境影響分析擬建項(xiàng)目周邊無(wú)歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，不會(huì)對(duì)這些造成不利影響。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析根據(jù)《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》（國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部投資[2006]1325號(hào)