5批次概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)1127VIP

紅磡領(lǐng)世郡

天津市健康養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)項(xiàng)目

概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

二〇一〇年十一月二十六日

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目錄

一、項(xiàng)目概況‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3

（一）項(xiàng)目所處地理位置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3

（二）項(xiàng)目用地范圍‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4

（三）小區(qū)現(xiàn)有公共設(shè)施、生活設(shè)施及配套現(xiàn)狀‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5

二、設(shè)計(jì)依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（一）概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（二）用地紅線圖‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（三）實(shí)測(cè)地形圖‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（四）項(xiàng)目區(qū)位圖‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（五）項(xiàng)目所在地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)法規(guī)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（六）其他必需的設(shè)計(jì)依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

三、項(xiàng)目用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（一）土地面積‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（二）土地用途‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（三）建筑容積率‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)及定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（一）設(shè)計(jì)目標(biāo)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（二）項(xiàng)目核心概念‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9

（三）目標(biāo)客戶群定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9

（四）產(chǎn)品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則及要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12

（二）參考開(kāi)發(fā)規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13

（三）具體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14

六、設(shè)計(jì)成果及時(shí)間要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18

（一）設(shè)計(jì)成果要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18

（二）設(shè)計(jì)說(shuō)明‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18

七、設(shè)計(jì)時(shí)間進(jìn)度要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20

附圖1‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21

附圖2‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22

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一、項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目所處地理位置

領(lǐng)世郡項(xiàng)目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨(dú)立住宅社區(qū)之一。位于天津市中心

城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團(tuán)西北部。地塊東鄰微山路，西依津港快速路，北靠外環(huán)線，南至

梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線500米城市綠化帶，西側(cè)為津港快速路100米綠化帶。領(lǐng)世郡

項(xiàng)目交通方便，出行便捷，項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主

干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號(hào)線將延伸入雙港組團(tuán)，它同時(shí)處于市區(qū)與濱海新區(qū)

的交通走廊肩部。地塊位于天津市上風(fēng)口，具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)目依傍天津市目前最

大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，并與津門(mén)湖風(fēng)景區(qū)相

望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

附圖：領(lǐng)世郡項(xiàng)目區(qū)位圖

項(xiàng)目距離市中心商業(yè)區(qū)直線距離12公里。

會(huì)展中心\津門(mén)湖

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（二）項(xiàng)目用地范圍

領(lǐng)世郡健康養(yǎng)生養(yǎng)老示范基地項(xiàng)目位于領(lǐng)事郡項(xiàng)目的第五批次地，位于領(lǐng)世郡西北角，

占地面積：560.5畝（一期：246畝；二期166畝；三期：148.5畝）四至范圍見(jiàn)附圖。

附圖：養(yǎng)老養(yǎng)生示范區(qū)用地圖

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附：領(lǐng)世郡現(xiàn)狀圖

本案

（三）小區(qū)現(xiàn)有公共設(shè)施、生活設(shè)施及配套現(xiàn)狀

1、小鎮(zhèn)中心——規(guī)劃包括住宅、商業(yè)和配套公建，商業(yè)面積約1.8萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)包括：

餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、便利購(gòu)物等商務(wù)服務(wù)及生活設(shè)施；配套公建有派出所、社區(qū)醫(yī)院、

物業(yè)用房；

2、小鎮(zhèn)副中心——規(guī)劃用地面積1.29萬(wàn)平方米，建筑面積約7511平方米；通過(guò)小鎮(zhèn)副中

心推動(dòng)社區(qū)配套成熟完善；提供以大眾性場(chǎng)館健身為核心的健身會(huì)館服務(wù)，

以及相配套的

社區(qū)商業(yè)服務(wù)和非經(jīng)營(yíng)性公建；主館先期用于銷售賣場(chǎng)。

3、私人會(huì)館——單體占地面積約4000平方米、建筑面積約5800平方米；功能以休閑為

主，設(shè)置有游泳館、臺(tái)球廳、放映廳、健身娛樂(lè)設(shè)施等。

4、室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施——普泰花園設(shè)置有貫穿小區(qū)的慢跑道；一期4、5、6#地設(shè)置有成品活動(dòng)

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器械，并鋪設(shè)塑膠防護(hù)地墊。

5、高爾夫——占地2200畝，為27棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，目前18洞已經(jīng)開(kāi)打。

6、日本人學(xué)校：位于領(lǐng)世郡常春藤花園南側(cè)、微山路延長(zhǎng)線西側(cè)，占地面積1.034萬(wàn)平方

米，總建筑面積5903平方米，學(xué)生規(guī)模約150人。

7、國(guó)際學(xué)校：位于領(lǐng)世郡常春藤花園北側(cè)、微山路延長(zhǎng)線西側(cè)，占地面積7.2萬(wàn)平方米，

目前使用的建筑面積約1萬(wàn)平方米，學(xué)生規(guī)模約550人。

8、華夏未來(lái)雙語(yǔ)幼兒園：位于常春藤花園南側(cè)，占地面積4750平方米，建筑面積3800平

方米。

9、紅磡領(lǐng)世郡醫(yī)院：位于小鎮(zhèn)生活中心西側(cè)，建筑面積3438平方米，是經(jīng)天津市衛(wèi)生局批

準(zhǔn)的綜合性專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，設(shè)有西醫(yī)全科、中醫(yī)科、醫(yī)學(xué)影像科及醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)科，另設(shè)20張

住院病床，

提供無(wú)假日全天候診療服務(wù)多發(fā)病、

常見(jiàn)病、慢性病特色診療服務(wù)專家特約門(mén)診、

出診及義診咨詢服務(wù)定期健康講壇服務(wù)。

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附：領(lǐng)世郡配套分布圖

二、設(shè)計(jì)依據(jù)

（一）概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

（二）用地紅線圖

（三）實(shí)測(cè)地形圖

（四）項(xiàng)目區(qū)位圖

（五）項(xiàng)目所在地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)法規(guī)

（六）其他必需的設(shè)計(jì)依據(jù)

三、項(xiàng)目用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（一）土地面積：30.01萬(wàn)平方米（一、二期用地）

（二）土地用途：健康養(yǎng)生養(yǎng)老居住及配套服務(wù)公建

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（三）建筑容積率：r=1.8

四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)及定位

（一）設(shè)計(jì)目標(biāo)：

⑴天津于己于1995年進(jìn)入老齡化社會(huì)，針對(duì)傳統(tǒng)發(fā)展模式下的天津市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)

能力嚴(yán)重不足，

積極探索社會(huì)力量參與興辦我國(guó)老齡事業(yè)的途徑，

使該項(xiàng)目能夠贏得相關(guān)市、

區(qū)兩級(jí)政府的關(guān)注和認(rèn)同，獲得立項(xiàng)批復(fù)。

⑵永泰紅磡集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，

研發(fā)針對(duì)我國(guó)老齡化社會(huì)趨勢(shì)，

滿足老年人身心需求的住宅產(chǎn)品，

即健康養(yǎng)生養(yǎng)老活力社區(qū)，使之具有較強(qiáng)的可操作性，可復(fù)制性，可提升改進(jìn)性和較好的預(yù)

期收益，并以"持續(xù)照料、健康活力"為主線，打造完整系統(tǒng)的服務(wù)設(shè)施及服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系，

滿足老年人身心的全方位需求，形成集團(tuán)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）項(xiàng)目核心概念：

核心概念：紅磡領(lǐng)世郡第五批次用地針對(duì)高端自理及半自理老人的身心需求，

以居家養(yǎng)

老為基礎(chǔ)，是居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合；CCRC和活力組團(tuán)合理排布的全齡化活力社區(qū)。

體現(xiàn)健康、低碳、持續(xù)照料的設(shè)計(jì)宗旨；提倡"終身幸福之家"的居住理念，為老年人提供

人性化、完善的場(chǎng)所和服務(wù)，使老年人有尊嚴(yán)的安享晚年；結(jié)合中國(guó)養(yǎng)老傳統(tǒng)，為事業(yè)有成、

工作繁忙的成功人士提供"兩代居"的選擇，為老年住戶提供豐富多彩的生活內(nèi)容，使其子

女打消送老人到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的心理顧慮，并愿意就近選擇活力社區(qū)為家庭第一居所，鼓勵(lì)兩代

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人居住在同一個(gè)社區(qū)，徹底解除子女的后顧之憂，兩代人都真正獲得生活品質(zhì)的提升，同享

天倫之樂(lè)。

（三）目標(biāo)客戶群定位

⑴環(huán)渤海、天津市中高端養(yǎng)老人群

⑵有強(qiáng)烈健康意識(shí)群體，如：海外華人、外籍人士、高知分子、企業(yè)集團(tuán)高管、行政機(jī)關(guān)離

退休高級(jí)官員等

⑶短期休閑度假及康復(fù)療養(yǎng)人群

⑷養(yǎng)老人群之子女家庭

（四）產(chǎn)品定位（文中所涉及指標(biāo)均為參考）

⑴配套產(chǎn)品類型：

ContinutingCareRetirementCommunity(CCRC\連續(xù)護(hù)理型退休社區(qū))：CCRC是一種復(fù)合

式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在

健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)

的照料服務(wù)。

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功能配比參考：

大堂、客廳、休息室、圖書(shū)館

行政及入?。ü芾砦瘑T會(huì)）

公共

空間

保?。ɡ懑?、康復(fù)訓(xùn)練、溫泉及美容美發(fā)）

活動(dòng)（臺(tái)球、棋牌、藝術(shù)、休閑）

后勤（禮品店、居民委員會(huì)、志愿者、儲(chǔ)藏室）

獨(dú)立式用餐

一室戶--80戶--45㎡/戶，戶型設(shè)計(jì)便于工作人員援助工作，

援助

輔助空間：就餐室、起居室、援助式洗浴室、洗衣房、廚房、辦公室、護(hù)士站、污物

式居

室、清潔室、公共衛(wèi)生間、工作人員衛(wèi)生間、值班室/家務(wù)管理、大廳/等候空間

住單

元

獨(dú)立

式居

住單

元

一室戶--100戶--55㎡/戶

二室戶--200戶--80㎡/戶

動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、雙廳南北通透、戶型平面參考老年住宅特點(diǎn)

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面積配比參考：

明

細(xì)

戶

數(shù)

80戶

面積

每戶45㎡

總

計(jì)

一室戶

輔助用餐、洗

援助式居住單

浴、護(hù)士站等

3600㎡

2400㎡

元

得房率60%

4000㎡

公攤面積

合計(jì)

一室戶

兩室戶

獨(dú)立式居住單

得房率65%

10000㎡

100戶

200戶

每戶55㎡

每戶80㎡

5500㎡

16000㎡

元

公攤面積

合計(jì)

客廳、休息室、

11575㎡

33075㎡

600㎡

圖書(shū)館、大堂

行政、入住

保健

公共區(qū)域

活動(dòng)

后勤

獨(dú)立式用餐

得房率60%

600㎡

900㎡

1200㎡

900㎡

900㎡

3400㎡

公攤面積

合計(jì)

總計(jì)

8500㎡

51575㎡

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老年會(huì)館

特征：養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)體系的有機(jī)組成部分，

經(jīng)營(yíng)性公建，

服務(wù)健康老人為主的目標(biāo)人群需求，

包括：健身中心、休閑中心、康復(fù)中心、醫(yī)護(hù)中心、配餐中心。

功能：提供居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)配套，宜老功能輻射全盤(pán)。

目標(biāo)客群：選擇居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的自理老年人和滿足健康養(yǎng)生需求的中高端客群。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

區(qū)域

項(xiàng)目

細(xì)則

乒乓球館

健身中心

臺(tái)球館

健身房（器械）

多功能舞廳

老年學(xué)堂

休閑中心

棋牌室

老年會(huì)館

手工之家

圖書(shū)館

中醫(yī)保健

康復(fù)中心

游泳館

健康管理

老人服務(wù)中心

醫(yī)護(hù)中心

成人日間照料

配餐中心

藥膳餐飲中心

指標(biāo)表

面積（㎡）

200

200

500

500

500

300

300

400

1000

1000

300

300

500

2000

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（兼具營(yíng)養(yǎng)配餐

\送餐）

合計(jì)

8000

酒店

特征：為中長(zhǎng)期住客提供一個(gè)完整、獨(dú)立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由

一個(gè)或多個(gè)臥室組成，并帶有獨(dú)立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域。

功能：滿足短期探望老人、候鳥(niǎo)養(yǎng)老和商務(wù)的需求，豐富產(chǎn)品線。

目標(biāo)客群：短期探望老人、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老和部分商務(wù)客群。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

區(qū)域

項(xiàng)目

酒店

接待

居住

合計(jì)

幼兒園

指標(biāo)表

細(xì)則

大堂

客房

面積（㎡）

2000

6000

8000

特征：可以解除社區(qū)內(nèi)家庭在培養(yǎng)和教育兒童時(shí)所受時(shí)間、

空間、環(huán)境的制約，讓幼兒身體、

智力和心情得以健康發(fā)展。

功能：完善社區(qū)配套功能，提高社區(qū)老年人享受"老少同居"的樂(lè)趣。

目標(biāo)客群：區(qū)內(nèi)居住的兒童。

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經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

表

指標(biāo)表

項(xiàng)目

細(xì)則

\

面積（㎡）

2000

2000

6-5

區(qū)域

幼兒園

幼兒園

合計(jì)

護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校

特征：與大專院校合作，建立老年人護(hù)理專業(yè)培訓(xùn)基地，以此培養(yǎng)老齡事業(yè)專業(yè)護(hù)理人才，

進(jìn)而逐步制定老年服務(wù)職業(yè)資格認(rèn)證體系，健全老年人護(hù)理服務(wù)勞動(dòng)準(zhǔn)入制度。

功能：培養(yǎng)專業(yè)護(hù)理人才，挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)力的源泉。

目標(biāo)客群：老年人專業(yè)護(hù)理人才。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

區(qū)域

項(xiàng)目

護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校

學(xué)校

合計(jì)

\

1500

1500

指標(biāo)表

細(xì)則

表

6-6

面積（㎡）

社區(qū)商業(yè)——鄰里中心

特征：

以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，

所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，

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如：超市、生鮮、銀行、郵政、餐飲、洗衣、美容美發(fā)、藥店、書(shū)店、文體活動(dòng)等

功能：滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。

目標(biāo)客群：社區(qū)居住客群。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

區(qū)域

項(xiàng)目

指標(biāo)表

細(xì)則

便利店/小型超市

蛋糕房

銀行

花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)店

鮮花店

寵物診所

商業(yè)/服務(wù)

家政

400

300

200

200

500

300

400

500

200

5000

面積（㎡）

500

200

800

200

100

200

社區(qū)商業(yè)

文體活動(dòng)中心

生鮮

郵政

美容美發(fā)

洗衣

老年用品商店

物業(yè)

市政公用

合計(jì)

物業(yè)

衛(wèi)生間等

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濱湖餐飲街（可穿插部分精品銷售）

特征：建立區(qū)內(nèi)商業(yè)與領(lǐng)世郡小鎮(zhèn)中心商業(yè)聯(lián)系，升級(jí)形成商業(yè)服務(wù)帶，補(bǔ)充高端特色餐飲

服務(wù)功能，擴(kuò)大地域服務(wù)輻射范圍。

功能：滿足短期探望老人、候鳥(niǎo)養(yǎng)老、休閑餐飲、商務(wù)餐飲人群。

目標(biāo)客群：區(qū)內(nèi)及周邊客戶群

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

區(qū)域

項(xiàng)目

濱湖餐飲街

餐飲

指標(biāo)表

細(xì)則

別墅

面積（㎡）

5500

活力組團(tuán)：以居家養(yǎng)老及其子女為目標(biāo)人群的居住組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)配以300—500平米健康

休閑驛站。

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則及要求

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：

首創(chuàng)性：在天津社會(huì)力量探索居家養(yǎng)老結(jié)合機(jī)構(gòu)養(yǎng)老創(chuàng)新途徑、創(chuàng)立CCRC與活力組團(tuán)完

美結(jié)合概念、打造健康養(yǎng)老養(yǎng)生的服務(wù)體系與鄰里中心的社區(qū)服務(wù)體系的交叉結(jié)合運(yùn)營(yíng)模

式。

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唯一性：城市五千畝高爾夫大盤(pán)，成熟配套之上，最后保留片區(qū)的精華之作。

升值性：配套服務(wù)設(shè)施齊全，高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，規(guī)劃、建筑、服務(wù)的以人為本，高檔不失親切，

處處體現(xiàn)人文關(guān)懷。

（二）參考開(kāi)發(fā)規(guī)模

⑴項(xiàng)目綜合建筑容積率1.8；

⑵居住規(guī)模：居住人口15000千人左右；

⑶項(xiàng)目按照居住規(guī)模可分為6--9個(gè)組團(tuán)各級(jí)控制規(guī)模為：

級(jí)別

人口規(guī)模（人）

占地規(guī)模（萬(wàn)平米）

建筑規(guī)模（萬(wàn)平米）

組團(tuán)

1200—3000

4—8

6—12

⑷組團(tuán)的配套公建，必須與居住人口規(guī)模相適應(yīng)；

⑸項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約54萬(wàn)平方米，其中各類公建應(yīng)不超過(guò)20%

（三）具體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：

項(xiàng)目規(guī)劃必須充分考慮項(xiàng)目的統(tǒng)一性，盡量保持項(xiàng)目與周邊環(huán)境資源的協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)與

我公司四棟獨(dú)體別墅的建筑過(guò)渡及保持其私密性。

(1)交通路網(wǎng)方面：

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津港快速路退綠100米

建議考慮的幾條機(jī)動(dòng)車路：主干道路充分考慮與領(lǐng)世郡的大的路網(wǎng)關(guān)系，同時(shí)考慮領(lǐng)世

郡西側(cè)外環(huán)線、通向津港快速的東西向交通疏導(dǎo)通路，。

考慮高壓線入地應(yīng)沿規(guī)劃路選線。

路網(wǎng)設(shè)計(jì)：區(qū)內(nèi)路網(wǎng)要分級(jí)設(shè)置，機(jī)動(dòng)車線、電瓶車線路、人行漫步路分級(jí)設(shè)置。有效

解決組團(tuán)內(nèi)人車分流；設(shè)置救護(hù)車綠色通道，使救護(hù)車可以直達(dá)樓棟口；按天津市建筑

標(biāo)準(zhǔn)配置區(qū)內(nèi)車位。

(2)解決滿足整體定位要求問(wèn)題

組團(tuán)

組團(tuán)

組團(tuán)

步行林蔭道

核心服務(wù)區(qū)

組團(tuán)

步行林蔭道

組團(tuán)

組團(tuán)

組團(tuán)

注：★核心服務(wù)區(qū):CCRC+老年會(huì)館+社區(qū)商業(yè)+幼兒園+酒店+護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校+特色餐飲

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★組團(tuán)：活力社區(qū)+健康休閑驛站

釋義：健康休閑驛站設(shè)計(jì)面積300-500㎡，挑高要高，開(kāi)敞并半圍合結(jié)構(gòu)，兼具景觀和社區(qū)居民閱讀、

小憩、小型商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)站、聚會(huì)與Party的功能。

考慮地塊現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行科學(xué)的地塊價(jià)值評(píng)價(jià)，布置相應(yīng)的物業(yè)類型，CCRC的

位置建議相對(duì)固定在地塊的東北角，占地面積30000平方米左右（至少有一個(gè)該位置的

方案）。

保證各組團(tuán)內(nèi)部的私密性和地塊之間的開(kāi)放性，并能便利享受周邊的資源。

設(shè)置不同層次的開(kāi)放空間，形成良好空間層次過(guò)渡。

充分挖掘地塊北部及臨綠化帶等的景觀資源價(jià)值，最大限度提升住宅產(chǎn)品價(jià)值。

各具特色的組團(tuán)與核心區(qū)布置綠化隔離帶，并用步行林蔭道將其連接。

（3）

考慮項(xiàng)目分期建設(shè)問(wèn)題：

一、二、三期邊界線是由于建設(shè)用地指標(biāo)分期取得，高爾夫球場(chǎng)現(xiàn)狀及高壓線遷移綜合

考慮而得，可根據(jù)規(guī)劃道路做適當(dāng)調(diào)整，但要渾然一體。

一期要便于快速開(kāi)發(fā)和形成形象

（4）三期南側(cè)向津港快速疏散的道路考慮部分沿街商業(yè)。

（5）解決項(xiàng)目天際線設(shè)計(jì)、小區(qū)出入口設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、公共場(chǎng)地設(shè)計(jì)、園林景觀

設(shè)計(jì)問(wèn)題

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天際線設(shè)計(jì)：天際線優(yōu)美，富于節(jié)奏變化，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較強(qiáng)的獨(dú)立感，并與領(lǐng)世郡大盤(pán)

交相輝映，充分借勢(shì)；

社區(qū)要設(shè)計(jì)三個(gè)出入口，方便區(qū)內(nèi)居民出入；

建筑風(fēng)格：與領(lǐng)世郡已有規(guī)劃建筑和諧。

公共場(chǎng)地：組團(tuán)、樓宇出入口、道路、停車場(chǎng)、駐留空間等場(chǎng)地設(shè)計(jì)考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)和

富有鮮明主題的區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)；各個(gè)組團(tuán)公共場(chǎng)地半徑100m范圍內(nèi)設(shè)置無(wú)障礙設(shè)

計(jì)的公共衛(wèi)生間，并對(duì)其進(jìn)行視覺(jué)弱化，與周圍景觀協(xié)調(diào)一致；

園林景觀設(shè)計(jì)：

自然式水景聯(lián)系貫穿，非大面積開(kāi)闊水面，使步步有景。

解決打通產(chǎn)品與GOLF景觀的視覺(jué)隔閡，有效利用GOLF景觀資源。

一期住宅考慮是室外風(fēng)雨連廊連接建筑物、公共設(shè)施，景觀。

（6）解決區(qū)內(nèi)限高及與重點(diǎn)構(gòu)筑物（四棟別墅）的過(guò)渡問(wèn)題

建筑物高度不大于100m，并滿