辦公樓物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

辦公樓物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（高分懸賞）一）為業(yè)戶及客戶提供一個(gè)安全，舒適、快捷的工作環(huán)境，（二） 確保寫字樓功能的正常發(fā)揮（三） 使物業(yè)保值增值（四） 應(yīng)與《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》要求相符合寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容（l）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶公約。（2） 制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲辦法等。（3） 根據(jù)業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的意向，是業(yè)主自用還是出租或部分自用部分出租，是一個(gè)客戶還是多個(gè)客戶占用一幢寫字樓，是單用途還是多用途等具體‘情況，成立大廈業(yè)主委員會(huì)。（4） 根據(jù)寫字樓不同的標(biāo)準(zhǔn)和各部分的用途，編寫物業(yè)管理維修公約，計(jì)算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負(fù)擔(dān)管理費(fèi)及管理專項(xiàng)維修資金的支出。（5） 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓的特點(diǎn)及周邊環(huán)境制定出爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)或省、市、自治區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃與具體的實(shí)施方案并落實(shí)到各部門。（6） 按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管驗(yàn)收工作。（二）租售營(yíng)銷服務(wù)為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營(yíng)消服務(wù)，寫字樓營(yíng)消的市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)消計(jì)劃制定，整體形象設(shè)計(jì)、宣傳推介，引導(dǎo)買租客戶考察物業(yè)，與客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助客戶和業(yè)主溝通等均屬于寫字樓的營(yíng)消推廣服務(wù)范疇。（三）寫字樓的商務(wù)服務(wù)寫字樓一般設(shè)有商務(wù)中心，是物業(yè)管理公司為了方便客戶，滿足客戶需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。1、 硬件配置寫字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，商務(wù)中心設(shè)備的配備，可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增加而逐步添置，商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是服務(wù)保障的前提條件。2、 服務(wù)要求客戶對(duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，是以服務(wù)的準(zhǔn)確、周到、快捷為出發(fā)點(diǎn)。商務(wù)中心工作人員在提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)了解清楚客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求，向客戶講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確、迅速地完成服務(wù)項(xiàng)目。寫字樓商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)客戶的需要進(jìn)行設(shè)置，主要包括以下服務(wù)內(nèi)容（1） 各類文件的處理、打印服務(wù)。（2） 長(zhǎng)話、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。（3） 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)。（4） 商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)。（5） 商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)。（6） 電腦、電視、錄像、幻燈等設(shè)備的租賃服務(wù)。（7） 臨時(shí)辦公室租用服務(wù)。（8） 翻譯服務(wù)。（9） 報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)。（10） 文件、名片等印刷服務(wù)。（11） 客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等。（12） 秘書培訓(xùn)服務(wù)。（四）寫字樓的前臺(tái)服務(wù)在寫字樓市場(chǎng)的意箏百遍目數(shù)化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。寫字樓的前臺(tái)服務(wù)主要項(xiàng)目有：（1） 鑰匙分發(fā)服務(wù)。（2） 問訊、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)。（3） 物品寄存服務(wù)。（4） 信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)。（5） 行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)。（6） 出租汽車預(yù)約服務(wù)。（7） 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)。（8） 航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)。（9） 全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)。（10） 代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)。（11） 文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)。（12） 外幣兌換。（13） 花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)。（14） 洗衣、送衣服務(wù)。（15） 代購(gòu)清潔物品服務(wù)。（16） 其他各種委托代辦服務(wù)。（五）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理寫字樓建筑的維修養(yǎng)護(hù)和住宅、商廈等其他類型物業(yè)的做法基本相同，要求做到大廈棟號(hào)、樓層有明顯引路標(biāo)志，無違反規(guī)劃私搭亂建，大廈外觀完好、整潔，保證房屋的完好率和維修及時(shí)率、合格率，并建立回訪制度和回訪記錄。物業(yè)管理公司還應(yīng)監(jiān)督業(yè)主和使用人對(duì)寫字樓進(jìn)行的二次裝修，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，以確保樓宇結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、設(shè)備不受破壞。2設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù)寫字樓的設(shè)備先進(jìn)，智能化程度高，對(duì)維修養(yǎng)護(hù)和使用管理要求較高，所以，設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù)是寫字樓物業(yè)管理的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》關(guān)于大廈設(shè)備管理的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于和高于一般住宅小區(qū)的管理標(biāo)推。為了保證設(shè)備能夠良好地正常地運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限，應(yīng)制定嚴(yán)格的設(shè)備養(yǎng)護(hù)和維修制度，下功夫做好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、檢修工作，不能坐等報(bào)修。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，以最短時(shí)間內(nèi)處理突發(fā)運(yùn)行故障。（六） 環(huán)境保潔與綠化美化服務(wù)保潔服務(wù)標(biāo)項(xiàng)額天后應(yīng)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。寫字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目包括寫字樓公共區(qū)域、走廊及通道的清潔，外墻的定期清潔，空調(diào)機(jī)房、變電房、樓層配電室清潔，電梯清潔保養(yǎng)，消防設(shè)備的清潔，供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，垃圾房的清潔，寫字樓外圍區(qū)域的清潔，停車場(chǎng)清潔服務(wù)，寫字間內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面打蠟、拋光服務(wù)，汽車、摩托車、自行車的清洗以及其他清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目。2、 綠化美化服務(wù)寫字樓內(nèi)外的綠化、美化管理也是寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容之一。綠化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點(diǎn)，必須按照綠化的不同品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，安排不同的落實(shí)措施，保證無破壞、踐踏及隨意占用綠地現(xiàn)象。（七） 安全管理服務(wù)1、保安服務(wù)（1）制定全面的保安工作計(jì)劃，建立有效的保安制度，消除一切危及或影響業(yè)主與使用人生命財(cái)產(chǎn)和身心健康的外界因素。（2） 根據(jù)大廈平面布局和總面積、幢數(shù)、出入口數(shù)量、公共設(shè)施數(shù)量、業(yè)主及客戶人數(shù)，配齊保安固定崗和巡邏崗的位置與數(shù)量。（3） 確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時(shí)定點(diǎn)定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽處、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)（庫(kù)）等處。（4） 建立24小時(shí)固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。（5） 完善閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在主要人口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點(diǎn)部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。消防管理（1） 建立完善的消防管理組織。建立公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)3級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人。組建以保安部人員為主的專職消防隊(duì)伍和由物業(yè)管理公司其他部門工作人員、業(yè)主、客戶組成的義務(wù)消防隊(duì)伍。（2） 根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》的規(guī)定，制定防火制度，明確防火責(zé)任人的職責(zé)，制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。將防火責(zé)任分解到各業(yè)主、客戶單元，由各業(yè)主、客戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。（3） 進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有消防輪訓(xùn)。利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊(cè)）。宣傳的內(nèi)容有消防工作的原則、消防法規(guī)和消防須知。定期組織消防演習(xí)。發(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。（4） 配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。（5） 定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。（6） 制定滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。3、車輛進(jìn)出與停車服務(wù)主要是做好停車場(chǎng)（庫(kù)）各方面的管理工作，加強(qiáng)車輛進(jìn)出與停車的引導(dǎo)服務(wù)和及時(shí)疏導(dǎo)來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。省級(jí)機(jī)關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目與服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）備注一房屋及維修管理1、確保辦公樓（區(qū)）房屋的完好和正常使用。2、及時(shí)完成各項(xiàng)零修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)不超過24小時(shí)，并建立回訪記錄。0.30-0.60元建筑面積包括辦公樓及附屬建筑物，下同。物業(yè)管理單位為保持辦公樓（區(qū)）完好，及時(shí)完成有關(guān)維修任務(wù)，做好房屋維護(hù)管理工作。二給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)1、建立正常供水管理制度，保障水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、防止跑、冒、滴、漏，對(duì)供水系統(tǒng)管路及設(shè)備進(jìn)行日常清潔衛(wèi)生并定期清洗消毒。2、 定期對(duì)排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。3、 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節(jié)約用水工作。0.30-0.50元對(duì)辦公樓（區(qū)）室內(nèi)外給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置，水處理設(shè)備、消防栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設(shè)備、室外排水管及其附屬構(gòu)筑物等正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修。三供電設(shè)備管理維護(hù)0.40-0.80元對(duì)辦公樓（區(qū)）供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常管理和維護(hù)。1、供電范圍內(nèi)的電器設(shè)備儀器儀表定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)，建立設(shè)備檔案、臺(tái)帳、維修記錄，做到安全、合理、節(jié)約用電。2、 建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電和維修人員必須持證上崗。3、 建立24小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零維修合格率100%。4、 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保障完好，確保用電安全。5、管理和維護(hù)好避雷設(shè)施和辦公樓（區(qū)）燈光亮化等設(shè)施。四電梯運(yùn)行維護(hù)1、建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度，電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施及附屬設(shè)施完好，轎廂、井道保持清潔。2、 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)電梯管理規(guī)定和安全規(guī)程，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備，定期進(jìn)行維修保養(yǎng)。3、 電梯出現(xiàn)故障，接到報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，及時(shí)排除故障。8層以下（含8層）800元/月/梯8層以上每層加10-20元電梯運(yùn)行管理和結(jié)機(jī)房設(shè)備井道系統(tǒng)轎廂設(shè)備進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)。五空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)1、建立空調(diào)運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行和正常使用，運(yùn)行中無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重漏滴水現(xiàn)象。2、 定期檢修養(yǎng)護(hù)空調(diào)設(shè)備，保證空調(diào)設(shè)備、設(shè)施處于良好狀態(tài)。3、 空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修，并做好記錄，零維修合格率100%。0.30-0.50元其它類型空調(diào)設(shè)備的維修，根據(jù)本單位情況協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。集中空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理及冷水機(jī)組，水泵、風(fēng)機(jī)盤管、熱交換器、管道系統(tǒng)、各種閥類、采氣裝置和各類風(fēng)口、自動(dòng)控制系統(tǒng)等設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)維修。六消防系統(tǒng)維護(hù)1、嚴(yán)格執(zhí)行消防法規(guī)，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，確保整個(gè)系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。2、 定期檢查保養(yǎng)消防設(shè)備，維保質(zhì)量達(dá)到消防要求，保證系統(tǒng)開通率及完好率。3、 每月對(duì)消防設(shè)備定期檢查一次，重大節(jié)日增加檢查次數(shù)，有故障時(shí)，維修人員應(yīng)及時(shí)到場(chǎng)。4、 經(jīng)常組織義務(wù)消防員的培訓(xùn)和演習(xí)。5、 確保整個(gè)消防系統(tǒng)通過消防部門的消防年檢，取得年檢合格證。0.10-0.30元對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng);室內(nèi)滅火栓;排防煙系統(tǒng)；安全疏散、應(yīng)急系統(tǒng)；防火門系統(tǒng)；二氧化碳等滅火系統(tǒng)進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。七環(huán)境衛(wèi)生管理1、建立和落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理制度，環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備。2、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，專人負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、茶水間、地下室、天臺(tái)、內(nèi)外墻面、停車場(chǎng)（庫(kù)）、道路等，所有公共區(qū)域保持清潔，不得堆放雜物，無廢棄物、污漬，衛(wèi)生間潔凈無異味。對(duì)辦公樓（區(qū)）公共場(chǎng)所和周圍環(huán)境定期進(jìn)行預(yù)防性衛(wèi)生消殺。垃圾實(shí)行袋裝化，及時(shí)清運(yùn)，確保辦公樓（區(qū)）和衛(wèi)生包干區(qū)容貌整潔。0.40-0.60元辦公樓（區(qū)）內(nèi)樓梯、大廳、走廊、天臺(tái)、電梯間、衛(wèi)生間、茶水間、公共活動(dòng)場(chǎng)所、樓宇外墻等所有公共場(chǎng)地的日常清潔保養(yǎng)，垃圾等廢棄物清理和化糞池清掏等。八除“四害”管理和衛(wèi)生消毒1、采取綜合措施消滅老鼠，鼠密度用粉跡法測(cè)定不得超過5%，用鼠夾法測(cè)定不得超過1%，鼠征陽性房間不得超過2%。2、 嚴(yán)格控制室內(nèi)蒼蠅孳生地，辦公室、大廳、走廊、餐廳、廚房、車庫(kù)及室內(nèi)公共部分都應(yīng)達(dá)到基本無蠅。3、 采取綜合措施殺滅蟑螂，房間蟑螂侵害率不得超過5%，有蟑螂房間的成蟲數(shù)不超過5只；有蟑螂未孵化卵莢的房間不得超過2%，有卵莢平均數(shù)不得超過2個(gè)。4、 嚴(yán)格控制室內(nèi)外蚊蟲孳生，逐步做到有蚊房間的蚊數(shù)不得超過3只。5、 在化學(xué)防治中，注重科學(xué)合理用藥，不使用國(guó)家禁用的藥品。0.10-0.40元/次/平方米除“四害”和衛(wèi)生消毒工作可根據(jù)本單位的具體情況與防疫及有關(guān)部門雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容、要求和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。消殺按實(shí)際面積計(jì)算，藥品費(fèi)另收。滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑螂達(dá)到全國(guó)愛衛(wèi)會(huì)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?？茖W(xué)有效地進(jìn)行衛(wèi)生消毒。九綠化管理1、植物配置合理、綠地充分，無裸露土地。2、 花草樹木生長(zhǎng)正常，剪修及時(shí)，無枯枝死權(quán)及病蟲害現(xiàn)象。3、 綠地管理和養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。0.20-0.40元辦公樓（區(qū)）花卉擺放養(yǎng)護(hù)及節(jié)假日裝飾等美化服務(wù)，根據(jù)機(jī)關(guān)要求由雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。辦公樓（區(qū)）樹木、花草、綠地及“門前”規(guī)定區(qū)域綠地的日常養(yǎng)護(hù)和管理。十傳達(dá)、保安、秩序管理1、建立辦公樓（區(qū)）傳達(dá)、保安、車輛、道路及其公共秩序等管理制度并認(rèn)真落實(shí)，確保正常工作環(huán)境和辦公樓（區(qū)）安全。2、 嚴(yán)格驗(yàn)證、登記、杜絕閑雜人員進(jìn)入辦公樓（區(qū)）環(huán)境秩序良好。3、 維護(hù)和保證防盜、防火等報(bào)警監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)辦公區(qū)的安全狀況實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控，做好安全防范和日常巡視工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)